實訓(xùn)項目之一：零售店鋪選址

實訓(xùn)項目之一：零售店鋪選址關(guān)于選址1、商圈的概念：商圈是指店鋪坐落點為圓心，向外延伸某一距離，并以此距離為半徑，消費者愿意移動到該店消費的最長距離，所形成的一個區(qū)域范圍。2、調(diào)查商圈要素：周圍小區(qū)與商業(yè)區(qū)數(shù)、住戶密度、日夜人流量數(shù)、職業(yè)、年齡、教育程度、收入、交通、消費習(xí)慣和生活習(xí)慣。3、劃定商圈范圍：麥當(dāng)勞選址時看重人流量，而德克仕則只要能夠贏利就能拓展店面。就人均密度而言，德克仕平均每6.2萬人一家，肯德基平均每18.6萬人一家，麥當(dāng)勞平均每20萬人一家。在商圈劃分上，德克仕密度在主商圈達到800至1000米，次商圈達到1000米至1200米，社區(qū)業(yè)型達到1200米至1800米。4、商圈特征與競爭分析：單店特色及分布：建筑形態(tài)、行業(yè)形態(tài)、分布家數(shù)；住宅特色：建筑形態(tài)、分布情況；集會場所：場所類型、人 /車潮流動路線方向；競爭分析：賣場氣氛、來客數(shù)、平均消費額、營業(yè)額。5、車流與交通狀況的測算：平日及假日車潮狀況：每小時為一個小段，以15分鐘為抽樣時段的樣本，計算抽樣點實際經(jīng)過車輛數(shù)（公車、私車、外地車）。交通路況：主路的出口走向、是否可以停留、未來道路交通的影響。6、未來效益評估：調(diào)查抽樣點的實際平方米數(shù)與租金、預(yù)估每次消費金額、每日來店客人數(shù)預(yù)估、每月營業(yè)額、固定費用（薪資與折舊）、變動成本、凈利、損益平衡。1/57、建議地點的確定：根據(jù)抽樣車流量與抽樣地點所得的可能凈利及分析可能的未來發(fā)展情況，將可供本企業(yè)開設(shè)單店的地段或區(qū)間一一列明。8、評估結(jié)論：重點說明店鋪應(yīng)設(shè)在何處，何時適合開店；適宜經(jīng)營何種商品組合；顧客的形態(tài)；租金狀況。剖析肯德基規(guī)劃商圈之謎：1、劃分商圈：計劃進入某城市前，先進行市場調(diào)查與資料收集，然后采取記分的方法進行商圈規(guī)劃。(例如：此地區(qū)有大型商場營業(yè)額在1000萬元算一分，5000萬元算5分,有一條公交線路或地鐵加多少分,這些分值標(biāo)準是多年積累的經(jīng)驗值,通過打分把商圈分成幾大類。以北京為例，有市級商業(yè)型(西單、王府井等)、區(qū)級商業(yè)型、定點(目標(biāo))消費型、還有社區(qū)型、社商務(wù)兩用型，旅游型等。2、確定重點在哪個商圈開店：一方面要考慮自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度?？系禄欢ㄒ鹊缴倘Τ墒旆€(wěn)定后才進入，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。3、確定聚客點：古語說一步差三市，開店地址差一步有可能差三成買賣。這跟車流動線有關(guān)，車流在主干道上行走或到輔路上來，需要派人到實地測量記錄得出完整數(shù)據(jù)后才能確定。(例如:北京西單是成熟的商圈，但不是任何位置都是聚客點。)肯德基開店原則是：努力爭取在最聚客的地點和其附近開店。比如在店門前測定人流量，記錄經(jīng)過的人流，而且還要測馬路中間、馬路對面的人流量。4、竅門：不能讓競爭對手截住人流動線、車流動線。因為人們對品牌的忠誠度有限，主要是考慮便利性。例如：四季青橋西有一家加油站的洗車店，如果往西一百米，競爭者再開一家洗車店就不妥了。因為主要客流是從東邊過來的，再在那邊開，大量客流就被加油站截住了，開店效益就不會好。注意：聚客點影響商圈選擇，一個商圈有沒有主要聚客點是這個商圈成熟度的重要標(biāo)志。例如：北京某新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質(zhì)也很2/5高。