房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算

不動產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算基本要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本構(gòu)成及成本測算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益獲取方式及收益測算了解房地產(chǎn)投資項目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容掌握借款還本付息的測算房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同一般項目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動資金房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用。當(dāng)開發(fā)項目用于出售或出租時，開發(fā)建設(shè)投資就等于開發(fā)產(chǎn)品成本。經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)產(chǎn)品成本定義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。如果項目開發(fā)完成后用于租售，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費用）如果項目開發(fā)完成后用于經(jīng)營，項目總投資等于開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營資金例題某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場為1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。開發(fā)項目投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元土地前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開發(fā)間接管理費用財務(wù)銷售開發(fā)期稅費其它費用不可預(yù)見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖總成本費用2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，可分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費用配套及其他收費支出管理費用和籌資成本土地、土建、設(shè)備費用這一部分費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項目總成本的80％。其中最重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項目的可行性評估。配套套及及其其他他收收費費支支出出配套套費費用用主要要是是指指水水、、電電、、煤煤氣氣、、大大市市政政和和公公建建配配套套費費。。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特性性決決定定了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)必必須須有有這這一一類類的的費費用用支支出出，，因因為為商商品品房房要要具具備備居居住住功功能能，，通通路路、、通通水水、、通通電電、、通通煤煤氣氣及及排排水水是是最最基基本本的的條條件件，，另另外外，，學(xué)學(xué)校校、、醫(yī)醫(yī)院院、、商商店店等等生生活活服服務(wù)務(wù)性性設(shè)設(shè)施施也也是是不不可可缺缺少少的的居居住住條條件件。。其他他收收費費支支出出這些些費費用用中中有有些些雖雖然然屬屬于于押押金金性性質(zhì)質(zhì)，，如如新新型型墻墻體體材材料料費費、、檔檔案案保保證證金金、、綠綠化化保保證證金金等等等等，，但但由由于于種種種種原原因因，，企企業(yè)業(yè)大大多多難難以以全全部部收收回回，，有有些些甚甚至至本本息息無無歸歸。。這這類類收收費費項項目目的的特特點點是是種種類類繁繁多多，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不不一一，，任任意意性性很很強強。。由由于于許許多多收收費費項項目目由由壟壟斷斷性性經(jīng)經(jīng)營營企企業(yè)業(yè)或或事事業(yè)業(yè)單單位位執(zhí)執(zhí)行行，，并并且且未未在在法法規(guī)規(guī)上上予予以以透透明明的的合合法法化化，，所所以以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普普遍遍偏偏高高，，加加重重了了開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。。