論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題(下)

論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題(下)王利明中國人民大學(xué)法學(xué)院教授博士生導(dǎo)師關(guān)鍵詞:車庫的歸屬/建筑物區(qū)分所有/物權(quán)法草案內(nèi)容提要:車庫的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項具體制度,該制度的設(shè)計不僅關(guān)系到廣大城市居民的權(quán)益保護,也關(guān)系到整個小區(qū)的和諧。在現(xiàn)有的各種解決方案之中,《物權(quán)法(草案)》的設(shè)計雖然仍存在著缺陷,但相比較而言,是更合理的制度設(shè)計,因而應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中繼續(xù)予以堅持。三、車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)如何約定在沒有約定的情況下,《物權(quán)法(草案)》第76條規(guī)定:“會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有?！边@是對沒有約定的情況下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的確定。約定歸屬實際上就是給予開發(fā)商或者業(yè)主一種保留權(quán)利歸屬的機會。這就是說,法律上給予了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫所有權(quán)的可能性,如果開發(fā)商在合同中作出了保留車庫所有權(quán)的約定,那么,他就獲得了車庫所有權(quán);如果他不愿意作出約定或者沒有約定,就意味著他放棄了車庫所有權(quán),從而車庫的所有權(quán)就推定為全體業(yè)主所有。通過約定確定歸屬,在法律上仍然有一些問題需要進一步說明。(一)約定的主體、時間和方式1.約定的主體約定的主體應(yīng)該是開發(fā)商和業(yè)主,而不是僅僅在業(yè)主之間進行約定。開發(fā)商與業(yè)主之間就車庫使用權(quán)的約定,可以采取兩種方式:一是由全體業(yè)主與開發(fā)商進行約定。在實踐中,由于商品房的買賣都是零售方式進行的,所以,開發(fā)商只能夠與單個業(yè)主約定,但不排除在團購的情況下,與全體業(yè)主進行統(tǒng)一協(xié)商。也可能在全體業(yè)主入住之后,與業(yè)主事后約定,但此種情況在現(xiàn)實中比較少見;二是由開發(fā)商與單個業(yè)主單獨約定。實踐中,由于開發(fā)商在銷售商品房時,通常在銷售合同中與各個業(yè)主就是否購買車庫、以及具體價格進行協(xié)商。所以,對歸屬的約定通常應(yīng)該分別進行。有學(xué)者認為,開發(fā)商與購房人分別約定,并不能解決所有的車庫歸屬問題。因為開發(fā)商和某個購房人之間的約定,并不能約束其他的還沒有簽約的區(qū)分所有人[12]。筆者認為,這一看法有一定的道理。關(guān)鍵的問題是,要確定開發(fā)商是否與大多數(shù)業(yè)主簽訂了保留車庫所有權(quán)歸屬的約定。如果僅僅只是和極少數(shù)業(yè)主簽訂將來保留車庫所有權(quán)的協(xié)議,并不能表明他保留了車庫的所有權(quán)。究竟應(yīng)該由誰明確提出保留車庫所有權(quán)?有一種觀點認為,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主在簽訂房屋銷售合同的時候明確保留車庫的所有權(quán)。如果沒有明確提出,就認為業(yè)主不能主張權(quán)利。筆者認為,此種觀點值得商榷。因為第一,在簽訂商品房銷售合同時,就有關(guān)地下車庫所有權(quán)的歸屬確定,業(yè)主不具有主觀能動性,而開發(fā)商保留車庫的所有權(quán)具有主觀能動性。因為大量的房屋銷售合同都是格式合同簽訂的,開發(fā)商可以通過格式合同來最大限度地維護其本身利益。單個業(yè)主既不可能也難以具備與開發(fā)商單獨談判的能力,在這一點上,業(yè)主是處于弱者的地位,要求每一個業(yè)主明確地主張地下車庫的所有權(quán)是不符合現(xiàn)實的。