物業(yè)產(chǎn)品的市場細分及定位策略課件

第六章物業(yè)產(chǎn)品市場細分及定位策略第六章物業(yè)產(chǎn)品市場細分及定位策略1教學目標【能力目標】1能夠根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方法對某項目進行準確定位1【知識目標】了解并掌握物業(yè)市場細分的概念、方法和原則掌握物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方法23學習物業(yè)目標市場的概念和選擇方法教學目標【能力目標】1能夠根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方2第一節(jié)物業(yè)市場分析一、物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析是在充分了解物業(yè)市場特點的基礎上，依據(jù)物業(yè)市場調(diào)查所得到的信息資料，進行科學、有效的分析，從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)市場當前發(fā)展狀況和發(fā)展機會的一種活動。1.物業(yè)市場分析的層次物業(yè)市場分析由于深度與內(nèi)容側重點上的不同要求，可分為區(qū)域、專業(yè)和項目物業(yè)市場3個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。第一節(jié)物業(yè)市場分析一、物業(yè)市場分析3物業(yè)市場分析區(qū)域物業(yè)市場分析是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的物業(yè)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。專業(yè)物業(yè)市場分析是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。項目物業(yè)市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點、特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。

吸納量是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。物業(yè)市場分析區(qū)域物業(yè)市場分析是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及4物業(yè)市場分析2.物業(yè)市場分析的內(nèi)容物業(yè)市場分析的內(nèi)容較為復雜與多樣，從總體上看，包括總體（亦稱宏觀因素）市場分析、特定開發(fā)地段（亦稱區(qū)域性因素）市場分析和目標地塊（亦稱微觀因素）市場分析3大內(nèi)容。物業(yè)市場分析2.物業(yè)市場分析的內(nèi)容5物業(yè)市場分析具體來講，可將其歸納為以下6項主要內(nèi)容。各類物業(yè)市場分析由于要求的側重點不一樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。（1）地區(qū)經(jīng)濟分析地區(qū)經(jīng)濟分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含：①地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析；②地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。物業(yè)市場分析可采用計劃部門等機構對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立的調(diào)查預測。物業(yè)市場分析具體來講，可將其歸納為以下6項主要內(nèi)容。6物業(yè)市場分析（2）區(qū)位分析區(qū)位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，以發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。物業(yè)市場分析（2）區(qū)位分析7物業(yè)市場分析（3）市場概況分析它包含：①對地區(qū)物業(yè)各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目；③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。物業(yè)市場分析（3）市場概況分析8物業(yè)市場分析（4）專業(yè)市場供求分析它包含：①根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域；②細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分，找出某一消費群體所對應的物業(yè)產(chǎn)品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。物業(yè)市場分析（4）專業(yè)市場供求分析9物業(yè)市場分析（5）項目競爭分析它包含：①分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點及價格的可達性等特征；②根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；③進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率。物業(yè)市場分析（5）項目競爭分析10物業(yè)市場分析（6）敏感性分析測定關鍵參數(shù)的敏感性，確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定性。即測定關鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它在確保項目滿足投資目標要求的情況下允許變動的范圍。物業(yè)市場分析（6）敏感性分析11物業(yè)市場分析3.不同使用目的下物業(yè)市場分析的特點在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、物業(yè)證券公司、物業(yè)開發(fā)企業(yè)、政府市場宏觀管理部門等，它們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。物業(yè)市場分析3.不同使用目的下物業(yè)市場分析的特點12物業(yè)市場分析（1）項目投資決策中的物業(yè)市場分析物業(yè)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的物業(yè)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目物業(yè)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場就會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目開發(fā)完成后有良好的市場需求。物業(yè)市場分析（1）項目投資決策中的物業(yè)市場分析13物業(yè)市場分析（2）項目融資中的物業(yè)市場分析物業(yè)項目融資中要對項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要以物業(yè)市場分析作為項目可行性分析的一個重要部分提供申請貸款的理由。金融機構借助物業(yè)市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經(jīng)濟能力，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。物業(yè)市場分析（2）項目融資中的物業(yè)市場分析14物業(yè)市場分析（3）物業(yè)證券化中的物業(yè)市場分析在物業(yè)證券化過程中，物業(yè)市場分析的目的是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為物業(yè)證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預期回報，作為投資者選擇證券類的依據(jù)；為政府擔保方及評估機構提供物業(yè)的市場前景分析，作為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結構控制提供依據(jù)。總之，證券化服務的物業(yè)市場分析目的較復雜，它根本的側重點在于關注物業(yè)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。物業(yè)市場分析（3）物業(yè)證券化中的物業(yè)市場分析15物業(yè)市場分析（4）物業(yè)開發(fā)中的物業(yè)市場分析物業(yè)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略，促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場可接納的售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了物業(yè)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，調(diào)整了營銷策略。物業(yè)市場分析（4）物業(yè)開發(fā)中的物業(yè)市場分析16物業(yè)市場分析（5）市場宏觀管理中的物業(yè)市場分析物業(yè)市場的宏觀管理要把握物業(yè)市場供求關系的變化規(guī)律，以合理制定有關的物業(yè)產(chǎn)業(yè)政策；把握物業(yè)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境及物業(yè)市場供求情況，了解整個物業(yè)宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結構；了解物業(yè)專業(yè)物業(yè)供需情況，為物業(yè)合理結構控制提供依據(jù)；物業(yè)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。物業(yè)市場分析（5）市場宏觀管理中的物業(yè)市場分析17物業(yè)市場分析4.提高物業(yè)市場分析有效性的途徑（1）影響物業(yè)市場分析有效性的原因①分析師對物業(yè)市場分析要點的把握程度；②分析過程中的邏輯關系是否合理；③所選用的分析方法是否恰當；④分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個物業(yè)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。（2）提高物業(yè)市場分析有效性的途徑總體上來說，要提高分析報告的有效性或可信度，首先要明確各類物業(yè)活動對物業(yè)市場分析的需求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。物業(yè)市場分析4.提高物業(yè)市場分析有效性的途徑18二物業(yè)市場分析的流程盡管不同的物業(yè)項目所要分析的具體問題不盡相同，但是進行物業(yè)市場分析一般要包含以下過程。市場分析流程如圖2-2所示。1.確定市場分析的目的和目標物業(yè)市場分析的目的就是為了找到物業(yè)市場的投資發(fā)展機會。物業(yè)市場分析的目標是為了達到市場分析的目的，找到物業(yè)投資發(fā)展機會，這就需要設立分層次的目標體系。在目標體系中，總目標居于核心地位。在總目標之下是各個層次的具體分解目標，實際上就是總目標的不同層次的具體化。二物業(yè)市場分析的流程盡管不同的物業(yè)項目所要分析的具體問題不19物業(yè)市場分析的流程2.設計市場分析方案方案包括如何進行市場調(diào)查，如何分析市場調(diào)查獲取的信息資料及分析工作的人員、時間、經(jīng)費、任務、工作程序等事項的安排。3.有效實施方案在實施方案的過程中，要有一定的紀律約束，以保證分析方案的有效貫徹。同時，市場分析的組織者也要隨時根據(jù)實際行動的結果和情況變化進行必要的方案調(diào)整。4.撰寫并提交一份市場分析報告報告中應該包括進行物業(yè)市場分析的目標、過程、結論及建議等。分析報告一定要十分簡明、清楚、客觀、準確。這份市場分析報告不僅要讓物業(yè)經(jīng)營者看，還可能要給相關的機構審閱，如貸款銀行，因此必須確保高質(zhì)量。物業(yè)市場分析的流程2.設計市場分析方案20第二節(jié)物業(yè)市場細分一、物業(yè)市場細分

