內(nèi)蒙國(guó)際中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告

固陽(yáng)廣眾國(guó)際中心

項(xiàng)目前期定位報(bào)告2012.03報(bào)告提綱二．宏觀環(huán)境一．項(xiàng)目屬性解讀三．項(xiàng)目診斷五．寫(xiě)字樓/公寓/LOFT部分四．商業(yè)分析六．營(yíng)銷(xiāo)建議報(bào)告說(shuō)明：本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)固陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，深入解析固陽(yáng)商品住宅及寫(xiě)字樓、商業(yè)的市場(chǎng)特征、客戶特點(diǎn)，并為項(xiàng)目提供合理的產(chǎn)品建議。報(bào)告提綱及報(bào)告說(shuō)明一.項(xiàng)目屬性解讀目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)交通區(qū)位地塊屬性周邊配套項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—19萬(wàn)㎡大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、辦公、商業(yè)三大組團(tuán)，考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡高層建筑面積68013㎡多層建筑面積22050㎡底商建筑面積51055㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫(xiě)字樓及公寓總建面45301㎡（地上）項(xiàng)目屬性解讀一.商品住宅及底商購(gòu)物中心寫(xiě)字樓公寓商業(yè)及寫(xiě)字樓商業(yè)酒店項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)縣核心位置，屬黃金地段，交通便利項(xiàng)目屬性解讀一.舊區(qū)固陽(yáng)老城區(qū)本案包頭白云鄂博固陽(yáng)固陽(yáng)新城區(qū)項(xiàng)目位于固陽(yáng)縣區(qū)，地處城市主干道阿拉塔大街和新建路交匯處，是連接舊城區(qū)和新城區(qū)的橋梁，駕車(chē)6分鐘即達(dá)縣政府，是固陽(yáng)縣核心商務(wù)區(qū)域，同時(shí)也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展要地。地理位置距離地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：0公里距離汽車(chē)站：2.5公里交通樞紐城市主干道：阿拉塔大街（接駁包白線貫通全縣）、新建路等配套學(xué)校:固陽(yáng)二中、小鴻雁雙語(yǔ)幼兒園、新城小學(xué)、縣黨委等醫(yī)院:包頭市中心醫(yī)院固陽(yáng)分院、中蒙醫(yī)院等項(xiàng)目屬性解讀——地塊性質(zhì)綜合用地，地形方正，原縣政府和公務(wù)員小區(qū)，屬于高素質(zhì)人群聚集區(qū)域地塊位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：項(xiàng)目處于固陽(yáng)商務(wù)區(qū)核心位置，緊鄰兩條城市主干道，獨(dú)享縣中心廣場(chǎng)，比肩廣眾假日酒店，利于塑造高端形象，地塊周邊住宅項(xiàng)目多為6層住宅房，為公務(wù)員居住區(qū)，人口素質(zhì)較高。不利因素：附近高端商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢，辦公項(xiàng)目去化緩慢。項(xiàng)目屬性解讀一.原行政辦公區(qū)宗地廣眾購(gòu)物中心（商圈之二居住區(qū)、商業(yè)底商居住區(qū)、商業(yè)底商居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)縣中心廣場(chǎng)廣場(chǎng)天和商廈（商圈之一）項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)作為“包頭城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)圈”重心之一,具備很強(qiáng)的輻射力，為項(xiàng)目塑造高起點(diǎn)、廣泛引入客群奠定基礎(chǔ)固陽(yáng)是包頭市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，固陽(yáng)縣是包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的重心之一，本案位置為“重心的重心”根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈將形成以固陽(yáng)縣為中心的城市群，按照“兩軸—多點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)推動(dòng)沿S211和包白交通干線兩條軸線的工業(yè)園區(qū)和資源富集地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展

。

項(xiàng)目屬性解讀一.包頭白云鄂博固陽(yáng)黃河發(fā)展軸呼包沿線發(fā)展軸主要鐵、石礦分布7項(xiàng)目界定：具有較強(qiáng)輻射力三線，是縣城核心區(qū)域大規(guī)模綜合體項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市核心區(qū)域城市發(fā)展方向，商務(wù)商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域交通組織便利臨一條城市主干道，昭示性強(qiáng)環(huán)境生活設(shè)施完善周邊擁有完善的生活配套輻射力呼包鄂重心較強(qiáng)的輻射力對(duì)客群引入有推動(dòng)作用項(xiàng)目大規(guī)模建面91113平方米低容積率容積率2.27項(xiàng)目屬性解讀一.本報(bào)告要了解的關(guān)鍵問(wèn)題固陽(yáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？問(wèn)題一固陽(yáng)商辦市場(chǎng)研究？重點(diǎn)商圈調(diào)研？目標(biāo)客群尋？商辦產(chǎn)品建議？問(wèn)題三固陽(yáng)目前在售項(xiàng)目總體及各戶型段供應(yīng)量、成交量、價(jià)格分析？固陽(yáng)客群研究？本項(xiàng)目產(chǎn)品建議？問(wèn)題二二.宏觀環(huán)境固陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析市場(chǎng)需求量分固陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)呈二、、一、三形形態(tài)，第二二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，城城市規(guī)劃依依據(jù)產(chǎn)業(yè)布布局，形成成單核心狀狀態(tài)，商務(wù)務(wù)商業(yè)資源源集中于老城區(qū)2007年，固陽(yáng)縣完成成生產(chǎn)總值值46.5億元，同比比增長(zhǎng)18%；工業(yè)增加加值完成19.5億元，同比比增長(zhǎng)25.7%；財(cái)政收入入完成5.5億元，同比比增長(zhǎng)25.24%；固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完成成43.8億元，同比比增長(zhǎng)29.1%;社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額完成7.1億元，同比比增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入12006元，同比增增長(zhǎng)20%；農(nóng)牧民人人均純收入入4739元，同比增增長(zhǎng)15.4%。