上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡述

“2007上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡述”第一章：2007年房地產(chǎn)政策回顧第二章：2007上海市一手房市場(chǎng)簡述第三章：2007上海市二手房市場(chǎng)簡述第四章：2007上海中介行業(yè)2007年房地產(chǎn)政策回顧第一章:2007年房地產(chǎn)政策回顧A:“90/70”一周年歷程回顧B:建行第二套房首付提至五成C:公積金貸款上限9月1日起調(diào)高D:3萬平方米以下新樓盤須一次預(yù)售E:政策影響購房人群分析A：“90/70”一周年歷程回顧2006年5月29日，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》公布，首次提出明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。2006年7月13日正式公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，對(duì)此前市場(chǎng)普遍存在疑慮的“90平方米”和“70%”兩個(gè)概念給出了明確界定。上海住房建設(shè)規(guī)劃(2006—2010年)9月30日公布，根據(jù)這個(gè)規(guī)劃，套型建筑面積在90平方米以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。2007年03月22日，國家建設(shè)部透露，6月份起，國家建設(shè)部將對(duì)各省市新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求的落實(shí)情況進(jìn)行年度考核。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新增的90平方米以下房屋預(yù)計(jì)將會(huì)在5、6月份后陸續(xù)上市。B：建行第二套房首付提至五成以家庭為單位來認(rèn)定

在第二套房新政出臺(tái)后，各家銀行相繼提高了第二套房的首付款比例。建行董事長郭樹清上周六表示，建行已把北京地區(qū)第二套房首付款比例提高到50%。同時(shí)，建行還決定以家庭為單位對(duì)第二套房進(jìn)行認(rèn)定，即夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時(shí)都將視為第二套房。根據(jù)央行9月27日公布的房貸新政，銀行應(yīng)對(duì)購買第二套房的個(gè)人執(zhí)行“首付款最低4成，貸款利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.1倍”的標(biāo)準(zhǔn)。出于追逐商業(yè)利益的考慮，目前北京地區(qū)多家銀行最終決定對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行4成的首付比例。C：上海公積金貸款上限9月1日起調(diào)高

上海公積金網(wǎng)站昨天發(fā)布通知，將從今年9月1日起調(diào)高住房公積金貸款的額度上限，第一次購買自住住房的借款人每戶最多可以貸50萬元（40萬元普通公積金+10萬元補(bǔ)充公積金）。經(jīng)過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，同樣15年80萬元的貸款總額，新政策實(shí)施后（50萬元公積金+30萬元商業(yè)貸款）要比實(shí)施前（30萬元公積金+50萬元商業(yè)貸款）總計(jì)節(jié)省2.5萬元的利息支出。

適用首次公積金貸款家庭通知透露，對(duì)第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人，將從以戶為單位計(jì)算貸款額度，改為以戶為基礎(chǔ)，配偶（或參貸人）分別計(jì)算額度的辦法，且每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶另增加補(bǔ)充住房公積金貸款限額10萬元。D：上海規(guī)定3萬平方米以下新樓盤須一次預(yù)售

預(yù)售劃定3萬平米標(biāo)準(zhǔn)線

上海開發(fā)商申請(qǐng)樓盤預(yù)售許可證時(shí)，必須通過上海房地局的檢查，如果該樓盤達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的總量未達(dá)到3萬平方米，那這部分樓盤必須一次性申請(qǐng)預(yù)售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請(qǐng)預(yù)售許可證的范圍至少要達(dá)到3萬平方米。按照規(guī)定，樓盤達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)為：7層以下(含7層)商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上(含8層)商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)2／3以上(不得少于7層)。