秦皇島住宅項(xiàng)目整體定位及戶型建議附圖豐富

整體定位及戶型建議

香營(yíng)項(xiàng)目項(xiàng)目界定Projectdefinition01市場(chǎng)分析Marketanalysis02客戶研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定位Wholepositioning05戶型建議Familysuggest06城市區(qū)位“河北省十二五規(guī)劃綱要”中，以“秦唐滄”為核心，以沿海11縣（區(qū)）、8功能區(qū)、一路一帶為主體的沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶是河北省十二五規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)。撫寧作為沿海11縣（區(qū)）之一，獲新的發(fā)展機(jī)遇。地理優(yōu)越旅游宜居作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，秦皇島市委市政府決定深入實(shí)施“旅游立市”戰(zhàn)略，打造宜游城市，建設(shè)最佳旅游目的地”。擁有南戴河、溫泉堡、長(zhǎng)城、洋河等優(yōu)越旅游資源的撫寧的發(fā)展將得到市里進(jìn)一步的支持。境內(nèi)鐵路、公路四通八達(dá)，通訊先進(jìn)迅捷，電力、煤炭充足，縣城新區(qū)和南戴河城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)日臻完善，生活服務(wù)設(shè)施齊全,文化娛樂(lè)場(chǎng)所眾多。城市規(guī)劃撫寧縣總體規(guī)劃（2010—2020）城市性質(zhì):

秦皇島的西部新城和市域副中心，縣域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。城市人口與規(guī)模:

規(guī)劃到2020年縣城常駐人口為24萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模為24.4平方公里。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：

規(guī)劃撫寧縣城的空間發(fā)展策略為：北優(yōu)、南拓、西進(jìn)、東控。規(guī)劃區(qū)域的開(kāi)發(fā)與實(shí)施是撫寧縣城南拓東控戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)。城市空間布局：

規(guī)劃期末撫寧縣城市空間結(jié)構(gòu)將形成“一帶——洋河景觀帶，四心——行政辦公中心、商業(yè)金融中心、河西公共服務(wù)中西和紫金山綠心，四軸——天馬大街、迎賓路、長(zhǎng)征路、新城西路，八組團(tuán)——老城組團(tuán)、生態(tài)行政組團(tuán)、河西綜合服務(wù)組團(tuán)、南部新城組團(tuán)、東部新區(qū)組團(tuán)、東南濱水組團(tuán)、西南濱水組團(tuán)和驪驊工業(yè)區(qū)組團(tuán)”。

規(guī)劃區(qū)域?yàn)閾釋幙h“八組團(tuán)”東南濱河組團(tuán)的組成部分，主要用地為居住用地。市域西部核心縣城戰(zhàn)略布局城市經(jīng)濟(jì)（數(shù)據(jù)來(lái)源于撫寧縣政府）在過(guò)去的9年時(shí)間里，GDP總量增長(zhǎng)了3.5倍，增速較為迅猛，除2009年前后受經(jīng)融危機(jī)的影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為緩慢外，其他年份增長(zhǎng)率平均都在13%以上，可以說(shuō)經(jīng)濟(jì)宏觀面態(tài)勢(shì)良好，對(duì)其各行業(yè)的發(fā)展較為有利。通過(guò)表格可以看出，撫寧縣是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，其占到經(jīng)濟(jì)總量的60%左右，除2009年受外部環(huán)境影響出現(xiàn)較大的負(fù)增長(zhǎng)外，其他年份平均都在20%左右，增長(zhǎng)率較GDP更高。（數(shù)據(jù)來(lái)源于撫寧縣政府）GDP增長(zhǎng)較快第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)（數(shù)據(jù)來(lái)源于撫寧縣政府）（數(shù)據(jù)來(lái)源于撫寧縣政府）城鎮(zhèn)人均可支配收入隨著整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面的利好，在過(guò)去的9年時(shí)間里增長(zhǎng)了2.8倍，由2003年的7012元增加到2011年的19509元，平均年增長(zhǎng)率在11%左右，高于同期全國(guó)水平。房地產(chǎn)投資總量在過(guò)去的9年時(shí)間里整體有大幅度的增長(zhǎng)，增加了將近12倍，在2003年、2004年和2011年受外部環(huán)境的影響，降幅較大，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，波動(dòng)性較大。個(gè)人收入快速增加地產(chǎn)投資活躍區(qū)域規(guī)劃