但據(jù)調(diào)查顯示，在該小區(qū)內(nèi)找不到主要聚客點。這時就可能先不去開店，當(dāng)什么時候這個社區(qū)成熟了或比較成熟了，知道其中某個地方確實是主要聚客點才能開業(yè)。立地評估：偏重于店鋪本身及視線所及的周圍環(huán)境1、道路性質(zhì)評估：主要是調(diào)查立地點道路特性及通行車輛種類。不同通行車輛構(gòu)成不同道路性質(zhì)，進而影響消費行為。道路性質(zhì)可分為：交通連接、運輸、商流、郊區(qū)、老舊道路。2、接近度評估：評估消費者是否容易接近單店，防止人潮通行阻隔物?？荚u標(biāo)準：50米以內(nèi)是否有公車站。店前道路的寬度， 30米內(nèi)是否有斑馬線可到對面街。30米內(nèi)是否有綠燈，近期是否有道路拓寬工程進行，是否處于進入或離去動線。3、鄰居特性評估：調(diào)查預(yù)定兩側(cè)行業(yè)各類的特點，以及不宜為鄰的行業(yè)各類，若屬同行專業(yè)街，則將面臨激烈的同業(yè)競爭，若屬異種行業(yè)專業(yè)街，則考慮是否能旺市。4、列出利于設(shè)店的設(shè)施：大中小型企業(yè)、中大型醫(yī)院、學(xué)校、工廠、機關(guān)團體、公園及廣場、車站、大型集中住宅區(qū)，其它。立地評估：針對要開店建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題評估1、齊全性—建筑物內(nèi)設(shè)施越齊備，越節(jié)省開店裝修成本。2、明確性—確認真正擁有房戶所有權(quán)的業(yè)主。3、清白性—查清所租賃房屋是否有被抵押或查封，避免房東有財物糾紛。4、完整性—通過執(zhí)照再次確認承租屋主店面法律上的使用權(quán)。5、明顯性—可架設(shè)廣告招牌的可見度，招牌越明越好。6、利用性—指預(yù)定本身的形狀與面積，其中門面寬度是首要條件。7、方便性—指內(nèi)部測量后的實際有效面積3/58、性價比—價格高低直接關(guān)系到租金成本。租金注意房租高低及付款方式，而押金需對房租行情進行調(diào)研。立地評估：現(xiàn)場實地觀察以了解立地點的優(yōu)劣1、就店本身：租金、改裝成本、租期、續(xù)約、調(diào)價比例、契約議定、屋齡及維修成本、前任租賃者評價、租金成本、續(xù)約租金成本，預(yù)計總租期成本。2、就市場性：是否方便目標(biāo)客層來往，行人流量，是否符合企業(yè)的營業(yè)特色，商圈內(nèi)的客層是否符合目標(biāo)客層，競爭情形，消費行為，商圈穩(wěn)定性，送貨便利性等。辛巴兔品牌童裝平價超市選址規(guī)定：1、500米半徑內(nèi)居民不少于 1萬人，其中200半徑內(nèi)不少于1500戶。2、位于社區(qū)的商業(yè)街道，東西走向街道最好座北朝南，南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角。3、與超市、商廈、飯店、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強的品牌、單店和公共場所相鄰。4、獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于 6米。5、門窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)。6、店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使 (租)用5年。7、可正常供暖、通水、通電、通電話。8、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營面積，可停放5輛車以上，店前或50米內(nèi)可停放6輛以上小汽車。9、店面，店側(cè)及店前