房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式

涉稅問題西安中道財(cái)稅咨詢有限公司陜西西秦稅務(wù)師事務(wù)所房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題購買土地土地投資入股收購?fù)恋爻钟蟹介_展項(xiàng)目合作城中村改造代建房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式1、國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)——原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅A、土地增值稅——生地與熟地轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅的差異國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國稅函發(fā)[1995]110號（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知國稅發(fā)（2007）132號（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。——轉(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅問題？如果在建工程是本企業(yè)投資，允許土地成本和開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除；如果僅從別的企業(yè)得到的在建工程，未作投入又再次轉(zhuǎn)讓，不得加計(jì)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅B、營業(yè)稅——營業(yè)稅差額征收問題財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財(cái)稅[2003]16號（二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額?！弦画h(huán)節(jié)未征稅，是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)國稅函[2005]83號三、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅[2003]16號文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營業(yè)額；同時(shí)，在營業(yè)額減除項(xiàng)目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)稅[2003]16號文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問：投資入企業(yè)的土地，再次轉(zhuǎn)讓，如何繳納營業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅——扣稅憑證問題財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財(cái)稅[2003]16號營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明?！D(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目營業(yè)稅是否可以差額征稅？財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財(cái)稅[2003]16號（七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅——將土地歸還給政府是否繳納營業(yè)稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知國稅函〔2008〕277號納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！徺I土地，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目后賣出，是否可以差額征收營業(yè)稅？關(guān)鍵在于是否同一個(gè)稅目。營業(yè)稅稅目八：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅稅目九：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式1、投入新公司還是老公司？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定中華人民共和國建設(shè)部令第77號第十八條一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。投入新公司投入老公司優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目核算簡單；不涉及其他項(xiàng)目；如有糾紛處理簡單。無資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期短；缺點(diǎn)新公司資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期長；項(xiàng)目核算復(fù)雜；利益計(jì)算牽涉其他項(xiàng)目；如有糾紛，處理困難。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式2、營業(yè)稅問題（1）土地投資入股，營業(yè)稅免征。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知財(cái)稅［2002］191號一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（2）如取得固定收益，是否征收營業(yè)稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函發(fā)（1997）490號根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅:以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式2、營業(yè)稅問題國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答(之一)》的通知1995年4月17日國稅函發(fā)[1995]156號第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

1．房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

2．房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

3．如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)取取得得土土地地方方式式涉涉稅稅問問題題二、、土土地地投投資資入入股股模模式式2、營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題———視同同銷銷售售征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅的的時(shí)時(shí)間間點(diǎn)點(diǎn)（（納納稅稅義義務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)間間））收取取固固定定收收益益還還是是以以物物易易物物，，二二者者納納稅稅義義務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)間間有有無無不不同同？？固定定收收益益（（銷銷售售收收入入比比例例收收益益））：：收收到到之之日日以物物易易物物：：過過戶戶之之日日還還是是收收到到房房子子之之日日？？———視同同銷銷售售中中土土地地征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅的的計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)對于于土土地地?fù)Q換出出方方，，營營業(yè)業(yè)稅稅計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)是是否否包包含含換換回回房房屋屋的的地地價(jià)價(jià)？？？？