XXXX年宜賓房地產(chǎn)市場及拿地策略

保利宜賓項目拿地策略報告世家機(jī)構(gòu)2013.032引子我們的工作方法通過與宜賓市、國土局、規(guī)劃局、招商局等政府相關(guān)部門的聯(lián)合工作，采集重要政策、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等方面數(shù)據(jù)。充分結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，進(jìn)行了典型樓盤實地調(diào)研、商家訪談，為保利公司進(jìn)駐宜賓市場提供較為詳細(xì)的市場調(diào)研結(jié)論，供貴司參考。第一部分

城市解讀宜賓是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的次級中心城市

成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)連接南貴昆、走向東南亞的門戶支持宜賓發(fā)展成為100萬以上人口區(qū)域性中心城市，建成重要的交通節(jié)點和港口城市和商貿(mào)物流基地，并在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通建設(shè)、能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、保稅港區(qū)設(shè)立、防洪減災(zāi)設(shè)施等方面給予大力支持?！冻捎褰?jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》宜賓位于成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)“雙核五帶”的“沿長江發(fā)展帶”，是沿長江發(fā)展帶的區(qū)域性中心城市承載成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)的聯(lián)動,也是未來成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)出東南亞的門戶。城市地位宜賓位于川、滇、黔三省結(jié)合部，區(qū)域性綜合交通樞紐樂宜高速宜昭高速宜畢高速宜瀘高速宜遵高速城際高速直接輻射周邊城市2000多萬人口宜內(nèi)高速宜賓成都12341234---宜西鐵路---渝昆鐵路---成貴鐵路---內(nèi)昆鐵路---已通車高速路---規(guī)劃中高速路21341432---重慶港---瀘州港---樂山港---宜賓港是四川向南、向東的重要出川大通道通過公路連接周邊三省結(jié)合部城市群以鐵路、公路一體的交通網(wǎng)絡(luò)已成為承接川渝，溝通攀西、滇北、黔西北地區(qū)的重要通道通過長江黃金水道連接長江中下游、華南地區(qū)交通路網(wǎng)規(guī)劃宜賓十二五交通路網(wǎng)規(guī)劃，總投資1400億元公路：八向互通鐵路：十向射線水路：宜賓港將建成200萬標(biāo)箱吞吐量，宜賓航道將由三級提升至一級航空：機(jī)場遷建至宗場，遠(yuǎn)期按4D級規(guī)模建設(shè)，將成為川滇黔結(jié)合部最大的區(qū)域性機(jī)場公、鐵、水、航空路網(wǎng)規(guī)劃完備，未來交通極為便捷城市空間布局規(guī)劃：一主：以三江口為核心的主城區(qū)，重點優(yōu)化提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能三區(qū)：金沙新區(qū)、臨港新區(qū)、南溪新區(qū)一條沿江發(fā)展主軸——沿岷江、金沙江和長江形成貫穿東西的城市中心功能聚集軸，打造宜賓輻射區(qū)域的核心發(fā)展區(qū)域。臨港新區(qū)主城區(qū)南溪新區(qū)金沙新區(qū)中心城市建設(shè)以三江口區(qū)域為中心，向東向西發(fā)展城市空間布局GDP全省第四，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，整體運(yùn)行平穩(wěn)宜賓是四川省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點城市，是省級重點發(fā)展片區(qū)—川南經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，2007年以來宜賓GDP產(chǎn)值持續(xù)增長，2012年GDP總量僅次于成都、綿陽、德陽，位列全省第四，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好。經(jīng)濟(jì)總量8工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合效益名列全省前茅，工業(yè)利潤總額全省第二集群產(chǎn)業(yè)飲料食品產(chǎn)業(yè)集群化工產(chǎn)業(yè)集群機(jī)械制造業(yè)集群能源產(chǎn)業(yè)集群輕紡織產(chǎn)業(yè)集群建材產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)鏈條白酒、茶葉、農(nóng)產(chǎn)品深加工等三大特色產(chǎn)業(yè)鏈氯堿化工、磷化工和鹽化工產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)電一體化裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、模具產(chǎn)業(yè)鏈水能-電力-裝備紡織品產(chǎn)業(yè)鏈、竹產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈水泥、化學(xué)建材、玻璃及玻璃深加工產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)有重點企業(yè)五糧液集團(tuán)天原化工五糧液集團(tuán)三峽總公司、四川中電、建中集團(tuán)絲麗雅集團(tuán)、宜賓紙業(yè)天源集團(tuán)、拉法基瑞安集團(tuán)宜賓目前已經(jīng)形成了以酒類、食品、綜合能源、化工輕紡、機(jī)械裝備制造、新材料、生物醫(yī)藥等為主導(dǎo)，以建材、造紙、電子等為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合效益名列全省前茅。2012年宜賓工業(yè)增加值全省第三，利稅、利潤總額皆位于全省第二，僅次于成都。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)期限人口規(guī)模（萬人）用地規(guī)模（平方公里）人均用地指標(biāo)（平方米/人）現(xiàn)狀（2008）57.15392.8近期（2015）8580.895.1遠(yuǎn)期（2020）102102.6100.6宜賓中心城區(qū)人口規(guī)劃指標(biāo)目前城鎮(zhèn)化水平較為滯后，房地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展空間人口發(fā)展2012年宜賓總?cè)丝诩s546萬，城鎮(zhèn)化率39.35%，與全國和全省都保持一定差距。相對于同能級城市，宜賓市城市化率較低，根據(jù)“十二五”規(guī)劃，2020年宜賓城區(qū)將發(fā)展成為人口百萬的特大城市。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市人口、城市規(guī)模的擴(kuò)張將對城市經(jīng)濟(jì)、城市房地產(chǎn)等帶來諸多的發(fā)展機(jī)會。人均均收收入入持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定增增漲漲，，人人民民生生活活水水平平不不斷斷提提高高，，2012年人人均均可可支支配配收收入入達(dá)達(dá)20522元，，同同能能級級城城市市中中僅僅次次于于德德陽陽，，顯示示出出宜宜賓賓強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的消消費(fèi)費(fèi)實實力力。2012年宜宜賓賓社社會會消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額達(dá)達(dá)到到435億元元，，近五五年年年年均均增增長長近近20%人均均收收入入與與零零售售總總額額穩(wěn)穩(wěn)定定增增漲漲，，城城市市商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)市市場場發(fā)發(fā)展展前前景景看看好好11收入入與與消消費(fèi)費(fèi)宜賓賓房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)起起步步較較晚晚，，2010年投投資資額額僅僅約約60億。。2011年宜宜賓賓房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額出出現(xiàn)現(xiàn)跳跳躍躍式式增增長長，，同同比比增增長長75%，2012年同同比比略略有有下下滑滑，，但但投資資總總額額居居于于四四川川省省內(nèi)內(nèi)前前列列，同同能能級級城城市市中中次次于于南南充充與與綿綿陽陽。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)起起步步晚晚但但發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，近近年年呈呈現(xiàn)現(xiàn)跳跳躍躍式式增增長長房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資小結(jié)結(jié)宜賓賓作作為為成成渝渝經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)的的次次級級中中心心城城市市，，是是川、、滇滇、、黔黔區(qū)域域重要要的的交交通通樞樞紐紐，，GDP全省省第第四四，，具具備備強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的消消費(fèi)費(fèi)實實力力。。宜賓賓有有酒酒類類、、食食品品、、綜綜合合能能源源等等為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的多多元元化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，而而產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的升升級級又又將將吸引引大大量量外外來來具具備備中中高高消消費(fèi)費(fèi)能能力力的的人人群群，，帶帶來來人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和消消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的優(yōu)優(yōu)化化。。