投資效果評價(jià)課件

A公司的項(xiàng)目投資效果評價(jià)A公司的項(xiàng)目投資效果評價(jià)1案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，存在一定閑置資金；公司產(chǎn)品單一，有的產(chǎn)品銷售高峰期已過；市場穩(wěn)定性差，一旦出現(xiàn)問題，會嚴(yán)重影響到企業(yè)的發(fā)展。投資方案：（1）酒店投資項(xiàng)目：成立全資子公司——濱華大酒店，注冊資本5000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：成立全資子公司——濱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本8000萬元案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，2一，酒店投資項(xiàng)目介紹建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：濱華大酒店以6600元/平米的價(jià)格購買景江大廈3600平方米。濱華大酒店為一個(gè)融合餐飲、住宿、商務(wù)、娛樂的三星級賓館。投資建設(shè)期為9個(gè)月。周圍環(huán)境與設(shè)施：附近步行幾分鐘就有公交站和地鐵站；周圍有大型超市和綜合性商場；毗鄰江濱高教園區(qū)人員配置：共計(jì)需要招聘人員212名，主要分布在餐廳、理發(fā)、洗浴中心、客房、前臺、商務(wù)中心、舞廳、管理、廚房、保安等。預(yù)計(jì)年支付工資為3741600元。項(xiàng)目收益預(yù)測：每年?duì)I業(yè)收入7010萬元，凈利潤1857.225萬元。一，酒店投資項(xiàng)目介紹建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：濱華大酒店以6600元3二、項(xiàng)目分析行業(yè)背景行業(yè)現(xiàn)狀競爭狀況發(fā)展前景項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)分析二、項(xiàng)目分析行業(yè)背景行業(yè)分析4酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景從2007年至今，我國酒店業(yè)總體趨勢處于一個(gè)緩慢增長。但其內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，內(nèi)部的差異較大，主要以高檔國際酒店和星級標(biāo)準(zhǔn)高的酒店為支撐。A公司來說，擬建三星級酒店的優(yōu)勢是可以節(jié)省一筆固定的業(yè)務(wù)招待費(fèi)。但從主觀上講，中國酒店業(yè)在整體上看，缺乏推動酒店市場化發(fā)展的人才、政策、制度。酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景5從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時(shí)間尚短，酒店行業(yè)在自由經(jīng)濟(jì)市場中還沒有摸索出中國式的酒店管理模式。

1.一大部分三星及三星以下級的酒店盡管外界環(huán)境不錯(cuò)，仍然長期處于虧損之中。

2.另一個(gè)小部分三星及三星以下級的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎發(fā)展到了一個(gè)坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量都無法再上一個(gè)臺階?？土髁侩S之減少。從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時(shí)間尚短，酒6同時(shí)酒店業(yè)目前存在著許多問題：第一：實(shí)力弱、規(guī)模小、缺乏核心競爭力第二：缺乏經(jīng)營管理第三：缺乏品牌價(jià)值、缺乏特色第四：中小型酒店受品牌連鎖酒店的沖擊

同時(shí)酒店業(yè)目前存在著許多問題：7（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；二、是競爭者數(shù)量較多，競爭力量大抵相當(dāng)；三、是競爭對手提供的產(chǎn)品或服務(wù)大致相同，或者只少體現(xiàn)不出明顯差異；四、是某些企業(yè)為了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的利益，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，市場均勢被打破，產(chǎn)品大量過剩，企業(yè)開始訴諸于削價(jià)競銷（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；8（三）發(fā)展前景一、國內(nèi)外旅游出行人群急速增加、構(gòu)成酒店業(yè)的主要消費(fèi)群體，促進(jìn)酒店業(yè)的快速擴(kuò)張。二、中國加入WTO后酒店行業(yè)對外開放，對整個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展走向影響深遠(yuǎn)。三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展（三）發(fā)展前景一、國內(nèi)外旅游出行人群急速增加、構(gòu)成酒店9（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：人力資源風(fēng)險(xiǎn)。外部經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：10

