商業(yè)計(jì)劃書-詳細(xì)解讀

商業(yè)計(jì)劃書-詳細(xì)解讀

商業(yè)計(jì)劃書商業(yè)計(jì)劃書（BusinessPlan）目錄1什么是商業(yè)計(jì)劃書？2商業(yè)計(jì)劃書的內(nèi)容3商業(yè)計(jì)劃書的作用？4商業(yè)計(jì)劃書的主要編寫格式5撰寫商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題6《商業(yè)計(jì)劃書》規(guī)范化格式7商業(yè)計(jì)劃書范本7.1東盛步行街招商計(jì)劃書7.1.1第一部分招商策劃7.1.2第二部分招商計(jì)劃8相關(guān)條目什么是商業(yè)計(jì)劃書？商業(yè)計(jì)劃書，英文名稱為BusinessPlan，是公司、企業(yè)或項(xiàng)目單位為了達(dá)到招商融資和其它發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要求而編輯整理的一個(gè)向投資者全面展示公司和項(xiàng)目目前狀況、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧稀Ｉ虡I(yè)計(jì)劃書是以書面的形式全面描述企業(yè)所從事的業(yè)務(wù)。它詳盡地介紹了一個(gè)公司的產(chǎn)品服務(wù)、生產(chǎn)工藝、市場(chǎng)和客戶、營(yíng)銷策略、人力資源、組織架構(gòu)、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和供給的需求、融資需求，以及資源和資金的利用。編寫商業(yè)計(jì)劃書的直接目的是為了尋找戰(zhàn)略合作伙伴或者風(fēng)險(xiǎn)投資資金，其內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、科學(xué)的反應(yīng)項(xiàng)目的投資價(jià)值。一般而言，項(xiàng)目規(guī)模越龐大，商業(yè)計(jì)劃書的篇幅也就越長(zhǎng)；如果企業(yè)的業(yè)務(wù)單一，則可簡(jiǎn)潔一些。一份好的商業(yè)計(jì)劃書的特點(diǎn)是：關(guān)注產(chǎn)品、敢于競(jìng)爭(zhēng)、充分市場(chǎng)調(diào)研，有力資料說(shuō)明、表明行動(dòng)的方針、展示優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)、良好的財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)、出色的計(jì)劃概要等幾點(diǎn)。在申請(qǐng)融資時(shí)，商業(yè)計(jì)劃書是至關(guān)重要的一環(huán)，無(wú)論申請(qǐng)對(duì)象是風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)或其他任何投資或信貸來(lái)源。因此，商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)該做到內(nèi)容完整、意愿真誠(chéng)、基于事實(shí)、結(jié)構(gòu)清晰、通俗易懂。商業(yè)計(jì)劃書的內(nèi)容商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)能反映經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)及取得成功的把握，它應(yīng)突出經(jīng)營(yíng)者的核心競(jìng)爭(zhēng)力；最低限度反映經(jīng)營(yíng)者如何創(chuàng)造自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如何在市場(chǎng)中脫穎而出，如何爭(zhēng)取較大的市場(chǎng)份額，如何發(fā)展和擴(kuò)張。種種“如何”是構(gòu)成商業(yè)計(jì)劃書的說(shuō)服力。若只有遠(yuǎn)景目標(biāo)、期望而忽略“如何”，則商業(yè)計(jì)劃書便成為“宣傳口號(hào)”而已。商業(yè)計(jì)劃書包含的范圍很廣，但一般離不開以下題目：經(jīng)營(yíng)者的理念、市場(chǎng)、客戶、比較優(yōu)勢(shì)、管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)因素等等。對(duì)市場(chǎng)的分析應(yīng)由大入小，從宏觀到微觀，以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，深刻的描述公司/項(xiàng)目在市場(chǎng)中將爭(zhēng)取的定位。對(duì)比較優(yōu)勢(shì)，應(yīng)在非常清楚本身強(qiáng)弱情況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略而作分析。至于管理團(tuán)隊(duì)，應(yīng)從各人的背景及經(jīng)驗(yàn)分析其對(duì)公司/項(xiàng)目中不同崗位的作用。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是最關(guān)鍵的，應(yīng)將絕大部分的假設(shè)及其所引致的財(cái)務(wù)影響徹底的描述及分析。當(dāng)然，假設(shè)是不確定的，但有理?yè)?jù)的假設(shè)加上嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S及系統(tǒng)的演示方法，將可大大地增強(qiáng)可信性。雖知道絕大部分人都有傾向成功的心態(tài)，只要道理明白，不浮夸，自然會(huì)讓人相信的。風(fēng)險(xiǎn)因素最能顯示經(jīng)營(yíng)者是否真的明白自己的生意，風(fēng)險(xiǎn)因素多不等于該生意不該做，關(guān)鍵是如何控制或回避風(fēng)險(xiǎn)，能將控制或回避風(fēng)險(xiǎn)的手段交代清楚，是代表成功的重要一步。通過(guò)編寫商業(yè)計(jì)劃書，經(jīng)營(yíng)者會(huì)更了解生意的整體情況及業(yè)務(wù)模型，亦能讓投資者判斷該生意的可盈利性，它是市場(chǎng)融資的一種關(guān)鍵工具。商業(yè)計(jì)劃書的作用？制定商業(yè)計(jì)劃書有很多作用。其中最重要的有以下幾條：1、達(dá)到企業(yè)融資的目的一個(gè)好的商業(yè)計(jì)劃書是獲得貸款和投資的關(guān)鍵因素之一。如何吸引投資者、特別是風(fēng)險(xiǎn)投資家參與創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目，這是一份高質(zhì)量且內(nèi)容豐富的商業(yè)計(jì)劃書，將會(huì)使投資者更快、更有效地了解投資項(xiàng)目，將會(huì)使投資者對(duì)項(xiàng)目充滿信心，并投資參與該項(xiàng)目，最終達(dá)到為項(xiàng)目籌集資金的作用。商業(yè)計(jì)劃書是爭(zhēng)取項(xiàng)目融資投資的敲門磚。投資者每天會(huì)接收到很多商業(yè)計(jì)劃書，商業(yè)計(jì)劃書的質(zhì)量和專業(yè)性就成為了企業(yè)需求投資的關(guān)鍵點(diǎn)。企業(yè)家在爭(zhēng)取獲得風(fēng)險(xiǎn)投資之初，首先應(yīng)該將商業(yè)計(jì)劃書的制作列為頭等大事。2、全面了解你的企業(yè)通過(guò)制定相應(yīng)的商業(yè)計(jì)劃，你會(huì)對(duì)自己企業(yè)的各個(gè)方面有一個(gè)全面的了解。它可以更好的幫助你分析目標(biāo)客戶、規(guī)劃市場(chǎng)范疇形成定價(jià)策略、并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性的環(huán)境做出界定，在其中開展業(yè)務(wù)以求成功。商業(yè)計(jì)劃書的制定保證了這些方方面面的考慮能夠協(xié)調(diào)一致。同樣的，在制定過(guò)程中往往能夠發(fā)展頗具競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，或是計(jì)劃書本身所蘊(yùn)藏的新機(jī)遇或是不足。只要將計(jì)劃書付諸紙上，這樣才能確保提高你管理企業(yè)的能力。你也可以集中精力，搶在情況惡化之前對(duì)付計(jì)劃書中出現(xiàn)的任何偏差。