區(qū)域產(chǎn)業(yè)特特征鮮明：：全縣第三三產(chǎn)業(yè)滯后后消極、第第二產(chǎn)業(yè)基基地格局，，分布于固固陽(yáng)外圍；；中部以舊區(qū)區(qū)是全縣行行政與商務(wù)務(wù)中心。二.宏觀環(huán)境鐵礦工業(yè)園區(qū)石礦工業(yè)園區(qū)縣行政與商務(wù)中心農(nóng)業(yè)綠色園園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局及及城市格局局決定了固固陽(yáng)75%的常住人口口分布在市市縣區(qū)內(nèi)，，主要集中中于舊區(qū)和和新區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升升級(jí)促進(jìn)高高素質(zhì)人口口導(dǎo)入；資資源型企業(yè)業(yè)、公務(wù)員員、員工收收入水平良良好11年末，包頭頭市全市常常住人口21.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人人口占5.1萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口占占16.2萬(wàn)人；近年新興消消費(fèi)人群主主要由當(dāng)?shù)氐厮綘I(yíng)業(yè)主主、公務(wù)員員、鋼鐵、、煤化工等等工業(yè)企業(yè)業(yè)員工、科科研骨干及及構(gòu)成。本本案主要除除當(dāng)?shù)乜腿喝和?，需擴(kuò)擴(kuò)容吸納外外源客群。。二.宏觀環(huán)境核心商務(wù)區(qū)區(qū)人均年收入入3-5萬(wàn)居住區(qū)鋼鐵、礦石石煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基基地高層領(lǐng)導(dǎo)人人均年收入5-10萬(wàn)鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基基地普通工人人人均年收入4-5萬(wàn)居住區(qū)農(nóng)牧業(yè)業(yè)人均年收人人口約2-3萬(wàn)居住區(qū)作為城鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的組組成城市，，固陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)。其經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量在包包頭市內(nèi)排排名第一，，是包頭城鎮(zhèn)的中心發(fā)展區(qū)域，具備一定定的輻射力力，礦產(chǎn)資資源豐富及及土特產(chǎn)貿(mào)貿(mào)易發(fā)達(dá)，，出現(xiàn)了私私營(yíng)礦主和和企業(yè)主的的頂級(jí)財(cái)富富階層包頭、白云云鄂博與固固陽(yáng)距離較較近，由于于礦產(chǎn)資源源的致富之之路，吸引引了周邊很很多投資者者，使得得礦主這一財(cái)富階階層大量在固陽(yáng)陽(yáng)縣城置業(yè)業(yè)二.宏觀觀環(huán)環(huán)境境固陽(yáng)陽(yáng)礦礦產(chǎn)產(chǎn)資資源源豐豐富富，，其其中中最最為為著著名名的的鐵鐵礦礦。礦場(chǎng)場(chǎng)資資源源的的分分布布：：全縣縣各各類(lèi)類(lèi)礦礦山山企企業(yè)業(yè)均均分分布布在在縣縣區(qū)區(qū)周周?chē)鷩砸约凹斑呥呥h(yuǎn)遠(yuǎn)地地區(qū)區(qū)；；包固固陽(yáng)陽(yáng)礦礦場(chǎng)場(chǎng)多多為為國(guó)國(guó)有有，，，，也也存存在在一一部部分分私私營(yíng)營(yíng)礦礦主主。近年年來(lái)來(lái)包包頭頭市市GDP持續(xù)續(xù)高高速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，固固陽(yáng)陽(yáng)也也隨隨著著城城市市的的進(jìn)進(jìn)程程發(fā)發(fā)展展，，人人均均GDP決定定了了包包頭頭房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍處處于于快快速速發(fā)發(fā)展展期期，，同同時(shí)時(shí)，，也也決決定定了了固固陽(yáng)陽(yáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的快快速速發(fā)發(fā)展展期期。。固陽(yáng)陽(yáng)人均均可可支支配配收收入入均均保保持持較較快快增增速速，，在在包頭頭城鎮(zhèn)市位位居居前前列列，，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能能力力和和消消費(fèi)費(fèi)潛潛力力顯顯著著增增長(zhǎng)長(zhǎng)二.宏觀觀環(huán)環(huán)境境固陽(yáng)陽(yáng)商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格逐逐季季度度穩(wěn)穩(wěn)步步提提升升，，2009年出出現(xiàn)現(xiàn)需需求求爆爆發(fā)發(fā)式式增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)提提速速，，相相關(guān)關(guān)政政策策頻頻出出，，2010年供供應(yīng)應(yīng)量量和和成成交交量量下下跌跌，，價(jià)價(jià)格格保保持持平平穩(wěn)穩(wěn)綜合合目目前前主主要要的的政政策策面面、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)面面、、市市場(chǎng)場(chǎng)面面的的因因素素進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)比比，，雖雖然然固固陽(yáng)陽(yáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的購(gòu)購(gòu)房房人人群群以以當(dāng)當(dāng)?shù)氐乜涂蛻魬魹闉橹髦?，，外外?lái)來(lái)自自住住及及投投資資性性需需求求相相對(duì)對(duì)較較少少，，但但市市場(chǎng)場(chǎng)大大環(huán)環(huán)境境的的變變化化（（主主要要指指國(guó)國(guó)家家調(diào)調(diào)控控帶帶來(lái)來(lái)的的影影響響））對(duì)對(duì)固固陽(yáng)陽(yáng)當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍然然會(huì)會(huì)有有一一定定影影響響，，入入市市時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)的的不不同同把把握握，，給給樓樓市市造造成成了了觀觀望望氛氛圍圍，，從從而而使使企企業(yè)業(yè)放放緩緩了了開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏。。2010年，由于受政政策調(diào)控等方方面的綜合影影響，市場(chǎng)中中的有效需求求受到一定抑抑制，樓市中中的觀望氛圍圍日益濃重，，從而使得成成交量較2011年出現(xiàn)大幅度度下滑。但近近期從市場(chǎng)反反應(yīng)來(lái)看，全全國(guó)大部分城城市的銷(xiāo)售情情況都出現(xiàn)了了不同程度的的回暖，但仍仍然無(wú)法恢復(fù)復(fù)到去年同期期水平。因此此，我方預(yù)測(cè)測(cè)，固陽(yáng)縣的商品品房成交量也也會(huì)隨著全國(guó)國(guó)銷(xiāo)量的回升升而逐步上升升，但總量無(wú)無(wú)法比擬2009年市場(chǎng)反彈現(xiàn)現(xiàn)象。投資和自主需需求的減弱，，購(gòu)房人群范范圍的狹窄，，決定了商品品住宅價(jià)格變變化幅度有限限。固陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)中，房屋屋去化動(dòng)力主主要來(lái)自于當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用瘢馔獾匾泼褫^少少，導(dǎo)致自住住及投資性需需求較弱，使使得當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)的消化能力力有限。此外外，置業(yè)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力不足也也是制約價(jià)格格上漲的主要要因素。因此此，我方預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)成交價(jià)價(jià)格上漲動(dòng)力力不足，仍將將維持相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的走勢(shì)。。二.宏觀環(huán)境市場(chǎng)結(jié)論-經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)決定了主流流消費(fèi)人群作為“城鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈”城鎮(zhèn)鎮(zhèn)群的核心城城市，具備較較強(qiáng)的輻射力力，其經(jīng)濟(jì)總總量和人均收收入水平日益益凸顯;固陽(yáng)第二產(chǎn)業(yè)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，，礦產(chǎn)采掘業(yè)業(yè)以及大型工工業(yè)企業(yè)和科科研單位形成成了較大量的的城市財(cái)富人人群，是固陽(yáng)陽(yáng)中高端消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的有力力支撐；房地產(chǎn)市場(chǎng)雖雖然增速減緩緩，但仍處于于快速發(fā)展期期，未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)潛力看好，，但競(jìng)爭(zhēng)程度度將會(huì)加劇。。二.宏觀環(huán)境（三）項(xiàng)目診診斷市場(chǎng)認(rèn)知項(xiàng)目自身診斷斷戰(zhàn)略定位產(chǎn)品定位建議議選擇研究產(chǎn)品品根據(jù)項(xiàng)目屬性性及區(qū)位條件件，確定以舒舒適型戶型為為主力的住宅宅項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)辦公以及小小戶型公寓、、商鋪為本次次報(bào)告研究的的產(chǎn)品對(duì)象。。項(xiàng)目容積率2.27，住宅產(chǎn)品多多為小高層產(chǎn)產(chǎn)品，但因區(qū)區(qū)域市場(chǎng)小高高層產(chǎn)品處于于起步階段，，可比案例較較少，因此該該部分著重研研究舒適型戶戶型產(chǎn)品。商業(yè)、辦公部部分體量較大大，且項(xiàng)目屬屬于核心商務(wù)務(wù)區(qū)域，應(yīng)重重點(diǎn)考量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普通式辦公公和具有投資資功能的產(chǎn)權(quán)權(quán)式辦公，兼兼具居住功能能，以降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)快速去化化。項(xiàng)目診斷（一）住宅部部分三.無(wú)小套型限制區(qū)位良好高端容積率約2.13舒適戶型區(qū)位條件檔次多層、小高層項(xiàng)目條件需研究的產(chǎn)品品屬性屬性住宅首改型商辦屬性核心區(qū)位容積率約3.1小高層企業(yè)需求個(gè)人需求核心區(qū)位項(xiàng)目條件需研究的產(chǎn)品品屬性屬性商辦標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)權(quán)式辦公（公寓）二次或多次改善型市場(chǎng)分析—固陽(yáng)土地成交交量相對(duì)較少少，近年成交交價(jià)格變動(dòng)平平穩(wěn)項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.老城區(qū)土地成交量量較小，新城區(qū)是成交重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，土地用用途多為住宅用地2009-2010，包頭商商品房年度供供求比波動(dòng)落落差較大。受受市場(chǎng)大環(huán)境境向好的影響響，2009年整體市場(chǎng)場(chǎng)看好，供求求比接近均衡衡，而到了2011年，商品房供供求比走勢(shì)大大幅下挫，市市場(chǎng)失衡，供供大于求局面面加深；從2011年1季度至2012年1季度供求及價(jià)價(jià)格看，受大大市場(chǎng)調(diào)控政政策打壓，成成交價(jià)格略有有下滑，且成成交量均小于于供應(yīng)量，。。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.市場(chǎng)分析——固陽(yáng)縣重點(diǎn)在售住宅宅項(xiàng)目成交價(jià)價(jià)格主要分布布于2300-2800元/平方米之間，，部分高端項(xiàng)項(xiàng)目成交均價(jià)價(jià)突破3000元大關(guān)固陽(yáng)商品住宅宅成交價(jià)格分分級(jí)具有自身身明顯特點(diǎn)，，單價(jià)與戶型型居室數(shù)成正正相關(guān)，隨著戶型面積積的增大，成成交均價(jià)走高高，一房成交價(jià)格格為2514元/平方米、二房房成交價(jià)格增增加至2918元/平方米、三房房成交價(jià)格為為3146元/平方米、別墅墅成交價(jià)達(dá)到到了5000元/平方米。這主要是由于于兩房、三房房、四房都是是以高端形象象入市，且多多分布于昆區(qū)區(qū)和青山區(qū)，，所以單價(jià)較較高部分項(xiàng)目由于于地段位置、、社區(qū)環(huán)境、、品牌物業(yè)等等因素價(jià)格已已突破3000元/㎡。固陽(yáng)縣商品住宅價(jià)格格分級(jí)與戶型型面積成正比比關(guān)系，戶型型面積越大，，單位成交價(jià)價(jià)格越高。市場(chǎng)分析——固陽(yáng)縣在售項(xiàng)目中二二房為主流供供應(yīng)和成交戶戶型，小三房也存在一定的的市場(chǎng)空隙項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.固陽(yáng)在售項(xiàng)目目供應(yīng)以80-110m2的二房居多，90-120m2面積段三房供供應(yīng)較少，并并輔有少量120-160㎡㎡三房固陽(yáng)縣在售項(xiàng)項(xiàng)目二房成交交主要集中在在80-110m2之間、三房成成交主要集中中在120m2左右，輔以一一定數(shù)量130-160m2的三房，躍層層銷(xiāo)售較好，市場(chǎng)空缺產(chǎn)產(chǎn)品；固陽(yáng)客客群對(duì)于小高高樓層的接受受度有抗性，，價(jià)格偏高，，總價(jià)超過(guò)心心理承受預(yù)期期。舊區(qū)發(fā)展相對(duì)對(duì)較早，目前前該區(qū)域可開(kāi)開(kāi)發(fā)的土地資資源已經(jīng)不多多，因此推案案規(guī)模有限。。新區(qū)均呈現(xiàn)供供大于求的態(tài)態(tài)勢(shì)。去年受受大市場(chǎng)影響響余留的存量量，預(yù)計(jì)2012年，該區(qū)區(qū)域仍將延續(xù)續(xù)以消化市場(chǎng)場(chǎng)存量為主。?？蛻舴治觥芄ぷ骷皡^(qū)域域認(rèn)知的影響響，客戶普遍遍有較強(qiáng)的置置業(yè)區(qū)域傾向向，最高承受受總價(jià)30-40萬(wàn)元，對(duì)單價(jià)價(jià)提升幅度有有較大抗性意向購(gòu)房區(qū)域域中：舊區(qū)占50%，其次是新區(qū)區(qū)，占三成多多。