濱華大酒店利潤預(yù)算表單位：萬元濱華大酒店利潤預(yù)算表單位：萬元11回收期酒店：4751.2/2146.5=2.21會計(jì)報(bào)酬率酒店：1857.225/4751.2*100%=39.49%凈現(xiàn)值由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果酒店：3385.72現(xiàn)值系數(shù)酒店：7040.34/4751.2=1.489內(nèi)含報(bào)酬率由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果酒店：25.5%回收期12項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢A公司自身的往來客戶會成為酒店固定的客源3.項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求（1）年折現(xiàn)率為10%。（2）項(xiàng)目預(yù)計(jì)的回收期＜3年；會計(jì)報(bào)酬率＞20%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數(shù)＞1；內(nèi)含報(bào)酬率＞20%。

項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢13（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目介紹1.項(xiàng)目背景全資子公司——濱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本為8000萬元。A公司的最大股東——省國有資產(chǎn)投資有限公司的名下現(xiàn)有一塊土地，面積8萬平方米，如果A公司組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，則將該塊地轉(zhuǎn)讓給A公司。

2、項(xiàng)目概括地塊位置建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)周圍環(huán)境與目標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目介紹1.項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目概括143、項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目所在的城市位于中國東南沿海，該省省會，該省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經(jīng)濟(jì)圈——長江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。項(xiàng)目所在的區(qū)是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)確立了建設(shè)“國際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心”的三大目標(biāo)3、項(xiàng)目市場分析15目標(biāo)市場定位外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；高校的教師以及工作者；政府及事業(yè)單位中層以上管理干部；外來經(jīng)商者等。

目標(biāo)市場定位16

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預(yù)算表單位：萬元

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預(yù)算表174、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求1.年折現(xiàn)率為10%2.項(xiàng)目預(yù)計(jì)的回收期＜3年；會計(jì)報(bào)酬率＞7%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數(shù)＞1；內(nèi)含報(bào)酬率＞20%4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求181、回收期房地產(chǎn)：[（-4640.52）+（-7319.76）+（-5749.34）]/13073.69+3=3.69會計(jì)報(bào)酬率房地產(chǎn)：數(shù)據(jù)不完整，無法計(jì)算3、凈現(xiàn)值由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果房地產(chǎn)：3774.89174、現(xiàn)值系數(shù)房地產(chǎn)：3774.89/17709.69=0.21315、內(nèi)含報(bào)酬率由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果房地產(chǎn)：28.14%1、回收期19房地產(chǎn)行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和精細(xì)化變革的過程中，龐大的費(fèi)用支出、海量的合同起草、審批、跟蹤等海量信息數(shù)據(jù)的處理將會大大降低工作效率，許多企業(yè)走向“全國化”也會降低管理效率，提升了管理難度。房地產(chǎn)行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范20（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大2、區(qū)域發(fā)展不平衡3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的主要力量4、房地產(chǎn)價(jià)格提升過快與此同時(shí)，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些不正常現(xiàn)象，值得引起我們的注意。

（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大21投資效果評價(jià)課件22（三）競爭狀況1、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益提高。2、房地產(chǎn)行業(yè)整體開發(fā)水平不高。3、房地產(chǎn)競爭區(qū)域差異性較大。房地產(chǎn)競爭加劇，買方市場已基本形成。4、房地產(chǎn)進(jìn)入資本競爭時(shí)代。（三）競爭狀況1、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益提高。23（四）發(fā)展前景房地產(chǎn)行業(yè)在較長的一段時(shí)間內(nèi)保持一種較快的發(fā)展態(tài)勢，主要由以下兩個(gè)方面拉動：1、經(jīng)濟(jì)增長的需要；2、市場需求的推動（四）發(fā)展前景房地產(chǎn)行業(yè)在較長的一段時(shí)間內(nèi)保持一種較快的發(fā)展24（五）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)社會風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)（五）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)25項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：26項(xiàng)目可行性分析酒店業(yè)A公司擬建的是一家三星級的酒店，對于現(xiàn)在的我國的酒店業(yè)來說，三星級酒店絲毫占不上優(yōu)勢，而且現(xiàn)在我國中小酒店面臨的困境重重。上述也陳述了三星級酒店目前面臨的問題。同時(shí)，A公司以前是從事是制造業(yè)，對于酒店業(yè)不了解。如果進(jìn)行酒店業(yè)的開發(fā)，A公司要從管理層開始聘請專業(yè)經(jīng)理人，這樣會增加成本，也會耗費(fèi)公司一部分精力進(jìn)行監(jiān)管。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機(jī)會成本。其次，A公司處于沿海地帶，在沿海地帶旅游業(yè)早已進(jìn)入飽和狀態(tài)，而酒店業(yè)的發(fā)展需要依附旅游業(yè)。沿海地帶的酒店業(yè)隨著旅游業(yè)的飽和也進(jìn)入了飽和狀態(tài)。這時(shí)建設(shè)一個(gè)普通的三星級酒店，毫無競爭優(yōu)勢。最后，5年后以5200萬轉(zhuǎn)讓，通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看來似乎方案可行，可根據(jù)背景大方向來說，數(shù)據(jù)顯得有些微小項(xiàng)目可行性分析酒店業(yè)27