同樣，你將有足夠的時(shí)間為未來(lái)做打算，做到防患未然。3、向合作伙伴提供信息使用商業(yè)計(jì)劃書，為業(yè)務(wù)合作伙伴和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)提供信息。在編撰計(jì)劃書過(guò)程中，最重要的目的是找到一個(gè)與自己能夠成為戰(zhàn)略合作伙伴，以期待企業(yè)更加充滿活力，達(dá)到多方的共同發(fā)展。商業(yè)計(jì)劃書的主要編寫格式（一）商業(yè)計(jì)劃書Summary商業(yè)計(jì)劃書Summary是風(fēng)險(xiǎn)投資者首先要看到的內(nèi)容，它濃縮商業(yè)計(jì)劃書之精華，反映商業(yè)之全貌，是全部計(jì)劃書的核心之所在。它必須讓風(fēng)險(xiǎn)投資者有興趣，并渴望得到更多的信息。篇幅一般控制在兩千字左右。主要包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：1、公司概述2、研究與開發(fā)3、產(chǎn)品或服務(wù)4、管理團(tuán)隊(duì)和管理組織情況5、行業(yè)及市場(chǎng)6、營(yíng)銷策略7、融資說(shuō)明8、財(cái)務(wù)計(jì)劃與分析9、風(fēng)險(xiǎn)因素10、退出機(jī)制（二）公司概述介紹公司過(guò)去的發(fā)展歷史、現(xiàn)在的情況以及未來(lái)的規(guī)劃。具體而言，主要有：公司概述：包括公司名稱、地址、聯(lián)系方法等；公司的自然業(yè)務(wù)情況；公司的發(fā)展歷史；對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的預(yù)測(cè)；本公司與眾不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或者獨(dú)特性；公司的納稅情況（三）公司的研究與開發(fā)介紹投入研究開發(fā)的人員和資金計(jì)劃及所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，主要包括：1、研究資金投入2、研發(fā)人員情況3、研發(fā)設(shè)備4、研發(fā)的產(chǎn)品的技術(shù)先進(jìn)性及發(fā)展趨勢(shì)（四）產(chǎn)品或者服務(wù)創(chuàng)業(yè)者必須將自己的產(chǎn)品或服務(wù)創(chuàng)意向風(fēng)險(xiǎn)投資者作一介紹。主要有下列內(nèi)容：1、產(chǎn)品的名稱、特征及性能用途2、產(chǎn)品的開發(fā)過(guò)程3、產(chǎn)品處于生命周期的哪一段4、產(chǎn)品的市場(chǎng)前景和競(jìng)爭(zhēng)力如何5、產(chǎn)品的技術(shù)改進(jìn)和更新?lián)Q代計(jì)劃及成本（五）管理團(tuán)隊(duì)在風(fēng)險(xiǎn)投資商考察企業(yè)時(shí)：“人”是非常重要的因素。在某種意義上講，風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)能否成功，最終要取決于該企業(yè)是否擁有一個(gè)強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，這一點(diǎn)特別重要。全面介紹公司管理團(tuán)隊(duì)情況，主要包括：公司的管理機(jī)構(gòu)，主要股東、董事、關(guān)鍵的雇員、薪金、股票期權(quán)、勞工協(xié)議、獎(jiǎng)懲制度及各部門的構(gòu)成等情況都要明晰的形式展示出來(lái)；要展示你公司管理團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力和獨(dú)特性及與眾不同的凝聚力和團(tuán)結(jié)戰(zhàn)斗精神。（六）市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)市場(chǎng)：主要對(duì)產(chǎn)品的銷售金額、增長(zhǎng)率和產(chǎn)品或服務(wù)的總需求等，做出有充分依據(jù)的判斷。目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)的“經(jīng)營(yíng)之箭”將產(chǎn)品送達(dá)的目的地，而市場(chǎng)細(xì)分是對(duì)企業(yè)的定位，你應(yīng)該細(xì)分你的各個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，并且討論你到底想從他們那里取得多少銷售總量收入、市場(chǎng)份額和利潤(rùn)。同時(shí)估計(jì)你的產(chǎn)品，真正具有的潛力。風(fēng)險(xiǎn)投資家是不會(huì)因一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字就相信你們計(jì)劃的，你必須對(duì)可能影響需求和市場(chǎng)，策略的因素進(jìn)一步分析，以使?jié)撛诘耐顿Y者們能夠判斷你公司目標(biāo)的合理性，以及他們將相應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，一定要說(shuō)你是如何得出你的結(jié)論的。目標(biāo)市場(chǎng)的闡述，應(yīng)解決以下問(wèn)題1、你的細(xì)分市場(chǎng)是什么？2、你的目標(biāo)顧客群是什么？3、你的5年生產(chǎn)計(jì)劃、收入和利潤(rùn)多少？4、你擁有多大的市場(chǎng)？你的目標(biāo)市場(chǎng)份額為多大？5、你的營(yíng)銷策略是什么？行業(yè)分析，應(yīng)該回答以下問(wèn)題：1、該行業(yè)發(fā)展程度如何？2、現(xiàn)在發(fā)展動(dòng)態(tài)如何？3、該行業(yè)的總銷售額有多少？總收入多少？發(fā)展趨勢(shì)怎樣？4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)該行業(yè)的影響程度如何？5、政府是如何影響該行業(yè)的？6、是什么因素決定它的發(fā)展？7、競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是什么？你采取什么樣的戰(zhàn)略？8、進(jìn)入該行業(yè)的障礙是什么？你將如何克服？競(jìng)爭(zhēng)分析，要回答如下問(wèn)題：1、你的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？2、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所占的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)策略？3、可能出現(xiàn)什么樣的新發(fā)展？4、我們的策略是什么？5、在競(jìng)爭(zhēng)中你的發(fā)展、市場(chǎng)和地理位置的優(yōu)勢(shì)所在？6、你能否承受、競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的壓力？7、產(chǎn)品的價(jià)格、性能、質(zhì)量在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所具備的優(yōu)勢(shì)？市場(chǎng)營(yíng)銷，這是風(fēng)險(xiǎn)投資家十分關(guān)心的問(wèn)題，你的市場(chǎng)影響策略應(yīng)該說(shuō)明以下問(wèn)題：1、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷隊(duì)伍2、營(yíng)銷渠道的選擇和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)3、廣告策略和促銷策略4、價(jià)格策略5、市場(chǎng)滲透于開拓計(jì)劃6、市場(chǎng)營(yíng)銷中意外情況的應(yīng)急對(duì)策（七）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要闡述創(chuàng)業(yè)者的新產(chǎn)品的生產(chǎn)制造及經(jīng)營(yíng)過(guò)程。這一部分非常重要，風(fēng)險(xiǎn)投資者從這一部分要了解生產(chǎn)產(chǎn)品的原料如何采購(gòu)、供應(yīng)商的有關(guān)情況，勞動(dòng)力和雇員的情況，生產(chǎn)資金的安排以及廠房、土地等。