房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對住房價格的影響效應(yīng)分析報告

..本科畢業(yè)論文〔設(shè)計中文題目：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對住房價格的影響效應(yīng)分析英文題目：Theeffectofrealestatemacroonhousingprice所在院系：公共管理學(xué)院專業(yè)__公事管1002學(xué)生__孫博指導(dǎo)孫燕完成時間：20XX5月30日

目錄TOC\o"1-3"\h\u17989一、緒論 37834〔一選題背景及研究意義3231361.選題背景354802.研究意義49011〔二國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述424410二、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀分析521440〔一近年來我國出臺的房地產(chǎn)政策512209〔二我國房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步完善55474三、宏觀調(diào)控下我國房價走勢618679〔一供需關(guān)系619630〔二房價構(gòu)成716597〔三房地產(chǎn)市場主體行為85740四、房地產(chǎn)政策的影響效應(yīng)分析812204〔一房地產(chǎn)政策對市場供求的影響分析8177421.財政、貨幣政策對房地產(chǎn)市場供求影響945992.行政手段對房地產(chǎn)市場供求的影響9118423.法律手段對房地產(chǎn)市場供求的影響1016545〔二房地產(chǎn)政策對房價的影響分析10247401.金融政策對房價的影響1042302.財政政策對房價的影響1120306五、實證分析——房產(chǎn)稅對我國房價調(diào)控效果分析1127911〔一以房產(chǎn)稅對房價影響為例的實證分析1130029〔二總體分析13105491.房價調(diào)控政策目標(biāo)模糊且不徹底嚴(yán)重影響到政策的執(zhí)行力度與深度1452492．缺乏對占據(jù)主要地位的基本購房需求的需求管理政策14138273．房屋供給管理政策不能有效改善房屋供給增加住宅土地供應(yīng)方面。15322514．城市房屋成本控制不當(dāng),形成成本推動型價格上漲。1623689六、結(jié)論與建議1610670參考文獻(xiàn)19..房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策政策對住房價格的影響效應(yīng)分析摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是過敏經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),一方面,通過對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動,其發(fā)展從供給面推動整個國民經(jīng)濟(jì)的增長。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)所提供的住宅商品同時是一國居民財富的一個重要組成部分,其價格的波動從需求面對整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行以及國民福利產(chǎn)生重要影響。而我國房地產(chǎn)政策對房價的調(diào)控效果并不明顯,這也要求政府必須出臺強(qiáng)有力的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。本文試圖從理論和實證兩個方面分析研究我國宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響機(jī)制及效應(yīng)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策；房產(chǎn)稅；影響機(jī)制；房價TheeffectofrealestatemacroonhousingpriceAbstract：Therealestateindustryisapillarindustryallergieseconomy,ontheonehand,drivenonbytheupstreamanddownstreamrelatedindustries,thedevelopmentofthenationaleconomytopromotegrowthfromthesupplyside.Ontheotherhand,providesresidentialrealestate,whilecommoditiesareanimportantpartofthewealthofacountry'sinhabitants,anditspricefluctuationshaveasignificantimpactondemandfromthefaceofrunningtheentirenationaleconomyandnationalwelfare.ThecontroleffectofChina'srealestatepolicyonhousepricesisnotobvious,whichalsorequiresthegovernmenttohaveastrongpolicytocontroltherealestatemarket.ThispaperattemptstostudyChina'smacro-controlpoliciesaffectthemechanismsandeffectsonrealestatepricesfromtheoreticalandempiricalanalysisofbothaspects.Keywords:realestatepolicy;propertytaxes;influencemechanism;rates