房地產(chǎn)業(yè)A公司擬建房地產(chǎn)的小區(qū)，只是一期的項(xiàng)目。但大家都知道房地產(chǎn)的開發(fā)不是一期就可以結(jié)束的，需要后期進(jìn)行幾期的建設(shè)。而A公司這次建小區(qū)的地是從股東那里轉(zhuǎn)讓來的，那以后的后期建設(shè)是否可以申請批下來地是一個(gè)重大問題。

房地產(chǎn)業(yè)28其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導(dǎo)致我們建的房子出現(xiàn)建成后空置，那就要從A公司的主營業(yè)務(wù)制造業(yè)中抽取資金，彌補(bǔ)款項(xiàng)。豈不是得不償失。第三，同時(shí)還是限購政策出臺，房產(chǎn)稅的增加，在沿海地帶是首先施行的，A公司正處于沿海地帶。第四，A公司是從事的制造業(yè)，對于房地產(chǎn)業(yè)不了解，在開發(fā)時(shí)需要聘請專業(yè)經(jīng)理人，耗費(fèi)精力監(jiān)管此項(xiàng)目。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機(jī)會成本。第五，根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的計(jì)算，由于數(shù)據(jù)不完整，計(jì)算結(jié)果有差異，可以作為參考，但不能僅憑數(shù)據(jù)分析其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導(dǎo)致我們建29選擇選擇30三、項(xiàng)目決策綜上關(guān)于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析及A公司對于該項(xiàng)投資所期望的報(bào)酬率等指標(biāo)的綜合考慮，投資房地產(chǎn)較好。三、項(xiàng)目決策綜上關(guān)于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀31啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的國內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢？酒店業(yè)（1）供給過剩，競爭激烈，今后發(fā)張速度會降低；（2）酒店業(yè)新的發(fā)展投資點(diǎn)逐步西移；（3）多樣化，多元化，識牌化；（4）行業(yè)信息化，網(wǎng)絡(luò)化，集團(tuán)化；啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的國內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨32房地產(chǎn)業(yè)（1）市場定位更明確更細(xì)分；（2）親身體驗(yàn)性，增強(qiáng)吸引力；（3）各類零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢；（4）建筑空間為個(gè)性化，多元化。（1）市場定位更明確更細(xì)分；332公司投資項(xiàng)目可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？酒店業(yè)（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（2）人力資源風(fēng)險(xiǎn)。（3）外部經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（4）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（5）政策風(fēng)險(xiǎn)（6）其他風(fēng)險(xiǎn)2公司投資項(xiàng)目可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？酒店業(yè)34房地產(chǎn)業(yè)（1）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)（2）購買力風(fēng)險(xiǎn)（3）流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)（4）利率風(fēng)險(xiǎn)（5）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（6）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（7）社會風(fēng)險(xiǎn)（8）自然風(fēng)險(xiǎn)（1）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)353計(jì)算投資項(xiàng)目的回收期，會計(jì)報(bào)酬率，

凈現(xiàn)值，現(xiàn)值指數(shù)和內(nèi)涵報(bào)酬率。投資效果評價(jià)課件364，對于該公司投資項(xiàng)目效果評價(jià)能不能采用其他的評價(jià)指標(biāo)？（1）按是否考慮資金時(shí)間價(jià)值分類

靜態(tài)指標(biāo)又稱非貼現(xiàn)指標(biāo)，是指在計(jì)算過程中不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，主要包括平均報(bào)酬率和靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