對(duì)裝修房的接接受度較低：：選擇豪裝和精精裝房的比例例只有10%左右。價(jià)格承受方面面：?jiǎn)蝺r(jià)承受力比比例最高的是是3000-3500元/平方米（52.6%），其次是2500-3000元/平方米（30.3%）。總價(jià)承受受方面，62.3%的意向購(gòu)房者者最高承受的的總房款在30-40萬(wàn)元之間，能能承受40萬(wàn)元以上的被被訪者占35.1%。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.兩房市場(chǎng)供應(yīng)量較較大，且市場(chǎng)場(chǎng)接受度高，，在同一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中銷(xiāo)售速速度明顯快于于其他戶型。。兩房以上的大戶型型由于總價(jià)過(guò)過(guò)高，市場(chǎng)供供應(yīng)量偏少，，且銷(xiāo)售狀況況欠佳。客戶分析—為追求舒適型型居住，三居居室是主要需需求戶型，置置業(yè)目的改善善型居住面積需求以中中等偏小戶型型為主。80-110平方米占比74%。比例最低的的是120-160平方米。戶型需求五成成多為三居室室，其次是二二居室（36%）。購(gòu)房目的以改改善型需求為為主（70.1%）。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.價(jià)格是首要關(guān)關(guān)注因素，未未來(lái)定價(jià)需謹(jǐn)謹(jǐn)慎意向購(gòu)房者選選擇住宅小區(qū)區(qū)時(shí)，最關(guān)注注的因素依次次是價(jià)格、地地段、公共交交通、周邊生生活配套設(shè)施施、會(huì)所設(shè)施施、物業(yè)管理理等。對(duì)區(qū)域規(guī)劃、、建筑風(fēng)格的的關(guān)注度最弱弱?？蛻舴治觥叭游幕钡牡目诒畟鞑ナ鞘侵饕?，，由于當(dāng)?shù)貭I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理念的滯滯后，對(duì)活動(dòng)與DM運(yùn)用較少，造造成人們接受受度較低固陽(yáng)意向購(gòu)房房者獲取房屋屋信息的主要要渠道是朋友友介紹、戶外外廣告。意向購(gòu)房者關(guān)關(guān)注的配套需需求依次是超超市/便利店、郵局局銀行、醫(yī)療療設(shè)備等。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.35-45歲，有年輕化化趨勢(shì)，本科科及大專(zhuān)高學(xué)學(xué)歷，見(jiàn)識(shí)廣廣客戶分析—家庭年收入較較高，追求生生活舒適型近七成家庭年年收入在5-15萬(wàn)元之間。年年收入10萬(wàn)元以上的占占23.7%。擁有私家車(chē)的的占四成。私家車(chē)以10萬(wàn)元以內(nèi)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)為為主，部分擁?yè)碛?0萬(wàn)元以上的中中高檔轎車(chē)。。休閑活動(dòng)比較較多元：選擇擇朋友聚會(huì)比比例最高，其其次是補(bǔ)充睡睡眠，第三是是購(gòu)物消費(fèi)。。此外，運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身的比例例較少。項(xiàng)目診斷（一）市場(chǎng)認(rèn)知三.客戶在城市中有多多套物業(yè)，置置業(yè)經(jīng)歷豐富富，對(duì)現(xiàn)狀居居住條件基本本滿意，再次置置業(yè)2022/12/5較強(qiáng)的置業(yè)區(qū)區(qū)域傾向，主主要選擇舊區(qū)區(qū)；對(duì)裝修房認(rèn)可可程度較低；；最高承受總價(jià)價(jià)30-40萬(wàn)元，對(duì)單價(jià)價(jià)提升幅度有有較大抗性；；兩居室是主要要需求戶型；追求舒適性，，改善生活環(huán)環(huán)境需求偏偏好關(guān)注要要素置業(yè)要要素排排序：：價(jià)格、、地段段、交交通、、配套套設(shè)施施獲取信信息渠渠道：口碑是是首要要傳播播途徑徑，“圈層”很重要要35-55歲之間間；職業(yè)以以礦業(yè)業(yè)、公務(wù)員員等中高高層管管理人人員以以及私私營(yíng)企企業(yè)主主和礦礦主；；主要來(lái)來(lái)自固固陽(yáng)縣縣內(nèi)，，一部部分來(lái)來(lái)自周周邊縣縣市；；客戶特特征市場(chǎng)調(diào)調(diào)查和和深入入訪談?wù)勶@示示的固陽(yáng)中高端端客戶戶客戶戶特征征及偏偏好項(xiàng)目診診斷（一））市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知三.26固陽(yáng)商品住住宅市市場(chǎng)總總結(jié)項(xiàng)目診診斷（一））市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知三.一級(jí)市場(chǎng)112兩房成成交總總價(jià)為為27-30萬(wàn)元、、三房房成交交總價(jià)價(jià)為35-45萬(wàn)元；；3追求舒舒適型型生活活的改改善型型購(gòu)房房需求求客群群占首首要位位置6市場(chǎng)平平臺(tái)內(nèi)內(nèi)兩房房（80-110平方米米）、、三房房（90-130平方米米）去去化快快，需需求量量大，，140平方米米以上上大戶戶型去去化速速度較較慢對(duì)價(jià)格格較為為敏感感，單單價(jià)3000元基本本為““坎””，4000元是提提價(jià)心心理底底線；；對(duì)小高高層產(chǎn)產(chǎn)品有有一定定抗性性，此此類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品較較少，，主要要原因因?yàn)槌浅擎?zhèn)人人口居居住相相對(duì)較較少；；4舊區(qū)是是仍是是首要要置業(yè)業(yè)區(qū)域域5典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析三.固陽(yáng)國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)美源豪庭廣場(chǎng)項(xiàng)目佳雨花苑12341234競(jìng)品比選選原則：：根據(jù)項(xiàng)目目的情況況，項(xiàng)目目所處位位置、預(yù)預(yù)期價(jià)格格、定位位客戶和和戶型面面積四個(gè)個(gè)方面的的條件對(duì)對(duì)固陽(yáng)住住宅項(xiàng)目目進(jìn)行篩篩選。我們對(duì)固固陽(yáng)在售售住宅項(xiàng)項(xiàng)目中進(jìn)進(jìn)行比對(duì)對(duì)尋找，，結(jié)合位位置市中中心、戶戶型中等等偏大、、高單價(jià)價(jià)、高總總價(jià)、客客戶定位位在中高高端人群群的特點(diǎn)點(diǎn)，最終終圈定4個(gè)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目，他們們是固陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際廣廣場(chǎng)、美美源豪庭庭、廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目、、佳雨花花苑。同樣的過(guò)過(guò)程，我我們對(duì)即即將入市市項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行篩選選對(duì)比，，最終圈圈定，固固陽(yáng)國(guó)際際廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目為未未來(lái)的主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目。。項(xiàng)目診斷斷（二）典型項(xiàng)目目分析位置戶型價(jià)格客戶核心競(jìng)品項(xiàng)目1234三.