房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計(jì)管理59

房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計(jì)管理內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的意義三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo)四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的措施五、各階段設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌管理建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分建設(shè)工程項(xiàng)目的全壽命周期包括決策階段（調(diào)查研究、編制可行性研究等項(xiàng)目的前期的組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的論證）實(shí)施階段（設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、動(dòng)用前期準(zhǔn)備階段、保修期）使用階段（設(shè)計(jì)壽命周期內(nèi)的使用）建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目立項(xiàng)是項(xiàng)目決策的標(biāo)志。決策階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的定義，一般包括如下內(nèi)容：

·確定項(xiàng)目實(shí)施的組織·確定和落實(shí)建設(shè)地點(diǎn)·確定建設(shè)任務(wù)和建設(shè)原則·確定落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金·確定項(xiàng)目投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目實(shí)施階段管理的主要任務(wù)是通過管理使項(xiàng)目的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目管理的時(shí)間范疇是建設(shè)工程的項(xiàng)目實(shí)施階段?！督ㄔO(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目管理作如下術(shù)語(yǔ)解釋：運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動(dòng)，簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目管理。項(xiàng)目管理內(nèi)涵是：自項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制，以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的組成決策階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修階段項(xiàng)目市場(chǎng)信息收集調(diào)研編制可行性研究報(bào)告編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書修建性詳細(xì)規(guī)劃（總平方案）建筑方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收動(dòng)用開始保修期結(jié)束項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目實(shí)施階段一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)園林景觀道路環(huán)境設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計(jì)具體方案、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是根據(jù)城市規(guī)劃條件、土地招標(biāo)文件和選址意見書上有關(guān)指標(biāo)和有關(guān)規(guī)范要求，按照建筑與環(huán)境關(guān)系的原則，對(duì)建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進(jìn)行綜合性的場(chǎng)地設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門核發(fā)的選址意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、擬建項(xiàng)目的現(xiàn)勢(shì)地形圖、環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書、有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果是修建性詳細(xì)規(guī)劃，包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃地段區(qū)位關(guān)系圖。反映規(guī)劃地段的位置，周邊道路走向，規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關(guān)系。（二）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。