2022年1-3月東莞房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

年1-3月東莞房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析一、市場運(yùn)行狀況

在經(jīng)受2022年的深幅快速調(diào)整的基礎(chǔ)上，受政策調(diào)控影響，2022年第一季度東莞房地產(chǎn)市場運(yùn)行進(jìn)入一輪反彈行情。商品房新增供應(yīng)放緩，市場供應(yīng)以消化庫存為主，市場累積需求大幅釋放，商品房成交量大幅反彈，在成交量的支撐下，房價在3月份觸底回升。

從供應(yīng)方面來看，2022年第一季度商品房新增供應(yīng)、庫存供應(yīng)等有較大幅度的下降，而房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積指標(biāo)則有較大幅度的增長。從需求角度看，2022年第一季度商品房成交面積大幅增長，說明市場經(jīng)過一年多的高位深幅快速調(diào)整后累積需求開頭間續(xù)釋放。其中自住需求釋放明顯，市場以首次置業(yè)為主，改善型需求開頭逐步釋放，同時關(guān)注到長線投資需求逐步激活。結(jié)合供求分析，東莞市場吸納周期開頭縮短，高庫存消化壓力開頭逐步緩解，市場供求有望趨向平衡。

從房價走勢來看，第一季度的商品房均價同比大幅回落。從近期看，3月的一般住宅可售存量加權(quán)均價環(huán)比上升3.1%，短期市場量價齊升，市場上演一波反彈行情。4000-6000元/㎡為目前一般住宅成交的主力區(qū)間，4000-5000元/㎡成交占比同比大幅上升；30-50萬元總價為首次置業(yè)需求的主力區(qū)間，但改善型置業(yè)門檻仍舊較高。

二、新增供應(yīng)狀況

整體新增供應(yīng)增長放緩，市場連續(xù)消化近年積壓庫存。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度全市共有37個樓盤項目有新增供應(yīng)（不含松山湖的松湖花園和老師公寓這兩個福利房），總供應(yīng)面積為88.82萬㎡，總供應(yīng)套數(shù)為11086套，供應(yīng)面積同比下降33.2%。其中3月份全市商品房新增供應(yīng)面積為28.23萬㎡，環(huán)比2月下降14.0%。一方面說明目前的市場新增供應(yīng)增長仍舊有所放緩，市場供應(yīng)以庫存消化為主；同時從近期的月度走勢看，新增供應(yīng)持續(xù)低位徘徊，隨著五一營銷節(jié)點(diǎn)的到來，預(yù)期4-5月市場新增供應(yīng)將有較大幅度的增加。

新增供應(yīng)鎮(zhèn)區(qū)唱主角，城區(qū)以消化存量為主。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，從供應(yīng)區(qū)域看，2022年第一季度商品房新增供應(yīng)以鎮(zhèn)區(qū)為主，鎮(zhèn)區(qū)的新增供應(yīng)面積為49.2萬㎡，占全市的供應(yīng)比例僅為55.4％，城區(qū)供應(yīng)面積為39.6萬㎡，占全市供應(yīng)比例高達(dá)44.6％。2022年第一季度全市商品房新增供應(yīng)量主要集中在南城、常平、道滘、厚街、虎門、萬江等區(qū)域，其中供應(yīng)量較大前五名樓盤為：世紀(jì)城·國際公館、新世紀(jì)·上河居二期、東駿豪苑三期、世紀(jì)綠洲二期、上東國際等。

公寓連續(xù)消化積壓庫存，一般住宅供應(yīng)比重上升迎合市場自住需求。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，2022年第一季度東莞商品房新增供應(yīng)一般住宅比重有所上升，公寓本季度沒有新增供應(yīng)，反映市場迎合自住需求加大一般住宅推貨力度，而公寓則連續(xù)消化積壓庫存；同時，商鋪、車位等住宅配套物業(yè)供應(yīng)比重上升，反映了隨著一般住宅存量的逐步消化，眾多現(xiàn)樓項目入住率逐步提高，為商業(yè)配套及車位的銷售供應(yīng)了較好的市場基礎(chǔ)。

三、庫存供應(yīng)狀況

商品房市場存量698.9萬㎡，庫存高位持續(xù)回落，高庫存消化壓力開頭逐步緩解。

依據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2022年3月底目前東莞商品房的累積可售存量為698.9萬㎡，首次降破700萬㎡，自2022年1月份開頭連續(xù)三個月呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢。目前住宅存量為580.7萬㎡，共53138套，其中洋房存量為474.3萬㎡，共43451套；別墅存量60.7萬㎡，共1552套；公寓存量45.7萬㎡，共8135套。

自今年1月份以來，市場累積供應(yīng)量增勢趨緩，累積銷售量持續(xù)上升，市場可售存量高位回落，并呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。反映出東莞市場一方面市場縮量供應(yīng)，另一方面市場隨著價格的回調(diào)站穩(wěn)，交投量日趨活躍，市場成交量得到有效提升。隨著庫存高位持續(xù)回落，高庫存消化壓力開頭逐步緩解。

