地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案匯報(bào)

綠地寶山顧村商業(yè)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案匯報(bào)2009.091.

前期研究篇2.

難點(diǎn)分析篇3.

對(duì)策篇-方案解讀目錄a.

項(xiàng)目概況b.

商業(yè)公共空間價(jià)值研究前期研究篇寶安A22009.09項(xiàng)目概況-人流來(lái)源分析滬

太

路0外環(huán)線江蘇人流來(lái)源方向保利葉上海

寶山人流來(lái)源方向居住區(qū)

上海人流來(lái)源方向嘉定人流來(lái)源方向

公路

顧村動(dòng)遷基地前期研究篇

寶山顧村綠地商業(yè)中心基地緊鄰滬太路，滬太路是連接上海與江蘇的一條重要的公路；同時(shí)在基地北側(cè)是連接嘉定和寶山的寶安公路；地塊南面的A20外環(huán)線距基地約0.6KM；

同時(shí)在基地東側(cè)與南側(cè)周圍有大量的居住區(qū)，在基地西側(cè)約2.2KM處為高檔居住區(qū)--保利葉上海；綜上：基地周圍交通便捷，并有充足的商業(yè)人流來(lái)源。1約總長(zhǎng)MK1.52009.09A-1A-2A-3A-4A-5一期（待建）滬太路寶安公路規(guī)劃道路顧北路N前期研究篇項(xiàng)目概況-規(guī)劃條件分析基本概況本案北臨保安公路（45M），西臨滬太路（60M），基地中間從北到南有兩條東西向道路穿過(guò)，分別為規(guī)劃道路（16M）和顧北路（24M），地塊東側(cè)緊鄰水系；A-1，A-2，A-4地塊用地面積：

12.6公頃容積率：

1.1（1.3）建筑密度：

48％機(jī)動(dòng)停車位：1500輛A-3用地面積：

1.45公頃容積率：

1.11立交橋起坡點(diǎn)2009.09商業(yè)公共空間價(jià)值研究－最有效的商業(yè)公共空間1前期研究篇

1.

最好賣

最好租的鋪?zhàn)右话阍谑裁次恢茫垦亟值纼蓚?cè)在廣場(chǎng)周圍2009.091前期研究篇

2.

金鋪?zhàn)拥膴W秘是什么？

次空間

主空間

商業(yè)價(jià)值的水平遞減原則

失敗案例——恒隆廣場(chǎng)主空間次空間

商業(yè)公共空間價(jià)值研究－商業(yè)公共空間價(jià)值規(guī)則較大規(guī)模的商業(yè)空間難免要形成主空間與次空間，而從主空間到次空間的人氣急劇下降，就是商業(yè)價(jià)值的水平遞減。因此，位于主空間的鋪?zhàn)觾r(jià)值高、生意好；位于次空間的鋪?zhàn)酉鄬?duì)冷清。恒隆廣場(chǎng)一層平面有明顯的商業(yè)主次流線，產(chǎn)生了明顯的光顧頻率差距。2009.09商業(yè)公共空間價(jià)值研究－商業(yè)公共空間價(jià)值規(guī)則1前期研究篇

2.

金鋪?zhàn)拥膴W秘是什么？三層二層地面層

商業(yè)價(jià)值的垂直遞減原則案例分析——太多商業(yè)空間地面層的人氣最旺，按照豎向交通的層數(shù)依次遞減，就是商業(yè)價(jià)值的垂直遞減。因此，位于一層的鋪?zhàn)觾r(jià)值高；位于樓上和地下的商鋪價(jià)值減低。2009.09商業(yè)公共空間價(jià)值研究－如何克服水平遞減1前期研究篇

3.

如何讓所有的鋪?zhàn)佣己觅u？

PLAN

A

——?jiǎng)?chuàng)造單一的強(qiáng)迫性流線

單一的強(qiáng)迫性流線讓人沒有選擇地逛遍每一

件鋪?zhàn)娱T前，保證了客群的穩(wěn)定，但降低了

購(gòu)物的樂趣和空間的豐富性。

成功案例——西郊百聯(lián)主要流線PLAN

B

——?jiǎng)?chuàng)造無(wú)主次分別的漫游式空間無(wú)主次的商業(yè)空間提供了充滿趣味的購(gòu)物空間和較長(zhǎng)的商業(yè)展示面（所有的面）；形體規(guī)模較小時(shí)，其空間尺度近人，鋪?zhàn)泳呔眯?。成功案例——新天地商業(yè)公共空間價(jià)值研究－如何克服水平遞減1案例分析——大拇指廣場(chǎng)

弘基廣場(chǎng)前期研究篇

3.

