xin第章房地產(chǎn)估價的原則與程序

第三章房地產(chǎn)估價的原則與程序?qū)W習(xí)要求熟悉房地產(chǎn)估價程序；房地產(chǎn)估價技術(shù)原則與行為原則。掌握獨立、客觀、公正原則；合法原則；最有效使用原則；估價時點原則；替代原則。第一節(jié)房地產(chǎn)估價的原則

房地產(chǎn)估價原則：是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐與理論探索中，逐步認識了房地產(chǎn)價格形成與運動的客觀規(guī)律，并總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。第一節(jié)房地產(chǎn)估價的原則原則究竟有幾個，看法不一致：1995年，我國房地產(chǎn)估價師協(xié)會提出6個原則：合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價時點原則、公平原則。美國房地產(chǎn)估價協(xié)會提出10個原則，即預(yù)測、替代、變動、競爭、收益遞增遞減、貢獻、均衡、適合、供需、最有效使用原則。日本的房地產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)，上述10原則+收益分配原則=11原則我國房地產(chǎn)估價規(guī)范，4條原則：合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價時點原則。第一節(jié)房地產(chǎn)估價的原則房地產(chǎn)估價原則分為估價的技術(shù)原則和行為原則。房地產(chǎn)技術(shù)原則是行為原則形成的基礎(chǔ)，而行為原則是技術(shù)原則在評估中得以實現(xiàn)的保證。估價規(guī)范對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，這是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有：合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價時點原則一、獨立與客觀、公正原則所謂獨立：一是指估價機構(gòu)本身應(yīng)保持獨立性；二是指估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)與待估對象及評估各方當(dāng)事人無任何利害關(guān)系；三是指估價機構(gòu)和估價人員在估價過程中不屈從于任何外部壓力，拒絕各種非正常的外部誘惑，憑借自身專業(yè)知識、經(jīng)驗，遵循職業(yè)道德的要求進行估價。所謂客觀，是指估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)從客觀實際出發(fā)，按照事物本來的面目進行估價，而不應(yīng)受到自身的偏好和情感影響。所謂公正，則是指估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)處于中立立場，做到公平正直，不偏袒任何一方，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價格。二、合法原則合法原則必須以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：

(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。

注意：任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。包括合法產(chǎn)權(quán)的和不合法產(chǎn)權(quán)的。在估價時，應(yīng)按照估價對象的真實產(chǎn)權(quán)狀況進行。(2)在合法法使用方面，，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、、土地用途管管制等)為依依據(jù)。例如，，如果城市規(guī)規(guī)劃規(guī)定了某某宗土地的用用途、建筑高高度、容積率率、建筑密度度等，那么，，對該宗土地地進行估價就就應(yīng)以其使用用符合這些規(guī)規(guī)定為前提。。(3)在合法法處分方面，，應(yīng)以法律、、行政法規(guī)或或合同(如土土地使用權(quán)出出讓合同)等等允許的處分分方式為依據(jù)據(jù)。