房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)352

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2022/12/1提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”

培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過該培訓(xùn)項(xiàng)目，

了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)，

了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)，

普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象：

21世紀(jì)體系內(nèi)的加盟店剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人

2022/12/1提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)

房產(chǎn)地產(chǎn)2022/12/1土地

、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。2022/12/1土地（國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式

a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）

b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）

c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）2022/12/1國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

2022/12/1土地的分類：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2022/12/1

房地產(chǎn)業(yè)：

1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)

3、物業(yè)管理

4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢

6、房產(chǎn)其它經(jīng)營(yíng)形式2022/12/1市場(chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)2022/12/1房產(chǎn)分類：

居住物業(yè)

商用物業(yè)2022/12/1房產(chǎn)產(chǎn)分分類類居住住住住宅宅———平房房、、普普通通樓樓房房住住宅宅、、高高檔檔住住宅宅、、別別墅墅商業(yè)業(yè)樓樓宇宇———寫字字樓樓、、商商鋪鋪（（旅旅館館、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂））工業(yè)業(yè)和和倉倉儲(chǔ)儲(chǔ)用用房房其他他：：(教育育、、醫(yī)醫(yī)療療、、科科研研、、交交通通、、寺寺廟廟、、監(jiān)監(jiān)獄獄、、宗宗教教等等)綜合合：：兩兩種種或或兩兩種種以以上上用用途途2022/11/26建筑筑面面積積計(jì)計(jì)算算占地地面面積積———建筑筑物物基基底底及及其其功功能能需需要要占占用用的的面面積積，，也也叫叫紅紅線線面面積積容積積率率———指總總建建筑筑面面積積與與總總占占地地面面積積的的比比率率使用用率率———使用用面面積積與與建建筑筑面面積積的的比比率率綠化化率率———指紅紅線線內(nèi)內(nèi)用用于于綠綠化化的的面面積積與與總總占占地地面面積積的的比比率率2022/11/26房屋屋面面積積的的分分類類使用用面面積積———它是是建建筑筑面面積積扣扣除除公公攤攤面面積積、、及及墻墻體體柱柱體體所所占占用用的的面面積積后后的的凈凈使使用用面面積積，，俗俗稱稱地地磚磚面面積積建筑筑面面積積———包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的實(shí)實(shí)用用面面積積、、墻墻體體柱柱體體占占地地面面積積、、樓樓梯梯走走道道面面積積、、其其它它公公攤攤面面積積等等公攤面積積——是指建筑筑物的樓樓梯、外外墻、首首層大堂堂及小區(qū)區(qū)內(nèi)其它它一些配配套設(shè)施施的分?jǐn)倲偯娣e套內(nèi)面積積——臥室、起起居室、、廳、過過道、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、、夾層、、廁所、、儲(chǔ)藏室室、壁櫥櫥等戶門門內(nèi)面積積的總和和2022/11/26建筑物的的分類（（按建筑筑材料分分）：1、磚木結(jié)結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)結(jié)構(gòu)3、鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)4、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)2022/11/26建筑物的的分類（（按承重重方式分分）：1、承重墻墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)結(jié)構(gòu)4、其它2022/11/26建筑物的的分類（（按建筑筑高度分分）：1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，，7層以下3、中高層層——7層以上，，16層以下4、高層——16層以上，，24層以下5、超高層層——24層以上2022/11/26房地產(chǎn)的的交易：：1、房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓讓2、房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押押3、房地產(chǎn)產(chǎn)的租賃賃（1）房地產(chǎn)產(chǎn)租賃的的概念（2）房產(chǎn)出出租的性性質(zhì)2022/11/26提示:刪除樣本本文檔圖圖標(biāo)，并并替換為為工作文文檔圖標(biāo)標(biāo)，如下下:從“插入入”菜單單，選擇擇“對(duì)象象...”