如何讓所有的鋪?zhàn)佣己觅u？

PLAN

C

——?jiǎng)?chuàng)造廣場(chǎng)空間

廣場(chǎng)型商業(yè)的底層商鋪可達(dá)性強(qiáng)，視線通透，還能以

臨時(shí)活動(dòng)慶典等吸引人氣。

但是廣場(chǎng)空間尺度大，上層商業(yè)難以連通，造成二樓以上商業(yè)價(jià)值銳減；如果以獨(dú)棟的方式經(jīng)營(yíng)，二層以上商業(yè)將受制于底層業(yè)態(tài)。另外，廣場(chǎng)商業(yè)容易在使用初期、人氣不足的情況下氣氛蕭條，顯得尺度過(guò)大。二層平臺(tái)連接處一層平面二層平面

2009.09廣場(chǎng)2009.09商業(yè)公共空間價(jià)值研究－如何克服垂直遞減1前期研究篇

4.

如何讓樓上的鋪?zhàn)右埠觅u？

PLAN

A

——控制商業(yè)單體規(guī)模

控制商業(yè)單體規(guī)模就是將垂直遞減效應(yīng)消化

在店鋪內(nèi)部，一個(gè)店鋪跨越幾個(gè)層面，入口

設(shè)在可達(dá)性最強(qiáng)的底層。

控制商業(yè)規(guī)模帶來(lái)的負(fù)面效果就是整體商業(yè)

群形體受限，每個(gè)店鋪的面積也偏大，難以

大范圍推廣。

成功案例——新天地

失敗案例——大寧商業(yè)廣場(chǎng)2009.09商業(yè)公共空間價(jià)值研究－如何克服垂直遞減1前期研究篇

4.

如何讓樓上的鋪?zhàn)右埠觅u？

PLAN

B

——組織易達(dá)的二樓以上水平交通

組織易達(dá)的二樓以上水平交通就是以增加上樓扶

梯、上層連接天橋等手段促使人們到達(dá)并在樓上多

逛一會(huì)。

這個(gè)策略實(shí)施性較強(qiáng)，但是每一個(gè)增加的交通聯(lián)系

所能帶來(lái)的效應(yīng)，與它產(chǎn)生的新負(fù)擔(dān)，兩者的平衡

點(diǎn)在哪里，這不是在設(shè)計(jì)初期就能預(yù)測(cè)到的。

失敗案例——大寧商業(yè)中心2009.09商業(yè)公共空間價(jià)值研究－結(jié)論1前期研究篇

小體量商業(yè)集群的價(jià)值體現(xiàn)

設(shè)計(jì)原則1.

創(chuàng)造無(wú)主次的漫游式商業(yè)空間，不限于單一的廣場(chǎng)空間2.

組織易達(dá)性強(qiáng)的二層以上水平流線，不限于小體量獨(dú)棟建筑a.如何最有效的消化長(zhǎng)度及如何利用好長(zhǎng)度？b.如何有效利用大進(jìn)深商業(yè)空間？c.如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化？d.

如何對(duì)城市展示良好的商業(yè)氛圍，并有較強(qiáng)的可識(shí)別性？難點(diǎn)分析篇約總長(zhǎng)K1.5M2009.09滬太約110M難點(diǎn)分析篇

a.

如何最有效的消化長(zhǎng)度及如何利用好長(zhǎng)度？

項(xiàng)目概況-規(guī)劃條件分析b.如何有效利用大進(jìn)深商業(yè)空間？本案大概是上海最長(zhǎng)的一條商業(yè)街！本案沿滬太路長(zhǎng)約1.5KM；南京路從外灘到南北高架約1.5KM；淮海路從南北高架到襄陽(yáng)路約1.5KM；南京路淮海路本基地進(jìn)深較大；進(jìn)深最大處約為110M左右，提升基地內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，增加人氣，是本案設(shè)計(jì)又一難點(diǎn)。d.

如何對(duì)城市展示良好的商業(yè)氛圍，并有較強(qiáng)的可識(shí)別性？

地塊沿城市主要道路展示面較大；

并且本基地容積率較低，建筑密度

較大，平均層數(shù)為兩層；

路

本案c.如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化？

本案建筑面積約為114155

平方米。

如何銷售商鋪、如何盤活整個(gè)商業(yè)

區(qū)、如何分配銷售及持有的比例，

以達(dá)到利益最大化？2對(duì)策篇

--

方案解讀a.