動態(tài)指標(biāo)又稱貼現(xiàn)指標(biāo)，是指在計(jì)算過程中必須充分考慮和利用資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，主要包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)和內(nèi)部收益率等指標(biāo)。4，對于該公司投資項(xiàng)目效果評價(jià)能不能采用其他的評價(jià)指標(biāo)？（37（2）按指標(biāo)的數(shù)量特征分類

絕對量指標(biāo)和相對量指標(biāo)：前者包括以時(shí)間為計(jì)量單位的靜態(tài)投資回收期指標(biāo)和以價(jià)值量為計(jì)量單位的凈現(xiàn)值指標(biāo)；后者包括平均報(bào)酬率、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率等指標(biāo)，除獲利指數(shù)用指數(shù)形式表現(xiàn)外，其余指標(biāo)為百分比指標(biāo)。（3）按指標(biāo)在決策中所處的地位分類

主要指標(biāo)、次要指標(biāo)和輔助指標(biāo)：凈現(xiàn)值，內(nèi)部收益率等為主要指標(biāo)；靜態(tài)投資回收期為次要指標(biāo)；平均報(bào)酬率為輔助指標(biāo)。（2）按指標(biāo)的數(shù)量特征分類

絕對量指標(biāo)和相對量38知識點(diǎn)連接

一、投資回收期

1、含義

投資回收期簡稱回收期（PP），是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，收回原始投資額所需要的時(shí)間。該指標(biāo)一般以年為單位表示。投資回收期越短，則說明投資所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。企業(yè)為了避免出現(xiàn)意外情況，就要考慮選擇能在短期內(nèi)收回投資的方案。

2.計(jì)算方法

如果每年的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量相等，則投資回收期計(jì)算公式：

投資回收期（PP

）＝

如果每年的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量不相等，那么，計(jì)算投資回收期要根據(jù)每年年末尚未收回的投資額加以確定。知識點(diǎn)連接一、投資回收期

1、含39

二、平均報(bào)酬率

1、含義

平均報(bào)酬率（ARR），是指投資項(xiàng)目壽命周期內(nèi)平均的年投資報(bào)酬率。即年平均現(xiàn)金凈流量與原始投資額的比率。

2、計(jì)算方法

平均報(bào)酬率的計(jì)算公式為：

平均報(bào)酬率（ARR）=年平均營業(yè)現(xiàn)金凈流量÷原始投資額

X100％

二、平均報(bào)酬率

1、含義40

三、凈現(xiàn)值

1、含義

凈現(xiàn)值（NPV）是指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或企業(yè)設(shè)定的貼現(xiàn)率計(jì)算的各年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值的代數(shù)和。

2、計(jì)算方法

凈現(xiàn)值的計(jì)算有多種方法，基本的計(jì)算方法是公式法。其計(jì)算公式為：

NPV＝

式中，NCFt為第t年的現(xiàn)金凈流量；i為貼現(xiàn)率。

三、凈現(xiàn)值

1、含義

41

四、獲利指數(shù)

1、含義

獲利指數(shù)又稱現(xiàn)值指數(shù)（記做PI），是指投產(chǎn)后按基準(zhǔn)收益率或設(shè)定貼現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計(jì)與原始投資的現(xiàn)值合計(jì)之比。

2、計(jì)算方法

獲利指數(shù)的計(jì)算公式如下：

獲利指數(shù)（PI）=

從凈現(xiàn)值率和獲利指數(shù)的含義可知，二者之間存在以下關(guān)系：獲利指數(shù)＝1＋凈現(xiàn)值率。

例題分析

四、獲利指數(shù)

1、含義

42

五、內(nèi)含報(bào)酬率

1.含義

內(nèi)含報(bào)酬率（記做IRR）是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的收益率，即能使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，又叫內(nèi)部收益率或內(nèi)部報(bào)酬率。

根據(jù)內(nèi)含報(bào)酬率的含義，IRR滿足下列等式：

NPV＝＝0

五、內(nèi)含報(bào)酬率

1.含義

43

2、計(jì)算方法

內(nèi)含報(bào)酬率的計(jì)算分兩種情況：

(1)全部投資于建設(shè)起點(diǎn)一次投入，建設(shè)期為零，項(xiàng)目投產(chǎn)后的現(xiàn)金凈流量表現(xiàn)為普通年金的形式，這時(shí)可以直接利用年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算內(nèi)含報(bào)酬率

