X大地產(chǎn)集團開發(fā)報建總結(jié)

恒大地產(chǎn)集團開發(fā)報建培訓(xùn)

開發(fā)報建培訓(xùn)第一章開發(fā)部職能概述

第二章規(guī)劃建設(shè)工程類

第三章國土用地類

第四章配套報建類第五章各項驗收工作類第六章開發(fā)部經(jīng)理應(yīng)具備的基本素質(zhì)和工作能力第一章開發(fā)部職能概述

一、開發(fā)部職能概述:負責地產(chǎn)集團房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及規(guī)劃、建設(shè)、國土等政府職能部門各項審批事項的報建、驗收及對外協(xié)調(diào)工作。二、衡量開發(fā)報建工作效率的標準："一快一優(yōu)"，即每一項開發(fā)報建業(yè)務(wù)能以最快的時間、最優(yōu)的方案（最有利于公司）取得批復(fù)。第二章規(guī)劃建設(shè)工程類

一、規(guī)劃設(shè)計條件（規(guī)劃設(shè)計要點）

△拍賣地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關(guān)于確認規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函》作為合同的附件?！饕?guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容：（一）用地概況1、用地性質(zhì)：居住用地分為四類，一類（R1）是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施，并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。（如低密度別墅居住用地）；二類（R2）是指以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主配套設(shè)施齊全、布局完整的用地。(例如恒大綠洲的項目用地)；三類（R3）主要針對在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地；四類（R4）是指原農(nóng)村居民住宅用地及其相應(yīng)的配套設(shè)施用地。2、用地位置3、總用地面積：含可建設(shè)用地面積（有的分為二類居住用地可建設(shè)用地面積和臨街兼商業(yè)用地可建設(shè)用地面積）?；蛘叽鞒鞘泄灿玫孛娣e（又分為代征市政道路路位用地和代征城市公共綠化用地）。（二）規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標及要求1、建筑密度：地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占凈建設(shè)用地面積的比例。2、容積率：指一定地塊內(nèi)，計算容積率的總建筑面積與凈建設(shè)用地面積的比值。3.總建筑面積：凈建設(shè)用地面積乘以容積率。（三）規(guī)劃建筑設(shè)計要求1、建筑間距：是指兩幢建筑物外墻面（柱）之間的水平距離，分為南北向布局主朝向間距，東西向布局主朝向間距，高層建筑之間的最小消防間距，多層建筑之間東西次朝向山墻間距，建筑退讓用地紅線和市政道路中線間距的控制要求。2、建筑紅線退讓道路邊線（退讓間距）：指臨規(guī)劃道路的建筑工程的建筑物控制線與規(guī)劃路邊線最短的水平距離。（四）公建配套項目要求現(xiàn)廣州市對新建項目除要求該項目必須配套的公建項目列出目錄以外，同時整個項目的公建配套項目須按《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標準與準則——修建性詳細規(guī)劃篇》的要求配置（即按項目總住宅建筑面積的6%配備公建配套面積）。（注：各地在詳規(guī)審批階段可通過公關(guān)協(xié)調(diào)爭取盡可能少配公建配套面積）（五）深化規(guī)劃要求（六）道路交通規(guī)劃要求重點在把握機動車車位的設(shè)置要求，在詳規(guī)及單體方案設(shè)計階段滿足要求，以便于后期樓宇規(guī)劃驗收能順利通過。（七）專項規(guī)劃要求（八）規(guī)劃方案的布局及城市景觀要求（九）附加說明規(guī)劃設(shè)計條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，建設(shè)單位和設(shè)計單位必須嚴格按規(guī)劃設(shè)計條件的要求編制規(guī)劃設(shè)計方案報批。△非拍賣地塊申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件的工作要點：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項目具體情況或當?shù)卣咭?guī)定而定。