1、以圖書(shū)館、文化館和體育館為主體的文體中心、撫寧一中的規(guī)劃與建設(shè)，與原有行政中心一起在撫寧南部形成了一個(gè)新的公共活動(dòng)中心。新公共活動(dòng)中心將對(duì)規(guī)劃區(qū)域的開(kāi)發(fā)與建設(shè)起到極大促進(jìn)作用。2、位于規(guī)劃區(qū)域東側(cè)緊鄰的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)和酈城工業(yè)區(qū)的發(fā)展將與規(guī)劃區(qū)域形成互動(dòng)，為規(guī)劃區(qū)域發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)空間。3、規(guī)劃區(qū)域西側(cè)紫金山山體公園和南側(cè)洋河景觀帶的打造，將會(huì)為規(guī)劃區(qū)域提供優(yōu)美的環(huán)境和生態(tài)保障。周邊生活配套、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集布局區(qū)域規(guī)劃垃圾處理場(chǎng)搬遷：香營(yíng)村東南，緊靠規(guī)劃城區(qū)，規(guī)劃考慮對(duì)垃圾處理廠重新選址，建一座處理規(guī)模250t/d的垃圾無(wú)害化綜合處理廠，用地面積約3.2公頃。并建設(shè)特種垃圾焚燒場(chǎng)和建筑垃圾填埋場(chǎng)。內(nèi)部規(guī)劃向好發(fā)展?jié)摿o(wú)限教育遷入：位于城市東南角地塊，將規(guī)劃居住用地調(diào)整為教育科研設(shè)計(jì)用地，將原職業(yè)技術(shù)高中與二中合并，作為撫寧第二中學(xué)用地，職業(yè)技術(shù)高中遷入該地塊，并將教師進(jìn)修學(xué)校、業(yè)余體校遷入。商業(yè)副中心：商業(yè)副中心位于紫金山東側(cè)片區(qū)。建筑布局多樣化：紫荊山東側(cè)居住片區(qū)為現(xiàn)代居住社區(qū)，以多層住宅為主，局部地段穿插高層，彰顯現(xiàn)代城市的魅力?？焖俾罚何挥诳h城內(nèi)快速路是指四條外環(huán)路，現(xiàn)狀驪城大街和西環(huán)路、規(guī)劃南環(huán)路和東環(huán)路；地塊現(xiàn)狀一期開(kāi)發(fā)近３００畝地塊兒，拆遷后等待進(jìn)行“三通一平”。規(guī)劃潛力地塊周邊資源紫金山公園－項(xiàng)目后花園緊鄰項(xiàng)目西側(cè)的“紫金山公園”，占地１５０公頃，東側(cè)門(mén)區(qū)域規(guī)劃有歷史文化展區(qū)、老年活動(dòng)區(qū)、溪水休閑區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)和觀賞游覽區(qū)，是集休閑、娛樂(lè)、活動(dòng)、參觀于一體的山體公園，項(xiàng)目天然的綠色氧吧。周邊資源快速路－升值主動(dòng)力力正在施工中的的快速路，未未來(lái)將成為縣縣城到秦皇島島市的快速干干道，快捷的的交通，帶來(lái)來(lái)出行便利的的同時(shí)，無(wú)疑疑成為拉動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的主主動(dòng)力。小結(jié)宏觀：區(qū)位：區(qū)位優(yōu)越，交交通便利，周周邊緊鄰大城城市；經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)長(zhǎng)較大，第二二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主主導(dǎo)，人們生生活水平顯著著提高，房地地產(chǎn)投資波動(dòng)動(dòng)中增長(zhǎng)迅猛猛。微觀：規(guī)劃：規(guī)劃整體是向向東發(fā)展，未未來(lái)項(xiàng)目周邊邊將作為集交交通、商業(yè)、、休閑、教育育的綜合性開(kāi)開(kāi)發(fā)用地；現(xiàn)狀：在拆遷安置完完成以后，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入入正式運(yùn)作期期；項(xiàng)目四至至環(huán)境目前較較差，無(wú)成型型生活配套、、教育配套差差；周邊：紫金山園園、快速速路和具具有活水水風(fēng)脈的的洋河，，無(wú)疑給給項(xiàng)目帶帶來(lái)了不不可復(fù)制制的價(jià)值值。13屬性詮釋區(qū)位屬性