處分方式式包括買賣、、租賃、抵押押、典當(dāng)、抵抵債、贈與等等。(4)在其他他方面，如評評估出的價格格必須符合國國家的價格政政策。如經(jīng)濟適用房房要符合國家家規(guī)定的經(jīng)濟濟適用房的價價格構(gòu)成和利利潤率的限定定等。三、最高最佳佳使用原則要求房地產(chǎn)估估價應(yīng)以估價價對象的最高高最佳使用為為前提進行。。最高最佳使用用是指法律上上許可、技術(shù)術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟上可行、、經(jīng)過充分合合理的論證，，能使估價對對象的價值達達到最大的一一種最可能的的使用。這種最高最佳佳使用必須是是在法律允許許范圍內(nèi)的一一種使用，必必須滿足合法法原則的要求求。（一）最高最最佳使用方式式包括最佳用途途、最佳規(guī)模模、最佳集約約度三個方面面。最佳用途：在在規(guī)劃等法律律法規(guī)許可前前提下，選擇擇最大發(fā)揮效效用的用途。。在估價時，，應(yīng)以可能的的最優(yōu)用途進進行估價。最佳規(guī)模：按按照規(guī)模報酬酬規(guī)律。（隨隨著投入的增增加，產(chǎn)出發(fā)發(fā)生不同的變變化。即在擴擴大規(guī)模的過過程中，經(jīng)歷歷收益遞增，，收益不變，，收益遞減三三個階段。））最佳集約度：：商住以及人人均密度、配配套設(shè)施達到到一最好的配配合集中情況況。在判斷和選擇擇最有效使用用方式時，結(jié)結(jié)合均衡原則則、適合原則則和收益遞增增遞減原則等等。房地產(chǎn)與外部部環(huán)境最協(xié)調(diào)調(diào)，內(nèi)部構(gòu)成成要素的組合合最恰當(dāng)?shù)臅r時，即是最高高最佳使用。。（二）尋找最最高最佳使用用的一般程序序1.列出可能能的每一種潛潛在使用方式式。（在法律律法規(guī)允許的的范圍內(nèi)的使使用方式）2.按照下列列四個方面依依次篩選（按按照四個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）（1）法律上上許可：對于每一種潛潛在的使用方方式，首先檢檢查其是否為為法律所允許許。如果是法法律不允許的的，應(yīng)被淘汰汰。（2）技術(shù)上上可能：對于法律所允允許的每一種種使用方式，，要檢查它在在技術(shù)上是否否能夠?qū)崿F(xiàn)，，包括建筑材材料性能、施施工技術(shù)手段段等能否滿足足要求。如果果是技術(shù)上達達不到的，應(yīng)應(yīng)被淘汰。（3）經(jīng)濟上上可行：對于法律上允允許、技術(shù)上上可能的每一一種使用方式式，還要進行行經(jīng)濟可行性性檢驗。經(jīng)濟濟可行性檢驗驗的一般做法法是：針對每每一種使用方方式，首先估估計其未來的的收入和支出出流量，然后后將此未來的的收入和支出出流量用現(xiàn)值值表示，再將將這兩者進行行比較。只有有收入現(xiàn)值值大于支出現(xiàn)現(xiàn)值的使用方方式才具有經(jīng)經(jīng)濟可行性，，否則應(yīng)被淘淘汰。（4）價價值最大大化：在所有具具有經(jīng)濟濟可行性性的使用用方式中中，能使使估價對對象的價價值達到到最大的的使用方方式，才才是最高高最佳的的使用方方式。（三）估估價前提提說明當(dāng)估價對對象已做做了某種種使用，，估價時時應(yīng)根據(jù)據(jù)最高最最佳使用用原則對對估價前前提做下下列之一一的判斷斷和選擇擇，并在在估價報報告中予予以說明明。1．保持現(xiàn)狀狀前提。認為為維持現(xiàn)狀持持續(xù)使用（或或經(jīng)營）仍然然妥當(dāng)時，按按維持現(xiàn)狀持持續(xù)使用（或或經(jīng)營）進行行評估。2．轉(zhuǎn)換用途途前提。認為為改變用途更更為妥當(dāng)時，，應(yīng)按轉(zhuǎn)換用用途后的情況況進行評估。。3．裝飾裝修修改造前提。。認為裝飾裝裝修改造但不不轉(zhuǎn)換用途更更為妥當(dāng)時，，應(yīng)按裝飾裝裝修改造后的的情況進行評評估。4．重新利用用前提。認為為拆除建筑物物更為合理時時，應(yīng)按拆除除的情形進行行評估。5．上述情形形的某種組合合四、估價時點點原則要求房地產(chǎn)估估價結(jié)果應(yīng)是是估價對象在在估價時點時的客觀合理理價格或價值值。是指評估價值對應(yīng)應(yīng)的時間，即在該時間間上估價對象象才有該價值值。