房地產(chǎn)基本常識(shí)第一期課件

房地產(chǎn)基本常識(shí)

第一期

呼倫貝爾炎黃世紀(jì)投資置業(yè)有限公司

嚴(yán)泓全友情提示：會(huì)議期間請(qǐng)關(guān)閉手機(jī)1房地產(chǎn)基本常識(shí)

第一期1培訓(xùn)目的、對(duì)象、內(nèi)容及基本概念2培訓(xùn)目的、對(duì)象、內(nèi)容及基本概念2培訓(xùn)目的：使員工對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定的了解了解房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)對(duì)象：公司一線員工3培訓(xùn)目的：使員工對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定3培訓(xùn)內(nèi)容主要分為：一、土地使用權(quán)獲取及土地綜合類知識(shí)二、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)三、工程建設(shè)及采購(gòu)四、房地產(chǎn)推廣銷售

4培訓(xùn)內(nèi)容主要分為：一、土地使用權(quán)獲取及土地綜合類知識(shí)4在培訓(xùn)前需要了解

什么是房地產(chǎn)（基本概念）:房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱5在培訓(xùn)前需要了解

什么是房地產(chǎn)（基本概念）:房地產(chǎn)：房產(chǎn)土地的分類1、生地：指未形成建設(shè)用地條件的土地

2、熟地：指已具備一定的供水、排水、供電、通訊、通氣、道路等基礎(chǔ)設(shè)施條件和完成地上建筑物、構(gòu)筑物動(dòng)拆遷的形成建設(shè)用地條件的土地，也就是我們常說的（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平6土地的分類1、生地：指未形成建設(shè)用地條件的土地6

市場(chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地市場(chǎng)，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商的運(yùn)作過程。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行國(guó)家壟斷。政府通過對(duì)土地供應(yīng)量的調(diào)節(jié)，起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)又稱增量市場(chǎng)，是指新建商品房的買賣市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的主體是住宅發(fā)展商、建造商和購(gòu)房居民。

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)又稱存量房市場(chǎng)，一般指舊房租賃和二手房買賣。房地產(chǎn)物業(yè)在經(jīng)過第一次買賣后的再次轉(zhuǎn)讓，屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)范疇。

7市場(chǎng)分類：7房產(chǎn)分類：

居住物業(yè)

商用物業(yè)8房產(chǎn)分類：8房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途9房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅9土地使用權(quán)獲取及土地綜合類知識(shí)10土地使用權(quán)獲取及土地綜合類知識(shí)10一、土地使用權(quán)獲取目前，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。對(duì)原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對(duì)于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡(jiǎn)述如下。11一、土地使用權(quán)獲取11(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國(guó)家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。12(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)12建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。13建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征(二)國(guó)有土地使用權(quán)的有償使用國(guó)有土地使用權(quán)有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種：14(二)國(guó)有土地使用權(quán)的有償使用141．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國(guó)家和土地使用權(quán)受讓方通過國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國(guó)家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：151．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

16住房用地70年16合同約定的年限不得超過國(guó)家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng)，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。17合同約定的年限不得超過國(guó)家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。

目前，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣和協(xié)議出讓三種形式：18土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方)，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。19(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對(duì)土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。20(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國(guó)家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開性和公平競(jìng)爭(zhēng)。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。21(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國(guó)家)與受讓方(土地使2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。222．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將一定時(shí)期3．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對(duì)企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供給用地單位使用的不能采用這種方式233．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定(三)補(bǔ)地價(jià)方式鑒于我國(guó)土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，及其附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場(chǎng)，國(guó)家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。24(三)補(bǔ)地價(jià)方式24二、土地綜合類知識(shí)1、土地用途包括哪些種類？答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。25二、土地綜合類知識(shí)25

2、如何了解土地來源及性質(zhì)？答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。26263、什么是集體土地？答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。4、有哪些用地屬于集體土地？答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。273、什么是集體土地？275、對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。6、什么是行政劃撥用地？答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

285、對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？287、什么是土地使用權(quán)出讓？答：土地使用權(quán)出讓，是指地方市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。8、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。297、什么是土地使用權(quán)出讓？299、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。10、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。11、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。309、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？3012、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。13、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進(jìn)行？3131

（一）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓

（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；

（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

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（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；