最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法；b.

有效利用大進(jìn)深商業(yè)空間的研究；c.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化的策略;d.

對(duì)城市展示良好的商業(yè)氛圍，并有較強(qiáng)的可識(shí)別性形象的設(shè)計(jì)2009.09對(duì)策篇--方案解讀總平面32009.09對(duì)策篇--方案解讀指標(biāo)32009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－結(jié)構(gòu)分割3對(duì)策篇--方案解讀

1＝3

本案將一個(gè)商業(yè)中心劃分為“紅坊、金街、綠巢”三個(gè)節(jié)點(diǎn)紅坊金街綠巢2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－長(zhǎng)度分割3約205M約211M約266M約270M約184M對(duì)策篇--方案解讀

1.5KM＝

5

X

300M

本案結(jié)合橫穿地塊兩條道路及一條水系，將地塊分成五段，每段長(zhǎng)度均控制在

300M以內(nèi)（300M以上，人會(huì)產(chǎn)生疲勞感），并賦予五種不同的空間感受，來(lái)克

服長(zhǎng)度給人產(chǎn)生的疲勞感。2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－功能主題分割3對(duì)策篇--方案解讀一條長(zhǎng)街＝五個(gè)主題＝紅坊＋三個(gè)主題街＋綠巢

?紅坊即文化廣場(chǎng)；三個(gè)主題街即室外街，半室外街，室內(nèi)街；綠巢即地景建筑與周邊環(huán)境融為一體。

?一條長(zhǎng)街，五種不同的空間感受，縮短感受上的長(zhǎng)度。紅坊室外街半室外街室內(nèi)街2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－功能主題分割3對(duì)策篇--方案解讀

紅坊立體商業(yè)連接系統(tǒng)富有趣味性的紅色廣場(chǎng)各種不同的功能空間2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－功能主題分割3對(duì)策篇--方案解讀

室外的街道－功能分解2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－功能主題分割3對(duì)策篇--方案解讀

半室外的街道－功能分解2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－功能主題分割3對(duì)策篇--方案解讀

室內(nèi)的街道－功能分解2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－功能主題分割3對(duì)策篇--方案解讀

綠巢－功能分解2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－人流分析3商業(yè)人流城市道路商業(yè)區(qū)人行出入口商業(yè)主要入口廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)策篇--方案解讀

四個(gè)不同風(fēng)格的人行入口廣場(chǎng)將五個(gè)主題商業(yè)區(qū)自然分開，暗示主題的改變。2009.09a.最有效的消化長(zhǎng)度及利用好長(zhǎng)度的方法－車流分析3PPPPP貨運(yùn)車流商業(yè)車流城市道路貨運(yùn)、商業(yè)車流出入口商業(yè)車流出入口地下車庫(kù)出入口地面停車位地下車庫(kù)范圍P對(duì)策篇--方案解讀

車行流線與人行流線互不干擾，在商業(yè)內(nèi)街與城市交通間形成緩沖。2009.09b.有效利用大進(jìn)深商業(yè)空間的研究－寬街3對(duì)策篇--方案解讀基地理想寬度商鋪及商業(yè)街尺度適宜當(dāng)基地寬度變大時(shí)12M12M12M12M48M處理方法一寬街即將商鋪進(jìn)深加大，商業(yè)街變寬。優(yōu)點(diǎn)：可布置較多面積的商鋪；缺點(diǎn)：商鋪進(jìn)深過(guò)大，難使用；

商業(yè)街尺度過(guò)大，不宜于人的停留；

空間感覺較差。2009.09b.有效利用大進(jìn)深商業(yè)空間的研究－雙街3對(duì)策篇--方案解讀當(dāng)基地寬度變大時(shí)處理方法一雙街即將商鋪多加兩排，形成兩條內(nèi)街。優(yōu)點(diǎn)：可布置較多的商鋪；缺點(diǎn)：后排商業(yè)較深，人流可達(dá)性較差，商業(yè)價(jià)值的水平遞減。

