重慶省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)抵押的需要考試題

重慶省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)抵押的需要考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的單位是。

A：施工單位

B：監(jiān)理單位

C：建設(shè)單位

D：建設(shè)主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙兩宗土地任選其一3、在房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)中，目前沒有__職業(yè)責(zé)任保險。

A．工程師責(zé)任

B．注冊會計師

C．開發(fā)商

D．律師4、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。

A．上級房屋拆遷管理部門

B．人民法院

C．縣級以上人民政府

D．同級人民政府5、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土用途，必須取得__同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

A．原出讓方

B．轉(zhuǎn)讓人

C．規(guī)劃行政主管部門

D．原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門7、經(jīng)濟評價指標(biāo)體系中靜態(tài)評價指標(biāo)與動態(tài)指標(biāo)的區(qū)別是__。

A．動態(tài)指標(biāo)更合適

B．是否考慮資金的時間價值

C．國外多用動態(tài)指標(biāo)

D．靜態(tài)指標(biāo)簡單8、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補償款的評估應(yīng)采用的價值類型是。

A：投資價值

B：謹(jǐn)慎價值

C：快速變現(xiàn)值

D：市場價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年．該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為．【2007年考題】

A：85．45萬元

B：87．16萬元

C：88．50萬元

D：88．90萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房屋建筑工程保修期從__起計算。

A．工程竣工驗收合格之日

B．工程竣工驗收之日

C．工程竣工驗收申請之日

D．工程竣工之日

11、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度，就可以計算其平均發(fā)展速度。

A：較大

B：較小

C：差距較大

D：大致接近

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險的是。

A：政策風(fēng)險

B：市場風(fēng)險

C：變現(xiàn)風(fēng)險

D：財務(wù)風(fēng)險

E：借款合同13、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由__向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。

A．施工單位

B．建設(shè)單位

C．監(jiān)理單位

D．設(shè)計單位14、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，。(2008年試題)

A：由國家無償收回

B：自動續(xù)期

C：應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期

D：應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章15、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件是__。

A．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格

B．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格

C．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書

D．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊生效16、在存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應(yīng)采用的測算結(jié)果。

A：收益法

B：市場法

C：成本法

D：假設(shè)開發(fā)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是__萬元。

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．1280018、將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險、人身保險、責(zé)任保險和信用保證保險是按照__不同而劃分的。

A．被保險標(biāo)的

B．保險資金來源

C．保險的實施方法

D．保險責(zé)任承擔(dān)的次序19、下列不屬于直接金融工具的是。

A：企業(yè)發(fā)行的商業(yè)票據(jù)

B：企業(yè)債券

C：股票

D：保險單

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行估價，則。

A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況

B：估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是。

A：借款償還期

B：利息備付率

C：現(xiàn)金回報率

D：償債備付率

E：借款合同22、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為。

A：4858萬元

B：5200萬元

C：2700萬元

D：6264萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的。

A：收益能夠量化

B：風(fēng)險能夠量化

C：收益或風(fēng)險其一可以量化

D：收益和風(fēng)險均能量化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、下列房屋部位中，不計算建筑面積的是。

A：房屋的天面

B：與房屋相連無柱有上蓋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊

C：有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊

D：不封閉有頂蓋的永久性架空走廊

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、估價上的折舊注重的是__。

A．原始取得價值的減價修正

B．原始取得價格的攤銷與回收

C．重置價格的攤銷與回收

D．價值的減價修正二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、凈租的形式一般有以下方式。

A：租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項

B：租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費

C：所有的經(jīng)營費用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付

D：所有的經(jīng)營費用都由租戶直接支付

E：業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用2、投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場銷售，并以此獲得利潤的過程是指。

A：房地產(chǎn)開發(fā)投資

B：房地產(chǎn)直接投資

C：房地產(chǎn)置業(yè)投資

D：房地產(chǎn)間接投資

E：借款合同3、房地產(chǎn)行政法規(guī)包括等。

A：《物業(yè)管理條例》

B：《商品房銷售管理辦法》

C：《城市私有房屋管理暫行條例》

D：《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》

E：《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》4、房地產(chǎn)的行政法規(guī)包括。

A：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

B：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

C：《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》

D：《住房公積金管理條例》

E：《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》5、房產(chǎn)測量的成果包括。

A：房產(chǎn)簿籍

B：房產(chǎn)數(shù)據(jù)

C：房產(chǎn)測量要求

D：房產(chǎn)圖集

E：房產(chǎn)測量規(guī)范6、人民法院依法對經(jīng)估價機構(gòu)估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由__參照評估價確定。

A．人民法院

B．估價機構(gòu)

