婁底市湘中綜合物流園區(qū)項目情況簡介

婁底市湘中綜合物流園區(qū)項目情況簡介(總30頁)婁底市湘中綜合物流園區(qū)項目情況簡介婁底市工程咨詢中心二00九年四月第一章項目單位基本情況第二章項目基本情況第三章項目市場分析第四章項目設計方案第五章項目總投資估算、融資方案及財務評估第六章項目風險分析及控制風險措施第七章項目招標內(nèi)容附件：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2.湖南省發(fā)展和改革委員會文件《關于核準婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司湘中綜合物流園建設項目的批復》3.湖南省建設項目選址意見書4.婁底市國土資源局《關于婁底湘中綜合物流園建設項目用地的預審意見》和項目用地相關資料。5.婁底市環(huán)境保護局文件《關于湘中綜合物流園項目（一期）環(huán)境影響報告的批復》6.中國建設銀行貸款意向書7.婁底市湘中綜合物流園項目資金到位和支出專項的《審計報告》和工程進度全景照片8.婁底市人民政府《關于湘中綜合物流園暨婁底東車站戰(zhàn)略裝車點建設有關事項的協(xié)調(diào)會議紀要》和婁底市人民政府辦公會議紀要9.聲明第一章項目單位基本情況1.1公司簡介婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司是該項目的主建單位，該公司成立于2002年3月，注冊資金1160萬元，總資產(chǎn)3415萬元。法人代表李益中。公司位于婁底市樂坪東街13號。婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司是2003年由湖南省經(jīng)委、發(fā)改委核準成立的集鋼材、水泥、制冷設備、煤炭、礦產(chǎn)品、政策允許的有色金屬等資源、能源銷售的貿(mào)易企業(yè)，公司已與國內(nèi)山西省、貴州省及本省的大中型能源企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關系，是一個集經(jīng)營管理、運輸、銷售為一體的現(xiàn)代化貿(mào)易企業(yè)。公司現(xiàn)有員工86人，其中大專以上學歷的45人，高、中級經(jīng)營管理人員32人。公司長期以來，堅持“以人為本，科學管理”的企業(yè)宗旨，公司于2007年以來由單一的貿(mào)易企業(yè)逐漸向物流建設及貿(mào)易一體的多元化企業(yè)轉(zhuǎn)變，依托本市的資源優(yōu)勢及鐵路企業(yè)的運輸優(yōu)勢，公司擬與廣州鐵路集團湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中綜合物流公司，以婁底東火車站為基地，將湘中物流園打造為湖南省同行業(yè)先進的具有現(xiàn)代物流信息平臺的企業(yè)。公司一直堅持現(xiàn)代化企業(yè)管理的模式，狠抓經(jīng)營管理及售后服務，并積極納稅，先后榮獲湖南省“守信用企業(yè)”和湖南省“質(zhì)量信得過單位”等榮譽稱號。生產(chǎn)經(jīng)營情況及“十一五”發(fā)展目標規(guī)劃七年來公司經(jīng)營管理能力和營銷水平處于不斷提高和不斷完善的成長過程，從單一的貿(mào)易企業(yè)逐漸向多元化企業(yè)轉(zhuǎn)變，不但培育了一支優(yōu)秀的員工團隊，而且鑄就了企業(yè)的無限生機，使企業(yè)的經(jīng)營管理充滿了活力。在整個經(jīng)營管理過程中，公司堅持現(xiàn)代化企業(yè)的先進管理模式，對每個崗位、每個站點，直到每一個營銷環(huán)節(jié)進行全程有效的控管，從而確保了商品銷售的穩(wěn)步提升。2003年至今，公司銷售收入連年翻番，至2007年底，公司商品銷售收入11205萬元，凈利潤593萬元，上交稅金300萬元。隨著湘中綜合物流園項目的逐步運營，計劃2009年生產(chǎn)銷售突破2億元。公司秉承“以人為本、科學管理”的企業(yè)宗旨，創(chuàng)建了公司網(wǎng)站，并以此為平臺真誠服務于用戶，公司的服務信息、營銷政策和營銷理念都及時發(fā)布在網(wǎng)站上，加強了公司和用戶之間的溝通和了解，同時也擴大了公司的知名度。六年來，不僅與國內(nèi)的大中型能源企業(yè)建立了良好的戰(zhàn)略伙伴關系，而且隨著湘中綜合物流園的建設與逐步完善，公司的綜合實力得到了不斷提升?！笆晃濉逼陂g，公司發(fā)展規(guī)劃是從單純的貿(mào)易企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為集能源貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)業(yè)為一體的多元企業(yè)，到“十一五”末力爭經(jīng)營收入達到20000萬元，將公司打造一個有品牌、上規(guī)模的處于國內(nèi)同行業(yè)領先的多元企業(yè)。第二章項目基本情況項目建設背景在經(jīng)濟全球化的今天，物流成為繼生產(chǎn)和營銷之外的“第三利潤源泉”，物流產(chǎn)業(yè)在國際上被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟發(fā)展的熱點和新的經(jīng)濟增長點，是國家和地區(qū)經(jīng)濟綜合實力的重要體現(xiàn)。物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展標志之一，其綜合物流服務功能能有效改善投資環(huán)境，有力促進本地及周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，并推動第三方物流企業(yè)成長，因此加快物流園區(qū)的規(guī)劃建設成為了加快現(xiàn)代物流發(fā)展的突破口。婁底市位于湖南省域中心，東鄰湘潭、株洲，北連長沙、益陽，西抵邵陽、衡陽。湘黔、洛湛兩條鐵路干線在此相交，南北東西通達，是湘中地區(qū)唯一的鐵路樞紐。轄區(qū)內(nèi)國道、省道縱橫。上瑞、二廣高速公路穿越境內(nèi)；東部有漣水，西部有資水。全市擁有鐵、水、公交通網(wǎng)輻射四面八方，通達全國各地，形成處湘中而達邊際的交通優(yōu)勢。婁底礦產(chǎn)資源豐富，礦種齊全，有“湖南的魯爾區(qū)”和“世界銻都”、“十里鋼城”、“百里煤海”、“熱電明珠”、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“建材之鄉(xiāng)”、“農(nóng)機之鄉(xiāng)”的美譽。婁底是湖南省的能源原材料制造業(yè)基地，物流量十分巨大。婁底市政府十分重視發(fā)展物流業(yè)，在《婁底市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中指出：“發(fā)揮區(qū)位獨特、交通便捷、物流量大的優(yōu)勢，加快物流基礎設施和物流公共信息平臺建設，發(fā)展第三方物流，形成布局合理、裝備先進、運作規(guī)范的現(xiàn)代流通服務體系。婁底市政府于2006年9月委托湖南大學交通運輸與物流研究所編制了《婁底市現(xiàn)代物流業(yè)規(guī)劃（2006～2020）》，并于2007年9月評審通過了該規(guī)劃。該規(guī)劃確定了輻射和帶動能力強的湘中綜合物流園選址在婁底市火車東站附近。近年來，隨著市政府推進新型工業(yè)化戰(zhàn)略的實施，產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)品結構進一步調(diào)整和優(yōu)化，進出口貿(mào)易也有了跨越式的發(fā)展，2008年婁底市進出口貿(mào)易達11億美元。婁底市政府十分重視對外開放經(jīng)濟的發(fā)展、鐵路口岸的設立與建設，于2007年11月，專門成立了婁底鐵路口岸籌備辦，并請求省政府同意設立婁底鐵路口岸，至2008年11月17日，省政府湘政函［2008］226號批復了同意婁底鐵路口岸開放，婁底市相關政府隨即展開了婁底鐵路口岸籌建工作，并確定鐵路口岸選址也為婁底市鐵路東站附近。根據(jù)《婁底市現(xiàn)代物流業(yè)規(guī)劃（2006～2020）》，婁底市鐵路站場能力嚴重不足，對婁底市鐵路東站的擴能改造方案已通過論證，根據(jù)婁東改造方案，鐵道部和省政府將投資億元用于婁底火車東站的擴能改造。同時，根據(jù)婁底鐵路口岸和綜合物流園項目建設的需要，婁底市人民政府與廣鐵集團合作，將追加投資億元，在婁底東車站組建湘中地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的湘中綜合物流園。