由于同一一宗房地產(chǎn)在在不同的時間間價值會有所所不同，所以以，估價通常常是對估價對對象在某個特特定時間的價價值作出估計計。估價時點點通常用公歷歷年、月、日日表示。估價時點不是是可以隨意確確定的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)估價目目的來確定，，并且估價時時點的確定應(yīng)應(yīng)在先，評估估價值的確定定應(yīng)在后，而而不是先有了了評估價值之之后，再把它它定義為某個個時間上的價價值。影響房地產(chǎn)價價格的因素是是不斷變化的的，房地產(chǎn)市市場是不斷變變化的，房地地產(chǎn)價格自然然也是不斷變變化的。在不不同的時間，，同一宗房地地產(chǎn)往往會有有不同的價格格。因此，房房地產(chǎn)價格具具有很強的時時間性，每一一個價格都對對應(yīng)著一個時時間。如果沒沒有了對應(yīng)的的時間，價格格也就失去了了意義。確立估價時點點原則的意義義在于:估價時時點是是評估估房地地產(chǎn)價價格的的時間間點，，例如如，運運用比比較法法評估估房地地產(chǎn)的的價格格時，，如果果選用用的可可比實實例的的成交交日期期與估估價時時點不不同(通常常都是是這種種情況況)，就就需要要把可可比實實例的的成交交價格格調(diào)整整到估估價時時點上上，如如此，，可比比實例例的成成交價價格才才能作作為估估價對對象的的價格格。在實際際估價價中，，通常常將““估價價作業(yè)業(yè)期””(估估價的的起止止年月月日，，即正正式接接受估估價委委托的的年月月日至至完成成估價價報告告的年年月日日)或或估價價人員員實地地查勘勘估價價對象象期間間的某某個日日期定定為估估價時時點，，但估估價時時點并并非總總是在在此期期間，，也可可因特特殊需需要將將過去去或未未來的的某個個日期期定為為估價價時點點。因此，，在估估價中中要特特別注注意估估價目目的、、估價價時點點、估估價對對象狀狀況和和房地地產(chǎn)市市場狀狀況四四者的的內(nèi)在在聯(lián)系系。1．估估價時時點為為過去去的情情形多出現(xiàn)現(xiàn)在房房地產(chǎn)產(chǎn)糾紛紛案件件中，，特別別是對對估價價結(jié)果果有爭爭議而而引發(fā)發(fā)的復(fù)復(fù)核估估價。。例如，，某市市某大大廈強強制拍拍賣的的拍賣賣底價價評估估結(jié)果果爭議議一案案，原原產(chǎn)權(quán)權(quán)人對對估價價機構(gòu)構(gòu)的估估價結(jié)結(jié)果有有異議議，引引發(fā)了了對該該估價價結(jié)果果究竟竟是否否合理理的爭爭論。。此時時衡量量該估估價結(jié)結(jié)果是是否合合理，，要回回到原原估價價時點點(原原估價價時點點是1996年年3月月11日)，相相應(yīng)地地，估估價對對象的的產(chǎn)權(quán)權(quán)性質(zhì)質(zhì)、用用地性性質(zhì)、、建筑筑物狀狀況以以及房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場狀況況等，，也都都要以以原估估價時時點1996年年3月月11日時時的狀狀況為為準(zhǔn)。。否則則的話話，就就無法法檢驗驗該估估價結(jié)結(jié)果是是否合合理。。而且且任何何其他他估價價項目目的估估價結(jié)結(jié)果在在事后后來看看也都都可能能是錯錯誤的的，事事實上上可能能并沒沒有錯錯誤，，只是是過去去的估估價結(jié)結(jié)果不不適合合現(xiàn)在在的情情況，，因為為估價價對象象狀況況和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場狀況況可能能發(fā)生生了變變化。。2．估價時時點為為現(xiàn)在在，估估價對對象為為歷史史狀況況下的的情形形，多出出現(xiàn)現(xiàn)于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)損損害害賠賠償償案案件件中中。。例例如如，，建建筑筑物物被被火火災(zāi)災(zāi)燒燒毀毀后后，，確確定定其其損損失失程程度度和和損損失失價價值值，，要要根根據(jù)據(jù)其其過過去去的的狀狀況況(現(xiàn)現(xiàn)在在已已不不存存在在了了)和和損損毀毀后后的的狀狀況況的的對對比比來來評評估估。。3．．估估價價時時點點為為現(xiàn)現(xiàn)在在，，估估價價對對象象為為現(xiàn)現(xiàn)時時狀狀況況下下的的情情形形，，是是估價價中中最最常常見見、、最最大大量量的的，，包包括括在在建建工工程程估估價價。。