泛公務(wù)員匯聚地

金閶區(qū)匯聚60家政府機(jī)關(guān)、國(guó)家級(jí)企事業(yè)單位人均購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)

區(qū)域居住功能被認(rèn)可

市中心傳統(tǒng)居住區(qū)

區(qū)域功能定位明確

商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、旅游、居住區(qū)項(xiàng)目屬性

項(xiàng)目體量小

占地50畝，容積率1.3小環(huán)境配套不佳，大環(huán)境資源優(yōu)厚西園路沿線無(wú)成型商業(yè)配套、教育文化資源5分鐘生活圈內(nèi)，資源配套齊全

政府規(guī)劃出臺(tái)

對(duì)西園路規(guī)劃啟動(dòng)于2006年底開(kāi)始屬性詮釋區(qū)位屬性現(xiàn)代住宅社區(qū)規(guī)劃展現(xiàn)現(xiàn)代城市魅力，以多層住宅為主，局部地段穿插高層。完善的區(qū)域功能規(guī)劃商業(yè)、教育、交通和休閑度假區(qū)域區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟度欠缺距縣城中心較遠(yuǎn)，現(xiàn)有功能配套欠缺項(xiàng)目屬性大體量開(kāi)發(fā)

總占地1000畝，一期開(kāi)發(fā)近300畝小環(huán)境配套不佳，大環(huán)境資源優(yōu)厚沿線無(wú)成型商業(yè)配套、教育文化資源緊鄰紫金山，毗鄰洋河，快速路施工正酣