為順應婁底經(jīng)濟社會快速發(fā)展和鐵路運輸體制改革的需要，同時盡可能優(yōu)化物流組織，減少城區(qū)交通、環(huán)保的壓力和影響，廣鐵集團公司擬逐步將婁底站區(qū)范圍內(nèi)茶園、雙板橋、婁底、婁底東、勝昔橋的貨運組織給予相應調(diào)整。婁底火車站將主要承擔客運和編組的功能，今后將不再辦理站內(nèi)貨物業(yè)務。婁底火車東站作為湘中地區(qū)唯一的鐵路口岸和功能最全的綜合型物流基地，將主要承擔漣鋼的薄板和精品鋼材、冷鋼的精品鋼材、開發(fā)區(qū)的精加工工業(yè)產(chǎn)品、錫礦山的銻品、冷水江金鷹的出口服飾、漣源五江的化輕產(chǎn)品、新化的電子陶瓷、雙峰的農(nóng)機、各縣市區(qū)的出口禽獸、農(nóng)產(chǎn)品的出口報關、檢疫、集裝箱業(yè)務，糧食農(nóng)產(chǎn)品儲運，日用品工業(yè)品儲運等。并同時承擔城市配送服務。隨著婁底市納入省委、省政府3+5城市群大戰(zhàn)略發(fā)展，婁底湘中綜合物流園暨鐵路口岸建設已進入市委、市政府2009年重點項目工程，要求該項目要以“3+5”城市群建設為依托，力爭把婁底建設成為全省乃至更大范圍內(nèi)的物流園。項目建設內(nèi)容整個園區(qū)一期按500萬噸設計規(guī)模，二期按1000萬噸設計規(guī)模，建設采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、滾動開發(fā)的戰(zhàn)略。園區(qū)內(nèi)建設現(xiàn)代倉儲區(qū)、中央商務交易區(qū)、物流信息科創(chuàng)開發(fā)區(qū)、鐵路貨運碼頭、產(chǎn)品運載、配送作業(yè)區(qū)、產(chǎn)品包裝加工區(qū)、拆遷安置區(qū)、公寓區(qū)及水、電、道路等配套服務設施。建設規(guī)模（1）總體建設規(guī)模根據(jù)本項目的主要功能和生產(chǎn)綱領，總體建設規(guī)模的主要技術經(jīng)濟指標為：占地面積為萬m2（共需征用土地1295畝，其中近期406畝，中遠期889畝）建筑物：198,000m2，占地128,522m2堆場、作業(yè)場：116,000m2道路、停車場：137,660m2建筑系數(shù)：綠化面積：169,190m2綠化率為：%場地利用系數(shù)：主要機械設備：500臺（套）本項目主要建、構筑物工程量見表2-1。主要建、構筑物工程量匯總表序號表2-1工程項目單位m2m2工程量123貨運交易市場各類倉庫生產(chǎn)輔助建筑478001110003800m24生活輔助建筑維修加工車間綜合辦公樓道路停車場作業(yè)場m214000m2m2m2m2m2m2m256570015700972004046084500315001691907891011堆場綠化（2）一期擬建規(guī)模：按照項目滾動開發(fā)、分期實施的戰(zhàn)略思想，其主要技術經(jīng)濟指標為：占地面積為萬m2（已有86畝，新征320畝）建筑物：75,902m2，堆場、作業(yè)場：15,006m2道路、停車場：60,780m2建筑系數(shù)：綠化面積：56,615m2綠化率為：21%場地利用系數(shù)：主要機械設備：142臺（套）本項目主要建、構筑物工程量見表2-2。主要建、構筑物工程量匯總表序號表2-2工程項目單位m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2工程量1貨運交易市場18922420959902各類倉庫3生產(chǎn)輔助建筑生活輔助建筑維修加工車間綜合辦公樓道路4567353389646337467801400033000120008停車場9作業(yè)場10堆場11綠化m256615項目總投資及資金來源婁底湘中綜合物流園(一期)規(guī)劃總用地406畝(其中既有土地86畝，新征土地320畝)，總建筑面積萬平方米，該項目總投資22130萬元，其中婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司自籌15491萬元，占總投資的70%；申請銀行貸款6639萬元，占總投資30%。項目資本金占投資比例為70%。建設條件落實情況（1）該項目已立項核準，批復文號為：湘發(fā)改財貿(mào)【2009】8號《關于核準婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司湘中綜合物流園建設項目的批復》（2）征地86畝，并已完成三通一平工作。