知名地產(chǎn)中山項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)共102

第五部分項(xiàng)目定位1一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新中山人”思想開(kāi)放、有追求的青年族外來(lái)人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購(gòu)買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買群體履蓋全市的購(gòu)買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開(kāi)放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義22、定位依據(jù)購(gòu)買力因素針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體。地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費(fèi)觀念因素哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個(gè)類群體比較容易接受新興事物？33、定位結(jié)論“新中山人”44、特征分析在外接受教育的回流人士接觸外界信息較多的企業(yè)主外來(lái)人口中高收入人群思想開(kāi)放、有追求的年青族55、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定66、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。7需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。8私營(yíng)企業(yè)主特征：全市至少7萬(wàn)多個(gè)私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。9需求：要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。10企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨隨著城市的的發(fā)展迅速速形成的新新興群體，，屬于消費(fèi)費(fèi)能力增長(zhǎng)長(zhǎng)最快的人人群。收入入穩(wěn)定且較較高，但積積蓄有限。。外地人為主主，文化素素質(zhì)高，融融合各區(qū)域域文化特征征明顯。他們是中山山的新人類類，生活節(jié)節(jié)奏快，時(shí)時(shí)間觀念強(qiáng)強(qiáng)，生活注注重品位和和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域域上沒(méi)有太太多的約束束，比較理理性，講求求最高性價(jià)價(jià)比。多屬屬首次置業(yè)業(yè)。11需求：生活配套完完善，交通通便利，距距離工作地地點(diǎn)較近。。追求較高的的性價(jià)比，，有戶口的的要求。需求以中小小戶型為主主，多注重重朝向。127、目標(biāo)客戶戶群的拉升升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，，伴隨著本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的深入，，居住人氣氣逐漸形成成，各類配配套設(shè)施完完善，必然然帶動(dòng)南區(qū)區(qū)整體區(qū)位位價(jià)值的提提升。屆時(shí)時(shí)地塊的區(qū)區(qū)位資源對(duì)對(duì)產(chǎn)品的支支撐力度將將大大加強(qiáng)強(qiáng)，將有號(hào)號(hào)召力吸引引更高檔次次的目標(biāo)客客戶。13二、項(xiàng)目檔檔次定位1、定位推導(dǎo)導(dǎo)采用排除法法：結(jié)論：不支支持結(jié)論：不支支持結(jié)論：支持持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔檔價(jià)格、中中檔成本、、中高檔形形象。142、檔次定位位本項(xiàng)目定位位為“中檔、高質(zhì)質(zhì)素的精品品社區(qū)”。所謂中檔，，主要是針針對(duì)成本而而言，力求求控制未來(lái)來(lái)的銷售價(jià)價(jià)格不要過(guò)過(guò)高；雖以以中檔為定定位，但在在產(chǎn)品形象象上應(yīng)走中中高路線，，即將能夠夠體現(xiàn)項(xiàng)目目形象的地地方做足功功夫，通過(guò)過(guò)提供性價(jià)價(jià)比高的產(chǎn)產(chǎn)品促進(jìn)銷銷售。15隨著項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)深入，，各類配套套設(shè)施逐步步完善，居居住人氣提提升，可以以帶動(dòng)南區(qū)區(qū)的整體區(qū)區(qū)位價(jià)值，，本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格也會(huì)隨隨之升高。。屆時(shí)我們們將有號(hào)召召力吸引更更高檔次的的目標(biāo)客戶戶，將整個(gè)個(gè)樓盤檔次次提升。