。具體步驟如下：

①計(jì)算年金現(xiàn)值系數(shù)。

年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A，IRR，n）＝

②查年金現(xiàn)值系數(shù)表，在相同的期數(shù)內(nèi)，找出與上述年金現(xiàn)值系數(shù)相鄰的較大和較小的兩個(gè)數(shù)值及相應(yīng)的兩個(gè)貼現(xiàn)率。

③根據(jù)上述兩個(gè)相鄰的貼現(xiàn)率和已求得的年金現(xiàn)值系數(shù)，采用內(nèi)插法計(jì)算出該投資方案的內(nèi)含報(bào)酬率。2、計(jì)算方法

內(nèi)含報(bào)酬率的計(jì)算分兩種情況44

(2)各年現(xiàn)金凈流量不相等時(shí)，采用逐步測試法計(jì)算內(nèi)部收益率。具體步驟如下：

①先估計(jì)一個(gè)貼現(xiàn)率，并按此貼現(xiàn)率計(jì)算凈現(xiàn)值。如果計(jì)算出的凈現(xiàn)值為正數(shù)，則表明估計(jì)的貼現(xiàn)率小于該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，應(yīng)提高貼現(xiàn)率，再進(jìn)行測算；如果計(jì)算出的凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則表明估計(jì)的貼現(xiàn)率大于該項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率，應(yīng)降低貼現(xiàn)率，再進(jìn)行測算。經(jīng)過如此反復(fù)測算，找到凈現(xiàn)值由正到負(fù)并且比較接近于零的兩個(gè)貼現(xiàn)率。

②根據(jù)上述兩個(gè)相鄰的貼現(xiàn)率再采用內(nèi)插法，計(jì)算出該方案的內(nèi)含報(bào)酬率。(2)各年現(xiàn)金凈流量不相等時(shí)，采用逐步測試法計(jì)45

謝謝！投資效果評價(jià)課件46A公司的項(xiàng)目投資效果評價(jià)A公司的項(xiàng)目投資效果評價(jià)47案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，存在一定閑置資金；公司產(chǎn)品單一，有的產(chǎn)品銷售高峰期已過；市場穩(wěn)定性差，一旦出現(xiàn)問題，會嚴(yán)重影響到企業(yè)的發(fā)展。投資方案：（1）酒店投資項(xiàng)目：成立全資子公司——濱華大酒店，注冊資本5000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：成立全資子公司——濱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本8000萬元案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，48一，酒店投資項(xiàng)目介紹建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：濱華大酒店以6600元/平米的價(jià)格購買景江大廈3600平方米。濱華大酒店為一個(gè)融合餐飲、住宿、商務(wù)、娛樂的三星級賓館。投資建設(shè)期為9個(gè)月。周圍環(huán)境與設(shè)施：附近步行幾分鐘就有公交站和地鐵站；周圍有大型超市和綜合性商場；毗鄰江濱高教園區(qū)人員配置：共計(jì)需要招聘人員212名，主要分布在餐廳、理發(fā)、洗浴中心、客房、前臺、商務(wù)中心、舞廳、管理、廚房、保安等。預(yù)計(jì)年支付工資為3741600元。項(xiàng)目收益預(yù)測：每年?duì)I業(yè)收入7010萬元，凈利潤1857.225萬元。一，酒店投資項(xiàng)目介紹建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：濱華大酒店以6600元49二、項(xiàng)目分析行業(yè)背景行業(yè)現(xiàn)狀競爭狀況發(fā)展前景項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)分析二、項(xiàng)目分析行業(yè)背景行業(yè)分析50酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景從2007年至今，我國酒店業(yè)總體趨勢處于一個(gè)緩慢增長。但其內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，內(nèi)部的差異較大，主要以高檔國際酒店和星級標(biāo)準(zhǔn)高的酒店為支撐。A公司來說，擬建三星級酒店的優(yōu)勢是可以節(jié)省一筆固定的業(yè)務(wù)招待費(fèi)。但從主觀上講，中國酒店業(yè)在整體上看，缺乏推動酒店市場化發(fā)展的人才、政策、制度。酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景51從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時(shí)間尚短，酒店行業(yè)在自由經(jīng)濟(jì)市場中還沒有摸索出中國式的酒店管理模式。

