《房地產(chǎn)法》課程講義

第十五章房地產(chǎn)中介服務(wù)制度

第一節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)概述一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念

房地產(chǎn)中介服務(wù)廣義上是指在房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動中起中間媒介和輔助作用的服務(wù)和管理活動。1．房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)生于房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動過程中

2．房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)管理、房地產(chǎn)公證、房地產(chǎn)律師服務(wù)等內(nèi)容

3．房地產(chǎn)中介服務(wù)的作用是促成房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動的順利進(jìn)行

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)的意義首先，房地產(chǎn)中介服務(wù)有助于我國房地產(chǎn)市場的完善。房地產(chǎn)市場是我國社會主義市場體系中的一個重要組成部分。

其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。無序的房地產(chǎn)業(yè)是難以持久、健康發(fā)展的。通過房地產(chǎn)中介服務(wù)和管理，各種房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為更趨于規(guī)范化，當(dāng)事人的合法權(quán)益也可以及時得到保護(hù)。房地產(chǎn)公證、律師服務(wù)的宗旨就在于保障房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動的合法化，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)也可以發(fā)揮行業(yè)自我管理的作用，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的正常秩序。最后，房地產(chǎn)中介服務(wù)是第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，有助于解決就業(yè)問題。房地產(chǎn)價格評估的功能

1．測算現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價值量，為房地產(chǎn)宏觀管理提供科學(xué)依據(jù)；2．為土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價格，如基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、底價；3．確定抵押房地產(chǎn)的價格，作為進(jìn)行房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的依據(jù)；4．確定課稅對象的房地產(chǎn)價值，適應(yīng)房地產(chǎn)稅收需要；5．評定被拆遷的房地產(chǎn)價格，作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)；6．確定爭議房地產(chǎn)價格，作為解決房地產(chǎn)糾紛的依據(jù)；7．確定作為投資資本的房地產(chǎn)價格，作為合資、合作、企業(yè)承包經(jīng)營、企業(yè)兼并等經(jīng)濟(jì)活動的依據(jù)；8．為破產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)提供依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理一、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理的必要性

對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行資格管理，是為了保證房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的基本素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的秩序，有利于提高房地產(chǎn)中介服務(wù)的水平，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的資格管理

房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的人員。房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

三、房地產(chǎn)價格評估人員的資格認(rèn)證

房地產(chǎn)價格評估人員，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的人員。

國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試和注冊辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。五、律師的資格管理