市場細分也稱市場細分化、市場分片、市場分割等，它是由美國市場營銷學家溫德爾·史密斯（WendellR.Smith）于1956年首先提出的一個概念，它是現(xiàn)代市場營銷觀念的一個重大突破，是市場格局由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場的產(chǎn)物，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代市場競爭中企業(yè)對顧客個性化服務的需要以及人們對產(chǎn)品需求的個性化、層次化的特點。物業(yè)市場細分的含義：是指依據(jù)客戶的需求、購買行為和購買習慣，將物業(yè)市場整體劃分為若干個具有相似需求的消費者群體的過程。第二節(jié)物業(yè)市場細分一、物業(yè)市場細分市場細分也稱市場細分21第二節(jié)物業(yè)市場細分二、物業(yè)市場細分的特點P701、市場細分的基礎是消費者需求的差異性或異質(zhì)性，即它是細分消費者而不是細分產(chǎn)品，每個細分市場均是具有一定需求特點的購買者群體。2、市場細分的方法是求大同、存小異，即在各個不同的細分市場之間，消費者的需求存在明顯的差異，而在每個細分市場內(nèi)消費者的需求差異較小，具有同一性或相似性。3、市場細分的目的是選擇最有利的市場作為企業(yè)的目標市場。通過市場細分，有助于發(fā)現(xiàn)新的市場機會，這對于企業(yè)合理利用資源、開展有針對性的營銷活動、提高競爭力具有積極作用。第二節(jié)物業(yè)市場細分二、物業(yè)市場細分的特點P701、市場細分22物業(yè)市場細分物業(yè)市場細分，一般可以從兩方面來理解：一是從物業(yè)供應的角度進行分析，也就是對物業(yè)特征的細分，或者分類；另一個角度是從需求的角度進行分析，也就是需求細分。實踐中人們一般將物業(yè)特征與需求特征相結合進行物業(yè)市場細分。物業(yè)市場細分物業(yè)市場細分，一般可以從兩方面來理解：23物業(yè)市場細分（1）物業(yè)供應的分類物業(yè)按用途可以分為住宅、商業(yè)用房、寫字樓、工業(yè)用房及其他，在做市場分析時，僅按用途進行分類是不夠的，還要按照物業(yè)的特征進行細分。不同用途的物業(yè)，分類標準不同。物業(yè)市場細分（1）物業(yè)供應的分類24物業(yè)市場細分（2）物業(yè)需求的細分不同用途的物業(yè)，有不同的消費者，對它們的分類標準，自然會不同。對于住宅市場來說，消費者是家庭或個人，因此分類的標準是年齡、性別、職業(yè)、收入、婚姻狀況、家庭規(guī)模等指標。對于商業(yè)用房來說，消費者是商家，因此對商家的分類便要按經(jīng)營形式、商品種類、規(guī)模等進行。對于寫字樓的消費者來說，有不同的行業(yè)、不同的工作類型，因此，對寫字樓需求的分類主要是按行業(yè)進行分類。物業(yè)市場細分（2）物業(yè)需求的細分25物業(yè)市場細分（3）物業(yè)特征與需求特征的結合在市場經(jīng)濟條件下，開發(fā)項目必須滿足消費者的需求，應根據(jù)消費者的特征及特殊要求開發(fā)有自己特色的項目，這就是一個將物業(yè)特征和消費者需求特征相互結合的過程。物業(yè)市場細分有許多方法，并非所有的細分市場都是有效的細分市場。如賓館的入住者可以按民族劃分，也可按職業(yè)劃分，但這種細分參數(shù)與入住賓館的偏好沒有較明顯的相關性。要使細分的市場成為有效的細分市場，必須滿足以下5個條件。P71（1）可行性（2）可衡量性（3）可進入性（4）可盈利性（5）穩(wěn)定性物業(yè)市場細分（3）物業(yè)特征與需求特征的結合26第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用P71市場營銷機會是指客觀存在于市場但尚未加以滿足的潛在需求。物業(yè)市場是一個容量大、品種多、配套服務強、需求標準多的市場，任何一個物業(yè)企業(yè)都不可能完全獨立地滿足整個物業(yè)的需求。（一）有利于物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)和利用市場營銷機會，開拓新市場第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用P71市場營銷27第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用對于每一個物業(yè)企業(yè)而言，其所掌握的土地資源、資本資源和市場營銷能力總是有限的。通過物業(yè)市場細分，能夠增強他們的適應能力和信息反饋處理能力，使他們易于掌握消費者需求的特點及其變化，并及時地對這種變化做出調(diào)整。（二）有利于物業(yè)企業(yè)合理利用資源，提高競爭能力第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用對于每一個物業(yè)28第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用市場細分有利于物業(yè)企業(yè)了解和分析消費者的需求特征以及變化規(guī)律，并增強企業(yè)對消費者需求變化的預測能力，及時、準確地調(diào)整產(chǎn)品結構，增加產(chǎn)品特色，使產(chǎn)品適銷對路，更好地滿足消費需要。（三）有利于物業(yè)企業(yè)滿足不斷變化的消費者需求第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用市場細分有利于29第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用

首先，市場細分后，每個市場都變得小而具體，物業(yè)開發(fā)企業(yè)可以了解和把握消費者的需求，增強市場調(diào)研的針對性；另一方面，也有利于企業(yè)根據(jù)其選定的一個或者若干個細分市場有針對性地研究消費變化的趨勢，國家宏觀政策的走向、地方政府的城市功能的區(qū)域規(guī)劃和定位，稅費水平的變化等信息，從而對未來可能出現(xiàn)的宏觀和微觀環(huán)境進行預測，提前采取合理的措施，回避可能發(fā)生的市場風險和政策風險，提高企業(yè)的抗風險能力，實現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營活動的可持續(xù)發(fā)展。（四）有利于物業(yè)企業(yè)制定和調(diào)整經(jīng)營策略，規(guī)避風險第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用首先，市場細分30第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用（五）市場細分有利于物業(yè)企業(yè)更好地分析國家的物業(yè)政策和環(huán)保要求，開發(fā)出環(huán)保、綠化、更符合國家和社會要求的物業(yè)產(chǎn)品或服務產(chǎn)品，能更有效地開展政治營銷和綠色營銷，達到國家、社會、企業(yè)和消費者多羸的格局，促進企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益、環(huán)境效益的綜合提高。第二節(jié)物業(yè)市場細分三、物業(yè)市場細分的作用（五）市場細分有利31第二節(jié)物業(yè)市場細分四、物業(yè)市場細分的變量分析物業(yè)市場細分標準可分為兩類。居住物業(yè)市場細分標準、經(jīng)營性物業(yè)市場細分標準。（一）住宅市場的細分標準P72人口因素心理因素行為因素受益因素地理因素特征區(qū)位因素第二節(jié)物業(yè)市場細分四、物業(yè)市場細分的變量分析物業(yè)市場細分標32物業(yè)市場細分標準①人口因素。即按消費者的年齡、文化程度、家庭人數(shù)、家庭構成、收入等因素來細分物業(yè)市場。由于這些因素不同，消費者對物業(yè)的需求也各有偏好。收入支出是物業(yè)市場細分的一個重要項目，按支出價格來細分，可分為4個細分市場，即超豪華別墅，其價格往往在幾百萬元以上；豪華別墅，價格在百萬元以上；中檔物業(yè)，價格在七、八十萬元左右；低檔物業(yè)，價格在十萬元以上左右。消費者常常根據(jù)收入情況選擇適宜的物業(yè)。物業(yè)市場細分標準①人口因素。即按消費者的年齡、文化程度、家33物業(yè)市場細分標準②家庭因素，包括以下幾個方面。家庭規(guī)模：家庭類型：家庭代數(shù)（家庭由幾代人構成）：家庭的收入與消費結構。③地理因素。即按消費者所處的自然地理環(huán)境不同來細分市場。處在不同地理位置上的消費者，在購買習慣、購買力水平上差異較為明顯。按地理位置的不同劃分，常?？煞譃檗r(nóng)村市場、城市市場及北方地區(qū)市場、南方地區(qū)市場等。按照簡單的地理劃分可分為省內(nèi)購買者、國內(nèi)其他省購買者、境外購買者。物業(yè)市場細分標準②家庭因素，包括以下幾個方面。家庭規(guī)模：家34物業(yè)市場細分標準④區(qū)位因素。物業(yè)的區(qū)位環(huán)境具有三重性質(zhì)：一是自然地理環(huán)境，如地形、地貌及氣候條件等；二是經(jīng)濟地理環(huán)境，如距離市中心的遠近、交通便利程度等；三是人文環(huán)境。⑤心理因素。即按消費者的生活方式、購買傾向、個性和購買動機等因素來作為劃分住宅消費者群體的基礎而細分市場。心理因素是影響消費者購買行為的一個重要因素。⑥行為參數(shù)。行為參數(shù)是指人們對住宅產(chǎn)品的知識、態(tài)度、使用或反應。以行為參數(shù)為基礎劃分住宅消費者群，稱為住宅市場的行為細分。物業(yè)市場細分標準④區(qū)位因素。物業(yè)的區(qū)位環(huán)境具有三重性質(zhì)：35第二節(jié)物業(yè)市場細分四、物業(yè)市場細分的變量分析（二）收益性物業(yè)的細分標準P73購買物業(yè)的組織類型與最終用途置業(yè)投資者追求的利益最終用戶規(guī)模參數(shù)特征第二節(jié)物業(yè)市場細分四、物業(yè)市場細分的變量分析（二）收益性物36物業(yè)市場細分標準（2）經(jīng)營性物業(yè)市場細分標準①購買物業(yè)的組織類型與最終用途。②置業(yè)投資者追求的利益。③最終用戶規(guī)模參數(shù)。物業(yè)市場細分標準（2）經(jīng)營性物業(yè)市場細分標準37第二節(jié)物業(yè)市場細分五、物業(yè)市場細分的方法（一）單一變量因素法P74

