新建房地產開發(fā)建設T最全流暢

房地產開發(fā)建設房地產開發(fā)的特性房地產開發(fā)的程序房地產開發(fā)建設房地產開發(fā)的特性

房地產開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產開發(fā)的程序房地產開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產投資分析與決策階段

?房地產開發(fā)前期工作階段

?房地產開發(fā)項目建設階段

?房屋銷售與出租階段當然，房地產開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。房地產開發(fā)前期工作階段

房地產開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設實施作準備的階段。主要工作有：申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。房地產開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預售商品房等等。由于我國各城市的機構設置不大一樣，因此，各城市對房地產開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進行（如圖

2所示）：房地產開發(fā)前期工作階段

房地產開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(購置土地)申請建設用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設用地規(guī)劃許可證房地產投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產權登記購置土地審查設計方案編制設計方案

初步設計審查初步設計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設許可證辦理投資許可證施工圖設計項目報建拆遷調查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產權滅籍拆遷安置房地產開發(fā)程序1．申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址、設計要點，取得建設用地規(guī)劃許可證。

2．購置土地：到土地管理部門申請購置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù)。

4．項目報建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù)，并委托設計院進行設計。

1．申請建設用地規(guī)劃許可證（1）立項。根據(jù)國家政策，房地產開發(fā)應納入固定資產投資計劃，因此，開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項。立項時要提交房地產開發(fā)項目可行性研究報告、立項申請書、資金來源，并說明房地產開發(fā)的物業(yè)類別。房地地產產開開發(fā)發(fā)程程序序（2）選址址定點點。在在計劃劃管理理部門門申請請立項項后，，再到到城市市規(guī)劃劃管理理部門門申請請選址址，并并提交交申請請用地地報告告、項項目的的立項項批文文、企企業(yè)的的資信信證明明、企企業(yè)的的營業(yè)業(yè)執(zhí)照照、法法人代代表委委托書書等文文件和和證件件。城市規(guī)規(guī)劃管管理部部根據(jù)據(jù)城市市規(guī)劃劃的要要求，，參照照開發(fā)發(fā)商的的申請請，考考慮房房地產產開發(fā)發(fā)項目目的性性質、、規(guī)模模，初初步選選定用用地項項目的的具體體位置置和界界限。。（3）提供供規(guī)劃劃設計計條件件。城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提供的的設計計條件件是進進行開開發(fā)項項目總總圖規(guī)規(guī)劃設設計的的依據(jù)據(jù)。規(guī)規(guī)劃設設計條條件的的主要要內容容包括括：1）該建建設用用地現(xiàn)現(xiàn)狀地地形圖圖；2）根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)項目目的性性質和和所出出地段段條件件提出出用地地范圍圍；3）向各各有關關部門門征詢詢意見見后提提出的的綜合合性意意見；；房地產產開發(fā)發(fā)程序序4）該場場地的的外部部限制制條件件，包包括山山、水水、地地形和和四鄰鄰的建建設情情況及及空間間環(huán)境境要求求等；；5）提出出城市市規(guī)劃劃確定定的道道路紅紅線位位置、、路幅幅及其其規(guī)劃劃要求求；6）提出出規(guī)劃劃設計計要點點，包包括建建筑密密、容容積率率、建建筑層層數(shù)、、高度度、體體重、、紅線線退讓讓要求求和地地下管管線走走向、、綠化化要求求以及及其他他控制制事項項；7）對于于綜合合開發(fā)發(fā)區(qū)，，還應應提出出公用用服務務配套套設施施和市市政基基礎配配套設設施的的要求求；8）有關關的特特別要要求，，如人人防、、抗震震、凈凈空限限制等等。