由于上海房地局此前規(guī)定預(yù)售許可證下發(fā)10天內(nèi)必須開盤，也就是說，開發(fā)商必須將大量房源短期內(nèi)全部上市，分批銷售的情況將很難再出現(xiàn)。E：政策影響購房人群分析07年是房地產(chǎn)不平凡的一年，他再攀了歷史的新高。經(jīng)歷了國家政策的打壓?，F(xiàn)在我們經(jīng)過調(diào)查把幾個(gè)主要的影響政策做了統(tǒng)計(jì)和調(diào)研。其中影響最大的政策為央行的頻繁加息。及上海市場(chǎng)打擊“群租”及居高房價(jià)下對(duì)低收入人群的廉租房政策。2007上海一手房市場(chǎng)2007上海市一手房房市場(chǎng)分析A:2007上海一手房市市場(chǎng)宏觀面B:工業(yè)用地放量量，住宅用地地稀缺C:別墅供不應(yīng)求求，辦公樓穩(wěn)穩(wěn)步上揚(yáng)D:上海市商品房房成交量分析析E:近期新開樓盤盤展示分析F:2007全年上海一手手房市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)G:購房人群分析析H:2007年新房市場(chǎng)半半年盤點(diǎn)A:2007上海一手房市市場(chǎng)宏觀面上海一手房自自今年5月以來，上海海樓市日漸火火熱，成交持持續(xù)放量，供供求比一直在在1：1.18左右，房價(jià)環(huán)環(huán)比增幅逐月月加大。截至至到9月末，上海累累計(jì)成交一手手住宅2048萬平方米。照照此銷售速度度，第四季度度上海一手房房的需求量在在700萬平方米左右右。長遠(yuǎn)來看，到到2010年前，上海的的商品房價(jià)格格還將保持平平穩(wěn)上升。其其間會(huì)有波動(dòng)動(dòng)，但幅度不不會(huì)很大。未未來幾年上海海房地產(chǎn)投資資將占全市固固定資產(chǎn)投資資總額的三分分之一，總額額約為5000億元。需求方方面，“十一一五”期間，，預(yù)期住宅需需求總量為11670萬平方米，平平均每年需求求量為2334萬平方米。上半年合計(jì)推推出的5個(gè)公告，152幅地塊中，工工業(yè)用地為119幅，占到了78.3%，而住宅用地地為12幅，大多位于于郊區(qū)。成交的1號(hào)公告中，工工業(yè)用地成交交了33幅，合計(jì)成交交量為104.2萬平方米，占占土地總成交交量的64.6%，住宅用地共共成交26.4萬方，較第一一季度巨減了了73.9%，僅占土地總總成交量的16.4%。目前上海住住宅市場(chǎng)的成成交量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了上上海土地市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)量。。B:工業(yè)用地放量量，住宅用地地稀缺C:別墅供不應(yīng)求求，辦公樓穩(wěn)穩(wěn)步上揚(yáng)07年第二季度全全市新建別墅墅供應(yīng)量約為為39.3萬平方米，同同期銷售新建建別墅約92.3萬平方米，二二季度別墅動(dòng)動(dòng)態(tài)供求比為為1：2.35，明顯供小于于求。上海市市別墅市場(chǎng)上上連續(xù)第三個(gè)個(gè)季度上市量量小于供應(yīng)量量。辦公樓租賃市市場(chǎng)保持穩(wěn)定定上揚(yáng)。銷售售市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量量升，第二季季度成交均價(jià)價(jià)為15513元/平方米，較第第一季度略漲漲0.6%。成交量為28.1萬方，較上季季度增長了17.6%。2007上海商品房成交分析月份商品房成交量(套)成交面積㎡住宅成交量(套)住宅成交面積㎡121066223419414945169708421033113040498260952421318973216726415770186106341913921781511593218776315254383026020218872669039629728347417224488296874872911832289022410028021228303373373227245762820028931125343566226314295286907年1-9月共成交商品品房215255套；面交面積積為24421641㎡㎡D:上海市商品品房成交量量分析07年1月保持06年的勢(shì)頭，，2月進(jìn)入低谷谷。3月開始反彈彈，一直經(jīng)經(jīng)歷到“紅紅五月”及及“金九銀銀十”。隨隨著國家宏宏觀政策的的不斷出臺(tái)臺(tái)，往年的的“金九銀銀十”在今今年非并一一如既往，，能再創(chuàng)新新高。上海海中大恒基基觀點(diǎn)十月月后，上海海房地產(chǎn)市市場(chǎng)將受到到一定的打打壓，成交交將有反下下滑。這意味著，，如果未來來需求沒有有明顯增減減的話，照照此銷售速速度，第四四季度上海海一手房的的需求量在在700萬平方米左左右。D:上海市商品品房成交量量分析從數(shù)據(jù)分析析看出：上上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)從5月開始進(jìn)入入強(qiáng)勁的勢(shì)勢(shì)頭，甚至至7、8月份的酷暑暑期，市場(chǎng)場(chǎng)也并沒有有淡化。