第二,通常情況下,購買一個小區(qū)商品房的業(yè)主人數(shù)眾多,每個業(yè)主購買的房屋面積也是有限的。而地下車庫是一個整體,其面積及價值與業(yè)主所購買的商品房相差甚大。因此,單個業(yè)主在購買商品房的時候也不可能去保留整個車庫的所有權(quán)。更何況,業(yè)主們購買房屋時間上不能統(tǒng)一,不可能在同一個時間主張整體車庫的所有權(quán)。所以由業(yè)主去主張整個車庫的所有權(quán)也是無法操作的。第三,開發(fā)商不僅是專門從事商品房開發(fā)的機構(gòu),而且專門經(jīng)營商品房銷售,因此應(yīng)當(dāng)明了地下車庫的歸屬對其權(quán)益的重要性,所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極主動地維護其權(quán)利,應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商明確提出地下車庫的所有權(quán)。如果開發(fā)商不提出地下車庫的所有權(quán)問題,就應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。筆者認為,考慮到業(yè)主處于弱者的地位,因而對關(guān)系到其所有權(quán)等重大權(quán)利,車庫的歸屬還是應(yīng)當(dāng)采取放棄權(quán)利應(yīng)當(dāng)明示的方法,這就是說,業(yè)主在合同中接受了開發(fā)商保留所有權(quán)的條款,就可以認為業(yè)主已經(jīng)放棄了權(quán)利。一旦當(dāng)事人就車庫所有權(quán)的歸屬作出約定以后,在開發(fā)商與業(yè)主之間,實際上發(fā)生了兩個法律關(guān)系:一是商品房買賣法律關(guān)系;二是車庫使用權(quán)歸屬及轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。這兩者之間具有密切聯(lián)系,但彼此獨立。一般來說,在商品房銷售合同中,可以約定車庫的歸屬并在約定歸屬之后同時約定使用權(quán)是否轉(zhuǎn)讓。但是,開發(fā)商也可以在保留車庫所有權(quán)之后,將車庫轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的其他人,或者通過有償出租的方式轉(zhuǎn)讓車庫的使用權(quán)。不過,車庫是否能夠轉(zhuǎn)讓給他人還需要探討。2.約定的時間有關(guān)車庫歸屬約定的時間不一,既可以發(fā)生在商品房買賣之時,也可能發(fā)生在后,通常約定應(yīng)該是在訂立商品房買賣合同時,即使是在開發(fā)商已經(jīng)將車庫出租或者借給第三人適用的情況下,也可以保留車庫的所有權(quán)。一般來說,在簽訂購買房屋的合同時,任何一方要保留所有權(quán),應(yīng)當(dāng)對此提出要求,并規(guī)定在合同中。我國司法實踐中一些案例也采納此種觀點。例如,北京市華清嘉園9名業(yè)主為索要地下人防工程所有權(quán),將海淀區(qū)人防辦告上法庭。但這起北京首例居民樓地下人防工程所有權(quán)案,以業(yè)主敗訴告終。北京市海淀區(qū)法院審理認為,業(yè)主在買房時就得知商品房面積中不包含地下室,并沒有提出異議,所以,即使地下室成本確由業(yè)主分擔(dān),但因其在出資時缺乏主觀能動性,談不上是法律意義上的“投資人”。9名業(yè)主認為,他們購買房屋的價款中包含了人防工程的造價,人防工程屬于公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施,業(yè)主應(yīng)為該人防設(shè)施的投資人及所有權(quán)人。海淀區(qū)法院一審駁回了業(yè)主們的訴訟請求,9名業(yè)主上訴至一中院,一中院認為,9名業(yè)主在簽訂合同時,應(yīng)已明知其所購買的商品房面積中并不包括防空地下室,但并未提出任何異議。這表明業(yè)主在確立商品房買賣合同關(guān)系時,應(yīng)明知其所支付的購房款并不包括防空地下室,因此即使維修該防空地下室的成本確為各業(yè)主所分擔(dān),但其在出資時缺乏主觀能動性,也就并非法律意義上的投資行為[13]。