一、緒論〔一選題背景及研究意義1.選題背景房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展關(guān)系到整個國民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。房價作為房地產(chǎn)市場的主要衡量指標(biāo),其動態(tài)變化就是反應(yīng)房地產(chǎn)市場的晴雨表。房價還具備特有的功能：第一,房價作為國民經(jīng)濟(jì)的一種基礎(chǔ)性價格,在一定程度上對我國市場的總體價格水平其決定作用；第二,住房是人民生活的重要消費(fèi)資料,因此住房的價格高低對居民的生活水平影響重大；第三,由于價格機(jī)制是市場經(jīng)濟(jì)中最主要的調(diào)節(jié)機(jī)制,因此房價對整個房地產(chǎn)市場的供求總量以及結(jié)構(gòu)都具有重要的調(diào)節(jié)作用。1998年,我國取消了福利分房制度,隨著銀行房地產(chǎn)抵押貸款政策的完善、住房公積金政策的具體實施以及居民收入的持續(xù)增長,房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。近年來,由于受到各種因素的影響,我國的房價漲勢兇猛,直至20XX,我國房地產(chǎn)的平均售價比1998年的高144%,一線城市〔北京、XX、上海、XX等的房價漲幅更大。由于房地產(chǎn)的特殊性,房價的上漲就會帶來一系列連鎖反應(yīng),如對中低等收入人群的基本房屋需求不利,且房價上漲還會使得物價上升、建設(shè)用地擴(kuò)張以及金融機(jī)構(gòu)不良貸款增加等負(fù)效應(yīng)的產(chǎn)生。應(yīng)該采取怎樣的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房價進(jìn)行調(diào)控,把房價控制在合理的范圍內(nèi),推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展已經(jīng)引起了社會各界的廣泛關(guān)注。由于在我國房地產(chǎn)稅制還不完善,中央政府在采取一系列宏觀政策后,如何進(jìn)一步用房地產(chǎn)稅來綜合調(diào)節(jié)房價,從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的,值得我們深入研究。2.研究意義隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善,房地產(chǎn)市場也得到空前的發(fā)展,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控成為了各國政府的重要目標(biāo),由此,房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價格關(guān)系及房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價格的影響機(jī)理成為這些年來國內(nèi)外學(xué)者研究的熱點問題。從國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)價格關(guān)系研究現(xiàn)狀來看,關(guān)于房地產(chǎn)政策對房價影響的研究比較多,我國對于房地產(chǎn)政策對房價影響的討論研究還處于起步階段,主要因為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起步比較晚,且我國房地產(chǎn)各項政策以及體系相對較為復(fù)雜。因此,探索我國房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價格的關(guān)系,一方面可以理清兩者之間的影響機(jī)理,加深對我國房地產(chǎn)政策對房價影響特征的理解,另一方面通過實證研究,可以豐富房地產(chǎn)政策與房價的相關(guān)實證內(nèi)容?！捕鴥?nèi)外文獻(xiàn)綜述與西方發(fā)達(dá)國家不同的是,我國房地產(chǎn)市場的起步較晚,1998年國務(wù)院提出全國城鎮(zhèn)實行住房分配貨幣化,停止住房實物分配的改革政策,標(biāo)志著我國以市場供應(yīng)為主的住房供應(yīng)體系正式確立,房地產(chǎn)市場從此全面啟動。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較短,國內(nèi)學(xué)者對于房地產(chǎn)市場的研究深度不夠,而國外一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較長時間的發(fā)展之后已相當(dāng)成熟,因此在對于房地產(chǎn)政策的研究也比較豐富,形成了較為完善的研究體系。近年來,隨著房價的迅猛上漲,我國政府也是頻頻出臺房地產(chǎn)政策,越來越多的學(xué)者開始涉足這一領(lǐng)域,但依然沒有形成完善的研究體系。下面將從房地產(chǎn)政策調(diào)控手段、傳導(dǎo)機(jī)制和影響效應(yīng)三個方面對國外和國內(nèi)的相關(guān)研究現(xiàn)狀進(jìn)行簡單的綜述。二、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀分析〔一近年來我國出臺的房地產(chǎn)政策我國自20XX開始將保持房價平穩(wěn)、抑制房價過快增長作為一項重要政策。20XX4月,提高第二套住房首付比例；7月,開始集中整頓土地市場。20XX調(diào)控力度進(jìn)一步加大,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理與房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息、嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度等政策先后出臺?？傮w來說,20XX的政策比較零散,幅度不大,影響較小。20XX舊國八條、新國八條相繼出臺,使房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比明顯回落。