8月開始繼續(xù)續(xù)走高。D:上海市商品品房供量分分析上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)住住宅的需求求度，占到到整個(gè)商品品房的70%-80%左右。D:上海市商品品房成交量量分析上海1-9月各區(qū)域成交量區(qū)域成交量成交面積區(qū)域成交量成交面積浦東220332676758寶山258202620548金山5594658582奉賢6202790259黃浦2026273334崇明2497252869靜安67989499徐匯4538551602楊浦6415739519閘北5523565061南匯195492023913閔行182642233782青浦6344974022松江227592939567盧灣940146341長寧2613384011普陀99491148137虹口3189372141嘉定117461290867

統(tǒng)計(jì)顯示：：寶山區(qū)2007年以來成交交總量位居居全上海各各區(qū)第一位位。松江、、浦東。位位居第二第第三。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研研發(fā)現(xiàn)：寶寶山及松江江的商品房房均價(jià)在8000元/平方方米米左左右右。。隨隨著著地地鐵鐵的的開開通通，，出出行行非非常常方方便便，，樓樓盤盤質(zhì)質(zhì)量量、、居居住住舒舒適適度度都都相相當(dāng)當(dāng)不不錯(cuò)錯(cuò)。。價(jià)價(jià)位位上上非非常常有有竟竟?fàn)帬幜αΧ榷取?。D:上海海市市商商品品房房成成交交量量分分析析E、1:近期期新新開開樓樓盤盤展展示示分分析析排名樓盤名稱區(qū)域本月銷售（套數(shù)）上月銷售9月價(jià)格8月價(jià)格價(jià)格漲幅1三湘四季花城松江3022187000630011.10%2綠庭尚城松江277116700064009.30%3上海源花城松江25879680065004.60%4皇都花園2期閔行1629513200128003.12%5現(xiàn)代華庭2期青浦131864800430011.62%6藝泰安邦南匯2041245800520011.50%7夏朵小城閔行122115560052007.69%8萬科花園小城閔行1021667500-90008000-100009.09%9陽光花城浦東新區(qū)950125008月未開盤-10大華錦繡華城浦東新區(qū)85132160001200033.30%11玫瑰99閔行8311611000-1300093000029.03%12金誼河畔浦東新區(qū)565411000-148009800-130005.26%13匯峰鼎園徐匯18929800-3600032000-370004.86%14泰欣嘉園普陀1330350002250055.50%E:新開開樓樓盤盤市市場(chǎng)場(chǎng)反反應(yīng)應(yīng)分分析析青年年人人成成為為這這些些樓樓盤盤的的購購房房主主力力群群。。市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其其中中相相當(dāng)當(dāng)一一部部份份都都是是市市區(qū)區(qū)人人群群。。價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯生活活配配套套開開始始成成熟熟地鐵鐵軌軌道道落落實(shí)實(shí)、、時(shí)時(shí)間間距距離離拉拉近近相當(dāng)當(dāng)一一部部份份樓樓盤盤，，開開盤盤均均價(jià)價(jià)與與今今天天相相比比甚甚至至翻翻了了一一倍倍多多。。這些些新新型型的的板板塊塊可可謂謂是是，，幾幾年年前前上上海海熱熱點(diǎn)點(diǎn)塊塊版版的的””現(xiàn)現(xiàn)今今縮縮影影““F:2007全年年上上海海一一手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2007上海海不不同同區(qū)區(qū)域域新新建建商商品品住住宅宅需需求求總總量量和和增增幅幅預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)單單位位：：萬萬平平方方米米，，%成交2004200520062007同比內(nèi)環(huán)內(nèi)299.42209.21235.51250.56.4內(nèi)中環(huán)397.25176.21256.92236.4-8.0中外環(huán)482.83342.2402.38406.21.0外郊環(huán)1867.85851.281018.56835.8-17.9郊環(huán)外263.89215.54238.79253.06.0F.1、商商品品住住宅宅需需求求總總量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2007上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品住住宅宅需需求求總總量量和和增增幅幅預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)單位位：：萬萬平平方方米米，，%時(shí)間2001200220032004200520062007需求量1792.582587