如2008年廣州出臺的了一個《關(guān)于適度提高居住用地開發(fā)強度的意見》，對廣州市新增經(jīng)營性居住用地項目；政府保障型住房項目；以及原協(xié)議出讓土地的未全部領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的居住小區(qū)項目和未領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程住房項目的開發(fā)強度可申請調(diào)整和提高。二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證△項目融資所需的“四證”之一?！鲝V州辦證的前提條件之一是根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金?！魈崆皽蕚浜?/500現(xiàn)狀地形圖?！骱税l(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）△該證的附件有：1.建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖，2.規(guī)劃設(shè)計條件△注意附加說明事項，防止在有效期內(nèi)未申請用地導(dǎo)致該證自行失效。三、修建性詳細規(guī)劃批復(fù)△取得規(guī)劃設(shè)計條件之后，可與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同步辦理，并可跨越《總平面規(guī)劃設(shè)計方案》的審批環(huán)節(jié)?！髟谠斠?guī)報批之前，開發(fā)人員應(yīng)盡可能了解清楚當?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭取協(xié)調(diào)總工室及集團設(shè)計院相關(guān)設(shè)計人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標必須按規(guī)定報批，哪些指標有靈活性，以便于項目的方案設(shè)計能順利通過審批，減少因報審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費的時間。例如廣州恒大綠洲項目詳規(guī)的審批依據(jù)是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其附件《規(guī)劃設(shè)計條件》的要求和《廣州市城市規(guī)劃管理標準與準則——修建性詳細規(guī)劃篇》和《廣州市城市規(guī)劃管理標準與準則——綜合篇》?！髟斣斠?guī)規(guī)報報批批中中《《總總平平面面規(guī)規(guī)劃劃方方案案圖圖》》應(yīng)應(yīng)重重點點注注意意的的事事項項：：1.所所報報規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的建建筑筑和和空空間間基基本本布布局局是是否否與與規(guī)規(guī)劃劃部部門門的的要要求求基基本本一一致致；；2.綜綜合合技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標是是否否符符合合規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計要要點點及及其其他他審審批批文文件件的的強強制制性性要要求求（（主主要要指指標標包包括括：：規(guī)規(guī)劃劃總總用用地地面面積積、、總總建建筑筑面面積積、、住住宅宅建建筑筑面面積積、、公公建建配配套套面面積積、、容容積積率率、、總總建建筑筑密密度度、、居居住住戶戶數(shù)數(shù)、、居居住住人人口口、、綠綠地地率率、、總總停停車車數(shù)數(shù)））;3.建建筑高高度、、建筑筑間距距和建建筑紅紅線退退讓道道路邊邊線是是否滿滿足最最低審審批要要求；；4.公公建配配套設(shè)設(shè)施的的設(shè)置置當?shù)氐匾?guī)劃劃部門門有無無特別別要求求，應(yīng)應(yīng)盡可可能爭爭取少少配公公建配配套設(shè)設(shè)施或或配備備將來來不需需要移移交的的公配配設(shè)施施?！髟斠?guī)規(guī)報批批階段段還要要調(diào)查查了解解小區(qū)區(qū)排水水、煤煤氣、、垃圾圾處理理等問問題，，以便便于在在詳規(guī)規(guī)方案案報批批階段段綜合合考慮慮及方方便下下一步步綜合合管線線的設(shè)設(shè)計及及報批批。例例如：：小區(qū)區(qū)雨水水、污污水怎怎么排排放，，小區(qū)區(qū)是否否要建建污水水處理理站；；周邊邊市政政道路路有無無通管管道煤煤氣，，是否否需要要自建建煤氣氣瓶組組站；；小區(qū)區(qū)生活活垃圾圾怎么么收集集處理理，是是否要要配垃垃圾壓壓縮站站。例例如，，廣州州市在在珠江江新城城及金金沙洲洲兩個個地區(qū)區(qū)實行行生活活垃圾圾真空空管道道收集集系統(tǒng)統(tǒng)，廣廣州恒恒大綠綠洲項項目須須按要要求設(shè)設(shè)計和和安裝裝生活活垃圾圾處理理系統(tǒng)統(tǒng)與市市政管管道收收集收收集處處理系系統(tǒng)接接駁。。