四川旅游區(qū)住宅項(xiàng)目地塊調(diào)研t共

xxD-18地塊項(xiàng)目調(diào)研1第一部分：區(qū)域市場分析第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場研究第三部分：項(xiàng)目地塊及定位研究第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分析第五部分：項(xiàng)目開發(fā)策略第六部分：項(xiàng)目營銷策略第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范第八部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范2中國著名的觀音文化之鄉(xiāng)四川盆地中部腹心城市涪江中游，川中政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心成都和重慶兩座特大城市的中心節(jié)點(diǎn)國家衛(wèi)生城市、

國家園林城市

中國優(yōu)秀旅游城市中國人居范例獎(jiǎng)城市

國家生態(tài)示范區(qū)

中國觀音文化之鄉(xiāng)中國金融生態(tài)城市

全國現(xiàn)代物流示范城市

全國綠化模范城市“小成都”、“東川巨邑”、“川中重鎮(zhèn)”、“西部水都”九大國家級城市名片四大城市特性四大城市別稱3區(qū)域面積人口河?xùn)|區(qū)158平方千米10萬船山區(qū)618平方千米68萬安居區(qū)1258平方千米81萬蓬溪縣1251平方千米76萬射洪縣1496平方千米104萬大英縣703平方千米

55萬xx市面積5484平方千米，人口394萬人（2009年）4xx為人口稠密區(qū)，人口密度為每平方公里706人，人口密度遠(yuǎn)大于全國、全省平均水平。全市人口絕大部分分布在沿涪江兩岸的沖積平壩、沿河兩岸的河谷地帶和丘間小平壩區(qū)。從射洪縣的金華鎮(zhèn)到船山區(qū)的南強(qiáng)鎮(zhèn)，沿涪江兩岸屬人口的特稠密區(qū)，人口密度達(dá)到每平方公里813人。中國每平方公里平均人口密度為130人，約是世界人口密度的10倍，東部沿海地區(qū)人口密集，每平方公里超過400人中部地區(qū)每平方公里為200多人西部高原地區(qū)人口稀少，每平方公里不足10人。全國人口密度xx人口密度5672010年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額523億元，增長17.5%2010年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額359億元，比上年末增長14.16%其中，活期存款余額119億元，增長26.9%其中，定期儲(chǔ)蓄存款余額239億元，增長8.7%89xx城市規(guī)劃（2009年修編批復(fù)）xx市的城市發(fā)展目標(biāo)為：成渝地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有濃郁地方民俗文化和山水城市特色的現(xiàn)代化大城市?！笆濉逼陂g，按照xx市城區(qū)面積100平方公里、100萬城市人口的“雙百”目標(biāo)，首先繼續(xù)加大城市化進(jìn)程步伐，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，深入完善城市商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，加速聚集商氣、人氣；其次、按照“城市、文化、旅游、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)共融”的發(fā)展思路，以發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)為主線，大力發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)，著力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；10市城城區(qū)區(qū)五五大大旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)：建建設(shè)設(shè)中中國國觀觀音音文文化化城城、、中中華華玫玫瑰瑰城城、、九九宗宗書書院院公公園園、、中中華華養(yǎng)養(yǎng)生生谷谷旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)和和觀觀音音湖湖““一一湖湖三三島島””五大大主主體體功功能能區(qū)區(qū)：活活力力新新城城區(qū)區(qū)（（河河?xùn)|東新新區(qū)區(qū)））、、高高新新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)（（經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)））、、現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流區(qū)區(qū)（（金金家家物物流流園園））、、新新型型工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)（（創(chuàng)創(chuàng)新新工工業(yè)業(yè)園園））、、特特色色安安居居區(qū)區(qū)（（安安居居區(qū)區(qū)））河?xùn)|市市中中心：：河?xùn)|東體體育育中中心心、、文文化化中中心心、、會(huì)會(huì)展展中中心心、、傳傳媒媒中中心心五大大旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)匯匯集集“xx特色””11xx城市市研研究究小小結(jié)結(jié)◎從從城城市市特特性性、、城城市市名名片片分分析析，，城城市市發(fā)發(fā)展展與與建建設(shè)設(shè)充充滿滿著著巨巨大大的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)◎從從高高人人口口密密度度分分析析，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)以以及及城城市市建建建建設(shè)設(shè)空空間間大大◎社社區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢與與居居民民收收入入水水平平穩(wěn)穩(wěn)步步提提升升◎城城市市規(guī)規(guī)劃劃為為城城市市確確立立了了良良好好的的藍(lán)藍(lán)圖圖與與發(fā)發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)xx樓市市板板塊塊效效應(yīng)應(yīng)明明顯顯，，城城北北與與城城中中供供應(yīng)應(yīng)量量越越來來越越小小，，河河?xùn)|東新新區(qū)區(qū)是是未未來來城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的主主要要供供應(yīng)應(yīng)源源，，也也是是市市場場競競爭爭最最激激烈烈區(qū)區(qū)域域。。12第一一部部分分：：區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析第二二部部分分：：區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場研研究究第三三部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊及及定定位位研研究究第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位位及分析第五部分：項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)策略略第六部分：項(xiàng)項(xiàng)目營銷策略略第七部分：項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防防范13區(qū)域房地產(chǎn)市市場研究14房地產(chǎn)開發(fā)投投資止跌回升升。2010年，xx市房地產(chǎn)開發(fā)投投資呈探底回回升態(tài)勢，累累計(jì)完成房地地產(chǎn)開發(fā)投資資67.9億元，比2009年同期增長15.5%房屋施工面積積與新開工面面積大幅增長長。2010年，全市房屋屋施工面積629.02萬平方米，與與2009年同期相比增增長14.1%。全市房屋新新開工面積379.64萬平方米，與與去年同期相相比增長74.4%商品房銷售面面積有所下滑滑。2010年，全年銷售售商品房196.96萬平方米，與與去年同期相相比下降17.5%2010年遂遂市房地產(chǎn)市市場運(yùn)行15（一）房地產(chǎn)開發(fā)投投資。1-4月，全市累計(jì)計(jì)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資27.76億元，同比增增長61.6%。2011年xx1-4月份房地產(chǎn)情情況（二）房屋施工面積積與新開工面面積。1-4月,全市房屋施工工面積432.08萬平方米，同同比增長53.4%;全市房屋新開開工面積73.07萬平方米，與與去年同期相相比下降13.7%；全市房屋竣竣工面積33.86萬平方米，同同比增長42.13%。（三）商品房銷售面面積與銷售額額。1-4月，全市銷售售商品房37.84萬平方米，與與去年同期相相比增長4.6%；銷售金額11.39億元，同比增增長29.94%。（四）房價(jià)。4月市本級房價(jià)價(jià)與3月相比呈價(jià)滯滯態(tài)勢。營業(yè)業(yè)房銷售均價(jià)價(jià)為8800元/平方米左右，，商品住房銷銷售均價(jià)約為為4200元/平方米；存量量住房銷售均均價(jià)為3600元/平方米。16xx市房地產(chǎn)市場供應(yīng)及需需求17xx市房地產(chǎn)市場逐年價(jià)格增長長18xx市房地產(chǎn)市場板塊劃分區(qū)域均價(jià)4400元/㎡區(qū)域均價(jià)4500元/㎡區(qū)域均價(jià)5000元/㎡區(qū)域均價(jià)4600元/㎡19區(qū)域典型項(xiàng)目目分析20區(qū)域樓盤均價(jià)戶型面積河?xùn)|弗萊明戈高層均價(jià)4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130東城一品2900元/㎡套三125-140套四140-160歐洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛國際LOFT公寓8000-9600元/㎡套一40-50高層均價(jià)4600元/㎡