.462711.023310.371794.22147.63000增幅--44.344.7822.11-45.8019.7039.7注：：2001——2006年市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求量量為為實(shí)實(shí)際際成成交交量量，，包包含含重重大大工工程程配配套套用用房房，，2007年上上海海市市商商品品住住宅宅預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)需需求求總總量量3000萬平平方方米米，，在在2007年房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控仍仍有可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)政政策策多多發(fā)發(fā)期期的的情情況況下下，，該該數(shù)數(shù)值值只只能能是是一一個(gè)個(gè)參參考考值值。。F.2、2007年上上海海市市五五個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域新新建建商商品品住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2007上海海新新建建商商品品住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)總總量量和和增增幅幅預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)單位位：：萬萬平平方方米米，，%供應(yīng)2004200520062007同比內(nèi)環(huán)內(nèi)726.73340.94206.41184.9-10.4內(nèi)中環(huán)309.35265.63205.69168.2-18.2中外環(huán)523.48486.36347.53308.4-11.3外郊環(huán)1197.031225.381108.841121.71.2郊環(huán)外323.9262.03332.4334.30.6內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)、、內(nèi)內(nèi)中中環(huán)環(huán)和和中中外外環(huán)環(huán)將將延延續(xù)續(xù)過過去去幾幾年年發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，即即三三個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的新新建建住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)量量繼繼續(xù)續(xù)下下滑滑；；而而外外郊郊環(huán)環(huán)和和郊郊環(huán)環(huán)外外的的新新建建住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)量量保保持持著著基基本本穩(wěn)穩(wěn)定定狀狀態(tài)態(tài)；；外外郊郊環(huán)環(huán)和和郊郊環(huán)環(huán)外外兩兩個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的供供應(yīng)應(yīng)總總量量約約占占上上海海市市新新建建住住宅宅的的供供應(yīng)應(yīng)總總量量的的70%，繼續(xù)延延續(xù)三年年來比重重不斷上上升的趨趨勢(shì)。G:購房人群群分析數(shù)據(jù)來自自最新““假日樓樓市”市市場(chǎng)調(diào)研研經(jīng)分析統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：現(xiàn)在越來來越多的的人開始始重市青青年客戶戶群、他他們已經(jīng)經(jīng)悄然成成為市場(chǎng)場(chǎng)的主要要客戶群群體，其其實(shí)包括括本人的的“白領(lǐng)領(lǐng)菁英””“80后”“結(jié)結(jié)婚購房房者”““外地新新上海人人”等等等。上海樓市市已經(jīng)走走過半程程，在這這段時(shí)間間內(nèi)滬上上樓市雖雖未經(jīng)歷歷大風(fēng)大大浪，但但可說之之事尚有有一二，，目前市市場(chǎng)的狀狀況與相相關(guān)顯示示數(shù)據(jù)已已經(jīng)表明明，上半半年的滬滬上樓市市還是藏藏著眾多多故事的的。07年的樓市市再次翻翻版了06年的走勢(shì)勢(shì)，新年年前后成成交量的的大幅震震蕩，從從3月份起新新盤的大大量上市市、老盤盤的推陳陳出新，，加上股股市的跌跌宕起伏伏，又使使得樓市市不斷上上揚(yáng)，18973套、19139套、25438套……到6月份單月月成交量量已達(dá)到到創(chuàng)記錄錄的29728套，成交交面積高高達(dá)1046.41萬平方米米，比去去年同期期增加22.9%，平均成成交價(jià)格格也上漲漲了4.16%。由商品品住宅供供應(yīng)不足足導(dǎo)致的的房價(jià)上上漲、市市民的提提前入市市購房，，是引來來上半年年樓市過過熱的主主要原因因。