進(jìn)進(jìn)而而繼繼續(xù)續(xù)推推動動宜宜賓賓城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程，，為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)帶帶來來堅堅實實的的發(fā)發(fā)展展基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。Part1整體體發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況Part2住宅宅物物業(yè)業(yè)Part3商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)第二二維維度度房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)產(chǎn)供供需需———宏觀影影響響較較弱弱，，需求求穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升且且旺旺盛盛。。房地產(chǎn)市市場場整整體體概概況況15宜賓賓市市近近年年來來商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)自自2010年逐逐年年下下滑滑，，而而成成交交逐逐年年上上升升，，截止止到到2012年新新增增供供應(yīng)應(yīng)面面積積281.29萬平平米米，，成成交交面面積積316.37萬平平米米，，銷銷量量首首次次突突破破300萬平平米米，，達(dá)達(dá)到到近近年年最最大大值值。。從近近三年年的的銷銷售售面面積積均均在在240萬平方方米米以以上上看看出出，，市場場需需求求穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升，，需需求求較較旺旺盛盛宜賓賓區(qū)區(qū)域域房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場受受整整體體宏宏觀觀政策策與與調(diào)控控影響響，，較較一線線城市市相相對對較弱弱，，后后市市增增長長強(qiáng)強(qiáng)勁勁。。同類類城城市市對對比比分析析2012年GDP（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）銷售面積（萬平方米）均價（元/平米）宜賓1242.76104.51316.373954德陽1280.2079.88203.144110綿陽1346.42145.69309.634733南充1180.36187.06434.384066達(dá)州1135.4685.10176.663878省內(nèi)內(nèi)同同圈圈層層二二級級城城市市比比較較中中，，宜宜賓賓市市不不僅僅在在GDP上追追隨隨于于綿綿陽陽、、德德陽陽等等領(lǐng)領(lǐng)軍軍者者，而而且且在在商商品品房房銷銷售售面面積積上上超超越越了了德德陽陽、、綿綿陽陽，，僅僅次次于于南南充充，，位位居居全全省省第第二二。。宜賓賓在在現(xiàn)階階段段城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)上在在同同圈圈層層城城市市中中不不僅僅居居于于前前列列，，而而且且在在房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場機(jī)機(jī)會會上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于德德陽陽。。16房地地產(chǎn)產(chǎn)土土地地供供給給———溢價價相相對對較較低低，，逐逐步步城城市市化化我們們通通過過宜宜賓賓市市國國土土局局深深訪訪了了解解到到，，近近兩兩年年宜宜賓賓城城區(qū)區(qū)土土地地整體體成成交交均均價價基基本本在在170-720萬元元/畝之之間間；；容積積率率在在1.5-4.0之間間；；樓面面地地價價860-3500元/平方方米米之之間間。。17地塊編號面積（畝）用地性質(zhì)容積率規(guī)模（㎡）起拍價(元/㎡)成交價(元/㎡)樓面地價（元/㎡）溢價率競得單位翠屏新區(qū)A03-0278居住（兼容商業(yè)金融業(yè)）21040102690280014004%經(jīng)典房產(chǎn)翠屏新區(qū)A01-0274.9居?。嫒萆虡I(yè)金融業(yè)）29995229204040202038%寅吾房產(chǎn)翠屏新區(qū)A03-0348.3居?。嫒萆虡I(yè)金融業(yè)）26437229304240212045%中澤集團(tuán)翠屏新區(qū)A10-0243.5居?。嫒萆虡I(yè)金融業(yè)）1.54346424004500300088%中澤集團(tuán)翠屏新區(qū)A04-035.6商住混合27478301067403370124%榮鑫商貿(mào)臨港LG－G08-0192.14居住3184284248026008675%天瑞房產(chǎn)2013年1-2月宜宜賓賓土土地地拍拍賣賣出出讓讓結(jié)結(jié)果果:翠屏新區(qū)臨港開發(fā)區(qū)南岸區(qū)翠屏區(qū)宜賓賓市市近年年來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售價價格格逐逐年年攀攀高高，呈呈階階梯梯式式增增長長，，到到2012年底底，，成成交交均均價價已已經(jīng)經(jīng)到達(dá)達(dá)了了4000元/㎡㎡。