資產(chǎn)定價(jià)的基本原理

資產(chǎn)評(píng)估的基本原理1資產(chǎn)價(jià)值形成理論2資產(chǎn)的價(jià)值類型3《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》定義的價(jià)值類型4資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)5資產(chǎn)評(píng)估原則第1頁(yè)，共30頁(yè)。1資產(chǎn)價(jià)值形成理論第2頁(yè)，共30頁(yè)。一、賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論觀點(diǎn)：資產(chǎn)的價(jià)值是由其生產(chǎn)成本決定的。

——成本法二、買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀——效用價(jià)值論觀點(diǎn)：資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的，而資產(chǎn)的效用是指資產(chǎn)為其占有者帶來(lái)的收益?！找娣ǖ?頁(yè)，共30頁(yè)。三、供求決定價(jià)值論——均衡價(jià)值觀均衡價(jià)格需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià)

在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估中，既需考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。——市場(chǎng)法第4頁(yè)，共30頁(yè)。2資產(chǎn)的價(jià)值類型第5頁(yè)，共30頁(yè)。一、對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解（一）資產(chǎn)價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念（二）價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量（外購(gòu)）成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等第6頁(yè)，共30頁(yè)。二、資產(chǎn)評(píng)估中常見(jiàn)的價(jià)值類型（一）公允市場(chǎng)價(jià)值——被普遍接受概念：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值形成的條件買(mǎi)賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交第7頁(yè)，共30頁(yè)。（二）投資價(jià)值——企業(yè)并購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中使用頻率高概念：某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買(mǎi)者（或所有者）的價(jià)值，表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者帶來(lái)的未來(lái)收益的價(jià)值。投資價(jià)值&公允市場(chǎng)價(jià)值？對(duì)不同的潛在購(gòu)買(mǎi)者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。第8頁(yè)，共30頁(yè)。（三）賬面價(jià)值概念：賬面原值減掉備抵項(xiàng)目注意：資產(chǎn)評(píng)估不能直接以賬面價(jià)值為依據(jù)，只能以此為基礎(chǔ)，綜合考慮其他因素后對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出估計(jì)。（四）內(nèi)在價(jià)值——（理論價(jià)值）企業(yè)內(nèi)部使用概念：資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。內(nèi)在價(jià)值&帳面價(jià)值？?jī)?nèi)在價(jià)值&投資價(jià)值？相對(duì)于某一個(gè)投資者的特定價(jià)值。第9頁(yè)，共30頁(yè)。（五）重置價(jià)值——在非市場(chǎng)或有限市場(chǎng)條件下使用概念：在現(xiàn)時(shí)的條件下，獲得與被評(píng)估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。重置價(jià)值=完全重置價(jià)值-各種損耗。&賬面價(jià)值？（六）清算價(jià)值（強(qiáng)制清算&有序清算）概念：企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。清算價(jià)值&公允市場(chǎng)價(jià)值？（七）在用價(jià)值概念：作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià)值，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。第10頁(yè)，共30頁(yè)。小結(jié)1、評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象不同，采用的價(jià)值形式也不同，即特定評(píng)估目的與價(jià)值類型之間存在匹配關(guān)系。2、最常用的三種價(jià)值形式：公允市場(chǎng)價(jià)值，內(nèi)在價(jià)值，重置價(jià)值。市場(chǎng)法收益法成本法第11頁(yè)，共30頁(yè)。3《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》定義的價(jià)值類型第12頁(yè)，共30頁(yè)。3.1資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)與意義資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)——為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。第13頁(yè)，共30頁(yè)。3.2國(guó)際——價(jià)值類型（一）市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)）1、含義：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值2、適用對(duì)象：（1）從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)（2）從評(píng)估對(duì)象看：被估資產(chǎn)是可在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交易，并且有一定的通用性。3、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。第14頁(yè)，共30頁(yè)。（二）非市場(chǎng)價(jià)值（非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值）