33（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；33

（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；

（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓

（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。34

（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)14、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？答：有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿；（二）土地滅失；（三）土地使用者死亡而無合法承繼人；（四）人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；（五）用地單位遷移或者被依法注銷的；（六）市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3514、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？3515、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？答：凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開交易的；（二）須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開交易的；（三）投標(biāo)人或競(jìng)買人互相串通壓價(jià)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形屬于前款第（一）、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門依法對(duì)有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。3615、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)3616、如何了解地價(jià)是否交清？答:對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價(jià)已經(jīng)交清；

對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。3716、如何了解地價(jià)是否交清？3717、未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？

答：土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳納部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

3817、未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？38

18、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)？答：有下列情形之一的，主管部門或派出機(jī)構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3918、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)？3919、土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？答：使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)批準(zhǔn)的聯(lián)營(yíng)合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；（三）經(jīng)營(yíng)土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營(yíng)開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人4019、土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？4020、有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？答：下列用地暫免繳納土地使用費(fèi)：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)以及個(gè)人使用的非營(yíng)利性用地；（二）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營(yíng)利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地；（四）市政公共設(shè)施以及林場(chǎng)、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他用地。4120、有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？4121、有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)？答：下列用地免繳或減收土地使用費(fèi)：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止，減半計(jì)征土地使用費(fèi)。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長(zhǎng)優(yōu)惠期，但延長(zhǎng)的時(shí)間最多不能超過一年；（二）華僑、港、澳、臺(tái)同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項(xiàng)目用地，免繳土地使用費(fèi)三年，三年后減半繳納土地使用費(fèi)兩年；

4221、有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)？42（三）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費(fèi)五至十年；（四）因不可抗力或其他特殊情況，確實(shí)無法繳納土地使用費(fèi)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費(fèi)；（五）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費(fèi)的其他用地。43（三）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土43

22、如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；改變土地使用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。

4444此期培訓(xùn)結(jié)束

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第二期46房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)47房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)47城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國(guó)由于其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對(duì)其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國(guó)，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。48城市規(guī)劃的含義48城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國(guó)頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。49城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容49城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審批制度，具體為：1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

50城市規(guī)劃的審批502.城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。512.城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批。4．城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。523．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門52城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：

53城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系531.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對(duì)城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。541.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)2.房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。具體辦法如下：

(1)關(guān)于項(xiàng)目選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。552.房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。56(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有(4)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。57(4)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)居住區(qū)規(guī)劃1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場(chǎng)地、道路廣場(chǎng)、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。58居住區(qū)規(guī)劃582．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：（1）選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；（2）確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大；（3）擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；（4）擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；（5）擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；（6）擬定公共綠地、體育、休息等室外場(chǎng)地的數(shù)量、分布和布置方式；（7）擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（8）擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。592．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下59居住區(qū)的組成內(nèi)容：（1）居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。60居住區(qū)的組成內(nèi)容：60（2）居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成：①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場(chǎng)地和綠地等；61（2）居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般③道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于以上兩項(xiàng)的道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等的用地；④綠地及體育場(chǎng)，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場(chǎng)地、防護(hù)綠地等。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。62③道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于以上兩項(xiàng)的道路、廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。63居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)63②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。64②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲④經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。65④經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌有著很大的影響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。一個(gè)明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。66⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括下面幾項(xiàng)內(nèi)容：（1）平均層數(shù)。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。例如，已知各種層數(shù)建筑面積：67居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括下三層建筑面積為:8594.7㎡四層建筑面積為:133813㎡五層建筑面積為:1203.5㎡總建筑面積為:143611.2㎡68三層建筑面積為:8594.7㎡68各種層數(shù)占地面積：三層=8594.7／3=2864.9㎡四層=133813／4=33603㎡五層=1203.5／5=240.7㎡總占地面積為36608.9㎡平均層數(shù)=總建筑面積÷總占地面積=143611.3／36608.9=3.95(層)69各種層數(shù)占地面積：69（2）居住建筑密度：居住建筑密度=居住建筑基底面積／居住建筑用地面積X100％。居住建筑密度主要取決于房屋布置對(duì)氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。70（2）居住建筑密度：70（3）居住面積密度。居住面積密度=居住面積／居住建筑用地面積(平方米／公頃)。居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平面設(shè)計(jì)和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)使用，相互校核。71（3）居住面積密度。71（4）居住建筑面積密度。居住建筑面積密度=居住建筑面積／居住建筑用地（平方米／公頃）。為了便于統(tǒng)計(jì)和控制住宅的建設(shè)量，在實(shí)際工作中常用居住建筑面積密度來表示。（5）建筑容積率。建筑容積率：居住建筑總面積（平方米）／居住建筑用地面積（平方米）。建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。72（4）居住建筑面積密度。72（6）人口凈密度。人口凈密度：居住人數(shù)／居住建筑用地面積（人／公頃）人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。（7）居住建筑用地指標(biāo)。居住建筑用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素：①居住面積定額（平方米／人）；②居住面積密度（平方米／公頃）；③居住建筑密度（％）；④平均層數(shù)。