（4）編制制規(guī)劃劃設計計總圖圖。開開發(fā)商商根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃設計計條件件，委委托規(guī)規(guī)劃設設計院院編制制規(guī)劃劃設計計總圖圖。（5）審核核總圖圖、核核定面面積。城市市規(guī)劃劃管理理部門門審核核規(guī)劃劃設計計總圖圖，核核定用用地面面積，，確定定紅線線范圍圍，報報市政政府批批準后后，發(fā)發(fā)給開開發(fā)商商建設設用地地規(guī)劃劃許可可證。。房地產產開發(fā)發(fā)程序序2．申請購購置土土地開發(fā)商商應向向土地地管理理部門門申請請購置置土地地。按按我國國法律律規(guī)定定，城城鎮(zhèn)土土地歸歸國家家所有有，因因此，，開發(fā)發(fā)商購購置場場地，，是指指其使使用權權，而不是是所有有權。。開發(fā)商商取得得土地地使用用權的的途徑徑，是是按照照政府府有關關規(guī)定定，通通過土土地市市場取取得的的。即即通過過出讓讓或轉轉讓圖圖的土土地使使用權權。此此外，，若以以行政政劃撥撥方式式取得得的土土地進進行商商品房房開發(fā)發(fā)，必必須向向政府府申請請，補補交地地價，，取得得土地地使用用合同同書，，即把把土地地從無無償使使用轉轉為有有償使使用，，從無無限年年期轉轉為有有限年年期后后，方方可開開發(fā)。。土地使使用權權出讓讓方式式有協(xié)協(xié)議出出讓、、招標標出讓讓和拍拍賣出出讓等等三種種方式式。不不同的的出讓讓方式式，其其出讓讓程序序也不不一樣樣。房地產產開發(fā)發(fā)程序序3．拆遷安安置開發(fā)商商取得得了開開發(fā)場場地后后，要要對該該場地地上現(xiàn)現(xiàn)有的的建筑筑物和和構筑筑物進進行拆拆遷，，兌現(xiàn)現(xiàn)有的的住戶戶進行行安置置。拆遷安安置是是一項項政策策性很很強的的工作作，其其依據(jù)據(jù)有國國務院院頒發(fā)發(fā)的《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》、建設設部頒頒發(fā)的的《城市房房屋拆拆遷單單位管管理規(guī)規(guī)定》，以及及各地地方城城市政政府結結合本本地的的實際際情況況制定定的房房屋拆拆遷管管理辦辦法，，并按按以下下程序序進行行。（1）拆遷遷調查查。首首先，，要與與開發(fā)發(fā)地段段的派派出所所、房房管所所進行行聯(lián)系系，已已取得得他們們的支支持，，并且且抄錄錄擬開開發(fā)范范圍內內的常常住人人口、、拆遷遷戶數(shù)數(shù)以及及房屋屋產權權、使使用性性質、、建筑筑面積積等情情況，，按表表格逐逐一登登記。。房地產產開發(fā)發(fā)程序序第二，，一拆拆遷小小組為為單位位，分分戶到到人，，上門門核查查，并并做好好詳細細記錄錄。如如住戶戶使用用面積積，私私房業(yè)業(yè)主契契證所所記載載的面面積，，以及及人口口結構構、年年齡、、健康康狀況況、職職業(yè)、、工作作單位位等情情況，，第三三，逐逐戶摸摸清拆拆遷戶戶的要要求。。作好好紀錄錄，并并分為為如下下五類類：要要求一一次搬搬清，，作永永久安安置的的；要要求遷遷回要要解決決臨遷遷或投投親靠靠友的的；要要求放放棄產產權，，租回回使用用面積積的；；要求求臨時時鋪面面，繼繼續(xù)營營業(yè)的的；其其他。。分類類的目目的是是為了了給補補償安安置迅迅速提提供真真實資資料。。房地產產開發(fā)發(fā)程序序（2）制定定拆遷遷安置置計劃劃。每每個動動遷人人員在在對自自己所所承擔擔的被被拆遷遷人安安置、、補償償?shù)臎Q決定全全部熟熟悉后后，要要進行行分析析，以以片為為單位位，逐逐戶安安置房房源和和作出出拆遷遷的補補償決決定。。這里里，既既要考考慮工工商、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、私房房、僑僑房的的動遷遷難度度，又又要靠靠率安安置不不成過過高的的住戶戶，還還要考考慮哪哪些單單位或或住戶戶市較較容易易動遷遷的，，哪些些住戶戶或單單位是是可以以交叉叉進行行動遷遷的，，哪些些住戶戶先動動，什什么時時候較較為適適宜等等，都都應有有個計計劃。。（3）申請請核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證。。