單一變量因素法就是根據(jù)影響購房者需求的某一項重要因素進行物業(yè)市場細分的方法。比如按照物業(yè)購買者的身份進行細分，將購買者的類型分為：公務員、教育工作者、IT白領、金融新銳等等。第二節(jié)物業(yè)市場細分五、物業(yè)市場細分的方法（一）單一變量因素38第二節(jié)物業(yè)市場細分五、物業(yè)市場細分的方法（二）雙個變量因素法

雙個變量因素法就是組合兩個因素時行細分。細分的結果比單個變量因素的細分結果更接近實際。例如，綜合考慮家庭收入和購買動機因素。第二節(jié)物業(yè)市場細分五、物業(yè)市場細分的方法（二）雙個變量因素39第二節(jié)物業(yè)市場細分五、物業(yè)市場細分的方法（三）多個變量因素法

多個變量因素法就是根據(jù)影響購房者需求的三種或三種以上的因素對物業(yè)市場進行細分。如物業(yè)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)購房者的家庭規(guī)模、年齡結構以及家庭收入等來細分市場。第二節(jié)物業(yè)市場細分五、物業(yè)市場細分的方法（三）多個變量因素40第二節(jié)物業(yè)市場細分六、物業(yè)市場細分原則和程序（一）物業(yè)市場細分的原則P71

2345可衡量性可進入性可盈利性穩(wěn)定性可行性

1第二節(jié)物業(yè)市場細分六、物業(yè)市場細分原則和程序（一）物業(yè)市場41第二節(jié)物業(yè)市場細分六、物業(yè)市場細分原則和程序（二）物業(yè)市場細分的程序1．根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍。2．列出所有潛在顧客的所有需求。3．選出市場細分的標準。4．檢驗市場細分的標準。5．根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品消費者的關鍵特征，劃分為相應的消費者群體。6．進一步分析各個細分市場的不同需求與購買行為之間的關系。7．衡量市場細分的大小及各個細分市場的潛力。第二節(jié)物業(yè)市場細分六、物業(yè)市場細分原則和程序（二）物業(yè)市場42（1）確定細分變量和細分市場（2）描述細分市場的輪廓（3）評估每一細分市場的吸引力（4）企業(yè)可能進入的目標細分市場（5）評估每一個可能進入的目標細分市場的價值（6）選擇企業(yè)最具有價值的目標細分市場和市場定位市場細分目標市場目標市場選擇（1）確定細分變量和細分市場（3）評估每一細分市場的吸引力（43一、目標市場的概念和具備的基本條件第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇

物業(yè)市場細分的目的在于有效地選擇并進入目標市場。目標市場選擇是在市場細分和確定企業(yè)機會的基礎上形成的，其決策的正確與否，關系到企業(yè)營銷活動的成敗。

物業(yè)目標市場是指物業(yè)企業(yè)在市場細分的基礎上，經(jīng)過評價和篩選后決定要進入的那個市場部分，也就是物業(yè)企業(yè)準備用其產(chǎn)品或服務來滿足的一組特定消費者。（一）物業(yè)目標市場的概念P76一、目標市場的概念和具備的基本條件第三節(jié)物業(yè)目標市場的選44第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（二）物業(yè)目標市場具備的條件一、目標市場的概念和具備的基本條件有一定的用戶規(guī)模和良好的發(fā)展前景1具有良好的盈利潛力2與物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營目標、資源和優(yōu)勢相吻合3第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（二）物業(yè)目標市場具備的條件一、45（一）密集單一模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式

密集單一模式，即物業(yè)企業(yè)在眾多的細分市場中只選擇其中的一個細分市場作為目標市場，針對，某一特定的消費者群體，只開發(fā)一種物業(yè)產(chǎn)品，以此開展市場營銷活動。實行密集單一市場策略的，通常是資源有限的小型物業(yè)企業(yè)，或是初次進入物業(yè)市場的大型企業(yè)。第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（一）密集單一模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式密集單一模式46（二）產(chǎn)品專業(yè)化模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式

產(chǎn)品專業(yè)化，即物業(yè)企業(yè)只開發(fā)經(jīng)營一種物業(yè)，并向所有購房者這種產(chǎn)品。該策略的優(yōu)點是可以適當分散風險，并且對物業(yè)企業(yè)的資源要求較低，能夠讓企業(yè)充分利用其產(chǎn)能，并在原材料采購方面獲取批量優(yōu)勢，能降低開發(fā)商的開發(fā)成本，增加利潤。第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（二）產(chǎn)品專業(yè)化模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式產(chǎn)品專業(yè)化47（三）市場專業(yè)化模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式

市場專業(yè)化是指專門為滿足某個顧客群體的各種需要而提供各種物業(yè)產(chǎn)品及其相關服務。這種模式可以提高這一細分市場消費者的忠誠度，但一般要求物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)產(chǎn)品和相關服務的能力比較強，即要求物業(yè)企業(yè)具備一定的實力。第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（三）市場專業(yè)化模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式市場專業(yè)化48（四）選擇性專業(yè)化模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式

選擇性專業(yè)化模式是指物業(yè)企業(yè)有選擇地進入若干個細分市場，因為這些細分市場在客觀上都有吸引力，雖然他們彼此之間很少或者根本沒有聯(lián)系，但是都符合企業(yè)的目標和資源。這種多細分市場模式優(yōu)于單一細分市場模式，因為這樣可以分散物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營風險，即使某個細分市場失去吸引力，該企業(yè)仍可繼續(xù)在其他細分市場獲取利潤。第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（四）選擇性專業(yè)化模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式選擇性專49（五）完全市場覆蓋模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式