△注意意各地地報批批詳規(guī)規(guī)的一一些特特別要要求。。例如廣廣州報報詳規(guī)規(guī)時須須提供供“五五圖一一書””藍圖圖3套套及電電子版版：總總平面面規(guī)劃劃圖、、綠地地規(guī)劃劃圖、、道路路交通通系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃劃圖、、豎向向規(guī)劃劃圖、、小區(qū)區(qū)區(qū)劃劃圖、、規(guī)劃劃說明明書；；另外外廣州州恒大大綠洲洲項目目還要要在報報送詳詳規(guī)方方案時時同時時提交交該項項目的的三維維電子子模型型。四、環(huán)環(huán)評、、人防防、消消防、、衛(wèi)生生學(xué)、、園林林綠化化等專專業(yè)意意見的的報批批△詳規(guī)規(guī)批復(fù)復(fù)后協(xié)協(xié)調(diào)總總工室室應(yīng)最最快的的時間間下發(fā)發(fā)各專專業(yè)意意見報報批所所需的的圖紙紙，事事前充充分了了解各各專業(yè)業(yè)管理理部門門的審審批要要求，，盡量量減少少報入入后圖圖紙打打回修修改占占用的的時間間。△小區(qū)區(qū)環(huán)評評批復(fù)復(fù)工作作要提提早啟啟動，，即在在詳規(guī)規(guī)報入入后審審批出出案之之前就就要啟啟動。。提前前確定定有實實力、、有信信譽、、有關(guān)關(guān)系（（與環(huán)環(huán)保局局）的的環(huán)評評公司司并及及早與與之簽簽訂環(huán)環(huán)評合合同，，一旦旦詳規(guī)規(guī)正式式批復(fù)復(fù)即可可馬上上報入入環(huán)評評。申申報小小區(qū)環(huán)環(huán)評時時特別別注意意一些些敏感感性的的公配配項目目如垃垃圾壓壓縮站站、消消防站站、衛(wèi)衛(wèi)生院院、污污水處處理站站以及及小區(qū)區(qū)雨水水、污污水的的排放放方向向及地地點，，其定定位選選點要要考慮慮透徹徹，編編寫環(huán)環(huán)境意意見時時盡量量向著著風險險小的的方面面去評評價，，避免免日后后在環(huán)環(huán)保驗驗收時時引起起不必必要的的麻煩煩。2006年年下半半年以以后廣廣州市市要求求建設(shè)設(shè)項目目申報報環(huán)評評時，，必須須具備備水務(wù)務(wù)局出出具的的城市市排水水設(shè)施施設(shè)計計條件件咨詢詢意見見。在在申報報環(huán)保保驗收收時必必須有有水務(wù)務(wù)局出出具的的污水水接駁駁市政政污水水管網(wǎng)網(wǎng)的批批復(fù)文文件及及相關(guān)關(guān)圖紙紙。廣廣州市市現(xiàn)嚴嚴格執(zhí)執(zhí)行凡凡有規(guī)規(guī)劃或或環(huán)保保設(shè)施施變更更的項項目（（如改改變樓樓層、、增減減公配配、發(fā)發(fā)電機機、中中央空空調(diào)系系統(tǒng)等等）都都必須須事先先分別別報批批環(huán)境境影響響評價價文件件，否否則不不予環(huán)環(huán)保驗驗收，，情節(jié)節(jié)嚴重重將要要予以以行政政處罰罰。若若項目目是分分期建建設(shè)，，為便便于辦辦理項項目的的竣工工驗收收手續(xù)續(xù)，須須分期期報批批項目目的環(huán)環(huán)境影影響登登記表表?！魅朔婪缹I(yè)業(yè)意見見報批批：了了解清清楚各各地對對新開開發(fā)的的小區(qū)區(qū)人防防面積積核定定的規(guī)規(guī)定，，在申申報小小區(qū)人人防總總體規(guī)規(guī)劃時時，人人防面面積宜宜多不不宜少少，目目前廣廣州市市規(guī)劃劃局在在驗收收時對對超出出原規(guī)規(guī)劃審審核面面積的的項目目均要要求辦辦理超超面積積的人人防意意見。。人防防辦審審核對對超出出小區(qū)區(qū)總體體應(yīng)建建人防防面積積的部部分則則要按按2500元/平米米收取取異地地建設(shè)設(shè)費。。廣州州市2008年年5月月出臺臺新的的政策策，規(guī)規(guī)定從從2008年7月起起，對對新報報建和和在建建的人人防工工程，，要求求在施施工圖圖設(shè)計計階段段和竣竣工備備案前前同步步完成成平戰(zhàn)戰(zhàn)轉(zhuǎn)換換預(yù)案案的制制定，，并將將平戰(zhàn)戰(zhàn)轉(zhuǎn)換換預(yù)案案作為為人防防專項項設(shè)計計審查查和驗驗收備備案的的必要要資料料。△消防防專業(yè)業(yè)意見見報批批：廣廣州市市原來來規(guī)定定要規(guī)規(guī)劃局局批復(fù)復(fù)單體體方案案后方方可報報消防防專業(yè)業(yè)意見見。現(xiàn)現(xiàn)由于于市規(guī)規(guī)劃局局已取取消總總規(guī)和和單體體方案案的審審查環(huán)環(huán)節(jié)，，因此此，只只要詳詳規(guī)批批復(fù)以以后，，憑深深化設(shè)設(shè)計的的建筑筑施工工報建建圖即即可報報消防防部門門審查查，在在申報報消防防專業(yè)業(yè)審查查意見見時，，設(shè)計計人員員與消消防局局審查查人員員的事事前溝溝通，，開發(fā)發(fā)口的的人員員與消消防局局審批批人員員的關(guān)關(guān)系密密切與與否對對于順順利通通過審審查非非常重重要。。