會(huì)產(chǎn)生明顯的光顧頻率差距。2009.093對(duì)策篇--方案解讀當(dāng)基地寬度變大時(shí)

b.提升基地內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，增加人氣的研究－廣場(chǎng)圍合處理方法一廣場(chǎng)圍合即將商鋪圍合布置，形成內(nèi)部廣場(chǎng)。優(yōu)點(diǎn)：底層商鋪可達(dá)性強(qiáng)，視線通透，還能以臨時(shí)活動(dòng)慶典等吸引人氣。缺點(diǎn)：廣場(chǎng)空間尺度大，上層商業(yè)難以連通，造成二樓以上商業(yè)價(jià)值銳減；如果以

獨(dú)棟的方式經(jīng)營(yíng)，二層以上商業(yè)將受制于底層業(yè)態(tài)。

另外，廣場(chǎng)商業(yè)容易在使用初期、人氣不足的情況下氣氛蕭條，顯得尺度過(guò)大。2009.093對(duì)策篇--方案解讀當(dāng)基地寬度變大時(shí)

b.提升基地內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，增加人氣的研究－zigzag處理方法一zigzag即將商業(yè)街內(nèi)排商鋪呈折線布置，既有線性空間，又有廣場(chǎng)空間。優(yōu)點(diǎn)：可布置較多的商鋪；

空間豐富，形成無(wú)主次的漫游式商業(yè)空間，有較好均好性；二層以上水平流線易達(dá)性強(qiáng)，不局限于小體量獨(dú)棟建筑；

有利于提升基地內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，增加人氣！2009.09b.提升基地內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，增加人氣的研究－利用水景消化地塊進(jìn)深3對(duì)策篇--方案解讀本案一zigzag不僅可布置較多的商鋪；空間豐富，形成無(wú)主次的漫游式商業(yè)空間，有較好均好性；二層以上水平流線易達(dá)性強(qiáng)，并且利用水景消化zigzag布置形式的缺點(diǎn)，充分利用基地東側(cè)水系，建筑與水系相互咬合，有較大的接觸面，有效提升建筑空間品質(zhì)。2009.09c.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化的策略－如何賣鋪？3對(duì)策篇--方案解讀2009.093對(duì)策篇--方案解讀

街角布置吸引力較強(qiáng)的商鋪，便于人流的引入，增加商業(yè)人氣。

案例：大寧商業(yè)廣場(chǎng)c.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化的策略－如何盤活整個(gè)商業(yè)區(qū)？

街角布置棒約翰及屈臣氏街角布置一茶一座及國(guó)美2009.09c.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化的策略－如何盤活整個(gè)商業(yè)區(qū)？3對(duì)策篇--方案解讀將吸引力較強(qiáng)的商鋪布置在商業(yè)區(qū)縱深部位，便于人流的引入，增加商業(yè)人氣。失敗案例－－新大陸廣場(chǎng)沿張揚(yáng)路布置大量餐飲，導(dǎo)致大量人流阻斷在張揚(yáng)路上，無(wú)法將人流引入內(nèi)街，內(nèi)街人氣不足，氣氛蕭條。沿張揚(yáng)路布置大量商業(yè)，人流聚集。

張揚(yáng)路內(nèi)街人氣不足，氣氛蕭條內(nèi)街張揚(yáng)路2009.09c.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化的策略－如何盤活整個(gè)商業(yè)區(qū)？3對(duì)策篇--方案解讀

本案－基本原則

1、街角引入，將人流吸引到中軸線；

2、在街角布置吸引力較強(qiáng)的商鋪，便于人流的引入內(nèi)街；

3、沿街多布置購(gòu)物商鋪，沿河多布置餐飲，從而達(dá)到盤活整個(gè)商業(yè)區(qū)的目的。餐飲購(gòu)物文化建筑文化配套服務(wù)（休閑餐飲、文化消費(fèi)）2009.09c.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將商業(yè)利益最大化的策略－如何平衡銷售及持有比例？3銷售商鋪持有商鋪4F文化建筑面積：2000㎡-1F專業(yè)賣場(chǎng)面積：10000㎡1F-2F主力賣場(chǎng)面積：12000㎡；3F影劇院面積：4000㎡對(duì)策篇--方案解讀

可持有商鋪總建筑面積為28000㎡，可銷售商鋪面積為86155.2009.09d.對(duì)城市展示良好的商業(yè)氛圍，并有較強(qiáng)的可識(shí)別性形象的設(shè)計(jì)3對(duì)策篇--方案解讀2009.09d.對(duì)城市展示良好的商業(yè)氛圍，并有較強(qiáng)的可識(shí)別性形象的設(shè)計(jì)3對(duì)策篇--方案解讀2009.09d.對(duì)城市展示