按按照照之之前前20%的年增長長率，預(yù)預(yù)計2013年價格總總體保持穩(wěn)中中有升，，均價基基本會維維持在二二級城市市大約4800元/㎡左右的水水平線上上。房地產(chǎn)價價格——階梯式增增長18開發(fā)商進(jìn)入時間項目魯能集團(tuán)2000年山水綠城樂山邦泰集團(tuán)2012年臨港國際自貢遠(yuǎn)達(dá)房產(chǎn)2009年遠(yuǎn)達(dá)·春天里宜賓目前前以本地地開發(fā)企企業(yè)為主主，其中中麗雅置地地、寅吾吾集團(tuán)、、中澤房房產(chǎn)市場場占有率率及認(rèn)知知度較高高。外來開發(fā)發(fā)企業(yè)目目前僅有有魯能、、邦泰、、遠(yuǎn)達(dá)集集團(tuán)，其其中魯能能以規(guī)模模造城為為主，其其開發(fā)項項目已深深得宜賓賓客戶青青睞。目目前暫無全國國性知名名品牌開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)入。據(jù)深訪了了解，保保利重慶慶公司等等大型開開發(fā)企業(yè)業(yè)曾試圖圖進(jìn)駐宜宜賓，但但因宜賓賓政府土土地出讓讓要求較較高而終終止合作作。大量實力開發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)已開始始進(jìn)入并并關(guān)注宜宜賓，反映出近年宜賓賓城市強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿αΑＲ员镜仄笃髽I(yè)為主主，外來來企業(yè)屈指指可數(shù)19目前本地地開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)特征特征一：本土開開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)弱分明明，各自自為陣，，外來開開發(fā)商開開發(fā)規(guī)模模大以本地開發(fā)商為主，，少數(shù)開開發(fā)商項項目較多多，市場場認(rèn)知度度高；多多數(shù)開發(fā)發(fā)商僅有有單個項項目在售售，市場場占有率率較低；；外來開發(fā)發(fā)商僅有有魯能開發(fā)規(guī)規(guī)模較大大。分析：本土開發(fā)商實實力參差差不齊，，少量外外來開發(fā)發(fā)商以規(guī)規(guī)模造城城贏得客客戶青睞睞，行業(yè)業(yè)集中度度不高，，市場亟亟待升級級，入市機(jī)會較較大。特征二：：暫無全全國性知知名品牌牌開發(fā)商商進(jìn)入，，在售項項目少，，銷售情情況良好好本地項項目均均為中中小開開發(fā)商商開發(fā)發(fā)，除除魯能能規(guī)模模較大大外，，其余余開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)規(guī)模模均較較??；；同時時整個個宜賓賓市場場在售售項目目較少少，可可選擇擇面較較窄。。分析：：宜賓房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭尚未未進(jìn)入入白熱熱化；；同時時近幾幾月內(nèi)內(nèi)知名名項目目月均均去化化量均均在50套及以以上，表明宜宜賓市市場當(dāng)當(dāng)前購購房需需求旺旺盛。。20Part1整體發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩rPart2住宅物物業(yè)Part3商業(yè)物物業(yè)第二維維度房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)住宅物物業(yè)格格局從宜賓賓的城城市區(qū)區(qū)位來來看，，主城城區(qū)主主要分分為五五大區(qū)區(qū)域：：中壩壩老城城區(qū)、、南岸岸西區(qū)區(qū)、南南岸東東區(qū)、、臨港港開發(fā)發(fā)區(qū)、、翠屏屏新區(qū)區(qū)，目目前中壩老城區(qū)區(qū)已無土地地供應(yīng)。從房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特特征看看，當(dāng)前宜宜賓房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱點點板塊塊主要分為四四大板塊：南岸東東區(qū)、、南岸岸西區(qū)區(qū)、臨臨港開開發(fā)區(qū)區(qū)、翠翠屏新新區(qū)（（高鐵鐵影響響區(qū)））。鑫菁英麗雅龍城鑫悅灣萊茵河畔陽光半島龍灣一號臨港國際戎州興城和都國際社區(qū)地中海藍(lán)灣盛世臨港翠屏新區(qū)中壩老城區(qū)南岸西區(qū)南岸東區(qū)臨港開發(fā)區(qū)南岸東東區(qū)——生活配配套完完善，，板塊塊認(rèn)知知度最最高，，已形形成““富富人區(qū)區(qū)”生生活概概念。。發(fā)展歷程——老城區(qū)區(qū)功能能重點點轉(zhuǎn)移移地帶帶，區(qū)域地產(chǎn)起起步較較早，，品質(zhì)質(zhì)項目目云集集，已已形成成較為為成熟熟的居居住區(qū)區(qū)域，，“富富人區(qū)區(qū)”生生活概概念已已基本本形成成?，F(xiàn)狀及及未來——宜賓市市行政政、商商貿(mào)金金融、、服務(wù)務(wù)、物物資流流轉(zhuǎn)、、文體體娛樂樂中心心區(qū)之之一，，特別別是三三江口口片區(qū)區(qū)規(guī)劃劃為中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)，將將打造造為宜宜賓市市城市市發(fā)展展的核核心地地帶。。23龍灣一號萊茵河畔陽光半島核心價值CBD區(qū)域、城市配套完善。價格水平高層清水：7000-7700元/㎡高層精裝：9300-14600元/㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡）