標(biāo)明建設(shè)用地現(xiàn)狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內(nèi)建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量、單位名稱，以及規(guī)劃四至范圍以外50米內(nèi)的建筑層數(shù)和建筑性質(zhì)；標(biāo)明用地界線、各類規(guī)劃控制線；附具現(xiàn)狀用地構(gòu)成表。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的內(nèi)內(nèi)容容（三三））規(guī)規(guī)劃劃總總平平面面圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明規(guī)規(guī)劃劃四四至至范范圍圍，，各各類類規(guī)規(guī)劃劃控控制制線線；；標(biāo)標(biāo)明明規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑性性質(zhì)質(zhì)分分類類，，各各類類建建筑筑位位置置、、層層數(shù)數(shù)、、間間距距系系數(shù)數(shù)，，建建筑筑退退讓讓各各類類規(guī)規(guī)劃劃控控制制線線的的距距離離，，道道路路名名稱稱、、道道路路寬寬度度，，市市政政和和公公共共交交通通設(shè)設(shè)施施以以及及場(chǎng)場(chǎng)站站點(diǎn)點(diǎn)，，機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車停停車車場(chǎng)場(chǎng)位位置置；；確確定定主主要要入入口口方方向向，，標(biāo)標(biāo)明明主主要要出出入入口口與與城城市市道道路路交交叉叉口口距距離離；；確確定定地地下下設(shè)設(shè)施施范范圍圍、、地地下下設(shè)設(shè)施施出出入入口口；；附附具具用用地地平平衡衡表表、、技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)以以及及公公建建一一覽覽表表。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的內(nèi)內(nèi)容容（四四））空空間間分分析析模模型型或或者者效效果果圖圖。。表表達(dá)達(dá)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)意意圖圖，，反反映映空空間間環(huán)環(huán)境境關(guān)關(guān)系系。。（五五））道道路路交交通通以以及及豎豎向向規(guī)規(guī)劃劃圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明道道路路紅紅線線位位置置、、橫橫斷斷面面、、交交叉叉點(diǎn)點(diǎn)坐坐標(biāo)標(biāo)、、標(biāo)標(biāo)高高、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎彎半半徑徑、、公公交交站站場(chǎng)場(chǎng)以以及及停停車車場(chǎng)場(chǎng)用用地地界界線線。。（六六））工工程程管管網(wǎng)網(wǎng)規(guī)規(guī)劃劃圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)外外圍圍城城市市道道路路中中各各類類市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和管管線線平平面面位位置置、、間間距距、、管管徑徑尺尺寸寸以以及及主主要要道道路路斷斷面面管管線線示示意意。。（七七））綠綠地地規(guī)規(guī)劃劃圖圖。。標(biāo)標(biāo)明明各各類類綠綠地地的的位位置置和和界界線線；；標(biāo)標(biāo)明明小小區(qū)區(qū)道道路路、、停停車車場(chǎng)場(chǎng)等等其其他他用用地地的的界界線線以以及及與與綠綠地地的的關(guān)關(guān)系系；；附附具具綠綠化化用用地地指指標(biāo)標(biāo)表表。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的內(nèi)內(nèi)容容道路路紅紅線線———規(guī)劃劃城城市市道道路路（（含含居居住住區(qū)區(qū)級(jí)級(jí)道道路路））用用地地的的邊邊界界線線。。用地地紅紅線線———各類類建建筑筑工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地的的使使用用權(quán)權(quán)屬屬范范圍圍的的邊邊界界線線。。建筑筑控控制制線線———有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)或或詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃確確定定的的建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物的的基基底底位位置置不不得得超超出出的的界界線線。。建筑筑密密度度———在一一定定范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，建建筑筑物物的的基基底底建建筑筑面面積積總總和和與與占占用用地地面面積積的的比比例例（（%）。。綠地地率率———一定定地地區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，各各類類綠綠地地總總面面積積占占該該地地區(qū)區(qū)總總面面積積的的比比例例（（%）。。容積積率率———在一一定定范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，建建筑筑面面積積的的總總和和與與用用地地面面積積的的比比值值。。