73（6）人口凈密度。73平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額／層數(shù)X居住建筑密度X平面系數(shù)（平方米／人）或=每人居住面積定額X居住建筑用地面積／總居住面積（平方米／人）。（8）套內(nèi)使用面積系數(shù)當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%）。（9）建筑覆蓋率（建筑密度）建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。（10）建筑容積率在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。74平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額／層（11）綠地率在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。（12）綠化覆蓋率在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。75（11）綠地率75(六)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé)一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動(dòng)，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理、更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。開發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。76(六)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé)761．會(huì)同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證選定項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模2．委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比較，確定規(guī)劃方案。3．參照國(guó)家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

771．會(huì)同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證774．積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，就要制定分期出圖計(jì)劃，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑工程的單項(xiàng)設(shè)計(jì)，盡快完成項(xiàng)目的施工圖紙。5．熟悉和審查圖紙。6．組織現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會(huì)研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進(jìn)行。784．積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案78此期培訓(xùn)結(jié)束

謝謝大家79此期培訓(xùn)結(jié)束

謝謝大家79房地產(chǎn)基本常識(shí)

第三期

呼倫貝爾炎黃世紀(jì)投資置業(yè)有限公司

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第三期80工程建設(shè)階段81工程建設(shè)階段81一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理的

內(nèi)涵與程序1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的內(nèi)涵:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來進(jìn)行一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程主要分為四個(gè)階段：開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段。82一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理的