四、潛在供應(yīng)狀況

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度全市新開工面積109.98萬㎡，同比下降50.5%。3月全市新開工面積為59.55萬㎡，同比2022年同期下降41.9%。從趨勢上看，2022年8月-2022年1月是新開工面積最高的時期，主要受市場處于快速上升趨勢所影響，同時可以看出新開工面積這個指標(biāo)滯后于市場銷售狀況，市場上升趨勢新開工量增加，市場處于調(diào)整新開工量隨之大幅縮減；從今年第一季度看，在東莞樓市反彈行情綻開后，新開工量開頭逐步增加，說明開發(fā)商對于市場的信念逐步恢復(fù)，市場預(yù)期逐步向好。同時我們也看到，隨著市場持續(xù)反彈，新開工量的增加也為后市帶來持續(xù)的新增供應(yīng)，這對于目前存量壓力還比較大的市場形勢下，對于后市價格將起到穩(wěn)定作用。

五、市場成交狀況

09年第一季度東莞商品房市場成交同比大幅增長，上演一輪反彈行情。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2022年第一季度商品房成交面積為118.7萬㎡，同比上升89.3%；成交總金額為69.4億元，同比上升70.1%；成交套數(shù)為11761套，同比上升69.6%。其中住宅成交112.4萬㎡，同比上升90.5%；成交總金額為63.7億元，同比上升76.9%；合共10633套，同比上升達(dá)74.2%。

2022年第一季度東莞市商品房成交總體狀況：

09年3月東莞商品房成交面積57.9萬㎡，創(chuàng)“9.27”調(diào)整期以來月度成交新高。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，自國家去年10月啟動房地產(chǎn)新政以后，東莞市場成交量持續(xù)萎縮。進(jìn)入2022年，市場成交持續(xù)放量，特殊是3月份，市場強(qiáng)力反彈，成交量高達(dá)57.9萬㎡，是自“9.27”以來的月度成交新高。

南城成交領(lǐng)跑全市，南城、東城、萬江三區(qū)成交合占全市40.5%。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2022年第一季度東莞商品房鎮(zhèn)區(qū)成交面積為64.8萬㎡，占比為54.6%，城區(qū)成交面積為53.9萬㎡，占比為45.4%。從各區(qū)域成交狀況來看，南城成交面積為21.3萬㎡，領(lǐng)跑全市；其次是東城、萬江、長安、寮步等區(qū)域，城區(qū)中南城、東城、萬江三區(qū)成交合占全市40.5%。

自住需求釋放明顯，長線投資需求逐步激活。

依據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，同比去年第一季度，2022年第一季度東莞商品房成交中，一般住宅、別墅、商鋪的成交比重有所上升，而公寓、寫字樓、車庫等物業(yè)的成交比重有所下降。一方面反映自住需求釋放明顯，同時也看到隨著住宅存量的持續(xù)消化，配套的商業(yè)部分銷售狀況較為抱負(fù)，商鋪的投資需求開頭逐步升溫；另外，作為長線升值的別墅產(chǎn)品銷售狀況逐步轉(zhuǎn)好，反映了長線投資資金開頭在市場上活躍。

市場以首次置業(yè)為主，改善型需求開頭逐步釋放。

依據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從第一季度的一般住宅新增供應(yīng)戶型面積區(qū)間分部布可以看到，60-100㎡的新增供應(yīng)比重有較大的上升，反映了開發(fā)商迎合市場首次置業(yè)自住需求；同時140㎡以上的大戶型新增供應(yīng)比重也有所上升，說明開發(fā)商看好2022年的改善型置業(yè)需求的釋放；

從第一季度的一般住宅成交戶型面積區(qū)間分析，市場需求較大的是60-120㎡的戶型，三者合占比例高達(dá)64.9%，其中以80-100㎡需求最大；通過供應(yīng)與成交的比重對比，100-120㎡的戶型市場需求與供應(yīng)形成較大的反差，需求劇烈而供應(yīng)不足；同時60-80㎡、140-160㎡的戶型也比較暢銷；反映了中小戶型的首次置業(yè)需求較大，同時改善型的需求已經(jīng)開頭逐步釋放。

市場吸納周期開頭縮短，高庫存消化壓力逐步緩解。

依據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全市商品住宅的市場吸納周期為11.3個月，城區(qū)為8.5個月，均較前期有大幅下降，意味著隨著成交量的持續(xù)放量，同時市場新增供應(yīng)增長放緩，市場的高庫存消化壓力有望逐步緩解，市場供求逐步趨向