客群特征客群構(gòu)成：主城區(qū)客群60%，郊縣客群占40%，滿足客戶的高端改善性需求，對區(qū)域地段的接受度極高。板塊特性引領(lǐng)目前宜賓房地產(chǎn)開發(fā)水平，區(qū)域知名開發(fā)商品質(zhì)項目云集，生活配套成熟使得該板塊房價居高不下，居住品質(zhì)高，“富人區(qū)”的生活概念已基本形成，目前可開發(fā)用地稀缺。產(chǎn)品特征以高層電梯為主，主力面積區(qū)間70-281

㎡24南岸東東區(qū)板塊—特征項目位位置：宜賓市市南岸岸東區(qū)區(qū)航天天路中中段占地規(guī)規(guī)模：150畝容積積率率：2.00建筑面面積：33萬㎡產(chǎn)品形形態(tài)：：高層層面積區(qū)間：70-281㎡銷售均均價：7000-7500元/㎡（清水水）9300-14600元/㎡（精裝裝）建筑風(fēng)風(fēng)格：：歐式新新古典典主義義開盤時時間：2010年銷售率率：90%剩余體體量：：10%25典型項項目分分析——萊茵河河畔．．陽光光半島島（三三期））26項目特特點宜賓首首個品品質(zhì)大大盤，，占據(jù)據(jù)老城區(qū)區(qū)功能能重點點轉(zhuǎn)移移地帶帶核心地地段，總建建面約約83萬㎡，總戶數(shù)數(shù)約6000戶左右右，項項目自自身配配套有有萊茵幼幼兒園園、室室外健健身場場地、、豪華華影院院、13.5萬㎡集中商業(yè)。。項目目價格位位居宜宜賓第第二高高?？腿禾攸c主城區(qū)客客戶為為主，周邊區(qū)區(qū)縣客客群為為輔，，滿足足改善性性需求求，客客群對對項目目口碑碑、區(qū)區(qū)域地地段、、品牌牌認(rèn)知知度極極高。。項目借借鑒點點歐式休休閑風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街區(qū)的的打造造，影影院、、家紡紡、銀銀行、、快捷捷酒店店等完完善的的生活活配套套，營營造品品質(zhì)居居家生生活。。典型項項目分分析——龍灣一一號項目位位置：宜賓市市三江江口長長江大大橋側(cè)側(cè)占地規(guī)規(guī)模：108.54畝容積積率率：3.50建筑面面積：35萬㎡產(chǎn)品形形態(tài)：：高層層面積區(qū)間：84-281㎡銷售均價：6900-7700元/㎡建筑風(fēng)格：Art-deco開盤時間：2013年1月銷售率：開450套，去化406套剩余體量：：1175套待售項目特點宜賓目前售價最高，，濱江豪宅高層項目，，贈送率約約10-20%，地處三江口CBD區(qū)域，擁有得天天獨(dú)厚的江江景資源，，與“萊茵茵河畔”項項目一路之之隔。項目目住宅采用用Art-deco建筑風(fēng)格，，5萬㎡商業(yè)采用明明清街、院院、巷布局局，商業(yè)配配套有星級級酒店、外外籍幼兒園園、甲級寫字樓樓。客群特點主城區(qū)、周周邊郊縣客群各占50%，客戶多為為追求生活活品質(zhì)的改改善型客群群，一次性付款款達(dá)45%左右，看重江景景資源，對對區(qū)域地段段認(rèn)知接受受度極高。。項目借鑒點點通過自身項項目的樣板板間和展示示區(qū)的營造造，結(jié)合沿沿河的濱河河休閑帶景景觀，以高高品質(zhì)的生生活意境打打動客戶。。28南岸西區(qū)——新興的成熟熟居住區(qū)，，城市未來延延伸發(fā)展方方向。發(fā)展歷程——2000年魯能地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)駐區(qū)域域合作項目目總規(guī)劃面面積約6.08平方公里。。區(qū)域前期期開發(fā)項目目主要以剛剛需產(chǎn)品為為主，隨著著配套的逐逐步完善，，目前已有有多家房企企進(jìn)駐，以以及多個改改善性項目目呈現(xiàn)。現(xiàn)狀及未來——是宜賓城市市向西發(fā)展展的重要板板塊，分一一、二期開開發(fā)，建設(shè)設(shè)完成后將將實現(xiàn)8萬人綜合城城市功能居居住區(qū)。29鑫菁英麗雅龍城鑫悅灣唐人財富中心核心價值宜居，充滿活力。價格水平高層：6000-7000元/㎡客群特征客群構(gòu)成：宜賓主城區(qū)客群占60%，周邊區(qū)縣客群占40%，首置首改剛需客群為主。板塊特性宜賓城市向西發(fā)展的主軸，區(qū)域環(huán)境優(yōu)雅，市政規(guī)劃較新，是宜賓房地產(chǎn)發(fā)展的熱點板塊，房價低于南岸東區(qū)，是未來改善和投資客群的熱點進(jìn)駐區(qū)域。產(chǎn)品特征30南岸西區(qū)板塊—特征以高層電梯梯為主，面面積區(qū)間70-285㎡。31項目位置：宜賓市南岸岸西區(qū)外江江路占地規(guī)模：84.08畝容積率率：2.00建筑面積：13.2萬㎡產(chǎn)品形態(tài)：：高層面積區(qū)間：74-112㎡銷售均價：6000元/㎡建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約約開盤時間：2013年03月銷售率：99%剩余體量：：1%典型項目分分析——鑫菁英項目特點魯能地產(chǎn)剛需項目，，位于中壩大大橋南岸出出口和外江江路交匯處處，背靠大大地坡生態(tài)態(tài)公園，項目主打功功能性產(chǎn)品品，97㎡2.5房可變空間間產(chǎn)品供銷銷兩旺，項目當(dāng)前前整體銷售售較好?？腿禾攸c主城區(qū)客戶戶為主，區(qū)域周邊輻輻射郊縣客客戶為輔。。