4．．估估價價時時點點為為現(xiàn)現(xiàn)在在，，估估價價對對象象為為未未來來狀狀況況下下的的情情形形，，如如評評估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的預(yù)預(yù)售售或或預(yù)預(yù)購購價價格格。。5．．估估價價時時點點為為未未來來的的情情形形多多出出現(xiàn)現(xiàn)于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預(yù)預(yù)測測、、為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析提提供供價價值值依依據(jù)據(jù)的的情情況況中中，，特特別別是是預(yù)預(yù)估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在未未來來建建成成后后的的價價值值。。在在假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法中中，，預(yù)預(yù)計計估估價價對對象象開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的價價值值就就屬屬于于這這種種情情況況?！，F(xiàn)狀為在建建工程的房房地產(chǎn)，可可能同時存存在著下列列3種估價價：(1)估價價時點為現(xiàn)現(xiàn)在，估價價對象為現(xiàn)現(xiàn)時狀況下下的估價，，即該在建建工程在現(xiàn)現(xiàn)在這個樣樣子的價值值是多少；；(2)估價時時點為現(xiàn)在，，估價對象為為未來狀況下下的估價，如如該在建工程程經(jīng)過一段時時間后將建成成，而現(xiàn)在預(yù)預(yù)售或預(yù)購它它的價值是多多少；(3)估價時時點為未來，，估價對象為為未來狀況下下的估價，如如該在建工程程經(jīng)過一段時時間后將建成成，且在建成成時的價值是是多少。五、替代原則則根據(jù)據(jù)經(jīng)經(jīng)濟濟學(xué)學(xué)原原理理，，在在同同一一市市場場上上(同同一一供供求求范范圍圍內(nèi)內(nèi))，，相相同同的的商商品品，，具具有有相相同同的的價價值值。。任何何經(jīng)經(jīng)濟濟主主體體(個個人人、、家家庭庭、、企企業(yè)業(yè)等等)在在市市場場上上的的行行為為，，是是要要以以最最小小的的代代價價(花花費費或或成成本本)取取得得最最大大的的效效益益(效效用用或或利利潤潤)。。因因此此，，任任何何理理性性的的買買者者在在購購買買商商品品時時，，都都會會““貨貨比比三三家家””，，從從而而選選擇擇效效用用最最大大而而價價格格最最低低的的。。如如果果價價格格與與效效用用相相比比，，顯顯示示價價格格過過高高或或效效用用過過小小，，則則人人們們會會敬敬而而遠遠之之。。賣者為了了使其其產(chǎn)品品能夠夠賣出出去，，也會會展開開價格格競爭爭。市市場上上各個個經(jīng)濟濟主體體的這這些行行為導(dǎo)導(dǎo)致的的結(jié)果果，是是在效效用相相同的的商品品之間間形成成相同同的價價格。。房地產(chǎn)產(chǎn)價格格也符符合這這一規(guī)規(guī)律。只是由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)的獨獨一無無二特特性，，使得得完全全相同同的房房地產(chǎn)產(chǎn)幾乎乎沒有有，但但在同同一市市場上上具有有相近近效用用的房房地產(chǎn)產(chǎn)，其其價格格是相相近的的。在現(xiàn)實實房地地產(chǎn)交交易中中，任任何理理性的的買者者和賣賣者，，都會會將其其擬買買或擬擬賣的的房地地產(chǎn)與與類似似房地地產(chǎn)進進行比比較，，任何何買者者不會會接受受比市市場上上的正正常價價格過過高的的價格格，任任何賣賣者不不會接接受比比市場場上的的正常常價格格過低低的價價格，，最終終是同同一市市場上上類似似的房房地產(chǎn)產(chǎn)，價價格相相互牽牽掣，，相互互接近近。替代代原原則則要要求求房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價結(jié)結(jié)果果不不得得不不合合理理偏偏離離類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在同同等等條條件件下下的的正正常常價價格格。。