完全市場覆蓋模式是指物業(yè)企業(yè)以各種物業(yè)產(chǎn)品滿足各類顧客群體的需求。只有實力雄厚的大公司才能采用這種戰(zhàn)略。物業(yè)企業(yè)是通過無差異市場營銷和差異市場營銷兩種方法來達到覆蓋整個市場的目的。第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（五）完全市場覆蓋模式二、物業(yè)目標市場選擇的模式完全市場50選擇模式消費者群體物業(yè)產(chǎn)品/服務密集單一模式一種一種產(chǎn)品專業(yè)化模式各類一種市場專業(yè)化模式某個各種選擇性專業(yè)化模式若干若干完全市場覆蓋模式各類各種選擇模式消費者群體物業(yè)產(chǎn)品/服務密集單一模式一種一種產(chǎn)品專業(yè)51（一）無差異性市場營銷策略三、物業(yè)目標市場營銷策略P77

無差異性市場營銷策略就是物業(yè)企業(yè)著眼于消費者需求的同質(zhì)性，只推出一種產(chǎn)品，運用一種市場營銷組合，吸引盡可能多的顧客，為整個市場提供單一產(chǎn)品。優(yōu)點：1、可以大大降低營銷成本。2、有效地適用于廣泠需求的、能大量生產(chǎn)、大量銷售的產(chǎn)品。3、簡便易行，便于管理。缺點：1、對大多數(shù)物業(yè)產(chǎn)品不宜適用，只適用于那些具有同質(zhì)性的產(chǎn)品。2、忽略了顧客需求在各子市場的差異性，不能很好地滿足不同層次、不同類型消費者的需求。3、買方市場條件下，不能獲得較多的利潤。

第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（一）無差異性市場營銷策略三、物業(yè)目標市場營銷策略P7752（二）差異性市場營銷策略三、物業(yè)目標市場營銷策略

差異性市場營銷策略就是物業(yè)企業(yè)將產(chǎn)品的整體市場劃分為若干個細分市場，并針對每一個細分市場的需求特點制訂出不同的營銷組合方案，分別滿足不同消費者的需求。優(yōu)點：1、通過不同的市場營銷組合服務于不同的子市場，更好地滿足細分市場上不同消費者的需求，擴大企業(yè)的銷售量。2、分散企業(yè)的市場經(jīng)營風險。缺點：1、實施差異化營銷策略大增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，包括生產(chǎn)成本、管理成本、促銷成本。2、實施這種策略會受到企業(yè)資源條件的限制，使那些人、財物、信息等資源缺乏的中小型企業(yè)難以采取此策略。第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（二）差異性市場營銷策略三、物業(yè)目標市場營銷策略差異性市53（三）集中（密集）性市場營銷策略三、物業(yè)目標市場營銷策略

集中（密集）性市場營銷策略就是物業(yè)企業(yè)將整體市場細分后，選擇一個或少數(shù)幾個細分市場為目標市場，制訂一套營銷方案，集中力量在目標市場上開展營銷活動。優(yōu)點：1、實行專業(yè)化的生產(chǎn)和銷售，可降低營銷成本。2、可以提高企業(yè)在某細分市場的市場占有率和企業(yè)的知名度。3、適用于資源力量有限的中小企業(yè)。缺點：一旦目標市場突然不景氣，企業(yè)要承擔較大的風險。第三節(jié)物業(yè)目標市場的選擇（三）集中（密集）性市場營銷策略三、物業(yè)目標市場營銷策略54四、選擇目標市場策略考慮因素主要因素分析企業(yè)資源條件好，經(jīng)濟實力、營銷能力強，可采取（2），否則采取（3）。商品特點差異小，消費者不挑剔，采?。?），否則采?。?）、（3）。生命周期進入階段，競爭少，可用（1）、（3）；飽和或衰退采用（2）。市場特點消費者需求相近，偏好類似，用（1）；需求同質(zhì)性小，采用（2）、（3）。競爭狀況競爭者如采?。?），企業(yè)應采取（2）或（3）；若對手弱，采用（1）或（2）。四、選擇目標市場策略考慮因素主要因素分析企業(yè)資源條件好55一、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的概念P80第四節(jié)物業(yè)市場定位