———簽署署合合作作協(xié)協(xié)議議時(shí)時(shí)，，必必須須申申明明：：““風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共共擔(dān)擔(dān)，，收收益益共共享享””，，不不能能出出現(xiàn)現(xiàn)固固定定收收益益或或以以物物易易物物說說法法，，否否則則，，視視同同銷銷售售，，雙雙方方繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)取取得得土土地地方方式式涉涉稅稅問問題題二、、土土地地投投資資入入股股模模式式3、土土地地增增值值稅稅問問題題財(cái)政政部部國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅一一些些具具體體問問題題規(guī)規(guī)定定的的通通知知財(cái)稅稅字字[1995]048號對于于以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的，，投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的一一方方以以土土地地（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)））作作價(jià)價(jià)入入股股進(jìn)進(jìn)行行投投資資或或作作為為聯(lián)聯(lián)營營條條件件，，將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓到到所所投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的企企業(yè)業(yè)中中時(shí)時(shí)，，暫暫免免征征收收土土地地增增值值稅稅。。財(cái)政政部部國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅若若干干問問題題的的通通知知財(cái)稅稅[2006]21號第五五條條：：對對于于以以土土地地（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)））作作價(jià)價(jià)入入股股進(jìn)進(jìn)行行投投資資或或聯(lián)聯(lián)營營的的，，凡凡所所投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的企企業(yè)業(yè)從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的，，或或者者房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)以以其其建建造造的的商商品品房房進(jìn)進(jìn)行行投投資資和和聯(lián)聯(lián)營營的的，，均均不不適適用用《財(cái)政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅一一些些具具體體問問題題規(guī)規(guī)定定的的通通知知》（財(cái)財(cái)稅稅字字[1995]048號））第第一一條條暫暫免免征征收收土土地地增增值值稅稅的的規(guī)規(guī)定定（（自自2006年3月2日起起執(zhí)執(zhí)行行））因此此，，以以土土地地投投資資入入股股需需要要區(qū)區(qū)分分兩兩種種情情況況：：實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)是是先先階階段段征征收收還還是是最最后后統(tǒng)統(tǒng)一一清清算算征征收收土地地投投資資入入股股非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，再再變變更更為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，土土地地增增值值稅稅是是否否繳繳納納？？投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年3月2日前暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅2006年3月2日后征收土地增值稅暫免征收土地增值稅房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)取取得得土土地地方方式式涉涉稅稅問問題題二、、土土地地投投資資入入股股模模式式4、所所得得稅稅問問題題（1）投投資資入入股股的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)是是以以土土地地或或房房產(chǎn)產(chǎn)換換取取被被投投資資企企業(yè)業(yè)股股權(quán)權(quán)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根根據(jù)據(jù)資資產(chǎn)產(chǎn)公公允允價(jià)價(jià)值值計(jì)計(jì)算算應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額，，計(jì)計(jì)算算繳繳納納所所得得稅稅。。關(guān)于于企企業(yè)業(yè)重重組組業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅處處理理若若干干問問題題的的通通知知財(cái)稅稅[2009]59號一、、(四)資產(chǎn)產(chǎn)收收購購，，是是指指一一家家企企業(yè)業(yè)(以下下稱稱為為受受讓讓企企業(yè)業(yè))購買買另另一一家家企企業(yè)業(yè)(以下下稱稱為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓企企業(yè)業(yè))實(shí)質(zhì)質(zhì)經(jīng)經(jīng)營營性性資資產(chǎn)產(chǎn)的的交交易易。。受受讓讓企企業(yè)業(yè)支支付付對對價(jià)價(jià)的的形形式式包包括括股股權(quán)權(quán)支支付付、、非非股股權(quán)權(quán)支支付付或或兩兩者者的的組組合合。。二、、(三)企業(yè)業(yè)股股權(quán)權(quán)收收購購、、資資產(chǎn)產(chǎn)收收購購重重組組交交易易，，相相關(guān)關(guān)交交易易應(yīng)應(yīng)按按以以下下規(guī)規(guī)定定處處理理：：1。被被收收購購方方應(yīng)應(yīng)確確認(rèn)認(rèn)股股權(quán)權(quán)、、資資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得或或損損失失。。2。收收購購方方取取得得股股權(quán)權(quán)或或資資產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)應(yīng)應(yīng)以以公公允允價(jià)價(jià)值值為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)確確定定。。3。被被收收購購企企業(yè)業(yè)的的相相關(guān)關(guān)所所得得稅稅事事項(xiàng)項(xiàng)原原則則上上保保持持不不變變。。三、、(三)資產(chǎn)產(chǎn)收收購購，，受受讓讓企企業(yè)業(yè)收收購購的的資資產(chǎn)產(chǎn)不不低低于于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓企企業(yè)業(yè)全全部部資資產(chǎn)產(chǎn)的的75%，且且受受讓讓企企業(yè)業(yè)在在該該資資產(chǎn)產(chǎn)收收購購發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)的的股股權(quán)權(quán)支支付付金金額額不不低低于于其其交交易易支支付付總總額額的的85%，可以選選擇按以以下規(guī)定定處理：：1。轉(zhuǎn)讓企企業(yè)取得得受讓企企業(yè)股權(quán)權(quán)的計(jì)稅稅基礎(chǔ)，，以被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)產(chǎn)的原有有計(jì)稅基基礎(chǔ)確定定。2。受讓企企業(yè)取得得轉(zhuǎn)讓企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)稅稅基礎(chǔ)，，以被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)產(chǎn)的原有有計(jì)稅基基礎(chǔ)確定定。