新生代年年輕化客群群，對魯能地產(chǎn)已已有較好品品牌認(rèn)知。。項目借鑒點點區(qū)域市場以以剛需為主主導(dǎo)，項目目注重打造產(chǎn)產(chǎn)品功能性性，控制面面積，控制制總價。32臨港開發(fā)區(qū)區(qū)——城市未來發(fā)發(fā)展方向，，是改善和和投資客群群的熱點進(jìn)進(jìn)駐區(qū)域發(fā)展歷程——在宜賓市城城市總體規(guī)規(guī)劃中，是是居住區(qū)級級中心結(jié)合合居住區(qū)規(guī)規(guī)劃布置的的四個“片片區(qū)級中心心”之一，，受到開發(fā)發(fā)商、購房房者的熱烈烈追捧?，F(xiàn)狀及未來——總體規(guī)劃定定位為港口口、產(chǎn)業(yè)、、居住環(huán)境境協(xié)調(diào)發(fā)展展的臨港新新城，是宜宜賓向東擴(kuò)擴(kuò)展的新引引擎。未來來將是集港港口物流、、先進(jìn)制造造、高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)務(wù)商貿(mào)、生生態(tài)居住、、科研培訓(xùn)訓(xùn)、旅游休休閑、文化化創(chuàng)意、商商業(yè)服務(wù)、、行政管理等等多種區(qū)域域副中心功能、城市市服務(wù)功能能、決策管理功能于于一體的城城市新中心區(qū)。33臨港國際地中海藍(lán)灣盛世臨港核心價值城市發(fā)展核心地帶之一，房價適中，宜居。價格水平客群特征客群由主城區(qū)地緣性客群為主，區(qū)域輻射周邊區(qū)縣客群為輔，首置首改剛性需求，看好區(qū)域未來。板塊特性產(chǎn)品特征臨港開發(fā)區(qū)區(qū)板塊——特征34宜賓城市向向東擴(kuò)展的的核心主軸軸，目前生活活、交通配配套尚不完完善，長江江大橋、二二醫(yī)院臨港港醫(yī)院、天天立國際學(xué)學(xué)校、食職職中、臨港港客運(yùn)站等等的建成，，臨港配套套將逐漸改改善。各種形態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品兼具，，電梯多層層洋房140-260㎡、高層90-200㎡高層：5100-5800元/平米洋房：6100-7500元/平米別墅：預(yù)計計10000元/平米以上（（待售）典型項目分分析——地中海藍(lán)灣灣35項目位置：宜賓市下江江北洗馬池池公園東南南側(cè)占地規(guī)模：20萬㎡容積率：2.35建筑面積：48萬㎡產(chǎn)品形態(tài)：別墅、多多層、高層面積區(qū)間：多層140-260㎡、高層90-200㎡銷售均價：高層5100-5800元/平米洋房6100-7500元/平米別墅預(yù)計10000元/平米以上（（待售）建筑風(fēng)格：：地中海風(fēng)風(fēng)格開盤時間：2010年銷售率：80%剩余體量：：20%項目特點項目為宜賓賓本地知名名開發(fā)商打打造，是區(qū)區(qū)域的首個個大盤，由由于進(jìn)駐之之初板塊供供應(yīng)少，前期通過景景觀的打造造，豐富的的產(chǎn)品線，，滿足客群需需求。開盤盤之初曾出出現(xiàn)客戶通通宵排隊搶搶房的火爆爆場面?？腿禾攸c客群基本由由主城區(qū)地地緣性和周周邊區(qū)縣客客戶構(gòu)成，，購買客戶戶多為首置、首改改購房需求求，看好區(qū)域域未來發(fā)展展?jié)摿?，看重產(chǎn)品功能性。項目借鑒點點市場以剛需需為主導(dǎo)，，景觀先期期呈現(xiàn)和豐豐富的產(chǎn)品品線。36戎州興城和都國際社區(qū)翠屏新區(qū)板板塊——宜賓的舊州州，是區(qū)域域改善性和和周邊郊縣縣客群的熱熱點進(jìn)駐區(qū)區(qū)域發(fā)展歷程——新成立開發(fā)發(fā)區(qū)，市政政配套建設(shè)設(shè)、交通規(guī)規(guī)劃進(jìn)展較較為緩慢，，房地產(chǎn)開開發(fā)較其他他區(qū)域明顯顯滯后，但但目前已有有多家房企企入駐，并并有部分項項目呈現(xiàn)。?，F(xiàn)狀及未來——地塊規(guī)劃發(fā)發(fā)展為舊州州組團(tuán)的政政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中中心，是舊舊州舊城的的人口和功功能疏散區(qū)區(qū)，是以行行政辦公、、大型商業(yè)業(yè)、文化休休閑、居住住為主的新新城區(qū)。項項目總體定定位為宜賓賓中高檔生生態(tài)宜居區(qū)區(qū)，翠屏區(qū)區(qū)商貿(mào)行政政中心區(qū)。。核心價值價格水平小高層：6000元/平米客群特征客群基本由區(qū)域所在地緣性客戶構(gòu)成，多為五糧液及周邊企事業(yè)單位職工，離工作單位較近，看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。板塊特性產(chǎn)品特征小高層，主力面積區(qū)間80-200平米。宜賓城市升級與發(fā)展展的未來中心區(qū)之一一，新成立立開發(fā)區(qū)，，土地供應(yīng)應(yīng)充足，未未來市政配套建建設(shè)、交通通規(guī)劃即將落落實，未來來2-3年將迎來高高速發(fā)展時時期。新生態(tài)宜居居區(qū)、商貿(mào)貿(mào)行政中心心，規(guī)劃更新新更好。項目位置：宜賓市江北北翠屏新區(qū)區(qū)占地規(guī)模：150畝建筑面積：27.5萬㎡產(chǎn)品形態(tài)：小高層面積區(qū)間：80-200㎡銷售均價：6000元/㎡建筑風(fēng)格：新古典主義義簡歐建筑筑開盤時間：2012年08月銷售率：65%剩余體量：：35%典型項目分分析——和都國際社社區(qū)項目特點項目是目前前翠屏新區(qū)區(qū)代表項目目，小三房供需需兩旺，開盤以來來銷售去化化較好。