項(xiàng)目診斷斷（二）項(xiàng)目屬性性商品住宅宅及底商商購(gòu)物中心心寫(xiě)字樓公寓商業(yè)及寫(xiě)寫(xiě)字樓商業(yè)酒店主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡可銷(xiāo)售面積68013㎡底商建筑面積8862㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫(xiě)字樓及公寓總建面45301㎡（地上）大盤(pán)與小小盤(pán)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于于生活方方式的營(yíng)營(yíng)造，項(xiàng)項(xiàng)目需要要提升項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊價(jià)值，，擴(kuò)容吸吸附整個(gè)個(gè)包頭周周邊市場(chǎng)場(chǎng)客群。。三.項(xiàng)目診斷斷（二）問(wèn)題診斷斷區(qū)域?qū)傩孕詤^(qū)域認(rèn)知知項(xiàng)目屬性性做地通過(guò)“做做地”，，逐步消消除區(qū)域域非中心心感認(rèn)知知，提升升項(xiàng)目地地塊價(jià)值值，擴(kuò)容容吸附整整個(gè)包頭頭周邊市市場(chǎng)客群群，達(dá)到到開(kāi)發(fā)目目標(biāo)。三.項(xiàng)目診斷（二）以什么方式做做地？區(qū)位屬性項(xiàng)目規(guī)模做地問(wèn)題診斷以什么方式做做地？新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式我們有什么么？——82599㎡、老區(qū)與新新區(qū)相接、、環(huán)境好，，但區(qū)域發(fā)發(fā)展滯后，，配套缺乏乏我們要做什什么？——消除消費(fèi)者者的陌生認(rèn)認(rèn)知我們的出路路？——完善生活配配套外部功能內(nèi)內(nèi)部化三.兩室兩廳一一衛(wèi)114.61M2兩室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)117.47M2三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)150.18M2三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)150.71M2“做做地地””的的弊弊病病競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境容易千篇篇一律，，缺乏性性格1造城有余余，生活活不足2有“城””沒(méi)“市市”3固陽(yáng)城市市廣場(chǎng)固陽(yáng)需要要重新建建立綜合合服務(wù)體體系新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)此盤(pán)“做做地”，，直接““做產(chǎn)品品”地理位置置之后，，缺乏人人氣缺乏性格格，產(chǎn)品品有余而而生活不不夠項(xiàng)目診斷斷（二）如何才能能有所不不同？三.項(xiàng)目診斷斷（二）固陽(yáng)綜合合體大盤(pán)盤(pán)新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)城市中的的理想家家園新市鎮(zhèn)功功能的復(fù)復(fù)合性，，避免單單一帶來(lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，，新市鎮(zhèn)應(yīng)應(yīng)滿足不不同人群群的居住住理想，，具有很很強(qiáng)的和和諧性與與包容性性。營(yíng)造不同同客戶群群的多種種生活方方式。社區(qū)形態(tài)態(tài)應(yīng)符合合主題化化生活方方式，具具有識(shí)別別力。造城——新市鎮(zhèn)模模式理想家園園——造生活新城性格格33三.三室二廳廳一衛(wèi)110.5M2三室二廳廳二衛(wèi)144.6M2三室二廳廳二衛(wèi)126.1M2二室二廳廳一衛(wèi)96.6M2二室二廳廳一衛(wèi)89.6M2項(xiàng)目診斷斷（三）戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位——生態(tài)居住住·國(guó)際化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)·新市鎮(zhèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)戰(zhàn)略定位位產(chǎn)品定位位突出本案案區(qū)域最最大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)——生態(tài)性；；重點(diǎn)挖掘掘地段資資源，塑塑造固陽(yáng)陽(yáng)第一全全民服務(wù)務(wù)體系社社區(qū)；將國(guó)際化化定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，重塑塑?chē)?guó)際化化價(jià)值，，突出本本案的檔檔次性及及差異性性；固陽(yáng)綜合合體大盤(pán)盤(pán)新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三.戰(zhàn)略定位位（三）客群定位位跨階層戰(zhàn)戰(zhàn)略：囊囊括相同同居住理理想的客客群，兼兼容不同同需求的的客群。。改善型客客群：區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度高，，最容易易認(rèn)同本本項(xiàng)目;固陽(yáng)縣中中高端改改善客群群：通過(guò)過(guò)生態(tài)環(huán)環(huán)境及新新市鎮(zhèn)的的生活方方式進(jìn)入入中高端端改善市市場(chǎng)，搶搶占“固固陽(yáng)城市市廣場(chǎng)””客群;性價(jià)比客客群：適適當(dāng)打造造產(chǎn)品性性價(jià)比吸吸引投資客：：看中投投資升值值潛力，，全市及及周邊城城市。固陽(yáng)高端端改善客客群：以以差異化化產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入高端端市場(chǎng)，，搶占““佳雨花花苑”客客群;主力客群群次主力客客群輔助客群群三.表情社區(qū)區(qū)營(yíng)造緯緯度生活活表情社區(qū)區(qū)空間形態(tài)態(tài)的多樣樣性+產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的多樣樣性+建筑風(fēng)格格的多樣樣性社區(qū)主題題化建筑表情情化生活故事事化空間戲戲劇化化三.三.項(xiàng)目診診斷（三））戰(zhàn)略略定位位三.三.整個(gè)地地塊昭昭示性性最好好的位位置，，為沿沿阿拉拉塔大大街與與新建建路兩兩側(cè)；；為提提高項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的的整體體品質(zhì)質(zhì)個(gè)形形象，，把項(xiàng)項(xiàng)目可可劃分分為三三個(gè)組組團(tuán)；；第一組團(tuán)：：價(jià)值產(chǎn)品品（為項(xiàng)目目提高整體體品質(zhì)）第二組團(tuán)：：主線產(chǎn)品品（（為項(xiàng)項(xiàng)目提升形形象）第三組團(tuán)：：附線產(chǎn)品品（為為項(xiàng)目補(bǔ)充充服務(wù)）商品住宅及及底商第一組團(tuán)第二組團(tuán)第三組團(tuán)底商圍樓大大型購(gòu)物中中心酒店純寫(xiě)字樓Loft公寓風(fēng)情商業(yè)步行街商業(yè)街小高層住宅宅多層住宅推貨策略：：商業(yè)體量量較大，需需引進(jìn)品牌牌商業(yè)引導(dǎo)導(dǎo)投資；寫(xiě)字字樓市場(chǎng)處處于初級(jí)階階段，現(xiàn)為為滯銷(xiāo)，后后期需把握推推盤(pán)節(jié)奏與與推貨量。。