單擊“從從文件創(chuàng)創(chuàng)建”定位“文文件”框框中的文文件名確認(rèn)選中中“顯示示為圖標(biāo)標(biāo)”。單擊“確確定”選擇圖標(biāo)標(biāo)從“幻燈燈片放映映”菜單單，選擇擇“動(dòng)作作設(shè)置””。單擊“對(duì)對(duì)象動(dòng)作作”，并并選擇““編輯””單擊“確確定”房屋出租租人必須須具備的的出租條條件：1.取得房屋屋所有權(quán)權(quán)證，且且是房屋屋所有權(quán)權(quán)所有人人2.共有房屋屋的出租租人須具具有共有有人同意意出租的的證明書書或委托托書3.代理人代代理出租租應(yīng)具有有房屋所所有人委委托的代代理書和和證件副副本4.房屋所有有人已死死亡的、、繼承人人應(yīng)辦妥妥房產(chǎn)繼繼承過戶戶手續(xù)，，方可以以出租私私有房屋屋5.具有房屋屋出租行行為能力力6.已抵押，，并經(jīng)抵抵押權(quán)人人同意出出租的7.符合公安安、環(huán)保保、衛(wèi)生生等主管管部門有有關(guān)規(guī)定定的2022/11/26影響房屋屋價(jià)格的的因素：：?房屋屋的地理理位置（（交通便便利、周周邊環(huán)境境等）?房屋屋的戶型型、樓層層、朝向向、視野野、新舊舊程度等等?小區(qū)區(qū)外部的的配套設(shè)設(shè)施（醫(yī)醫(yī)院、銀銀行、超超市、美美容院等等）?小區(qū)區(qū)內(nèi)部的的配套設(shè)設(shè)施（健健身、泳泳池、洗洗衣店、、便利店店等）?房屋屋的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格定定位?房屋屋的供需需狀況?物業(yè)業(yè)管理公公司的口口碑?房屋屋的市場(chǎng)場(chǎng)租賃價(jià)價(jià)格前景景及回報(bào)報(bào)率的多多少?政府府因素、、土地價(jià)價(jià)格的變變動(dòng)?其它它因素2022/11/26我國(guó)住住房改改革的的5個(gè)時(shí)期期：1980-1985年，國(guó)國(guó)家、、企業(yè)業(yè)、個(gè)個(gè)人共共同負(fù)負(fù)擔(dān)購購買住住房的的試點(diǎn)點(diǎn)1986-1990年，以以提高高公有有住房房租金金為突突破口口的住住房制制度改改革1991-1993年，以以公房房出售售為重重點(diǎn)，，住房房制度度改革革全面面鋪開開1994-1997年，住住房公公積金金、安安居工工程，，住房房制度度改革革全面面推進(jìn)進(jìn)1998年至今今，切切斷實(shí)實(shí)物分分配的的福利利分房房制度度，實(shí)實(shí)施貨貨幣化化分房房制度度改革革進(jìn)入入攻堅(jiān)堅(jiān)階段段2022/11/26北京市市房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)市市場(chǎng)變變遷：：租賃市市場(chǎng)：：（3個(gè)階段段）1991-1999年，房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司司多以以分散散的個(gè)個(gè)體進(jìn)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)，，市場(chǎng)場(chǎng)處于于無序序競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀態(tài)態(tài)，客客戶需需求大大于房房屋供供應(yīng)1999-2001年，部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司司開始始展開開連鎖鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)，北北京市市市場(chǎng)場(chǎng)逐步步出現(xiàn)現(xiàn)品牌牌化趨趨勢(shì)，，客戶戶需求求與房房源數(shù)數(shù)量供供應(yīng)逐逐步持持平2001年至今今，市市場(chǎng)開開始涌涌現(xiàn)眾眾多大大型連連鎖性性公司司，北北京市市相關(guān)關(guān)行政政主管管機(jī)關(guān)關(guān)對(duì)經(jīng)經(jīng)紀(jì)公公司管管理逐逐步正正規(guī)化化，房房源供供應(yīng)數(shù)數(shù)量大大于客客戶數(shù)數(shù)量2022/11/26北京市市房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)市市場(chǎng)變變遷：：二手房房交易易市場(chǎng)場(chǎng)：（（4個(gè)階段段）1999年前，，主要要以房房屋使使用權(quán)權(quán)的換換置為為實(shí)際際房屋屋交易易方式式1999-2001年，北北京市市逐步步放開開二手手房市