二變?nèi)?0-110城南萬象新天4800元/㎡套二76-84套三113-117世紀(jì)春天4300元/㎡套二90套三112中央商務(wù)區(qū)翰林名苑4900-5800元/㎡套一47一變二70-92二變?nèi)?5-116二變?nèi)ㄊ孢m）126-165濱江生活帶南濱帝景4700-5300元/㎡套二80-100套三130套四160xx市典型項(xiàng)目價(jià)格格及戶型比例例分配21xx市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)特征征22xx市典型項(xiàng)目產(chǎn)品品供應(yīng)特征23xx市典型項(xiàng)目產(chǎn)品品供應(yīng)特征區(qū)域項(xiàng)目名稱單層戶數(shù)（電梯）單層戶數(shù)（多層）城南景逸華府2梯4戶無多層城南新界旺郡2梯5戶/6戶/7戶無多層城南錦繡南庭2梯4戶1層2戶城南南湖逸景2梯4戶1層3戶/4戶城南世紀(jì)春天2梯4戶1層2戶城南海棋·山水花園2梯4戶/6戶無多層城南時(shí)代·領(lǐng)邸2梯5戶/6戶無多層河?xùn)|龍騰御錦2梯20戶1層2戶河?xùn)|弗萊明戈2梯4戶/6戶1層2戶河?xùn)|華泰·福熙美邸2梯4戶1層2戶河?xùn)|學(xué)府馨城2梯4戶1層2戶河?xùn)|東城一品1梯3戶/2梯6戶無多層河?xùn)|中鐵·龍城2梯4戶1層2戶河?xùn)|鼎盛國際3梯20戶無多層河北金海國際2梯5戶無多層24xx市典型項(xiàng)目產(chǎn)品品供應(yīng)特征區(qū)域項(xiàng)目名稱附屬配套設(shè)施城南景逸華府無城南新界旺郡無城南錦繡南庭無城南南湖逸景無城南世紀(jì)春天網(wǎng)球場、籃球場、露天健身區(qū)城南海棋·山水花園無城南時(shí)代·領(lǐng)邸社區(qū)商業(yè)河?xùn)|龍騰御錦網(wǎng)球場、spa健身中心河?xùn)|弗萊明戈社區(qū)商業(yè)河?xùn)|華泰·福熙美邸無河?xùn)|學(xué)府馨城社區(qū)商業(yè)河?xùn)|東城一品社區(qū)商業(yè)河?xùn)|中鐵·龍城無河?xùn)|鼎盛國際復(fù)合商業(yè)/私產(chǎn)酒店城北金海國際酒店、商業(yè)25xx2010年成交低于2009年，，而新開工面面積卻增加74.4%，，說明2011年xx的競爭會(huì)加劇?。粁x的主流產(chǎn)品特特征是90-120平方方米，投資型型產(chǎn)品和小戶戶型產(chǎn)品屬于于市場空白；；xx2009年價(jià)格增幅幅幅度較大，僅僅2010年年增幅就達(dá)18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP增長率；1234xx2011年1-4月全市銷售商商品房37.84萬平方米，與與去年同期相相比增長4.6%；銷售金額11.39億元，同比增增長29.94%；26消費(fèi)者研究27客戶需求特征征客戶分析主要是與銷售現(xiàn)場的置置業(yè)顧問現(xiàn)場深度訪談及對對購房者的溝通交流綜綜合得出。訪訪談結(jié)果如下下：（1）主力面積需求主要要集中在2房80-90㎡，3房房100-120平米；；（2））大多客客戶的的總價(jià)價(jià)接受受能力力在35-45萬之間；（3））在與與客戶戶的訪訪談中中，很很多客客戶都都流露露出投投資的的意愿愿，xx目前尚尚未出出現(xiàn)投投資型型公寓寓產(chǎn)品品，但但我司司認(rèn)為為，這這部分分需求求是確確實(shí)存存在的的，只只是目目前xx沒有合合適的的產(chǎn)品品激發(fā)發(fā)這方方面的的需求求；（4））對于于商業(yè)業(yè)來說說，客客戶主主力選選擇面面積在在40-70㎡，接受受的總總價(jià)在在50-70萬；28客戶群群體特特征（1））目前xx客客戶構(gòu)成主要分為3塊，，第一一是以市市區(qū)為為主，，約占占60%的的比例例，其其中以以個(gè)體體工商戶、、企亊亊業(yè)單單位職工為主；；第二是是周邊客客戶約約占35%，主主要集集中在在蓬溪溪、大大英、、射洪洪等區(qū)區(qū)域；第三三是外地客客戶約約占5%，，以重重慶、、成都都投資資客戶戶為主主；（2））家庭結(jié)構(gòu)大多以以3口口之家為主主；（3））購買買商業(yè)業(yè)的客客戶以以個(gè)體體工商商戶、、公務(wù)務(wù)員和和外地地投資資客為為主；；29客戶決決策模模式（1））在選擇擇項(xiàng)目目的旪旪候，，客戶戶首先先考慮慮地段段和價(jià)價(jià)格，，其次次是生生活配配套和和環(huán)境境，以以及區(qū)區(qū)域成成熟度度。（2））大多多數(shù)客客戶都都希望望居住住的小小區(qū)有有優(yōu)異的的景觀觀，物物業(yè)管管理方方面由于xx還還處于起步階階段，，客戶戶對物物業(yè)管管理沒沒有明明確的的概念念，但但希望望服務(wù)務(wù)水平平能夠夠越高高越好好，服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目越越多越越好。。