內(nèi)容要詳細(xì)，細(xì)節(jié)要明確。這一部分是以后投資談判中對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行估值時(shí)的重要依據(jù)，也是風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)者所占股權(quán)的一個(gè)重要組成部分。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括以下內(nèi)容：1、新產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2、公司現(xiàn)有的生產(chǎn)技術(shù)能力3、品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn)能力4、現(xiàn)有的生產(chǎn)設(shè)備或者將要購(gòu)置的生產(chǎn)設(shè)備5、現(xiàn)有的生產(chǎn)工藝流程6、生產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)分析及生產(chǎn)過(guò)程（八）財(cái)務(wù)分析和融資需求財(cái)務(wù)分析資料是一個(gè)需求花費(fèi)你相當(dāng)多時(shí)間和精力來(lái)編寫的部分。風(fēng)險(xiǎn)投資者將會(huì)期望從你的財(cái)務(wù)分析部分來(lái)判斷你的未來(lái)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)損益狀況，進(jìn)而從中判斷能否確保自己的投資獲得預(yù)期的理想回報(bào)。財(cái)務(wù)分析包括以下三方面的內(nèi)容：1、過(guò)去三年的歷史數(shù)據(jù)，今后三年的發(fā)展預(yù)測(cè)主要提供過(guò)去三年現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、以及年度的財(cái)務(wù)總結(jié)報(bào)告書2、投資計(jì)劃：預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)投資數(shù)額風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)未來(lái)的籌資資本結(jié)構(gòu)如何安排獲取風(fēng)險(xiǎn)投資的抵押、擔(dān)保條件投資收益和再投資的安排風(fēng)險(xiǎn)投資者投資后雙方股權(quán)的比例安排投資資金的收支安排及財(cái)務(wù)報(bào)告編制投資者介入公司經(jīng)營(yíng)管理的程度3、融資需求資金需求計(jì)劃：為實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展計(jì)劃所需要的資金額，資金需求的時(shí)間性，資金用途（詳細(xì)說(shuō)明資金用途，并列表說(shuō)明）融資方案：公司所希望的投資人及所占股份的說(shuō)明，資金其他來(lái)源，如銀行貸段等。（九）風(fēng)險(xiǎn)因素詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，提出有效的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范手段，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其他不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)（十）投資者退出方式股票上市：依照商業(yè)計(jì)劃的分析，公司上市的可能性做出分析，對(duì)上市的前提條件做出說(shuō)明股權(quán)轉(zhuǎn)讓：投資商可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收回投資股權(quán)回購(gòu)：依照事業(yè)商業(yè)計(jì)劃的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)回購(gòu)計(jì)劃應(yīng)向投資者說(shuō)明利潤(rùn)分紅：投資商可以通過(guò)公司利潤(rùn)分紅達(dá)到收回投資的目的，按照本商業(yè)計(jì)劃的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)利潤(rùn)分紅計(jì)劃應(yīng)向投資者說(shuō)明撰寫商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題１、自身定位２、調(diào)查研究３、理清思路４、寫好Summary５、可以由第三方代寫6、財(cái)務(wù)利潤(rùn)率要強(qiáng)《商業(yè)計(jì)劃書》規(guī)范化格式保密承諾本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容涉及本公司商業(yè)秘密，僅對(duì)有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)計(jì)劃書時(shí)做出以下承諾：妥善保管本商業(yè)計(jì)劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計(jì)劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。項(xiàng)目經(jīng)理簽字：接收日期：年月日商業(yè)計(jì)劃書（撰寫參考）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單位地址電話傳真電子郵件聯(lián)系人[公司名稱][日期]目錄執(zhí)行概要…………………第一部分公司基本情況…………………第二部分公司管理層……第三部分產(chǎn)品/服務(wù)………第四部分研究與開發(fā)……第五部分行業(yè)及市場(chǎng)情況………………第六部分營(yíng)銷策略………第七部分產(chǎn)品制造………第八部分管理……………第九部分融資說(shuō)明………第十部分財(cái)務(wù)計(jì)劃………第十一部分風(fēng)險(xiǎn)控制………第十二部分項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度…………………第十三部分其它……………備查資料清單……………………執(zhí)行概要說(shuō)明：執(zhí)行概要盡量控制在2-3頁(yè)紙內(nèi)完成。[Summary內(nèi)容參考]1、公司基本情況（公司名稱、成立時(shí)間、注冊(cè)地區(qū)、注冊(cè)資本，主要股東、股份比例，主營(yíng)業(yè)務(wù)，過(guò)去三年的銷售收入、毛利潤(rùn)、純利潤(rùn)，公司地點(diǎn)、電話、傳真、聯(lián)系人。）2、主要管理者情況（姓名、性別、年齡、籍貫，學(xué)歷/學(xué)位、畢業(yè)院校，政治面貌，行業(yè)從業(yè)年限，主要經(jīng)歷和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。）3、產(chǎn)品/服務(wù)描述(產(chǎn)品/服務(wù)介紹，產(chǎn)品技術(shù)水平，產(chǎn)品的新穎性、先進(jìn)性和獨(dú)特性，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。)4、研究與開發(fā)(已有的技術(shù)成果及技術(shù)水平，研發(fā)隊(duì)伍技術(shù)水平、競(jìng)爭(zhēng)力及對(duì)外合作情況，已經(jīng)投入的研發(fā)經(jīng)費(fèi)及今后投入計(jì)劃，對(duì)研發(fā)人員的激勵(lì)機(jī)制。)5、行業(yè)及市場(chǎng)(行業(yè)歷史與前景，市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)趨勢(shì)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及本公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)3年市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)。)6、營(yíng)銷策略(在價(jià)格、促銷、建立銷售網(wǎng)絡(luò)等各方面擬采取的策略及其可操作性和有效性，對(duì)銷售人員的激勵(lì)機(jī)制。)