廣義的市場定位，是指通過為自己的企業(yè)、產(chǎn)品、服務等創(chuàng)立鮮明的特色或個性，塑造出獨特的市場形象，從而確定本企業(yè)的市場位置。產(chǎn)品定位，即狹義的市場定位是對產(chǎn)品所施行的市場定位行為，是根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的位置，塑造本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同、有鮮明個性或特色的形象，以適合目標顧客的需要或偏好。物業(yè)市場定位的概念：是指物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)市場競爭需求和企業(yè)自身實力，確定本企業(yè)及其產(chǎn)品在目標市場上的競爭地位的過程。一、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的概念P80第四節(jié)物業(yè)市場定位廣56二、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的依據(jù)P70（1）產(chǎn)品特色競爭定位根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品的具體特征定位，即選擇消費者重點關注的幾個有關的產(chǎn)品因素，根據(jù)市場競爭的需要和結合企業(yè)的實際進行定位。（2）營銷服務競爭定位企業(yè)根據(jù)市場競爭狀態(tài)和企業(yè)自身發(fā)展需要，在掌握了服務市場的競爭行情的基礎上，為達到促進銷售目的而設計的。當然，營銷服務必須是有條件的、有選擇的、有限的。二、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的依據(jù)P70（1）產(chǎn)品特色競爭定位57（3）物業(yè)管理服務定位物業(yè)開發(fā)企業(yè)要通過詳細的市場調(diào)研研究消費者的服務要求，以及市場競爭狀況，并根據(jù)企業(yè)的實際情況確定自己的物業(yè)管理服務定位。（4）企業(yè)形象定位企業(yè)形象的具體內(nèi)容是由企業(yè)產(chǎn)品形象、企業(yè)領導者形象和企業(yè)職工形象所綜合構成的。主要通過企業(yè)產(chǎn)品在社會各界的知名度和贊譽度來體現(xiàn)。（5）根據(jù)使用者的類別定位根據(jù)物業(yè)的類型不同，將物業(yè)的使用者按一定的分類標準進行分類，選擇其中的某一個類別作為企業(yè)的服務對象，并為之設計開發(fā)出獨特的產(chǎn)品，可以使物業(yè)產(chǎn)品更具人性化。（3）物業(yè)管理服務定位58CIS企業(yè)識別系統(tǒng)CIS（司肖）是英文corporateidentitysystem的縮寫。意思是"企業(yè)的統(tǒng)一化系統(tǒng)"，"企業(yè)的自我同一化系統(tǒng)"，"企業(yè)識別系統(tǒng)"。CIS理論把企業(yè)形象作為一個整體進行建設和發(fā)展，企業(yè)識別系統(tǒng)基本上有三者構成：1，企業(yè)的理念識別(mindidentity簡稱MI);2，企業(yè)行為識別(behavioridentity,簡稱BI);3，企業(yè)視覺識別(visualidentity,簡稱VI)。CIS企業(yè)識別系統(tǒng)CIS（司肖）是英文corporate59CIS企業(yè)識別系統(tǒng)1，企業(yè)的理念識別(mindidentity簡稱MI);是一個企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中的經(jīng)營理念、經(jīng)營信條、企業(yè)使命、企業(yè)目標、企業(yè)哲學、企業(yè)文化、企業(yè)性格、企業(yè)座右銘、企業(yè)精神和企業(yè)戰(zhàn)略等的統(tǒng)一化。。CIS企業(yè)識別系統(tǒng)1，企業(yè)的理念識別(mindiden60CIS企業(yè)識別系統(tǒng)2，企業(yè)行為識別(behavioridentity,簡稱BI);包括對內(nèi)和對外兩部分.對內(nèi)包括對干部的教育，員工的教育（如服務態(tài)度，接待技巧，服務水準，工作精神等），生產(chǎn)福利，工作環(huán)境，生產(chǎn)效益，廢氣物處理，公害對策，研究發(fā)展等；對外包括市場調(diào)查，產(chǎn)品開發(fā)公共關系，促銷活動，流通政策，銀行關系，股市對策，公益性，文化性活動等.CIS企業(yè)識別系統(tǒng)2，企業(yè)行為識別(behaviori61CIS企業(yè)識別系統(tǒng)3，企業(yè)視覺識別(visualidentity,簡稱VI)。一般包括基本設計，關系應用，輔助應用三個部分.基本設計包括，如企業(yè)名稱，品牌標志，標準字，標準色，企業(yè)造型，企業(yè)象征圖案，企業(yè)宣傳標語，口號，吉祥物等；關系應用包括，如辦公器具，設備，招牌，標識牌，旗幟，建筑外觀，櫥窗，衣著制服，交通工具，包裝用品，廣告?zhèn)鞑?，展示，陳列等；輔助應用,如樣本使用法，物樣使用規(guī)格及其他附加使用等.CIS企業(yè)識別系統(tǒng)3，企業(yè)視覺識別(visualide62三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略P83（一）搶占或者填補市場空位的策略（拾遺補缺避讓定位）由于物業(yè)屬于不動產(chǎn)，其沒有任何流動性，所以在一定區(qū)域內(nèi)某些在其它地方已經(jīng)出現(xiàn)的建筑形式在該區(qū)域內(nèi)可能就屬于市場空白。物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)對市場的細分情況以及自身特點和市場中存在的空白處推出新的產(chǎn)品。這樣可以避免和目標市場上的競爭者直接對抗，以便充分發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，獲取較好的經(jīng)濟效益。第四節(jié)物業(yè)市場定位三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略P83（一）搶占或者填補市場空位的63三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略（二）與競爭者并存或者對峙的市場定位策略（針鋒相對競爭定位）這種策略是物業(yè)企業(yè)在其競爭對手的項目旁，開發(fā)類似的物業(yè)項目的一種策略。這種策略適用于中小型物業(yè)企業(yè)。因為對他們來說，采用這種策略可以節(jié)省大量的宣傳和推廣費用，能夠降低經(jīng)營成本。第四節(jié)物業(yè)市場定位三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略（二）與競爭者并存或者對峙的市場定64三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略（三）逐步取代現(xiàn)有競爭者的市場定位策略采用這種策略時必須具備三個條件：其一，新開發(fā)的產(chǎn)品必須明顯優(yōu)于現(xiàn)在產(chǎn)品；其二，企業(yè)必須作大量的宣傳推銷工作，以沖淡對原有產(chǎn)品的印象和好感；第三，企業(yè)有辦法獲得充足的土地儲備和資金支持。第四節(jié)物業(yè)市場定位三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略（三）逐步取代現(xiàn)有競爭者的市場定位65三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略（四）產(chǎn)品重新定位的市場定位策略（另辟蹊徑突出特色）企業(yè)產(chǎn)品的市場定位不是一成不變，一勞永逸的，隨著市場情況的變化，產(chǎn)品往往需要重新定位，特別是對于建設規(guī)模大，開發(fā)周期長的物業(yè)項目更是如此。有的物業(yè)項目從開發(fā)到完全建成要經(jīng)歷5年甚至更長時間，所以物業(yè)產(chǎn)品的重新定位是經(jīng)常發(fā)生的事情。第四節(jié)物業(yè)市場定位三、物業(yè)企業(yè)市場定位的策略（四）產(chǎn)品重新定位的市場定位策略（66案例1：保利花園地處廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道，原為廣州市工業(yè)區(qū)，由于市區(qū)范圍擴大，原有工業(yè)用地規(guī)劃為廣州市主要居民住宅區(qū)之一。在這種狀況下，其區(qū)域狀況對保利花園的市場定位有著決定性的影響。如果將小區(qū)定位為低檔的經(jīng)濟實用房，由于項目所在地位于市區(qū)，將面臨較高的土地成本壓力；如果定位為高檔住宅，則缺乏必要的區(qū)域生態(tài)大環(huán)境支持。因此，保利花園的定位唯有中檔，并突出超前性和人性化的設計，營造優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，才可以充分發(fā)揮小區(qū)優(yōu)勢，贏得市場。案例1：保利花園地處廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道，原為廣州市工67案例2：“A物業(yè)”公司實行“拆細招租”：某商務樓群出一個層面，面向各類小型的廣告公司、速遞公司、禮儀公司。安排60個辦公桌，以辦公室桌為單位出租，一個層面的總建設面積為600多平方米，除了安排辦公桌，還有會客室和會議廳。按面積計算，每個辦公桌的建筑面積為10平方米，實際使用面積6平方米。每單元的月租金1000元，每天每平方米3．3元，受到小企業(yè)的歡迎。案例2：“A物業(yè)”公司實行“拆細招租”：某商務樓群出一個層面68案例3：深圳“蔚藍海岸”定位：努力營造亞熱帶海濱休閑社區(qū)，倡導海文化，以“?！弊鳛楦挥姓T惑力的賣點“蔚藍海岸”消費者群定位為成功白領和金領人士：健康和放松----開闊的海景和清新的海風能讓住戶徹底放松自己，陽光、海灘、清新的空氣則構成一幅健康的生活畫卷“把休息從室內(nèi)延伸到戶外”----希望通過休閑空間把住戶的閑暇時間留在社區(qū)里，從而營造鄰里文化和社區(qū)的情感紐帶。案例3：深圳“蔚藍海岸”69

案例4：

荔京閣以老人保健社區(qū)為賣點荔京閣立足于悉心照顧業(yè)主與長者的健康與安全，讓業(yè)主在購樓入住的同時，享受到高質(zhì)量的小區(qū)醫(yī)療保健條件。荔京閣本身是一棟單體樓，為了彌補其綠化及會所功能的不足，與旁邊的銀建小區(qū)聯(lián)合，并承擔了其小區(qū)的綠化、景觀改造、物業(yè)管理的任務，從而使其單體樓與銀建小區(qū)融為一體，成為功能齊全的住宅小區(qū)。并且，發(fā)展商還從老城區(qū)的實際情況出發(fā)，以老人保健的角度為著眼點，增加了許多配套設施。發(fā)展商將在小區(qū)內(nèi)開設保健院，配備有先進的醫(yī)療保健設施，由專業(yè)的醫(yī)護隊伍２４小時提供醫(yī)療保健服務。保健咨詢室則為住戶建立健康檔案，并定期進行體檢。而老人康樂中心有健身房、健康學府、茶藝廳、棋牌室、閱覽室等。案例4：荔京閣以老人保健社區(qū)為賣點四、物業(yè)產(chǎn)品市場定位技巧P841、消費者群體定位2、位置定位3、環(huán)境定位4、時機定位5、功能定位6、戶型定位7、材質(zhì)定位8、科技定位9、文化定位10、生態(tài)定位11、主題概念定位12、特色定位第四節(jié)物業(yè)市場定位四、物業(yè)產(chǎn)品市場定位技巧P841、消費者群體定位71五、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的方法（一）識別潛在的競爭優(yōu)勢1.產(chǎn)品差異2.服務差異3.人員差異4.形象差異第四節(jié)物業(yè)市場定位五、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的方法（一）識別潛在的競爭優(yōu)勢1.產(chǎn)品72五、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的方法（二）選擇企業(yè)的相對競爭優(yōu)勢1.所選擇的競爭優(yōu)勢必須能吸引更多的顧客