（3））購買買商業(yè)業(yè)的客客戶，，大多多數(shù)第第一看看重的的是地地段，，其次次是未未來發(fā)發(fā)展，，第三三是價(jià)價(jià)格，，第四四是商商業(yè)管管理。。30政策研研究31宏觀因因素影影響下下的中中國地地產(chǎn)走走向2010.1.10國十一條二套房首付40%、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、差別化的住房稅收政策、加大保障性房建設(shè)等2010.4.17國十條建立問責(zé)機(jī)制、差別化住房信貸政策、二手房首付50%、三套房停貸、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等2011.1.13國八條不足5年?duì)I業(yè)稅全額征收、二套房首付60%、貸款利率1.1倍、外地人士限購、明確問責(zé)機(jī)制等發(fā)改委委：5月1日起商商品房房銷售售明碼碼標(biāo)價(jià)價(jià)國家發(fā)發(fā)展和和改革革委員員會(huì)2011年年3月月22日日宣布布，發(fā)發(fā)展改改革委委日前前發(fā)布布《商商品房房銷售售明碼碼標(biāo)價(jià)價(jià)規(guī)定定》，，明文文規(guī)定定從5月1日起起商品品房銷銷售實(shí)實(shí)行一一套一一標(biāo)價(jià)價(jià)，并并明確確公示示代收收代辦辦收費(fèi)費(fèi)和物物業(yè)服服務(wù)收收費(fèi)，，商品品房經(jīng)經(jīng)營者者不得得在標(biāo)標(biāo)價(jià)之之外加加收任任何未未標(biāo)明明的費(fèi)費(fèi)用。。商品品房銷銷售價(jià)價(jià)格明明碼標(biāo)標(biāo)價(jià)對對外后后，可可以自自行降降價(jià)，，打折折銷售售，但但漲價(jià)價(jià)必須須重新新申報(bào)報(bào)備案案32金融政政策-加息息金融政政策-上調(diào)調(diào)存款款準(zhǔn)備備金率率33一線房房企對對于宏宏觀綜綜合政政策的的反應(yīng)應(yīng)———兩轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)型：：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)，，調(diào)整整商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)比重重原本是是不溫溫不火火的商商業(yè)地地產(chǎn)，，卻在在住宅宅市場場舉步步維艱艱之年年迎來來跨越越式增增長，，眾多多靠住住宅項(xiàng)項(xiàng)目““持家家”的的一線線房企企，紛紛紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商商業(yè)地地產(chǎn)，，持有有商業(yè)業(yè)比例例持續(xù)續(xù)加大大轉(zhuǎn)戰(zhàn)：：一線線房企企紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二二三城城市一線知知名房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)二三三線城城市可可以看看出，，目前前一線線城市市的發(fā)發(fā)展確確實(shí)有有限，，而相相對來來說，，二三三線城城市卻卻有很很大的的發(fā)展展空間間34xx市確定定2011年房房價(jià)調(diào)調(diào)控目目標(biāo)-2011年03月月28日限價(jià)不不限購購——亂漲價(jià)價(jià)的將將取消消預(yù)售售許可可證根據(jù)xx市市實(shí)際際情況況，近近日，，市住住建部部門向向媒體體公布布了住住房價(jià)價(jià)格控控制目目標(biāo)，，xx市2011年新建建房屋屋價(jià)格格增長長幅度度控制制在12%以內(nèi)加大市市場供供應(yīng)——今年將將建保保障性性安居居住房房15404套據(jù)了解解，““十二五五”期間，，xx市力力爭完完成建建設(shè)保保障性性住房房和改改造棚棚戶區(qū)區(qū)53500套（戶戶），，其中中保障障性住住房47500戶，各各類棚棚戶區(qū)區(qū)改造造5993戶規(guī)范交交易行行為——年內(nèi)擬擬將備備案進(jìn)進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)交交易35加大保保障房房的供供應(yīng)爭奪首首置客客戶和和中低低端客客戶，，競爭爭加劇劇宏觀政政策xx樓市限價(jià)不不限購購國八條條不能胡胡亂漲漲價(jià)，，開發(fā)發(fā)商勢勢必采采取高高價(jià)高高折扣扣的方方式銷銷售本土需需求影影響較較小，，催生生外地地來xx