配套及收費項項目是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本中中受外界因素素影響最大的的一塊費用支支出，且數(shù)額額較大，一般般占項目總投投資的10－15％，房地產(chǎn)開開發(fā)商通過各各種途徑，運運用各種方法法減少這部分分費用支出，，是降低開發(fā)發(fā)成本的一項項重要內(nèi)容。。管理費用和籌資成本管理費用籌資成本籌資成本是房房地產(chǎn)開發(fā)成成本的重要組組成部分。房房地產(chǎn)開發(fā)具具有建設(shè)周期期長、投資數(shù)數(shù)額大，投資資風(fēng)險高等特特點，因此光光靠企業(yè)自有有資金和預(yù)收收房款不能滿滿足資金要求求，大多數(shù)開開發(fā)企業(yè)必須須通過銀行貸貸款來解決資資金需要，這這樣就產(chǎn)生利利息支出。因因此，如何把把這部分費用用核算好，對對正確計算開開發(fā)成本，體體現(xiàn)經(jīng)營成果果將起到非常常重要的作用用。房地產(chǎn)開發(fā)項項目總成本費費用的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本本內(nèi)容土地費用估算算前期工程費用用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費建筑安裝工程程費公共配套設(shè)施施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用其他費用開發(fā)期稅費不可預(yù)見費運營費用及修修理費用成本的測算分項測算匯總以表格的形式式表現(xiàn)出來。。成本測算的原原則不能重復(fù)，也也不能遺漏。。準(zhǔn)確合理。土地費用測算算涵義為了取得房地地產(chǎn)項目用地地使用權(quán)而發(fā)發(fā)生的費用。。費用估算根據(jù)實際情況況而定；費用類別土地征用拆遷遷費農(nóng)村土地征用用拆遷費城鎮(zhèn)土地拆遷遷費土地出讓地價價款土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價價前期工程費涵義開發(fā)項目前期期規(guī)劃、設(shè)計計、可行性研研究、水文、、地質(zhì)勘測，，以及“三/七通一平”等階段的費用用支出。費用組成及測測算規(guī)劃設(shè)計——建安工程費的的3%；可研費——總投資的1%~3%水文、地質(zhì)勘勘查費根據(jù)工作量結(jié)結(jié)合有關(guān)收費費標(biāo)準(zhǔn)估算，，一般為設(shè)計計概算的0.5%左右?！捌咄ㄒ黄健辟M可根據(jù)實際工工程量參照有關(guān)計費費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費（見教材p154表5-5）涵義指建筑物2米以外和項目目用地規(guī)劃紅紅線以內(nèi)的各各種管線和道道路等工程的的費用；費用組成供水、供電、、供氣、排污污、綠化、道道路、路燈、、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的的建設(shè)費用，，以及各項設(shè)設(shè)施與市政設(shè)設(shè)施干線、干干管、干道的的接口費用；；費用測算一般按實際工工程量估算。。詳細(xì)估算時，，可按單位指指標(biāo)估算法計計算。建筑安裝工程程費含義建造房屋建筑筑物所發(fā)生的的建筑工程費費用、設(shè)備采采購費用、安安裝工程費用用和室內(nèi)裝修修家具費等。。建筑工程費用用包括結(jié)構(gòu)、建建筑、特殊裝裝修工程費。。設(shè)備采購費用用及安裝工程程費用給排水、電器器照明及設(shè)備備安裝、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、弱電電設(shè)備及安裝裝、電梯及其其安裝、其他他設(shè)備及安裝裝等。室內(nèi)裝修家具具費建筑安裝工程程費——估算方法單元估算法=基本建設(shè)單元元的綜合投資資×單元數(shù)單位指標(biāo)估算算法=單位工程量投投資×工程量工程量近似匡匡算法=匡算工程量×相應(yīng)的概預(yù)算算定額單價×取費標(biāo)準(zhǔn)概算指標(biāo)估算算法直接費=每平方米造價價指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗耗量=每平方米材料料消耗量指標(biāo)標(biāo)×建筑面積類似法公共配套設(shè)施施建設(shè)費涵義指居住小區(qū)為為居民服務(wù)配配套建設(shè)的各各種非營利性性的公共配套套設(shè)施（公建建設(shè)施）的建建設(shè)費用；費用組成居委會、派出所、托兒所、幼兒兒園、鍋爐房、變變電室、公共共廁所、停車場等。費用測算這些配套設(shè)施施是不能有償償轉(zhuǎn)讓的，一一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量量估算。