律師執(zhí)業(yè)，應(yīng)當(dāng)取得《法律職業(yè)資格證書》和執(zhí)業(yè)證書。我國實行國家司法考試制度。六、公證證員的資資格管理理符合《公公證暫行行條例》》規(guī)定條條件的，，可以被被任命為為公證員員和助理理公證員員。非公證人人員，不不得從事事房地產(chǎn)產(chǎn)公證業(yè)業(yè)務(wù)。第三節(jié)房房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)管理理一、房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)的設(shè)設(shè)立（一）有有自己的的名稱和和組織機(jī)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)有自自己的名名稱，并并以自己己的名義義從事房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)，享受受權(quán)利，，承擔(dān)義義務(wù)。房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)立立自己的的組織機(jī)機(jī)構(gòu)，如如設(shè)立房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)有限責(zé)責(zé)任公司司，應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有股股東會、、董事會會、監(jiān)事事會等機(jī)機(jī)構(gòu)。（二）有有固定的的服務(wù)場場所服務(wù)場所所是指房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行業(yè)務(wù)務(wù)活動的的所在地地。沒有有固定的的服務(wù)場場所，既既不利于于房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)開展業(yè)業(yè)務(wù)活動動，也不不利于服服務(wù)對象象的監(jiān)督督和房地地產(chǎn)中介介服務(wù)主主管部門門的管理理。（三）有有必要的的財產(chǎn)和和經(jīng)費房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)在在從事業(yè)業(yè)務(wù)活動動時，應(yīng)應(yīng)有其必必要的設(shè)設(shè)施（如如辦公用用房、辦辦公用品品、交通通工具、、專業(yè)設(shè)設(shè)備等））和經(jīng)費費。此外外，房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)的自自有財產(chǎn)產(chǎn)也是其其對外承承擔(dān)民事事責(zé)任的的基礎(chǔ)。。（四）有有足夠數(shù)數(shù)量的專專業(yè)人員員房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)是一種種專業(yè)性性的服務(wù)務(wù)和管理理工作，，沒有相相應(yīng)的專專業(yè)人員員是無法法勝任的的。這些些專業(yè)人人員包括括工程技技術(shù)人員員（建筑筑、土木木工程師師等）、、財務(wù)會會計人員員（會計計師）、、價格評評估人員員（房地地產(chǎn)估價價師）、、經(jīng)濟(jì)管管理人員員（經(jīng)濟(jì)濟(jì)師）等等。（五）法法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他條條件設(shè)立房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)的程程序設(shè)立房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)，除除應(yīng)符合合上述五五項條例例外，還還應(yīng)符合合法定程程序?！丁冻鞘蟹糠康禺a(chǎn)管管理法》》第五十十七條第第二款規(guī)規(guī)定：““設(shè)立房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，，應(yīng)當(dāng)向向工商行行政管理理部門申申請設(shè)立立登記，，領(lǐng)取營營業(yè)執(zhí)照照后，方方可開業(yè)業(yè)?！狈康禺a(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)在在領(lǐng)取營營業(yè)執(zhí)照照后的一一個月內(nèi)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)降怯浻洐C(jī)關(guān)所所在地的的縣級以以上人民民政府房房地產(chǎn)管管理部門門備案。。房地產(chǎn)管管理部門門應(yīng)當(dāng)每每年對房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)的的專業(yè)人人員進(jìn)行行一次檢檢查，并并于每年年年初公公布檢查查合格的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)名單。。檢查不不合格的的，不得得從事房房地產(chǎn)中中介業(yè)務(wù)務(wù)。二、房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)的義義務(wù)1．遵守守有關(guān)的的法律、、法規(guī)和和政策；；2．遵守守自愿、、公平、、誠實信信用的原原則；3．按照照核準(zhǔn)的的業(yè)務(wù)范范圍從事事經(jīng)營活活動；4．按規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取費費用；5．依法法交納稅稅費；6．接受受行業(yè)未取得房房地產(chǎn)中中介資格格擅自從從事房地地產(chǎn)中介介業(yè)務(wù)的的，房地地產(chǎn)管理理部門會會同有關(guān)關(guān)部門，，責(zé)令其其停止房第四節(jié)房房地地產(chǎn)中介介業(yè)務(wù)管管理一、房地地產(chǎn)中介介業(yè)務(wù)管管理一般般要求（一）簽簽訂書面面中介服服務(wù)合同同房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)人員承承辦業(yè)務(wù)務(wù)，由所所在中介介機(jī)構(gòu)統(tǒng)統(tǒng)一受理理并與委委托人簽簽訂書面面中介服服務(wù)合同同。房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括以下內(nèi)內(nèi)容：1．當(dāng)事事人姓名名或者名名稱、住住所；2．中介介服務(wù)項項目的名名稱、內(nèi)內(nèi)容、要要求和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3．合同同履行期期限；4．收費費金額和和支付方方式、時時間；5．違約約責(zé)任和和糾紛解解決方式式；6．當(dāng)事事人約定定的其他他內(nèi)容。。（二）統(tǒng)統(tǒng)一收費費，依法法納稅房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)費用由由房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)統(tǒng)一收收取，房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)收收取費用用應(yīng)當(dāng)開開具發(fā)票票，依法法納稅。。（三）建建立業(yè)務(wù)務(wù)記錄房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)開開展業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)當(dāng)建建立業(yè)務(wù)務(wù)記錄，，設(shè)立業(yè)業(yè)務(wù)臺帳帳。業(yè)務(wù)務(wù)記錄和和業(yè)務(wù)臺臺帳應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明業(yè)業(yè)務(wù)活動動中的收收入、支支出等費費用，以以及省、、自治區(qū)區(qū)人民政政府建設(shè)設(shè)行政主主管部門門和直轄轄市房地地產(chǎn)管理理部門要要求的其其他內(nèi)容容。（四）不不得進(jìn)行行違法違違規(guī)行為為房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)人員在在房地產(chǎn)產(chǎn)中介活活動中不不得有下下列行為為：1．