主主要要反反映映用用地地的的開開發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度。。建筑筑密密度度、、建建筑筑容容積積率率和和綠綠地地率率是是控控制制用用地地和和環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量的的三三個(gè)個(gè)重重要要指指標(biāo)標(biāo)一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的內(nèi)內(nèi)容容新建建居居住住區(qū)區(qū)建建筑筑密密度度、、容容積積率率不不得得超超過過右右側(cè)側(cè)指指標(biāo)標(biāo)。。注：：1.多層層與與高高層層混混合合住住宅宅根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)具具體體確確定定。。2.混合合層層取取兩兩者者的的指指標(biāo)標(biāo)值值作作為為控控制制指指標(biāo)標(biāo)的的上上、、下下限限值值。。3.本表表不不計(jì)計(jì)入入地地下下層層面面積積。。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的內(nèi)內(nèi)容容建筑筑面面積積的的計(jì)計(jì)算算住宅宅建建筑筑、、居居住住型型公公寓寓和和混混合合型型公公寓寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層層層高高大大于于3.6米且且小小于于或或者者等等于于4.8米，，不不論論層層內(nèi)內(nèi)是是否否設(shè)設(shè)置置隔隔層層，，建建筑筑面面積積計(jì)計(jì)算算值值按按照照該該層層水水平平投投影影面面積積的的1.5倍計(jì)計(jì)算算；；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層層層高高大大于于4.8米且且小小于于或或者者等等于于5.4米，，不不論論層層內(nèi)內(nèi)是是否否設(shè)設(shè)置置隔隔層層，，建建筑筑面面積積計(jì)計(jì)算算值值按按照照該該層層水水平平投投影影面面積積的的2倍計(jì)計(jì)算算。。但但躍躍層層式式住住宅宅、、低低層層住住宅宅起起居居室室（（廳廳））層層高高為為戶戶內(nèi)內(nèi)通通高高以以及及住住宅宅坡坡屋屋頂頂部部分分除除外外。。建筑物地地下部分分頂板面面高出室室外地坪坪1.5米或者等等于1.5米，建筑筑面積計(jì)計(jì)算值按按照該層層水平投投影面積積計(jì)算；；建筑物物地下部部分的頂頂板面高高出室外外地坪小小于1.5米，建筑筑面積不不計(jì)入容容積率。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容建筑間距距有關(guān)知知識(shí)建筑間距距是指兩兩棟建筑筑物或構(gòu)構(gòu)筑物外外墻之間間的水平平距離。。外墻應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括保溫層層和外加加裝飾層層，但不不包括勒勒腳。確定建筑筑間距、、退界距距離和后后退道路路、建筑筑物面寬寬、建筑筑限高時(shí)時(shí)，建筑筑高度按按下列規(guī)規(guī)定計(jì)算算：一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（一）平平屋面建建筑，有有挑檐屋屋面的，，自室外外地面計(jì)計(jì)算至檐檐口頂；；有女兒兒墻的，，自室外外地面計(jì)計(jì)算至女女兒墻頂頂。aa一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（二）坡坡屋面建建筑，確確定建筑筑間距時(shí)時(shí)，按照照屋脊頂頂面和檐檐口頂分分別計(jì)算算，以影影響大的的計(jì)算建建筑間距距；確定定其他情情況時(shí)，，屋面坡坡度小于于或者等等于45度的，自自室外地地面計(jì)算算至檐口口頂，坡坡度大于于45度的，自自室外地地面計(jì)算算至屋脊脊頂。aa一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（三）樓樓梯間、、電梯機(jī)機(jī)房、水水箱間等等局部突突出屋面面的輔助助用房，，水平面面積之和和小于屋屋頂平面面面積四四分之一一的，不不計(jì)入建建筑高度度；通風(fēng)風(fēng)道、煙煙囪、裝裝飾構(gòu)件件、花架架、通信信設(shè)施等等其他屋屋面突出出部分，，不計(jì)入入建筑高高度。建筑設(shè)計(jì)計(jì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)是對(duì)建建筑物本本身的設(shè)設(shè)計(jì)，包包括建筑筑物平面面、立面面、剖面面，房型型等。是對(duì)建筑筑物相對(duì)對(duì)詳細(xì)具具體的設(shè)設(shè)計(jì)，涉涉及建筑筑的各個(gè)個(gè)立面效效果（顏顏色、裝裝飾、構(gòu)構(gòu)造件）），每一一層的平平面圖（（房型、、公共部部位）不不同部位位的剖面面圖。是是非常量量化的，，每個(gè)位位置都要要有具體體的尺寸寸，能為為施工圖圖開展提提供必要要依據(jù)。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容包括建筑筑的平面面布置，，各用房房的分配配，層高高和室內(nèi)內(nèi)凈高，，交通及及電梯、、樓梯走走到布置置，墻身身、變形形縫等，，門窗設(shè)設(shè)計(jì)、外外檐效果果，采光光，通風(fēng)風(fēng)，保溫溫防熱，，消防要要求等等等，在這這一階段段都要充充分考慮慮設(shè)計(jì)。