3.約定的方式規(guī)定車庫的歸屬合同應(yīng)當(dāng)是要式合同,約定原則上應(yīng)當(dāng)采用書面的形式,這主要是因為車庫所有權(quán)的歸屬,實際上是不動產(chǎn)的歸屬,而且,與房屋所有權(quán)的關(guān)系非常密切。我國法律對房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)要求必須訂立書面合同,所以,對于車庫所有權(quán)的歸屬也應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。當(dāng)然,約定既可以條款的方式納入到商品房買賣中,也可以通過單獨的合同專門約定車庫的歸屬。(二)沒有約定或約定不明的,歸業(yè)主共有《物權(quán)法(草案)》規(guī)定,在沒有約定或約定不明的情況下,應(yīng)當(dāng)推定車庫的所有權(quán)為業(yè)主共有。沒有約定是指開發(fā)商與業(yè)主之間根本沒有就車庫的歸屬進行磋商并達成任何協(xié)議。如果開發(fā)商沒有明確表明保留車庫的所有權(quán),但事后與業(yè)主達成車庫轉(zhuǎn)讓合同,這也說明開發(fā)商實際上享有車庫的所有權(quán),可以認為明確作出了約定。沒有約定不僅包括沒有任何約定,也包括約定沒有履行形式方面的要求,或者約定無效。所謂約定不明是指雖然有約定,但基于各種原因沒有就歸屬達成明確的合意,可以通過解釋的方法確定最終的歸屬。假如雙方?jīng)]有就車庫達成約定,但業(yè)主通過在購房合同中單方面放棄了對車庫的所有權(quán),這實際上可以解釋為開發(fā)商保留了車庫的所有權(quán)。需要討論的是,如果在開發(fā)商和全體業(yè)主就車庫的歸屬進行約定的時候,一部分業(yè)主同意開發(fā)商保留所有權(quán),而另一部分業(yè)主不同意開發(fā)商保留車庫所有權(quán),該如何處理?筆者認為,在此情況下,仍然要考慮不同意此種條款的業(yè)主的人數(shù)或者商品房的面積超過小區(qū)總業(yè)主或者總面積的一半。如果沒有過半,可以認為,有關(guān)車庫的歸屬約定仍然是不明確的。開發(fā)商保留車庫所有權(quán)的歸屬必須明確,如果開發(fā)商與部分業(yè)主約定保留車庫所有權(quán),而在與另外一些業(yè)主約定中放棄了車庫所有權(quán),此時應(yīng)當(dāng)認為是約定不明。這就是說,開發(fā)商對于車庫歸屬的約定,應(yīng)當(dāng)是整體的保留,也就是說,它不能僅僅保留部分車位,而是保留整個車庫的所有權(quán)。其次,它應(yīng)當(dāng)是明確的保留,而不能采用含糊不清的方式來表達保留的意思。為什么在沒有約定與約定不明的情況下應(yīng)當(dāng)推定為歸業(yè)主共有?《物權(quán)法(草案)》之所以這樣規(guī)定,理由在于:第一,開發(fā)商在經(jīng)濟上具有優(yōu)勢地位,完全可以通過格式合同爭取自己的最大利益。開發(fā)商完全掌握建造商品房的成本,可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定車庫的歸屬,就可以推定,開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利;第二,從合同解釋的角度來看,房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的,甚至在實踐中,開發(fā)商都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發(fā)生爭議,按照合同解釋規(guī)則,應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋;第三,按照《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定,通過證明確實自己投資建造了車庫,其也可以主張車庫的產(chǎn)權(quán)。(三)在約定不明確的情況下,開發(fā)商是否可以舉證而享有車庫的所有權(quán)?按照《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有。