開發(fā)發(fā)商在在取得得規(guī)劃劃、土土地管管理部部門批批準的的紅線線圖和和用地地文件件以及及完成成拆遷遷安置置方案案（包包括還還間房房屋的的地點點、資資金、、房屋屋平面面圖或或購買買商品品房安安置被被拆遷遷人的的購房房合同同）后后，可可以向向拆遷遷管理理部門門申請請核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證，，并按按規(guī)定定繳納納管理理費。。房地產產開發(fā)發(fā)程序序拆遷房房屋不不得超超越規(guī)規(guī)劃管管理部部門劃劃定的的紅線線范圍圍和拆拆遷管管理部部門規(guī)規(guī)定的的期限限。（4）拆遷遷公告告。召召開拆拆遷動動員大大會，，公布布拆遷遷公告告。拆拆遷管管理部部門在在發(fā)放放拆遷遷許可可證的的同時時，應應將拆拆遷人人、拆拆遷房房屋及及其范范圍、、法律律依據(jù)據(jù)、拆拆遷期期限以以公告告形式式予以以公布布。另另外，，還應應書面面通知知房產產、公公安、、工商商等有有關部部門。。（5）拆遷遷人與與被拆拆遷人人簽訂訂拆遷遷協(xié)議議書。。拆遷遷協(xié)議議書應應明確確補償償形式式和金金額、、安置置用戶戶面積積和地地點、、搬遷遷過渡渡方式式和期期限、、違約約責任任以及及當事事人認認為需需要訂訂立的的其他他條款款。（6）動遷遷、驗驗收。。拆遷遷補償償手續(xù)續(xù)辦妥妥后，，負責責拆遷遷人員員應立立即填填寫登登記表表，經經主管管領導導簽發(fā)發(fā)，送送工程程部門門拆房房。原原則上上，搬搬遷一一間，，拆卸卸一間間，可可為動動遷工工作起起推動動作用用。房地產產開發(fā)發(fā)程序序（7）辦理理拆遷遷房屋屋產權權滅籍籍和土土地使使用證證。拆拆遷人人應將將所訂訂拆遷遷協(xié)議議書送送拆遷遷管理理部門門備案案，同同時到到房產產部門門辦理理被拆拆遷房房屋產產權滅滅籍手手續(xù)。。在有有工程程部門門負責責辦理理工程程報建建手續(xù)續(xù)。4.開發(fā)項項目設設計的的組織織與委委托房地產產開發(fā)發(fā)商的的投資資決策策最終終通過過設計計成果果反映映出來來，合合理的的設計計不盡盡充分分體現(xiàn)現(xiàn)投資資者的的意圖圖，而而且是是對投投資者者決策策方案案的完完善和和補充充。（1）要選選擇較較好設設計單單位。。在委委托設設計時時，應應注意意以下下事項項：1）設計計資格格。要要委托托具有有設計計資格格的設設計單單位進進行開開發(fā)項項目的的工程程社及及，不不得委委托無無證設設計單單位或或私人人進行行設計計，否否則，，城市市規(guī)劃劃與建建筑管管理部部門將將不予予承認認。房地產產開發(fā)發(fā)程序序2）設計計等級級。目目前我我國的的建設設工程程設計計單位位共分分為甲甲、乙乙、丙丙、丁丁4個等級級。開開發(fā)商商應根根據(jù)擬擬開發(fā)發(fā)項目目的性性質、、高度度、規(guī)規(guī)模，，對照照4個等級級確定定要求求，進進行委委托。。一般般不得得超過過設計計。3）設計計范圍圍。我我國建建設工工程設設計單單位的的資格格證書書上都都注明明了該該設計計單位位的承承攬設設計范范圍，，如規(guī)規(guī)定該該設計計單位位是承承接民民用建建設工工程、、工業(yè)業(yè)建設設工程程，還還是某某個系系統(tǒng)內內的建建設工工程項項目。。在委委托設設計時時，開開發(fā)商商應予予注意意。（2）要合合理地地確定定各項項技術術經濟濟控制制指標標。規(guī)規(guī)劃中中的各各項技技術經經濟指指標，，是衡衡量規(guī)規(guī)劃設設計的的質量量以及及開發(fā)發(fā)項目目經濟濟效益益好壞壞的重重要標標準和和依據(jù)據(jù)。在在規(guī)劃劃設計計之前前，，一些些重要要的控控制指指標已已由土土地管管理部部門和和規(guī)劃劃管理理部門門給出出，房地產產開發(fā)發(fā)程序序如開發(fā)發(fā)用地地的總總面積積、容容積率率、控控制高高度、、建筑筑密度度、綠綠地率率等，，還有有一些些指標標則由由開發(fā)發(fā)商根根據(jù)開開發(fā)項項目的的要求求提出出，作作為規(guī)規(guī)劃的的依據(jù)據(jù)，如如戶室室比、、高層層比例例、各各類型型的居居住面面積、、總造造價、、建筑筑工程程單方方造價價等。。上述述各項項技術術經濟濟指標標，要要綜合合考慮慮，既既要保保證開開發(fā)商商效益益，又又要符符合有有關管管理部部門的的要求求，以以取得得良好好的社社會效效益和和環(huán)境境效益益。（3）評價價和選選擇設設計方方案。。設計計方案案是根根據(jù)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提供的的規(guī)劃劃設計計條件件和開開發(fā)商商對該該開發(fā)發(fā)項目目的要要求，，由設設計單單位提提出的的初步步設想想，一一般用用文字字說明明和圖圖紙或或模型型表示示。其其中規(guī)規(guī)劃設設計方方案包包括開開發(fā)項項目的的用地地范及及其位位置圖圖、現(xiàn)現(xiàn)狀圖圖、規(guī)規(guī)劃總總平面面圖和和交通通組織織示意意圖、、住宅宅標準準層平平面圖圖和住住宅正正立面面圖、、公共共建筑筑房地產產開發(fā)發(fā)程序序平面圖圖和立立面示示意圖圖、主主要街街景示示意圖圖、透透視圖圖或模模型、、設計計說明明書（（包括括各項項技術術經濟濟指標標）。。