索取取、收受受委托合合同以外外的酬金金或者其其他財物物，或者者利用工工作之便便，牟取取其他不不正當(dāng)?shù)牡睦?；?．允許許他人以以自己的的名義從從事房地地產(chǎn)中介介業(yè)務(wù)；；3．同時時在兩個個或者兩兩個以上上中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)執(zhí)行業(yè)業(yè)務(wù)；4．與一一方當(dāng)事事人串通通損害另另一方當(dāng)當(dāng)事人利利益；5．法律、法法規(guī)禁止的其其他行為。有上述行為之之一的，房地地產(chǎn)管理部門門會同其他有有關(guān)部門對責(zé)責(zé)任者沒收非非法所得，并并可處以罰款款。（五）承擔(dān)損損失賠償責(zé)任任因房地產(chǎn)中介介服務(wù)人員過過失，給當(dāng)事事人造成經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失的，由由所在中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。。所在中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)可以以對有關(guān)人員員追償。二、房地產(chǎn)咨咨詢業(yè)務(wù)管理理房地產(chǎn)咨詢詢，是指為房房地產(chǎn)活動的的參與者收集集、加工整理理、分析市場場信息，為房房地產(chǎn)開發(fā)、、交易出謀劃劃策的行為。。三、房地產(chǎn)價價格評估業(yè)務(wù)務(wù)管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估程程序1．申請估價價2．估價受理理委托的房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估，，委托人應(yīng)與與估價機(jī)構(gòu)簽簽訂房地產(chǎn)估估價委托協(xié)議議書（房地產(chǎn)產(chǎn)估價合同））。3．現(xiàn)場勘估估4．綜合作業(yè)業(yè)承辦人員以《《估價結(jié)果書書》的形式記記述估價成果果?！豆纼r結(jié)結(jié)果書》應(yīng)由由承辦人員簽簽名，由承辦辦估價業(yè)務(wù)的的估價機(jī)構(gòu)簽簽署意見并加加蓋公章后，，書面通知當(dāng)當(dāng)事人。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估方方法收益還原法收益還原法的的基本原理是是：購買一宗宗一定使用年年限（或只有有一定年限的的純收益）的的房地產(chǎn)，則則可期待在市場比較法市場比較法，，是一種將所所評估的房地地產(chǎn)與近期市市場類似房地地產(chǎn)的交易實實例進(jìn)行比較較，測算評估估房地產(chǎn)價格格的方法。成本法成本法，是一一種以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)所花費費的各項費用用之和為主要要依據(jù)，再加加一定的利潤潤和應(yīng)納稅金金來確定房地地產(chǎn)價格的方方法。路線價法路線價法，是是指對面臨特特定街道、接接近性相等的的市街地，設(shè)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度度，求取該深深度上數(shù)塊土土地的平均單單價作為路線線價，然后據(jù)據(jù)此路線價，，配合深度指指數(shù)表和其他他修正率表，，用數(shù)學(xué)方法法算出臨接同同一街道各宗宗土地價格的的一種方法。。四、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)管理理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)應(yīng)當(dāng)合法、公公開地開展服服務(wù)，并依法法納稅。房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與與委托人應(yīng)當(dāng)當(dāng)訂立《房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同同》，明確雙雙方的權(quán)利義義務(wù)關(guān)系。五、房地產(chǎn)律律師業(yè)務(wù)管理理律師事務(wù)所的的主要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)1．接受房地地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)關(guān)、房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)的聘請，擔(dān)擔(dān)任常年法律律顧問，參與與聘請單位的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、管管理、服務(wù)活活動中的法律律決策和內(nèi)部部規(guī)章制度管管理；2．接受房地地產(chǎn)民事案件件當(dāng)事人的委委托，擔(dān)任代代理人參加訴訴訟；3．接受房地地產(chǎn)行政案件件當(dāng)事人的委委托，擔(dān)任代代理人參加訴訴訟；4．接受非非訴訟事件件當(dāng)事人的的委托，提提供法律幫幫助，或者者擔(dān)任代理理人，參加加調(diào)解、仲仲裁活動；；5．解答房房地產(chǎn)法律律咨詢，代代寫房地產(chǎn)產(chǎn)訴訟文書書和其他有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)法律事務(wù)務(wù)的文書；；6．為房地地產(chǎn)開發(fā)項項目提供綜綜合性的法法律服務(wù)。。六、房地產(chǎn)產(chǎn)公證業(yè)務(wù)務(wù)管理公證機(jī)關(guān)的的主要房地地產(chǎn)公證業(yè)業(yè)務(wù)1．國有土土地使用權(quán)權(quán)出讓公證證，包括拍拍賣、招標(biāo)標(biāo)出讓的現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)督公公證和出讓讓合同公證證；2．房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公證證，包括房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目勘察察設(shè)計合同同公證、建建筑安裝工工程承包合合同公證；；3．房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證證，包括房房地產(chǎn)買賣賣合同公證證、房地產(chǎn)產(chǎn)贈與合同同公證（或或贈與書公公證、受贈贈書公證））、房地產(chǎn)產(chǎn)互換合同同公證、商商品房預(yù)售售合同公證證；4．房地產(chǎn)產(chǎn)抵押合同同公證；5．房屋租租賃合同公公證；6．房地產(chǎn)產(chǎn)繼承權(quán)公公證，包括括法定繼承承權(quán)公證、、遺囑公證證、遺囑繼繼承權(quán)公證證、遺贈扶扶養(yǎng)協(xié)議公公證。第十六章物物業(yè)管管理制度第一節(jié)物物業(yè)管理理概述一、物業(yè)概概念物業(yè)是指具具體的有價價土地和已已建成可投投入使用的的各類房屋屋及其附屬屬設(shè)備、配配套設(shè)施以以及相關(guān)場場地。二、物業(yè)管管理概念物業(yè)管理，，是指業(yè)主主通過選聘聘物業(yè)管理理企業(yè)，由由業(yè)主和物物業(yè)管理企企業(yè)按照物物業(yè)服務(wù)合合同約定，，對房屋及及配套的設(shè)設(shè)施設(shè)備和和相關(guān)場地地進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)、、管理，維維護(hù)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生和和秩序的活活動。三、物業(yè)管管理沿革物業(yè)管理起起源于19世紀(jì)60年代的英英國。一位位叫奧克維維婭·希爾爾（OctaviaHill））的女士首先先修建、完完善了其自自有房屋的的配套設(shè)備備設(shè)施，改改善了居住住環(huán)境，然然后制定了了一套行之之有效的管管理辦法，，要求用戶戶嚴(yán)格遵守守，否則收收回房屋。。四、物業(yè)管管理基本原原則（一）理順順體制，統(tǒng)統(tǒng)一管理原原則房地產(chǎn)行政政主管部門門負(fù)責(zé)物業(yè)業(yè)管理的歸歸口管理工工作。其他他相關(guān)管理理部門按職職責(zé)分工，，負(fù)責(zé)監(jiān)督督、指導(dǎo)和和配合本地地段物業(yè)管管理的有關(guān)關(guān)工作，但但不從事具具體的操