投資資型型需需求求增增加加加息息和和調(diào)調(diào)整整準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金房貸貸難難度度進(jìn)進(jìn)一一步步增增加加，，特特別別是是二二套套房房和和商商業(yè)業(yè)貸貸款款，，直直接接影影響響開開發(fā)發(fā)商商資資金金鏈鏈36xx樓市市研研究究小小結(jié)結(jié)◎xx作為為一一個(gè)個(gè)三三、、四四線線城城市市，，對對政政策策的的敏敏感感度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于于一一線線城城市市，，但但這這并并不不能能表表明明xx房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場是是穩(wěn)穩(wěn)定定的的，，政政策策永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的導(dǎo)導(dǎo)向向。。隨隨著著投投資資全全國國化化、、媒媒體體影影響響日日益益強(qiáng)強(qiáng)大大、、投投資資者者掌掌握握知知識(shí)識(shí)的的能能力力加加強(qiáng)強(qiáng)等等因因素素影影響響，，目目前前xx市場場大大多多數(shù)數(shù)樓樓盤盤出出現(xiàn)現(xiàn)圈圈地地銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)象象，，xx這樣樣的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場前前景景令令人人擔(dān)擔(dān)憂憂，，特特別別是是當(dāng)當(dāng)媒媒體體全全面面報(bào)報(bào)道道房房地地產(chǎn)產(chǎn)形形勢勢后后，，普普通通購購房房者者開開始始有有意意識(shí)識(shí)進(jìn)進(jìn)行行判判斷斷。。做為為開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，在在xx外部部條條件件無無法法控控制制時(shí)時(shí)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目需需做做好好自自身身產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)及及口口碑碑打打造造，，制制定定符符合合發(fā)發(fā)展展及及符符合合市市場場變變化化的的策策略略，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目可可以以實(shí)實(shí)行行既既動(dòng)動(dòng)既既售售的的策策略略，，在在xx市場場樹樹立立良良好好口口碑碑，，得得到到購購房房者者的的信信任任，，這這樣樣才才能能在在變變化化的的市市場場形形勢勢下下立立足足、、發(fā)發(fā)展展。。37第一一部部分分：：區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析第二二部部分分：：區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場研研究究第三三部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊及及定定位位研研究究第四四部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及分分析析第五五部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)策策略略第六六部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目營營銷銷策策略略第七七部部分分：：項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及及防防范范38河?xùn)|東新新區(qū)區(qū)-項(xiàng)項(xiàng)目目D-18地塊塊地塊塊位位置置：：河河?xùn)|東新新區(qū)區(qū)東東平平大大道道以以東東，，市市中中級級人人民民法法院院辦辦公公樓樓以以北北用地性質(zhì)質(zhì)：商業(yè)業(yè)、住宅宅用地。。地塊指標(biāo)標(biāo)：34583.41㎡（51.87畝）其中中：A地塊14651.47㎡（商務(wù)、、金融））；B地塊19931.94㎡（商業(yè)、、住宅用用地）。。地塊現(xiàn)狀狀：項(xiàng)目目地塊相相對平整整，沒有有地形高高差。綜述：是是河?xùn)|新新區(qū)拓展展的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域和和未來區(qū)區(qū)域中心心。39軟件外包包園配套套商住區(qū)區(qū)軟件外包包園辦公公區(qū)40