2.所選擇的競爭優(yōu)勢必須是競爭者沒有的

3.所選擇的競爭優(yōu)勢必須與物業(yè)企業(yè)的目標一致

4.所選擇的競爭優(yōu)勢必須能夠被顧客所感知

5.所選擇的競爭優(yōu)勢必須能夠被顧客所接受并為企業(yè)帶來盈利

第四節(jié)物業(yè)市場定位五、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的方法（二）選擇企業(yè)的相對競爭優(yōu)勢1.所73五、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的方法（三）傳達選定的競爭優(yōu)勢物業(yè)企業(yè)選定用于產(chǎn)品定位的競爭優(yōu)勢以后，還必須通過相應的溝通手段向顧客顯示自己的競爭優(yōu)勢，以使顧客深刻了解企業(yè)的市場定位。即企業(yè)通過一系列的營銷工作，尤其是宣傳促銷活動，將其選定的競爭優(yōu)勢準確地傳遞給潛在顧客，并在顧客心目中形成本企業(yè)與眾不同的產(chǎn)品形象。第四節(jié)物業(yè)市場定位五、物業(yè)產(chǎn)品市場定位的方法（三）傳達選定的競爭優(yōu)勢物業(yè)企74補充：第五節(jié)物業(yè)投資機會研究一、物業(yè)投資機會概述1.物業(yè)投資機會的概念物業(yè)投資機會是指在物業(yè)投資過程中，把握機會、機遇的過程，包括何時買進土地投入開發(fā)，何時買進物業(yè)，何時待價而沽、靜觀其變，何時出售物業(yè)，何時出租物業(yè)，何時投入舊區(qū)改造，何時投資新區(qū)建設等。補充：第五節(jié)物業(yè)投資機會研究一、物業(yè)投資機會概述75物業(yè)投資機會概述機遇一般來源于以下幾個方面。①政策帶來的機遇。②競爭對手帶來的機遇。③樓盤自身整體規(guī)劃、環(huán)境配套帶來的機遇。④從樓盤營銷環(huán)境中獲得機遇。2.物業(yè)投資機會的重要地位投資機會的分析與選擇對物業(yè)開發(fā)項目的成敗起著至關重要的作用，應引起人們的高度重視。物業(yè)投資機會概述機遇一般來源于以下幾個方面。76二、物業(yè)投資機會分析及其選擇過程1.物業(yè)投資機會分析物業(yè)投資機會分析是在進行物業(yè)環(huán)境分析的基礎上，把握有利機會，避開不利條件，使企業(yè)立于不敗之地的分析研究過程。（1）把握市場入市時機物業(yè)項目投資周期長，一旦確定項目、投入資金，很難像大多數(shù)工商業(yè)產(chǎn)品或服務那樣，隨時依據(jù)情況的發(fā)展進行調(diào)整。入市時機選擇要根據(jù)投資期來劃分，分長線與短線投資入市時機。物業(yè)業(yè)發(fā)展存在著復蘇期、繁榮期、衰退期和蕭條期4個階段，開發(fā)商在進行投資策劃時，必須注意國民經(jīng)濟與物業(yè)業(yè)當時所處的發(fā)展階段。二、物業(yè)投資機會分析及其選擇過程1.物業(yè)投資機會分析77物業(yè)投資機會分析及其選擇過程物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價格上升到較高的水平，這時候也就是物業(yè)脫手的最佳時機根據(jù)物業(yè)價格特點，高潮中適時高價出手，低潮時廉價大量吸納，要把握以下幾點。①政治形勢變動。②規(guī)劃效應。③結構調(diào)整和政策變動。④物業(yè)本身的特點決定了物業(yè)的發(fā)展。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價格上升到78物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（2）把握市場客戶定位物業(yè)投資機會存在于物業(yè)投資開發(fā)經(jīng)營的全過程，要及時發(fā)現(xiàn)并運用、把握市場客戶定位，以取得更多的投資利潤。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（2）把握市場客戶定位79物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（3）把握適時的經(jīng)營理念上海新外灘花苑的建筑特色在上海的景觀住宅中并不多見，商家強化3條推廣思路：第一條主線是新外灘提供的生活方式與風景相連，這種住宅是一個世紀以來只有萬分之二的上海人才能享受的風景席位，這樣就將新外灘花苑深化進了“第二道風景，第二種生活”之中；第二條主線是與風景生活握手；第三條主線是典藏永遠的風景線。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（3）把握適時的經(jīng)營理念80物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（4）把握政策背景的利用認清經(jīng)濟發(fā)展趨勢，領會國家的總體方針政策，對國家的政策調(diào)整有一定的預見性，就可以及早對投資決策作出相應的調(diào)整，從而把握最佳的市場時機。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（4）把握政策背景的利用81物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（5）需要注意的問題影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場情況及對投資物業(yè)具體項目的選擇。投資者的資金約束往往是限制投資者選擇合適項目的主要因素。投資風險和收益是一對雙胞胎，風險越大可能的收益也越大，承擔風險的能力大小因人而異，也因財力的不同而不同。物業(yè)業(yè)的繁榮程度與一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟大氣候密切相關，在經(jīng)濟發(fā)展形勢呈上升階段的地區(qū)投資，能保證得到較高的經(jīng)濟收益，投資機會也多。舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動的理想場所。對舊城區(qū)重新加以改造開發(fā)，為尋找舊城區(qū)改造投資機會的物業(yè)商提供了很好的條件。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（5）需要注意的問題82物業(yè)投資機會分析及其選擇過程2.物業(yè)投資機會選擇的過程物業(yè)投資機會選擇取決于很多因素，這些因素可以分為3類：外部因素、財務因素和內(nèi)部因素。外部因素界定了機遇的性質(zhì)特征，財務因素描述了對機遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個企業(yè)是否應抓住機遇進行投資及企業(yè)是否有能力把握機遇。（1）外部因素分析外部因素包括市場規(guī)模、競爭技術、經(jīng)濟、政府政策環(huán)境、社會變化及自然狀況。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程2.物業(yè)投資機會選擇的過程83物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（2）財務因素分析財務因素用來分析不同的收益、成本、投資收益給開發(fā)企業(yè)帶來何種影響。它不僅影響企業(yè)在市場中進行有效競爭所需要達到的投資規(guī)模，而且會影響與其投資規(guī)模對應的可能收益。（3）內(nèi)部因素分析內(nèi)部因素分析包括對組織目的、公司目標和資源的分析。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（2）財務因素分析84物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（4）物業(yè)投資機會選擇過程首先是對公司經(jīng)營所處的可能外部環(huán)境做細致研究，不僅包括對法律、政治、經(jīng)濟、社會、文化及技術環(huán)境的研究，而且還包括對市場規(guī)模、增長前景、消費走向等幾個方面的研究，甚至還要對那些目標市場定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有及潛在競爭者進行研究分析。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程（4）物業(yè)投資機會選擇過程85三、物業(yè)投資的可行性研究1.可行性研究的概念物業(yè)投資的可行性研究是對投資項目在投資決策前進行技術經(jīng)濟論證的一門綜合學科?？尚行匝芯烤褪侵冈谕顿Y決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經(jīng)濟社會等各方面問題進行全面、深入細致的調(diào)查、分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否先進、適用、可靠、可行，經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選，確定該項目是否應該投資和如何投資的科學方法。可行性研究的目的是使決策科學化、程序化，提高決策的可靠性，并為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。三、物業(yè)投資的可行性研究86物業(yè)投資可行性研究概述2.可行性研究的作用可行性研究在項目投資實踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面。①可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。②可行性研究是項目審批的依據(jù)。③可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。④可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。⑤可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。物業(yè)投資可行性研究概述2.可行性研究的作用87物業(yè)投資可行性研究概述3.可行性研究的工作階段（1）機會可行性研究階段及其任務（2）初步可行性研究階段及其任務（3）最終可行性研究階段及其任務物業(yè)投資可行性研究概述3.可行性研究的工作階段88四、物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟1.可行性研究的內(nèi)容物業(yè)可行性研究的內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況和具體情況的不同而有所不同，但一般包括對市場、技術、規(guī)劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應，以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。四、物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟1.可行性研究的內(nèi)容89物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟（1）物業(yè)經(jīng)營項目可行性研究包括的內(nèi)容①物業(yè)市場問題。②工程技術問題。③經(jīng)濟效益問題。（2）實踐中可行性研究應當包括的具體內(nèi)容①項目概況。②市場分析和需求預測。③規(guī)劃方案的優(yōu)選。④開發(fā)進度安排。⑤資源采購與供應資源或物資供應狀況。