有關(guān)關(guān)消防防報建建可從從消防防疏散散樓梯梯及通通道方方面的的增減減去考考慮充充分擴擴大和和利用用建筑筑銷售售面積積以為為公司司爭取取利益益?！髌渌麑I(yè)意見見批復(fù)。。廣州原原規(guī)定報報建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證時只須須提供人人防、消消防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生學(xué)4個專業(yè)業(yè)意見即即可。現(xiàn)現(xiàn)新增加加了一個個綠化專專業(yè)意見見，即必必須由有有綠化設(shè)設(shè)計資質(zhì)質(zhì)的設(shè)計計單位，，針對小小區(qū)出一一個小區(qū)區(qū)綠化的的詳規(guī)，，報市政政園林局局審批出出具綠化化專業(yè)意意見。此此外，各各地區(qū)根根據(jù)不同同項目的的情況有有的還可可能需要要控高意意見、文文物考古古意見、、防洪排排澇、電電力、交交通、地地震災(zāi)害害等結(jié)合合各專項項規(guī)劃要要求的意意見。五、小區(qū)區(qū)綜合管管線規(guī)劃劃審批詳規(guī)批復(fù)復(fù)后，用用地面積積超過20000平米米的要申申請小區(qū)區(qū)綜合管管線規(guī)劃劃審批，，主要涉涉及供水水、供電電、燃氣氣、電信信、排水水等管線線布局的的綜合平平衡。如如廣州恒恒大綠洲洲還涉及及到真空空垃圾收收集處理理系統(tǒng)的的管線平平衡問題題。小區(qū)區(qū)綜合管管線規(guī)劃劃審批后后，可作作為下一一步水、、電、氣氣、電信信、排水水等管線線工程施施工報批批提供依依據(jù)。六、工程程放線記記錄冊詳規(guī)批復(fù)復(fù)后可憑憑詳規(guī)批批文及附附圖直接接申請建建設(shè)工程程的放線線冊，為為加快辦辦理建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證做好好準備。。在放線線測量辦辦案中注注意確保保建筑物物與路邊邊線以及及樓與樓樓之間的的退讓距距離，以以免影響響下期相相鄰建設(shè)設(shè)項目的的樓層高高度。七、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證1.申請請《建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證》的的條件，，廣州現(xiàn)現(xiàn)已簡化化為詳規(guī)規(guī)批復(fù)后后，即可可申請放放線冊，，取得各各專業(yè)意意見后就就可以申申辦該證證，省略略了單體體方案審審批環(huán)節(jié)節(jié)。2.《建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》》是公司司項目融融資的““四證””之一，，要加快快此證的的辦理，，就必須須在詳規(guī)規(guī)批復(fù)后后，在辦辦理專業(yè)業(yè)意見的的環(huán)節(jié)要要盡量縮縮短時間間，特別別是小區(qū)區(qū)環(huán)評批批復(fù)環(huán)節(jié)節(jié)，要事事先精心心策劃以以最快速速度取得得專業(yè)意意見批復(fù)復(fù)。或者者還可以以在專業(yè)業(yè)意見尚尚未取得得的情況況下，協(xié)協(xié)調(diào)規(guī)劃劃局先行行報入《《建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證》等，，為加快快審批爭爭取時間間。3.在《《建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證》辦結(jié)結(jié)取證之之前要繳繳納市政政配套費費，現(xiàn)廣廣州原則則上不允允許分層層取證，，如當?shù)氐匾?guī)劃建建設(shè)部門門對此未未作硬性性規(guī)定可可從資金金運作的的角度，，考慮分分層辦理理規(guī)劃許許可證。。4.要注注意確保?，F(xiàn)場放放線的樓樓宇與規(guī)規(guī)劃許可可證批復(fù)復(fù)的固定定點保持持一致。。5.報建建的圖紙紙要求符符合退縮縮間距，，開口天天井、采采光、通通風符合合建筑規(guī)規(guī)范要求求，要滿滿足各專專業(yè)意見見要求。。八、建筑筑工程施施工許可可證1.《建建筑工程程施工許許可證》》是公司司項目融融資的““四證””之一，，是項目目合法開開工建設(shè)設(shè)法律憑憑證，盡盡快取得得此證非非常重要要。2.因辦辦理施工工許可證證的前題題條件較較多，如如果辦理理設(shè)計施施工監(jiān)理理的邀標標檢準，，要在市市建設(shè)工工程交易易中心辦辦理招投投標手續(xù)續(xù)，取得得中標通通知書，，要辦理理施工圖圖審查，，節(jié)能審審查并備備案。