相關(guān)關(guān)概概念念：：類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)(similarproperty)，，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中實實物物、、權(quán)權(quán)益益、、區(qū)區(qū)位位狀狀況況均均與與估估價價對對象象的的實實物物、、權(quán)權(quán)益益、、區(qū)區(qū)位位狀狀況況相相同同或或相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)。。具具體體地地說說，，類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是在在用用途途、、規(guī)規(guī)模模、、建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、檔檔次次、、權(quán)權(quán)利利性性質(zhì)質(zhì)等等方方面面與與估估價價對對象象相相同同或或者者相相當(dāng)當(dāng)，，并并與與估估價價對對象象處處在在同一供求范圍圍內(nèi)的房地產(chǎn)。。同一供求范圍圍，又稱同一一供求圈，是是指與估價對對象具有一定定的替代關(guān)系，價格會相互互影響的其他他房地產(chǎn)的區(qū)區(qū)域范圍。替代原則對于于具體的房地地產(chǎn)估價，指指明了下列兩兩點：⑴如果附近近有若干相近近效用的房地地產(chǎn)并已知其其價格時，則則可以依據(jù)替替代原則，由由這些相近效效用的房地產(chǎn)產(chǎn)的已知價格格推算出估價價對象的未知知價格。實際上是尋找找一些與估價價對象具有一一定替代性的的房地產(chǎn)作為為參照物來進進行估價，然然后根據(jù)它們們之間的差異異對具有一定定替代性的房房地產(chǎn)的價格格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)調(diào)整。⑵不能孤立立地思考估價價對象的價格格，而要考慮慮相近效用的的房地產(chǎn)的價價格牽掣。在現(xiàn)實中有時時會出現(xiàn)這種種情況：單就就一宗房地產(chǎn)產(chǎn)的估價結(jié)果果來看似乎有有道理或難以以看出其不合合理之處，但但當(dāng)把它與其其他房地產(chǎn)的的價格或估價價結(jié)果放到一一起進行比較較時卻顯得不不合理，沒有有合理差價，，甚至出現(xiàn)價價格高低順序序顛倒的情況況。替代原則是是針對估價價結(jié)果而言言的，不論論采取何種種估價方法法進行估價價，最后都都要把估價價結(jié)果放到到市場中去去衡量，只只有當(dāng)估價價結(jié)果不會會不合理地地偏離類似似房地產(chǎn)在在同等條件件下的正常常價格時，，估價結(jié)果果才可以說說是合理的的。在市場法、、成本法、、收益法、、假設(shè)開發(fā)發(fā)法中都會會用到替代代原則。例如：成本法中客客觀成本的的求取，收收益法中客客觀收益的的求取，假設(shè)開發(fā)法法中要從未未來開發(fā)完完成后的房房地產(chǎn)價值值中減去的的未來開發(fā)發(fā)成本、稅稅費、利潤潤等的求取取。第二節(jié)房地產(chǎn)估價價程序房地產(chǎn)估價價程序，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)估價作業(yè)業(yè)按其內(nèi)在在聯(lián)系，所所形成的各各個具體操操作步驟和和環(huán)節(jié)。一一般而言，，評估一宗宗房地產(chǎn)主主要包括獲獲取估價業(yè)業(yè)務(wù)、明確確估價基本本事項、擬擬定估價作作業(yè)方案、、搜集估價價所需資料料、實地查查勘估價對對象、選定定估價方法法計算、確確定估價結(jié)結(jié)果、撰寫寫估價報告告、估價資資料歸檔等等基本步驟驟。一、獲取估估價業(yè)務(wù)從事房地產(chǎn)產(chǎn)估價，首首先要有房房地產(chǎn)估價價業(yè)務(wù)。房房地產(chǎn)估價價業(yè)務(wù)來源源渠道可歸歸納為“被被動接受””和“主動動爭取”兩兩大類。（一）被動動接受被動接受通通俗地說是是坐等估價價需求者找找上門來要要求提供估估價服務(wù)。。