物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟（1）物業(yè)經(jīng)營項目可行性研究包90物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟⑥項目投資估算。⑦資金的籌集方案和籌集成本估算。⑧財務評價。⑨風險分析。⑩國民經(jīng)濟評價。⑾結論根據(jù)對相關因素的分析和各項評價指標，對項目的可行與否作出明確結論，針對本項目存在的問題提出建議并對建議的效果作出估計。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟⑥項目投資估算。91物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟2.可行性研究的步驟①組織準備。②資料收集及市場調(diào)查。③開發(fā)方案的設計、評價和選擇。④詳細研究。⑤編寫研究報告書。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟2.可行性研究的步驟92五物業(yè)投資財務可行性分析物業(yè)投資財務可行性分析即對投資項目進行財務評價，按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行的財稅制度，從投資的角度分析和測算項目的收益和費用，計算項目在財務上的獲利能力，以判斷項目在財務上的可行性。它是決定投資項目命運的重要決策依據(jù)。五物業(yè)投資財務可行性分析物業(yè)投資財務可行性分析即對投資項目93物業(yè)投資財務可行性分析1.物業(yè)投資財務可行性分析的內(nèi)容（1）物業(yè)融資分析與安排物業(yè)經(jīng)營活動具有投資巨額性和資金占用周期長的行業(yè)特點，迫使從事物業(yè)投資開發(fā)的大多數(shù)經(jīng)營者都要負債經(jīng)營。做好資產(chǎn)與財務安排，合理運用資金杠桿作用，對于企業(yè)正常運作及經(jīng)營活動的順利進行至關重要。（2）物業(yè)投資成本與收益的估算與分析物業(yè)投資的收入來源有兩個方面：物業(yè)持有期間所產(chǎn)生的增值；物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益，如租金收益。在經(jīng)濟情況穩(wěn)定時，物業(yè)收益的主要來源為其經(jīng)營所產(chǎn)生的收益。物業(yè)投資財務可行性分析1.物業(yè)投資財務可行性分析的內(nèi)容94物業(yè)投資財務可行性分析（3）投資財務效益分析利用以上測算的成本與收益研究投資項目的盈利可能性和盈利大小，以確定項目投資活動的財務可行性。投資財務分析是財務分析工作的重要任務，其主要目的在于確定投資計劃是否可行，因此其分析結果是投資決策的重要依據(jù)。物業(yè)投資財務可行性分析（3）投資財務效益分析95物業(yè)投資財務可行性分析2.物業(yè)投資財務可行性分析方法物業(yè)投資財務可行性分析方法可分為兩大類：確定性分析法和非確定性分析法。前者是在項目未來值給出確定估值基礎上展開分析的，后者是假定項目未來值是可變的，在項目未來值可變的基礎上考察物業(yè)投資經(jīng)濟效益的變化情況。物業(yè)投資財務可行性分析2.物業(yè)投資財務可行性分析方法96物業(yè)投資財務可行性分析確定性分析方法分為兩類：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法。常用的靜態(tài)分析法有簡單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法。常用的動態(tài)分析法又分為動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法等。靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法劃分的依據(jù)是資金的時間價值。非確定性分析法可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和風險概率分析等。物業(yè)投資財務可行性分析確定性分析方法分為兩類：靜態(tài)分析法和動97物業(yè)投資財務可行性分析（1）靜態(tài)分析法靜態(tài)分析法是一種非貼現(xiàn)，即不考慮資金的時間價值的簡易財務分析方法。①簡單投資收益率法簡單投資收益率法是對投資項目建成后所得凈收益與總投資之間關系進行分析的一種方法。分析指標為簡單投資收益率，它反映了投資項目的獲利水平。物業(yè)投資財務可行性分析（1）靜態(tài)分析法98物業(yè)投資財務可行性分析②投資回收期法投資回收期法是反映投資項目回收所有投資所需時間的一種分析方法。投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間。這是反映財務上投資回收能力的一個重要靜態(tài)評價指標。物業(yè)投資財務可行性分析②投資回收期法99物業(yè)投資財務可行性分析（2）動態(tài)分析法動態(tài)分析法亦稱現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或貼現(xiàn)法，即考慮資金的時間價值，包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法和動態(tài)投資回收期法。①凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值就是項目壽命期內(nèi)不同時間發(fā)生的資金流入量和流出量的差額（凈現(xiàn)金流量）按設定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到項目開始時點上的價值，即凈現(xiàn)值。將項目壽命期內(nèi)各年的凈現(xiàn)值相加就是項目的總凈現(xiàn)值。物業(yè)投資財務可行性分析（2）動態(tài)分析法100物業(yè)投資財務可行性分析②內(nèi)部收益率法凈現(xiàn)值法是在已知外部收益率的條件下，根據(jù)這一收益率來評價投資項目或方案的。內(nèi)部收益率法則不以預先設定的收益率為條件，而試圖在項目內(nèi)部找出一個事先不知道的收益率，找出一個使未來凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值正好等于期初現(xiàn)金支出量的貼現(xiàn)率，或總凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。所以稱內(nèi)部收益率，就是指物業(yè)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。物業(yè)投資財務可行性分析②內(nèi)部收益率法101物業(yè)投資財務可行性分析③動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期是指在基準收益率（或基準折現(xiàn)率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經(jīng)歷的時間。（3）不確定性分析①盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱為收支平衡分析，是根據(jù)投資項目預計產(chǎn)出、成本和利潤之間存在的內(nèi)在關聯(lián)性，分析三者之間盈虧平衡的表現(xiàn)，并決定和建立平衡點。物業(yè)投資財務可行性分析③動態(tài)投資回收期102物業(yè)投資財務可行性分析②敏感性分析敏感性分析是考察項目利潤或內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等時，指出在影響它們的諸因素單個發(fā)生變化時的敏感程度。項目投資敏感度可以表示為某因素按一定比例變化時引起評價指標的變化幅度。通過敏感性分析，可以知道哪些因素變動對項目的經(jīng)濟效益影響較大，從而確定物業(yè)投資時的重點控制方面。物業(yè)投資財務可行性分析②敏感性分析103物業(yè)投資財務可行性分析③概率分析概率分析是一種同時考慮事件的發(fā)生概率及其影響程度，用所謂期望值指標來估價風險程度，以進行效益評定的分析方法。所謂事件發(fā)生的概率，實質(zhì)上是事件發(fā)生的可能性大小的一種度量；期望值即數(shù)學期望，是同時考慮經(jīng)濟指標取值大小及其發(fā)生概率大小的一種度量。物業(yè)投資財務可行性分析③概率分析1041.物業(yè)產(chǎn)品市場細分的有效條件是(