●優(yōu)勢

1.EBD城市中心區(qū)位，河?xùn)|新區(qū)中央

2.地塊內(nèi)外部條件好，可塑性強(qiáng)

3.區(qū)域成長性好，利于塑造河?xùn)|中心形象

4.濕地公園及江景

●劣勢1.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃2.河?xùn)|新區(qū)人氣較少3.區(qū)域環(huán)境一般，宜居二字牽強(qiáng)4.中高端客戶宜被分流5.綜合體帶來的抵消性抗性

●威脅

1.項(xiàng)目面臨區(qū)域內(nèi)激勵(lì)的市場競爭

2.項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃暫缺乏興奮點(diǎn)

3.客戶更認(rèn)可其它項(xiàng)目生活氛圍（配套、環(huán)境方面）4.同檔次產(chǎn)品供應(yīng)量過大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激勵(lì)

●機(jī)會(huì)

1.自主購房對高性價(jià)比，高品質(zhì)住宅需求旺盛2.多種概念樓市并存，客戶認(rèn)識(shí)尚淺利于引導(dǎo)3.引入全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近4.鼎盛國際大型商業(yè)帶動(dòng)人流量，對本項(xiàng)目起到利好因素5.高品質(zhì)產(chǎn)品的完美詮釋及高附加值的體現(xiàn)地塊SWOT分分析41河?xùn)|新區(qū)區(qū)-區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃第一個(gè)階段2002年9月新區(qū)成立到2004年9月新區(qū)成立開發(fā)建設(shè)啟動(dòng)階段第二個(gè)階段2004年9月到2007年12月城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段第三個(gè)階段2008年以后以形成城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)為主的全面開發(fā)建設(shè)階段河?xùn)|市中中心的建建成，將將極大提提升xx城市品位位、完善善城市功功能，對對建設(shè)綠綠色xx、健康xx、和諧xx、現(xiàn)代xx必將起著著重大的的推動(dòng)作作用會(huì)展中心心——會(huì)展業(yè)的的發(fā)展平平臺(tái)體育中心心——張揚(yáng)城市市“運(yùn)動(dòng)動(dòng)精神””文化中心心——文化大餐餐薈萃傳媒中心心——培育城市市文化的的“溫床床”為加快xx城市市化進(jìn)程程，改善善老城擁擁擠的現(xiàn)現(xiàn)狀，提提升xx城市形形象，拉拉動(dòng)xx經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，2002年市市委、市市政府確確定開發(fā)發(fā)建設(shè)河河?xùn)|，作作為擴(kuò)展展xx城城市規(guī)模模、完善善城市功功能、提提高城市市品味、、塑造城城市形象象的重要要區(qū)域42市場環(huán)境境分析河?xùn)|新區(qū)區(qū)項(xiàng)目的的主流產(chǎn)產(chǎn)品是80-120的的居住型型戶型為為主。河?xùn)|新區(qū)區(qū)的市場場空白點(diǎn)點(diǎn)是商務(wù)務(wù)屬性的的產(chǎn)品和和投資型型產(chǎn)品。。區(qū)域樓盤均價(jià)戶型面積河?xùn)|弗萊明戈高層均價(jià)4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130東城一品2900元/㎡（2010年五月份）套三125-140套四140-160歐洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛國際LOFT公寓8000-9600元/㎡