7、產(chǎn)品制造(生產(chǎn)方式，生產(chǎn)設(shè)備，質(zhì)量保證，成本控制。)8、管理(機(jī)構(gòu)設(shè)置，員工持股，勞動(dòng)合同，知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理，人事計(jì)劃。)9、融資說(shuō)明(資金需求量、用途、使用計(jì)劃，擬出讓股份，投資者權(quán)利，退出方式。)10、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)(未來(lái)3年或5年的銷售收入、利潤(rùn)、資產(chǎn)回報(bào)率等。)11、風(fēng)險(xiǎn)控制(項(xiàng)目實(shí)施可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及擬采取的控制措施)第一部分公司基本情況公司基本情況：公司名稱成立時(shí)間注冊(cè)資本實(shí)際到位資本其中現(xiàn)金到位無(wú)形資產(chǎn)占股份比例%注冊(cè)地點(diǎn)公司性質(zhì)為：請(qǐng)?zhí)顚懝拘再|(zhì)，如：有限公司、股份有限公司、合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資等，并說(shuō)明其中國(guó)有成份比例和外資比例。公司沿革：說(shuō)明自公司成立以來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)、股權(quán)。注冊(cè)資本等公司基本情形的變動(dòng)，并說(shuō)明這些變動(dòng)的原因。目前公司主要股東情況：列表說(shuō)明目前股東的名稱及其出資情況，如下表：股東名稱出資額出資形式股份比例聯(lián)系人聯(lián)系電話甲方乙方丙方丁方目前公司內(nèi)部部門設(shè)置情況：以組織機(jī)構(gòu)圖來(lái)表示本公司的獨(dú)資、控股、參股有公司經(jīng)及非法人機(jī)構(gòu)的情況：以圖形方式表示。公司曾經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)的業(yè)務(wù)有......。公司目前經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)為......。目前主營(yíng)業(yè)務(wù)為....。公司目前職工情況：*如：擁有員工人，其中管理人員人，生產(chǎn)工人人；管理人員中，大專以上文化程度的有人，占員工總數(shù)%，大學(xué)本科以上的有人，占員工總數(shù)%，碩士學(xué)位(含中級(jí)職稱)以上的有人，占員工總數(shù)%，博士學(xué)位(含高級(jí)職稱)以上的有人，占員工總數(shù)%；第二部分公司管理層董事會(huì)成員名單：序號(hào)職務(wù)姓名工作單位學(xué)歷或職稱聯(lián)系電話1董事長(zhǎng)2副董事長(zhǎng)3董事董事長(zhǎng)姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：著重描述在本行內(nèi)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)及成功事例?？偨?jīng)理姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：著重描在本行業(yè)內(nèi)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)及成功事例。技術(shù)開發(fā)負(fù)責(zé)人姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：著重描述在本行業(yè)內(nèi)的技術(shù)水平、經(jīng)驗(yàn)和成功事例。市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：著重描述在本行業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和成功事例。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：著重描述在財(cái)務(wù)、金融、籌資、投資等方面的背景、經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)。其他對(duì)公司發(fā)展負(fù)有重要責(zé)任的人員(可增加附頁(yè))姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：根據(jù)公司的需要，來(lái)描述不同人員在特定方面的專長(zhǎng)。第三部分產(chǎn)品/服務(wù)產(chǎn)品/服務(wù)描述(這里主要介紹擬投資的產(chǎn)品/服務(wù)的背景、目前所處發(fā)展階段、與同行業(yè)其它公司同類產(chǎn)品/服務(wù)的比較，本公司產(chǎn)品/服務(wù)的新穎性、先進(jìn)性和獨(dú)特性，如擁有的專門技術(shù)、版權(quán)、配方、品牌、銷售網(wǎng)絡(luò)、許可證、專營(yíng)權(quán)、特許權(quán)經(jīng)營(yíng)等。)：公司現(xiàn)有的和正在申請(qǐng)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)(專利、商標(biāo)、版權(quán)等)：專利申請(qǐng)情況：產(chǎn)品商標(biāo)注冊(cè)情況：公司是否已簽署了有關(guān)專利權(quán)及其它知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或授權(quán)許可的協(xié)議？如果有，請(qǐng)說(shuō)明（并附主要條款）：目標(biāo)市場(chǎng)：這里對(duì)產(chǎn)品面向的用戶種類要進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。產(chǎn)品更新?lián)Q代周期：更新?lián)Q代周期的確定要有資料來(lái)源。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：詳細(xì)列明產(chǎn)品執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。詳細(xì)描述本公司產(chǎn)品/服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)(包括性能、價(jià)格、服務(wù)等方面)：產(chǎn)品的售后服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和用戶技術(shù)支持:第四部分研究與開發(fā)公司已往的研究與開發(fā)成果及其技術(shù)先進(jìn)性(包括技術(shù)鑒定情況、獲國(guó)際、國(guó)家、省、市及有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)情況)：公司參與制訂產(chǎn)品或技術(shù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)情況：國(guó)內(nèi)外研究與開發(fā)情況，以及公司在技術(shù)與產(chǎn)品開發(fā)方面的國(guó)內(nèi)外主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(5家)情況，公司為提高競(jìng)爭(zhēng)力擬采取的措施：到目前為止，公司在技術(shù)開發(fā)方面的資金總投入是多少，計(jì)劃再投入的開發(fā)資金是多少(列表說(shuō)明每年購(gòu)置開發(fā)設(shè)備、開發(fā)人員工資、試驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)用、以及與開發(fā)有關(guān)的其它費(fèi)用)：請(qǐng)說(shuō)明，今后為保證產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品升級(jí)換代和保持技術(shù)先進(jìn)水平，公司的開發(fā)方向、開發(fā)重點(diǎn)和正在開發(fā)的技術(shù)和產(chǎn)品等情況：公司現(xiàn)有技術(shù)開發(fā)資源以及技術(shù)儲(chǔ)備情況：公司尋求技術(shù)開發(fā)依托(如大學(xué)、研究所等)情況，合作方式：公司將采取怎樣的激勵(lì)機(jī)制和措施，來(lái)保持關(guān)鍵技術(shù)人員和技術(shù)隊(duì)伍的穩(wěn)定：公司未來(lái)3—5年在開發(fā)資金投入和人員投入計(jì)劃(萬(wàn)元)：第五部分行業(yè)及市場(chǎng)情況行業(yè)情況（行業(yè)發(fā)展歷史及趨勢(shì)，哪些行業(yè)的變化對(duì)產(chǎn)品利潤(rùn)、利潤(rùn)率影響較大，進(jìn)入該行業(yè)的技術(shù)壁壘、貿(mào)易壁壘。