管理費用含義指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門為組織織和管理開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動而而發(fā)生的各種費用。項目主要包括：管管理人員工資資、職工福利利費、辦公費費、差旅費、、折舊費、修修理費、工會會經(jīng)費、職工工教育經(jīng)費、、社會保險費費、董事會費費、咨詢費、、審計費、訴訴訟費、排污污費、房地產(chǎn)產(chǎn)稅、土地使使用稅、技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技技術(shù)開發(fā)費、、無形資產(chǎn)攤攤消、開辦費費攤銷、業(yè)務(wù)務(wù)招待費、壞壞賬損失、存存貨盤虧、毀毀損和報廢損損失以及其他他管理費用。。取費標(biāo)準(zhǔn)管理費可按項項目總投資的的3％一5％估算。如果房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)同時時開發(fā)若干個個房地產(chǎn)項目目，管理費應(yīng)應(yīng)該在各個項項目間合理分分?jǐn)?。財?wù)費用涵義房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為籌集資資金而發(fā)生的的各項費用。。費用組成借款和債券的的利息金融機(jī)構(gòu)手續(xù)續(xù)費融資代理費承諾費外匯匯兌凈損損失企業(yè)籌資所發(fā)發(fā)生的其他費費用財務(wù)費用利息的計算，，可參照金融融市場利率和和資金分期投投入的情況按按復(fù)利計算；；利息以外的其其他融資費用用，一般占利利息的10％左右。銷售費用涵義房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在銷售房房地產(chǎn)產(chǎn)品過過程中發(fā)生的的各項費用，，以及專設(shè)銷銷售機(jī)構(gòu)或委委托代理的各各項費用。費用構(gòu)成銷售人員工資資、獎金、福福利費、差旅旅費、銷售機(jī)機(jī)構(gòu)的折舊費費、修理費、、物料消耗費費、廣告費、、宣傳費、代代銷手續(xù)費、、銷售服務(wù)費費及預(yù)售許可可申領(lǐng)費等；；銷售費用費用測算廣告宣傳及市市場推廣費銷售收入的2%~3%。銷售代理費銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費用用銷售收入的0.5%~1%。費用合計銷售收入的4%~6%其它費用費用組成臨時用地費臨時建設(shè)費工程造價咨詢詢費總承包管理費費合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費費工程保險費費用測算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部部門規(guī)定的費費率估算，一一般約占投資資額的2%~3%。開發(fā)期稅費概念項目所負(fù)擔(dān)的的與房地產(chǎn)投投資有關(guān)的各各種稅金和地地方政府或有有關(guān)部門征收收的費用。費用組成固定資產(chǎn)投資資方向調(diào)節(jié)稅稅（現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)停止征收)土地使用稅市政支管線分分?jǐn)傎M供電貼費用電權(quán)費分散建設(shè)市政政公用設(shè)施建建設(shè)費電話初裝費費用測算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算算不可預(yù)見費依據(jù)項目的復(fù)雜程程度前面各項費用用測算的準(zhǔn)確確度。上述費用之和和的3%~7%運營費用指房地產(chǎn)項目目開發(fā)完成后后，在項目經(jīng)經(jīng)營期間發(fā)生生的各種運營營費用。管理費用銷售費用修理費用以出租或自營營方式獲得收收益的房地產(chǎn)產(chǎn)項目在經(jīng)營營期間發(fā)生的的物料消耗和和維修費用。。3房地產(chǎn)投資項項目的收入、、稅金估算與與資金籌措經(jīng)營收入估算算稅金估算銷售收入、出出租收入、自自營收入與經(jīng)經(jīng)營稅金及附附加房地產(chǎn)投資項項目的資金籌籌措經(jīng)營收入估算算房地產(chǎn)投資項項目的經(jīng)營模模式租售方案的確確定租售價格的確確定經(jīng)營收入的估估算房地產(chǎn)投資項項目的經(jīng)營模模式經(jīng)營模式出售出租自營混合經(jīng)營模式?jīng)Q定定收益模式房地產(chǎn)投資項項目收益分析析租售方案的確確定租售價格的確確定經(jīng)營收入/租售收入的估算租售方案的確確定租售方案的含含義出售、出租、、自營等的計計劃；考慮銷售數(shù)量量/銷售價格/銷售時間總體體安排。內(nèi)容房地產(chǎn)投資項項目的經(jīng)營形形式？項目出售？