建筑筑設計計方案案包括括總平平面位位置圖圖、平平面圖圖、立立面圖圖、主主要剖剖面圖圖的草草圖和和建筑筑單體體透視視圖以以及設設計說說明書書。由由設計計單位位提出出的設設計方方案不不少于于兩個個，以以供開開發(fā)商商在對對多個個方案案比較較的基基礎上上，選選擇最最有方方案，，并作作為推推薦方方案報報送規(guī)規(guī)劃管管理部部門審審定。。開發(fā)發(fā)商還還可以以邀請請多個個單位位參加加設計計競賽賽，經經過專專家和和規(guī)劃劃管理理部門門的評評議審審定，，確定定設計計方案案或提提出對對方案案的修修改意意見。。被審審定的的規(guī)劃劃設計計方案案作為為市政政工程程設計計和建建筑單單位設設計的的依據(jù)據(jù)；建建筑設設計方方案被被省定定后，，可進進入下下階段段的初初步設設計和和施工工圖設設計。。房地產產開發(fā)發(fā)程序序（4）設計計審查查。開開發(fā)商商對設設計單單位提提交的的正式式設計計圖紙紙，要要認真真審查查，熟熟悉圖圖紙紙和設設計要要求，，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有有錯誤誤或遺遺漏，，應及及早通通知設設計單單位修修正、、或補補充。。5.項目報報建在土地地使用用權購購置的的申請請過程程中，，已提提出規(guī)規(guī)劃設設計方方案，，該方方案只只是粗粗略的的反映映開發(fā)發(fā)項目目概況況，不不能作作為施施工的的依據(jù)據(jù)。項項目報報建實實在原原規(guī)劃劃設計計方案案的基基礎上上，由由開發(fā)發(fā)商委委托規(guī)規(guī)劃建建筑設設計單單位提提出個個單體體建筑筑的設設計方方案，，并對對其布布局進進行定定位，，對開開發(fā)項項目用用地范范圍內內的道道路和和各類類工程程管線線作更更深入入的設設計，，使其其達到到施工工的要要求。。由于于報建建的建建筑設設計方方案經經城市市規(guī)劃劃管理理部門門和消消防處處、抗抗震辦辦、人人防部部門、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門門、供供水供供電管管理部部門審審查通通過后后，可可進一一步編編制項項目的的施工工圖和和技術術規(guī)定定，再再報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門及及有關關專業(yè)業(yè)管理理部門門審批批。其其具體體步驟驟為：：房地產產開發(fā)發(fā)程序序（1）編制制和審審查設設計方方案。。開發(fā)發(fā)商在在取得得土地地使用用權后后，根根據(jù)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提出的的設計計要求求，委委托建建筑設設計院院編制制設計計方案案。并并將設設計方方案報報城市市規(guī)劃劃管理理部門門審批批。如如果是是高層層建筑筑，、、還要要征求求消防防管理理部門門的意意見。。（2）編制制和審審查設設計方方案。。方案案審查查通過過后，，委托托設計計院進進行項項目的的初步步設計計（對對高層層建筑筑）。。并將將初步步設計計報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門，，由規(guī)規(guī)劃管管理部部門組組織抗抗震辦辦、人人防辦辦、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、供水水、供供電等等部門門對初初步設設計進進行匯匯審。。（3）施工工圖設設計和和發(fā)核核位紅紅線。。初步步設計計審查查通過過后，，委托托設計計院進進行施施工圖圖設計計。并并將施施工圖圖報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門，，由規(guī)規(guī)劃管管理部部門發(fā)發(fā)建筑筑核位位紅線線。房地產產開發(fā)發(fā)程序序（4）到計計劃管管理部部門申申請投投資許許可證證。開開發(fā)商商須提提交如如下文文件：：核位位紅紅線、、土地地使用用合同同、土土地使使用證證、拆拆遷驗驗收單單、項項目總總平面面、可可行性性研究究報告告、進進度計計劃、、申請請、資資金審審計文文件。。（5）發(fā)建設設許可證證。到城城市規(guī)劃劃管理部部門領取取建設工工程許可可證。一一旦開發(fā)發(fā)商取得得了城市市規(guī)劃管管理部門門頒發(fā)的的建設工工程規(guī)劃劃許可證證，該項項目就獲獲得了允允許建設設的法律律憑證。。房地產開開發(fā)程序序（三）房房地產開開發(fā)項目目建設實實施階段段房地產開開發(fā)項目目的建設設實施，，是由建建筑施工工企業(yè)完完成的，，施工企企業(yè)是開開法項目目建設實實施的直直接指揮揮者和生生產者。。