1.一大部分三星及三星以下級的酒店盡管外界環(huán)境不錯(cuò)，仍然長期處于虧損之中。

2.另一個(gè)小部分三星及三星以下級的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎發(fā)展到了一個(gè)坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量都無法再上一個(gè)臺階?？土髁侩S之減少。從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時(shí)間尚短，酒52同時(shí)酒店業(yè)目前存在著許多問題：第一：實(shí)力弱、規(guī)模小、缺乏核心競爭力第二：缺乏經(jīng)營管理第三：缺乏品牌價(jià)值、缺乏特色第四：中小型酒店受品牌連鎖酒店的沖擊

同時(shí)酒店業(yè)目前存在著許多問題：53（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；二、是競爭者數(shù)量較多，競爭力量大抵相當(dāng)；三、是競爭對手提供的產(chǎn)品或服務(wù)大致相同，或者只少體現(xiàn)不出明顯差異；四、是某些企業(yè)為了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的利益，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，市場均勢被打破，產(chǎn)品大量過剩，企業(yè)開始訴諸于削價(jià)競銷（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；54（三）發(fā)展前景一、國內(nèi)外旅游出行人群急速增加、構(gòu)成酒店業(yè)的主要消費(fèi)群體，促進(jìn)酒店業(yè)的快速擴(kuò)張。二、中國加入WTO后酒店行業(yè)對外開放，對整個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展走向影響深遠(yuǎn)。三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展（三）發(fā)展前景一、國內(nèi)外旅游出行人群急速增加、構(gòu)成酒店55（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：人力資源風(fēng)險(xiǎn)。外部經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：56

濱華大酒店利潤預(yù)算表單位：萬元濱華大酒店利潤預(yù)算表單位：萬元57回收期酒店：4751.2/2146.5=2.21會計(jì)報(bào)酬率酒店：1857.225/4751.2*100%=39.49%凈現(xiàn)值由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果酒店：3385.72現(xiàn)值系數(shù)酒店：7040.34/4751.2=1.489內(nèi)含報(bào)酬率由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果酒店：25.5%回收期58項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢A公司自身的往來客戶會成為酒店固定的客源3.項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求（1）年折現(xiàn)率為10%。（2）項(xiàng)目預(yù)計(jì)的回收期＜3年；會計(jì)報(bào)酬率＞20%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數(shù)＞1；內(nèi)含報(bào)酬率＞20%。

項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢59（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目介紹1.項(xiàng)目背景全資子公司——濱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本為8000萬元。A公司的最大股東——省國有資產(chǎn)投資有限公司的名下現(xiàn)有一塊土地，面積8萬平方米，如果A公司組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，則將該塊地轉(zhuǎn)讓給A公司。

2、項(xiàng)目概括地塊位置建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)周圍環(huán)境與目標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目介紹1.項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目概括603、項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目所在的城市位于中國東南沿海，該省省會，該省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經(jīng)濟(jì)圈——長江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。項(xiàng)目所在的區(qū)是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)確立了建設(shè)“國際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心”的三大目標(biāo)3、項(xiàng)目市場分析61目標(biāo)市場定位外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；高校的教師以及工作者；政府及事業(yè)單位中層以上管理干部；外來經(jīng)商者等。

目標(biāo)市場定位62

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預(yù)算表單位：萬元

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預(yù)算表634、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求1.年折現(xiàn)率為10%2.項(xiàng)目預(yù)計(jì)的回收期＜3年；會計(jì)報(bào)酬率＞7%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數(shù)＞1；內(nèi)含報(bào)酬率＞20%4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)要求641、回收期房地產(chǎn)：[（-4640.52）+（-7319.76）+（-5749.34）]/13073.69+3=3.69會計(jì)報(bào)酬率房地產(chǎn)：數(shù)據(jù)不完整，無法計(jì)算3、凈現(xiàn)值由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果房地產(chǎn)：3774.89174、現(xiàn)值系數(shù)房地產(chǎn)：3774.89/17709.69=0.21315、內(nèi)含報(bào)酬率由于計(jì)算過程太過復(fù)雜，在此只列出結(jié)果房地產(chǎn)：28.14%1、回收期65房地產(chǎn)行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和精細(xì)化變革的過程中，龐大的費(fèi)用支出、海量的合同起草、審批、跟蹤等海量信息數(shù)據(jù)的處理將會大大降低工作效率，許多企業(yè)走向“全國化”也會降低管理效率，提升了管理難度。房地產(chǎn)行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范66（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大2、區(qū)域發(fā)展不平衡3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的主要力量4、房地產(chǎn)價(jià)格提升過快與此同時(shí)，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些不正?，F(xiàn)象，值得引起我們的注意。