但由于戶型調(diào)控指標(biāo)、商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例不具體等原因,并未達(dá)到預(yù)期效果,反而因購房計劃延緩,形成了后期的購房井噴現(xiàn)象。20XX國六條出臺,出臺限制套型90／70政策、二手房營業(yè)稅政策,但國內(nèi)大部分城市房價上漲的趨勢不變,一些大城市的房價還創(chuàng)下了歷史新高。〔二我國房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步完善政策調(diào)控延續(xù)到20XX,政策再次完善,包括加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理、提高第二套房首付比例及利率等。國家住宅調(diào)控思路發(fā)生了標(biāo)志性轉(zhuǎn)變,加快建立梯級住房保障體系,實行住房分類供應(yīng)體制。當(dāng)年引發(fā)了許多城市大面積的"退房潮",全國樓市投機(jī)開始大降溫。20XX的調(diào)控政策呈V字反轉(zhuǎn)。年初,進(jìn)一步清理整頓閑置土地,從源頭上增加土地供給,優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu),擴(kuò)大廉租住房建設(shè)計劃,起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。下半年隨著美國次貸危機(jī)的蔓延,經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)回落,房地產(chǎn)被作為拉動內(nèi)需的重要工具得到扶持。20XX救市政策對房地產(chǎn)市場的拉動作用表現(xiàn)突出,成交量與成交價格同步上升,導(dǎo)致20XX中國房價的逆勢暴漲。不過,12月以后,政策明顯收緊,特別是"國四條"釋放了清晰的信號。20XX一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后,中央政府便連續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策,其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴(yán)厲和具體。主要包括暫停發(fā)放第三套及以上住房和非本市居民購房貸款；同一購房家庭只能新購買一套商品住房,提高住房貸款首付款比例等。三、宏觀調(diào)控下我國房價走勢在國家出臺一系列調(diào)控措施之后,各地房價并沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況,部分地區(qū)甚至逆市上揚(yáng)。以下是在宏觀調(diào)控的大背景下我國的房地產(chǎn)價格走向的分析：〔一供需關(guān)系從供需雙方的發(fā)展趨勢看,短期來看,供需會受到一定的影響；長期來看,房價下跌的可能性不會太大。房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生活需求和改善需求是剛性的,其變化也是有規(guī)律可循的。在宏觀調(diào)控的大形勢下,部分消費(fèi)者的預(yù)期房價會下跌,可能會等待房價進(jìn)一步回落而持幣購買,但從長期來看,這部分需求是客觀存在的而且需求量很大。而對于投資性需求和投機(jī)性需求,在宏觀政策的調(diào)控下,投資者會更加理性地分析投資收益,短期內(nèi)這部分需求肯定會大幅度下降。但是,從長期看,在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變,這部分從樓市中撤出的資金流向何方,今后仍然是一個問題。長期看,隨著我國二手房市場的逐步規(guī)范,房地產(chǎn)市場化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響,我國住房市場有效供給將會不斷增加。但房地產(chǎn)市場的供給主要來源于房地產(chǎn)開發(fā),在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依然過大,房價上漲過快的前提下,房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實的。因此,從供需雙方的發(fā)展趨勢綜合來看,居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會持續(xù)存在。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下,近期內(nèi)房地產(chǎn)價格增長速度會有所回落,但回落幅度不會太大；從長期看,房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢?！捕績r構(gòu)成從房價的構(gòu)成來看,房價下跌的空間不大。房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容,再加上開發(fā)利潤。從這幾部分分析,房價增長速度會有所減緩,但房價下跌的可能性不大。<1>土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件,也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后,土地價格上漲迅速,土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少,而住房需求的快速增長,又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看,由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性,客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡,在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面,土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。