/項目出租？/租售并舉？可出售的面積積？/可出租的面積積？/在建筑物中的的位置？進(jìn)度安排？市場變化的影影響？售價與租金水水平的確定？？收款方式與收收款計劃地確確定？結(jié)果相應(yīng)的表格——銷售計劃及收收款計劃租售價格的確確定租售價格應(yīng)在在房地產(chǎn)市場場分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定，一一般可選擇在在位置、規(guī)模模、功能和檔檔次等方面可可比的交易實實例，通過對對其成交價格格的分析與修修正，最終得得到房地產(chǎn)項項目的租售價價格。也可以以參照房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)產(chǎn)品定價的技技術(shù)和方法，，確定租售價價格。成本導(dǎo)向定價價法成本加成/目標(biāo)定價法購買者導(dǎo)向定定價法認(rèn)知價值定價價法/價值定價法競爭導(dǎo)向定價價法領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)向定價價法挑戰(zhàn)定價法隨行就市定價價法租售價格的確確定租售價格的確確定要與開發(fā)發(fā)商市場營銷銷策略相一致致，在考慮政政治、經(jīng)濟(jì)、、社會等宏觀觀環(huán)境對物業(yè)業(yè)租售價格影影響的同時，，還應(yīng)對房地地產(chǎn)市場供求求關(guān)系進(jìn)行分分析，考慮已已建成的、正正在建設(shè)的以以及潛在的競競爭項目對擬擬開發(fā)項目租租售價格的影影響。經(jīng)營收入的估估算經(jīng)營收入含義經(jīng)營收入是指指向社會出售售、出租房地地產(chǎn)商品或自自營時的貨幣幣收入。種類銷售收入租金收入自營收入經(jīng)營收入的估估算——銷售收入銷售收入銷售收入=可出售的建筑筑面積×銷售單價注意銷售量與與銷售價格的的關(guān)系經(jīng)營收入的估估算——租金收入租金收入租金收入=可出租建筑面面積×租金單價可出租建筑面面積考慮空置情況況空置期出租率租金單價調(diào)查與預(yù)測要要合理。經(jīng)營收入的估估算——租金收入租金收入的種種類潛在總收入/毛租金收入潛在總收入=可出租面積×單位租金其他收入除租金之外的的其他收入實際總收入/有效總收入實際總收入=潛在總收入×（1–空置率）+其他收入實際總收入=潛在總收入×出租率+其他收入凈租金收入（（凈經(jīng)營收入入）凈經(jīng)營收入=實際總收入–運營費用經(jīng)營收入的估估算——自營收入自營經(jīng)營收入入開發(fā)企業(yè)以開開發(fā)完成后的的房地產(chǎn)為其其進(jìn)行商業(yè)、、服務(wù)業(yè)等經(jīng)經(jīng)營活動的載載體，通過綜綜合性的自營營方式得到的的收入。估算時考慮經(jīng)經(jīng)營所在的行行業(yè)以及市場場價格?？紤]的因素目前已有的商商業(yè)和服務(wù)業(yè)業(yè)設(shè)施對房地地產(chǎn)項目建成成后產(chǎn)生的影影響；未來商業(yè)、服服務(wù)業(yè)市場可可能發(fā)生的變變化對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影響響經(jīng)營收入的估估算——自營收入入自營收入入的估算算年收入=年經(jīng)營收收益–年運營費費用（成成本）注：通常以年等值值的形式表現(xiàn)現(xiàn)出來；年運營費用包包括房地產(chǎn)所所形成的固定定資產(chǎn)的折舊舊稅金的估算稅金國家和地方政政府依據(jù)法律律對有納稅義義務(wù)的單位或或個人征收的的財政資金。。稅收國家或地方政政府通過稅金金籌集財政資資金的手段；；稅收具有強制制性、無償性性和固定性的的特點；注意與開發(fā)期期稅費的區(qū)別別稅金的估算房地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)納稅稅的主要稅種種經(jīng)營稅金及附附加土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅應(yīng)注意的問題題計稅基數(shù)×計稅稅率稅金的估算——經(jīng)營稅金及附附加含義在房地產(chǎn)銷售售、出租與自自營過程中發(fā)發(fā)生的稅費；；種類——兩稅一費營業(yè)稅=應(yīng)納稅銷售（（出租）收入入×稅率（5%）城市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅教育費附加城市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅一般計稅依據(jù)據(jù)增值稅、消費費稅、營業(yè)稅稅的實交稅額額；對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資企業(yè)，，城市建設(shè)維維護(hù)稅的計稅稅依據(jù)實際繳納的營營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅=營業(yè)稅×稅率稅率以納稅人人所在的地區(qū)區(qū)而有所區(qū)別別市區(qū)——7%縣城、鎮(zhèn)——5%上面兩種情況況除外——1%教育費附加一般計稅依據(jù)據(jù)同城市建設(shè)維維護(hù)稅對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資企業(yè)，，城市建設(shè)維維護(hù)稅的計稅稅依據(jù)實際繳納的營營業(yè)稅教育費附加=營業(yè)稅×稅率稅率教育費附加的的稅率一般為為3%。