H:2007年新房市市場(chǎng)半年年盤點(diǎn)2007年上海二二手房市市場(chǎng)第三章:2007年上海二二手房市市場(chǎng)分析析A:2007上海市二二手房市市場(chǎng)宏觀觀面B：2007上半年上上海二手手房成交交統(tǒng)計(jì)C：2007上海成交交前量前前三位區(qū)區(qū)_區(qū)域分析析D：上海市市二手房房每月均均價(jià)漲幅幅E:上海二手手房房價(jià)價(jià)預(yù)算F:：二手房房下半年年預(yù)測(cè)G:：2007上海二手手房市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)H：低總總價(jià)房是是成交主主力上海二手手房2007年上半年年市場(chǎng)分分析進(jìn)入入2007年，中國國的股票票市場(chǎng)仍仍舊延續(xù)續(xù)著“牛牛市”，，吸引了了眾多投投資者的的追捧以以及大量量資金的的進(jìn)入。。與此同同時(shí)，上上海的二二手房市市場(chǎng)也呈呈現(xiàn)出了了良好的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)，成成交量及及成交價(jià)價(jià)格都出出現(xiàn)了大大幅的增增加，可可謂是處處于一波波樓市中中的“牛牛市”行行情，以以自住為為主的剛剛性需求求及改善善性需求求大量成成交，成成交價(jià)格格在成交交量的推推動(dòng)下出出現(xiàn)快速速上漲勢(shì)勢(shì)頭。因因此，有有必要對(duì)對(duì)上半年年的二手手房市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行一一個(gè)總結(jié)結(jié)和分析析，以便便于把握握后市的的發(fā)展脈脈絡(luò)。A:2007上海市二二手房市市場(chǎng)宏觀觀面2007上海市二二手房1-9月回顧今年二手手房交易易總量相相比去年年同比有有所增長長，但從從整個(gè)二二季度來來看，每每月成交交量與上上月的環(huán)環(huán)比都呈呈明顯的的下滑態(tài)態(tài)勢(shì)。前幾個(gè)月月，一系系列針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的政策策相繼推推出。期期房限轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、預(yù)售售商品房房網(wǎng)上公公示、銀銀根緊縮縮，緊接接著又降降低了普普通商品品房的預(yù)預(yù)售門檻檻，讓500萬平方米米的中低低價(jià)房提提前上市市。這些些政策對(duì)對(duì)購房者者心理起起了重大大作用，，由于對(duì)對(duì)市場(chǎng)前前景一時(shí)時(shí)看不甭甭，吃不不透，不不少買家家觀望氣氣氛日益益濃烈，，而售出出房子的的上家，，在市場(chǎng)場(chǎng)向好的的預(yù)期下下，同樣樣不愿意意降低出出售，造造成了交交投清淡淡。上門門客戶雖雖然比以以往少了了兩三成成，但是是其中不不管準(zhǔn)購購房客。。這部分分群體以以本市自自信者居居多，他他們錯(cuò)過過了前些些時(shí)間買買房的良良機(jī)，現(xiàn)現(xiàn)在以價(jià)價(jià)格換地地段。而而投資客客開始趨趨于謹(jǐn)慎慎和理性性化，占占總購房房的比例例在減少少。隨著各項(xiàng)項(xiàng)政策逐逐步明朗朗化，部部分以前前持觀望望態(tài)度的的潛在購購房者，，尤其是是自住型型消費(fèi)者者開始按按原有計(jì)計(jì)劃購房房。此外外，因年年初實(shí)施施“期房房限轉(zhuǎn)””政策而而不能上上市的期期房，隨隨著時(shí)間間推移正正進(jìn)入交交房期，，在一定定程度上上嗇了二二手房的的供應(yīng)量量。近來來市場(chǎng)對(duì)對(duì)政策漸漸漸適應(yīng)應(yīng)，上海海高檔房房市場(chǎng)開開始回暖暖，城市市邊緣地地區(qū)以及及近郊區(qū)區(qū)的中高高檔二手手房市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)出出活躍跡跡象。從從近兩個(gè)個(gè)月的交交易情況況來看，，市場(chǎng)正正在慢慢慢恢復(fù)到到旺季。。一月份全全市二手手房成交交面積在在67萬平方米左左右。節(jié)后成交交量開始始不斷攀攀升，這這一階段段看房客客戶量開開始增多多，買家家的心態(tài)態(tài)逐漸平平穩(wěn)，雙雙方恢復(fù)對(duì)市市場(chǎng)的信信心。三三月中旬旬和五月月中旬，，央行分分別上調(diào)調(diào)金融機(jī)機(jī)構(gòu)存貸貸款利率率，同時(shí)時(shí)貸款利率和和個(gè)人住住房公積積金貸款款利率也也做了上上調(diào)，這這一系列列的加息息政策對(duì)對(duì)二手房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)似乎沒沒有太大大影響，，三月份全全市二手手房成交交面積達(dá)達(dá)到110萬平方米米左右，五月份成成交面積也在在108萬多平方方米。三、市市場(chǎng)特征征關(guān)鍵詞詞：股市市拉動(dòng)成成交、跳跳價(jià)現(xiàn)象象股市市紅火，，推動(dòng)樓成成交量增增加2007年初以來來，二手手房市場(chǎng)場(chǎng)即呈現(xiàn)現(xiàn)出一派派紅火景景象。