<2>建材價格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來,由于投資的過度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價格的持續(xù)上漲。從整體上看,盡管近期建材價格有所回落,但從長期來看,原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將延續(xù)。我國電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價格仍將維持在高位。另一方面,隨著人們需求層次的不斷提高,商品房的品質(zhì)會逐步提高,配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善,這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。<3>人力成本、項目的期間費(fèi)用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。由于工資的剛性特征,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲；項目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的,也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)的,這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對于企業(yè)的開發(fā)利潤,由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策,這部分可能會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體,其著眼點只能以盈利為中心。所以從長期看,這部分成本也不會有太多的下降空間。〔三房地產(chǎn)市場主體行為從房地產(chǎn)市場主體的行為來看,房價下跌的動力不足。房地產(chǎn)市場的活動主體主要有三個：一是政府部門,包括中央政府和地方政府；二是企業(yè),主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu),也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購房者,主要是居民。從這三個方面的行為動機(jī)來看,房地產(chǎn)價格下跌的動力明顯不足。從以上的分析可以看出,在整個房地產(chǎn)市場主體中,大多數(shù)人不希望房價的下跌。為了實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,進(jìn)行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé),但政策的著眼點是穩(wěn)定房價,不是打壓房價。相應(yīng)地方政府出臺的政策也是出于同樣的目的,而且只能更加保持平穩(wěn)緩和。因此,長期來看,全國范圍內(nèi)房價的增長速度將會有所回落且保持相對穩(wěn)定,最終基本上適應(yīng)居民的收入水平。四、房地產(chǎn)政策的影響效應(yīng)分析為了抑制過高的房價,政府出臺了一系列的調(diào)控政策以穩(wěn)定過熱的房地產(chǎn)市場,進(jìn)而達(dá)到使我國GDP總量穩(wěn)定增長的目的。同時,房地產(chǎn)政策的出臺也會產(chǎn)生多方面的影響。本章主要分析了房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)市場供求、房價以及我國GDP總量的影響效應(yīng)?！惨环康禺a(chǎn)政策對市場供求的影響分析房地產(chǎn)的需求法則指出,在其他條件不變的情況下,某一房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的價格越低,購房者對該產(chǎn)品和服務(wù)的需求量越大；而當(dāng)該產(chǎn)品和服務(wù)的價格越高時,購房者對該產(chǎn)品和服務(wù)的需求量則越小。除價格以外影響房地產(chǎn)需求的因素還包括：<1>社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化水平,<2>城市人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)狀況,<3>收入水平,<4>城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),<5>房地產(chǎn)需求者對未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期,<6>房地產(chǎn)政策因素。房地產(chǎn)的供給法則指出,在其他條件不變的情況下,房地產(chǎn)價格越高,房地產(chǎn)開發(fā)商的供給量越大；反之則相反。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長和房地產(chǎn)市場信息不充分的特性使房地產(chǎn)供給對價格變化表現(xiàn)出時滯。除此以外,決定房地產(chǎn)供給的主要因素有：土地位置,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)條件,技術(shù)條件,房地產(chǎn)政策因素。土地自然供給是土地資源的自然存量,其數(shù)量是固定不變的。土地經(jīng)濟(jì)供給是土地在自然供給和自然條件允許的范圍內(nèi),在一定的時間和地區(qū),由于一定用途的土地價格變化而形成的土地供給數(shù)量,土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。1.