在此階階段，開開發(fā)商的的主要工工作有（1）通過招招標投標標選擇施施工企業(yè)業(yè)；（2）以投資資者、組組織者、、監(jiān)督者者的身份份進行項項目工程程管理與與控制；；（3）竣工驗驗收。在此階段段，開發(fā)發(fā)項目的的投資支支出最大大，所占占的時間間周期最最長。因因此，加加強開發(fā)發(fā)項目建建設實施施階段的的管理，，對于開開發(fā)商實實現(xiàn)預期期的開發(fā)發(fā)效益是是非常重重要的。。房地產開開發(fā)程序序根據(jù)我國國的工程程建設管管理體制制改革的的精神，，建設工工程項目目要實行行監(jiān)理制制，即委委托專業(yè)業(yè)化、社社會化的的監(jiān)理公公司對項項目的建建設進行行監(jiān)理。。當前，，我國的的建設監(jiān)監(jiān)理重點點在工程程的施工工階段，，并積累累了一些些經驗，，因此，，開發(fā)商商可以委委托監(jiān)理理公司根根據(jù)工程程承包合合同對工工程施工工建設進進行全面面的監(jiān)理理。1.開發(fā)工程程施工招招標施工招標標必須具具備下列列條件（（1）工程項項目已獲獲計劃管管理部門門批準，，并已列列入建設設計劃；；（2）有經國國家批準準的設計計單位負負責設計計的施工工圖紙和和工程概概算或預預算；房地產開開發(fā)程序序（3）開發(fā)用用地的使使用權已已有償獲獲得，施施工前期期工作（（包括三三通一平平）已經經落實或或準備就就緒；（（4）開發(fā)資資金、主主要建筑筑材料和和主要設設備分期期交貨及及協(xié)作配配套條件件均以分分別落實實；（5）有當?shù)氐爻鞘幸?guī)規(guī)劃管理理部門核核發(fā)的建建設工程程規(guī)劃許許可證。。采取競爭爭方式的的施工招招標程序序如下：：（1）擬定招招標方式式，準備備招標文文件。招招標文件件是開發(fā)發(fā)商說明明招標工工程要求求和標準準的書面面材料。。可由開開發(fā)商自自行準備備，也可可委托咨咨詢機構構代辦。。（2）編制標標底。標標底及招招標工程程的預期期價格，，是評標標的主要要尺度之之一。編編制標底底是招標標的一項項重要準準備工作作，可以以有開發(fā)發(fā)企業(yè)自自己編制制，也可可委托可可信賴的的技術咨咨詢公司司或設計計單位編編制。從從編制到到招標工工作的各各環(huán)節(jié)，，標底都都必須嚴嚴格保密密。房地產開開發(fā)程序序（3）向招標標主管部部門（如如市招標標辦公室室）申請請招標。。（4）發(fā)布招招標通告告或邀請請投標函函。招標標申請經經批準后后，開發(fā)發(fā)商即可可發(fā)出招招標通告告或邀請請投標函函。采取取公開招招標方式式時，應應視工程程性質和和規(guī)模在在當?shù)鼗蚧蛉珖孕詧蠹埢蚧蚬_發(fā)發(fā)行的專專業(yè)刊物物上發(fā)布布招標通通告；采采取選擇擇性招標標方式，，應向預預選定的的承建單單位發(fā)出出邀請投投標函。。房地產開開發(fā)程序序（5）對承包包企業(yè)的的資格進進行審查查。即了了解承包包企業(yè)的的技術和和財務實實力以及及管理經經驗，限限制不符符合要求求的承包包企業(yè)盲盲目參加加投標。。審查工工作通常常在發(fā)售售招標文文件之前前進行。。審查合合格者才才準許購購買招標標文件。。（6）發(fā)送招招標文件件。經過過資格審審查，對對審查合合格的承承建單位位發(fā)送招招標文件件。發(fā)送送形式有有現(xiàn)金購購買和免免費發(fā)送送兩種。。（7）招標工工程交底底及答疑疑。開發(fā)發(fā)商發(fā)出出招標文文件，各各投標的的承包企企業(yè)踏勘勘建設場場地之后后，應邀邀集各承承包企業(yè)業(yè)的代表表開會，，進行工工程交底底，并解解答疑問問。工程程交底的的內容，，主要是是介紹工工程概況況，明確確質量要要求、驗驗收標準準及工期期要求，，說明開開發(fā)商工工料情況況，材料料款和工工程款的的支付辦辦法以及及投標注注意事項項等。承承包企業(yè)業(yè)對招標標文件中中的疑問問，一般般應預先先以書面面形式提提出，也也可在交交底會上上臨時口口頭提出出。開發(fā)發(fā)商對所所提疑問問應一律律在答疑疑會上公公開解答答，并以以書面記記錄方式式，印發(fā)發(fā)給各投投標者，，作為招招標文件件的補充充。房地產開開發(fā)程序序（８）開開標、評評標和決決標。以上所述述為公開開開標，，個別情情況也有有采用秘秘密開標標的。開開標方式式一般都都在招標標文件中中明確說說明。１）開標標。開標標是在投投標截止止后，根根據(jù)招標標文件中中規(guī)定的的時間和和地點，，邀請個個投標者者和當?shù)氐毓龣C機構及有有關部門門的代表表參加，，當中打打開標箱箱，由工工作人員員對經公公證人員員檢查并并確認密密封完好好、封套套書寫符符合規(guī)定定的標書書逐一拆拆封的過過程。投投標文件件即標書書拆封后后，工作作人員應應宣讀其其中要點點，并在在預先準準備的表表冊上逐逐項登記記。