物業(yè)管理的一切具體操作由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施。（二）合理分擔(dān)，自求發(fā)展原則

物業(yè)管理的經(jīng)費應(yīng)采取誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān)的原則，實行有償服務(wù)，由物業(yè)主及使用人合理分擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費用。

物業(yè)管理公司還可利用住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)用房、其他公益設(shè)施開展多種經(jīng)營服務(wù)，增加物業(yè)管理收益，提高物業(yè)管理質(zhì)量。（三）雙向選擇，競爭促進(jìn)原則

引進(jìn)競爭機(jī)制發(fā)展物業(yè)管理，就是要發(fā)展和完善物業(yè)管理市場，推行“雙向選擇”。

五、物業(yè)管管理法律制制度國務(wù)院于2003年年6月8日日公布了《《物業(yè)管理理條例》，，規(guī)定自2003年年9月1日日起施行。。第二節(jié)業(yè)業(yè)主及業(yè)業(yè)主大會一、業(yè)主的的權(quán)利義務(wù)務(wù)（一）業(yè)主主的權(quán)利1．按照物物業(yè)服務(wù)合合同的約定定，接受物物業(yè)管理企企業(yè)提供的的服務(wù)；2．提議召召開業(yè)主大大會會議，，并就物業(yè)業(yè)管理的有有關(guān)事項提提出建議；；3．提出制制定和修改改業(yè)主公約約、業(yè)主大大會議事規(guī)規(guī)則的建議議；4．參加業(yè)業(yè)主大會會會議，行使使投票權(quán)；；5．選舉業(yè)業(yè)主委員會會委員，并并享有被選選舉權(quán)；6．監(jiān)督業(yè)業(yè)主委員會會的工作；；7．監(jiān)督物物業(yè)管理企企業(yè)履行物物業(yè)服務(wù)合合同；8．對物業(yè)業(yè)共用部位位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備和和相關(guān)場地地使用情況況享有知情情權(quán)和監(jiān)督督權(quán)；9．監(jiān)督物物業(yè)共用部部位、共用用設(shè)施設(shè)備備專項維修修資金（以以下簡稱專專項維修資資金）的管管理和使用用；10．法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他權(quán)利。（二）業(yè)主主的義務(wù)1．遵守業(yè)業(yè)主公約、、業(yè)主大會會議事規(guī)則則；2．遵守物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)共用部位位和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備的的使用、公公共秩序和和環(huán)境衛(wèi)生生的維護(hù)等等方面的規(guī)規(guī)章制度；；3．執(zhí)行業(yè)業(yè)主大會的的決定和業(yè)業(yè)主大會授授權(quán)業(yè)主委委員會作出出的決定；；4．按照國國家有關(guān)規(guī)規(guī)定交納專專項維修資資金；5．按時交交納物業(yè)服服務(wù)費用；；6．法律、、法規(guī)規(guī)定定的其他義義務(wù)。二、業(yè)主大大會（一）業(yè)主主大會的組組成物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)全體體業(yè)主組成成業(yè)主大會會。業(yè)主大大會應(yīng)當(dāng)代代表和維護(hù)護(hù)物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主在在物業(yè)管理理活動中的的合法權(quán)益益。一個物業(yè)管管理區(qū)域成成立一個業(yè)業(yè)主大會。。物業(yè)管理理區(qū)域的劃劃分應(yīng)當(dāng)考考慮物業(yè)的的共用設(shè)施施設(shè)備、建建筑物規(guī)模模、社區(qū)建建設(shè)等因素素。具體辦辦法由省、、自治區(qū)、、直轄市制制定。（二）業(yè)主主大會的職職責(zé)1．制定、、修改業(yè)主主公約和業(yè)業(yè)主大會議議事規(guī)則；；2．選舉、、更換業(yè)主主委員會委委員，監(jiān)督督業(yè)主委員員會的工作作；3．選聘、、解聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)；4．決定專專項維修資資金使用、、續(xù)籌方案案，并監(jiān)督督實施；5．制定、、修改物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)物業(yè)共共用部位和和共用設(shè)施施設(shè)備的使使用、公共共秩序和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生的的維護(hù)等方方面的規(guī)章章制度；6．法律、、法規(guī)或者者業(yè)主大會會議事規(guī)則則規(guī)定的其其他有關(guān)物物業(yè)管理的的職責(zé)。（三）業(yè)主主大會會議議業(yè)主大會會會議可以采采用集體討討論的形式式，也可以以采用書面面征求意見見的形式；；但應(yīng)當(dāng)有有物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)持持有1／2以上投票票權(quán)的業(yè)主主參加。業(yè)業(yè)主可以委委托代理人人參加業(yè)主主大會會議議。業(yè)主大會作作出決定，，必須經(jīng)與與會業(yè)主所所持投票權(quán)權(quán)1／2以以上通過。。業(yè)主大會會作出制定定和修改業(yè)業(yè)主公約、、業(yè)主大會會議事規(guī)則則，選聘和和解聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)，專項維維修資金使使用和續(xù)籌籌方案的決決定，必須須經(jīng)物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)主主所持投票票權(quán)2／3以上通過過。業(yè)主大會的的決定對物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的全全體業(yè)主具具有約束力力。業(yè)主大會會會議分為定定期會議和和臨時會議議。業(yè)主大大會定期會會議應(yīng)當(dāng)按按照業(yè)主大大會議事規(guī)規(guī)則的規(guī)定定召開。經(jīng)經(jīng)20％以以上的業(yè)主主提議，業(yè)業(yè)主委員會會應(yīng)當(dāng)組織織召開業(yè)主主大會臨時時會議。（四）業(yè)主主委員會業(yè)主委員會會是業(yè)主大大會的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)，履履行下列職職責(zé)：1．召集業(yè)業(yè)主大會會會議，報告告物業(yè)管理理的實施情情況；2．代表業(yè)業(yè)主與業(yè)主主大會選聘聘的物業(yè)管管理企業(yè)簽簽訂物業(yè)服服務(wù)合同；；3．及時了了解業(yè)主、、物業(yè)使用用人的意見見和建議，，監(jiān)督和協(xié)協(xié)助物業(yè)管管理企業(yè)履履行物業(yè)服服務(wù)合同；；4．監(jiān)督業(yè)業(yè)主公約的的實施；5．業(yè)主大大會賦予的的其他職責(zé)責(zé)。第三節(jié)前前期物業(yè)業(yè)管理一、前期物物業(yè)服務(wù)合合同1．在業(yè)主主、業(yè)主大大會選聘物物業(yè)管理企企業(yè)之前，，建設(shè)單位位選聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽訂書面面的前期物物業(yè)服務(wù)合合同。2．國家提提倡建設(shè)單單位按照房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與物業(yè)管管理相分離離的原則，，通過招投投標(biāo)的方式式選聘具有有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)管管理企業(yè)。。住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)單單位，應(yīng)當(dāng)當(dāng)通過招投投標(biāo)的方式式選聘具有有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)管管理企業(yè)；；投標(biāo)人少少于3個或或者住宅規(guī)規(guī)模較小的的，經(jīng)物業(yè)業(yè)所在地的的區(qū)、縣人人民政府房房地產(chǎn)行政政主管部門門批準(zhǔn)，可可以采用協(xié)協(xié)議方式選選聘具有相相應(yīng)資質(zhì)的的物業(yè)管理理企業(yè)。3．建設(shè)單單位與物業(yè)業(yè)買受人簽簽訂的買賣賣合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含前期期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定定的內(nèi)容。。4．前期物物業(yè)服務(wù)合合同可以約約定期限；；但是，期期限未滿、、業(yè)主委員員會與物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂的物物業(yè)服務(wù)合合同生效的的，前期物物業(yè)服務(wù)合合同終止。。二、業(yè)主臨臨時公約1．建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)在在銷售物業(yè)業(yè)之前，制制定業(yè)主臨臨時公約，，對有關(guān)物物業(yè)的使用用、維護(hù)、、管理，業(yè)業(yè)主的共同同利益，業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履履行的義務(wù)務(wù)，違反公公約應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的責(zé)任任等事項依依法作出約約定。建設(shè)設(shè)單位制定定的業(yè)主臨臨時公約，，不得侵害害物業(yè)買受受人的合法法權(quán)益。2．建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)銷售售前將業(yè)主主臨時公約約向物業(yè)買買受人明示示，并予以以說明。物物業(yè)買受人人在與建設(shè)設(shè)單位簽訂訂物業(yè)買賣賣合同時，，應(yīng)當(dāng)對遵遵守業(yè)主臨臨時公約予予以書面承承諾。第四四節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)一、、物物業(yè)業(yè)管管理理資資格格（一一））物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的資資格格從事事物物業(yè)業(yè)管管理理活活動動的的企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具具有有獨獨立立的的法法