其其中很大大一部分原因因跟去去年底底股市市開始始一路路飄紅紅有關(guān)關(guān)系。。B：2007上半年年上海海二手手房成成交統(tǒng)統(tǒng)計(jì)2007上海二二手房房區(qū)域域成交交量分分析2007上海二二手房房區(qū)域域成交交量分分析經(jīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：閔閔行區(qū)區(qū)單月月及總總體都都穩(wěn)居居成交交量上上海市市第一一。浦浦東長長寧分分位第第二第第三。。C：2007上海成成交前前量前前三位位區(qū)域域分析析C、閔行行區(qū)二二手房房市場(chǎng)場(chǎng)分析析9月成交交量相相比8月保持持平穩(wěn)穩(wěn)，在在月初初曾有有小幅幅上揚(yáng)揚(yáng)，而而成交交價(jià)格格則有有10%左右的的漲幅幅，次新樓樓盤均均價(jià)在在13000元/平方米米-15000元/平方米米左右右，老老公房房均價(jià)價(jià)在9500元/平方米米-10500元/平方米米。區(qū)域內(nèi)內(nèi)四大大名苑苑西班班牙名名苑、、世紀(jì)紀(jì)苑、、望族族苑、、嘉禾禾花苑苑緊鄰鄰交通通一號(hào)號(hào)線且且配套套設(shè)施施完善善受客客戶歡歡迎，，但樓樓層位位置較較佳的的房源源非常常稀少少，出出售的的房東東基本本也以以置換換為主主，心心態(tài)普普遍較較好，，不急急于出出手，，成交交單價(jià)價(jià)在14000元/平方米米-16000元/平方米米。9月租賃賃相較較8月走勢(shì)勢(shì)平穩(wěn)穩(wěn)，租租賃價(jià)價(jià)格有有5%左右的的漲幅幅。C、浦東東二手手房市市場(chǎng)分分析9月成交交量與與8月相比比小幅幅上升升，而而成交交價(jià)格格繼續(xù)續(xù)保持持上揚(yáng)揚(yáng)趨勢(shì)勢(shì)，漲漲幅在在10%左右。。次新新房的的成交交價(jià)格格在16000元/平方米米-20000元/平方米米不等等，老老公房房均價(jià)價(jià)在14000元/平方米米左右右。板塊的的客戶戶群以以自住住型需需求為為主，，婚房房需求求較前前幾個(gè)個(gè)月所所有增增加，，房齡齡在3-5年的2房需求求旺盛盛。春春之聲聲公寓寓、金金龍東東苑受受客戶戶歡迎迎，單單價(jià)在在17000元/平方米米-19000元/平方米米左右右，但但目前前房源源很少少。9月租賃賃市場(chǎng)場(chǎng)保持持平穩(wěn)穩(wěn)，月月租金金有100元/-300元的漲漲幅。。租賃賃市場(chǎng)場(chǎng)需求求量有有所減減少，，全裝裝全配配的二二房租租賃價(jià)價(jià)格保保持在在2000元-2500元/月間、、三房房在2500元-3500元/月間。。C、長寧寧二手手房市市場(chǎng)分分析9月買賣賣市場(chǎng)場(chǎng)相較較8月成交交情況況有所所回落落，買買賣雙雙方心心理價(jià)價(jià)位相相差較較大是是主要要原因因。成成交均均價(jià)比比8月又有有所上上漲，，漲幅幅在7%左右。。熱銷銷樓盤盤虹康康花苑苑單價(jià)價(jià)達(dá)到到17000元/平方米米，櫻櫻源晶晶舍單單價(jià)也也達(dá)到到15000元/平方米米左右右。9月板塊塊客戶戶以改改善型型需求求為主主，業(yè)業(yè)主對(duì)對(duì)后市市看好好不斷斷跳價(jià)價(jià)，不不少客客戶因因?qū)r(jià)價(jià)格難難以承承受而而選擇擇暫時(shí)時(shí)觀望望。一一些面面積較較小的的老公公房因因總價(jià)價(jià)低廉廉也受受到購購房者者青睞睞。9月租賃賃市場(chǎng)場(chǎng)行情情穩(wěn)定定，相相較8月無太太大變變化。。D：上海海市二二手房房每月月均價(jià)價(jià)漲幅幅上海市市場(chǎng)從從一月月份開開始至至今，，經(jīng)歷歷了2月的的低低糜糜。。開開始始一一路路上上升升經(jīng)經(jīng)歷歷了了““紅紅五五月月””，，““金金九九銀銀十十””。。雖雖然然成成交交量量每每月月有有跌跌有有漲漲，，統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)顯顯示示上上海海市市從從1月開開始始掛掛牌牌均均價(jià)價(jià)一一直直是是處處于于上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)。。1-9月漲漲幅幅為為3000元左左右右。。平平均均每每月月漲漲幅幅為為330元/平方方米米。。D、上上海海市市二二手手房房每每月月均均價(jià)價(jià)漲漲幅幅靜安安、、盧盧灣灣、、黃黃浦浦均均為為上上海海市市中中心心地地塊塊。。區(qū)區(qū)域域高高檔檔樓樓盤盤眾眾多多，，但但由由于于位位于于市市中中心心，，老老式式樓樓房房較較多多。。新新盤盤均均價(jià)價(jià)和和老老公公房房價(jià)價(jià)格格差差距距較較大大。。市市中中心心賣賣的的是是稀稀缺缺性性，，而而虹虹口口、、浦浦東東、、楊楊浦浦等等屬屬于于還還有有拓拓展展空空間間，，這這些些區(qū)區(qū)域域的的總總體體漲漲幅幅比比例例應(yīng)應(yīng)超超過過市市中中心心。。