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容層高和室室內(nèi)凈高高ba坡頂結(jié)構(gòu)構(gòu)面層外墻皮延延長(zhǎng)線a樓面面層層（完成成面）施工圖設(shè)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)是建建筑設(shè)計(jì)計(jì)的深入入，包括括：1、結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)、給給排水設(shè)設(shè)計(jì)、電電氣設(shè)計(jì)計(jì)、采暖暖通風(fēng)、、設(shè)備設(shè)設(shè)施等各各專業(yè)施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)說(shuō)明明及所需需的全部部圖紙。。2、重要施施工安裝裝部位的的施工操操作說(shuō)明明。3、在施工工總圖上上應(yīng)有的的設(shè)備、、房屋或或構(gòu)件、、結(jié)構(gòu)、、管線個(gè)個(gè)部分的的布置，，以及它它們相互互配合，，標(biāo)高和和外形尺尺寸、坐坐標(biāo)。4、設(shè)備材材料明細(xì)細(xì)表、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)件清清單。5、施工詳詳圖及專專業(yè)計(jì)算算書。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容對(duì)施工圖圖設(shè)計(jì)深深度的要要求：1、滿足設(shè)設(shè)備、材材料的訂訂貨和采采購(gòu)。2、滿足非非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)備和建建筑構(gòu)配配件制作作要求。。3、滿足編編制工程程量清單單和標(biāo)底底的要求求。4、滿足施施工組織織設(shè)計(jì)的的編制和和土建施施工、設(shè)設(shè)備安裝裝的需要要。5、防火設(shè)設(shè)計(jì)專篇篇級(jí)環(huán)境境保護(hù)專專篇滿足足辦理消消防及環(huán)環(huán)保審批批手續(xù)的的要求。。園林景觀觀道路環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)園林景觀觀道路設(shè)設(shè)計(jì)是對(duì)對(duì)小區(qū)環(huán)環(huán)境的設(shè)設(shè)計(jì)，包包括植物物選型搭搭配、道道路交通通組織、、鋪裝、、小品、、功能劃劃分等。。一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)有雙重重內(nèi)涵，，一是充充分依托托設(shè)計(jì)物物周圍可可見的特特定內(nèi)容容。如山山川、河河谷、林林木、水水波、云云霧等大大自然一一切美的的東西，，使建筑筑物依存存它，裝裝點(diǎn)它、、篩選它它，構(gòu)成成內(nèi)外環(huán)環(huán)境的、、多樣的的、自由由的協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一；；二是人人造自然然。如水水，建筑筑物中可可以運(yùn)用用水來(lái)喚喚起人對(duì)對(duì)自然環(huán)環(huán)境的回回憶；小小溪、噴噴泉、瀑瀑布、湖湖泊，往往往給人人以親切切、眷戀戀等多種種情感。。區(qū)內(nèi)綜合合管網(wǎng)、、專業(yè)配配套設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合合管網(wǎng)設(shè)設(shè)計(jì)是對(duì)對(duì)小區(qū)生生活配套套的設(shè)計(jì)計(jì)，包括括污水、、雨水、、自來(lái)水水、中水水、熱力力、燃?xì)鈿?、電力力、電視視電話網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等，，還包括括專業(yè)設(shè)設(shè)施方面面，如泵泵房、配配電間、、變電室室、換熱熱站、調(diào)調(diào)壓站等等。具體方案案、節(jié)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)圖圖紙的深深度達(dá)不不到的方方面，需需組織進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)設(shè)計(jì)，，如門窗窗節(jié)點(diǎn)、、保溫方方案、扶扶手欄桿桿、地面面磚分隔隔等。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)管理理意義1、設(shè)計(jì)決決定項(xiàng)目目開發(fā)成成本2、設(shè)計(jì)決決定項(xiàng)目目品質(zhì)3、設(shè)計(jì)影影響項(xiàng)目目的驗(yàn)收收4、設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量與進(jìn)進(jìn)度影響響項(xiàng)目周周期二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)管理理意義1、設(shè)計(jì)決決定項(xiàng)目目開發(fā)成成本（1）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)管理理對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)成成本的影影響不同的規(guī)規(guī)劃方案案的開發(fā)發(fā)成本是是不一樣樣的，規(guī)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目投資資有著重重要的影影響。