3、檔次提提升的演繹繹16三、項(xiàng)目形形象定位1、形象概念念推導(dǎo)思路路市場(chǎng)導(dǎo)向性性：市場(chǎng)需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開(kāi)發(fā)概念的的推導(dǎo)步驟驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)研究萬(wàn)科品牌深層含義的精髓得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞得出符合萬(wàn)科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力182、從市場(chǎng)場(chǎng)需求推導(dǎo)導(dǎo)形象定位位的關(guān)鍵詞詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求203、產(chǎn)品自身身特色推導(dǎo)導(dǎo)形象定位位的關(guān)鍵詞詞自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市市優(yōu)雅安逸自身特色21萬(wàn)科的品牌牌口號(hào)：“建筑無(wú)限限生活”萬(wàn)科的品牌牌核心：“以客戶的的生活為本本”萬(wàn)科的品牌牌個(gè)性：“有創(chuàng)見(jiàn)的的、有文化化內(nèi)涵、關(guān)關(guān)心體貼的的”萬(wàn)科的品牌牌主張：“萬(wàn)科提供供一個(gè)展現(xiàn)現(xiàn)自我的理理想生活””4、從萬(wàn)科品品牌推導(dǎo)關(guān)關(guān)鍵詞22萬(wàn)科品牌精精髓品牌利益----高性價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品，不斷斷提升的無(wú)無(wú)限生活品牌價(jià)值品牌文化創(chuàng)創(chuàng)新、品品味、積極極、健康、、貼心品牌個(gè)性23萬(wàn)科品牌的的關(guān)鍵詞高品味生活活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心萬(wàn)科品牌245、從萬(wàn)科““四季花城城”系列推推導(dǎo)關(guān)鍵詞詞年輕、活力力親和溫馨現(xiàn)代四季花城256、本項(xiàng)目形形象概念的的推出核心客戶需需求高品味生活活完善的配套套良好的居住住環(huán)境子女教育本項(xiàng)目形象象概念關(guān)鍵鍵詞品質(zhì) 悠閑閑 創(chuàng)新自然 健康康 現(xiàn)代本項(xiàng)目形象象概念描述述享受純美生生活延伸客戶需需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身特特色自然然清清新新現(xiàn)代代明明快快離塵塵不不離離市市優(yōu)雅雅安安逸逸純美美生生活活萬(wàn)科科品品牌牌要要求求高素素質(zhì)質(zhì)生生活活高性性價(jià)價(jià)比比創(chuàng)新新健康康顧客客為為本本貼心心“四四季季花花城城””系系列列年輕輕活活力力親和和溫溫馨馨現(xiàn)代代26四、、價(jià)價(jià)格格定定位位1、參參照照對(duì)對(duì)象象選選取取依依據(jù)據(jù)樓盤盤規(guī)規(guī)模模相相近近地理理位位置置參參照照其其它它郊郊區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)相相近近綜合合上上述述條條件件，，選選取取凱茵茵新新城城、、藍(lán)藍(lán)波波灣灣、、陽(yáng)陽(yáng)光光花花地地三個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為比比價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象。。272、市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法分分析析均均價(jià)價(jià)小高高層層價(jià)價(jià)格格建建議議單位位：：元元/㎡㎡凱茵新城藍(lán)波灣陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯）320032003100區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對(duì)比價(jià)298332592916權(quán)重40%30%30%建議均價(jià)3045由上上述述市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較推推導(dǎo)導(dǎo)后后，，得得出出參參考考均均價(jià)價(jià)為為3045元/㎡㎡，以5%的技技術(shù)術(shù)參參數(shù)數(shù)作作調(diào)調(diào)查查，，得得到到參參考考價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間為為2893-3197元/㎡㎡。28多層層價(jià)價(jià)格格建建議議由于于可可比比項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少，，所所以以根根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)上上同同一一項(xiàng)項(xiàng)目目中中多多層層與與小小高高層層價(jià)價(jià)格格比比得得到到多多層層價(jià)價(jià)格格。。