經(jīng)營稅金及附附加的計算經(jīng)營稅金及附附加=營業(yè)稅+城市建設(shè)維護(hù)護(hù)稅+教育費附加=營業(yè)稅+營業(yè)稅×7%+營業(yè)稅×3%=營業(yè)稅×（1+7%+3%）=應(yīng)納稅銷售（（出租）收入入×5%×（1+7%+3%）=應(yīng)納稅銷售（（出租）收入入×5.5%關(guān)于其他稅種種相關(guān)表格銷售收入與經(jīng)經(jīng)營稅金及附附加估算表出租收入與經(jīng)經(jīng)營稅金及附附加估算表自營收入與經(jīng)經(jīng)營稅金及附附加估算表土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅房地產(chǎn)投資項項目的資金籌籌措資金籌措的依依據(jù)投資估算的結(jié)結(jié)果房地產(chǎn)投資資資金的來源資本金（股本本金）銀行貸款預(yù)售收入資金的籌措計計劃根據(jù)房地產(chǎn)項項目對資金的的需求以及投投資、成本與與費用使用計計劃，來安排排資金來源和和相應(yīng)數(shù)量的的過程。資金籌措計劃劃制定資金籌措措計劃時應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意的問題題嚴(yán)格按照資金金的需要量確確定籌資額；；以需定量金額資金使用的時時間認(rèn)真選擇籌資資來源渠道；；可行性成本合法性避免利率風(fēng)險險對項目的不不利影響。資金使用計劃劃考慮的因素項目建設(shè)進(jìn)度度可能發(fā)生的實實際付款時間間及金額編制計劃應(yīng)注注意的問題根據(jù)建筑安裝裝工程進(jìn)度表表，按照不同同年度的工作作量安排相應(yīng)應(yīng)的資金供給給量；根據(jù)設(shè)備到貨貨計劃，安排排設(shè)備購置費費支出。項目的前期費費用應(yīng)盡早落落實；在安排投資計計劃時，應(yīng)先先安排自有資資金，后安排排外部資金。。資金使用計劃劃編制資金使用用計劃，應(yīng)考考慮各種投資資款項的付款款特點，要充充分考慮預(yù)收收款、欠付款款、預(yù)付定金金以及按工程程進(jìn)度付款的的具體情況。。如果我們將工工程發(fā)包出去去，編制資金金使用計劃的的依據(jù)是什么么？有什么不不同。資金籌措計劃劃資金籌措計劃劃依據(jù)資金使用計劃劃銷售收入計劃劃資金來源資本金預(yù)租售收入借貸資金為了滿足開發(fā)發(fā)項目的資金金需求，可優(yōu)優(yōu)先使用資本本金，之后考考慮使用可投投入的預(yù)租售售收入，最后后仍然不滿足足資金需求時時，可安排借借貸資金。借款還本付息息的估算還本付息的資資金來源利潤預(yù)售或預(yù)租收收入還款方式及還還款順序方式按照借款協(xié)議議所確定的方方式進(jìn)行還款款；順序先貸款先還，，后貸款后還還；利息高的先還還，利息低的的后還；利息的計算國內(nèi)借款利息息的計算借款時的利息息計算為了簡化計算算，假設(shè)借款款當(dāng)年在年中使用，按半年年計息，其后后各年按全年年計息；每年應(yīng)計利息息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率見教材p186例題還款款時時的的利利息息計計算算等額額償償還還本本金金和和利利息息總總額額等本本償償還還見教教材材p187，p189例題題國外外借借款款利利息息的的計計算算同國國內(nèi)內(nèi)借借款款利利息息的的計計算算等額額償償還還第一一步步求年年等等值值（（等等額額還還本本付付息息額額））A=P?(A/P,i,n)=P?[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]第二二步步計算算每每年年償償還還的的利利息息和和本本金金求第第t年末末的的貸貸款款余余額額貸款款余余額額=M0×[(1+i)n-t-1]/[i(1+i)n-t]T是已已過過去去的的年年數(shù)數(shù),M0=A每年年償償還還利利息息=每年年初初貸貸款款余余額額×年利利率率每年年償償還還本本金金=每年年付付款款額額（（等等額額還還本本付付息息額額））-每年年償償還還利利息息等本本償償還還含義義指償償還還期期內(nèi)內(nèi)每每年年償償還還的的本本金金額額是是相相等等的的，，利利息息將將隨隨本本金金逐逐年年償償還還而而減減少少，，但但各各年年之之間間的的本本金金及及利利息息之之和和不不等等。。等本本償償還還的的計計算算公公式式第一一步步每年年償償還還本本金金=P/n第二二步步第t年年年初初借借款款累累積積的的計計