（3）與中國建設銀行達成貸款意向書。貸款意向書編號為：（2009）第001號。第三章項目市場分析婁底市物資流通發(fā)展狀況分析隨著經(jīng)濟的全球化和科學技術尤其是信息技術的迅猛發(fā)展，物流作為一種實現(xiàn)經(jīng)濟高效運行和直接決定企業(yè)生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費者對服務的滿意度，進而涉及到工商企業(yè)乃至國家經(jīng)濟核心競爭力、國家和地區(qū)投資環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的融高新技術為一體的先進組織方式和管理技術，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟發(fā)展的一個重要熱點和新的經(jīng)濟增長點，并成為一個國家和地區(qū)經(jīng)濟綜合實力的重要體現(xiàn)。我國自上世紀80年代初引進“物流”概念和理論以來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的初步建立與完善，經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長和科學技術的迅猛發(fā)展，物流對提高地區(qū)乃至國家的綜合經(jīng)濟競爭力的作用，已開始為各界所關注，現(xiàn)代物流項目的規(guī)劃與實施，正成為社會經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。婁底市近幾年社會經(jīng)濟發(fā)展很快，但由于地處內(nèi)陸地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展的總體水平與全國水平尚有一定的差距，與沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相比差距更大。婁底市在交通、倉儲設施雖已有一定的基礎，但從現(xiàn)代物流的理念看，規(guī)模，水平還都比較低，亟需從實際出發(fā)，借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，進行全面規(guī)劃和整合。交通基礎設施發(fā)展狀況婁底市的綜合運輸網(wǎng)建設已取得了很大的成就，由鐵路、公路、內(nèi)河運輸構成的交通網(wǎng)絡已初具規(guī)模。各種運輸方式的現(xiàn)狀分述如下。（1）公路。婁底市公路網(wǎng)由高速公路（上瑞、二廣）、國道（G320、G207）、省道（S209、S210、S217、S225、S312、S314）縣道和鄉(xiāng)道等構成。2005年底，全市公路通車里程、達到9278公里，比上年增長了%，其中高速公路62公里，二級以上公路公里，等級公路3060公里，公路路網(wǎng)密度也從“九五”末的38公里/百平方公里上升到97公里/百平方公里，在全省處于領先地位見表3－2。特別是潭邵高速公路的建成通車，極大地提高婁底公路營運能力，使得婁底交通運輸為經(jīng)濟發(fā)展起到了真正的紐帶作用。到2008年，公路總里程達到10606公里，婁新高速、二廣高速婁底段開工建設，縣鄉(xiāng)公路基本實現(xiàn)油路或水泥路，98%的行政村通了公路。2005年婁底與湖南其他城市公路里程構成狀況比較表3－1公路里程所占比例人口人均公路里程面積(平公路網(wǎng)密度(公(公里)4926542940962719841179759556(%)(萬人)(/公里萬人)方公里)8117/里平方公里)婁底長沙株洲湘潭衡陽邵陽懷化11819112625006153022082927564（2）鐵路。湘黔鐵路橫穿東西，洛湛鐵路貫通南北，二者交會于婁底，使婁底成為湘中腹地鐵路樞紐。至2005年底，婁底鐵路通車里程416公里，其中干線鐵路：湘黔線134公里，洛湛線69公里(含婁邵線60公里)；廠礦專用線213公里。整個婁底有21個車站，總運能設計為2000萬噸。婁底火車站位于城區(qū)中心，為橫列式一級三場的一等區(qū)段站。婁底車站日接發(fā)列車能力為200列，解編能力為104列，日裝卸能力800車。