例如，估價價需求者可可能是房屋屋所有權(quán)人人、土地使使用權(quán)人的的代理人；；房地產(chǎn)的的欲購買者者也可能要要求對其欲欲購買的房房地產(chǎn)進行行估價；一一方以提供供房地產(chǎn)的的方式與另另一方合作作，例如作作價人股，，合資、合合作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)或者從事事其他經(jīng)營營活動，該該另一方也也可能委托托房地產(chǎn)估估價機構(gòu)對對該房地產(chǎn)產(chǎn)進行估價價，以為其其與對方討討價還價提提供價值參參考依據(jù)；；房屋所有有權(quán)人、土土地使用權(quán)權(quán)人將其房房地產(chǎn)抵押押貸款，貸貸款人（如如商業(yè)銀行行）也可能能委托其信信任的房地地產(chǎn)估價機機構(gòu)對該房房地產(chǎn)進行行估價；（二）主動動爭取主動爭取是是走出門去去力爭為估估價需求者者提供估價價服務(wù)。在在估價機構(gòu)構(gòu)多、競爭爭激烈的情情況下，這這是估價業(yè)業(yè)務(wù)的主要要來源。但但需要指出出的是，爭爭取估價業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通通過提高估估價技術(shù)水水平和服務(wù)務(wù)質(zhì)量，提提升自己的的知名度、、品牌和公公信力，進進行恰當(dāng)?shù)牡男麄?、廣廣告等方式式進行，而而不應(yīng)采取取不正當(dāng)?shù)牡母偁幨侄味?，例如惡惡意壓低估估價服務(wù)收收費，給予予回扣。二、受理估估價委托及及明確估價價基本事項項（一）明確確估價基本本事項一般來說，，估價的基基本事項包包括估價目目的、估價價時點、估估價對象及及評估前提提四個方面面。1.明確估價目目的---龍頭不同的估價價目的將影影響估價的的結(jié)果。因因為估價目目的的不同同，相應(yīng)的的估價原則則、因素和和采用的估估價方法就就有可能不不同。估價目的原原則上應(yīng)由由委托人基基于估價需需要而提出出，但委托托人可能不不具備專業(yè)業(yè)估價知識識，無法準(zhǔn)準(zhǔn)確表述一般應(yīng)當(dāng)由由估價師用用符合估價價要求的表表述將其表表達出來，，然后再請請委托人確確認估價目的可可以通過詢詢問委托人人未來完成成后的估價價報告是作作何用途、、是供給誰誰或者由誰誰認可來明明確明確估價目目的有助于于明確估價價對象、估估價時點以以及估價類類型2.明確估估價時點估價時點不不是由委托托人決定的的，也不是是由估價師師單獨決定定，而應(yīng)由由估價師根根據(jù)估價目目的，在征征求委托人人同意后確確定，也就就是由估價價目的決定定。多數(shù)估價是是對當(dāng)前的的價值進行行評估，一一般以實地地查勘估價價對象期間間或估價作作業(yè)期內(nèi)的的某個日期期為估價時時點。特殊情況：：估價時點點由估價目目的決定。。如房屋拆遷遷估價，一一般為房屋屋拆遷許可可證頒發(fā)之之日；對原原估價報告告有異議而而引起的復(fù)復(fù)核估價，，估價時點點應(yīng)為原估估價報告所所確定的估估價時點。。3.明確估價對對象明確估價對對象包括明明確估價對對象的實物物狀況、權(quán)權(quán)益狀況和和區(qū)位狀況況。估價對象的的物質(zhì)實體體狀況主要要包括：土土地面積、、形狀、臨臨路狀態(tài)、、土地平整整程度、地地勢、地質(zhì)質(zhì)水文狀況況，建筑物物面積、建建筑結(jié)構(gòu)、、平面布置置、工程質(zhì)質(zhì)量、新舊舊程度、裝裝修、設(shè)施施設(shè)備、樓樓層、朝向向等。估價對象的權(quán)權(quán)益狀況：弄弄清楚估價對對象的實際權(quán)權(quán)益狀況，然然后在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上根據(jù)估價價目的來明確確是評估估價價對象在實際際權(quán)益狀況下下的價值還是是在設(shè)定權(quán)益益狀況下的價價值。估價對象的區(qū)區(qū)位狀況：估估價對象所處處的具體位置置（或坐落））、交通、環(huán)環(huán)境（包括景景觀）、配套套設(shè)施等。（二）簽訂估估價委托合同同房地產(chǎn)估價委委托合同的內(nèi)內(nèi)容一般包括括：①委托人人、估價機構(gòu)構(gòu)(包括名稱稱或者姓名和和住所)；②②估價目的；；③估價對象象；④估價時時點；⑤委托托人的協(xié)助義義務(wù)(如委托托人應(yīng)向估價價機構(gòu)如實提提供估價所必必需的資料及及對所提供資資料的真實性性、合法性的的承諾，協(xié)助助估價機構(gòu)進進行實地查勘勘等)；⑥估估價服務(wù)費用用及其支付方方式；⑦出具具估價報告的的日期；⑧違違約責(zé)任；⑨⑨解決爭議的的方法；⑩估估價機構(gòu)和委委托人認為需需要約定的其其他事項。