登記記表冊由由讀標人人、登記記人和公公證人簽簽名，作作為開標標的正式式記錄，，由開發(fā)發(fā)商予以以保存。。２）評標標。開標標后應先先排除無無效標書書，然后后由評標標小組從從工程技技術和財財務的角角度審查查評議有有效標書書，此過過程稱為為評標。。其評審審的原則則是保護護競爭，，對所有有投標的的承包企企業(yè)一視視同仁。。評審的的標準是是擁有足足以勝任任招標工工程的技技術和財財務實力力，信譽譽良好，，報價和和房地產開開發(fā)程序序理。標書經評評審后，，應按標標價從低低到高的的順序列列出清單單，并寫寫出評標標報告，，推薦二二、三家家候選的的中標的的單位，，交給招招標決策策人做出出最終抉抉擇。３）決標標。開發(fā)發(fā)商對投投標者所所報的投投標文件件進行全全面的審審查、評評比、分分析，最最后選定定中標者者的過程程叫做決決標。一般不太復雜雜的工程可在在開標后當場場決定中標者者，同時公布布標底，并通通知未中標者者退還招標文文件、領回押押金的時間和和地點。規(guī)模模較大、內容容復雜的工程程，則應由招招標決策人分分別與評標小小組推薦的候候選中標單位位，就技術力力量、施工方方案、機械設設備、材料供供應及決定標標價的其他因因素進行調查查和磋商，全全面衡量，擇擇優(yōu)決標。決標后應立即即向中標者發(fā)發(fā)出中標通知知。中標通知知書發(fā)出之后后，開發(fā)商與與中標的承建建單位應在約約定的期限內內就簽訂合同同進行磋商，，雙方就合同同條款達成協(xié)協(xié)議后，簽訂訂合同。房地產開發(fā)程程序2.開發(fā)項目工程程管理與控制制開發(fā)項目施工工管理，是由由建筑施工企企業(yè)對開發(fā)項項目進行施工工的生產管理理。開發(fā)項目目工程管理與與控制，則是是開發(fā)企業(yè)為為了保證項目目施工順利進進行所從事的的有關管理工工作，包括配配合施工企業(yè)業(yè)做各項施工工準備工作，，如按時騰出出施工場地，，完成場地的的三通一平，，及時提供設設計圖紙和訂訂購有關設備備等；對項目目的費用、進進度和施工質質量進行控制制；合同管理理；有效的協(xié)協(xié)調各有關單單位的關系，，如設計單位位與施工單位位的關系，土土建單位與設設備安裝單位位的關系，施施工單位與材材料、設備供供應單位的關關系。投資控制、進進度控制和質質量控制是項項目工程管理理與控制的重重要內容，也也是監(jiān)理公司司的主要職責責，因此，要要發(fā)揮監(jiān)理公公司的優(yōu)勢，，加強對工程程施工階段的的投資、進度度和質量控制制。（１）施工階階段的投資控控制。施工階階段投資控制制的任務是盡盡量減少承包包合同價款以以外增加的工工程費用；全全面履約，減減少對方提出出索賠的機會會；按合同支支付工程款。。為此，開發(fā)發(fā)商要做到：：房地產開發(fā)程程序１）熟悉圖紙紙、設計要求求、合同價款款，分析工程程費最容易突突破的環(huán)節(jié)，，明確投資控控制的重點。。２）按工程進進度將總投資資目標進行分分解，確定階階段的投資分分目標，將其其作為階段投投資控制的依依據(jù)。３）嚴格按工工程計量支付付工程進度款款。對已完工工成要按合同同規(guī)定及時計計量，對承包包方超出設計計圖紙要求增增加的工程量量和自身原因因造成返工的的工程量，不不予計量，其其費用由承包包方自負。４）按合同規(guī)規(guī)定辦理工程程結算，掌握握工程投資動動態(tài)，分析費費用超支的原原因，提出控控制投資的措措施。５）正確處理理索賠。（２）施工階階段的進度控控制。施工階階段進度控制制的主要內容容有：１）編制項目目實施總進度度表計劃，并并以此作為控控制其它計劃劃的依據(jù)，包包括施工單位位的計劃和開開發(fā)商自己制制訂的有關計計劃，如施工工房地產開發(fā)程程序制訂的施工進進度計劃、有有開發(fā)商提供供的材料和設設備的供應計計劃。２）根據(jù)項目目的總控制進進度目標，審審核施工單位位提交的施工工進度計劃、、施工方案和和施工總平面面圖，即使否否符合總工期期控制目標的的要求；施工工進度計劃、、施工方案和和施工總平面面圖是否協(xié)調調、合理。３）做好開工工前的準備工工作。一是要要按合同要求求，開發(fā)商要要做好有關開開工前的準備備工作。二是是檢查和督促促施工單位開開工前的準備備工作，能否否滿足工程進進度要求。４）按合同規(guī)規(guī)定及時向施施工單位支付付備料款和工工程進度款。。為此，開發(fā)發(fā)商要根據(jù)資資金的不同渠渠道，組織落落實資金到位位，以保證工工程建設的進進度款、設備備和材料款按按時支付。５）定期的檢檢查施工單位位工程計劃的的實施情況，，督促審查施施工進度報表表，核實工程程實物量，鑒鑒認工程款憑憑證。房地產開發(fā)程程序６）及時處理理好工程設計計問題。如設設計需要補充充、完善、變變更或材料代代用等，應抓抓緊聯(lián)系，要要求設計單位位及時給與解解決，盡力做做到不影響工工程進度。７）組織施工工現(xiàn)場協(xié)調會會。８）在工程建建設施工的全全過程中，做做好單位工程程的分部、分分項檢查驗收收工作，檢查查是否完成設設計圖紙和合合同范圍的全全部工程內容容。