婁底車站貨運能力為800萬噸，但實際承擔的運量已經(jīng)達到了1306萬噸/年，處于超負荷運轉(zhuǎn)階段；婁底東站為專用貨站，到發(fā)線6股，設計吞吐量為50萬噸/年，兩站的近年數(shù)據(jù)見表3－3；勝昔橋站、百畝站、茶園站均是分布于城市近郊的四等客貨兩用站。冷水江東站是一個三等客貨混合站，冷水江東站貨運能力為200萬噸/年，其實際運量達到了647萬噸/年，超負荷運轉(zhuǎn)427萬噸/年，它對冷水江市的企業(yè)比如冷水江鋼鐵總廠、錫礦山閃星銻業(yè)公司、大唐湖南華銀金竹山電廠有著至關重要的作用。（3）內(nèi)河運輸。最近幾年，婁底水路運輸大為改觀，給鐵路運輸起到了很好的補充。婁底市主要河流有：東部有漣水，西部有資水，近幾年來，婁底加大力度對資水航道進行了集中整治，為水上運輸提供了可靠的航道安全保障，有力地推進了婁底水土運輸?shù)目焖侔l(fā)展。婁底市境內(nèi)有大小河流21條，總長達1303公里。2005年，婁底通航河流14條，航道通航里程327公里，其中常年通航里程246公里，季節(jié)性通航里程81公里。其中六級航道111公里，七級航道120公里，九級航道120公里。婁底市港口設施比較落后，主要有新化港和冷水江港。新化港生產(chǎn)用碼頭長度565米，泊位6個，最大靠泊能力160噸。冷水江港生產(chǎn)用碼頭210米，泊位長度210米，泊位個數(shù)6個，最大靠泊能力100噸。據(jù)普查，境內(nèi)有碼頭36座，總長度達9008米，泊位個數(shù)449個，如新化綜合貨運碼頭、冷水江水港客運綜合碼頭等。貨物運輸狀況歷年各種運輸方式貨運量婁底市社會貨物運輸量一直呈上升趨勢，2007年社會貨運量達到萬噸，比2006年增長了%。社會貨運量的持續(xù)增長，為婁底市物流市場帶來大量需求，為物流行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。歷年的社會貨運量統(tǒng)計情況如表3－2所示。婁底市貨運量統(tǒng)計表（單位：萬噸）表3－220002001200220032004200520062007合計公路鐵路水運398130257734398333390346923729878856467552890534710561349482377926251149051952264442998791008468643114105183162數(shù)據(jù)來源：2000－2007年《婁底統(tǒng)計年鑒》公路運輸方式狀況2007年公路貨運量億噸，增長%；公路貨物周轉(zhuǎn)量億噸公里，增長%；完成公路客運量億人，增長%；公路客運周轉(zhuǎn)量億人公里，增長%。婁底市公路貨運量占社會總量的80%。婁底市經(jīng)濟的較快速發(fā)展伴隨著運輸工具數(shù)量的急速增加，2005年擁有載客汽車19920輛，載貨汽車15491輛，摩托車在2005年保有量達到89725輛。最后特別的要指出由于婁底還是一個經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，拖拉機的數(shù)量一直都占到很大的比例。到2007年，全市民用汽車保有量萬輛，增長%，其中私人汽車保有量萬輛，增長%。婁底市是能源、原材料開發(fā)基地，貨物運輸業(yè)比較發(fā)達，但由于多年來對貨運站場的建設缺乏認識，站場建設資金缺乏，原有新化煤炭二處停車場和冷水江裝配站也管理不善，區(qū)域內(nèi)貨運基本上處于自由市場態(tài)勢，嚴重影響貨物運輸業(yè)的發(fā)展。近兩年來，相繼建成了雙峰客貨運輸站、漣源客貨運輸站、婁底貨運站等，逐步加強對貨運市場的管理。全市共有零擔貨物站和社會貨運停車場7個，其中5個零擔貨運站：婁底汽車零擔貨運站、冷水江汽車零擔貨運站、漣源汽車零擔站、雙峰汽車零擔站、新化汽車零擔站；2個社會停車場；新化煤炭二處停車場和冷水江裝配站。表3－3所示為婁底市客貨運輸站現(xiàn)狀。根據(jù)《婁底市道路運輸客貨站場“十五”發(fā)展規(guī)劃和2015年遠景規(guī)劃》，婁底市貨運站場規(guī)劃表如表3－4所示。