靜安安區(qū)區(qū)：：次次新新盤盤均均價(jià)價(jià)在在27000元-35000元/平方方米米，，老老公公房房均均價(jià)價(jià)在在16000-19000元/平方方米米。。購房房者者中中90%以上上均均為為自自住住購購房房。。購購房房者者在在購購房房預(yù)預(yù)算算方方面面變變動(dòng)動(dòng)不不大大，，選選擇擇購購房房主主力力總總價(jià)價(jià)80-120萬的的客客戶戶占占總總客客戶戶的的38%，預(yù)預(yù)算算121-200萬的的占占24%，選選擇擇200萬以以上上(不包包括括200萬)的占占23%，選選擇擇80萬以以內(nèi)內(nèi)的的客客戶戶占占15%。在在房房源源選選擇擇上上，，除除地地段段以以及及生生活活設(shè)設(shè)施施配配套套，，大大多多數(shù)數(shù)客客戶戶仍仍舊舊比比較較青青睞睞5～10年房房齡齡的的商商品品房房。。E:上海海二二手手房房房房價(jià)價(jià)預(yù)預(yù)算算F：二二手手房房下下半半年年預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)下半半年年不不排排除除政政府府會(huì)會(huì)有有另另一一輪輪強(qiáng)強(qiáng)有有力力的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的可可能能性性。。但但從從實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上來來講講，，這這也也將將會(huì)會(huì)是是二二手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的一一個(gè)個(gè)利利好好因因素素。。因因?yàn)闉楦鞲骷?jí)級(jí)政政府府都都已已經(jīng)經(jīng)意意識(shí)識(shí)到到了了當(dāng)當(dāng)前前要要想想解解決決房房價(jià)價(jià)過過高高問問題題，，解解決決中中低低收收入入群群體體居居住住問問題題，，大大力力發(fā)發(fā)展展二二手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)才才是是相相對(duì)對(duì)行行之之有有效效、、時(shí)時(shí)效效較較短短、、針針對(duì)對(duì)性性較較強(qiáng)強(qiáng)的的合合理理方方法法。。另另外外證證券券市市場(chǎng)場(chǎng)的的繁繁榮榮也也會(huì)會(huì)吸吸引引一一些些投投資資客客，，將將手手中中的的房房產(chǎn)產(chǎn)變變現(xiàn)現(xiàn)，，到到股股市市中中放放手手一一手手搏搏。。中心心區(qū)區(qū)域域土土地地資資源源稀稀缺缺造造成成的的新新房房供供給給““地地域域偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)化化””和和相相應(yīng)應(yīng)““交交通通成成本本的的增增加加””，，致致使使二二手手房房的的““地地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)””日日益益突突出出。。因因二二手手房房市市場(chǎng)場(chǎng)房房價(jià)價(jià)漲漲幅幅明明顯顯過過快快，，各各項(xiàng)項(xiàng)稅稅費(fèi)費(fèi)政政策策已已經(jīng)經(jīng)或或即即將將落落實(shí)實(shí)，，加加之之中中介介行行業(yè)業(yè)的的內(nèi)內(nèi)部部整整頓頓以以及及二二手手房房源源的的有有向向供供給給等等各各方方面面因因素素，，未未來來的的二二手手房房房房價(jià)價(jià)漲漲幅幅速速度度將將會(huì)會(huì)控控制制在在合合理理范范圍圍。。二手手住住宅宅需需求求總總量量預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2007上海海二二手手住住宅宅需需求求總總量量和和增增幅幅預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)單單位位：：萬萬平平方方米米，，%時(shí)間20002001200220032004200520062007同比需求量6481031134218082222160818551528-17.6上海市二手房房住宅市場(chǎng)在在1998-2004年經(jīng)歷了一段段快速發(fā)展期期，在2004年達(dá)到最高點(diǎn)點(diǎn)，已經(jīng)接近近新建商品住住宅的交易量量。2005年由于宏觀調(diào)調(diào)控政策，二二手住宅交易易量急劇萎縮縮。2006年交易量反彈彈的主要原因因是動(dòng)遷需求求剛性不減，，一批原先準(zhǔn)準(zhǔn)備在05年入市而作罷罷的投資者不不再等待。G：2007上海二手房市市場(chǎng)總結(jié)穩(wěn)定綜觀整個(gè)個(gè)2007年上半年，上上海二手房市市場(chǎng)的整體環(huán)環(huán)境相對(duì)是比比較穩(wěn)定的，，除了銀行的的加息與提高高存款準(zhǔn)備金金率等金融政政策，以及““二手房20%個(gè)稅強(qiáng)征”傳傳聞外，并沒沒有類似前兩兩年“營業(yè)稅稅”、“個(gè)稅稅”等嚴(yán)厲的的調(diào)控政策的的出臺(tái)。