房地產(chǎn)企企業(yè)取得得土地方方式涉稅稅問題二、土地地投資入入股模式式4、所得稅稅問題（2）新31號文的規(guī)規(guī)定第三十一一條企業(yè)業(yè)以非貨貨幣交易易方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的，應(yīng)應(yīng)按下列列規(guī)定確確定其成成本：（一）企企業(yè)、單單位以換換取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品為為目的，，將土地地使用權(quán)權(quán)投資企企業(yè)的，，按下列列規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處理理：1．換取的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品如為為該項(xiàng)土土地開發(fā)發(fā)、建造造的，接接受投資資的企業(yè)業(yè)在接受受土地使使用權(quán)時(shí)時(shí)暫不確確認(rèn)其成成本，待待首次分分出開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)，再按按應(yīng)分出出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（包包括首次次分出的的和以后后應(yīng)分出出的）的的市場公公允價(jià)值值和土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移過過程中應(yīng)應(yīng)支付的的相關(guān)稅稅費(fèi)計(jì)算算確認(rèn)該該項(xiàng)土地地使用權(quán)權(quán)的成本本。如涉涉及補(bǔ)價(jià)價(jià),土地使用用權(quán)的取取得成本本還應(yīng)加加上應(yīng)支支付的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)款或或減除應(yīng)應(yīng)收到的的補(bǔ)價(jià)款款。2．換取的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品如為為其他土土地開發(fā)發(fā)、建造造的，接接受投資資的企業(yè)業(yè)在投資資交易發(fā)發(fā)生時(shí)，，按應(yīng)付付出開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市市場公允允價(jià)值和和土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移過程程中應(yīng)支支付的相相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)計(jì)算確確認(rèn)該項(xiàng)項(xiàng)土地使使用權(quán)的的成本。。如涉及及補(bǔ)價(jià),土地使用用權(quán)的取取得成本本還應(yīng)加加上應(yīng)支支付的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)款或或減除應(yīng)應(yīng)收到的的補(bǔ)價(jià)款款。（二）企企業(yè)、單單位以股股權(quán)的形形式，將將土地使使用權(quán)投投資企業(yè)業(yè)的，接接受投資資的企業(yè)業(yè)應(yīng)在投投資交易易發(fā)生時(shí)時(shí)，按該該項(xiàng)土地地使用權(quán)權(quán)的市場場公允價(jià)價(jià)值和土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移過程中中應(yīng)支付付的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)計(jì)計(jì)算確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)土土地使用用權(quán)的取取得成本本。如涉涉及補(bǔ)價(jià)價(jià),土地使用用權(quán)的取取得成本本還應(yīng)加加上應(yīng)支支付的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)款或或減除應(yīng)應(yīng)收到的的補(bǔ)價(jià)款款。——這里界定定了兩種種情況，，一種是是以股權(quán)權(quán)投資形形式，一一種是直直接以物物易物的的項(xiàng)目合合作模式式。——接受投資資企業(yè)在在投資交交易發(fā)生生時(shí)確認(rèn)認(rèn)成本，，投資企企業(yè)在投投資交易易發(fā)生時(shí)時(shí)確認(rèn)收收入。房地產(chǎn)企企業(yè)取得得土地方方式涉稅稅問題三、收購購?fù)恋爻殖钟蟹胶芏喾康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過重組組直接將將土地持持有方收收購，并并在土地地持有方方公司基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行改制制，直接接變更為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。利：不存存在土地地使用權(quán)權(quán)變更，，不需繳繳納營業(yè)業(yè)稅、土土地增值值稅和所所得稅。。弊：原公公司遺留留問題可可能影響響新項(xiàng)目目開發(fā)；；原公司司改制變變更為房房地產(chǎn)公公司需要要時(shí)間和和成本，，資質(zhì)也也可能受受到限制制。——現(xiàn)金收購購股權(quán)的的涉稅問問題關(guān)于企業(yè)業(yè)重組業(yè)業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅稅處理若若干問題題的通知知財(cái)稅[2009]59號二、(三)企業(yè)股權(quán)權(quán)收購、、資產(chǎn)收收購重組組交易，，相關(guān)交交易應(yīng)按按以下規(guī)規(guī)定處理理：1。被收購購方應(yīng)確確認(rèn)股權(quán)權(quán)、資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或損損失。2。收購方方取得股股權(quán)或資資產(chǎn)的計(jì)計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)應(yīng)以公公允價(jià)值值為基礎(chǔ)礎(chǔ)確定。。3。被收購購企業(yè)的的相關(guān)所所得稅事事項(xiàng)原則則上保持持不變。。房地產(chǎn)企企業(yè)取得得土地方方式涉稅稅問題四、成立立項(xiàng)目部部，開展展項(xiàng)目合合作一般的項(xiàng)項(xiàng)目合作作就是一一方出地地，一方方出錢，，出地方方將土地地過戶到到房地產(chǎn)產(chǎn)公司名名下，房房地產(chǎn)公公司成立立項(xiàng)目部部獨(dú)立運(yùn)運(yùn)營，或或者同出出地方共共同組建建項(xiàng)目部部，共同同管理。。項(xiàng)目合作作實(shí)質(zhì)：：1、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓2、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的對對價(jià)為現(xiàn)現(xiàn)金、固固定數(shù)額額收益、、固定比比例收益益或者不不動產(chǎn)等等。項(xiàng)目合作作涉及營營業(yè)稅、、土地增增值稅、、所得稅稅。1、營業(yè)稅稅在合同中中約定土土地支付付對價(jià)為為現(xiàn)金、、固定數(shù)數(shù)額收益益、固定定比例收收益的，，營業(yè)稅稅計(jì)稅基基礎(chǔ)為現(xiàn)現(xiàn)金數(shù)額額、固定定收益數(shù)數(shù)額或售售房收入入乘以固固定比例例收益數(shù)數(shù)額。營業(yè)稅納納稅時(shí)間間為簽訂訂合作協(xié)協(xié)議生效效之日。。約定以土土地?fù)Q房房子的，，見前款款。房地產(chǎn)企企業(yè)取得得土地方方式涉稅稅問題四、成立立項(xiàng)目部部，開展展項(xiàng)目合合作2、土地增增值稅土地增值值稅依然然視同銷銷售。視視同為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地，計(jì)算算繳納土土地增值值稅。但對于合合作建房房中的以以地易房房的情況況，分房房自用的