工程質量量檢驗評定是是否全部達到到合格以上標標準，經市質質檢部門檢查查評定質量等等級，才能簽簽訂竣工日期期。（３）施工階階段的質量控控制。施工是是形成工程實實體的階段，，也是形成最最終產品質量量的重要階段段，施工階段段的質量控制制是工程項目目質量控制的的重點。其主主要內容有：：１）除了在施施工招標中，，要審查承包包商的技術資資質外，在施施工過程中，，還應對承包包商的技術資資質進行連續(xù)續(xù)不斷的審查查和評價，督督促承包商更更換不稱職人人員。房地產開發(fā)程程序２）訂立現(xiàn)場場質量管理制制度，包括現(xiàn)現(xiàn)場會議制度度、現(xiàn)場質量量檢驗制度、、質量統(tǒng)計報報表制度、質質量事故報告告處理制度等等，以保障項項目質量控制制的有效進行行。３）對項目施施工所需材料料（原材料、、半成品、構構配件）應進進行嚴格的質質量檢查與控控制。對項目目中采用的新新材料、新結結構、新技術術均應審核其其技術鑒定書書。凡未經試試驗或無技術術鑒定書者，，一律不得在在項目中使用用。４）檢核土地地現(xiàn)場的測量量標樁、建筑筑物的定位放放線及高程水水準點。５）組織設計計交底和圖紙紙會審，保證證設計師與承承包者之間的的溝通與交流流。６）督促、協(xié)協(xié)助承包單位位完善工序質質量控制，嚴嚴格工序間交交接檢查，主主要作業(yè)工序序包括隱蔽作作業(yè)的檢查、、驗收。在重重要的工程部部位或專業(yè)工工程中，建立立質量控制點點，進行材料料試驗或技術術復核。對完完成的分部（（分項）工程程，按相應質質量評定標準準和辦法進行行檢房地產開發(fā)程程序查、驗收。７）采取一切切必要措施（（包括下達停停工令）制止止下屬情況：：第一，隱蔽蔽作業(yè)未經查查驗承包單位位就擅自封閉閉、掩蓋；第第二，承包包商擅自變更更設計，或使使用無合格證證的工程材料料，或擅自變變更工程材料料進行施工等等；第三，未未經技術資質質審查的人員員進入現(xiàn)場上上崗施工；第第四，承包單單位對已發(fā)生生的質量事故故未進行處理理，或未提出出有效補救措措施就繼續(xù)作作業(yè)。８）按規(guī)定的的質量評定標標準及辦法，，對完成的單單位工程、單單項工程進行行檢查驗收。。審核承包單單位提供的竣竣工圖、質量量檢驗報告及及有關技術文文件，督促承承包單位進行行質量回訪，，實行質量保保修。整理有有關項目質量量的技術文件件，并編目、、建檔。３．項目的竣竣工驗收。項項目的竣工驗驗收與交接，，是實現(xiàn)開發(fā)發(fā)投資向使用用價值轉化的的標志，是開開發(fā)商實現(xiàn)其其經營效益的的基礎。從質質量控制角度度說，項目竣竣工驗收工作作是確保項目目質量合乎標標準的最房地產開發(fā)程程序后一關。因此此應高度重視視這項工作。。（１）開發(fā)項項目竣工驗收收的依據(jù)。開開發(fā)項目竣工工驗收的依據(jù)據(jù)包括以下幾幾方面的內容容：１）有關合同同、標準、規(guī)規(guī)范。如開發(fā)發(fā)商與承包商商簽訂的工程程合同、土建建工程驗收標標準、建筑安安裝施工驗收收規(guī)范等。２）工程資料料：經批準的的有關建設文文件；施工圖圖紙和說明書書；圖紙會審審記錄、設計計變更和技術術核定單；測測量定位記錄錄、沉降及變變形記錄；隱隱蔽工程記錄錄、工程事故故的發(fā)生和處處理記錄；有有關技術或設設備的資料及及驗收記錄等等。３）工程實體體。指已符合合竣工驗收條條件的已完工工工程。（２）項目竣竣工驗收程序序。開發(fā)項目目竣工驗收程程序如圖３所所示。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質檢站組織正式驗收確定交接日期設計者、承建商質量回訪與保修承建商工程資料準備資料不完備初驗不合格房地產開發(fā)程程序（四）房屋銷銷售與出租階階段實際上，房屋屋的銷售工作作并非在房屋屋竣工驗收后后進行。為了了縮短房地產產開發(fā)的投資資周期，在可可行性研究階階段就要研究究房屋的銷售售計劃，從選選擇場地開始始，開發(fā)商已已開始尋找購購房者或成租租人；在開發(fā)發(fā)項目的施工工過程中，應應通過各種媒媒介做好項目目的銷售廣告告和宣傳工作作；當項目施施工進行到一一定程度時，，應及時進行行房屋的預售售工作；竣工工驗收后申請請辦理房地產產產權登記。。如果開發(fā)商進進行房地產開開發(fā)是為了長長期投資，即即開發(fā)房地產產是為了出租租，那么在項項目竣工驗收收后便要開始始出租。為了了逐漸收回投投資并獲得利利潤，開發(fā)商商必須確定合合適的租金，，制定好出租租經營計劃。。房地產開發(fā)程程序（5）對承包企業(yè)業(yè)的資格進行行審查。即了了解承包企業(yè)業(yè)的技術和財財務實力以及及管理經驗，，限制不符合合要求的承包包企業(yè)盲目參參加投標。審審查工作通常常在發(fā)售招標標文件之前進進行。審查合合格者才準許許購買招標文文件。（6）發(fā)送招標文文件。