財政、貨幣政策對房地產(chǎn)市場供求影響<1>運(yùn)用稅收杠桿,通過提高高檔商品房稅率抑制其需求,降低普通商品房的稅率,刺激其供求,從而改善房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)。<2>調(diào)整轉(zhuǎn)移支付政策,加大對低收入者的轉(zhuǎn)移支付,縮小收入分配差距,保障低收入者的基本住房需求,健全住房保障體系。靈活運(yùn)用貨幣政策,可以對房地產(chǎn)市場實行有效調(diào)控。調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,調(diào)整存款準(zhǔn)備金率,將影響房地產(chǎn)的供給與需求。運(yùn)用利率政策,如降低貸款利率,可以刺激房地產(chǎn)開發(fā)商增加供給；反之,則房地產(chǎn)開發(fā)商減少供給。降低房地產(chǎn)抵押貸款利率,可以刺激房地產(chǎn)需求；反之提高房地產(chǎn)抵押貸款利率,則抑制房地產(chǎn)需求。通過信貸政策,增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模,可以提高房地產(chǎn)市場交易規(guī)模；反之,控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模可以限制房地產(chǎn)交易規(guī)模。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期波動時,政府可以運(yùn)用財政、貨幣政策的有效組合,以實現(xiàn)其政策目標(biāo)。2.行政手段對房地產(chǎn)市場供求的影響<1>價格指導(dǎo)和價格管制。價格指導(dǎo),是指政府確定一個指導(dǎo)價格,由房地產(chǎn)開發(fā)商參照執(zhí)行。價格管制,分為最高限價和成本加成定價。最高限價,是由政府確定一個指導(dǎo)價格,所有房地產(chǎn)開發(fā)商定價不能超過這個指標(biāo)；成本加成定價,是政府根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的平均成本加上一個合理的利潤,來確定房地產(chǎn)的價格。<2>城市規(guī)劃是對城市建設(shè)的綜合布局,主要通過各種法律條例、政府政策及技術(shù)控制參數(shù),為城市布局調(diào)整和開發(fā)建設(shè)提供指導(dǎo),在不斷提高土地利用效率的同時,滿足房地產(chǎn)投資開發(fā)的需求。<3>加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的制度建設(shè),健全信息披露制度,以消除逆向選擇和道德風(fēng)險。政府確保房地產(chǎn)市場的信息公開透明,引導(dǎo)消費(fèi)者的心理預(yù)期。3.法律手段對房地產(chǎn)市場供求的影響通過立法,禁止房地產(chǎn)開發(fā)商形成價格同盟,租金市場競爭,是實行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段。制定和實施反壟斷法主要目的是提高市場運(yùn)行的效率,防止市場勢力泛濫,創(chuàng)造競爭環(huán)境,實現(xiàn)公平競爭。房地產(chǎn)市場特有的區(qū)域壟斷性和房地產(chǎn)作為所有居民生活必需品的特性,要求政府運(yùn)用法律手段,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行,提高房地產(chǎn)資源配置的社會總福利。〔二房地產(chǎn)政策對房價的影響分析直接干預(yù)與間接干預(yù)是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的兩種手段,設(shè)置資金或政策壁壘是直接干預(yù)的主要措施,利用金融與財政政策進(jìn)行調(diào)節(jié)是間接干預(yù)的主要措施。國家出臺房地產(chǎn)政策的目的主要是以人民的利益為基準(zhǔn),使房價能夠在一個合理的范圍內(nèi)。1.金融政策對房價的影響房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售的每個環(huán)節(jié)都離不開金融的支持,它是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道就是通過銀行貸款,而對于其他資金來源,也都是通過非銀行金融機(jī)構(gòu)最終轉(zhuǎn)化為銀行資金。而自籌資金基本上是通過商品房銷售所得到的收入,而大部分的購房者基本上都會選擇銀行貸款購買住房。因此,銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。如今銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款支持,以不單是對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款,還包括了對普通購房者的住房按揭貸款,銀行信貸資金也就因此而成為了房地產(chǎn)業(yè)資金來源的主要源泉。銀行提供給了房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到銷售各個環(huán)節(jié)資金的需要,這就使得房地產(chǎn)價格周期和銀行信貸周期呈現(xiàn)出強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)性。因此,金融政策對抑制房價有很強(qiáng)的作用。2.財政政策對房價的影響稅收政策和政府直接投資是我國財政政策的主要手段,這兩種方式也可以對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響,進(jìn)而影響我國房價。例如我國推出經(jīng)濟(jì)適用房的住房政策,就是政府通過讓利的方式進(jìn)行的直接投資,經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)可以調(diào)整房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu),從而達(dá)到影響房價的目的,并且滿足了廣大購房者的住房需求。