政府規(guī)劃出臺(tái)對(duì)西園路規(guī)劃啟動(dòng)于2006年底開(kāi)始極具潛力力的整體體規(guī)劃周邊環(huán)境境優(yōu)越的的大體量量開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目界定定項(xiàng)目界定定Projectdefinition01市場(chǎng)分析析Marketanalysis02客戶研判判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略略Developmentstrategy04目錄Index整體定位位Wholepositioning05戶型建議議Familysuggest06周邊項(xiàng)目目分布天驕華庭庭富強(qiáng)園三三期驪郡華府府富華苑二二期香營(yíng)地塊塊兒酈城龍園園周邊項(xiàng)目目簡(jiǎn)介天驕華庭庭１３９㎡㎡四室室兩廳雙雙衛(wèi)左側(cè)：１１０５㎡㎡兩室室兩廳項(xiàng)目為高高層塔樓樓，戶型型面積在在１０００－１４４０㎡之之間，以以大兩居居、三居居和大四四居戶型型為主。。周邊項(xiàng)目目簡(jiǎn)介項(xiàng)目為富富華苑二二期開(kāi)發(fā)發(fā)，共５５幢，主主力戶型型面積在在７０－－１０００㎡區(qū)間間，多為為小兩居居、大兩兩居和小小三居，，以經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用為為主，客客群多為為縣區(qū)剛剛需購(gòu)房房者。富華苑（二期））周邊項(xiàng)目目簡(jiǎn)介富華苑（二期））此外項(xiàng)目目還有部部分大戶戶型，戶戶型為１１１６㎡㎡三室兩兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)和１３３６㎡四四室兩廳廳兩衛(wèi)，，且以購(gòu)購(gòu)房改善善型客戶戶為主。。周邊項(xiàng)目目簡(jiǎn)介驪郡華府府項(xiàng)目為６６＋１類(lèi)類(lèi)型，戶戶型面積積區(qū)間在在９０－－１３００㎡之間間，主力力為大兩兩居和大大三居，，居住寬寬敞舒適適，所在在位置交交通便利利。周邊項(xiàng)目目簡(jiǎn)介富強(qiáng)園（三期））項(xiàng)目周邊邊享有教教育、酒酒店等配配套，本本期在售售主要為為高層，，戶型面面積在９９０－１１３０㎡㎡之間，，主力為為三居和和大兩居居。競(jìng)爭(zhēng)分析析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力戶型規(guī)劃價(jià)格產(chǎn)品線天驕華庭地段普通大戶型錯(cuò)層露臺(tái)4幢樓并排式布置小高層和高層相結(jié)合富華苑環(huán)境普通中小戶型無(wú)功能房三期6幢兵營(yíng)式排布6+1形式驪郡華府價(jià)格普通戶型無(wú)功能房4幢樓兵營(yíng)式排布多層高層相結(jié)合富強(qiáng)園價(jià)格普通戶型多角陽(yáng)臺(tái)4幢合圍式中央景觀多層高層相結(jié)合產(chǎn)品體量量較小，，不能構(gòu)構(gòu)成規(guī)模模效應(yīng)產(chǎn)品核心心競(jìng)爭(zhēng)力力主要依依托地段段、環(huán)境境和價(jià)格格戶型只求求滿足居居住，并并無(wú)較大大提升規(guī)劃沒(méi)有有理念，，多為兵兵營(yíng)式排排布產(chǎn)品線多多采用多多層、小小高層和和高層相相結(jié)合的的方式區(qū)域產(chǎn)品品線開(kāi)始始由多層層向多層層和高層層相結(jié)合合的方式式轉(zhuǎn)變競(jìng)爭(zhēng)分析析周邊在售售項(xiàng)目戶戶型面積積主要集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０－１１３０㎡㎡的區(qū)間間，戶型型主要以以大兩居居以及三三居為主主。小結(jié)在售物業(yè)業(yè)以地段段和在售或在在建物業(yè)業(yè)類(lèi)型多多為多層層６＋１１形式，，部分交交通便利利或者周周邊配套套成熟的的項(xiàng)目建建有高層層或者高高層多層層混合搭搭配；在售項(xiàng)目目戶型面面積多集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０㎡－－１３００㎡的區(qū)區(qū)間，戶戶型多以以大兩居居和三居居室為主主；各項(xiàng)目建建筑銷(xiāo)售售均價(jià)主主要集中中在３２２００－－３８０００元／／㎡之間間。在售主要要物業(yè)類(lèi)類(lèi)型為多多層和高高層相結(jié)結(jié)合的方方式，戶戶型多以以大兩居居和三居居為主，，銷(xiāo)售均均價(jià)主要要集中在在３２０００－３３８０００元／㎡㎡之間。。項(xiàng)目界定定Projectdefinition01市場(chǎng)分析析Marketanalysis02客戶研判判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略略Developmentstrategy04目錄Index整體定位位Wholepositioning05戶型建議議Familysuggest06住宅調(diào)查查問(wèn)卷置業(yè)方向向大部分受受訪者對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)未未來(lái)走勢(shì)勢(shì)看好，，在２年年內(nèi)有購(gòu)購(gòu)房計(jì)劃劃的接近近５０％％，且以以改善型型和首次次置業(yè)為為主，對(duì)對(duì)多層住住宅較為為親睞，，購(gòu)房意意愿多對(duì)對(duì)迎賓路路、酈城城大街北北部和紫紫荊花園園東部居居住區(qū)域域看好。。