（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大67投資效果評價(jià)課件68（三）競爭狀況1、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益提高。2、房地產(chǎn)行業(yè)整體開發(fā)水平不高。3、房地產(chǎn)競爭區(qū)域差異性較大。房地產(chǎn)競爭加劇，買方市場已基本形成。4、房地產(chǎn)進(jìn)入資本競爭時(shí)代。（三）競爭狀況1、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益提高。69（四）發(fā)展前景房地產(chǎn)行業(yè)在較長的一段時(shí)間內(nèi)保持一種較快的發(fā)展態(tài)勢，主要由以下兩個(gè)方面拉動：1、經(jīng)濟(jì)增長的需要；2、市場需求的推動（四）發(fā)展前景房地產(chǎn)行業(yè)在較長的一段時(shí)間內(nèi)保持一種較快的發(fā)展70（五）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)社會風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)（五）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)71項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：72項(xiàng)目可行性分析酒店業(yè)A公司擬建的是一家三星級的酒店，對于現(xiàn)在的我國的酒店業(yè)來說，三星級酒店絲毫占不上優(yōu)勢，而且現(xiàn)在我國中小酒店面臨的困境重重。上述也陳述了三星級酒店目前面臨的問題。同時(shí)，A公司以前是從事是制造業(yè)，對于酒店業(yè)不了解。如果進(jìn)行酒店業(yè)的開發(fā)，A公司要從管理層開始聘請專業(yè)經(jīng)理人，這樣會增加成本，也會耗費(fèi)公司一部分精力進(jìn)行監(jiān)管。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機(jī)會成本。其次，A公司處于沿海地帶，在沿海地帶旅游業(yè)早已進(jìn)入飽和狀態(tài)，而酒店業(yè)的發(fā)展需要依附旅游業(yè)。沿海地帶的酒店業(yè)隨著旅游業(yè)的飽和也進(jìn)入了飽和狀態(tài)。這時(shí)建設(shè)一個(gè)普通的三星級酒店，毫無競爭優(yōu)勢。最后，5年后以5200萬轉(zhuǎn)讓，通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看來似乎方案可行，可根據(jù)背景大方向來說，數(shù)據(jù)顯得有些微小項(xiàng)目可行性分析酒店業(yè)73

房地產(chǎn)業(yè)A公司擬建房地產(chǎn)的小區(qū)，只是一期的項(xiàng)目。但大家都知道房地產(chǎn)的開發(fā)不是一期就可以結(jié)束的，需要后期進(jìn)行幾期的建設(shè)。而A公司這次建小區(qū)的地是從股東那里轉(zhuǎn)讓來的，那以后的后期建設(shè)是否可以申請批下來地是一個(gè)重大問題。