另外一個抑制房價的重要財政政策就是稅收政策,而且效果也非常的明顯。例如,稅收政策包含的個人所得稅、營業(yè)稅以及土地增值稅等,這些都會直接轉(zhuǎn)嫁給供給者,這也勢必會增加供給者的成本,而供給者為了不讓自身的利益受到損失,勢必會將成本的提高轉(zhuǎn)嫁到產(chǎn)品的價格中來。因此這種稅收政策不僅不會抑制房地產(chǎn)價格,減輕購房者沉重的房貸負(fù)擔(dān),而且還會增加他們額外的負(fù)擔(dān)。反過來,若政府向購房者征稅則無法轉(zhuǎn)嫁,并且也無法體現(xiàn)在房價上,即向購房者征稅并不會抑制房價上漲,反而會縮小房地產(chǎn)市場的需求量。五、實證分析——房產(chǎn)稅對我國房價調(diào)控效果分析〔一以房產(chǎn)稅對房價影響為例的實證分析在全國房價飛速上漲的大背景下,從2011年1月,國家開始在XX和上海兩地進(jìn)行征收房產(chǎn)稅改革的試點,兩年過去了,房產(chǎn)稅對抑制房價的實際效果如何呢?下面是我國7個大城市近兩年的有關(guān)房價數(shù)據(jù)。表12010～2011年中國7個城市房價變化城市XX上海北京XXXXXXXX期限年月月均房價<元∕每平米>月均房價<元∕每平米>月均房價<元∕每平米>月均房價<元∕每平米>月均房價<元∕每平米>月均房價<元∕每平米>月均房價<元∕每平米>120XX8月622323037217342365865721188719864220XX9月632823113221612436667401201720441320XX10月638823240223172455067981201920507420XX11月645223333223482460168761201020564520XX12月652523305225352490269801201420571620XX1月662923478226502500470401221520762720XX2月666123591227672513771071228420772820XX3月670823586228932525371701232920800920XX4月673223662228622539872151235020845100020XX5月6750237352291425671726712346206491120XX6月6703237522288425699729912274206841220XX7月6691238562289625808733912282206541320XX8月6616238262295325687744712255205971420XX9月6525237722300825675743112266205591520XX10月6431236662294625747742512171205441620XX11月6416235552292725678731512026205061720XX12月635923456228692549973011195120456通過對以上圖表的分析,自從2011年1月起在XX和上海試點征收房產(chǎn)稅后,這兩個城市的房價并沒有應(yīng)聲下降,而是在大約半年后,房價才逐步回落。但我們也不能證明,此時房價的回落,是由于執(zhí)行房產(chǎn)稅的原因。因為在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點的同時,我國也采取了其他財政政策、貨幣政策以及行政措施來抑制房價<如限制房貸,限購,增加土地供應(yīng)量,提供廉租房和加大經(jīng)濟(jì)適用房供給等政策措施>。這也可以證明,從長期來看,房產(chǎn)稅對抑制房價的作用并不明顯。從總體上講,XX和上海這兩個實行房產(chǎn)稅改革試點的城市,房價走勢和其他并未實行房產(chǎn)稅改革試點的城市房價走勢并沒有明顯的差異。如XX和XX這兩個城市,并未實行房產(chǎn)稅征收試點,但這兩個城市的房價走勢與XX和上海的房價走勢基本吻合;XX屬于西部城市,也未試點征收房產(chǎn)稅,但從其房價走勢來看,其房價近一年來持續(xù)下降。因此,從總體來講,房產(chǎn)稅對抑制房價的效果并不明顯?！捕傮w分析自20XX我國開始的房屋價格調(diào)控政策雖然發(fā)揮了一定的作用,但整體上沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo),沒有將房價調(diào)節(jié)到與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾收入水平相適應(yīng)的合理程度,為我國經(jīng)濟(jì)社會和諧健康可持續(xù)發(fā)展造成隱患。據(jù)國土資源部《20XX全國主要城市地價狀況分析報告》數(shù)據(jù)顯示,20XX一20XX,全國主要城市住宅價格除20XX下降1．89％外,其余年份均呈快速上漲勢頭,年增長16％左右,大大高于城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度。除在20XX我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控,房價漲幅下降較大,20XX全球金融危機(jī)致房價下降外,其余年份調(diào)控政策效果不明顯,邊調(diào)邊漲的格局不變,20XX房價更是出現(xiàn)了25．1％的報復(fù)性大幅度上漲。表220XX以來全國主要城市住宅價格增長率年份2003200420052006200720082009增長率5.0218.712.66.216.9-1.925.1資料來源：國土資源部《20XX全國主要城市地價狀況分析報告》從我國房地產(chǎn)市場近20年的運(yùn)行情況來看。供需嚴(yán)重失衡是推動房價上漲的根本基礎(chǔ),而現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體制為房開商確立的壟斷地位以及政府在房屋供給管理與成本管理方面的不當(dāng)行為,為房價上漲進(jìn)一步提供了條件。