C．拍賣師

D．競買人7、在正常情況下拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系為__。

A．拍賣價格>招標(biāo)價格>協(xié)議價格

B．拍賣價格>協(xié)議價格>招標(biāo)價格

C．招標(biāo)價格>拍賣價格>協(xié)議價格

D．招標(biāo)價格>協(xié)議價格>拍賣價格8、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A．第一階段

B．第二階段初期

C．第三階段初期

D．第三階段

E．第四階段9、按照專業(yè)性質(zhì)不同，王程建設(shè)定額可以劃分為三種。

A：全國通用定額

B：行業(yè)通用定額

C：專業(yè)專用定額

D：施工定額

E：概算定額10、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為__m2。

A．48.5

B．49

C．51

D．45.5

11、對收益性物業(yè)來說空置率提高將會導(dǎo)致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。

A．租金收入減少

B．附加支出增加

C．物業(yè)資本價值下降

D．運營成本下降12、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．286213、對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析。(2009年試題)

A：價格結(jié)構(gòu)

B：總量結(jié)構(gòu)

C：檔次結(jié)構(gòu)

D：投資結(jié)構(gòu)

E：租買結(jié)構(gòu)14、下列關(guān)于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述，不正確的是。

A：定額計價方式實行全國統(tǒng)一的編碼，項目編碼采用十二位阿拉伯?dāng)?shù)字表示；工程量清單計價方式的項目編碼不統(tǒng)一，各省、市采用的定額子目并不相同

B：對定額計價投標(biāo)，一般采用百分制評分法；而對工程量清單計價投標(biāo)，一般采用合理低報價中標(biāo)法，既要對總價進(jìn)行評分，還要對綜合單價進(jìn)行分析評分

C：定額計價方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后(招標(biāo)與投標(biāo)人同時編制或投標(biāo)人編制在前招標(biāo)人編制在后)編制工程量清單；工程量清單計價方式要求必須在發(fā)出招標(biāo)文件前編制工程量清單

D：定額計價方式的合同價調(diào)整方式主要是索賠；工程量清單計價方式的合同價調(diào)整方式有變更簽證、定額解釋、政策性調(diào)整

E：定額計價方式由各投標(biāo)單位各自計算工程量，計算的工程量結(jié)果不一致；工程量清單計價方式由各投標(biāo)單位都按統(tǒng)一的工程量清單報價，達(dá)到了投標(biāo)計算口徑的統(tǒng)一15、住房公積金管理的基本原則是__。

A．住房公積金管理委員會決策

B．銀行專戶

C．財政監(jiān)督

D．住房公積金管理中心運作

E．住房公積金管理中心決策16、下列屬于平均指標(biāo)的是。

A：算術(shù)平均數(shù)

B：調(diào)和平均數(shù)

C：中位數(shù)

D：眾數(shù)

E：標(biāo)準(zhǔn)差17、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。增值額未超過扣除項目金額之和__的，免征土地增值稅。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%18、主要的調(diào)查手段是問卷，答卷一般包括__兩種。

A．收集式

B．開放式

C．閉合式

D．檢索式

E．收斂式19、股票與公司債券都是有價證券，且同屬于資本證券，二者質(zhì)的區(qū)別在于__。

A．買賣和轉(zhuǎn)讓的方式不同

B．投資性質(zhì)和各自包含的權(quán)利不同

C．收益和風(fēng)險責(zé)任不同

D．投資風(fēng)險程度不等

E．流通程度不同20、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括__。

A．增值稅

B．營業(yè)稅

C．城市維護(hù)建設(shè)稅

D．教育費附加

E．房產(chǎn)稅21、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是__。

A．土地購置貸款

B．土地儲備貸款

C．土地開發(fā)貸款

D．建設(shè)貸款22、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起__內(nèi)開工。

A．15日

B．30日

C．3個月

D．6個月23、下列有關(guān)區(qū)域規(guī)劃的表述，正確的包括。

A：區(qū)域規(guī)劃是為實現(xiàn)一定區(qū)域范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署

B：廣義的區(qū)域規(guī)劃則主要指一定區(qū)域內(nèi)與國土開發(fā)整治有關(guān)的建設(shè)布局總體規(guī)劃

C：區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的經(jīng)濟區(qū)為對象編制的規(guī)劃，是國家總體規(guī)劃或省級總體規(guī)劃在特定經(jīng)濟區(qū)的細(xì)化和落實

D：區(qū)域規(guī)劃具有戰(zhàn)略性、空間性和有約束力的特點，是在多種方案比較和選擇中確定適合規(guī)劃區(qū)域未來發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟建設(shè)的總體藍(lán)圖

E：區(qū)域規(guī)劃的作用是劃定主要功能區(qū)的“黃線”，主要內(nèi)容是把經(jīng)濟中心、城鎮(zhèn)體系、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施以及限制開發(fā)地區(qū)等落實到具體地域空間24、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。

A