項項目臨翠屏屏新區(qū)政府府，目前區(qū)區(qū)域正在規(guī)規(guī)劃建設(shè)中中。項目一梯兩戶通通透設(shè)計，，實際得房房率在105%-119%左右，著重打造居居住舒適性性。客群特點改善性需求求，客群以區(qū)域域地緣性的的五糧液和和周邊企事事業(yè)單位職職工為主，，以周邊區(qū)區(qū)縣客戶為為輔，離工工作單位較較近，看好好區(qū)域未來來。項目借鑒點點改善性項目目，著重打打造居住舒舒適性，重重點挖掘周周邊消費(fèi)力力較強(qiáng)的企企事業(yè)單位位客群。四大板塊比比較41板塊區(qū)域南岸東區(qū)南岸西區(qū)臨港開發(fā)區(qū)翠屏新區(qū)核心價值點商務(wù)核心區(qū)新生活樣板區(qū)政策支持性價比高產(chǎn)品形態(tài)高層高層高層、多層、別墅高層價格（元/㎡）清水7000-7700元/㎡精裝9300-14600元/㎡6000-7000元/㎡高層5100-5800元/㎡洋房6100-7500元/㎡6000元/㎡客群特征改善型終極置業(yè)品質(zhì)性需求首置、首改功能性需求首置、首改功能性需求看好區(qū)域未來改善型需求Part1整體發(fā)展?fàn)顮顩rPart2住宅物業(yè)Part3商業(yè)物業(yè)第二維度房地產(chǎn)業(yè)宜賓目前主主要有老城城區(qū)大觀樓樓商圈、南南岸東區(qū)萊萊茵商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀南岸東區(qū)萊茵商圈老城區(qū)大觀樓商圈租金（元/㎡）商業(yè)形態(tài)魯家園150-400臨街商鋪東街180-450臨街商鋪清華街250-500臨街商鋪旅游購物步行街80-200步行街內(nèi)街地理范圍以大觀樓為中心，方圓500米的街區(qū)商圈定位以中低端為主，少量高端業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)百貨、超市、臨街商鋪、步行街代表商業(yè)敘府商城、美好家園輻射區(qū)域全市及周邊郊縣老城區(qū)大觀觀樓商圈特特征敘府商城大觀樓商圈美好家園燕君連鎖國美電器宜賓市老牌牌商圈，業(yè)業(yè)態(tài)豐富，，人氣旺盛盛，租金水水平較高地理范圍西至酒都路，東至長江大道東段，南至蜀南大道，北至敘府路商圈定位以中高端商業(yè)街、集中商業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)百貨、購物中心、步行街、臨街商鋪代表商業(yè)沃爾瑪、萊茵步行街、萊茵春天購物中心輻射區(qū)域南岸東區(qū)南岸東區(qū)萊萊茵商圈特特征新興商圈，，定位相對對較高，人人氣一般，，租金水平平不高位置租金（元/㎡）商業(yè)形態(tài)沃爾瑪?shù)咨?50-500集中商業(yè)、臨街底商沃爾瑪對面40-70臨街商鋪萊茵步行街主街80-150步行街萊茵步行街副街30-60臨街商鋪沃爾瑪萊茵商圈萊茵步行街街萊茵春天購購物中心（（招商、13.5萬方）萊茵春天電電影院南岸東區(qū)板板塊“富人區(qū)”概念已已基本形成成，該區(qū)域域也代表了了宜賓房地地產(chǎn)開發(fā)的的最高水平；；宜賓城市空空間布局向向東向西發(fā)發(fā)展，南岸西區(qū)和臨港開開發(fā)區(qū)是未來城市市發(fā)展的主主軸，也是是目前宜賓賓的熱點開開發(fā)板塊，，城市規(guī)劃和城市市配套都日日趨成熟，，區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿^大；市場目前供供應(yīng)產(chǎn)品多多為改善型型，剛需產(chǎn)產(chǎn)品相對較較少。物業(yè)業(yè)類型多為高層，低層低密密物業(yè)稀缺缺；宜賓房產(chǎn)價價格增長較較快，導(dǎo)致致面積逐步步縮小，戶戶型向緊湊湊型戶型發(fā)發(fā)展；客群以主城城區(qū)客戶為為主，郊縣縣客群逐年年增多，對對周邊客群群的吸附力力強(qiáng)。宜賓房地產(chǎn)產(chǎn)整體特征征小結(jié)46宜賓商業(yè)整體檔次不不高，規(guī)劃劃落后。商業(yè)中心集集中，基本本都位于老老城區(qū)和南南岸東區(qū)商商圈；南岸西區(qū)和和臨港開發(fā)發(fā)區(qū)現(xiàn)階段段缺乏商業(yè)業(yè)配套。宜賓商業(yè)形形態(tài)較為單單一，目前前缺乏結(jié)合合酒店、大大型百貨、、超市、娛娛樂等的城城市綜合體體，成熟商業(yè)體體系尚未完完全形成。供應(yīng)主力面面積段集中中在70-130㎡，戶型以以套二、套套三的剛需需及首改戶戶型為主。?？梢娔壳耙艘速e市的供應(yīng)主力力面積區(qū)間間為70-130㎡，戶型集集中在套二套三，占比接近70%。目前宜賓市市在售項目主要是是以剛需和首改產(chǎn)品為主主，小戶型型產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)很少。宜賓房地產(chǎn)產(chǎn)整體現(xiàn)狀狀描述——主力面積70~130㎡48目前宜賓市市在售項目均均價為6500元/㎡左右，價價格區(qū)間是5500元/㎡—7700元/㎡，四大板塊中以南岸東區(qū)區(qū)板塊均價最高。。