政策限制等，行業(yè)市場(chǎng)前景分析與預(yù)測(cè)）：過(guò)去3年或5年和年全行業(yè)銷售總額：必須注明資料來(lái)源。第六部分營(yíng)銷策略產(chǎn)品銷售成本的構(gòu)成及銷售價(jià)格制訂的依據(jù)：如果產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)上形成了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，請(qǐng)說(shuō)明與哪些因素有關(guān)（如成本相同但銷售價(jià)格低、成本低形成銷售優(yōu)勢(shì)、以及產(chǎn)品性能、品牌、銷售渠道優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品，等等）：在建立銷售網(wǎng)絡(luò)、銷售渠道、設(shè)立代理商、分銷商方面的策略與實(shí)施：在廣告促銷方面的策略與實(shí)施：在產(chǎn)品銷售價(jià)格方面的策略與實(shí)施：在建立良好銷售隊(duì)伍方面的策略與實(shí)施：產(chǎn)品售后服務(wù)方面的策略與實(shí)施：其它方面的策略與實(shí)施：對(duì)銷售隊(duì)伍采取什么樣的激勵(lì)機(jī)制：第七部分產(chǎn)品制造產(chǎn)品生產(chǎn)制造方式（公司自建廠生產(chǎn)產(chǎn)品，還是委托生產(chǎn)，或其它方式，請(qǐng)說(shuō)明原因）：公司自建廠情況廠，購(gòu)買廠房還是租用廠房，廠房面積是多少，生產(chǎn)面積是多少，廠房地點(diǎn)在哪里，交通、運(yùn)輸、通訊是否方便：現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)備情況（專用設(shè)備還是通用設(shè)備，先進(jìn)程度如何，價(jià)值是多少，是否投保，最大生產(chǎn)能力是多少，能否滿足產(chǎn)品銷售增長(zhǎng)的要求，如果需要增加設(shè)備，采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)周期及安裝調(diào)試周期；如果需要大規(guī)模建設(shè)，是否選擇“交鑰匙”方式進(jìn)行，“交鑰匙”工程的承包機(jī)構(gòu)是否提供工期、質(zhì)量方面的保證，如何對(duì)這些保證加以實(shí)施？）：請(qǐng)說(shuō)明，如果設(shè)備操作需要特殊技能的員工，如何解決這一問(wèn)題：簡(jiǎn)述產(chǎn)品的生產(chǎn)制造過(guò)程、工藝流程：如何保證主要原材料、元器件、配件以及關(guān)鍵零部件等生產(chǎn)必須品的進(jìn)貨渠道的穩(wěn)定性、可靠性、質(zhì)量及進(jìn)貨周期，列出3家主要供應(yīng)商名單及聯(lián)系電話：正常生產(chǎn)狀態(tài)下，成品率、返修率、廢品率控制在怎樣的范圍內(nèi)，描述生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)品的質(zhì)量保證體系、以及關(guān)鍵質(zhì)量檢測(cè)設(shè)備：產(chǎn)品成本和生產(chǎn)成本如何控制，有怎樣的具體措施：產(chǎn)品批量銷售價(jià)格的制訂，產(chǎn)品毛利潤(rùn)率是多少？純利潤(rùn)率是多少？第八部分管理請(qǐng)說(shuō)明：為保證融資項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施，公司準(zhǔn)備今后各年陸續(xù)設(shè)立哪些機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)配備多少人員，人員年收入情況。請(qǐng)用圖表統(tǒng)計(jì)表示出來(lái)，附在本計(jì)劃中。公司是否通過(guò)國(guó)內(nèi)外管理體系認(rèn)證？公司對(duì)管理層及關(guān)鍵人員將采取怎樣的激勵(lì)機(jī)制：公司是否考慮員工持股問(wèn)題，請(qǐng)說(shuō)明：公司是否與掌握公司關(guān)鍵技術(shù)及其它重要信息的人員簽定競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議，若有，請(qǐng)說(shuō)明協(xié)議主要內(nèi)容：公司是否與每個(gè)雇員簽定勞動(dòng)用工合同：公司否與相關(guān)員工簽定公司技術(shù)秘密和商業(yè)秘密的保密合同：公司是否為每位員工購(gòu)買保險(xiǎn)，請(qǐng)說(shuō)明保險(xiǎn)險(xiǎn)種：公司是否存在關(guān)聯(lián)經(jīng)營(yíng)和家族管理問(wèn)題，若有，請(qǐng)說(shuō)明：公司與董事會(huì)、董事、主要管理者、關(guān)鍵雇員之間是否有實(shí)際存在或潛在的利益沖突，如果有，請(qǐng)說(shuō)明解決辦法：請(qǐng)說(shuō)明，公司對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)秘密和商業(yè)秘密的保護(hù)措施：請(qǐng)說(shuō)明，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，公司需要哪些外部支持，如何獲得這些支持：第九部分融資說(shuō)明為保證項(xiàng)目實(shí)施，需要新增投資是多少萬(wàn)元，新增投資中，需投資方投入萬(wàn)元，對(duì)外借貸萬(wàn)元，公司自身投入萬(wàn)元。如果有對(duì)外借貸，抵押或擔(dān)保措施是什么？請(qǐng)說(shuō)明投入資金的用途和使用計(jì)劃：希望讓投資方參股本公司還是投資合作成立新公司？請(qǐng)說(shuō)明原因：擬向投資方出讓多少權(quán)益？計(jì)算依據(jù)是什么？預(yù)計(jì)未來(lái)3年或5年平均每年凈資產(chǎn)收益率是少？投資方可享有哪些監(jiān)督和管理權(quán)力？如果公司沒有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，公司與管理層向投資方承擔(dān)哪些責(zé)任？投資方以何種方式收回投資，具體方式和執(zhí)行時(shí)間：在與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的稅種和稅率方面，公司享受哪些政府提供的優(yōu)惠政策及未來(lái)可能的情況（如：市場(chǎng)準(zhǔn)入、減免稅等方面的優(yōu)惠政策）：需要對(duì)投資方說(shuō)明的其它情況：第十部分財(cái)務(wù)計(jì)劃產(chǎn)品形成規(guī)模銷售時(shí)，毛利潤(rùn)率為%，純利潤(rùn)率為%請(qǐng)?zhí)峁何磥?lái)3—5年的項(xiàng)目盈虧平衡表、項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表、項(xiàng)目損益表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目產(chǎn)品成本表；注：每一項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)要有依據(jù)，要進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)說(shuō)明。第十一部分風(fēng)險(xiǎn)控制請(qǐng)說(shuō)細(xì)說(shuō)明該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及控制、防范手段（包括政策風(fēng)險(xiǎn)、加入WTO的風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)開拓風(fēng)險(xiǎn)、生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、股票風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)公司關(guān)鍵人員依賴的風(fēng)險(xiǎn)等。