三、擬定定估價作作用方案案擬定出合合理的作作業(yè)方案案，其主主要內(nèi)容容包括如如下幾個個方面：：(1)確確定擬采采用的估估價技術(shù)術(shù)路線，，初步選選擇適用用于估價價對象的的估價方方法。估估價技術(shù)術(shù)路線是是評估出出估價對對象價值值所遵循循的根本本途徑，，是指導(dǎo)導(dǎo)整個估估價過程程的技術(shù)術(shù)思路。。(2)擬擬調(diào)查搜搜集的資資料及其其來源渠渠道。(3)據(jù)據(jù)估價目目的、估估價對象象、估價價時點、、估價報報告出具具日期；；便可知知估價項項目的大大小、難難易和緩緩急，從從而可以以確定投投入多少少人力參參加估價價。(4)估估價作作業(yè)步驟驟和時間間進度安安排，主主要是對對往后要要做的各各項工作作做出具具體安排排，包括括對作業(yè)業(yè)內(nèi)容、、作業(yè)人人員、時時間進度度、所需需經(jīng)費等等的安排排，以便便控制進進度及協(xié)協(xié)調(diào)合作作，通常常最好附附以流程程圖、進進度表等等，特別別是對于于那些大大型、復(fù)復(fù)雜的估估價項目目。四、收集集估價所所需資料料（一）房房地產(chǎn)價價格的一一般影響響因素資資料房地產(chǎn)價價格的一一般影響響因素，，基本上上屬于宏宏觀的社社會因素素，它們們并不直直接決定定某宗房房、地產(chǎn)產(chǎn)的價格格，但它它們對整整體不動動產(chǎn)市場場的價格格走勢具具有決定定意義，，對某類類不動產(chǎn)產(chǎn)的價格格變地有有時能產(chǎn)產(chǎn)生特別別大的影影響，所所有這些些，最終終也都會會體現(xiàn)在在個別不不動產(chǎn)上上。因此此，必須須廣泛收收集并深深入分析析這方面面的有關(guān)關(guān)資料。。（二）區(qū)區(qū)域市場場資料包括該地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟、社社會、城城市建設(shè)設(shè)（基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施與與公益設(shè)設(shè)施的建建設(shè)）、、城市規(guī)規(guī)劃的發(fā)發(fā)展變化化，也包包括該地地區(qū)的市市場特征征及交易易情況等等。（三）實實例資料料實例資料料，主要要包括市市場交易易實例資資料、開開發(fā)建造造實例資資料和不不動產(chǎn)運運用收益益實例資資料（如如出租不不動產(chǎn)的的有關(guān)資資料）。。在評估估過程中中，無論論是否直直接運用用這些資資料，都都應(yīng)盡量量收集，，以供參參考。（四）評評估對象象的情況況五、實地地察勘估估價對象象實地察勘勘的內(nèi)容容主要包包括如下下幾方面面：1．對象象房地產(chǎn)產(chǎn)的位置置及其周周圍環(huán)境境。2．對象象房地產(chǎn)產(chǎn)的使用用情況及及現(xiàn)狀。。要核實實對象房房地產(chǎn)的的實際用用途。如如果屬于于有收益益的房地地產(chǎn)，還還要查明明其出租租或經(jīng)營營上的收收益與費費用；要要查明建建筑物的的結(jié)構(gòu)、、建成時時間、新新舊程度度、完損損等級及及內(nèi)部裝裝修等，，并了解解建筑面面積、使使用面積積或可供供出租和和營業(yè)用用的面積積等。要要調(diào)查實實際使用用情況與與登記所所規(guī)定的的限定用用途是否否一致，，數(shù)量是是否相符符，權(quán)利利狀態(tài)與與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍檔案案記載是是否一致致等。3．了解解當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場的特特征和情情況。六、選擇擇估價方方法進行行估算（一）評評估方法法的選擇擇每種估價價方法本本身的局局限性，，同時也也由于估估價中所所采用的的各種數(shù)數(shù)據(jù)資料料具有一一定的不不確定性性，在運運用各種種估價方方法進行行估價時時，都不不可避免免地需要要進行估估算和判判定，因因此，采采用任何何一種估估價方法法都難以以確保真真正準(zhǔn)確確地反映映估價對對象的客客觀合理理價格或或價值。。