要要要簽訂訂勞保金金繳納協(xié)協(xié)議，要要繳納散散裝水泥泥專項資資金、印印花稅、、新型墻墻體材料料專項基基金、工工程定額額測定費費、有深深基坑的的還要進進行基坑坑支護方方案的審審查，還還要質(zhì)監(jiān)監(jiān)、安監(jiān)監(jiān)現(xiàn)場查查勘取得得質(zhì)監(jiān)、、安監(jiān)登登記表，，因此要要精心策策劃，做做好同步步和穿插插報建工工作，以以盡量節(jié)節(jié)省時間間。3.現(xiàn)現(xiàn)廣廣州州規(guī)規(guī)定定自自主主邀邀標標的的建建筑筑工工程程設(shè)設(shè)計計費費超超過過50萬萬元元，，建建筑筑面面積積超超過過1.8萬萬平平方方米米的的要要申申報報設(shè)設(shè)計計邀邀標標核核準準，，監(jiān)監(jiān)理理費費超超過過50萬萬元元要要申申報報監(jiān)監(jiān)理理邀邀標標核核準準，，為為使使辦辦理理中中標標通通知知書書的的工工作作順順利利進進行行，，開開發(fā)發(fā)部部要要與與招招投投標標部部或或集集團團招招投投標標中中心心溝溝通通，，提提醒醒招招投投標標部部在在對對投投標標單單位位資資格格審審查查時時的的注注意意事事項項，，以以減減少少施施工工許許可可證證辦辦理理的的麻麻煩煩或或時時間間延延續(xù)續(xù)。。辦辦理理招招投投標標手手續(xù)續(xù)時時規(guī)規(guī)定定有有10天天的的公公示示期期，，盡盡量量協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)縮縮短短公公示示期期，，以以早早日日取取得得中中標標通通知知書書，，加加快快施施工工許許可可證證的的辦辦理理。。4.按按規(guī)規(guī)定定要要取取得得規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證以以后后才才能能報報施施工工圖圖審審查查及及節(jié)節(jié)能能審審查查，，但但為為爭爭取取時時間間，，可可協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)施施工工圖圖審審查查機機構(gòu)構(gòu)先先行行審審查查，，取取得得規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證后后再再取取審審查查意意見見。。5.為為順順利利辦辦理理施施工工許許可可證證，，現(xiàn)現(xiàn)場場的的配配合合工工作作也也很很重重要要，，施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場是是否否三三通通一一平平，，是是否否建建好好圍圍墻墻、、洗洗車車槽槽，，施施工工工工棚棚，，現(xiàn)現(xiàn)場場安安全全維維護護設(shè)設(shè)施施是是否否已已落落實實，，施施工工材材料料、、機機械械是是否否按按要要求求規(guī)規(guī)范范布布置置，，安安全全文文明明生生產(chǎn)產(chǎn)的的管管理理制制度度是是否否落落實實，，施施工工用用電電是是否否按按規(guī)規(guī)范范敷敷設(shè)設(shè)，，現(xiàn)現(xiàn)場場查查勘勘及及發(fā)發(fā)證證時時，，建建設(shè)設(shè)、、施施工工、、監(jiān)監(jiān)理理、、設(shè)設(shè)計計相相關(guān)關(guān)人人員員是是否否到到位位等等。。6.對于于有先行行施工行行為的建建設(shè)工程程，提前前與城管管部門辦辦理先行行施工的的處罰，，并協(xié)調(diào)調(diào)按已完完成的投投資額作作為處罰罰依據(jù)。。在質(zhì)監(jiān)監(jiān)站現(xiàn)場場查勘時時協(xié)調(diào)形形象進度度的描述述與城管管處罰決決定書相相一致。。7.對于于分層辦辦理規(guī)劃劃許可證證的項目目，可以以續(xù)建的的方式辦辦理施工工許可證證，避開開施工圖圖審查、、質(zhì)監(jiān)站站現(xiàn)場查查勘、繳繳交勞保保金手續(xù)續(xù)等，縮縮短辦證證時間。。第三章國國土土用地類類一、建設(shè)設(shè)用地批批準書二、國有有土地使使用證三、預(yù)售售許可證證四、商品房屋屋面積實實測及初初始登記記（大確確權(quán)）五、土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移登記（（交易過過戶）一、建設(shè)設(shè)用地批批準書1.《建建設(shè)用地地批準書書》是建建設(shè)單位位依法使使用土地地進行開開發(fā)建設(shè)設(shè)的法律律憑證，，在取得得《建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證》以以后要盡盡快辦理理《建設(shè)設(shè)用地批批準書》》，以便便為下一一步辦理理建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證、施工工許可證證以及國國土證做做好準備備。2.