筆者認為,此種規(guī)定是不必要的,既然開發(fā)商都是專業(yè)的商人,完全知道如何通過合同來保護自己,通過合同確定車庫產(chǎn)權(quán)歸屬已經(jīng)非常有利于開發(fā)商,如果對此再規(guī)定開發(fā)商舉證證明其對車庫享有所有權(quán),則有過度保護開發(fā)商之嫌疑。此外,通過事后的證明會引起更大的爭議,如開發(fā)商通過證明車庫是其投資而興建的,主張車庫歸其所有。事實上,車庫已經(jīng)供業(yè)主使用,如果開發(fā)商重新主張車庫產(chǎn)權(quán),就會破壞原來穩(wěn)定的社會關(guān)系。在沒有約定或者約定不明的情況下,車庫由業(yè)主共有,此處共有的意思是指全體業(yè)主共同共有,不能理解為每個業(yè)主都當(dāng)然地對車庫享有單獨的所有權(quán)。所以在全體業(yè)主享有所有權(quán)的情況下,仍然需要通過小區(qū)公約等來進一步明確車庫的使用。也可以通過業(yè)主大會來就車庫歸屬統(tǒng)一投票表決。假如車庫仍然由全體業(yè)主共同使用,由此獲得的收益也應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有,其如何使用,仍然需要業(yè)主大會來決定。四、幾個需要探討的問題第一,是否要在法律上引入法定的停車位在《物權(quán)法(草案)》中,并沒有就車庫進行進一步的分類,有許多學(xué)者認為,停車位的設(shè)定與否以及配置狀況,會影響區(qū)分所有建筑物整體功能的發(fā)揮,因此,應(yīng)該借鑒我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗引入設(shè)定法定停車位的做法,(在我國臺灣地區(qū),按是否依法強制規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn),將區(qū)分建筑物附屬的停車場劃分為:法定停車場,自行增設(shè)停車場,獎勵增設(shè)停車場三種。法定停車位是一種屬法律強制必須設(shè)置的停車位,它是法定停車空間及緊急避難空間,性質(zhì)上屬于大廈區(qū)分所有人的共同所有財產(chǎn),不得單獨轉(zhuǎn)讓,屬于建筑物的共同所有部分,附屬于建筑物,不得單獨轉(zhuǎn)讓。(莊勝榮,謝天仁.公寓大廈寶典[M].臺北:書泉出版社,1998.119.))這樣可以在一定程度上減少車庫歸屬的爭議,并以此提高小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。作為區(qū)分所有建筑物配套設(shè)施的法定停車位,僅能供區(qū)分所有權(quán)人共用,不得轉(zhuǎn)讓給非區(qū)分所有權(quán)人,但可以對外出租或為第三人設(shè)定專用權(quán),以提高停車場的利用率[14]。筆者認為,臺灣地區(qū)將停車位區(qū)分為法定與約定兩種,的確具有一定的合理性。如果法律上規(guī)定了法定停車位,開發(fā)商將具有法定的義務(wù)來設(shè)立一定數(shù)量的停車位,確實可以減少各種糾紛。但是筆者認為,從現(xiàn)實來看,設(shè)立法定停車位仍然面臨較大的問題:一方面,各個小區(qū)中的各個業(yè)主對車位的需求的程度不同,內(nèi)容也有差異,法律很難作出一個整齊劃一的規(guī)定。一旦設(shè)立法定停車位之后,在法律上給開發(fā)商強加了一定的義務(wù),但是提供法定停車位之后,開發(fā)商又會將該部分成本攤?cè)氲缴唐贩績r格中,這就會在一定程度上刺激商品房價格上漲;即使商品房漲幅不大,對于不需要停車位的業(yè)主來說,也不利于業(yè)主減少住房負擔(dān)。因而在法律上不規(guī)定法定停車位而直接將車庫的歸屬通過約定確定歸屬,實際上是采用市場機制來鼓勵對車位的投資,使得開發(fā)商基于利益驅(qū)動而建造更多的車位。所以,關(guān)鍵的問題是價格的控制問題,而不是擔(dān)心車位不足的問題。即便規(guī)定了法定停車位,停車位的價格也應(yīng)當(dāng)受到限制。第二,關(guān)于停車位能不能轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有人以外的第三人有一些學(xué)者認為,如果允許開發(fā)商將停車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的人,則在現(xiàn)代社會的情況下,必然出現(xiàn)停車位的買主剝削小區(qū)業(yè)主,向其收取高額租金的情況。