項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建建議——產(chǎn)品解讀37商業(yè)功能定定位劃分：：裙樓外圍圍設(shè)1F底商（為提提升外部整體感感觀效果，，經(jīng)營(yíng)者多多為品牌）），室內(nèi)1-2F為大型超市市及百貨，，室內(nèi)3F整體做品牌牌餐飲，室內(nèi)4F做大型娛樂(lè)樂(lè)、休閑影影院。打造全面性性服務(wù)模式式，成就商商業(yè)極點(diǎn)。。三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品功能定定位建議固陽(yáng)首個(gè)高高端商業(yè)綜綜合體，一一站式生活活商業(yè)服務(wù)務(wù)體系，推推動(dòng)固陽(yáng)縣縣走上新的的階梯，具具有象征性性的標(biāo)志。。商業(yè)功能定定位三棟裙樓商商業(yè)建議做做連廊式通通體商業(yè)，，創(chuàng)造固陽(yáng)陽(yáng)第一規(guī)模模室內(nèi)步行行街，提高高商業(yè)規(guī)模模型，聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)展，凸凸顯一站式式服務(wù)三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品功能定定位建議三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建建議——業(yè)態(tài)表現(xiàn)打造固陽(yáng)縣縣第一都市市時(shí)尚風(fēng)情情步行街綜合大盤(pán)的的“社區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)與環(huán)境境表情”是是其差異于于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手最直接的的符號(hào)。固陽(yáng)縣前所未未有的體驗(yàn)式式理想家園，，集餐飲、娛娛樂(lè)、休閑于于一體的體驗(yàn)驗(yàn)式服務(wù)此前，他們對(duì)對(duì)這樣的生活活只能當(dāng)作是是向往，只能能離開(kāi)自己的的家園才能享享受到這樣的生活；——廣眾國(guó)際中心心的到來(lái)將實(shí)實(shí)現(xiàn)他們理想想中的新都市市生活業(yè)態(tài)多源化業(yè)態(tài)情景化業(yè)態(tài)功能化業(yè)態(tài)富麗化三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議議——業(yè)態(tài)規(guī)劃◆隨著今年房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的興起，固陽(yáng)陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)正在在逐漸走進(jìn)萌萌芽期，市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展尚未成成熟；◆固陽(yáng)縣主要要以農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口較少，，支柱產(chǎn)業(yè)有有限?！舻谌a(chǎn)業(yè)相相對(duì)滯后，市市場(chǎng)寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品較少，主主要源于寫(xiě)字字樓在市場(chǎng)上上的消極狀態(tài)態(tài)；——根據(jù)市場(chǎng)推論論，建議做獨(dú)獨(dú)立寫(xiě)字樓純寫(xiě)字樓建議優(yōu)勢(shì)：獨(dú)立寫(xiě)字樓在在戶型面積和和建筑結(jié)構(gòu)上上可以靈活運(yùn)用，，根據(jù)后期銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)，我們可以隨即即變動(dòng)戶型面面積。獨(dú)立寫(xiě)字樓在在形式與商業(yè)業(yè)是相容的，，但在實(shí)質(zhì)上是區(qū)區(qū)分開(kāi)的，可可以找到一個(gè)個(gè)安逸的工作環(huán)境境。產(chǎn)品功能劃分分：1-2F做外圍底商（（為利于銷(xiāo)售售面向阿拉塔塔大街做寫(xiě)字字樓正門(mén)入口口，做入口大大堂）；3-8F做小平米結(jié)構(gòu)構(gòu)辦公，9-17F做豪華型大平平層辦公，18F做大型會(huì)議室室，可為下面面單位共用。。寫(xiě)字樓功能定定位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議議——業(yè)態(tài)規(guī)劃Loft公寓目前，Loft公寓產(chǎn)品在市市場(chǎng)上表現(xiàn)空空缺，以前市市場(chǎng)上也出現(xiàn)現(xiàn)過(guò)此類(lèi)產(chǎn)品品，市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)較為暢銷(xiāo)；；Loft公寓樓是市場(chǎng)場(chǎng)新型產(chǎn)品，，品質(zhì)勝于普普通平層，他他具有氣勢(shì)魂魂魄的生活空空間，是新一一代年輕人和和當(dāng)今時(shí)代追追求的主流產(chǎn)產(chǎn)品。建議優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品功能劃分分：1-2F做外圍底商（（為提升產(chǎn)品品價(jià)值利于銷(xiāo)銷(xiāo)售，面向阿阿拉塔大街做做寫(xiě)字樓正門(mén)門(mén)入口，做入入口大堂）；；3-18F做小戶型loft公寓，面積區(qū)區(qū)間為50-85㎡，小面積loft公寓總價(jià)低，，市場(chǎng)易于承承受。Loft公寓功能定位位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議議——業(yè)態(tài)規(guī)劃公寓近幾年，隨著著固陽(yáng)縣周邊邊的礦產(chǎn)資源源逐漸增加與與大量開(kāi)采，，吸引了周邊邊很多城市的的投資者，他他們居住在另另一個(gè)城市，，卻立足于固固陽(yáng)，這些人人正是我們公公寓產(chǎn)品的主主要目標(biāo)客戶戶群。公寓產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)表表現(xiàn)較為暢銷(xiāo)銷(xiāo),市場(chǎng)供不應(yīng)求求。建議優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品功能劃分分：裙樓1F做外圍底商（（樓體東面做做入口大庭，，出行與商業(yè)業(yè)區(qū)分）；5-12F做小戶型公寓寓，面積區(qū)間間為30-120㎡，小面積公寓寓總價(jià)低，市市場(chǎng)易于承受受。公寓是拉升銷(xiāo)銷(xiāo)售額度和回回款率最有效效的產(chǎn)品線，建議議公寓建于此此位置，360度采光豪華型高端端公寓。公寓功能定位位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品定位建議議——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒店酒店選取位置置至關(guān)重要，，根據(jù)整體業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局局，酒店必須須面向主干道道阿拉塔大街街，客流量指指數(shù)與交通的的便利直接決決定著酒店的的位置?？梢砸M(jìn)四星星級(jí)服務(wù)酒店店，提高項(xiàng)目目的整體品質(zhì)質(zhì)建議優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品功能劃分分：裙樓1F做入口大堂（（樓體正面迎迎街做入口大大庭，層高高高達(dá)5米，宏觀氣魄魄）；1F打造四星級(jí)豪豪華型酒店大大堂，5-8F為豪華型公寓寓式套房，9-12打造豪華型總總統(tǒng)套房，面面積區(qū)間為30-200㎡。酒店功能定位位三.三.