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。（二）物業(yè)管理人員的資格

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。二、、物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同1．．業(yè)業(yè)主主委委員員會會應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與與業(yè)業(yè)主主大大會會選選聘聘的的物物業(yè)業(yè)管管理理企企2．物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。3．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4．物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。三、、物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)收收費費1．．物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)收收費費應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵遵循循合合理理、、公公開開以以及及費費用2．業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3．已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。4．物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。5．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第五五節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)的的使使用用與與維維護(hù)護(hù)一、、物物業(yè)業(yè)的的使使用用1．．物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)按按照照規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的公公共共建建筑筑和和共共用用設(shè)設(shè)施施，，不不得得改改變變用用途途。。業(yè)主主依依法法確確需需改改變變公公共共建建筑筑和和共共用用設(shè)設(shè)施施用用途途的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在依依法法辦辦理理有有關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)后后告告知知物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)；；物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)確確需需改改變變公公共共建建筑筑和和共共用用設(shè)設(shè)施施用用途途的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)提提請請業(yè)業(yè)主主大大會會討討論論決決定定同同意意后后，，由由業(yè)業(yè)主主依依法法辦辦理理有有關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)。。2．．業(yè)業(yè)主主、、物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)不不得得擅擅自自占占用用、、挖挖掘掘物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的道道路路、、場場地地，，損損害害業(yè)業(yè)主主的的共共同同利利益益。。因維維修修物物業(yè)業(yè)或或者者公公共共利利益益，，業(yè)業(yè)主主確確需需臨臨時時占占用用、、挖挖掘掘道道路路、、場場地地的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)征征得得業(yè)業(yè)主主委委員員會會和和物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的同同意意；；物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)確確需需臨臨時時占占用用、、挖挖掘掘道道路路、、場場地地的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)征征得得業(yè)業(yè)主主委委員員會會的的同同意意。。業(yè)主、物物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)將臨臨時占用用、挖掘掘的道路路、場地地，在約約定期限限內(nèi)恢復(fù)復(fù)原狀。。二、物業(yè)業(yè)的維護(hù)護(hù)1．供水水、供電電、供氣氣、供熱熱、通訊訊、有線線電視等等單位，，應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)擔(dān)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)相關(guān)關(guān)管線和和設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)的責(zé)任任。上述述單位因因維修、、養(yǎng)護(hù)等等需要，，臨時占占用、挖挖掘道路路、場地地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時時恢復(fù)原原狀。2．業(yè)主主需要裝裝飾裝修修房屋的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)事先告告知物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。物物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)將房房屋裝飾飾裝修中中的禁止止行為和和注意事事項告知知業(yè)主。。3．住宅宅物業(yè)、、住宅小小區(qū)內(nèi)的的非住宅宅物業(yè)或或者與單單幢住宅宅樓結(jié)構(gòu)構(gòu)相連的的非住宅宅物業(yè)的的業(yè)主，，應(yīng)當(dāng)按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定交納納專項維維修資金金。專項項維修資資金屬業(yè)業(yè)主所有有，專項項用于物物業(yè)保修修期滿后后物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維修和更更新、改改造，不不得挪作作他用。4．利用用物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備進(jìn)行行經(jīng)營的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在征得得相關(guān)業(yè)業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會會、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的同同意后，，按照規(guī)規(guī)定辦理理有關(guān)手手續(xù)。業(yè)業(yè)主所得得收益應(yīng)應(yīng)當(dāng)主要要用于補(bǔ)補(bǔ)充專項項維修資資金，也也可以按按照業(yè)主主大會的的決定使使用。5．物業(yè)業(yè)存在安安全隱患患，危及及公共利利益及他他人合法法權(quán)益時時，責(zé)任任人應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)，有關(guān)關(guān)業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予予配合。。責(zé)任人人不履行行維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)義務(wù)務(wù)的，經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會同意意，可以以由物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)維修修養(yǎng)護(hù)，，費用由由責(zé)任人人承擔(dān)。第六節(jié)法法律責(zé)責(zé)任一、行政政責(zé)任1．違反反本條例例的規(guī)定定，住宅宅物業(yè)的的建設(shè)單單位未通通過招投投標(biāo)的方方式選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)或者未未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)，擅自自采用協(xié)協(xié)議方式式選聘物物業(yè)管理理企業(yè)的的，由縣縣級以上上地方人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門責(zé)令限限期改正正，給予予警告，，可以并并處10萬元以以下的罰罰款。2．違反反本條例例的規(guī)定定，建設(shè)設(shè)單位擅擅自處分分屬于業(yè)業(yè)主的物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的所有有權(quán)或者者使用權(quán)權(quán)的，由由縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門處5萬元以以上20萬元以以下的罰罰款。3．