通過過招拍掛掛公開出出讓取得得的土地地，辦理理《建設(shè)設(shè)用地批批準書》》時，須須市土地地開發(fā)中中心或國國土局提提供已征征地拆遷遷結(jié)案的的函。要要特別注注意，國國土部門門公開出出讓的土土地，我我司與國國土局簽簽訂了《《國有土土地使用用權(quán)出讓讓合同》》后，在在繳交土土地出讓讓金之前前，務(wù)必必要到國國土部門門弄清該該土地是是否已全全部完成成征地拆拆遷結(jié)案案，避免免國土部部門拿來來出讓的的土地還還存在著著局部未未完成征征地或拆拆遷結(jié)案案，給《《建設(shè)用用地批準準書》的的辦理帶帶來很大大的麻煩煩甚至影影響整個個項目的的開發(fā)報報建計劃劃。3.注意意《建設(shè)設(shè)用地批批準書》》的有效效期及批批準的建建設(shè)工期期，建設(shè)設(shè)項目逾逾期施工工的，注注意要提提前向發(fā)發(fā)證機關(guān)關(guān)申請延延期。二、國有土土地使用證證1.國土證證是公司重重點督辦的的“四證之之一”，盡盡快取得國國土證，有有利于早日日進行土地地融資。2.國土證證核發(fā)的使使用權(quán)面積積是凈用地地面積、不不含市政道道路用地面面積和公共共綠地面積積。3.為便于于項目融資資，一個用用地面積較較大的項目目在辦理國國土證時根根據(jù)資金計計劃的要求求能爭取分分證則盡量量辦理分證證。廣州市市目前的政政策是嚴格格不準分期期辦理國土土證，但在在土地抵押押貸款環(huán)節(jié)節(jié)可將國土土證附圖分分成幾塊分分別辦理他他項權(quán)利證證，可分塊塊分別在不不同銀行抵抵押貸款。。4.《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》》所包含的的市政道路路用地及公公共綠化用用地雖不屬屬于該地塊塊國土證核核發(fā)的權(quán)屬屬用地范圍圍，但屬于于該項目的的建設(shè)用地地范圍，因因此若有外外單位出于于修建公共共交通等需需要占用部部分綠化用用地的情況況，我司可可要求對方方給予補償償。三、預(yù)售許許可證1.由于此此證屬公司司的重要節(jié)節(jié)點，辦理理此證所需需準備的資資料較多，，因此必須須按當?shù)氐牡囊螅崽崆白龊脠髨蟀傅馁Y料料準備工作作，如提前前開設(shè)好預(yù)預(yù)售款監(jiān)控控帳戶，簽簽訂預(yù)售款款監(jiān)控協(xié)議議書以及完完成物業(yè)管管理招標，，取得中標標備案書等等，而且要要資料核對對無誤。2.如國土土證已抵押押貸款，在在辦預(yù)售證證之前應(yīng)提提前與資金金計劃部溝溝通，把握握好涂銷抵抵押的時機機。3.廣州的的政策規(guī)定定工程形象象進度必須須是多層主主體封頂，，高層工程程進度達到到總層數(shù)的的三分之二二方可辦理理預(yù)售證，，如工程形形象進度未未達到或相相差不大的的情況，可可爭取變通通的辦法過過關(guān)。4.廣州現(xiàn)現(xiàn)行政策要要求申請預(yù)預(yù)售的項目目，開發(fā)商商須按照要要求進行網(wǎng)網(wǎng)上填報項項目概況表表和樓盤明明細表，此此項目工作作量大，資資料錄入時時易出差錯錯，因此一一定要實行行交叉審核核，確保錄錄入的資料料特別是一一些重要的的信息，如如每套房的的預(yù)測面積積準確無誤誤，不出差差錯。5.預(yù)測的的建筑面積積務(wù)必要注注意盡量減減少與實際際施工及后后期實測的的面積誤差差，避免在在后期的確確權(quán)、辦理理房產(chǎn)證時時造成公司司利益的損損失、減少少業(yè)主的投投訴。因此此，提供預(yù)預(yù)測的施工工圖一定要要注意是不不是三層會會驗后的最最新施工圖圖，包括建建筑圖、能能顯示剪力力墻和柱子子變化的結(jié)結(jié)構(gòu)圖。平平立剖、陽陽臺窗臺風風道等大樣樣圖與現(xiàn)場場施工的圖圖紙是否一一致，現(xiàn)場場施工有無無變動。取取得預(yù)測面面積的結(jié)果果開發(fā)部要要提交預(yù)決決算部審核核。6.如果申申報預(yù)售的的面積累計計超過土地地出讓合同同可售面積積，須提前前調(diào)整土地地出讓合同同面積，并并在辦理預(yù)預(yù)售證前完完成《國有有土地使用用權(quán)出讓合合同變更協(xié)協(xié)議》的簽簽訂及土地地出讓金的的繳交。7.當預(yù)測測總面積超超過報建面面積，須由由銷售部確確定不可預(yù)預(yù)售房屋四、商品房房屋面積實實測及初始始登記（大大確權(quán)）1.公司制制度規(guī)定開開發(fā)部要在在規(guī)劃驗收收完成后60天內(nèi)取取得權(quán)屬證證明書。2.工程竣竣工后現(xiàn)場場實測時，，要對經(jīng)辦辦人積極引引導(dǎo)，提高高測繪效率率，在經(jīng)辦辦人計算實實測結(jié)果時時，要爭取取有利于公公司的計算算方法，當當遇到銷售售套內(nèi)面積積與實測面面積存在偏偏差可能造造成公司退退款情況，，應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)經(jīng)辦人對實實測結(jié)果進進行適度調(diào)調(diào)整。3.