物業(yè)關(guān)注注點(diǎn)住宅調(diào)查查問(wèn)卷受訪者對(duì)對(duì)高層抵抵觸較大大，購(gòu)房房對(duì)價(jià)格格和戶型型較為敏敏感，多多喜歡面面積在８８０㎡－－１２００㎡的房房屋，且且要求有有獨(dú)立停停車(chē)庫(kù)；；對(duì)客廳廳的使用用功能最最為關(guān)注注，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)以實(shí)用用為主。。價(jià)位需求求住宅調(diào)查查問(wèn)卷受訪者對(duì)對(duì)4000元／㎡以以內(nèi)的價(jià)價(jià)格較為為接受，，對(duì)總價(jià)價(jià)的心里里預(yù)期大大多集中中在25－40萬(wàn)之間；；以分期期和商貸貸為主，，首付額額度在6－8萬(wàn)之間居居多，月月供在1000－1500元／㎡較較為集中中,對(duì)物業(yè)服服務(wù)要求求較低。。區(qū)域愿景景住宅調(diào)查查問(wèn)卷受訪者對(duì)對(duì)香營(yíng)區(qū)區(qū)域不夠夠了解，，未來(lái)的的發(fā)展前前景認(rèn)知知缺乏，，區(qū)域吸吸引力和和購(gòu)房意意愿有待待得到進(jìn)進(jìn)一步的的認(rèn)可，，對(duì)區(qū)域域的公建建配套大大多以生生活實(shí)用用性為主主，購(gòu)房房信息獲獲知途徑徑以傳統(tǒng)統(tǒng)方式為為主，對(duì)對(duì)物業(yè)環(huán)環(huán)境要求求較高。。住宅調(diào)查查綜述置業(yè)方向向：近半數(shù)近近期有置置業(yè)計(jì)劃劃，且多多為改善善型和首首次置業(yè)業(yè)者，對(duì)對(duì)多層住住宅認(rèn)可可度較高高，緊鄰鄰項(xiàng)目周周邊居住住區(qū)域看看好；物業(yè)關(guān)注注點(diǎn)：高層抵觸觸心理較較大，價(jià)價(jià)格和戶戶型最為為敏感，，對(duì)建筑筑面積在在８０㎡㎡－１２２０㎡有有獨(dú)立停停車(chē)庫(kù)的的住宅看看好，戶戶型以實(shí)實(shí)用為主主；價(jià)位需求求：對(duì)總價(jià)在在25－40萬(wàn)之間，，單價(jià)在在4000元／㎡以以內(nèi)的價(jià)價(jià)格較為為接受，，以分期期和商貸貸為主；；區(qū)域愿景景：對(duì)香營(yíng)區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展缺缺乏了解解，區(qū)域域吸引力力和購(gòu)房房意愿有有待得到到進(jìn)一步步的認(rèn)可可，對(duì)區(qū)區(qū)域的公公建配套套要求大大多以生生活實(shí)用用性為主主。受訪者購(gòu)購(gòu)房意愿愿較為強(qiáng)強(qiáng)烈，多多層實(shí)用用較大戶戶型需求求較多，，價(jià)位在在4000元／㎡以以內(nèi)較為為接受，，對(duì)香營(yíng)營(yíng)區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景不夠了了解，公公共配套套和宣傳傳有待進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)?？腿悍址治鲋脴I(yè)計(jì)計(jì)劃：：48%—2年內(nèi)客戶類(lèi)類(lèi)型：：61%—改善型型21%—首次購(gòu)房區(qū)區(qū)域：：43%—迎賓路路附近近21%—酈城大大街29%—紫荊花花園東東部物業(yè)類(lèi)類(lèi)型：：89%—多層9%——小高層層問(wèn)卷客客戶置置業(yè)需需求旺旺盛，，置業(yè)業(yè)方向向集中中且保保守。。置業(yè)關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：24%—戶型設(shè)設(shè)計(jì)32%—價(jià)格12%—景觀環(huán)環(huán)境戶型面面積：：36%—80-100㎡45%—100-120㎡16%—60-80㎡戶型功功能：：38%—客廳20%—主臥16%—衛(wèi)生間間停車(chē)位位：55%—獨(dú)立停停車(chē)位位單位均均價(jià)：：51%—3000-4000元／㎡㎡47%—3000元／㎡㎡以內(nèi)內(nèi)置業(yè)總總價(jià)：：51%—25-35萬(wàn)20%—30-40萬(wàn)付款方方式：：14%—一次性性44%—分期42%—商貸首付額額度：：62%—6-10萬(wàn)客戶置置業(yè)目目標(biāo)多多以經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用為為主，，需求求層次次須進(jìn)進(jìn)一步步開(kāi)發(fā)發(fā)。通過(guò)調(diào)調(diào)研問(wèn)問(wèn)卷普普查和和走訪訪了解解，對(duì)對(duì)客層層屬性性和居居住要要求有有較為為清晰晰和明明確的的理解解。客群定定位