參照照樓樓盤盤：：凱凱茵茵新新城城——?jiǎng)P茵新城多層均價(jià)3200小高層均價(jià)3800價(jià)格比84.2%推導(dǎo)導(dǎo)結(jié)結(jié)論論：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目中中多多層層樓樓型型建建議議均均價(jià)價(jià)3045××84.2%=2564元/㎡㎡以““低低開(kāi)開(kāi)高高走走””的的價(jià)價(jià)格格策策略略，，建建議議首首期期多多層層以以2400元/㎡㎡均價(jià)價(jià)入入市市。。29情景景洋洋房房?jī)r(jià)價(jià)格格建建議議情景景洋洋房房屬屬于于中中山山市市的的創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品，，沒(méi)沒(méi)有有同同類類產(chǎn)產(chǎn)品品可可直直接接比比較較，，但但奕奕翠翠園園項(xiàng)項(xiàng)目目中中帶帶電電梯梯的的多多層層與與情情景景洋洋房房具具有有一一定定可可比比性性，，所所以以本本項(xiàng)項(xiàng)目目中中情情景景洋洋房房?jī)r(jià)價(jià)格格我我司司建建議議與與之之相相近近，，即即均均價(jià)價(jià)4000元/㎡㎡左右右。。30Townhouse價(jià)格格建建議議Townhouse在中中山山也也是是創(chuàng)創(chuàng)新新戶戶型型，，無(wú)無(wú)法法直直接接類類比比，，但但在在產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)上上，，Townhouse是介介于于別別墅墅與與情情景景洋洋房房之之間間，，所所以以價(jià)價(jià)格格定定位位也也界界于于兩兩者者之之間間。。31項(xiàng)目目總總體體價(jià)價(jià)格格建建議議根據(jù)據(jù)上上述述四四種種產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格定定位位及及樓樓型型配配比比，，得得出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體均均價(jià)價(jià)的的建建議議區(qū)區(qū)間間為為3200--3300元/㎡㎡。323、入入市市建建議議建議議項(xiàng)項(xiàng)目目采采納納低低價(jià)價(jià)入入市市的的策策略略，，初初期期以以2800/㎡㎡（毛毛坯坯））的的均均價(jià)價(jià)入入市市，，營(yíng)營(yíng)造造““同同價(jià)價(jià)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)””的的市市場(chǎng)場(chǎng)口口碑碑。。33第六六部部分分產(chǎn)品品建建議議34一、、項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體容容積積率率建建議議建議議項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體的的容容積積率率為為1.5項(xiàng)目目總總建建筑筑面面積積為為522948平方方米米35市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法36項(xiàng)目目本本身身的的產(chǎn)產(chǎn)品品需需要要產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)可可安安排排的的得得很很豐豐富富，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)可可以以表表現(xiàn)現(xiàn)得得更更加加明明顯顯，，且且比比較較符符合合本本項(xiàng)項(xiàng)目目整整個(gè)個(gè)的的檔檔次次定定位位。。在產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)符符合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶選選擇擇的的前前提提下下，，適適當(dāng)當(dāng)提提高高容容積積率率也也基基于于盈盈利利的的考考慮慮。。項(xiàng)目目的的盈盈利利需需要要37產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、、產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)建建議議3839三、、分分期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)次次序序建建議議擬定定整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)周周期期為為6年。。項(xiàng)目期數(shù)開(kāi)發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%40體現(xiàn)現(xiàn)一一個(gè)個(gè)大大盤盤應(yīng)應(yīng)有有的的綜綜合合環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。在銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及及參參觀觀區(qū)區(qū)域域，，突突出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在細(xì)細(xì)部部處處理理，，如如安安排排特特色色景景觀觀帶帶及及具具有有觀觀賞賞效效果果的的小小品品。。銷售售區(qū)區(qū)域域的的環(huán)環(huán)境境處處理理，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目純純美美、、向向上上的的生生活活形形態(tài)態(tài)，，讓讓客客戶戶在在不不經(jīng)經(jīng)意意之之中中觸觸摸摸理理想想的的生生活活境境界界，，并并適適當(dāng)當(dāng)增增加加立立體體的的環(huán)環(huán)境境音音樂(lè)樂(lè)、、自自然然蟲(chóng)蟲(chóng)鳥(niǎo)鳥(niǎo)聲聲等等。。本項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處位位置置，，是是一一個(gè)個(gè)整整體體環(huán)環(huán)境境欠欠佳佳的的區(qū)區(qū)域域，，所所以以首首期期形形象象及及銷銷售售示示范范區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)我我司司建建議議主主要要參參考考以以下下幾幾點(diǎn)點(diǎn)：：4142四、、首首期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)樓樓型型建建議議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層43其中中參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目如如下下：：別墅30%洋房70%小高層帶電梯6層多層，11層小高層中高檔凱茵新城多層25%小高層75%全部帶電梯4層多層，10層小高層高檔奕翠園比例備注樓型定位檔次項(xiàng)目名稱44根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)平平均均售售價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算，，市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求主主力力戶戶型型面面積積在在100-120平方方米米左左右右。。五、、首首期期戶戶型型、、面面積積建建議議45戶型型、、面面積積建建議議：：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計(jì)47310046萬(wàn)科四季花城綠景水景“風(fēng)”景光景互動(dòng)性設(shè)施滲透六、、園園林林建建議議47綠之之演演繹繹：：綠色色代代表表健健康康、、自自由由、、舒舒適適，，通通過(guò)過(guò)在在園園景景中中種種植植樹(shù)樹(shù)木木、、花花草草等等常常綠綠植植物物，，運(yùn)運(yùn)用用高高低低錯(cuò)錯(cuò)落落、、色色彩彩映映襯襯等等手手法法，，構(gòu)構(gòu)成成一一幅幅立立體體式式綠綠樹(shù)樹(shù)掩掩映映、、曲曲徑徑通通幽幽、、枝枝繁繁葉葉茂茂的的空空間間。。484950在樓樓盤盤兩兩邊邊增增加加綠綠化化密密度度，，種種植植大大型型樹(shù)樹(shù)種種及及多多種種彩彩色色花花卉卉，，增增添添優(yōu)優(yōu)美美景景觀觀，，又又可可以以豐豐富富項(xiàng)項(xiàng)目目景景觀觀，，增增添添項(xiàng)項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)。。在項(xiàng)項(xiàng)目目中中部部設(shè)設(shè)置置一一個(gè)個(gè)小小型型植植物物園園，，種種植植果果樹(shù)樹(shù)。。莊園園通過(guò)過(guò)山山、、石石、、樹(shù)樹(shù)、、花花、、草草等等元元素素相相互互搭搭配配色色彩彩的的組組合合，，演演繹繹現(xiàn)現(xiàn)代代園園林林的的精精髓髓。。其他他園園藝藝景景點(diǎn)點(diǎn)51光之之演演繹繹：：光代代表表新新世世紀(jì)紀(jì)也也代代表表現(xiàn)現(xiàn)代代，，可可通通過(guò)過(guò)在在園園林林中中布布置置多多種種玻玻璃璃建建筑筑物物，，并并配配合合泛泛光光燈燈、、地地?zé)魺舻鹊裙夤庠丛?，，表表示示新新時(shí)時(shí)代代的的璀璀璨璨，，各各種種自自然然光光、、人人造造光光、、暖暖光光、、冷冷光光等等不不同同距距離離的的光光源源有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合起起來(lái)來(lái)，，幻幻化化出出一一幅幅新新時(shí)時(shí)代代的的璀璀璨璨美美景景，，從從中中體體現(xiàn)現(xiàn)出出人人類類文文明明社社會(huì)會(huì)的的發(fā)發(fā)展展和和進(jìn)進(jìn)步步。。525354在廣廣場(chǎng)場(chǎng)上上興興建建玻玻璃璃觀觀星星臺(tái)臺(tái)，，象象征征人人類類對(duì)對(duì)宇宇宙宙的的無(wú)無(wú)限限向向往往。。觀星星臺(tái)臺(tái)通過(guò)過(guò)各各種種色色彩彩的的地地?zé)魺簟?、墻墻身身泛泛光光燈燈的的搭搭配配，，編編織織出出?duì)對(duì)生生命命、、文文化化和和光光的的禮禮贊贊。。