如如通過對(duì)對(duì)容積率率的充分分把握選選擇合理理的建筑筑形式，，在瑞寧寧嘉園和和好美嘉嘉園項(xiàng)目目規(guī)劃中中得到了了很好的的驗(yàn)證。。瑞寧嘉嘉園容積積率是2，好美嘉嘉園容積積率是1.8，我們選選擇了高高層和多多層相結(jié)結(jié)合的方方案，而而且盡量量多的設(shè)設(shè)計(jì)多層層，這樣樣從根本本上降低低了開發(fā)發(fā)成本。。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)設(shè)計(jì)管理理意義從消防要要求講，，7-9層或24米至32米的民宅宅消防標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為一一個(gè)檔次次；13-18層以上或或32米至50米的民宅宅消防標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。12層及12層以上的的高層住住宅，每每棟樓的的電梯不不得少于于2臺(tái)。層數(shù)越高高，對(duì)地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)要求越越高。人防（2）建筑設(shè)設(shè)計(jì)管理理對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的的影響外檐的形形式影響響工程造造價(jià)，立立面簡(jiǎn)單單，裝飾飾構(gòu)件少少，工程程造價(jià)低低。平面面設(shè)計(jì)中中房型越越小，戶戶數(shù)越多多，配套套設(shè)施越越多，如如入戶門門、水表表等越多多，工程程造價(jià)就就會(huì)相應(yīng)應(yīng)提高。。如好美美嘉園項(xiàng)項(xiàng)目以小小戶型為為主，戶戶數(shù)設(shè)計(jì)計(jì)較多，，相應(yīng)工工程、配配套成本本提高。。（3）施工圖圖設(shè)計(jì)管管理對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本的影響響建筑施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)中，材材料選擇擇影響工工程造價(jià)價(jià)，如對(duì)對(duì)外檐窗窗的設(shè)計(jì)計(jì)、公共共空間裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)等。結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)中鋼筋筋含量、、混凝土土標(biāo)號(hào)等等對(duì)工程程造價(jià)起起著重要要影響。。如在好好美嘉園園項(xiàng)目中中，通過過各種措措施降低低了鋼筋筋含量，，從而降降低了工工程造價(jià)價(jià)。樁基基形式影影響工程程造價(jià)，，充分利利用勘察察報(bào)告指指標(biāo)，選選擇合理理樁基形形式可降降低工程程造價(jià)。。（4）園林景景觀設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的的影響選用植物物種類影影響園林林施工成成本。同同樣的植植物選用用小苗木木可降低低施工成成本。小小區(qū)設(shè)施施的品質(zhì)質(zhì)影響施施工成本本。2、設(shè)計(jì)決決定項(xiàng)目目品質(zhì)（1）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)品品質(zhì)的影影響規(guī)劃是對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的整體構(gòu)構(gòu)思，是是宏觀上上對(duì)項(xiàng)目目的定位，，建筑密密度、容容積率、、綠地率率、車位位數(shù)等重要指標(biāo)標(biāo)就決定定了項(xiàng)目目品質(zhì)。。（2）建筑設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)品品質(zhì)的影影響建筑設(shè)計(jì)計(jì)決定了了建筑物物的效果果，色彩彩的選用用、外立立面裝飾飾構(gòu)件的的設(shè)計(jì)、、空調(diào)護(hù)護(hù)欄的設(shè)設(shè)計(jì)等都都影響建建筑物的的美觀。。平面設(shè)設(shè)計(jì)中房房型的設(shè)設(shè)計(jì)更是是影響項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)，決決定市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度度。（3）施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)的影影響施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)中的的材料料的選選用對(duì)對(duì)項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生生主要要影響響。如如管材材的選選用、、窗材材料的的選用用等。。（4）園林林景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)品品質(zhì)的的影響響園林設(shè)設(shè)計(jì)決決定小小區(qū)的的整體體環(huán)境境，小小區(qū)內(nèi)內(nèi)是業(yè)業(yè)主茶茶余飯飯后娛娛樂休休閑的的場(chǎng)所所，是是業(yè)主主拉開開窗簾簾就看看到風(fēng)風(fēng)景。。