核心客戶核心客客戶：：在縣城城工作作的政政府機(jī)機(jī)關(guān)、、企事事業(yè)單單位公公務(wù)員員，根根據(jù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案已已購(gòu)客客戶比比例預(yù)預(yù)估為為70％重要客客戶：：在縣區(qū)區(qū)工作作的私私營(yíng)業(yè)業(yè)主，，根據(jù)據(jù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案案已購(gòu)購(gòu)客戶戶預(yù)估估為20％游離客客戶：：周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民，，向往往市區(qū)區(qū)居住住，在在縣城城有固固定工工作和和收入入，5％-8％。偶得客客戶：：秦皇島島或其其他縣縣區(qū)2％-5％。重要客客戶游離客客戶偶得客客戶客戶圈圈層——鎖定核核心客客戶和和重要要客戶戶項(xiàng)目界界定Projectdefinition01市場(chǎng)分分析Marketanalysis02客戶研研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定定位Wholepositioning05戶型建建議Familysuggest06需求與與供給給的差差異化化分析析

目標(biāo)客戶需求競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供給基本需求交通便捷、出行便利（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已提供）購(gòu)物方便、商業(yè)、生活配套成熟（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已提供）房型方正，采光好，通風(fēng)好（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已提供）得房率高（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已提供）6+1多層住宅類(lèi)型（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已提供）利用外部資源提供生活配套主力面積為90-130平方米房型方正、南北通透房型設(shè)計(jì)考慮了陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品線開(kāi)始從多層向多層和高層相結(jié)合的方式轉(zhuǎn)變差異性需求

戶型實(shí)用功能提升，比如客廳、臥室和衛(wèi)生間戶型面積70-100平方米社區(qū)規(guī)劃、景觀規(guī)劃（品園提供）空間創(chuàng)新獨(dú)立停車(chē)位需求客戶需需求70-110平方米米的中中小面面積，，追求求房屋屋戶型型的實(shí)實(shí)用性性，開(kāi)開(kāi)始關(guān)關(guān)注小小區(qū)環(huán)環(huán)境和和物業(yè)業(yè)管理理，這這給本本項(xiàng)目目提供供了發(fā)發(fā)展契契機(jī)??！市場(chǎng)空空白點(diǎn)點(diǎn)到底底是否否是機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)？市場(chǎng)供供需34項(xiàng)目SWOT分析Strength（（優(yōu)勢(shì)勢(shì)）1、項(xiàng)目目規(guī)模模大，，利于于規(guī)劃劃2、緊鄰鄰紫金金山、、洋河河等景景觀集集中地地，周周邊自自然環(huán)環(huán)境和和人文文底蘊(yùn)蘊(yùn)濃厚厚Opportunity（機(jī)會(huì)會(huì)）1、政府府對(duì)香香營(yíng)規(guī)規(guī)劃出出臺(tái)2、對(duì)于于在建建的““快速速路””不久久將通通車(chē)3、在售售供應(yīng)應(yīng)量小小，同同質(zhì)化化程度度高4、10分鐘生生活圈圈內(nèi)擁?yè)碛幸灰磺欣砝硐胭Y資源5、市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品序列列有空空白Threaten（（威脅脅）1、富華華苑出出現(xiàn)，，勢(shì)必必會(huì)分分流一一部分分客戶戶Weakness（（劣勢(shì)勢(shì)）1、區(qū)域域認(rèn)知知度弱弱2、項(xiàng)目目區(qū)域域環(huán)境境差3、項(xiàng)目目區(qū)域域生活活、教教育配配套缺缺乏項(xiàng)目分分析