以上風(fēng)險(xiǎn)如適用，每項(xiàng)要單獨(dú)敘述控制和防范手段）：第十二部分項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度詳細(xì)列明項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度（注明起止時(shí)間）：第十三部分其它為補(bǔ)充本項(xiàng)目計(jì)劃書內(nèi)容，需要進(jìn)一步說(shuō)明的有關(guān)問(wèn)題（如公司或公司主要管理人員和關(guān)鍵人員過(guò)去、現(xiàn)在是否卷入法律訴訟及仲裁事件中，對(duì)公司有何影響）：請(qǐng)將產(chǎn)品彩頁(yè)、公司宣傳介紹冊(cè)、證書等作為附件附于本調(diào)查表后。清單如下：企業(yè)應(yīng)備資料清單1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照2.公司章程3.驗(yàn)資審計(jì)報(bào)告4.資信證明5.法人代碼證書6.稅務(wù)登記證7.財(cái)務(wù)報(bào)表（上年度、本年度、本月）8.專利證書、鑒定報(bào)告9.高新技術(shù)企業(yè)、高新技術(shù)項(xiàng)目證書10.其它表明企業(yè)特點(diǎn)的資料11.商業(yè)計(jì)劃書公司法律文件可以提供復(fù)印件，但需提供原件以備核實(shí)。商業(yè)計(jì)劃書、項(xiàng)目建議書以及經(jīng)過(guò)電腦文字處理的文件，要求提供電腦光盤。商業(yè)計(jì)劃書范本東盛步行街招商計(jì)劃書第一部分招商策劃一、項(xiàng)目總定位（一）統(tǒng)一宣傳口徑1、宣傳總精神：盛澤城市商業(yè)新財(cái)富中心2、順應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場(chǎng)新一輪開發(fā)趨勢(shì)，應(yīng)運(yùn)而生。盛氏集團(tuán)鼎力巨獻(xiàn)，政府首推，十大重點(diǎn)工程的重中之重。3、搶占中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)的核心區(qū)位，與盛澤廣場(chǎng)共同構(gòu)筑盛澤城市新商業(yè)配套中心及標(biāo)志性建筑群落，打破盛澤傳統(tǒng)商業(yè)模式，引領(lǐng)盛澤城市商業(yè)全面升級(jí)。4、融合現(xiàn)代地產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)作理念之精華，借鑒吸收國(guó)內(nèi)外商業(yè)名街的成功經(jīng)驗(yàn)，整合國(guó)際商業(yè)模式和盛澤本地文化，為盛澤人民和國(guó)內(nèi)外客商打造一個(gè)與上海、蘇州比肩同步，全新全能的商業(yè)舞臺(tái)，打造成國(guó)際化、本地化、專業(yè)化融匯互動(dòng)的盛澤商業(yè)第一街！5、近十萬(wàn)平方米的建筑面積，四百余米的商業(yè)長(zhǎng)街，集國(guó)際一流大型超市、著名家電賣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、專業(yè)百貨、娛樂休閑、餐飲、商務(wù)辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔shoppingmall，匯聚萬(wàn)千人流、物流、資金流、信息流，將成為新盛澤的真正核心商業(yè)區(qū)。（二）招商定位作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shoppingmall,我們重點(diǎn)吸納具有品牌知名度、經(jīng)營(yíng)正規(guī)、運(yùn)營(yíng)良好的品牌商家，以滿足大眾全方位消費(fèi)需求。（三）業(yè)態(tài)定位吸納中國(guó)名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合盛澤消費(fèi)文化，以各類品牌店、大賣場(chǎng)、大餐飲、大娛樂為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場(chǎng)、超市、書城等。采用多元化經(jīng)營(yíng)模式，一站式商業(yè)步行街（開放式shoppingmall），滿足各界人士的消費(fèi)需求。二、招商策略（一）業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行，準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競(jìng)爭(zhēng)勝出的原因。東盛步行街的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)要始終堅(jiān)持"全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合"先進(jìn)理念。在業(yè)態(tài)組合方面，我們要緊緊抓住本地消費(fèi)需求傾向和消費(fèi)特點(diǎn)，重點(diǎn)突出，業(yè)態(tài)豐富，有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)決摒棄不適合本地消費(fèi)文化的業(yè)態(tài)！由此，我們確定了以各類品牌店、大賣場(chǎng)、大餐飲、大娛樂為核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐飲娛樂休閑（小店）占30%左右，品牌專賣店占20％左右。（二）先確定主力店，再全面招商考慮到主力店、次主力店、國(guó)際名牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，制定了"先確定主力店，再全面招商"的基本策略。在執(zhí)行過(guò)程中，主力店、國(guó)際名店和餐飲、娛樂要提前招商，其它隨后進(jìn)行。（三）為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們?cè)跂|盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。（四）人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化"整合宣傳推廣策略"在市場(chǎng)宣傳推廣方面，實(shí)行"整合推廣策略"，為招商工作提供有力支持。一為媒體宣傳，二為招商活動(dòng)。關(guān)鍵性招商活動(dòng)如下：招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、建筑節(jié)點(diǎn)慶典會(huì)等。（五）招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制為把招商計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處，達(dá)到多快好省的目標(biāo)。我們?cè)谡猩踢M(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制。采取用時(shí)間推動(dòng)表控制進(jìn)度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家精挑細(xì)選，重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來(lái)控制質(zhì)量；對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。1、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。2、關(guān)鍵性招商費(fèi)集中使用，避免零打碎敲。3、重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。4、重視大客戶招商和關(guān)系招商，費(fèi)用安排上予以傾斜。5、經(jīng)過(guò)精心策劃的媒體宣傳計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精確、有效的傳播，價(jià)值最大化。堅(jiān)決避免宣傳費(fèi)用的亂用和浪費(fèi)。