違反反本條例例的規(guī)定定，不移移交有關(guān)關(guān)資料的的，由縣縣級以上上地方人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門責(zé)令限限期改正正；逾期期仍不移移交有關(guān)關(guān)資料的的，對建建設(shè)單位位、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)予以以通報，，處1萬萬元以上上10萬萬元以下下的罰款款。4．違反反本條例例的規(guī)定定，未取取得資質(zhì)質(zhì)證書從從事物業(yè)業(yè)管理的的，由縣縣級以上上地方人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門沒收違違法所得得，并處處5萬元元以上20萬元元以下的的罰款。。以欺騙騙手段取取得資質(zhì)質(zhì)證書的的，依照照本條第第一款規(guī)規(guī)定處罰罰，并由由頒發(fā)資資質(zhì)證書書的部門門吊銷資資質(zhì)證書書。5．違反反本條例例的規(guī)定定，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)聘用用未取得得物業(yè)管管理職業(yè)業(yè)資格證證書的人人員從事事物業(yè)管管理活動動的，由由縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門責(zé)令令停止違違法行為為，處5萬元以以上20萬元以以下的罰罰款。6．違反反本條例例的規(guī)定定，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)將一一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的全部物物業(yè)管理理一并委委托給他他人的，，由縣級級以上地地方人民民政府房房地產(chǎn)行行政主管管部門責(zé)責(zé)令限期期改正，，處委托托合同價價款30％以上上50％％以下的的罰款；；情節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重的，，由頒發(fā)發(fā)資質(zhì)證證書的部部門吊銷銷資質(zhì)證證書。委委托所得得收益，，用于物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，剩剩余部分分按照業(yè)業(yè)主大會會的決定定使用。。7．違反反本條例例的規(guī)定定，挪用用專項維維修資金金的，由由縣級以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門追回回挪用的的專項維維修資金金，給予予警告，，沒收違違法所得得，可以以并處挪挪用數(shù)額額2倍以以下的罰罰款；物物業(yè)管理理企業(yè)挪挪用專項項維修資資金，情情節(jié)嚴(yán)重重的，并并由頒發(fā)發(fā)資質(zhì)證證書的部部門吊銷銷資質(zhì)證證書；構(gòu)構(gòu)成犯罪罪的，依依法追究究直接負(fù)負(fù)責(zé)的主主管人員員和其他他直接責(zé)責(zé)任人員員的刑事事責(zé)任。。8．違違反本本條例例的規(guī)規(guī)定，，建設(shè)設(shè)單位位在物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)不按按照規(guī)規(guī)定配配置必必要的的物業(yè)業(yè)管理理用房房的，，由縣縣級以以上地地方人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門責(zé)令令限期期改正正，給給予警警告，，沒收收違法法所得得，并并處10萬萬元以以上50萬萬元以以下的的罰款款。9．違違反本本條例例的規(guī)規(guī)定，，未經(jīng)經(jīng)業(yè)主主大會會同意意，物物業(yè)管管理企企業(yè)擅擅自改改變物物業(yè)管管理用用房的的用途途的，，由縣縣級以以上地地方人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門責(zé)令令限期期改正正，給給予警警告，，并處處1萬萬元以以上10萬萬元以以下的的罰款款；有有收益益的，，所得得收益益用于于物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)物物業(yè)共共用部部位、、共用用設(shè)施施設(shè)備備的維維修、、養(yǎng)護(hù)護(hù)，剩剩余部部分按按照業(yè)業(yè)主大大會的的決定定使用用。10．．違反反本條條例的的規(guī)定定，有有下列列行為為之一一的，，由縣縣級以以上地地方人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門責(zé)令令限期期改正正，給給予警警告，，并按按照本本條第第二款款的規(guī)規(guī)定處處以罰罰款；；所得得收益益，用用于物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)業(yè)共用用部位位、共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的的維修修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，，剩余余部分分按照照業(yè)主主大會會的決決定使使用：：（一一）擅擅自改改變物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)按照照規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)的公公共建建筑和和共用用設(shè)施施用途途的；；（二二）擅擅自占占用、、挖掘掘物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)道道路、、場地地，損損害業(yè)業(yè)主共共同利利益的的；（（三））擅自自利用用物業(yè)業(yè)共用用部位位、共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備進(jìn)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營的的。個個人有有前款款規(guī)定定行為為之一一的，，處1000元元以上上1萬萬元以以下的的罰款款；單單位有有前款款規(guī)定定行為為之一一的，，處5萬元元以上上20萬元元以下下的罰罰款。。二、民民事責(zé)責(zé)任1．違違反本本條例例的規(guī)規(guī)定，，建設(shè)設(shè)單位位擅自自處分分屬于于業(yè)主主的物物業(yè)共共用部部位、、共用用設(shè)施施設(shè)備備的所所有權(quán)權(quán)或者者使用用權(quán)，，給業(yè)業(yè)主造造成損損失的的，依依法承承擔(dān)賠賠償責(zé)責(zé)任。。2．違違反本本條例例的規(guī)規(guī)定，，未取取得資資質(zhì)證證書從從事物物業(yè)管管理，，給業(yè)業(yè)主造造成損損失的的，依依法承承擔(dān)賠賠償責(zé)責(zé)任。。3．違違反本本條例例的規(guī)規(guī)定，，物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)聘用用未取取得物物業(yè)管管理職職業(yè)資資格證證書的的人員員從事事物業(yè)業(yè)管理理活動動，給給業(yè)主主造成成損失失的，，依法法承擔(dān)擔(dān)賠償償責(zé)任任。4．違違反本本條例例的規(guī)規(guī)定，，物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)將一一個物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全全部物物業(yè)管管理一一并委委托給給他人人，給給業(yè)主主造成成損失失的，，依法法承擔(dān)擔(dān)賠償償責(zé)任任。5．違違反物物業(yè)服服務(wù)合合同約約定，，業(yè)主主逾期期不交交納物物業(yè)服服務(wù)費費用的的，業(yè)業(yè)主委委員會會應(yīng)當(dāng)當(dāng)督促促其限限期交交納；；逾期期仍不不交納納的，，物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)可以以向人人民法法院起起訴。。三、刑刑事責(zé)責(zé)任1．業(yè)業(yè)主以以業(yè)主主大會會或者者業(yè)主主委員員會的的名義義，從從事違違反法法律、、法規(guī)規(guī)的活活動，，構(gòu)成成犯罪罪的，，依法法追究究刑事事責(zé)任任；尚尚不構(gòu)構(gòu)成犯犯罪的的，依依法給給予治治安管管理處處罰。。2．違反本本條例的規(guī)規(guī)定，國務(wù)務(wù)院建設(shè)行行政主管部部門、縣級級以上地方方人民政府府房地產(chǎn)行行政主管部部門或者其其他有關(guān)行行政管理部部門的工作作人員利用用職務(wù)上的的便利，收收受他人財財物或者其其他好處，，不依法履履行監(jiān)督管管理職責(zé)，，或者發(fā)現(xiàn)現(xiàn)違法行為為不予查處處，構(gòu)成犯犯罪的，依依法追究刑刑事責(zé)任；；尚不構(gòu)成成犯罪的，，依法給予予行政處分分。第十七章落落實房地地產(chǎn)政策第一節(jié)落落實土改改房地產(chǎn)政政策一、政策法法律依據(jù)（一）《中中華人民共共和國土地地改革法》》（二）《土土地改革法法實施辦法法的若干規(guī)規(guī)定》二、具體處處理（一）處理理土改遺留留房產(chǎn)糾紛紛應(yīng)堅持一一般以土改改確權(quán)為準(zhǔn)準(zhǔn)的原則。。（二）根據(jù)據(jù)土改政策策規(guī)定，一一戶不能在在兩地參加加土改，不不能在兩地地都得到土土地房產(chǎn)，，更不允許許賣掉甲地地分得的一一份土地房房產(chǎn)后再到到乙地去分分得第二份份土改果實實。（三）土改改確權(quán)一般般以登記為為準(zhǔn)，因此此一般應(yīng)確確認(rèn)土改時時頒發(fā)的土土地房產(chǎn)所所有證有效效。