婁底市貨運站場現(xiàn)狀表表3－3裝卸完成吞竣工時資具體站機吐量(噸)間械總投占地面停車場總建筑站房面積面積堆場面積庫房面縣市級積(m2)面(m2)(m2)(m2)積(m2)(m2)項目名所屬等稱(萬元)54址合計9500710022801801680125033000婁底汽車零擔婁底貨運站婁底汽車站內(nèi)120080080604019904冷水江汽車零擔貨運湘運42車隊內(nèi)冷江8006008060401983站冷水江汽車裝冷江配站漣源汽車零擔漣源站冷水江30工人文化宮內(nèi)31006002200400100060100800405504018000漣源汽車站內(nèi)1982雙峰汽雙峰車零擔站新化汽車零擔新化站60070050060080806060404019841997雙峰汽車站內(nèi)新化汽車站新化煤炭二處汽車貨新化運停車場新化煤20炭二處內(nèi)250020009008060050015000婁底市貨運站場規(guī)劃表表3－4項目名稱所屬市建設性站級建設規(guī)模(m2)分年度投資（萬元）具體站址縣質(zhì)2001-20051662852006-2010363202011-2015100200占地建筑停車場總投資合計5145120149515002150120婁底汽車零擔貨運站婁底市區(qū)婁底市城區(qū)扶青路擴建40008203100潭邵高速公路婁底聯(lián)絡線入口，婁底汽車南站邊大新村處漣鋼與S209交匯處婁底汽車貨運站婁底市區(qū)新建27000500020000800800700漣鋼汽車裝配站雙峰汽車貨運站五里牌汽車裝配站新化立新橋汽新化縣車裝配站婁底市區(qū)新建新建新建200109990250016002000160008000700450470雙峰縣城雙峰縣城城北處450雙峰縣城雙峰縣城五里牌處1140010000470500新化縣城西開發(fā)區(qū)立新橋新建1500020009000500城冷水江汽車零冷江市冷水江城區(qū)新建新建3000832580021003000100525100擔貨運站冷水江汽車裝配站區(qū)冷水江市環(huán)城北路處冷江市區(qū)7500525漣源汽車裝配站漣源市區(qū)漣源市人民東路處新建新建3300034560850056001500014000800680800680粟家塘婁底市婁底市婁汽車貨運站區(qū)湘公路與婁漣公路交叉處注：此表規(guī)劃的站場是屬市縣級貨運站。鐵路運輸方式狀況2007年1～11月，完成鐵路運量2950萬噸，其中貨物發(fā)送量1200萬噸，貨物到達量1750萬噸；2008年1～11月，完成鐵路運量2710萬噸，其中貨物發(fā)送量1040萬噸，貨物到達量1670萬噸。婁底、婁底東站貨物到發(fā)統(tǒng)計表表3－5其中各種貨物運量(萬噸)全年發(fā)運全年到達量(萬噸)量(萬噸)站內(nèi)(萬噸)用(萬噸)用(萬噸)專用線自專用線共站名年份婁底20062007婁底東站20062007漣鋼專用線200513481967142005200520062007湘中物流園區(qū)的輻射范圍與客戶定位湘中綜合物流園的輻射范圍湘中綜合物流園直接經(jīng)濟腹地為婁底市所轄的婁星區(qū)、雙峰縣、新化縣、冷水江、漣源以及株洲、湘潭、衡陽、益陽、邵陽、懷化等地區(qū)，間接腹地為長沙、湘西自治州及國內(nèi)各省市。湘中綜合物流園的客戶定位要實現(xiàn)不同發(fā)展階段的戰(zhàn)略目標，湘中物流園區(qū)必須通過科學規(guī)劃和建設，充分發(fā)揮其地理區(qū)位、綜合交通、功能齊備、信息通信、規(guī)范管理等優(yōu)勢，吸引眾多與現(xiàn)代物流緊密關聯(lián)的企業(yè)入駐園區(qū)，共同發(fā)展。湘中物流園區(qū)吸引的主要目標市場客戶應包括以下幾類企業(yè)。（1）物流服務提供商。社會化、專業(yè)化的物流服務提供商是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基本推動力量，他們?nèi)腭v園區(qū)不僅有利于整合配置凌亂、分散的物流資源，而且有利于物流企業(yè)重組、構建有規(guī)模和實務的湘中市場物流龍頭企業(yè)。湘中物流園區(qū)可吸引的物流服務提供商既包括交通運輸、貨代、配載、倉儲加工、包裝、裝卸、配送、車場管理等服務功能比較單一的物流企業(yè)，也包括可提供較綜合的物流服務功能的第三方物流企業(yè)。后者可利用園區(qū)各種優(yōu)勢在園區(qū)內(nèi)建設發(fā)展具有不同功能特色的物流園或配送中心（2）物流服務關聯(lián)度高的加工及貿(mào)易企業(yè)。