內(nèi)涵與程序1．2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，對(duì)開發(fā)商來說，其主要職責(zé)是項(xiàng)目的組織與管理，具體任務(wù)是通過招、投標(biāo)優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時(shí)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。按照開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)和開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付使用。832．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序:83(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備開發(fā)商在項(xiàng)目開工建設(shè)之前，首先需辦理項(xiàng)目報(bào)建和施工所需各種證件批件手續(xù)；完成施工現(xiàn)場(chǎng)勘察與施工圖設(shè)計(jì)，籌措并落實(shí)建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行施工場(chǎng)地的“三通一平”。同時(shí)，到主管部門審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作；以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。84(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備84(2)進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常由項(xiàng)目主體和市政及公用配套設(shè)施等若干個(gè)分項(xiàng)工程組成。開發(fā)商一般通過招標(biāo)投標(biāo)，從中優(yōu)選一個(gè)總承包商或若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。招投標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊(duì)伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志。85(2)進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍85(3)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)當(dāng)開發(fā)商與通過評(píng)標(biāo)確定的中標(biāo)者雙方簽訂了建設(shè)工程施工合同，開發(fā)商到項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得該部門發(fā)放的施工許可證以后，即標(biāo)志著開發(fā)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工建設(shè)。在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和合同要求，對(duì)施工建設(shè)過程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。86(3)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)86(4)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，是工程項(xiàng)目竣工后和交付使用前的檢查驗(yàn)收，是開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實(shí)行工程的分部、分項(xiàng)驗(yàn)收。尤其對(duì)于隱蔽工程，必須及時(shí)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收，以杜絕隱患。87(4)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收87除了對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意對(duì)附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的開發(fā)項(xiàng)目，不得交付使用。此外，項(xiàng)目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應(yīng)盡可能在工程承包商責(zé)任期內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔(dān)檢修責(zé)任。88除了對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意883．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。893．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理89具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括：成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。90具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括：成果性目標(biāo)和二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)1．招標(biāo)投標(biāo)的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標(biāo)是施工建設(shè)單位爭(zhēng)取獲得工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程項(xiàng)目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標(biāo)資格的建筑安裝企業(yè)(承包單位)來投標(biāo)。這些建筑安裝企業(yè)對(duì)工程進(jìn)行標(biāo)價(jià)計(jì)算，提出報(bào)價(jià)(標(biāo)價(jià))、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。簡(jiǎn)言之，招標(biāo)就是開發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價(jià)的經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)選施工建設(shè)單位；施工單位則用投標(biāo)的經(jīng)濟(jì)手段去承接房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)任務(wù)。91二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)1．招標(biāo)投標(biāo)的概念912．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是由金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)或非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的主管部門作為擬建項(xiàng)目的發(fā)包者，或者以建設(shè)單位作為發(fā)標(biāo)者，通過招標(biāo)方式選擇工程或項(xiàng)目承包者：二是由建設(shè)單位、企業(yè)集團(tuán)、工程承包公司、施工單位等以投標(biāo)者的身份，按規(guī)定的投標(biāo)程序和投標(biāo)方式，承包工程或設(shè)計(jì)任務(wù)。招標(biāo)投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是開發(fā)商以及施工單位之間通過公平競(jìng)爭(zhēng)的方式促使房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。922．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)923．招標(biāo)的方式目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)招標(biāo)的方式主要有三種：(1)公開招標(biāo)。招標(biāo)單位通過報(bào)刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)表招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競(jìng)爭(zhēng)。公開招標(biāo)固然體現(xiàn)了全面、公開、平等的競(jìng)爭(zhēng)原則，但是工作繁雜、開支費(fèi)用大，應(yīng)該視工作性質(zhì)有選擇地采用。933．招標(biāo)的方式93(2)邀請(qǐng)招標(biāo)這是一種非公開方式的招標(biāo)，由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)。一般可選擇3—10家單位參加招標(biāo)。由于這種方式有針對(duì)性，招投標(biāo)雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標(biāo)大大節(jié)省人力、物力、財(cái)力，所以目前被廣泛采用。94(2)邀請(qǐng)招標(biāo)94(3)協(xié)議招標(biāo)：簡(jiǎn)稱議標(biāo)適用于少數(shù)保密性很強(qiáng)的建設(shè)工程，或者條件艱險(xiǎn)、施工難度大、時(shí)間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請(qǐng)施工單位進(jìn)行協(xié)商，確定工程的造價(jià)和工期。這種招標(biāo)比邀請(qǐng)招標(biāo)的適用范圍小，但參與議標(biāo)的單位也不得少于兩家。95(3)協(xié)議招標(biāo)：簡(jiǎn)稱議標(biāo)95三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。96三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，是指從1．工程施工管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)為：971．工程施工管理97(1)項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。(2)費(fèi)用控制主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。98(1)項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作98(3)進(jìn)度控制主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。(4)質(zhì)量控制提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督；處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。(5)合同管理對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。99(3)進(jìn)度控制992．工程施工控制(1)工程進(jìn)度控制工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。1002．工程施工控制100(2)質(zhì)量控制工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)模是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。101(2)質(zhì)量控制101(3)成本控制實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。102(3)成本控制102①直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析：直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算作比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。②間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析：間接費(fèi)用的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)用為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)用率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要作支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。103①直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析：直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理(1)工程建設(shè)監(jiān)理的概念工程建設(shè)監(jiān)理簡(jiǎn)稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場(chǎng)消費(fèi)者。1043．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理104(2)工程監(jiān)理的內(nèi)容

①工程進(jìn)度監(jiān)理：即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對(duì)工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。105(2)工程監(jiān)理的內(nèi)容105②工程質(zhì)量監(jiān)理：是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國(guó)家規(guī)范對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內(nèi)容有：第一，委托方與監(jiān)理方要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。第二，進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。第三，質(zhì)量保證，對(duì)取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。106②工程質(zhì)量監(jiān)理：是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同

③工程合同監(jiān)理?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，代理招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，必須采取書面形式。107③工程合同監(jiān)理。可以根據(jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投人使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。1084．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收108(1)房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。①工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。②所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動(dòng)，發(fā)揮功能。③上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道路均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。109(1)房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。109④整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)規(guī)范進(jìn)行評(píng)定，達(dá)到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財(cái)務(wù)決算分析；對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的提出返回復(fù)修意見。⑤要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場(chǎng)地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已清除。110④整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)規(guī)范進(jìn)行評(píng)定，達(dá)到合格(2)竣工驗(yàn)收的程序。①工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。②開發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。111(2)竣工驗(yàn)收的程序。111③共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項(xiàng)工程經(jīng)過共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級(jí)證書。對(duì)于總體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。即由開發(fā)商向主管部門提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，主管部門組織建委、計(jì)委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，簽證驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。已驗(yàn)收過的單項(xiàng)工程，不再驗(yàn)收。112③共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)④編制工程決算。竣工決算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。⑤編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設(shè)檔案館。113④編制工程決算?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是此期培訓(xùn)結(jié)束

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第四期

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嚴(yán)泓全友情提示：會(huì)議期間請(qǐng)關(guān)閉手機(jī)115房地產(chǎn)基本常識(shí)