房地產(chǎn)業(yè)74其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導(dǎo)致我們建的房子出現(xiàn)建成后空置，那就要從A公司的主營業(yè)務(wù)制造業(yè)中抽取資金，彌補(bǔ)款項(xiàng)。豈不是得不償失。第三，同時(shí)還是限購政策出臺，房產(chǎn)稅的增加，在沿海地帶是首先施行的，A公司正處于沿海地帶。第四，A公司是從事的制造業(yè)，對于房地產(chǎn)業(yè)不了解，在開發(fā)時(shí)需要聘請專業(yè)經(jīng)理人，耗費(fèi)精力監(jiān)管此項(xiàng)目。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機(jī)會成本。第五，根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的計(jì)算，由于數(shù)據(jù)不完整，計(jì)算結(jié)果有差異，可以作為參考，但不能僅憑數(shù)據(jù)分析其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導(dǎo)致我們建75選擇選擇76三、項(xiàng)目決策綜上關(guān)于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析及A公司對于該項(xiàng)投資所期望的報(bào)酬率等指標(biāo)的綜合考慮，投資房地產(chǎn)較好。三、項(xiàng)目決策綜上關(guān)于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀77啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的國內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨勢？酒店業(yè)（1）供給過剩，競爭激烈，今后發(fā)張速度會降低；（2）酒店業(yè)新的發(fā)展投資點(diǎn)逐步西移；（3）多樣化，多元化，識牌化；（4）行業(yè)信息化，網(wǎng)絡(luò)化，集團(tuán)化；啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項(xiàng)目的國內(nèi)外行業(yè)發(fā)展趨78房地產(chǎn)業(yè)（1）市場定位更明確更細(xì)分；（2）親身體驗(yàn)性，增強(qiáng)吸引力；（3）各類零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢；（4）建筑空間為個(gè)性化，多元化。（1）市場定位更明確更細(xì)分；792公司投資項(xiàng)目可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？酒店業(yè)（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（2）人力資源風(fēng)險(xiǎn)。（3）外部經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（4）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（5）政策風(fēng)險(xiǎn)（6）其他風(fēng)險(xiǎn)2公司投資項(xiàng)目可能有哪些風(fēng)險(xiǎn)？酒店業(yè)80房地產(chǎn)業(yè)（1）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)（2）購買力風(fēng)險(xiǎn)（3）流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)（4）利率風(fēng)險(xiǎn)（5）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（6）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（7）社會風(fēng)險(xiǎn)（8）自然風(fēng)險(xiǎn)（1）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)813計(jì)算投資項(xiàng)目的回收期，會計(jì)報(bào)酬率，

凈現(xiàn)值，現(xiàn)值指數(shù)和內(nèi)涵報(bào)酬率。投資效果評價(jià)課件824，對于該公司投資項(xiàng)目效果評價(jià)能不能采用其他的評價(jià)指標(biāo)？（1）按是否考慮資金時(shí)間價(jià)值分類

靜態(tài)指標(biāo)又稱非貼現(xiàn)指標(biāo)，是指在計(jì)算過程中不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，主要包括平均報(bào)酬率和靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

動態(tài)指標(biāo)又稱貼現(xiàn)指標(biāo)，是指在計(jì)算過程中必須充分考慮和利用資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，主要包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)和內(nèi)部收益率等指標(biāo)。4，對于該公司投資項(xiàng)目效果評價(jià)能不能采用其他的評價(jià)指標(biāo)？（83（2）按指標(biāo)的數(shù)量特征分類

絕對量指標(biāo)和相對量指標(biāo)：前者包括以時(shí)間為計(jì)量單位的靜態(tài)投資回收期指標(biāo)和以價(jià)值量為計(jì)量單位的凈現(xiàn)值指標(biāo)；后者包括平均報(bào)酬率、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)部收益率等指標(biāo)，除獲利指數(shù)用指數(shù)形式表現(xiàn)外，其余指標(biāo)為百分比指標(biāo)。（3）按指標(biāo)在決策中所處的地位分類

主要指標(biāo)、次要指標(biāo)和輔助指標(biāo)：凈現(xiàn)值，內(nèi)部收益率等為主要指標(biāo)；靜態(tài)投資回收期為次要指標(biāo)；平均報(bào)酬率為輔助指標(biāo)。（2）按指標(biāo)的數(shù)量特征分類

絕對量指標(biāo)和相對量84知識點(diǎn)連接

一、投資回收期

1、含義

投資回收期簡稱回收期（PP），是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，收回原始投資額所需要的時(shí)間。該指標(biāo)一般以年為單位表示。投資回收期越短，則說明投資所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。企業(yè)為了避免出現(xiàn)意外情況，就要考慮選擇能在短期內(nèi)收回投資的方案。

2.計(jì)算方法

如果每年的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量相等，則投資回收期計(jì)算公式：

投資回收期（PP

）＝

如果每年的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量不相等，那么，計(jì)算投資回收期要根據(jù)每年年末尚未收回的投資額加以確定。知識點(diǎn)連接一、投資回收期

1、含85

二、平均報(bào)酬率

1、含義

平均報(bào)酬率（ARR），是指投資項(xiàng)目壽命周期內(nèi)平均的年投資報(bào)酬率。即年平均現(xiàn)金凈流量與原始投資額的比率。

2、計(jì)算方法

平均報(bào)酬率的計(jì)算公式為：

平均報(bào)酬率（ARR）=年