項(xiàng)目診斷（四）產(chǎn)品功能定位位建議規(guī)劃布局總結(jié)結(jié)：1、整體規(guī)劃最最大的體現(xiàn)區(qū)區(qū)域生態(tài)的、、開(kāi)放型城市市意向；2、充分考慮到到既有市政配配套設(shè)施與項(xiàng)項(xiàng)目配套的互互動(dòng)和相互促進(jìn)，提升區(qū)區(qū)域的城市配配套；3、考慮地塊各各組團(tuán)外部與與開(kāi)放區(qū)域的的過(guò)渡及組團(tuán)團(tuán)內(nèi)部的私密性；4、商業(yè)規(guī)模應(yīng)應(yīng)在區(qū)域型及及社區(qū)型之間間，合理布置置距離；5、考慮分期施施工開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)銷(xiāo)售的獨(dú)立性性，規(guī)劃調(diào)整整的彈性，以及各期成本本的投入。規(guī)劃布局總結(jié)結(jié)二.商業(yè)分析商業(yè)解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)指指標(biāo)分析市場(chǎng)需求量分分2022/12/5MiniMallStreet——具備ShoppingMall的一切功能，，但均按比例例縮小——體驗(yàn)式的、情情景化的、特特色的四.商業(yè)部分（一）核心問(wèn)題解析析商業(yè)定位12/5/2022特色化是本項(xiàng)項(xiàng)目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，具有全業(yè)態(tài)態(tài)和區(qū)域輻射射性兩大特點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)定位全業(yè)態(tài)規(guī)劃，，固陽(yáng)縣第一一都市時(shí)尚風(fēng)風(fēng)情步行街以項(xiàng)目自身及及周邊居住人人口為核心消消費(fèi)群，輻射射整個(gè)青山區(qū)區(qū)、昆區(qū)人口口主題設(shè)計(jì)鄰里中心步行行商業(yè)街；休休閑購(gòu)物之城城；動(dòng)感娛樂(lè)樂(lè)之顛；星級(jí)級(jí)專(zhuān)業(yè)化美食食【綜合服務(wù)品牌牌】【【餐飲娛樂(lè)】便利走廊——社區(qū)店、水果果超市、書(shū)店店、精品店美食天下——好清香美食中中心、慶蘭餅餅屋等特色小小吃【潮流天地】SPA生活館、活力力護(hù)理健城——桑拿、足浴、、SPA文化營(yíng)地——書(shū)吧、影像店店、美容院、、美發(fā)廳、茶茶館、婚慶夢(mèng)夢(mèng)幻室內(nèi)娛樂(lè)樂(lè)城——量販?zhǔn)終TV、RTV時(shí)尚名店——數(shù)碼電子、服服裝、鞋帽、、服飾、化妝妝品業(yè)態(tài)規(guī)劃四.商業(yè)部分（二）核心問(wèn)題解析析客戶定位——經(jīng)營(yíng)者通過(guò)訪談發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：大多中小經(jīng)營(yíng)營(yíng)者鑒于經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力目前沒(méi)沒(méi)有買(mǎi)鋪意向向，傾向于租租賃經(jīng)營(yíng)。如果購(gòu)買(mǎi)商鋪鋪，總價(jià)100萬(wàn)內(nèi)可以承受受；經(jīng)多年經(jīng)商積積累了一批購(gòu)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)強(qiáng)，有意愿買(mǎi)買(mǎi)鋪的商家，，占全部商家家比例不超過(guò)過(guò)10%；很多經(jīng)營(yíng)者會(huì)會(huì)就近開(kāi)店，商業(yè)核心區(qū)區(qū)的鋪能吸引引外圍商圈經(jīng)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入；；固陽(yáng)縣的商鋪鋪經(jīng)營(yíng)者是項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者主主要來(lái)源業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者來(lái)源店鋪來(lái)源精品零售舊城區(qū)天和商廈商圈、廣眾購(gòu)物中心服裝、飾品、禮品等商鋪經(jīng)營(yíng)者為主，少量市域范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者多為租賃少量購(gòu)買(mǎi)休閑娛樂(lè)市級(jí)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者租賃餐飲餐廳經(jīng)營(yíng)者大多為街面底商，如小不點(diǎn)燒烤等。主力店餐飲為縣級(jí)品牌餐飲，如廣眾假日酒店等多為租賃少量購(gòu)買(mǎi)四.商業(yè)部分（二）核心問(wèn)題解析析客戶定位——投資者主要由權(quán)力公公務(wù)員和生意意人構(gòu)成，兩兩者比例相當(dāng)當(dāng)，各約占投投資者的40%，其他20%為收入水平較較高的企業(yè)管管理層等；外地客戶約占占固陽(yáng)商鋪投投資者總量的的約15%，周邊市縣生生意人和權(quán)力力公務(wù)員是外外地客戶主要要來(lái)源；商鋪投資客比比較謹(jǐn)慎，對(duì)對(duì)商鋪市場(chǎng)會(huì)會(huì)進(jìn)行較為理理性的分析，，多懂得商鋪鋪投資及經(jīng)營(yíng)營(yíng)的一般規(guī)律律；投資者分類(lèi)投資實(shí)力客戶背景頂級(jí)投資者500萬(wàn)以上專(zhuān)業(yè)投資客，外地人在固陽(yáng)縣數(shù)量很少實(shí)力投資者200-300實(shí)力雄厚的本地生意人+周邊市縣生意人數(shù)量較少小投資者<100萬(wàn)本地生意人，權(quán)力公務(wù)員，企業(yè)高管，少量外地人是固陽(yáng)商鋪投資市場(chǎng)主流客戶本項(xiàng)目投資客客戶：小投資者為主主，少量大面面積單位面向向?qū)嵙ν顿Y客客四.商業(yè)部分（二）核心問(wèn)題解析析鋪面劃分原則則—由購(gòu)買(mǎi)客戶確確定店鋪面積積為保證投資的的進(jìn)入性，盡盡可能保證較較高比例小鋪鋪面，從而將將總價(jià)控制在在100萬(wàn)元以內(nèi)，面積100平方米以下；主流店店鋪總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)，面積50平米左右；為保證鋪面的的實(shí)用性，面面寬進(jìn)深比盡盡量不小于1：2。臨街可以劃分分較大鋪面，，吸引品牌主主力店的進(jìn)入入，提升項(xiàng)目目的整體價(jià)值值，保證投資資的安全性；；四.商業(yè)部分（二）核心問(wèn)題解析析商鋪購(gòu)買(mǎi)者總價(jià)承受力對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的店鋪面積投資者<100萬(wàn)<100平米經(jīng)營(yíng)者<30萬(wàn)<50平米商業(yè)部分商業(yè)定位四.商業(yè)店鋪切割割A(yù)、沿街店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1210-1250—120獨(dú)立上下水、空調(diào)B、餐飲店鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1615—20120—200上下水、廚房荷載：450kn/㎡C、社社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套4—106—830—80獨(dú)立上下水、空調(diào)業(yè)態(tài)面積（㎡）健身房350網(wǎng)吧1000美容美體、足療保健120—200電玩1000茶藝棋牌300D、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)商商業(yè)業(yè)五.