3142『客觀性』『主觀性』（社會(huì)資源）主動(dòng)式被動(dòng)式產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）本項(xiàng)目目成為為領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的的關(guān)鍵鍵：產(chǎn)產(chǎn)品＋＋環(huán)境境＋人人文本項(xiàng)目目缺乏乏品牌牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)周邊區(qū)區(qū)域往往主主打鮮鮮明的環(huán)境境交通通競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)往往只只有地地段和價(jià)格格而非產(chǎn)品品，社社區(qū)主主題基基本不不提及及本項(xiàng)目目具備備成為為區(qū)域域領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的的機(jī)會(huì)會(huì)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣陣項(xiàng)目分分析地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣陣36市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀供應(yīng)量量小產(chǎn)品同同質(zhì)化化嚴(yán)重重創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品很很少大戶型型銷(xiāo)售售量占占據(jù)主主導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)多多……周邊配配套短短缺外部環(huán)環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀差差政府規(guī)規(guī)劃尚尚未實(shí)實(shí)施區(qū)域認(rèn)認(rèn)同感感不強(qiáng)強(qiáng)……創(chuàng)新產(chǎn)品突破價(jià)格樹(shù)立品牌項(xiàng)目的的發(fā)展展戰(zhàn)略略：產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、、占領(lǐng)領(lǐng)空白白、樹(shù)樹(shù)立標(biāo)標(biāo)竿項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目客客觀條條件企業(yè)目目標(biāo)項(xiàng)目界界定Projectdefinition01市場(chǎng)分分析Marketanalysis02客戶研研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定定位Wholepositioning05戶型建建議Familysuggest06項(xiàng)目整整體定定位項(xiàng)目區(qū)區(qū)位項(xiàng)目地地塊目標(biāo)客客戶需需求競(jìng)爭(zhēng)分分析處于縣縣區(qū)近近郊周邊人人文自自然環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美未來(lái)的的居住住、教教育和和商業(yè)業(yè)新核核心地地近千畝畝的地地塊，，便于于規(guī)劃劃快速路路即將將通車(chē)車(chē)政府對(duì)對(duì)項(xiàng)目目周邊邊規(guī)劃劃和建建設(shè)正正在籌籌建中中近郊，環(huán)境境大體量追求戶型實(shí)實(shí)用功能的的提升，面面積需求在在70-100平方米要求社區(qū)規(guī)規(guī)劃、景觀觀規(guī)劃和空空間創(chuàng)新要求獨(dú)立停停車(chē)位實(shí)用，品質(zhì)質(zhì)感市場(chǎng)中符合合目標(biāo)客層層需求的產(chǎn)產(chǎn)品較少同質(zhì)化產(chǎn)品品多差異化自然生態(tài)、、實(shí)用、品品質(zhì)化，大大盤(pán)社區(qū)整體定位純味示意——一種簡(jiǎn)單純純粹的生活活狀態(tài)從浮華回到到生活整體定位案名原則——1、大氣、體現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝宋奈奶刭|(zhì)2、體現(xiàn)項(xiàng)目目獨(dú)特價(jià)值值賣(mài)點(diǎn)3、具有可延延續(xù)性的高高度4、簡(jiǎn)單明了，，易于延展展與傳播案名建議整體定位主推案名一一：驪景大成案名釋義：：“驪”：沒(méi)有限制，，沒(méi)有約束束，隨意自自由，帶有有沉穩(wěn)，厚厚重而又高高貴不羈的的性情，跟跟人內(nèi)心的的真正渴望望相切合；；切合城市市原有名稱稱?！