套一

40-50商業(yè)均價(jià)1600元/㎡

150-20043區(qū)域特性河?xùn)|新區(qū)、市中心、提升xx形象力與經(jīng)濟(jì)的新城，低入駐率自身特性A地塊：商業(yè)；B地塊：商業(yè)、住宅一體，開放式街區(qū)，高價(jià)值財(cái)富之地市場競爭居住型物業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，投資型物業(yè)屬于市場空白點(diǎn)企業(yè)戰(zhàn)略低地價(jià)拿地，側(cè)重經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益，同時(shí)提升企業(yè)與項(xiàng)目品牌和市場價(jià)值城市形象河?xùn)|新區(qū)商務(wù)區(qū)地標(biāo)，濱江親水城市新空間，集商業(yè)、辦公和居住一體項(xiàng)目地塊塊定位因因素匯總總44職業(yè)特征征：（1）擁有中型型或中小小型企業(yè)業(yè)的民營營或私營營企業(yè)主主（2）擁有家族族生意，，以物業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)手或或出租獲獲利作為為主要目目的之投投資者（3）經(jīng)濟(jì)相當(dāng)當(dāng)富裕，，具豐富富積蓄，，以投資資置業(yè)作作為保值值用途的的人士（4）企業(yè)事業(yè)業(yè)機(jī)關(guān)之之高層國國家干部部（5）在大型企企業(yè)公司司或事業(yè)業(yè)單位，，年收入入10萬以上的的高層管管理人士士（6）營商有有成之中中小型私私企老板板,有一定經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模個(gè)體商商戶（7）外出務(wù)務(wù)工或經(jīng)經(jīng)商的的的成功返返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)者，已已取得一一定成就就之外地地成功人人士年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)：（1）是60年-75年出生的的社會(huì)中中堅(jiān)人士士來源區(qū)域域：（1）xx本地的投投資者或或者經(jīng)營營者（2）成渝2地的投資資者項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客群定定位45主要街區(qū)區(qū)人流量量調(diào)查46大中型餐飲市場容量與潛量已經(jīng)飽和大中型品牌超市無公交車車站目前已經(jīng)引入部分公交線路生活服務(wù)社區(qū)商業(yè)缺乏銀行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施缺乏第三產(chǎn)業(yè)中介缺乏通信網(wǎng)點(diǎn)缺乏文化生活場所無星級酒店目前正籌備建設(shè)（錦江五星級酒店）體育運(yùn)動(dòng)場體育中心農(nóng)產(chǎn)品菜市河?xùn)|商貿(mào)城，位置較偏各類專業(yè)市場缺乏整體規(guī)劃劃水平高高、打造造的平臺(tái)臺(tái)高但后繼入入駐跟進(jìn)進(jìn)乏力、、缺少人人氣項(xiàng)目所在在區(qū)域配配套設(shè)施施——區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀狀47體育中心心項(xiàng)目位于于河?xùn)|新新區(qū)東平平大道以以東，中中級人民民法院辦辦公樓以以北。項(xiàng)目處于于未來規(guī)規(guī)劃的中中央商務(wù)務(wù)區(qū)，周周邊有體體育中心心、五星星級酒店店、xx最大的濕濕地公園園、長江江岸線。。濕地公園園五星級酒酒店項(xiàng)目項(xiàng)目所在在區(qū)域環(huán)環(huán)境———環(huán)境分分析48河?xùn)|競爭爭商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目多以以“裸賣””為主，，未統(tǒng)一一規(guī)劃，，未招商；；一層商商業(yè)面積積在40-100㎡㎡，2-4層面積積多在200-400㎡；項(xiàng)目所在在區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境——競競爭項(xiàng)目目商業(yè)體體量區(qū)位商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量（㎡）均價(jià)備注河?xùn)|寶島風(fēng)情700015000-五彩江岸500013000-14000-五彩金海岸350016000已售完五彩大世界1500016000已售完圣蓮港200016000-人間天上400011000-五彩威尼斯500016000-五彩多明戈450016000-18000-五彩新天地700015000-16000-河?xùn)|商貿(mào)城1500016000-西部唐都2000016000買一層送一層?xùn)|匯商業(yè)廣場110007000-鼎盛國際12000016000-城西美寧商業(yè)廣場130000價(jià)格未出，估計(jì)1層均價(jià)27000蘇寧、家樂福、茂業(yè)濱江商業(yè)帶濱海名域130001層：16000-19000-兩濱麗景100001層：16000-合計(jì)251000492015年達(dá)到到18萬萬人2015年末20平方方公里文化旅游游產(chǎn)業(yè)園園及行政政文化中中心人口規(guī)模城市定位位已建成xx最大的濕濕地公園園，正在在修建市市體育中中心、錦錦江五星星級酒店店等。