宜賓房地產(chǎn)產(chǎn)整體現(xiàn)狀狀描述——價格水平5500-7700元/㎡49南岸東區(qū)南岸西區(qū)臨港開發(fā)區(qū)翠屏新區(qū)宜賓市購房房主力客群群仍然為本本地主城區(qū)區(qū)客戶，占占比達(dá)55%，郊縣消費(fèi)費(fèi)者是宜賓賓的重要購購房力量，，達(dá)到45％，特別是是以高縣、、珙縣為典典型，各項項目的客群群地緣性、、地域性特特征較強(qiáng)。。隨著宜賓城城市建設(shè)的的不斷發(fā)展展，隨著城城鎮(zhèn)化進(jìn)程程的推進(jìn)，，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的升級，，未來將吸吸附更多周周邊區(qū)域的的客群。50宜賓房地產(chǎn)產(chǎn)整體現(xiàn)狀狀描述——客群以本地地為主體宜賓作為成成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)走向東南南亞的門戶戶，是四川川省經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的重點點城市，整整體經(jīng)濟(jì)水水平位列省省內(nèi)第四，，工業(yè)綜合效效益僅次于成都都，人均收入較較高，消費(fèi)能力強(qiáng)強(qiáng)勁。作為為未來的百百萬級區(qū)域域中心城市市，城市能能級的提升升將帶來較較大的發(fā)展展空間。從城市發(fā)展展角度而言言，宜賓是是值得進(jìn)入入的城市。。小結(jié)52全面升級宜宜賓城市拿地策策略拿地模式建建議宜賓政府迫迫切需要修修建高爾夫夫球場，而而保利有開開發(fā)能力和和經(jīng)驗。我我們建議高高爾夫球場場采用“BT”模式，完完成政府命命題，并以以較小的拿拿地代價，，獲取土地地，進(jìn)行房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。整體思路保利地產(chǎn)高爾夫球場的后期經(jīng)營可由政府委托專業(yè)的高爾夫經(jīng)營管理公司，也可交由保利經(jīng)營管理。龍頭山高爾夫球場獲取土地等價置換BT模式房地產(chǎn)開發(fā)保利出資承建政府擁有產(chǎn)權(quán)進(jìn)入條件53宜賓的房地地產(chǎn)至2009年開始，經(jīng)經(jīng)歷了一段段較為迅速速的發(fā)展，，價格出現(xiàn)現(xiàn)了較大的的漲幅，目目前某些樓樓盤的價格格已超過成成都三環(huán)外外的住宅價價格，銷售售也較為火火爆，市場場依然存在在著較大的的空間和機(jī)機(jī)會，通過過對宜賓的的城市解讀讀和市場研研判，我們們提出相應(yīng)應(yīng)的拿地策策略：拿地策略球場換土地地、占領(lǐng)核核心資源、、控制開發(fā)發(fā)規(guī)模、獲獲取最大利利益基于市場細(xì)細(xì)分，建議議保利多條條腿走路，，進(jìn)行多元元的產(chǎn)品開開發(fā)：第一、球場場置換土地地。開發(fā)模模式是滿足足修建高爾爾夫球場的的前提下，，置換獲取取優(yōu)勢開發(fā)發(fā)用地，主主要開發(fā)滿滿足中高端端客群需求求物業(yè)，做標(biāo)桿。第二、占領(lǐng)領(lǐng)核心資源源。首選熱熱點主城區(qū)區(qū)、江邊建建設(shè)用地，，開發(fā)市場場主流產(chǎn)品品，出利潤。第三、控制制開發(fā)規(guī)模模。保利初初入宜賓，，地塊規(guī)模?？刂圃?00畝左右，規(guī)規(guī)模不宜過過大，未來來發(fā)展的熱熱點板塊，，降風(fēng)險。第四、獲取取最大利益。做成熟區(qū)區(qū)域、最快快開工、最最快銷、最最具品牌的的現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)品。54優(yōu)勢資源——臨港開發(fā)區(qū)地地塊選址進(jìn)入宜賓的必必要條件是龍龍頭山高爾夫夫球場，同時時作為對修建建高爾夫球場場的補(bǔ)償，可置換換優(yōu)勢地塊，，因此選擇臨臨江，與南岸岸區(qū)一江之隔隔，交通便捷的兩兩地塊。商住用地規(guī)模：160畝容積率：1.2限高：40米建筑密度：30%綠化率：35%商住用地規(guī)模：150畝容積率：1.2限高：30米建筑密度：30%綠化率：35%定位方向建議議地塊臨江，擁擁有良好的景景觀資源，宜賓目前缺乏乏別墅類高端端產(chǎn)品，因此此項目可面對對本地高端客客群，豐富產(chǎn)品線，，開發(fā)如花園園洋房、聯(lián)排排別墅等高端端物業(yè)。商業(yè)城市配套商業(yè)業(yè)，提升城市能級級；社區(qū)配套套商業(yè)，完善善區(qū)域生活配配套。居住滿足舒適性的的花園洋房+別墅產(chǎn)品，主主要針對大宜宜賓范圍的高高端置業(yè)需求求。56我們在選擇臨臨港新區(qū)地塊塊用地開發(fā)時時，定向性相相對較強(qiáng)，而而在熱點區(qū)域域進(jìn)行拿地時時，有多個方方向性的選擇擇。所以我們需要要對當(dāng)前城區(qū)區(qū)各地塊屬性性進(jìn)行梳理，，以保利自身身的發(fā)展戰(zhàn)略略基礎(chǔ)，對2013年宜賓城區(qū)儲儲備地塊情況況進(jìn)行分析??！57城區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)情況從宜賓國土局局了解到，2013年宜賓城區(qū)，，正報批中的的供地計劃，，如下：58位于熱點開發(fā)發(fā)區(qū)域，供地地規(guī)模最大的的地塊，是三三江口片區(qū)。。拿地原則所以，結(jié)合保保利的資源和和品牌優(yōu)勢，，我們建議宜宜賓拿地原則則如下：城市的熱點板板塊，較好的的自然資源，，具備一定規(guī)規(guī)模；城市發(fā)展的主主流方