（四）土改改前已分家家析產(chǎn)的房房屋，土改改時分別確確權(quán)領(lǐng)取了了土地房產(chǎn)產(chǎn)所有證，，土改后家家庭內(nèi)又立立“分書””重新分割割，當(dāng)時均均無異議，，且按重新新分割后的的房屋管理理使用多年年的，現(xiàn)在在一方又以以土地房產(chǎn)產(chǎn)所有證為為據(jù)主張重重新分割產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，不不予支持。。第二節(jié)落落實代管管房地產(chǎn)政政策一、政策法法律依據(jù)（一）《修修正中南區(qū)區(qū)關(guān)于城市市房產(chǎn)權(quán)的的幾項原則則決定》（二）《關(guān)關(guān)于對國民民黨軍政人人員出走棄棄留的代管管房產(chǎn)的處處理意見》》（1983年）二、具體處處理（一）審理理房屋代管管糾紛案件件的原則。。審理房屋屋代管糾紛紛案件應(yīng)遵遵循的原則則是：既要要考慮歷史史情況、尊尊重歷史事事實，保持持政策連續(xù)續(xù)性；又要要強(qiáng)調(diào)保護(hù)護(hù)代管房屋屋產(chǎn)權(quán)人的的合法權(quán)益益，便于住住房的管理理和使用，，充分發(fā)揮揮代管房屋屋的效益、、作用，有有利于住房房秩序的穩(wěn)穩(wěn)定，有利利于祖國和和平統(tǒng)一大大業(yè)和安定定團(tuán)結(jié)，從從現(xiàn)實出發(fā)發(fā)，區(qū)別情情況，妥善善處理。（二）應(yīng)注注意國家代代管與委托托代管的異異同。國家家代管和委委托代管雖雖然都具有有代管的某某些法律特特征，但兩兩者之間有有較大的差差別：（1）代管的的發(fā)生根據(jù)據(jù)不同；（（2）代管管的房屋情情況不同；；（3）代代管的法律律后果不同同。（三）應(yīng)慎慎重處理原原去臺人員員的代管房房產(chǎn)。（四）合理理處理代管管房產(chǎn)糾紛紛中的補(bǔ)償償問題。第三節(jié)落落實公私私合營和私私房改造政政策一、政策法法律依據(jù)（一）《關(guān)關(guān)于全面改改造城市私私營商業(yè)的的初步規(guī)劃劃的報告》》（二）《關(guān)關(guān)于對私營營工商業(yè)、、手工業(yè)、、私營運輸輸業(yè)的社會會主義改造造若干問題題的指示》》（三）《關(guān)關(guān)于目前城城市私有房房產(chǎn)基本情情況及進(jìn)行行社會主義義改造的意意見》（四）《關(guān)關(guān)于私有出出租房屋社社會主義改改造問題的的報告》（（1964年）（五）《關(guān)關(guān)于私房改改造后留給給房主的自自住房產(chǎn)權(quán)權(quán)歸誰所有有問題的批批復(fù)》二、具體處處理（一）公私私合營遺留留房產(chǎn)問題題的具體處處理處理公私合合營遺留房房產(chǎn)糾紛的的一般原則則是：公私私合營入股股的房屋已已屬國家所所有，原則則上不應(yīng)退退還給本人人。（二）私房房改造遺留留房產(chǎn)問題題的具體處處理應(yīng)堅持維護(hù)護(hù)和鞏固城城市私房改改造成果的的原則。凡凡是符合私私房社會主主義改造規(guī)規(guī)定的城市市私有房屋屋，已由國國家經(jīng)租的的，其產(chǎn)權(quán)權(quán)已歸國家家所有，由由房管部門門統(tǒng)一經(jīng)營營管理。應(yīng)堅持實事事求是的原原則，妥善善處理私改改遺留的房房產(chǎn)糾紛，，實行改對對的不動，，但對當(dāng)時時予以改造造確有不當(dāng)當(dāng)，或由人人民法院作作了錯誤處處理的，應(yīng)應(yīng)依不同程程序予以糾糾正。第四節(jié)落落實“文文革”房地地產(chǎn)政策一、政策法法律依據(jù)（一）《關(guān)于于處理機(jī)關(guān)部部隊擠占私房房進(jìn)一步落實實私房政策的的通知》（二）《關(guān)于于文化大革命命期間錯接、、錯管城鎮(zhèn)私私房處理意見見的報告》二、具體處理理（一）堅持保保護(hù)私房主合合法權(quán)益的原原則“文革”期間擠擠占、沒收的的私人房屋，，應(yīng)根據(jù)憲法法規(guī)定，一律律確認(rèn)私人房房主的所有權(quán)權(quán)，把房屋歸歸還給原房主主。（二）堅持““誰占用誰騰騰退的原則””（三）采取多多種辦法妥善善解決第五節(jié)落落實宗教房地地產(chǎn)政策一、政策法律律依據(jù)（一）《關(guān)關(guān)于漢民族中中佛教問題的的指示》（二）《關(guān)關(guān)于漢族地區(qū)區(qū)佛教道教寺寺觀管理試行行辦法》（三）《關(guān)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋屋所有權(quán)登記記中幾個涉及及政策性問題題的原則意見見》二、具體處理理（一）重視處處理宗教房地地產(chǎn)案件在政政治和民族關(guān)關(guān)系上的意義義（二）應(yīng)堅持持貫徹黨和國國家的宗教信信仰自由政策策，依法保護(hù)護(hù)宗教團(tuán)體的的房屋產(chǎn)權(quán)和和合法的土地地使用權(quán)（三）在審理理宗教房地產(chǎn)產(chǎn)案件的實踐踐中應(yīng)注意保保護(hù)歷史文物物第六節(jié)落落實華僑房地地產(chǎn)政策一、政策法律律依據(jù)（一）《關(guān)于于落實“文革革”期間被擠擠占的華僑私私房政策的若若干規(guī)定（二）《關(guān)于于加快落實華華僑私房政策策的意見》（三）《中華華人民共和國國歸僑僑眷權(quán)權(quán)益保護(hù)法》》二、具體處理理（一）堅持保保護(hù)華僑私有有房屋的所有有權(quán)原則（二）認(rèn)識落落實華僑私房房政策的重大大意義，采取取堅決措施妥妥善處理第十八章城城鎮(zhèn)住房制度度改革第一節(jié)城城鎮(zhèn)住房制度度改革概述一、房改的進(jìn)進(jìn)程與重要政政策文件1987年7月、1987年10月、1988年1月，，國務(wù)院先后后批復(fù)同意煙煙臺、蚌埠、、唐山的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改改革試行方案案。1988年2月25日日，國務(wù)院印印發(fā)了國務(wù)院院住房制度改改革領(lǐng)導(dǎo)小組組《關(guān)于在全全國城鎮(zhèn)分期期分批推行住住房制度改革革的實施方案案》。1991年6月7日，，國務(wù)院發(fā)出出《關(guān)于繼續(xù)續(xù)積極穩(wěn)妥地地進(jìn)行城鎮(zhèn)住住房制度改革革的通知》。。1991年10月17日，國務(wù)院院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)國務(wù)院住房房制度改革領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)關(guān)于全面推進(jìn)進(jìn)城鎮(zhèn)住房制制度改革的意意見》。1994年7月18日日，國務(wù)院發(fā)發(fā)布了《關(guān)于于深化城鎮(zhèn)住住房制度改革革的決定》。。1998年7月3日，，國務(wù)院發(fā)出出《關(guān)于進(jìn)一一步深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改改革，加快住住房建設(shè)的通通知》。二、房改的制制度化（一）住房公公積金制度。?！蹲》抗e積金管理條例例》（國務(wù)院院1999年年4月3日發(fā)發(fā)布，2002年3月24日修訂））。（二）住房貸貸款制度。中中國人民銀行行先后發(fā)布的的《個人住房房貸款管理辦辦法》（1998年5月月9日）和《《經(jīng)濟(jì)適用住住房開發(fā)貸款款管理暫行規(guī)規(guī)定》（1999年4月月6日）。（三）廉租住住房制度。建建設(shè)部于1999年4月月22日發(fā)布布了《城鎮(zhèn)廉廉租住房管理理辦法》。（四）經(jīng)濟(jì)適適用住房制度度。建設(shè)部、、國務(wù)院房改改領(lǐng)導(dǎo)小組、、財政部于1994年12月15日日發(fā)布了《城城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用用住房建設(shè)管管理辦法》。《住宅保障法法》的初步構(gòu)構(gòu)想《住宅保障法》》的性質(zhì)是社社會保障法，，其立法宗旨旨是確保城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民（隨著著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展擴(kuò)展到農(nóng)農(nóng)村居民）的的基本居住條條件，奠定城城鎮(zhèn)住房制度度的法律基礎(chǔ)礎(chǔ)。該法應(yīng)當(dāng)規(guī)定定城鎮(zhèn)居民的的居住權(quán)利，，政府、單位位和職工個人人的在保障居居民居住條件件方面的共同同義務(wù)，住房房保障的管理理體制，以及及符合社會主主義市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制和社會會保障原則要要求的住房貨貨幣化分配制制度、住房公公積金制度、、住房建設(shè)投投資制度、住住房金融制度度、經(jīng)濟(jì)適用用住房建設(shè)制制度、住房供供應(yīng)制度、物物業(yè)管理制度度等具體制度度。第二節(jié)推推行住房公積積金制度一、住住房公公積金金概念念住房公公積金金，是是指國國家機(jī)機(jī)關(guān)、、國有有企業(yè)業(yè)、城城鎮(zhèn)集集體企企業(yè)、、外商商投資資企業(yè)業(yè)、城城鎮(zhèn)私私營企企業(yè)及及其他他城鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)事業(yè)業(yè)單位位、民民辦非非企業(yè)業(yè)單位位、社社會團(tuán)團(tuán)體及及其在在職職職工繳繳存的的長期期住房房儲金金。職工個個人繳繳存的的住房房公積積金和和職工工所在在單位位為職職工繳繳存的的住房房公積積金，，屬于于職工工個人人所有有。二、管管理原原則住房公公積金金的管管理實實行住住房公公積金金管理理委員員會決決策、、住房房公積積金管管理中中心運運作、、銀行行專戶戶存儲儲、財財政監(jiān)監(jiān)督的的原則則。