市場(chǎng)，，可上上市交交易二二手房房數(shù)量量逐漸漸上升升2001-2003年，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房開始始可上上市交交易，，市場(chǎng)場(chǎng)中相相關(guān)經(jīng)經(jīng)紀(jì)公公司數(shù)數(shù)量開開始攀攀升2003年至今今，國(guó)國(guó)家對(duì)對(duì)二手手房交交易市市場(chǎng)政政策逐逐漸調(diào)調(diào)整，，部分分政策策得到到積極極調(diào)整整，央央產(chǎn)房房可上上市交交易2022/11/26中介業(yè)業(yè)務(wù)介介紹：：居住物物業(yè)：：包括括公寓寓、別別墅的的租賃賃、買買賣業(yè)業(yè)務(wù)（（高端端市場(chǎng)場(chǎng)）包括民民宅租租賃、、二手手房買買賣（（中低低端市市場(chǎng)））商用物物業(yè)：：包括括寫字字樓、、商鋪鋪的租租賃與與買賣賣（高高端市市場(chǎng)））2022/11/26北京市場(chǎng)場(chǎng)主要經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司司：1、第一太太平戴維維斯（FPDSavills）2、世邦魏魏理仕（（CBRichardElliS）3、仲量聯(lián)聯(lián)行（JonesLangLaSalle）4、中原地地產(chǎn)（Centaline）5、戴德梁梁行（DTZ）6、嘉園置置地（Joanna）7、我愛我我家8、順弛9、中大恒恒基2022/11/26如何選擇擇理想的的居住住住宅1.地段：2.環(huán)境因素素(地理位置置、交通通、配套套設(shè)施、、商業(yè)娛娛樂及網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等)3.房屋層數(shù)數(shù)4.朝向5.房屋的功功能分區(qū)區(qū)6.面積空間間2022/11/26如何選擇擇理想的的居住住住宅7.質(zhì)量與細(xì)細(xì)節(jié)8.樓梯及電電梯9.采光與通通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施施2022/11/26商用物物業(yè)業(yè)1.位置2.房間朝向向、凈深深、凈高高、采光光、柱距距等3.硬件水平平（電梯梯、空調(diào)調(diào)、通訊訊設(shè)備等等）4.物業(yè)管理理5.配套設(shè)施施（商務(wù)務(wù)中心、、銀行、、郵局、、員工餐餐廳、機(jī)機(jī)票代理理等）6.其它2022/11/26融資及付付款方式式租賃業(yè)務(wù)務(wù)：1.普通民宅宅——因代理服服務(wù)費(fèi)（（傭金））需要由由客戶承承擔(dān)，故故付款方方式通常常為押一一付三或或押一付付六，并并且客戶戶需要提提前15天或一個(gè)個(gè)月支付付下一付付款期的的房租2.公寓及寫寫字樓——因代理服服務(wù)費(fèi)（（傭金））需要由由業(yè)主承承擔(dān)，故故付款方方式通常常為押二二付三或或押二付付六，并并且客戶戶需要提提前15天或一個(gè)個(gè)月支付付下一付付款期的的房租2022/11/26融資及付付款方式式3.商鋪——代理服務(wù)務(wù)費(fèi)（傭傭金）需需要由客客戶承擔(dān)擔(dān)，付款款方式通通常為押押一付三三、押一一付六或或年付，，并且客客戶需要要提前15天或一個(gè)個(gè)月支付付下一付付款期的的房租4.特殊情況況下，須須有租賃賃雙方商商議并達(dá)達(dá)成一致致5.因付款方方式的不不同,可導(dǎo)致實(shí)實(shí)際交易易價(jià)格的的變化2022/11/26融資及付付款方式式二手房買買賣業(yè)務(wù)務(wù)：二手房買買賣的付付款普遍遍適用定定金方式式，通常常以交易易房?jī)r(jià)的的10%作為首付付款或定定金，在在過戶時(shí)時(shí)（以買買方取得得領(lǐng)證通通知單或或進(jìn)行物物業(yè)交割割為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)），由由買方支支付剩余余房款特殊情況況下，須須有租賃賃雙方商商議并達(dá)達(dá)成一致致2022/11/26房地產(chǎn)相相關(guān)的法法律、法法規(guī)1、中華人人民共和和國(guó)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理辦辦法：a、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)b、房地產(chǎn)產(chǎn)交易（（房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押、、房屋租租賃）C、中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)2、城市私私有房屋屋管理?xiàng)l條例3、城市商商品房預(yù)預(yù)售管理理辦法2022/11/26業(yè)務(wù)知識(shí)識(shí)——二手房業(yè)業(yè)務(wù)二手房的的概念——二手房是是指由北北京市國(guó)國(guó)土資源和房房屋管理理局頒發(fā)發(fā)所有權(quán)權(quán)有效證證件，業(yè)業(yè)主擁有完全全處置權(quán)權(quán)的房屋屋。包括括：私產(chǎn)產(chǎn)平房、、已購商品房房、以及及獲準(zhǔn)上上市交易易的已購購房改房房和已購經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房2022/11/26業(yè)務(wù)知識(shí)識(shí)——二手房業(yè)業(yè)務(wù)