第四期115房地產(chǎn)推廣、銷售116房地產(chǎn)推廣、銷售116（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的含義廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的個(gè)人或集體通過一系列營(yíng)銷活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的營(yíng)銷活動(dòng)，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價(jià)值和產(chǎn)權(quán)，通過市場(chǎng)交換傳遞給房地產(chǎn)的消費(fèi)者，以期獲得盡可能多的利潤(rùn)的一種活動(dòng)。117（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的含義廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，或者說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷是一項(xiàng)近年來發(fā)展起來的新型的專業(yè)工作，從時(shí)間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和售后服務(wù)，從專業(yè)領(lǐng)域看，它涉及到市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目評(píng)估、財(cái)務(wù)分析、建筑設(shè)計(jì)、園藝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)綜合性的、操作性的、知識(shí)密集性的工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷一般包括：市場(chǎng)分析，營(yíng)銷活動(dòng)和營(yíng)銷策略研究以及市場(chǎng)營(yíng)銷管理等內(nèi)容。118（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，或1．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必須建立在前期的市場(chǎng)研究和分析的基礎(chǔ)上。市場(chǎng)分析是一個(gè)廣義的概念，它在時(shí)間上，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。在分析的內(nèi)容上，不僅要從宏觀上分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃的影響；還要從微觀上分析各類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況以及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的狀況等。1191．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1192．營(yíng)銷活動(dòng)和營(yíng)銷策略在經(jīng)過圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的一系列市場(chǎng)調(diào)查分析之后，開發(fā)商在投資決策時(shí)起碼要考慮以下幾個(gè)方面的問題(4W1H)：第一，選擇在哪里投資(Where)?房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，最先應(yīng)是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關(guān)村還是亞運(yùn)村?也就是說，哪里的開發(fā)潛力最大和預(yù)期回報(bào)最高?第二，何時(shí)投資比較好(When)?比如，因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發(fā)出一處每平方米30000元的高級(jí)酒店。這時(shí)就存在一個(gè)何時(shí)開發(fā)最有利的問題。1202．營(yíng)銷活動(dòng)和營(yíng)銷策略120第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話，應(yīng)有多少三居?多少兩居?第四，為誰開發(fā)或賣給誰(Whom)?開發(fā)商要知道未來的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開發(fā)(How)?是合作開發(fā)?還是獨(dú)立開發(fā)?還是開發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓?當(dāng)開發(fā)商明確了以上這些問題之后，還要組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定戶型比、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境等等。在工程施工進(jìn)行的同時(shí)，就要開始進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，如召開新聞發(fā)布會(huì)、廣告宣傳，同時(shí)配合開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行預(yù)售，為此還要對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)和組織。121第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)?以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場(chǎng)的變化而變化和調(diào)整的。也就是說，開發(fā)商除了做看得見的營(yíng)銷工作以外，還要做無形的營(yíng)銷工作，即營(yíng)銷策略的研究和確定。具體包括：價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。122以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬3.營(yíng)銷管理開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣時(shí)，還要在營(yíng)銷管理方面做大量的工作，組織營(yíng)銷機(jī)構(gòu)或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，選擇市場(chǎng)調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計(jì)公司進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)，管理營(yíng)銷費(fèi)用，監(jiān)督營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施，并與開發(fā)企業(yè)的其他部門進(jìn)行配合。1233.營(yíng)銷管理123（三）商品房銷售相關(guān)知識(shí)1、什么是商品房預(yù)售？答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。2、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。124（三）商品房銷售相關(guān)知識(shí)1、什么是商品房預(yù)售？1243、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號(hào)；（二）發(fā)展商名稱；（三）項(xiàng)目名稱；（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；（六）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。1253、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？1254、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。1264、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？1265、什么是商品房現(xiàn)售？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。6、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。1275、什么是商品房現(xiàn)售？1277、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。1287、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？1288、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。1298、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？1299、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。10、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。11、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。1309、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？13012在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ唬╊A(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

13112在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？13113、對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。14、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。13213、對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？13215、購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。16、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。13315、購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？13317、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。13417、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？134四、房產(chǎn)測(cè)繪類知識(shí)1、商品房銷售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式？答：商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。2、商品房的計(jì)價(jià)方式是否可以自由選擇？答：從2002年10月1日起，商品房的計(jì)價(jià)方式只能選擇按套（總價(jià)）計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。3、商品房建筑面積如何計(jì)算？答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其