園林林設(shè)計(jì)計(jì)的風(fēng)風(fēng)格、、植物物的選選擇搭搭配、、小品品的設(shè)設(shè)計(jì)、、功能能區(qū)的的設(shè)計(jì)計(jì)等都都影響響項(xiàng)目目的品品質(zhì)。。3、設(shè)計(jì)計(jì)影響響項(xiàng)目目的驗(yàn)驗(yàn)收（1）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)的的消防防審查查在取得得規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案許可可文件件前要要經(jīng)過過消防部門門的專專業(yè)審審查，，如小小區(qū)規(guī)規(guī)劃道道路等等是否否符合合規(guī)范，，建筑筑平面面布局局是否否符合合消防防規(guī)范范等。。（2）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)的的規(guī)劃劃審查查規(guī)劃審審查對(duì)對(duì)項(xiàng)目目各審審批文文件取取得和和建設(shè)設(shè)起著著重要要意義義，規(guī)規(guī)劃通通過后后方可可進(jìn)行行具體體施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)以以及之之后各各項(xiàng)行行政許許可文文件取取得。。是否否符合合規(guī)范范要求求決定定規(guī)劃劃驗(yàn)收收是否否能順順利通通過。。（3）建筑筑、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)的圖圖紙審審查施工圖圖審查查是行行政許許可的的一關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，，決定定施工工圖紙紙是否否符可可付之之實(shí)施施。是是對(duì)施施工圖圖紙的的全面面審查查，包包括建建筑圖圖、結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖、水水暖電電等。。只有有取得得圖審審合格格證明明文件件后，，施工工圖方方可用用于施施工。。施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)水水平影影響是是否可可以順順利通通過圖圖紙審審查。。（4）各專專業(yè)配配套的的設(shè)計(jì)計(jì)審查查各專業(yè)業(yè)配套套實(shí)施施前應(yīng)應(yīng)將設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙送送相關(guān)關(guān)配套套部門門，聽聽取專專業(yè)意意見并并按要要求修修改圖圖紙。。因?yàn)闉橄嚓P(guān)關(guān)配套套設(shè)施施將最最終由由各配配套部部門接接管，，多以以他們們會(huì)就就設(shè)計(jì)計(jì)提出出要求求。如如室內(nèi)內(nèi)采暖暖工程程，供供熱辦辦會(huì)提提出很很多要要求，，如各各材料料的選選擇，，溫控控閥、、壓差差閥等等設(shè)施施的配配套等等。4、設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量與進(jìn)進(jìn)度影影響項(xiàng)項(xiàng)目周周期合理的的設(shè)計(jì)計(jì)期限限既能能保證證設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量也能能滿足足項(xiàng)目周周期要要求。。沒有有經(jīng)審審查合合格的的設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙就不不能開工工建設(shè)設(shè)，多多以設(shè)設(shè)計(jì)文文件完完成進(jìn)進(jìn)度決決定了了項(xiàng)目目的開始始建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。設(shè)設(shè)計(jì)文文件的的設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量也決決定了了設(shè)計(jì)文文件是是否能能順利利通過過相關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)晚間間的審審查。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程設(shè)計(jì)計(jì)管理理的任任務(wù)和和目標(biāo)標(biāo)1、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)階階段進(jìn)進(jìn)度2、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量3、控制制項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)成本本4、控制制開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的品品質(zhì)5、保證證各階階段設(shè)設(shè)計(jì)的的連續(xù)續(xù)統(tǒng)一一三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程設(shè)計(jì)計(jì)管理理的任任務(wù)和和目標(biāo)標(biāo)1、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)階階段進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)過過程占占用時(shí)時(shí)間在在項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)周期期中不不算長(zhǎng)，但但設(shè)計(jì)計(jì)是否否能按按計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)按時(shí)時(shí)開始始和完完成，，卻制約約項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)，決決定項(xiàng)項(xiàng)目是是否能能按計(jì)計(jì)劃開開始相相關(guān)工作作，從從而影影響項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期。。