1、含義：指不滿足市場(chǎng)價(jià)值成立條件以及滿足市價(jià)成

立條件，但只能在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。

2、適用對(duì)象：需采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為兩類：（1）從資源業(yè)務(wù)看：屬于特定評(píng)估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)）（2）從評(píng)估對(duì)象看：屬于特殊評(píng)估對(duì)象非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)非競(jìng)爭(zhēng)性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)專用資產(chǎn)有限市場(chǎng)資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)在公開(kāi)市場(chǎng)出售第15頁(yè)，共30頁(yè)。3.3國(guó)際與各種價(jià)值類型的內(nèi)在聯(lián)系第16頁(yè)，共30頁(yè)。公允市場(chǎng)價(jià)值典型市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)投資價(jià)值非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),但作價(jià)基礎(chǔ)是公允市價(jià)賬面價(jià)值經(jīng)審計(jì)的流動(dòng)資產(chǎn)賬面價(jià)值可以視為市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)在價(jià)值若資產(chǎn)具備在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的條件則屬于市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于有限市場(chǎng)資產(chǎn)、專用資產(chǎn)等其內(nèi)在價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值。重置價(jià)值若重置價(jià)值與內(nèi)在價(jià)值一致則可能屬于市場(chǎng)價(jià)值清算價(jià)值典型非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在用價(jià)值非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)第17頁(yè)，共30頁(yè)。4.資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)假設(shè)就像大海中的航標(biāo)，為研究指明方向，使研究不偏離航向。第18頁(yè)，共30頁(yè)。一、交易假設(shè)——基本假設(shè)評(píng)估是在交易之前進(jìn)行的專業(yè)活動(dòng)，評(píng)估結(jié)果為交易服務(wù)。三、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)含義：被評(píng)估資產(chǎn)可以在完全競(jìng)爭(zhēng)的資產(chǎn)市場(chǎng)上按市場(chǎng)原則進(jìn)行交易。要求：被評(píng)估資產(chǎn)具有一定的通用性。公允市場(chǎng)價(jià)值第19頁(yè)，共30頁(yè)。三、繼續(xù)使用假設(shè)含義：資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。核心：強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來(lái)的有效性，即假定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用下去。在用價(jià)值在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用注意：繼續(xù)使用假設(shè)的兩個(gè)條件P32第20頁(yè)，共30頁(yè)。四、清算假設(shè)含義：假定資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，評(píng)估值通常要低于在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)或繼續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。清算價(jià)值小結(jié)：會(huì)計(jì)假設(shè)必須同時(shí)符合，而資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)只是選擇其中的一個(gè)或幾個(gè)。第21頁(yè)，共30頁(yè)。5資產(chǎn)評(píng)估原則工作原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（定價(jià)原則）第22頁(yè)，共30頁(yè)。

2.5.1工作原則1.獨(dú)立性原則

評(píng)估主體和評(píng)估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。

獨(dú)立性原則包含兩層含義

（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位。

第23頁(yè)，共30頁(yè)。2、客觀公正性原則：以充分的客觀事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是、客觀公正。3、科學(xué)性原則：體現(xiàn)在過(guò)程中，目的---價(jià)值類型----方法----評(píng)估程序----結(jié)果。程序合理科學(xué)。第24頁(yè)，共30頁(yè)。2.2定價(jià)原則1、預(yù)期收益原則合理預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)獲利能力和取得獲利能力的有效期限。2、供求原則評(píng)估人員在給資產(chǎn)定價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮評(píng)估時(shí)市場(chǎng)上被評(píng)估資產(chǎn)的供求狀況。第25頁(yè)，共30頁(yè)。3、替代原則在評(píng)估中面對(duì)幾種相同或相似資產(chǎn)的不同價(jià)格時(shí)，應(yīng)取較低者為評(píng)估值。4、貢獻(xiàn)原則單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于他對(duì)其他相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)。５、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則第26頁(yè)，共30頁(yè)。練習(xí)：1、同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果應(yīng)趨于一致。（）答案：錯(cuò)2、非市場(chǎng)價(jià)值就是不公平價(jià)值，因此評(píng)估人員要把資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為追求的目標(biāo)。（）答案：錯(cuò)3、資產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值，只是其相對(duì)合理性的適用范圍較窄。（）答案：對(duì)第27頁(yè)，共30頁(yè)。4、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（）A、原先的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格B、生產(chǎn)成本C、預(yù)期效用D、評(píng)估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀5、在正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開(kāi)發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤(rùn)）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（）A、貢獻(xiàn)原則B、客觀原則C、預(yù)期原則D、替代原則6、在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是（）A、清算假設(shè)B、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)C、持續(xù)使用假設(shè)D、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)答案：C答案：D答案：C第28頁(yè)，共30頁(yè)。7、銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于（）A、清算假設(shè)B、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)C、持續(xù)使用假設(shè)D、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)8、資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有（）A、市場(chǎng)性B、公正性C、咨詢性D、預(yù)測(cè)性9、某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）萬(wàn)元。Ａ、５００Ｂ、３００Ｃ、２８０Ｄ、３６０答案：A答案：B答案：B第29頁(yè)，共30頁(yè)。內(nèi)容梗概資產(chǎn)評(píng)估的基本原理。一、賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。觀點(diǎn)：資產(chǎn)的價(jià)值是由其生產(chǎn)成本決定的。二、買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀——效用價(jià)值論。三、供求決定價(jià)值論——均衡價(jià)值觀。（一）資產(chǎn)價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量（外購(gòu)）。（一）公允市場(chǎng)價(jià)值——被普遍接受。概念：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格。（二）投資價(jià)值——企業(yè)并購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中使用頻率高。對(duì)不同的潛在購(gòu)買(mǎi)者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值可能不同。概念：資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。（五）重置價(jià)值——在非市場(chǎng)或有限市場(chǎng)條件下使用。概念：企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。（1）從資