熬啊保簻喨惶斐山o給人以舒服服四溢的感感受?！按蟪伞保海禾镆坝撵o中中營(yíng)造的莊莊園居所，，成功人士士和有成之之士擁有的的住所“驪景大成成”：閑來(lái)無(wú)事，，飯后茶余余，休閑度度假，一種種閑庭散步步式的悠閑閑和自在，，領(lǐng)略山水水美景居住住的樂(lè)趣，，散漫中自自帶華貴，，既可以拔拔高項(xiàng)目的的高端形象象，突出自自然特點(diǎn)，，項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)一目了然然，又使人人易于接受受，給以無(wú)無(wú)限遐想。。出處：戎事乘驪?！抖Y記·檀弓》四驪濟(jì)濟(jì),垂轡沵沵。?！对?shī)·齊風(fēng)·載驅(qū)》景翳翳以將入入。——晉·陶淵明《歸去來(lái)兮辭辭》大有?！兑住?。釋文：““大有，包包容豐富之之象。成德之終也。?！秶?guó)語(yǔ)·周語(yǔ)》簫韶九成。——《書(shū)·益稷》山水美宅，，讓自然升升華生活主推slogan一：釋義：項(xiàng)目處于紫紫金山的正正東面，且且坐落于其其山腳下，，南側(cè)視野野開(kāi)闊，面面水而居，，稀缺景觀觀類(lèi)產(chǎn)品。。項(xiàng)目界定Projectdefinition01市場(chǎng)分析Marketanalysis02客戶研判Customeranalysis03發(fā)展戰(zhàn)略Developmentstrategy04目錄Index整體定位Wholepositioning05戶型建議Familysuggest06戶型面積項(xiàng)目現(xiàn)狀屬于規(guī)劃開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域，，距中心心區(qū)域稍為為偏遠(yuǎn)，目目前人氣及及生活氣氛氛尚未形成成，因此，，在總體規(guī)規(guī)劃上需考考慮生活配配套等方面面的需要；；按市場(chǎng)引領(lǐng)領(lǐng)為開(kāi)發(fā)理理念的原則則，在戶型型設(shè)計(jì)上應(yīng)應(yīng)充分考慮慮市場(chǎng)現(xiàn)有有產(chǎn)品，打打造具有市市場(chǎng)吸引力力的戶型產(chǎn)產(chǎn)品；大面積戶型型的設(shè)置在在本地同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重且且與市場(chǎng)需需求不符；；由于市場(chǎng)場(chǎng)上對(duì)90平方米以下下的小戶型型市場(chǎng)屬于于市場(chǎng)空白白點(diǎn)，因此此，在戶型型比例上90平方米以下下戶型應(yīng)有有占大比例例。開(kāi)發(fā)理念客戶認(rèn)知關(guān)鍵詞：主力戶型面面積范圍應(yīng)應(yīng)鎖定在70-110㎡開(kāi)發(fā)定位：：以體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的的中高端檔檔次按照本項(xiàng)目目地塊的基基本現(xiàn)狀，，打造滿足足市場(chǎng)需求求的適合產(chǎn)產(chǎn)品地塊兒戶型編號(hào)戶型類(lèi)型戶型面積(㎡)建筑面積比(%)１期A兩室一廳70-8025%B兩室兩廳80-9045%C三室二廳90-11020%D三室二廳110-12010%合計(jì)100%戶型面積配配比一樓下躍上房一層通通過(guò)室內(nèi)直直接下躍到到下房，通通過(guò)間接方方式增加一一層的實(shí)用用面積，達(dá)達(dá)到充分利利用空間，，增強(qiáng)可售售度的效果果。戶型創(chuàng)新頂層閣樓頂層送閣樓樓，有效解解決頂層的的低價(jià)難受受的狀況，，增加頂層層的使用面面積，增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)客戶的的吸引力，，達(dá)到一舉舉三得的功功效。戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新設(shè)置灰度空空間通過(guò)增加灰灰空間，克克服傳統(tǒng)的