因此,即便在小區(qū)的停車位不可避免地歸屬開發(fā)商所有的情況下,也要規(guī)定開發(fā)商不可將其賣給小區(qū)業(yè)主以外的人,或?qū)Ｓ惺褂脵?quán)出租給小區(qū)業(yè)主以外的人[15]。車庫是否可以轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主外的第三人?根據(jù)我國臺灣地區(qū)“民法”的規(guī)定,法定停車位屬于法定停車空間以及緊急避難的空間,屬于建筑物的共同所有部分,附屬于建筑物,不得單獨轉(zhuǎn)讓,任何轉(zhuǎn)讓協(xié)議都是無效的。但如果轉(zhuǎn)讓給業(yè)主,可以認為該轉(zhuǎn)讓并不妨礙這種停車位的附屬性質(zhì),所以,轉(zhuǎn)讓是有效的[16]。但《物權(quán)法(草案)》沒有規(guī)定法定停車位的問題,現(xiàn)實中已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)商將車庫轉(zhuǎn)讓給業(yè)主之外的第三人現(xiàn)象,這樣做產(chǎn)生了一系列問題:其一,因為轉(zhuǎn)讓給第三人,造成小區(qū)物業(yè)管理的困難,也給全體業(yè)主的生活帶來不便,尤其給治安帶來消極影響。其二,由于將車庫轉(zhuǎn)讓給第三人,造成業(yè)主使用車位緊張,最終影響到小區(qū)的生活質(zhì)量。其三,如果允許車庫可以轉(zhuǎn)讓給第三人,這樣就會使整個車庫進入市場機制,勢必造成車庫的價格的上漲,甚至有人認為,自由轉(zhuǎn)讓將會使小區(qū)以外的其他人控制車位的資源,進而向業(yè)主收取高額壟斷租金[17],這樣也會對小區(qū)的居民的生活質(zhì)量造成不利影響。筆者認為,小區(qū)的車庫本質(zhì)是小區(qū)的整體環(huán)境的內(nèi)容是附屬于整個小區(qū)的居住的便利而建造的,其應(yīng)該服從于小區(qū)購買專有部分的利用,其也是整個小區(qū)的成員權(quán)的組成內(nèi)容。對于車位的自由轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當(dāng)在法律上作出嚴格的限制,即車位可以在小區(qū)業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓,但是,不能隨意向小區(qū)業(yè)主以外的其他人轉(zhuǎn)讓。不過,在我國沒有設(shè)定法定停車位的情況下,一方面可以引入法定的優(yōu)先購買權(quán)機制,在提供同樣價格的情況下,業(yè)主優(yōu)先于業(yè)主之外的第三人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因此開發(fā)商在出售車庫的時候,約定通知業(yè)主購買,如果沒有通知而將車庫賣給業(yè)主以外的他人,將導(dǎo)致買賣合同無效;另一方面,對非小區(qū)業(yè)主購買小區(qū)車位作出一定的限制,原則上在盡可能不影響小區(qū)物業(yè)管理的前提下可以出租,畢竟車庫也是個人財產(chǎn),車庫所有人享有受益的權(quán)利。第三,關(guān)于價格過高問題現(xiàn)實中存在如下問題,車庫的價格不斷攀升,造成很多業(yè)主無法購買或者租賃停車位。如前所述,如果存在一個充分競爭的市場,不應(yīng)該產(chǎn)生此種問題,但由于在很多小區(qū)中,車位的數(shù)量遠遠少于區(qū)分建筑物的數(shù)量,車位緊張,有些開發(fā)商故意抬高車位價格,牟取不當(dāng)利益。所以,筆者認為,對車位的價格,政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)作出適當(dāng)?shù)母深A(yù)。在充分的市場中,應(yīng)當(dāng)通過干預(yù)的方式維護廣大業(yè)主的利益,這對于構(gòu)建和諧小區(qū),也是十分必要。車庫的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項具體制度,但是,該制度的設(shè)計不僅關(guān)系到廣大城市居民的權(quán)益