每種估價價方法所所依據(jù)的的估價數(shù)數(shù)據(jù)和資資料不同同，數(shù)據(jù)據(jù)資料的的不確定定性對各各種估價價方法的的估算判判定過程程的影響響程度是是不一樣樣的，對同一估估價對象象應(yīng)同時時選用兩兩種以上上的估價價方法進進行估價價，有助于于各種估估價方法法之間的的互相補補充，消消除數(shù)據(jù)據(jù)資料的的不確定定性對估估價結(jié)果果準(zhǔn)確性性的影響響。選擇評估估方法時時，主要要依據(jù)如如下兩方方面情況況：各種種估價方方法的適適用范圍圍；估價價對象的的特征及及其評估估目的和和評估前前提等。。（二）運運用估價價方法進進行價格格試算依據(jù)某種種方法直直接計算算出來的的估價結(jié)結(jié)果，還還不足以以令人信信服，因因此，在在估價作作業(yè)上一一般不作作為最終終估價結(jié)結(jié)果。這這種價格格，稱為為試算價價格。七、確定定估價結(jié)結(jié)果用不同估估價方法法測算出出的結(jié)果果可能有有所不同同，這是是很自然然的。估估價人員員首先應(yīng)應(yīng)比較、、分析這這些測算算結(jié)果及及之間的的差異。。當(dāng)這些些測算結(jié)結(jié)果之間間有較大大差異時時，應(yīng)尋尋找導(dǎo)致致較大差差異的原原因，并并消除不不合理的的差異。。尋找導(dǎo)致致較大差差異的原原因，可可以按照照下列從從低級錯錯誤到高高級錯誤誤的順序序進行檢檢查：①①測算過過程是否否有誤；；②基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)是是否準(zhǔn)確確；③參參數(shù)選取取是否合合理；④④公式選選用是否否恰當(dāng)；；⑤所選選用的估估價方法法是否切切合估價價對象和和估價目目的；⑥⑥是否符符合估價價原則等等。在確確定定差差異異不不大大或或消消除除差差以以后后，，應(yīng)應(yīng)選選用用簡簡單單算算術(shù)術(shù)平平均均數(shù)數(shù)、、加加權(quán)權(quán)算算術(shù)術(shù)平平均均數(shù)數(shù)、、中中位位數(shù)數(shù)、、眾眾數(shù)數(shù)等等數(shù)數(shù)學(xué)學(xué)方方法法之之一一求求出出一一個個綜綜合合結(jié)結(jié)果果。。對于于一一些些不不可可量量化化的的影影響響因因素素，，估估價價人人員員可可對對結(jié)結(jié)果果進進行行適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡恼{(diào)調(diào)整整，，但但應(yīng)應(yīng)在在報報告告中中闡闡述述理理由由。。八、、撰撰寫寫估估價價報報告告估價價報報告告可可視視為為估估價價機機構(gòu)構(gòu)提提供供給給委委托托人人的的““產(chǎn)產(chǎn)品品””，，它它是是在在完完成成估估價價后后給給委委托托人人的的正正式式答答復(fù)復(fù)，，是是關(guān)關(guān)于于估估價價對對象象的的客客觀觀合合理理價價格格或或價價值值的的研研究究報報告告，，也也是是全全面面、、公公正正、、客客觀觀、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地記記述述估估價價過過程程、、反反映映估估價價成成果果的的文文件件。。（一一））估估價價報報告告書書的的形形式式書面面報報告告和和口口頭頭報報告告(如如專專家家證證詞詞)。。書書面面報報告告按按照照其其格格式式，，又又可可分分為為敘敘述述式式報報告告和和表表格格式式報報告告。。對對于于成成片片或或成成批批多多宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的同同時時估估價價且且單單宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值較較低低時時，，估估價價報報告告可可以以采采用用表表格格的的形形式式，，如如舊舊城城區(qū)區(qū)居居民民房房屋屋拆拆遷遷估估價價或或成成批批房房地地產(chǎn)產(chǎn)處處置置估估價價。。居居民民預(yù)預(yù)購購商商品品住住宅宅的的抵抵押押估估價價報報告告，，也也可可以以采采用用表表格格的的形形式式。。敘敘述述式式報報告告能能使使估估價價人人員員有有機機會會充充分分論論證證和和解解釋釋其其分分析析、、