因確權(quán)權(quán)能否及時時完成直接接影響到小小業(yè)主房產(chǎn)產(chǎn)證的辦理理以及超報報建面積房房屋的銷售售資金回籠籠，因此大大確權(quán)要提提早謀劃，，早日完成成。4.如果申申請確權(quán)的的面積累計計超過土地地出讓合同同上總建筑筑面積，須須提前調(diào)整整土地出讓讓合同面積積，并在申申報確權(quán)前前完成《國國有土地出出讓合同變變更協(xié)議》》的簽訂及及土地出讓讓金的繳交交。五、土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)移移登記（交交易過戶））1.對于通通過公司股股權(quán)收購所所取得的土土地項目，，我司有時時須將土地地使用權(quán)交交易過戶到到恒大地產(chǎn)產(chǎn)集團或新新成立的項項目公司名名下。2.土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓通常的工工作流程是是：3.土地使使用權(quán)評估估時盡量以以最低標準準去評估，，以達到少少交契稅的的目的。4.如原國國土證已抵抵押貸款，，在轉(zhuǎn)移登登記時爭取取協(xié)調(diào)他項項權(quán)利人同同意在不涂涂錯抵押登登記狀態(tài)下下轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)。。5.政策要要求土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)移移登記要提提供宗地完完成投資總總額25%的報告，，對此可協(xié)協(xié)調(diào)會計師師事務(wù)所對對投資總額額及已完成成25%的的投資作靈靈活處理。。出新的宗地地圖土地使用權(quán)權(quán)評估土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同同的鑒證取得新的國國土證國有土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)移移登記繳納契稅，，取得完稅稅證第四章配配套報報建類一、規(guī)劃階階段二、建設(shè)階階段三、竣工階階段一、規(guī)劃階階段（前提條件件：取得修修建性詳細細規(guī)劃批復(fù)復(fù)）1.小區(qū)地地名批復(fù)工作要點：：（1）取得得《建設(shè)用用地批準書書》及附圖圖；（2）取得得策劃部關(guān)關(guān)于小區(qū)命命名的方案案。2.小區(qū)道道路命名報報批工作要點：：（1）取得得地名批復(fù)復(fù)；（2）取得得策劃部關(guān)關(guān)于小區(qū)路路名的方案案意見；（3）規(guī)劃劃路的命名名要征求道道路兩旁相相關(guān)單位的的意見。3.施工臨臨水臨電的的報批：此項工作宜宜早不宜遲遲，確保在在項目計劃劃開工節(jié)點點時間之前前完成，臨臨水臨電方方案以接入入點越近越越好，并能能滿足施工工現(xiàn)場需求求。廣州現(xiàn)現(xiàn)行政策要要求在取得得建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證后才能能報臨水臨臨電，為不不影響開工工節(jié)點，即即使不具備備報案條件件也要通過過公關(guān)協(xié)調(diào)調(diào)完成報批批通水送電電。4.小區(qū)開開設(shè)臨時施施工出入口口的報批5.城市排水水設(shè)施設(shè)計條條件咨詢意見見這是廣州2008年新出出臺的規(guī)定，，對新建住宅宅小區(qū)在詳規(guī)規(guī)批復(fù)后進行行施工圖設(shè)計計前，須就小小區(qū)排水設(shè)計計咨詢水務(wù)局局的意見，并并以水務(wù)局的的咨詢意見作作為申報小區(qū)區(qū)環(huán)評批復(fù)的的前提條件之之一。該意見見主要就小區(qū)區(qū)排水體制、、排水去向及及排水設(shè)計提提出相關(guān)要求求。例如要求求小區(qū)排水按按雨污分流體體制設(shè)計和實實施，嚴禁雨雨污管道混接接，小區(qū)雨水水、污水出小小區(qū)后排水的的方向。建筑筑或小區(qū)排水水管在接入市市政排水管網(wǎng)網(wǎng)前，要求在在預(yù)處理設(shè)施施后，小區(qū)雨雨水和污水出出戶管分別設(shè)設(shè)置專用水質(zhì)質(zhì)檢測井（設(shè)設(shè)置在用地紅紅線范圍內(nèi)和和便于檢測與與維護的位置置）。建議小小區(qū)設(shè)置雨水水蓄水池，充充分利用雨水水補充景觀水水、綠化、沖沖洗道路和沖沖廁所等。6.小區(qū)施工工臨時排水證證的報批二、建設(shè)階段段1.防雷報建建工作要點：（1）取得《《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證》》后報入（2）防雷檢檢測費可以談?wù)勁?，廣州按按建筑面積0.96元/平方米收取取。2.各期門牌牌號報批3.各期通郵郵報批工作要點：（1）取得郵郵政部門批準準通郵的批復(fù)復(fù)意見；（2）簽訂郵郵箱制作安裝裝協(xié)議，約定定好安裝時間間，注意控制制成本，不該該交的費用不不要交。