在政政策保持相對(duì)對(duì)穩(wěn)定的情況況下，二手房房市場(chǎng)上的買買方及賣方對(duì)對(duì)于市場(chǎng)普遍遍有著良好的的預(yù)期，心態(tài)態(tài)也更加穩(wěn)定定。同時(shí)，穩(wěn)穩(wěn)定的政策、、穩(wěn)定的心態(tài)態(tài)帶來市場(chǎng)的的穩(wěn)定及繁榮榮，成交量逐逐步放大。上海房地產(chǎn)市市場(chǎng)4月成交開始放放量，近兩個(gè)個(gè)月更是呈現(xiàn)現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)態(tài)勢(shì)，新房二二手房成交均均非?；钴S。。而隨著市場(chǎng)場(chǎng)的成熟，二二手房交易量量占整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的份額正在在提升，逐漸漸接近新房。。2007年上半年上海海二手房累計(jì)計(jì)成交套數(shù)達(dá)達(dá)85758套，總成交量量733.11萬平方米，總總成交金額659.09億元。同期，，上海一手住住宅累計(jì)成交交套數(shù)為83741套，總成交量量1048.64萬平方米，總總成交金額1054.10億元，均價(jià)為為10052元/平方米。二手房市場(chǎng)成成交套數(shù)已超超過一手房，，成交面積也也正逼近一手手房，二手房房交易成為目目前新房源不不夠充足的市市場(chǎng)的有效補(bǔ)補(bǔ)充。低總價(jià)房是成成交主力成交價(jià)格在90萬元以下的房房屋占到整體體二手房市場(chǎng)場(chǎng)成交量的64%，其中30-60萬元的房屋更更是超過了整整體成交量的的30%，成為二手房房成交重點(diǎn)。。這說明二手手房市場(chǎng)中低低總價(jià)的房源源成為市場(chǎng)成成交的主力房房源。相比比新房，經(jīng)濟(jì)濟(jì)型的小面積積房型成為二二手房市場(chǎng)成成交的主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品，成交的的90平方米以下的的房屋以二手手房為主。造成這一現(xiàn)象象主要有三方方面原因，一一是二手房是是很大一部分分購房群體的的過渡期住房房，房屋的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用性是是其選擇的關(guān)關(guān)鍵；二是市市場(chǎng)早期的二二手房特別是是一些老公房房都以小面積積房為主；三三是一手房市市場(chǎng)小面積房房型的補(bǔ)給不不足，很多需需要購買小房房型的群體便便分流到二手手房市場(chǎng)中。。隨著住房消費(fèi)費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變變，住房“多多步曲”將取取代一房“終終身制”，二二手房買賣是是房地產(chǎn)梯級(jí)級(jí)消費(fèi)重要一一環(huán)，對(duì)于高高總價(jià)的房屋屋來說，這一一環(huán)的資金成成本相對(duì)較大大，購房群體體更愿意選擇擇一些總價(jià)稍稍低、性價(jià)比比較高的二手手房過渡，所所以這樣的總總價(jià)和單價(jià)分分布較能體現(xiàn)現(xiàn)目前二手房房市場(chǎng)的整體體情況。中大型房源將將受追捧從成交單價(jià)來來看，上海二二手房市場(chǎng)區(qū)區(qū)域特性表現(xiàn)現(xiàn)十分明顯，，低單價(jià)的房房屋主要集中中在遠(yuǎn)郊地區(qū)區(qū)，高單價(jià)的的房屋主要集集中在市中心心區(qū)域；而對(duì)對(duì)于二手房市市場(chǎng)來說，主主要成交還是是以9000元/平方米以下的的房屋為主。。比如，歷來來是二手房市市場(chǎng)重點(diǎn)成交交區(qū)域的浦東東新區(qū)，占到到整個(gè)成交量量的19%，緊隨其后是是占整個(gè)成交交量15%的閔行區(qū)，以以及占整個(gè)成成交量8%的普陀區(qū)和寶寶山區(qū)，這四四個(gè)區(qū)的成交交量幾乎達(dá)到到整個(gè)市場(chǎng)成成交總量的一一半，與一手手房市場(chǎng)交易易的分布區(qū)域域基本相同。。購房總價(jià)和面面積都有所提提高目前市場(chǎng)上有有58.7%的購房者是為為了改善現(xiàn)有有的居住環(huán)境境而打算換房房。該數(shù)據(jù)同同比有很大提提高，市場(chǎng)上上改善型購房房者占了主導(dǎo)導(dǎo)地位。價(jià)格格方面，選擇擇總價(jià)在100萬元的購房人人群所占比重重越來越大。。同時(shí)，根據(jù)據(jù)門店調(diào)查，，近來大面積積戶型受到的的關(guān)注度也明明顯有所提高高，以前頂層層復(fù)式房乏人人問津，近來來卻有供不應(yīng)應(yīng)求之勢(shì)，這這些客戶大部部分都是購買買了自住，很很少用于投資資。上海中介市場(chǎng)場(chǎng)概述第四章：上海海中介行業(yè)A:門店擴(kuò)張加劇劇B:追求規(guī)模效應(yīng)應(yīng)C:考慮運(yùn)營成本本中介行業(yè)門店店擴(kuò)張迅猛時(shí)間過半，不不少公司今年年的擴(kuò)展計(jì)劃