第二部分招商計(jì)劃一、統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。時(shí)間跨度為招商全面啟動(dòng)至開業(yè)。（一）招商階段劃分、招商目標(biāo)和時(shí)間安排階段劃分：招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段四個(gè)階段。招商目標(biāo)：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：1、截止到2006年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。2、截止到2007年5月，基本完成招商任務(wù)。3、截止到2007年5月底，商家開始入場(chǎng)裝修，為開街做準(zhǔn)備。力爭(zhēng)8月底，確保9月份一定開街。為具體化可執(zhí)行，在時(shí)間安排上，此計(jì)劃涉及的時(shí)間段為：2006年5月開始執(zhí)行，截止到2007年開業(yè)。具體工作安排見下面的《計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表》。（二）招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支精悍的招商團(tuán)隊(duì)再大的項(xiàng)目也是人做的，人的因素在項(xiàng)目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強(qiáng)悍的招商團(tuán)隊(duì)，是招商籌備階段的最核心任務(wù)。目前，新聘3人，其中招商主管和招商專員各一名，策劃一名，從商業(yè)公司調(diào)來(lái)一名設(shè)計(jì)，組建了一個(gè)招商二部，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等多種渠道正在物色更多的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、擁有大量客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員，目標(biāo)是組建一個(gè)10人左右（不含招商中心人員）的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。一個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。因此，對(duì)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)尤其重要。目標(biāo)是使整個(gè)團(tuán)隊(duì)具備完整的項(xiàng)目的知識(shí)架構(gòu)、卓越的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力和共同的價(jià)值取向，培訓(xùn)內(nèi)容如下：1、五個(gè)核心理念的培訓(xùn)。2、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力的培訓(xùn)。3、項(xiàng)目知識(shí)的培訓(xùn)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。4、招商技巧的培訓(xùn)，包括接聽電話、接待語(yǔ)言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和提高團(tuán)隊(duì)成員的招商能力。5、招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)（語(yǔ)言藝術(shù)、招商制度說(shuō)明和合同解讀等）。（三）招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立在人員招聘的建立上，我們都遵循精英、精簡(jiǎn)、垂直化原則，目的是實(shí)現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡(jiǎn)化、效率成果最大化。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。人員職責(zé)如下：招商人員主要工作職責(zé)（1）招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人（2）招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂的招商工作：3人（3）招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類別的招商工作：2人（4）招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類招商工作：2人（5）策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計(jì)。一名策劃，一名設(shè)計(jì)。根據(jù)發(fā)展需要，在步行街開業(yè)時(shí)，需要再增加策劃一名。（6）此架構(gòu)為開業(yè)前期的組織，開業(yè)準(zhǔn)備期和開業(yè)運(yùn)營(yíng)期的架構(gòu)，屆時(shí)提前3個(gè)月報(bào)人力資源部。招商機(jī)制的建立，是為了在招商團(tuán)隊(duì)中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎(jiǎng)罰分明，既講究個(gè)人貢獻(xiàn)、更注重團(tuán)隊(duì)精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人員獎(jiǎng)勵(lì)政策的建立（2）招商人員處罰政策的建立（3）招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等附：人員薪酬及獎(jiǎng)勵(lì)方案一、人員薪酬（建議）：1、一般人員：1500——2500元/月（月薪）2、主管：3000元/月（月薪）3、經(jīng)理（暫不設(shè)，今后可從現(xiàn)有人員中提拔）4000元/月（月薪）二、人員獎(jiǎng)勵(lì)方案（建議）1、整個(gè)招商中心按年租金手入的4%提取獎(jiǎng)金。2、其中招商人員按年租金收入的2.5%提取獎(jiǎng)金.3、其中其他團(tuán)隊(duì)服務(wù)人員按年租金收入的1.5%視表現(xiàn)與貢獻(xiàn)由地產(chǎn)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)分配。4、此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)方案不含高層領(lǐng)導(dǎo)。（四）相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備（1）招商手冊(cè)（已有）和招商說(shuō)明書（2）租賃合同（3）委托經(jīng)營(yíng)合同（4）定租確認(rèn)書（5）招商委托書（6）招商流程表（7）招商文案（8）退房申請(qǐng)表等（9）授權(quán)委托書等以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫?。ㄎ澹┱猩谭绞?、目標(biāo)客戶的確定招商方式：1、項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)2、項(xiàng)目推介洽談會(huì)3、大型零售連鎖會(huì)議4、登門拜訪5、網(wǎng)絡(luò)招商6、電話聯(lián)系7、面對(duì)面溝通8、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)9、各地商會(huì)目標(biāo)客戶——主力店1、超市：家樂福、樂購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。2、家電賣場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、永樂。3、百貨：人民商場(chǎng)、石路國(guó)際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長(zhǎng)三角地區(qū)有名的百貨。目標(biāo)客戶——次主力店1、聚人氣店：肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯，大型中餐、量販?zhǔn)終TV等2、數(shù)碼廣場(chǎng)、書店、運(yùn)動(dòng)天地、名品折扣店3、電影廳及成人電玩（六）第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以從這些渠道去爭(zhēng)?。?