所以以開發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過過制定定科學(xué)學(xué)準(zhǔn)確確的設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃、、時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃，，通過過積極極的組組織、、監(jiān)督督、溝溝通協(xié)協(xié)調(diào)，，來(lái)保保證設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度度。2、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)工工作是是知識(shí)識(shí)密集集型工工作，，具有有很強(qiáng)強(qiáng)的專專業(yè)性，，且設(shè)設(shè)計(jì)工工作是是委托托給具具有相相應(yīng)資資質(zhì)的的設(shè)計(jì)計(jì)單位完完成。。設(shè)計(jì)計(jì)文件件是項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的依據(jù)據(jù)，所所謂按按圖施工工。設(shè)設(shè)計(jì)文文件的的準(zhǔn)確確性和和規(guī)范范性影影響是是否能能夠通過相關(guān)關(guān)政府機(jī)構(gòu)構(gòu)的嚴(yán)格驗(yàn)驗(yàn)收。所以以開發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書、、圖紙審查查等有效的的管理手段段來(lái)保證設(shè)計(jì)計(jì)文件質(zhì)量量，為項(xiàng)目目建設(shè)提供供準(zhǔn)確可行行的依據(jù)，保保證項(xiàng)目的的順利進(jìn)行行及驗(yàn)收。。3、控制項(xiàng)目目開發(fā)成本本成本控制是是項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的根本，，直接影響響項(xiàng)目的利潤(rùn)情況況，而成本本控制的根根本在于設(shè)設(shè)計(jì)階段對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)文件的的控制。項(xiàng)項(xiàng)目投資的的估算、概概算、預(yù)算算、合同談判、、簽證結(jié)算算等成本控控制工作的的基礎(chǔ)都是是設(shè)計(jì)文件。。而且設(shè)計(jì)計(jì)人員對(duì)開開發(fā)成本的的重視程度度與開發(fā)商是是有一定差差距的，甚甚至?xí)忻芤幻?。。所以開發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)通過過與設(shè)計(jì)人人員積極有有效的溝通，通過設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化、、專家論證證、概預(yù)算算等措施來(lái)來(lái)將開發(fā)成本本控制在預(yù)預(yù)期的范圍圍內(nèi)。4、控制開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的品品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商是項(xiàng)目目開發(fā)的組組織者，設(shè)設(shè)計(jì)單位是要根據(jù)據(jù)開發(fā)商的的定位、設(shè)設(shè)想來(lái)進(jìn)行行設(shè)計(jì)的。。開發(fā)商根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的定定位不同會(huì)會(huì)選擇不同同的品質(zhì)。。如高檔住宅宅小區(qū)、別別墅區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的品質(zhì)要要求肯定是不不一樣的。。開發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書和與設(shè)計(jì)的的溝通來(lái)將將品質(zhì)要求求、材質(zhì)選選擇等信息息準(zhǔn)確傳達(dá)給給設(shè)計(jì)單位位，并通過過過程控制制與設(shè)計(jì)文文件審查來(lái)確確定是否符符合項(xiàng)目品品質(zhì)要求。。5、保證各階階段設(shè)計(jì)的的連續(xù)統(tǒng)一一房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的設(shè)計(jì)任任務(wù)分較多多階段，每每一階段的設(shè)計(jì)人人不同或者者設(shè)計(jì)單位位不同，每每一階段的的設(shè)計(jì)任務(wù)和和重點(diǎn)也不不同，但這這些設(shè)計(jì)工工作都是圍圍繞同一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行。。