1.房價調(diào)控政策目標(biāo)模糊且不徹底嚴(yán)重影響到政策的執(zhí)行力度與深度自20XX我國開始房地產(chǎn)調(diào)控政策以來,均以穩(wěn)定房價或遏制房價過快上漲作為政策目標(biāo),但無論在政策表述中還是在實際執(zhí)行中,這一目標(biāo)都是模糊的,對將房價調(diào)控到何種程度沒有明確的宣告。在我國房價持續(xù)累積性上漲、房價收入比居高不下且逐年上升的情況下,僅追求房價上漲速度不要過快顯然是不夠的,不足以低成本地滿足群眾的基本住房需求。同時,房價調(diào)控目標(biāo)的模糊與低標(biāo)準(zhǔn),使政府可以靈活地評估調(diào)控政策效果、實施政策調(diào)整或轉(zhuǎn)向。一些地方政府在房價調(diào)控上自行其事,有的甚至通過編造虛假的房價數(shù)據(jù),阻撓房價調(diào)控政策的執(zhí)行或宣告自身調(diào)控政策的成功,輕松達(dá)標(biāo)。房價調(diào)控政策目標(biāo)模糊且不徹底的后果極其嚴(yán)重,在保持經(jīng)濟(jì)增長、維護(hù)銀行貸款安全、保證地方財政正常運(yùn)轉(zhuǎn)這些正當(dāng)、充足的理由面前,房價調(diào)控政策隨時面臨修改、終止或轉(zhuǎn)向,半途而廢、反反復(fù)復(fù),通常是房價調(diào)控未見明顯成效時調(diào)控政策已經(jīng)開始放松甚至轉(zhuǎn)向,極大削弱了政策效果,以至陷入房價越調(diào)越高的惡性循環(huán)。房開商維持高房價低成交量的對抗策略成為其反對政府房價調(diào)控政策的利器。因此,房價調(diào)控政策目標(biāo)必須明確、徹底、可核查,持續(xù)不斷地將房價調(diào)整到與群眾收入相適應(yīng)的合理水平,并采取住房供給的多元化,以有效應(yīng)對房開商維持高房價低成交量死抗策略對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響。2．缺乏對占據(jù)主要地位的基本購房需求的需求管理政策我國居民不穩(wěn)定的居住結(jié)構(gòu)形成的持續(xù)強(qiáng)烈的購房需求與供給總體不足,是房價持續(xù)上漲的根本基礎(chǔ)。西方成熟房地產(chǎn)市場具有較穩(wěn)定的居住結(jié)構(gòu),居民安于租賃或自住房狀態(tài),每年由租賃方式轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿空吲c改善性購房的需求不大,通過龐大的二手房市場與少量的房屋建設(shè)即可滿足,成為一種供求總體平衡的價格弱波動市場。我國的情況則完全不同,由于不斷推進(jìn)的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化,加之產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)造成廣大中等收入群體收入水平差距不大,分層不明顯,隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入逐步提高,每年同時大量產(chǎn)生具備購買商品房經(jīng)濟(jì)條件的需求者,形成持續(xù)強(qiáng)烈的改善性住房和購置住房的巨大需求。當(dāng)房屋供給不足時,并形成購房需求的巨量累積。房屋總量不足及投資性住房存量過少,可進(jìn)入市場的租賃房和二手房數(shù)量較少,不能對新房市場產(chǎn)生有效的平抑作用。這就導(dǎo)致房屋需求曲線不斷向右移動,與房開商不斷向左移動的供給曲線一起作用,推動房價的持續(xù)上漲。而我國一直主要依賴的以抑制投資性住房需求為主要目標(biāo)的住房需求調(diào)節(jié)手段對持續(xù)強(qiáng)烈的基本購房需求不能發(fā)揮有效作用,從這個角度說,我國缺乏對占據(jù)主要地位的基本購房需求的需求管理政策。3．房屋供給管理政策不能有效改善房屋供給增加住宅土地供應(yīng)方面。由于對商品房需求把握不準(zhǔn)確,加之土地、財政、貨幣政策協(xié)調(diào)性不夠,變動性大,導(dǎo)致普通商品房供應(yīng)不穩(wěn)定,難以與商品房需求變化保持大體一致。政府往往采取緩慢增加住宅土地供應(yīng)的辦法,長期偏小的住宅土地供應(yīng)與巨大購房需求積累相比,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。同時,由于缺乏事權(quán)統(tǒng)一的房價調(diào)控機(jī)制,中央政府與地方政府在調(diào)控房價方面存在的目標(biāo)差異與行為差異,地方政府具有實行土地財政的強(qiáng)烈動機(jī),為獲得更高的土地價格與土地收入,確定的住宅土地供應(yīng)量低于合理需求水平。據(jù)國土資源部<<20XX全國主要城市地價狀況分析報告》數(shù)據(jù)顯示,20XX一20XX,全國主要城市居住用地地價平均年增長7．1％外,其中20XX最低,增長0．22％,20XX最高,增長15．44％。土地價格實際增長水平可能更高。長期偏小的住宅土地供應(yīng),必然造成住房總供給長期低于需求水平,推動房價持續(xù)上漲。增加保障性住房供應(yīng)方面。增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房供給等作法,在一定程度上解決了低收入者的住房問題。但無論在理論上還是政策實踐中,都未能解決如何確定保障性住房合理的供給數(shù)量問題,政府確定保障性住房建設(shè)計劃時無據(jù)可本,隨意性大,低供給量與窄覆蓋面,未能對房價產(chǎn)生顯著的平抑作用。4．城市房屋成本控制不當(dāng),形成成本推動型價格上漲。土地價格、各項政府稅費(fèi)、建材等是房屋成本的主要構(gòu)成。由于缺乏事權(quán)統(tǒng)一的房價調(diào)控機(jī)制,中央政府與地方政府在調(diào)控房價方面存在的目標(biāo)差異與行為差異,地方政府出于追求GDP增長,實行土地財政、收費(fèi)財政的動機(jī),中央政府調(diào)控房價的政策在地方不能得到完全貫徹,有時地方政府甚至執(zhí)行一些與調(diào)控房價目標(biāo)相沖突的政策。