各種種泛泛光光燈燈55水之之演演繹繹：：水是是萬(wàn)萬(wàn)物物之之靈靈，，代代表表生生命命，，可可在在區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)置置各各種種流流動(dòng)動(dòng)的的水水系系、、噴噴泉泉、、泳泳池池等等動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)水水景景，，營(yíng)營(yíng)造造出出流流水水淙淙淙淙的的美美景景，，細(xì)細(xì)流流、、淺淺流流、、跌跌流流、、激激流流、、涌涌流流………循環(huán)環(huán)往往復(fù)復(fù)，，寓寓意意生生機(jī)機(jī)盎盎然然、、生生生生不不息息、、靈靈氣氣逼逼人人的的生生命命活活力力。。56在項(xiàng)項(xiàng)目目中中部部由由南南向向北北建建造造一一條條流流動(dòng)動(dòng)水水系系，，既既可可將將項(xiàng)項(xiàng)目目各各區(qū)區(qū)園園景景聯(lián)聯(lián)系系，，構(gòu)構(gòu)成成景景觀觀主主軸軸，，又又可可豐豐富富水水景景效效果果，，并并可可將將洋洋房房區(qū)區(qū)和和別別墅墅區(qū)區(qū)和和諧諧分分隔隔。。流動(dòng)動(dòng)水水系系可建建設(shè)設(shè)一一大大型型娛娛樂(lè)樂(lè)型型泳泳池池，，內(nèi)內(nèi)有有浮浮橋橋、、繩繩索索橋橋、、高高速速滑滑梯梯等等娛娛樂(lè)樂(lè)設(shè)設(shè)施施，，滿滿足足客客人人游游樂(lè)樂(lè)需需要要。。另另再再設(shè)設(shè)置置一一無(wú)無(wú)極極按按摩摩泳泳池池，，以以滿滿足足高高層層次次客客人人享享受受要要。。雙動(dòng)動(dòng)感感泳泳池池可建建造造在在樓樓宇宇西西向向單單位位的的部部分分外外立立面面上上，，既既可可以以增增加加觀觀賞賞效效果果，，增增添添樓樓宇宇特特色色，，制制造造賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，又又可可降降溫溫，，減減少少日日曬曬對(duì)對(duì)西西向向單單位位的的影影響響。。流水水玻玻璃璃幕幕墻墻57風(fēng)之之演演繹繹：：古人人云云：：風(fēng)風(fēng)者者動(dòng)動(dòng)也也。。春風(fēng)風(fēng)寓寓意意新新開(kāi)開(kāi)始始、、新新希希望望；；夏夏風(fēng)風(fēng)能能給給人人帶帶來(lái)來(lái)清清涼涼感感覺(jué)覺(jué)，，使使郁郁悶悶的的心心靈靈得得以以解解放放；；秋秋風(fēng)風(fēng)送送爽爽，，使使人人一一身身輕輕松松；；冬冬風(fēng)風(fēng)使使人人清清醒醒，，保保持持冷冷靜靜。。通過(guò)各種走軌軌旗、船帆、、風(fēng)車的映襯襯，使全區(qū)充充滿動(dòng)感。585960互動(dòng)性設(shè)施設(shè)設(shè)置：——有鵝卵石鋪墊墊的梅花樁——童軍訓(xùn)練基地地，如繩網(wǎng)、、木梯等——草縫石草坪/太極廣場(chǎng)——樹(shù)樁型的桌椅椅——大型的石質(zhì)象象棋61以130平方米一戶計(jì)計(jì)算，整個(gè)社社區(qū)約有4000戶。較長(zhǎng)一段時(shí)間間內(nèi)生活配套套無(wú)法全部落落實(shí)，客戶對(duì)對(duì)社區(qū)內(nèi)配套套有較大依賴賴。七、雙會(huì)所建建議單一會(huì)所輻射射半徑有限，，雙會(huì)所在銷銷售方面對(duì)Townhouse、情景洋房等高高檔產(chǎn)品買家家有吸引。從客戶的生活活特征的需求求來(lái)看，主要要有日常休閑閑、健康運(yùn)動(dòng)動(dòng)，所以在會(huì)會(huì)所設(shè)置進(jìn)行行區(qū)別有必要要。62雙會(huì)所功能界界定分生活休休閑類與健康康運(yùn)動(dòng)類。功能建議：位置建議：一期會(huì)所建議議安排在鄰社社區(qū)主要道路路附近，如集集中的園林或或景觀帶附近近。6364八、建筑立面面建議市場(chǎng)上主要外外立面設(shè)計(jì)情情況：繽紛型代表樓盤：陽(yáng)陽(yáng)光花地、凱凱茵新城、雍雍逸廷、雍景景園主要表現(xiàn)：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)色彩對(duì)比比，多用紅、、桔、淺黃等等搶眼色調(diào)。。素雅型代表樓盤：豪豪逸華庭、奕奕翠園主要表現(xiàn)：色色彩搭配較少少，主要以淺淺灰、淺綠等等色彩為主。。6566中山市民的整整體欣賞角度度；目標(biāo)客戶群的的喜好；項(xiàng)目產(chǎn)品的替替代性。本案對(duì)外立面面的選擇的思思考:我司建議以繽繽紛色彩為主主，但給人的的不是一種浮浮躁感，而是是在體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感的同時(shí)，，更是平靜生生活的回歸。。6768九、商業(yè)街建建議將一個(gè)配套優(yōu)優(yōu)良的社區(qū)展展示給客戶，，解決其對(duì)社社區(qū)生活配套套的疑慮。另另外能降低項(xiàng)項(xiàng)目前期硬性性配套的投入入。在建筑形態(tài)上上吻合項(xiàng)目形形象定位，在在功能上突出出它是一個(gè)休休閑的戶外走走廊，也是特特色和賣點(diǎn)。?？梢暂^好的挖挖掘項(xiàng)目潛在在的商業(yè)價(jià)值值。