三、機(jī)機(jī)構(gòu)及及其職職責(zé)1．住住房公公積金金管理理委員員會住房公公積金金管理理委員員會是是住房房公積積金管管理的的決策策機(jī)構(gòu)構(gòu)，在在直轄轄市和和省、、自治治區(qū)人人民政政府所所在地地以及及其他他設(shè)區(qū)區(qū)的市市設(shè)立立。2．住住房公公積金金管理理中心心住房公公積金金管理理中心心是住住房公公積金金的運運作機(jī)機(jī)構(gòu)，，是直直屬城城市人人民政政府的的不以以營利利為目目的的的獨立立的事事業(yè)單單位。。住房公公積金金管理理中心心應(yīng)當(dāng)當(dāng)委托托受委委托銀銀行辦辦理住住房公公積金金貸款款、結(jié)結(jié)算等等金融融業(yè)務(wù)務(wù)和住住房公公積金金帳戶戶的設(shè)設(shè)立、、繳存存、歸歸還等等手續(xù)續(xù)，并并與受受委托托銀行行簽訂訂委托托合同同。四、繳繳存五、提提取和和使用用第三節(jié)節(jié)改改革革住房房租金金制度度一、積積極推推進(jìn)租租金改改革二、建建立城城鎮(zhèn)廉廉租住住房制制度所謂城城鎮(zhèn)廉廉租住住房，，是指指政府府和單單位在在住房房領(lǐng)域域?qū)嵤┦┥鐣Ｕ险瞎δ苣埽蛳蚓哂杏谐擎?zhèn)鎮(zhèn)常住住居民民戶口口的最最低收收入家家庭提提供的的租金金相對對低廉廉的普普通住住宅。。（一））廉租租住房房的來來源（二））承租租廉租租住房房的申申請、、審批批申請人人持最最低收收入家家庭證證明、、住房房情況況證明明以及及規(guī)定定的其其他證證明文文件，，向市市、縣縣人民民政府府房地地產(chǎn)行行政主主管部部門提提出承承租廉廉租住住房的的申請請。房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門對申申請人人的證證明文文件進(jìn)進(jìn)行審審核，，并在在適當(dāng)當(dāng)?shù)姆斗秶鷥?nèi)內(nèi)公告告，無無異議議的，，予以以登記記。已已登記記者按按照住住房困困難程程度和和登記記順序序等條條件，，經(jīng)綜綜合平平衡后后輪候候配租租。第四節(jié)節(jié)出出售售公有有住房房一、出出售公公有住住房的的意義義二、售售房價價格及及產(chǎn)權(quán)權(quán)性質(zhì)質(zhì)向高收收入職職工家家庭出出售公公有住住房實實行市市場價價，向向中低低收入入職工工家庭庭出售售公有有住房房實行行成本本價或或標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價。。1．職職工以以市場場價購購買的的住房房，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸歸個人人所有有，可可以依依法進(jìn)進(jìn)入市市場，，按規(guī)規(guī)定交交納有有關(guān)稅稅費后后，收收入歸歸個人人所有有。2．職職工以以成本本價購購買的的住房房，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸歸個人人所有有，一一般住住用5年后后可以以依法法進(jìn)入入市場場，在在補(bǔ)交交土地地使用用權(quán)出出讓金金或所所含土土地收收益和和按規(guī)規(guī)定交交納有有關(guān)稅稅費后后，收收入歸歸個人人所有有。3．職職工以以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價購購買的的住房房，擁擁有部部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，即占占有權(quán)權(quán)、使使用權(quán)權(quán)、有有限的的收益益權(quán)和和處分分權(quán)，，可以以繼承承。第五節(jié)節(jié)建建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房一、建建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房的的目的的經(jīng)濟(jì)適適用住住房是是指以以中低低收入入家庭庭住房房困難難戶為為供應(yīng)應(yīng)對象象，并并按國國家住住宅建建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（（不含含別墅墅、高高級公公寓、、外銷銷住宅宅）建建設(shè)的的普通通住宅宅。建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房的的目的的，是是為了了建立立適應(yīng)應(yīng)社會會主義義市場場經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制制和我我國國國情的的住房房供應(yīng)應(yīng)體系系，加加快住住房建建設(shè)，，促使使住宅宅業(yè)成成為新新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長點點，不不斷滿滿足中中低收收入家家庭日日益增增長的的住房房需求求。國國務(wù)院院及各各部委委多次次發(fā)文文，要要求各各地大大力發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房。。二、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房的的開發(fā)發(fā)1．資資金籌籌集。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房的建建設(shè)資資金通通過以以下途途徑籌籌集：：地方方政府府用于于住宅宅建設(shè)設(shè)的資資金；；政策策性貸貸款；；其他他資金金。2．建建設(shè)計計劃。。3．扶扶持政政策。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房建設(shè)設(shè)用地地應(yīng)在在建設(shè)設(shè)用地地年度度計劃劃中統(tǒng)統(tǒng)籌安安排，，并采采取行行政劃劃撥方方式供供應(yīng)。。地方方人民民政府府要在在計劃劃、規(guī)規(guī)劃、、拆遷遷、稅稅費等等方面面指定定政策策措施施，予予以扶扶持。。三、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房的的銷售售1．銷銷售價價格。。新建建的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房價價格應(yīng)應(yīng)當(dāng)包包括以以下8項因因素：：建設(shè)設(shè)用地地的征征地和和拆遷遷補(bǔ)償償、安安置費費；勘勘察設(shè)設(shè)計和和前期期工程程費；；建安安工程程費；；住宅宅小區(qū)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費（（含小小區(qū)級級非營營業(yè)性性配套套公建建費））；以以上4項之之和為為基數(shù)數(shù)的1-3%的的管理理費；；貸款款利息息；稅稅金；；3%以下下的利利潤。。2．申申請、、審批批。中中低收收入家家庭購購買新新建的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房實行行申請請、審審批制制度。。第六六節(jié)節(jié)發(fā)發(fā)展展住住房房金金融融一、、發(fā)發(fā)展展住住房房金金融融的的意意義義發(fā)展展住住房房金金融融，，一一方方面面是是為為城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住住房房制制度度改改革革提提供供金金融融支支持持，，促促進(jìn)進(jìn)住住房房建建設(shè)設(shè)需需要要大大量量資資金金，，多多層層次次住住房房供供應(yīng)應(yīng)體體系系的的形形成成；；另另一一方方面面是是為為了了金金融融業(yè)業(yè)自自身身的的發(fā)發(fā)展展，，因因為為包包括括住住宅宅業(yè)業(yè)在在內(nèi)內(nèi)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)是是我我國國國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的新新的的增增長長點點，，也也應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)成成為為金金融融業(yè)業(yè)的的新新的的增增長長點點。。二、、個個人人住住房房貸貸款款個人人住住房房貸貸款款，，是是指指貸貸款款人人向向借借款款人人發(fā)發(fā)放放的的用用于于購購買買自自用用普普通通住住房房的的貸貸款款。。三、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房開開發(fā)發(fā)貸貸款款經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房開開發(fā)發(fā)貸貸款款，，是是指指貸貸款款人人用用信信貸貸資資金金向向借借款款人人發(fā)發(fā)放放的的用用于于支支持持經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的貸貸款款。。第七七節(jié)節(jié)培培育育和和規(guī)規(guī)范范住住房房交交易易市市場場一、、一一般般規(guī)規(guī)定定國務(wù)務(wù)院院及及各各部部委委的的有有關(guān)關(guān)房房改改文文件件要要求求培培育育住住房房交交易易市市場場，，并并規(guī)規(guī)范范住住房房交交易易行行為為。。二、、已已購購公公有有住住房房和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房上上市市出出售售管管理理第八八節(jié)節(jié)加加強(qiáng)強(qiáng)住住房房物物業(yè)業(yè)管管理理一、、住住房房物物業(yè)業(yè)管管理理改改革革的的目目標(biāo)標(biāo)住房房物物業(yè)業(yè)管管理理改改