所以開發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)在設(shè)設(shè)計(jì)管理時(shí)時(shí)應(yīng)綜合考慮慮各環(huán)節(jié)的的設(shè)計(jì)相關(guān)關(guān)內(nèi)容，滿滿足各設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一一性。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計(jì)管理理的措施1、組織措施施2、技術(shù)措施施3、合同措施施4、經(jīng)濟(jì)措施施5、管理措施施四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計(jì)管理理的措施1、組織措施施（1）完善公司司開發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的組織結(jié)結(jié)構(gòu)，明確確各部門、、各崗位職責(zé)分分工，明確確工作流程程。（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)管理部門門、相關(guān)崗崗位人員的的專業(yè)知識(shí)識(shí)水平，與設(shè)計(jì)計(jì)人員順暢暢溝通并可可更專業(yè)的的完成設(shè)計(jì)計(jì)協(xié)調(diào)工作。2、技術(shù)措施（1）通過專家家論證、借借助專業(yè)公公司，優(yōu)化化設(shè)計(jì)，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料及設(shè)設(shè)計(jì)文件深深入研究探探討，充分分利用專業(yè)業(yè)能力，控控制設(shè)計(jì)階階段對(duì)成本本的影響。。（2）圖紙審查查，在正式式出設(shè)計(jì)圖圖紙之前和和出圖后都都應(yīng)組織設(shè)設(shè)計(jì)圖紙審審查，將設(shè)設(shè)計(jì)問題糾糾正在實(shí)施施之前。3、合同措施施（1）保證合理理的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用，設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用占房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本很少份份額，但設(shè)設(shè)計(jì)工作卻卻對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)成本計(jì)計(jì)決定作用。所以不不要因?yàn)檫^過低的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用降低低設(shè)計(jì)公司司的工作積極性和工工作質(zhì)量，，從而難以以保證圖紙紙質(zhì)量。（2）保證合理理的設(shè)計(jì)周周期，設(shè)計(jì)計(jì)工作需要要設(shè)計(jì)人員員用心去完成成，時(shí)間太太倉(cāng)促，必必定影響設(shè)設(shè)計(jì)人員的的專注程度，從而造造成只有速速度而丟了了質(zhì)量，這這對(duì)開發(fā)上上來(lái)說(shuō)也得不償失。。（3）嚴(yán)密合同同條款，比比如對(duì)圖紙紙數(shù)量的約約定，對(duì)變變更工作的約約定，要在在合同中體體現(xiàn)，避免免后期費(fèi)用用的增加。。4、經(jīng)濟(jì)措施施（1）積極采取取獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制制辦法，鼓鼓勵(lì)設(shè)計(jì)公公司為開發(fā)發(fā)商考慮成本本問題，鼓鼓勵(lì)通過優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計(jì)降降低開發(fā)成成本。明確若設(shè)計(jì)公公司將影響響成本的指指標(biāo)控制在在一定合理理范圍內(nèi)將予以適當(dāng)當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。這這樣可大大大提高設(shè)計(jì)計(jì)公司的積積極性，從而降低房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本。（2）明確若因因設(shè)計(jì)問題題造成項(xiàng)目目損失要讓讓設(shè)計(jì)單位位承擔(dān)一部分分責(zé)任，要要予以一定定經(jīng)濟(jì)懲罰罰。增強(qiáng)設(shè)設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心，，保證設(shè)計(jì)計(jì)文件質(zhì)量量。5、管理措施施（1）做好計(jì)劃劃工作，加加強(qiáng)監(jiān)督。。計(jì)劃是管管理的第一一步，不單要要做好每一一設(shè)計(jì)階段段的計(jì)劃，，更要做好好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的的總總計(jì)計(jì)劃劃。。然然后后按按照照計(jì)計(jì)劃劃落落實(shí)實(shí)，，過過程程監(jiān)監(jiān)督督，，保保證證實(shí)實(shí)際際情況況按按計(jì)計(jì)劃劃完完成成。。（2）有有效效溝溝通通協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。。高高效效的的溝溝通通可可以以避避免免失失誤誤、、提提高效效率率、、保保證證效效果果