如不斷出現(xiàn)的地王,就是最好的證明,這在一定程度上增加了房屋開發(fā)成本。與房價有關(guān)的各政府部門協(xié)調(diào)性不夠,各行其事,力度不一,難以形成步調(diào)一致的合力。國有土地招拍掛制度依據(jù)市場化原則雖然實現(xiàn)了土地使用權(quán)交易的市場化,"通過促進(jìn)土地市場的買方競爭,降低房地產(chǎn)市場的壟斷性",但在缺乏對城市房屋價格水平實施有效整體調(diào)控機(jī)制的情況下,"公開招投標(biāo)極大地抬高了土地價格,而新成交土地價格又反過來影響到存量土地建成商品住房的上市預(yù)期,在整體上拉高了商品房價格。"各種與房屋開發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)項目也增加了房屋開發(fā)成本。六、結(jié)論與建議綜合前文分析,可以將我國房價高企的原因歸結(jié)為：由于房價調(diào)控政策目標(biāo)模糊且不徹底,缺乏有效的對基本住房需求的管理政策,房屋供給管理政策不能有效改善房屋供給,城市房屋成本控制不力,占據(jù)主導(dǎo)地位的房開商開發(fā)經(jīng)營體制利用這種總供給嚴(yán)重不足的條件,最大程度強(qiáng)化了房開商的壟斷地位,獲得壟斷性暴利,推動房價持續(xù)上漲。要實現(xiàn)對房價的有效調(diào)控,必須從需求管理、供給管理、成本管理等方面著手,增加房屋的供給,降低開發(fā)成本,同時最重要的是要通過合理的政策設(shè)計,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體制,有效消除房開商的壟斷地位,讓其在合理的利潤率水平上擴(kuò)大房屋供給。1．以房價收入比作為核心目標(biāo),建立統(tǒng)一的城市房屋價格調(diào)控機(jī)制。應(yīng)將保障群眾的正常住房需求,實現(xiàn)一戶一宅作為全部住房政策的根本目標(biāo)。建立事權(quán)統(tǒng)一的以房屋價格與收入比為核心目標(biāo)的房屋價格調(diào)控體系。以目前房屋價格與收入比為基點,逐年下降,限期達(dá)到預(yù)定目標(biāo),并納入各級政府績效考核體系。建立與房屋價格調(diào)控目標(biāo)相適應(yīng)的城市土地管理制度,賦予城市房屋價格調(diào)控部門對房屋開發(fā)土地的管理權(quán)。嚴(yán)格控制城市房屋開發(fā)用地價格水平。其價格的制定應(yīng)遵循持續(xù)降低房屋價格收入比,盡快滿足群眾正常住房需求的原則。為杜絕土地財政的延續(xù),應(yīng)利用地方政府土地出讓金大幅減少的契機(jī),及時調(diào)整財政收支結(jié)構(gòu),嚴(yán)格限制土地出讓金占地方財政支出的比例,年度多余部分予以留存后用。加快推進(jìn)以分期繳納的物業(yè)稅代替一次性土地出讓金,以及農(nóng)村集體建設(shè)用地的直接入市。將除別墅、少數(shù)高檔商品房用地外的其他房屋開發(fā)用地均列為政策保障用地范圍,堅持用低價充分保障普通商品房、保障性住房等房屋開發(fā)用地需求。大幅度削減涉及房屋開發(fā)的各項稅費(fèi)或?qū)嵭辛闶召M(fèi),切實降低房屋開發(fā)成本。2．實施有效的基本住房需求管理政策。實施有效的基本住房需求管理政策。在確保房價收入比持續(xù)下降的前提下,適當(dāng)提高購買第一套住房首付比例。對自愿延后購買住房的新婚人口、新落戶農(nóng)民工及其他新遷入人口提供住房租金補(bǔ)貼或購房補(bǔ)貼。加大廉租房、乎租房、經(jīng)濟(jì)適用房、低價商品房等保障性住房的供應(yīng)量,擴(kuò)大其供應(yīng)對象范圍至中等收入及以下人群,對低收入者提供充足的廉租房,作到應(yīng)保盡保。對超出家庭正常需求的第二套住房或超標(biāo)面積征收特別消費(fèi)稅或高額契稅,提高銀行貸款首付比例至80％以上,并大幅度提高貸款利息。3．改革現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體制,推行合作建房等多種開發(fā)體制,實現(xiàn)城市房屋供給主體多元化,大幅度增加房屋供給。應(yīng)保持房屋供給與需求增長的大致平衡。當(dāng)需求增長過快時,大幅度增加住宅土地供應(yīng),或以無償授予住房用地、提供合作建房計劃、給予建房優(yōu)惠條件為手段,轉(zhuǎn)移即時購房需求。城市房屋供給主體多元化是在較少影響經(jīng)濟(jì)增長條件下迅速實現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)的最佳選擇。以減少部分來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅收為代價,引入新的不以獲取利潤為目標(biāo)的房屋供應(yīng)者,推行多種開發(fā)體制,是消除房開商壟斷地位最有效的辦法。合作建房是制度運(yùn)行成本較低的改造現(xiàn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的理想選擇。允許房屋消費(fèi)者以個人合作的形式主導(dǎo)房屋的建設(shè),按照不定向認(rèn)購組合、共同出資、共同管理、分?jǐn)偝杀镜脑瓌t進(jìn)行房屋建設(shè),所建房屋歸各自所有,以最小的成本實現(xiàn)住有所居的目的。政府在土地招拍掛中,以一定的比例向合作建房者以市場價格提供土地,多個合作建房組織結(jié)合起來,可進(jìn)行土地的連片開發(fā)建設(shè)。同時,政府可以借用代建中心的模式,為合作建房提供手續(xù)辦理、設(shè)計、建筑招標(biāo)及后續(xù)管理,進(jìn)一步便利合作建房。將廉租房、低價房、經(jīng)濟(jì)適用房和個人合作建房的年度供應(yīng)量提高到占當(dāng)年全部房屋開工面積的40％以上。確定經(jīng)濟(jì)適用房等政府保障性住房價格的合理區(qū)間,其名義平均價格年增長率應(yīng)不高于名義利率。培育各種所有制的大型房