、專業(yè)的招商網(wǎng)站2、專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺(tái)3、行業(yè)協(xié)會(huì)及政府招商機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)和政府招商機(jī)構(gòu)從某種意義上講，很具有權(quán)威性和號(hào)召力，他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說(shuō)服他們?nèi)腭v的話語(yǔ)權(quán)。更能省卻一大筆宣傳費(fèi)用，在短期內(nèi)帶動(dòng)一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場(chǎng)管委會(huì)、鎮(zhèn)政府、閩商會(huì)館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會(huì)、步行街會(huì)員單位等。5、與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。特別是可以通過(guò)私下互動(dòng)，把對(duì)方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎(jiǎng)勵(lì)的吸引下，引進(jìn)我們所需的商家品牌。（七）招商政策的制定在項(xiàng)目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個(gè)優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動(dòng)劑，正如足球場(chǎng)上那關(guān)鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動(dòng)極具影響力的主力店的進(jìn)駐，我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。（八）媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，招商造勢(shì)至關(guān)重要！孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，造勢(shì)要依托自身優(yōu)勢(shì)，重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。造勢(shì)就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)。在短時(shí)間內(nèi)，在吳江、蘇州、嘉興，乃至上海形成熱門話題，有力提升我們的項(xiàng)目知名度。這樣做的好處是：1、節(jié)省大筆廣告費(fèi)，因?yàn)楹玫倪x題和好的文章，一些報(bào)紙的收費(fèi)要比廣告收費(fèi)少很多。2、能夠使目標(biāo)商家比較詳細(xì)的了解我們的項(xiàng)目情況。通過(guò)對(duì)原來(lái)的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來(lái)的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細(xì)的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過(guò)，不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強(qiáng)，不會(huì)引起讀者的警惕和反感，會(huì)仔細(xì)的閱讀下去。能很快的達(dá)到我們的目的。3、由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。在吸引大商家入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報(bào)紙、行業(yè)報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體。電視媒體主要針對(duì)中小散戶。目前，根據(jù)調(diào)查分析，確定主打區(qū)域?yàn)樘K州、吳江，其次，為上海。主要報(bào)紙為蘇州日?qǐng)?bào)、現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)，其次為吳江日?qǐng)?bào)、新聞晨報(bào)。時(shí)間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案見媒體計(jì)劃表。（九）大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動(dòng)，配合全方位立體化媒體平臺(tái)（電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播）宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。1、招商發(fā)布會(huì)2、項(xiàng)目推介會(huì)（指區(qū)域性的針對(duì)一定數(shù)量的意向商家的集中性項(xiàng)目說(shuō)明、洽談會(huì)）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂福、國(guó)美、永樂、天虹百貨。4、階段性的招商成果發(fā)布會(huì)5、以項(xiàng)目命名的大型零售連鎖會(huì)議6、工程重要節(jié)點(diǎn)（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會(huì)根據(jù)目前的項(xiàng)目招商情況，在6——8月份，計(jì)劃舉行招商發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、簽約儀式，其它活動(dòng)視具體發(fā)展情況而定。活動(dòng)具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。（十）招商費(fèi)用預(yù)算招商費(fèi)用包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用、招商人員提成。招商總費(fèi)用為年租金的10%，約為230萬(wàn)左右。其中，招商人員提成4%，差旅招待2%，廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。（十一）租金建議方案根據(jù)盛澤本地租金情況、目前項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場(chǎng)定位，確定我們租金水平為中上水平左右。東盛步行街業(yè)態(tài)樓層平均租金表面積日租金年租金超市13391.79m20.7元/m2?天342萬(wàn)元地上一層4362.656m23.5元/m2?天557.33萬(wàn)元地上二層6143m21.5元/m2?天336.33萬(wàn)元地上三層7700m21.0元/m2?天281萬(wàn)元地上四層8044m20.6元/m2?天176.16萬(wàn)元地上五層2369.4m20.4元/m2?天34.6萬(wàn)元百貨8023m20.8元/m2?天234萬(wàn)元家電2293m21.2元/m2?天100.4萬(wàn)元數(shù)碼廣場(chǎng)3292m21.0元/m2?天120.15萬(wàn)元總計(jì)：2181.97萬(wàn)元（十二）招商政策建議方案1、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況（1）小商鋪：首付定金（三個(gè)月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確定。（2）小商鋪半年一付，押一個(gè)月，下次付款須提前1個(gè)月支付。2、“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過(guò)免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來(lái)調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿三年后租金根據(jù)市場(chǎng)