河?xùn)|現(xiàn)狀狀未來發(fā)展展項(xiàng)目所在在區(qū)域環(huán)環(huán)境———區(qū)域未未來規(guī)劃劃50河?xùn)|會(huì)成成為未來來xx人口遷移移和城市市發(fā)展的的主要方方向；xx向東，會(huì)會(huì)成為今今后主流流的居住住方向河?xùn)|擁有有最大的的濕地公公園和長長江岸線線，會(huì)成成為比xx中心城區(qū)區(qū)更適合合人居的的中高端端區(qū)域；；河?xùn)|新區(qū)區(qū)是xx市委、市市政府確確定打造造的文化化旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，現(xiàn)代代新城形形象已經(jīng)經(jīng)彰顯；；123但我們已已經(jīng)看到到，河?xùn)|東新區(qū)周周邊競品品項(xiàng)目，，已多數(shù)數(shù)消化，，周邊項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主主逐漸入入駐，本本案項(xiàng)目目僅僅需需要的是是一個(gè)契契機(jī)，來來帶動(dòng)整整個(gè)商住住鏈的發(fā)發(fā)展；4511地段規(guī)劃劃優(yōu)河?xùn)|新區(qū)區(qū)的未來來規(guī)劃、、xx城市發(fā)展展的未來來規(guī)劃，，都為項(xiàng)項(xiàng)目的提提供了絕絕佳的利利好支撐撐。集成高品品質(zhì)周邊競品品項(xiàng)目無無統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，較較為散亂亂，而項(xiàng)項(xiàng)目體量量一般，，經(jīng)統(tǒng)一一規(guī)劃后后，高品品質(zhì)會(huì)成成為項(xiàng)目目的最大大優(yōu)勢之之一。2景觀資源源好xx最大的濕濕地公園園，長江江岸線，，這不僅僅對住宅宅是優(yōu)勢勢，對商商業(yè)，同同樣是優(yōu)優(yōu)勢.34發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)佳項(xiàng)目周邊邊有五星星級錦江江酒店，，體育中中心、很很多住宅宅項(xiàng)目、、有獨(dú)立立的商業(yè)業(yè)體，聚聚合了酒酒店、人人氣、運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施等諸多多優(yōu)勢資資源。商住一體體核心競競爭力52項(xiàng)目整體體定位唯一性：：河?xùn)|新新區(qū)軟件件外包產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，地標(biāo)標(biāo)財(cái)富產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源型：：河?xùn)|新新區(qū)中央央核心區(qū)區(qū)域親水水生態(tài)景景觀資源源不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資類：通過過對全國以及及區(qū)域商住購購買行為的確確立項(xiàng)目為投投資類產(chǎn)品集成式：住宅宅+商業(yè)+辦辦公，集成式式商住綜合體體，具有商住住持續(xù)自身能能力外包產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)&BLOCK綜合體53綜合評述·錯(cuò)位競爭——從本案目前的的配套及環(huán)境境狀況來看，，明顯環(huán)境較較差，雖然交交通情況較好好，地塊內(nèi)部部環(huán)境規(guī)劃也也屬優(yōu)秀，但但周邊居住環(huán)環(huán)境不理想，，商業(yè)配套雜雜亂。因此本本項(xiàng)目適合塑塑造成對于交交通及品質(zhì)條條件較為看重重，但對周邊邊配套要求較較高的社區(qū)，，在生活理念念上與市區(qū)樓樓盤加以區(qū)隔隔，形成錯(cuò)位位競爭?！な圪u未來——從長遠(yuǎn)來看，，本地塊屬于于先規(guī)劃、后后建設(shè)的發(fā)展展型城市改造造板塊，地塊塊周邊的居住住環(huán)境、生活活在未來將會(huì)會(huì)比較濃厚，，周邊的配套套也會(huì)隨著城城市的發(fā)展而而改善，本項(xiàng)項(xiàng)目所處區(qū)域域未來被大力力看好。54第一部分：區(qū)區(qū)域市場分析析第二部分：區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場研究第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目地塊及定定位研究第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位位及分析第五部分：項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)策略略第六部分：項(xiàng)項(xiàng)目營銷策略略第七部分：項(xiàng)項(xiàng)目銷售及組組織第八部分：項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防防范55A區(qū)及B區(qū)產(chǎn)品定位一、A區(qū)商業(yè)：1.項(xiàng)目商業(yè)做1-2層，不超過三三層；2.銷售以單一層層和單二層銷銷售也可分割割銷售；3.兩棟商業(yè)樓可可做LOFT公寓，可辦公公及居??；4.LOFT公寓單層面控控制在40-50㎡㎡,層高：5.2-5.6m。二、B區(qū)住宅：1.項(xiàng)目4棟住宅做點(diǎn)式式塔樓；2.根據(jù)xx市場情況，進(jìn)進(jìn)一步調(diào)整。。56一層商業(yè)二層商業(yè)A區(qū)商業(yè)產(chǎn)品分分析商業(yè)層高建議議一層層高約:5.2-5.6m二層層高約：：4.2-4.6m商業(yè)劃分建議議分隔：●主要考慮慮柱作為分隔隔基礎(chǔ)●面寬不能能低于4m●通道不能能低于1.5m，主通道約:2-3.5m57B區(qū)住宅產(chǎn)品分分析N+M戶型：N：固定面積M：可變動(dòng)面積積原因：（1）樓體不規(guī)則則的朝向是銷銷售中的難點(diǎn)點(diǎn)，通過新式式產(chǎn)品的設(shè)計(jì)計(jì)減弱朝向問問題；（2）利用商住樓樓的性質(zhì)，充充分體現(xiàn)產(chǎn)品品的附加值，，結(jié)合產(chǎn)品的的新穎、新奇奇程度，快速速吸引客戶注注意；（3）N+M戶型在xx市場受關(guān)注比比較高，其優(yōu)優(yōu)勢超過LOFT公寓，贈(zèng)送面面積大；（4）140%的超高得房率率，滿足了消消費(fèi)者追求經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用的心心理；58B區(qū)住宅面積配配比及分析產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例