配置原因:69功能建議:生活配套功能能個(gè)性配套功能能╋70通過(guò)設(shè)置露天天咖啡座，增增添優(yōu)雅閑適適的生活味道道71十、交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)72公共部分裝修修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間73建議以裝修套餐的形式讓客戶戶選擇,套餐的單位價(jià)價(jià)格分300元/平方米和500元/平方米兩種.室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn):74教育資源已經(jīng)經(jīng)成了市場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目一個(gè)強(qiáng)有有力的賣點(diǎn)。。市場(chǎng)及項(xiàng)目的的需要：本項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域的教育配配套。目標(biāo)客戶群的的需要。銷售價(jià)格的支支撐。十一、學(xué)校建建議75發(fā)展商：天英英實(shí)業(yè)項(xiàng)目區(qū)位：石石歧區(qū)銷售均價(jià)：3600元/平方米（包裝裝修）教育配套：中中山市實(shí)驗(yàn)小小學(xué)客戶形態(tài)：鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)生意客、、白領(lǐng)發(fā)展商：新鴻鴻基地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位：東東區(qū)銷售均價(jià)：4000元/平方米教育配套：中中山石歧中心心小學(xué)客戶形態(tài)：政政府公務(wù)員、、生意客【陽(yáng)光花地】【奕翠園】76學(xué)校的選址及及規(guī)模

建議議將學(xué)校安排排在鄰城南一一路或項(xiàng)目西西北面的內(nèi)環(huán)環(huán)線附近處。。具體的建筑面面積根據(jù)政府府規(guī)劃要求。。另外在建設(shè)設(shè)資金上，通通過(guò)與政府協(xié)協(xié)商，爭(zhēng)取在在地價(jià)或稅收收上加以減免免。77建設(shè)時(shí)間時(shí)間建議在首首期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)之前，做到到教育先行。首期項(xiàng)目營(yíng)銷銷需要；改變市民對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位的偏偏見(jiàn)；樹(shù)立項(xiàng)目形象象及整體特色色；滿足住戶在前前期對(duì)教育配配套的需要。。。7879第七部分營(yíng)銷推廣策略略80一、說(shuō)明本項(xiàng)目面臨三三個(gè)困難點(diǎn)：：品牌知名度不不高區(qū)域形象不佳佳銷售速度的壓壓力“如何解決這這些問(wèn)題?”81二、市場(chǎng)推廣廣核心核心思路如下下：企業(yè)品牌—→項(xiàng)目形象—→項(xiàng)目品牌←→企業(yè)品牌項(xiàng)目未動(dòng),品牌先行,教育營(yíng)銷,貫穿始終82說(shuō)明：品牌導(dǎo)入策略略形象重塑策略略項(xiàng)目導(dǎo)入策略略我們將從三方方面提出本項(xiàng)項(xiàng)目的策略建建議：在時(shí)間的順序序上：品牌導(dǎo)入—→形象重塑—→項(xiàng)目導(dǎo)入—→開(kāi)發(fā)配合教育營(yíng)銷是整整個(gè)策略的核核心主線。83特色教育營(yíng)銷銷我們所提的教教育營(yíng)銷，絕絕非一般的名名校概念，而而是貼近時(shí)代代脈搏，適應(yīng)應(yīng)社會(huì)需求的的現(xiàn)代教育。。84為什么我們的的教育一定要要有特色?中山現(xiàn)有三所所名小，且已已經(jīng)在市民心心目中樹(shù)立起起了較高的社社會(huì)形象，如如果我們沒(méi)有有特色，僅僅僅靠“名校””效應(yīng)很容易易流于一般，，難以與之競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中有有二個(gè)都主力力訴求教育，，如果我們沒(méi)沒(méi)有足夠吸引引力，就很容容易落于俗套套。結(jié)論：要做就就做最好！85賞識(shí)教育領(lǐng)袖才能的培培養(yǎng)如何做到有特特色?它最大的特色色不是教子女女，而是教父父母如何教育育子女。參照：香港“童子軍軍”廣州團(tuán)?！吧偕倌觐I(lǐng)袖訓(xùn)練練營(yíng)”86軍事化管理提出“中山黃黃埔軍校”、、“中山西典典軍?！备拍钅?。中英文網(wǎng)絡(luò)教教學(xué)、科技教教學(xué)此點(diǎn)不是是訴求重點(diǎn)，，但也是現(xiàn)代代教育的必須須。87三、品牌導(dǎo)入入策略推廣企業(yè)品牌牌，展示萬(wàn)科科實(shí)力，增強(qiáng)強(qiáng)購(gòu)買信心。。目的：88關(guān)健點(diǎn)：推廣的形式一一定緊緊圍繞繞萬(wàn)科品牌的的精髓，充分分體現(xiàn)萬(wàn)科品品牌的價(jià)值、、文化和個(gè)性性，體現(xiàn)出房房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)領(lǐng)跑者”的前前瞻性和權(quán)威威性。充分體現(xiàn)“四四季花城”的的親和力