寫(xiě)字字樓樓部部分分辦公公部部分分我們們?cè)踉趺疵醋鲎觯?？固?yáng)陽(yáng)第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重較較低低，，未未來(lái)來(lái)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不會(huì)會(huì)有有重重大大調(diào)調(diào)整整，，通通過(guò)過(guò)評(píng)評(píng)估估模模型型的的橫橫向向比比較較判判斷斷，固固陽(yáng)陽(yáng)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展水水平平相相對(duì)對(duì)較較低低，，對(duì)對(duì)于于高高端端寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的需需求求一一段段時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)不不會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)；；寫(xiě)字字樓樓部部分分（一一））市市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀五.固陽(yáng)陽(yáng)是是一一個(gè)個(gè)以以農(nóng)農(nóng)牧牧業(yè)業(yè)為為主主的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)不不發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)。。根根據(jù)據(jù)十十一一五五規(guī)規(guī)劃劃，，未未來(lái)來(lái)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不會(huì)會(huì)有有重重大大調(diào)調(diào)整整。。對(duì)高高端端寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓需需求求的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)在在固固陽(yáng)陽(yáng)縣縣第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中占占比比很很低低，，市市場(chǎng)場(chǎng)高高端端需需求求不不足足。。寫(xiě)字字樓樓----低成成本本，，高高形形象象低成成本本高形形象象其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類(lèi)幕墻外立面，同時(shí)在外立面的造型上予以創(chuàng)新外立面干練，挺拔類(lèi)幕墻新穎，時(shí)尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性激光束富麗堂皇夜晚燈光五.寫(xiě)字字樓樓部部分分（二二））核心心問(wèn)問(wèn)題題解解析析外立立面面簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔、、現(xiàn)現(xiàn)代代、、時(shí)時(shí)尚尚———使建建筑筑具具有有強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的視視覺(jué)覺(jué)沖沖擊擊力力和和昭昭示示性性，，并并能能節(jié)節(jié)約約成成本本要點(diǎn)點(diǎn)：：節(jié)約約成成本本，，采采用用類(lèi)類(lèi)幕幕墻墻。。在建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)上做做出通通透感感、現(xiàn)現(xiàn)代感感，突突出大大平面面、整整體性性、適適當(dāng)大大玻璃璃形成成幕墻墻感中性顏顏色但但不能能過(guò)冷冷，突突出召召示性性五.寫(xiě)字樓部分分（二）核心問(wèn)題解解析夜晚燈光的的襯托富麗麗堂皇成功的建筑筑夜景照明明形成獨(dú)特特的城市景景觀，并能能提升物業(yè)業(yè)形象：白天物業(yè)形形象晚間物業(yè)形形象注重寫(xiě)字樓樓大堂與電電梯間等公公共部分細(xì)細(xì)部營(yíng)造，，通過(guò)軟性性裝飾，有有效控制成成本，并體體現(xiàn)大氣，，堂皇五.寫(xiě)字樓部分分（二）核心問(wèn)題解解析寫(xiě)字樓最頂頂層建議做做大空間會(huì)會(huì)議室，增增加賣(mài)點(diǎn)，，易于銷(xiāo)售售。電梯廳大堂走廊大堂建議寫(xiě)字樓樓做入戶大大堂，提高高產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)五、公寓樓樓部分核心問(wèn)題解解析五.公寓樓部分分（一）核心問(wèn)題解解析固陽(yáng)公寓產(chǎn)產(chǎn)品比重較低，根據(jù)市市場(chǎng)勘察公公寓產(chǎn)品較較為暢銷(xiāo)，，近年公寓寓產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)供不不應(yīng)求；但但未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)必然會(huì)大大量浮出此此類(lèi)產(chǎn)品，，必須隨時(shí)時(shí)更新市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)，把把握好時(shí)機(jī)機(jī)入市。根據(jù)光線的的向好性和和受限性，，建議這棟棟做公寓產(chǎn)產(chǎn)品，拉升升產(chǎn)品主線線，提升總總銷(xiāo)售額。。利用商業(yè)裙裙樓樓頂，，設(shè)置平臺(tái)臺(tái)花園，充充分體現(xiàn)寫(xiě)寫(xiě)字樓的品品質(zhì)與生態(tài)態(tài)環(huán)境，提提升其核心心競(jìng)爭(zhēng)力五.公寓樓部分分（一）戶型定位建建議戶型定位建建議：建議戶型面面設(shè)立在30-120平米區(qū)間，，銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)為3500-4000元/㎡。五.LOFT產(chǎn)品部分核心問(wèn)題解解析五.LOFT公寓產(chǎn)品部部分（一）核心問(wèn)題解解析固陽(yáng)loft產(chǎn)品比重較低，根據(jù)市市場(chǎng)勘察loft產(chǎn)品較為暢暢銷(xiāo)，loft產(chǎn)品為新型型需求產(chǎn)品品，特受市市場(chǎng)青睞；；近年loft產(chǎn)品市場(chǎng)出出現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求；固陽(yáng)陽(yáng)在售房地地產(chǎn)項(xiàng)目中中尚沒(méi)有此此類(lèi)產(chǎn)品，，市場(chǎng)潛力力很大。根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品空缺性性，建議這這棟樓宇整整體做loft公寓產(chǎn)品品建議loft公寓裙樓樓正面做做入戶大大堂，提提高產(chǎn)品品品質(zhì)Lfot公寓戶型型是受市市場(chǎng)青睞睞的新型型產(chǎn)品，，承載著現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約舒適型型的生活活，建議議層高為5.4m,戶型面積積為50-85㎡.五.LOFT公寓產(chǎn)品品部分（二）戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)定位建建議六.營(yíng)銷(xiāo)策略略建議核心問(wèn)題題解析核心因素素提煉一、城市市地標(biāo)，，獨(dú)一無(wú)無(wú)二——黃金地段段、超高高層、大大體量、、綜合體體二、品牌牌價(jià)值，，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷——市場(chǎng)品牌牌領(lǐng)先、、易于