經過資資格審查，對對審查合格的的承建單位發(fā)發(fā)送招標文件件。發(fā)送形式式有現(xiàn)金購買買和免費發(fā)送送兩種。（7）招標工程交交底及答疑。。開發(fā)商發(fā)出出招標文件，，各投標的承承包企業(yè)踏勘勘建設場地之之后，應邀集集各承包企業(yè)業(yè)的代表開會會，進行工程程交底，并解解答疑問。房地產開發(fā)程程序1．房地產營銷銷計劃。房地地產營銷計劃劃一般包括以以下內容；（1）營銷計劃的的目標。目標標可被確定為為在最短時間間內實現(xiàn)利潤最大化，，或是力求以以某種形式保保留房地產中中剩余權益。。例如，房地地產銷售商可可以同買主簽簽定一個長期期管理合同，，受托管理房房地產等等。。（2）確定潛在的的租戶或買主主。這方面的的信息一般可可以從市場調調查和市場分分析過程中取取得。潛在客客戶的線索來來自于日常工工作或得自一一些文字資料料——或兩者兼有有。在計劃中必必須說明預預計能吸引引買主或租租戶的價格格或租金水水平。通過過分析租戶戶或買主的的情況和預預計的租金金或價格水水平，就能能確定基本本市場?；臼袌隹煽梢允桥R近近地段、城城市地域、、全省乃至至全國甚至至境外。房地產開發(fā)發(fā)程序（3）選擇營銷銷技術?？煽晒┻x擇的的營銷技術術有：1）直接在所所需出售的的房地產上上掛牌銷售售。這種方方式適用于于房地產需需求特別大大時。2）在報紙上上刊登出售售廣告。3）公開張貼貼、懸掛廣廣告。4）印發(fā)綜合合介紹公司司及所售物物業(yè)情況的的小冊子。。5）在電臺或或電視上作作廣告。6）向臨近地地區(qū)的居民民和企業(yè)單單位打電話話或上門推推銷。究竟選擇哪哪種技術較較為合適，，取決于營營銷人員的的判斷。房地產開發(fā)發(fā)程序2．房屋的銷銷售。房屋屋的銷售分分為預售和和現(xiàn)房銷售售。（1）房屋的預預售。由于于房地產開開發(fā)一次性性投資較大大，且風險險甚高，因因次，開發(fā)發(fā)商會在房房屋的建設設期將其預預售，以獲獲得資金的的部分回收收，買家則則通常會因因購買預售售中的房屋屋而得到其其升值所帶帶來的收益益。開發(fā)商在進進行預售房房前，一般般應向當?shù)氐赜嘘P部門門提出申請請，獲準后后方可預售售房屋。預預售房屋須須具備的條條件是：1)開發(fā)商已取取得“土地地使用證””和“建筑筑許可證””及“開工工許可證””；外銷房房屋還應取取得“外銷銷許可證””。2）房屋建筑筑合同已簽簽訂。3）在銀行設設立有代收收房屋預售售款的專門門賬戶。房地產開發(fā)發(fā)程序4）應提出預預售款的監(jiān)監(jiān)管機構（（銀行或律律師事務所所），監(jiān)督督方案。5）應具備經經銀行或注注冊會計師師審核的，，除用地價價款外，投投入開發(fā)建建設的資金金已達到總總投資的25%的驗資證明明。6）政府有關關部門認為為應提供的的其他文件件。房屋銷售必必須簽訂《房地產預售售合同》?！逗贤窇喢鲀r格格條款。開開發(fā)商在房房屋竣工之之前，按預預售合同所所的收的預預售款，必必須先用于于支付及清清償該預售售房屋的一一切建筑費費用后，才才能另作他他用。一般般來說，在在預售合同同生效后，，買主應在在一定的期期限內，向向房管部門門辦理預購購登記。開開發(fā)商在辦辦理房地產產總登記后后，應在一一定期限內內，與買主主簽訂《房地產轉讓讓合同》。房屋竣工工后，買主主應按期持持有關證明明文件到房房管部門辦辦理變更登登記，領取取房地產證證件。房地產開發(fā)發(fā)程序（2）現(xiàn)房銷售售。開發(fā)商商將已建的的建筑物同同建筑物使使用范圍內內占用的土土地使用權權同時出售售給買主，，即為現(xiàn)房房銷售?，F(xiàn)現(xiàn)房銷售一一般由開發(fā)發(fā)者和買主主自由協(xié)商商，達成協(xié)協(xié)議。經過過以下三道道手續(xù)：到到房屋交易易所簽訂房房地產轉讓讓合同；到到公證處對對房地產轉轉讓合同進進行公證；；憑經過公公證的房地地產轉讓合合同，辦理理房地產產產權的轉移移登記，換換發(fā)房地產產證。（3）購買房屋屋的付款方方式。1）一次性付付款和分期期付款。一一次性付款款即買主在在簽訂正式式合同后一一次性支付付所有樓款款，這種形形式開發(fā)者者最了預見見到，故開開發(fā)者通常常會以正常常樓價的折折扣出售給給買主。分分期付款方方式是指買買主在樓宇宇建設期內內分階段向向開發(fā)者支支付樓款，，其具體的的支付比例例和時段可可以有所不不同，不過過，全部樓樓款必須在在入伙時付付清。房地產開發(fā)發(fā)程序2）樓宇抵押押貸款。樓樓宇抵押貸貸款，俗稱稱“按揭””是指買主主以所購買買的樓宇作作抵押，現(xiàn)現(xiàn)貨以房地地產證，樓樓花以預售售合同書作作抵押物交交銀行，銀銀行以此為為條件提供供購樓貸款款，讓買主主能一次性性把樓款付付給開發(fā)者者。而買主主按規(guī)定的的還款方式式及期限，，分期還款款予銀行，，銀行從中中收取利息息及手續(xù)費費。房地產銷售售或出租后后，應做好好銷售或出出租后的服服務和管理理工作。如如果開發(fā)項項目是住宅宅小