六、市場價格狀況

09年第一季度東莞市商品房均價5849元/㎡，同比下降10.25%。

東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2022年第一季度東莞市商品房均價為5849元/㎡，同比下降10.25%，環(huán)比有6.9%的降幅；一般住宅均價為5165元/㎡，同比下降10.9%；其中洋房均價為5086元/㎡，同比下降10.54%；公寓均價為5636元/㎡，同比下降9.55%，而非住宅類產(chǎn)品同比均有較大幅度的下降。說明目前在市場預(yù)期不明朗的狀況下，投資需求受到抑制，純投資型的物業(yè)價格下調(diào)壓力仍舊較大。

一般住宅均價二次探底后觸底回升，3月一般住宅均價為5213元/㎡，環(huán)比上漲5.5%。

進(jìn)入2022年2月，元宵節(jié)開年后開發(fā)商以價換量意圖明顯，促銷力度相對較大，而且市場上中低檔樓盤項目銷售良好，中高端樓盤由于總價高，改善型置業(yè)者紛紛抑制置業(yè)需求，造成了中低端項目唱主角的局面，從而使市場消失了短暫性的結(jié)構(gòu)性下調(diào)；可以認(rèn)為這是繼去年9-10月份房價的二次探底，而由于前期政策的影響開頭顯現(xiàn)，此番二次探底得到了成交量的有效協(xié)作；進(jìn)入3月份，由于“省十五條”的出臺，更是給到了市場強(qiáng)勁的反彈動力，成交量大幅反彈，房價開頭觸底回升，一般住宅均價環(huán)比上漲5.5%。

經(jīng)受一年多的調(diào)整，3月份一般住宅加權(quán)均價止跌回升，市場底部顯現(xiàn)。

可售存量加權(quán)價格的計算通過計算某一時期各物業(yè)各個項目的平均價格，然后將各物業(yè)各個項目的平均價格以各物業(yè)各個項目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格；加權(quán)均價能夠修正部分熱點(diǎn)成交項目過高或過低的成交價格給整體均價帶來的影響。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從可售存量加權(quán)均價走勢來看，08以來，東莞一般住宅價格呈現(xiàn)逐月下降的趨勢，去年11-12月由于高端項目的上市和存量商品房性價格比高等因素導(dǎo)致價格有所上浮，但終究市場消化壓力大，進(jìn)入2022年2月價格再度下探并創(chuàng)出新低；而從3月的一般住宅可售存量加權(quán)均價來看，環(huán)比上升3.1%。可以認(rèn)為，在政策、經(jīng)濟(jì)、市場等多方因素綜合影響下，市場累積的住房需求大幅釋放，市場開頭止跌回升，市場底部已經(jīng)顯現(xiàn)。

4000-6000元/㎡為一般住宅成交的主力區(qū)間，4000-5000元/㎡占比同比大幅上升。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2022年第一季度東莞一般住宅成交均價區(qū)間主要集中在4000-6000元/㎡，其中4000-5000元/㎡占比37.2%，5000-6000元/㎡占比23.4%，兩者合占60.6%。對比去年同期，3000-5000元/㎡的占比大幅上升，尤其是3000-4000元/㎡的成交比重大幅上升，說明去年同期鎮(zhèn)區(qū)眾多樓盤價格居高不下，而今年大部分鎮(zhèn)區(qū)的一般住宅均價基本都回落到3000-5000元/㎡區(qū)間。

30-50萬元總價為首次置業(yè)需求的主力區(qū)間，但改善型置業(yè)門檻仍舊較高。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)討論中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2022年第一季度東莞一般住宅單套成交總價主要集中在20-60萬元，合計占比近75%；其中以30-50萬元總價為成交主力區(qū)間。而60萬元以上的成交比重也占到23%，說明東莞在大戶型主導(dǎo)的市場格局下，即使均價基本回調(diào)到位，成交單套總價仍舊較高，這意味著東莞市場改善型置業(yè)需求的門檻較高，低首付仍舊是吸引該部分置業(yè)需求的有效方式之一。

七、市場趨勢猜測

其次季度，預(yù)期政策面比較安靜，而消息面更多的集中在經(jīng)濟(jì)的逐步向好，同時關(guān)注意大投資項目的啟動和加快建設(shè)，房地產(chǎn)區(qū)域板塊的輪動炒作持續(xù)升溫；資金面表現(xiàn)在市場流淌性仍舊比較充裕，新增貸款額度仍舊很大，而股市在放量突破2400點(diǎn)后有望挑戰(zhàn)下一高點(diǎn)，股市財寶增值效應(yīng)連續(xù)擴(kuò)大，市場信念持續(xù)增加。市場面則表現(xiàn)在其次季度市場供應(yīng)有較大幅度的增加，成交量持續(xù)放量，市場價格在成交量的支撐下有望持續(xù)緩慢上升，但上升空間有限。

從短期的市場表現(xiàn)看，據(jù)東莞中原討論部監(jiān)測的成交量價周線數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從2月的其次周即元宵節(jié)開頭，東莞樓市反彈行情啟動，