N+M二室+三室80-100㎡70%三室+四室100-130㎡30%分析：（1）由于N+M的改變，建筑筑成本的增高高，銷售價(jià)格格高于平層的的價(jià)格，考慮到區(qū)域接接受的總價(jià)因因素，因此將將面積設(shè)置的的偏??；可變變的面積可以以增加賣點(diǎn)，，在使用上得得房率可以最最大化；（2）從功能上考考慮，在xx市居住的人群群都為追求功功能性的住宅宅，所以設(shè)置成為為二室和三室室最為適用的的功能性。（3）依據(jù)xx河?xùn)|新區(qū)市場場消化量及消消化速度看80㎡-100㎡為消化速度最快的，也也是現(xiàn)在市場場剩余量不多多的，提供這這樣的產(chǎn)品可可以完全被市市場接受；（4）戶型設(shè)計(jì)室室居于功能型型與舒適型中中間的，既滿滿足了區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者的心理，又提提升了項(xiàng)目的的檔次。59xxN+M戶型案例全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面原始戶型套型型圖戶型裝修效果果圖60xxN+M戶型案例全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面原始戶型套型型圖戶型裝修效果果圖61xxN+M戶型案例戶型分布圖此圖為以上戶戶型分布圖62住宅套型面積積建議與設(shè)計(jì)計(jì)原則套型范圍：80—120平米設(shè)計(jì)原則：1.錯(cuò)位競爭，不不宜將產(chǎn)品面面積設(shè)置過大大，化解大盤盤風(fēng)險(xiǎn)。2.受政策影響，，必須保證90平方米以下套套型充足設(shè)置置，轉(zhuǎn)變贏利利模式，在高高產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)質(zhì)量方面爭爭取更多的利利潤空間。3.注重一次置業(yè)業(yè)兩房基本功功能設(shè)置。經(jīng)經(jīng)濟(jì)型三房滿滿足”一步到到位“式購房房需求。4.主力戶型設(shè)置置約10平米的贈(zèng)送空空間，提升整整體性價(jià)比，，增加居