)P71A.可行性和可衡量性B.可進入性和可盈利性C.穩(wěn)定性D.以上都是2.下列哪個不屬于物業(yè)市場細分的方法（）P74A.單因素細分法B.雙因素細分法C.多因素組合細分法D.三因素細分法3.()是指企業(yè)把整個市場看作一個大的目標市場，把一種產(chǎn)品以一種營銷組合推向所有的購買者。A.無差異營銷策略B.差異營銷策略C.集中性營銷策略D.分散性營銷策略4.市場定位是指企業(yè)為其（）確定市場地位，塑造特定產(chǎn)品、品牌在目標顧客心目中的形象過程。A.產(chǎn)品及品牌B.品牌C.產(chǎn)品D.商品D一、單項選擇DAA1.物業(yè)產(chǎn)品市場細分的有效條件是()P711055.下列哪個不是居住性物業(yè)市場的細分參數(shù)(

)P72A.心理參數(shù)B.行為參數(shù)C.家庭和地理參數(shù)D.生理參數(shù)6、企業(yè)選擇作為經(jīng)營目標的細分市場是（）P76A.細分市場B.潛在市場C.商品市場D.目標市場7、(

)是指在市場細分的基礎上，選擇一個細分市場，或是對該細分市場進一步細分后的幾個更小的次細分市場作為自己的目標市場，集中企業(yè)的所有的力量，實行專業(yè)化的生產(chǎn)和銷售。P78A．集中性營銷策略B．差異營銷策略C．無差異營銷策略D．分散性營銷策略8.無差異性目標市場策略主要適用于(

)的情況。A.企業(yè)實力較弱B.產(chǎn)品性質(zhì)相似C.市場競爭者多D.消費需求復雜D一、單項選擇DAB5.下列哪個不是居住性物業(yè)市場的細分參數(shù)(1069.房地產(chǎn)市場細分的變量中，下列哪一項是房地產(chǎn)消費市場至關重要的決定因素？（）A.收入變量

B.地理變量C.職業(yè)變量

D.年齡變量A一、單項選擇9.房地產(chǎn)市場細分的變量中，下列哪一項是房地產(chǎn)A一、單項選擇1071.物業(yè)市場的定位的步驟包括哪些（）A.識別潛在的競爭優(yōu)勢B.選擇適合的競爭優(yōu)勢C.向市場傳播和送達定位信息D.選擇適合的競爭對手2.企業(yè)形象識別系統(tǒng)具體包括（）A.理念識別系統(tǒng)B.行為識別系統(tǒng)C.視覺識別系統(tǒng)D.企業(yè)文化識別

ABC二、多項選擇ABC1.物業(yè)市場的定位的步驟包括哪些（）AB108核心概念市場細分目標市場市場定位核心概念市場細分1091、Geniusonlymeanshard-workingallone'slife.(Mendeleyer,RussianChemist)

天才只意味著終身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:032、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命運給予我們的不是失望之酒，而是機會之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果實是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.20204、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都應盡力而為，半途而廢永遠不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:105、Youhavetobelieveinyourself.That'sthesecretofsuccess.----CharlesChaplin人必須相信自己，這是成功的秘訣。-Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/20206、Almostanysituation---goodorbad---isaffectedbytheattitudewebringto.----LuciusAnnausSeneca差不多任何一種處境---無論是好是壞---都受到我們對待處境態(tài)度的影響。11時3分11時3分5-Aug-208.5.20207、Althoughtheworldisfullofsuffering,itisfullalsooftheovercomingofit.----HellenKeller,Americanwriter雖然世界多苦難，但是苦難總是能戰(zhàn)勝的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二〇二〇年八月五日8、Formanismanandmasterofhisfate.----Tennyson人就是人，是自己命運的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday,August5,20209、Whensuccesscomesinthedoor,itseems,loveoftengoesoutthewindow.-----JoyceBrothers成功來到門前時，愛情往往就走出了窗外。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.202010、Lifeismeasuredbythoughtandaction,notbytime.——Lubbock衡量生命的尺度是思想和行為，而不是時間。8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:1011、Tomakealastingmarriagewehavetoovercomeself-centeredness.要使婚姻長久，就需克服自我中心意識。Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/202012、Treatotherpeopleasyouhopetheywilltreatyou.你希望別人如何對待你，你就如何對待別人。11時3分11時3分5-Aug-208.5.202013、Todowhateverneedstobedoneto

preservethislastandgreatestbastionof

freedom.(RonaldReagan,AmericanPresident)為了保住這最后的、最偉大的自由堡壘，我們必須盡我們所能。20.8.520.8.5Wednesday,August5,202014、Wherethereisawill,thereisaway.(ThomasEdison,Americaninventor)有志者，事竟成。11:01:1911:01:1911:018/5/202011:01:19AM15、

Everymanisthemasterofhisownfortune.----RichardSteele每個人都主宰自己的命運。20.8.511:01:1911:01Aug-205-Aug-2016、Asselfishnessandcomplaintcloudthemind,solovewithitsjoyclearsandsharpensthevision.----HelenKeller自私和抱怨是心靈的陰暗，愉快的愛則使視野明朗開闊。11:01:1911:01:1911:01Wednesday,August5,202017、Donot,foronerepulse,giveupthepurposethatyouresolvedtoeffect.----WillianShakespeare,Britishdramatist不要只因一次失敗，就放棄你原來決心想達到的目的。20.8.520.8.511:01:1911:01:19August5,202018、Thereisnoabsolutesuccessintheworld,onlyconstantprogress.世界上的事沒有絕對成功，只有不斷的進步。2020年8月5日星期三上午11時1分19秒11:01:1920.8.519、Nothingismorefataltohappinessthantheremembranceofhappiness.

沒有什么比回憶幸福更令人痛苦的了。2020年8月上午11時1分20.8.511:01August5,202020、Nomanishappywhodoesnotthinkhimselfso.——PubliliusSyrus認為自己不幸福的人就不會幸福。2020年8月5日星期三11時1分19秒11:01:195August202021、Theemperortreatstalentastools,usingtheirstrongpointtohisadvantage.

君子用人如器，各取所長。上午11時1分19秒上午11時1分11:01:1920.8.5謝謝觀看THEEND1、Geniusonlymeanshard-worki110第六章物業(yè)產(chǎn)品市場細分及定位策略第六章物業(yè)產(chǎn)品市場細分及定位策略111教學目標【能力目標】1能夠根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方法對某項目進行準確定位1【知識目標】了解并掌握物業(yè)市場細分的概念、方法和原則掌握物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方法23學習物業(yè)目標市場的概念和選擇方法教學目標【能力目標】1能夠根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方112第一節(jié)物業(yè)市場分析一、物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析是在充分了解物業(yè)市場特點的基礎上，依據(jù)物業(yè)市場調(diào)查所得到的信息資料，進行科學、有效的分析，從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)市場當前發(fā)展狀況和發(fā)展機會的一種活動。1.物業(yè)市場分析的層次物業(yè)市場分析由于深度與內(nèi)容側重點上的不同要求，可分為區(qū)域、專業(yè)和項目物業(yè)市場3個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。第一節(jié)物業(yè)市場分析一、物業(yè)市場分析113物業(yè)市場分析區(qū)域物業(yè)市場分析是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的物業(yè)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。專業(yè)物業(yè)市場分析是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。項目物業(yè)市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點、特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。

吸納量是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。物業(yè)市場分析區(qū)域物業(yè)市場分析是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及114物業(yè)市場分析2.物業(yè)市場分析的內(nèi)容物業(yè)市場分析的內(nèi)容較為復雜與多樣，從總體上看，包括總體（亦稱宏觀因素）市場分析、特定開發(fā)地段（亦稱區(qū)域性因素）市場分析和目標地塊（亦稱微觀因素）市場分析3大內(nèi)容。物業(yè)市場分析2.物業(yè)市場分析的內(nèi)容115物業(yè)市場分析具體來講，可將其歸納為以下6項主要內(nèi)容。各類物業(yè)市場分析由于要求的側重點不一樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。（1）地區(qū)經(jīng)濟分析地區(qū)經(jīng)濟分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含：①地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析；②地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。物業(yè)市場分析可采用計劃部門等