4.小區(qū)永久久供水工程的的報批工作要點：（1）為控制制成本，在總總工室計算小小區(qū)總水量之之后，在申報報永久性供水水協(xié)議時在滿滿足小區(qū)總用用水量的前提提下供水方案案以供水管徑徑最小、供水水線路最短為為原則。（2）對遠離離市區(qū)、周邊邊無市政設(shè)施施的項目，小小區(qū)永久供水水方案的報批批應(yīng)提早策劃劃、報批、要要充分考慮供供水線路的優(yōu)優(yōu)化與實施可可能存在的問問題。提前做做好應(yīng)對措施施。5.小區(qū)永久久性用電工程程的報批工作要點：（1）為降低低成本，開發(fā)發(fā)部應(yīng)該會同同總工室與當當?shù)毓╇娋旨蛹訌姕贤?，事事前充分了解解其政策?guī)定定，如每戶用用電量的計算算標準，電房房設(shè)置的原則則，變壓器配配備的原則，，按用電標準準計算出來的的小區(qū)總用電電量是否計算算同期率等。。以求最終審審批的供電方方案最有利于于我司降低成成本。（2）要了解解項目周邊的的供電規(guī)劃，，周邊有無已已建、在建和和擬建的變電電站，最近的的接駁點在何何處，在不同同的線路方案案中選擇最短短又可行的供供電線路方案案。（3）要充分分考慮永久用用電方案報批批及施工的復(fù)復(fù)雜性，提早早謀劃，越早早取得供電協(xié)協(xié)議越好，以以便為工程施施工預(yù)留足夠夠的時間。6.小區(qū)通信信工程的報批批工作要點：（1）取得小小區(qū)詳規(guī)批復(fù)復(fù)和綜合管線線平衡圖后即即可報批（2）簽訂小小區(qū)電信綜合合業(yè)務(wù)協(xié)議書書，小區(qū)電信信機房屬于有有償提供電信信部門使用，，由銷售部與與電信局簽訂訂《售房協(xié)議議》。7.小區(qū)永久久性供氣工程程的報批工作重點：在詳規(guī)報批階階段就要了解解項目周邊有有無市政煤氣氣管道，小區(qū)區(qū)是否要自建建煤氣瓶站。。8.小區(qū)永久久出入口的報報批9.小區(qū)排水水設(shè)施設(shè)計審審批工作要點：（1）在取得得小區(qū)詳規(guī)批批復(fù)及環(huán)評批批復(fù)意見后報報入小區(qū)排水水設(shè)計審批。。（2）城市排排水設(shè)施通過過驗收，除接接駁管外，包包括水質(zhì)檢測測井等內(nèi)部排排水設(shè)施已按按照批準的《《城市排水設(shè)設(shè)施設(shè)計審批批書》和附圖圖實施完成，，按規(guī)定設(shè)置置的污水處理理設(shè)施通過驗驗收，已在排排放口設(shè)置專專用水質(zhì)檢測測井。（3）廣州現(xiàn)現(xiàn)規(guī)定要取得得排水許可證證后方可申請請環(huán)保驗收。。10．管線、、市政綠化、、路燈、公交交車站等市政政設(shè)施遷移的的報批。三、竣工階段段1、城市排水水設(shè)施接駁核核準、城市排排水許可證的的報批。2、公建配套套設(shè)施的移交交。工作要點：（1）要了解解當?shù)氐恼卟呒巴恋厥褂糜脵?quán)出讓合同同的約定，區(qū)區(qū)分哪些屬于于小區(qū)服務(wù)性性無償移交的的公配項目，，哪些屬于小小區(qū)經(jīng)營性有有償移交的公公配項目，哪哪些屬于政策策沒有明確移移交接收的單單位，可交可可不交的原則則上不移交，，由我司商業(yè)業(yè)部或物業(yè)公公司自行出租租處理。（2）對于有有償?shù)捻椖浚?，要了解有償償移交的文件件依?jù)及計算算標準，無依依據(jù)的可與接接收部門協(xié)商商確定移交價價格。（3）小區(qū)規(guī)規(guī)劃配套的教教育及醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施施如小學(xué)、幼幼兒園、衛(wèi)生生院等是否屬屬于無償移交交還是有償移移交主要看該該項目公配設(shè)設(shè)施有無相應(yīng)應(yīng)扣減土地有有償使用出讓讓金。第五章各各項驗收工工作類一、規(guī)劃驗收收二二、質(zhì)量驗驗收三、人防竣工工驗收備案四四、消防防驗收五、環(huán)保驗收收六六、竣工驗驗收備案七、防雷驗收收八八、小區(qū)園園林綠化工程程竣工備案九、永久水、電、、供氣工程的的竣工驗收一、規(guī)劃驗收收1.規(guī)劃驗收收合格證是交交摟的必備證證照之一，是是大確權(quán)及其其他單項驗收收的前提條件件，因此，工工程竣工后要要盡快完成規(guī)規(guī)劃驗收。2.公司制度度規(guī)定“開發(fā)發(fā)部必須在工工程竣工后30天取得《《規(guī)劃驗收合合格證》”，，為順利完成成規(guī)劃驗收，，開發(fā)部須跟跟蹤協(xié)調(diào)工程程部按公司要要求的工程竣竣工標準完成成竣工驗收，，即“竣工標標準應(yīng)以滿足足規(guī)劃驗收條條件為標準，，主體工程全全面完工（含含外墻裝修）），建設(shè)工程程用地紅線（（或建筑物30米）范圍圍內(nèi)的道路、、綠化（含天天面）全面完完工所有臨建建、構(gòu)筑物拆拆除完畢?！薄?.各地應(yīng)了了解當