湘中物流園區(qū)也可吸引城區(qū)及周邊地區(qū)的都市型生產(chǎn)企業(yè)，例如，食品加工、農(nóng)產(chǎn)品加工、鋼材加工配送、建筑混凝土生產(chǎn)企業(yè)等；也適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商及生產(chǎn)企業(yè)建立原材料采購和產(chǎn)成品銷售的區(qū)域中心庫。園區(qū)內(nèi)聚集大量高水平的第三方物流企業(yè)為生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)選擇物流服務戰(zhàn)略合作伙伴提供了良好條件，而入駐生產(chǎn)企業(yè)為園區(qū)發(fā)展提供物流需求源頭，物流服務供需雙方在園區(qū)的聚集有利于實現(xiàn)共贏的互動發(fā)展。湘中物流園區(qū)同時還適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商、生產(chǎn)企業(yè)建立全國原料采購和產(chǎn)成品銷售的中心庫，特別是冶金、能源、建材、化工、機械五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、特種陶瓷、礦山機電、農(nóng)用機電三大特色產(chǎn)業(yè)；新材料、新能源、先進制造、電子信息、生物醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)。湘中物流園區(qū)可建立特色工業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)機產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品等類別的專業(yè)交易市場和展示中心，使商流、物流、資金流相互融合，使湘中發(fā)展成為面向全國和境外的批發(fā)交易市場的集聚地。（3）信息服務提供商。湘中物流園區(qū)將聚集大量的物流及部分生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運作及管理將具有規(guī)模大、效率高的特征，需要采用先進的現(xiàn)代信息通信技術來支撐高效率的物流服務體系，需要吸引信息網(wǎng)絡、電子商務、軟件開發(fā)等高科技信息，服務提供商參與園區(qū)經(jīng)營發(fā)展，同時也為這類信息服務企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。（4）其他服務業(yè)企業(yè)。園區(qū)內(nèi)大量生產(chǎn)交易商及物流服務商的聚集，為報關、金融、保險、法律咨詢代理、商務服務、廣告、汽修、加油、餐飲、住宿、文化娛樂、園林綠化、物業(yè)管理、生活服務等各類服務業(yè)行業(yè)企業(yè)入駐園區(qū)可提供良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間，而這些企業(yè)的入駐也將以其配套服務進一步提升物流園區(qū)的綜合物流服務功能。3.3區(qū)域分析3.3.1工業(yè)建市優(yōu)勢婁底礦產(chǎn)資源豐富，礦種齊全，有“湖南的魯爾區(qū)”和“有色金屬之鄉(xiāng)”的美譽。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)47個礦種，其中探明儲量的有25種，占全省探明儲量的30%。已探明儲量的礦種地58處，其中大中型礦床36個，以煤礦、建材、有色金屬為主。保有儲量占全國、全世界第一位的有梯，占全省一位的有煤、白云石、石灰?guī)r和大理石，占全省第二位的有石墨。占世界第三位的有石膏和黃鐵礦，其它如金、鉛、鋅、錳、鎢等礦種的探明儲量也在全省占有重要地位。以此為依托，境內(nèi)布局有漣源鋼鐵集團有限公司、冷水江鋼鐵總廠的現(xiàn)代治金企業(yè)，金竹山礦業(yè)集團等百余家大中型煤炭開采企業(yè)，錫礦山閃星銻業(yè)有限公司等世界知名銻礦開采企業(yè)。享有“世界銻都”、“十里鋼城”、“百里煤?！薄ⅰ盁狳c明珠”、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“建材之鄉(xiāng)”的美譽。根據(jù)婁底市“十一五”規(guī)劃總體目標：到2010年，經(jīng)濟總量突破600億元，人均生產(chǎn)總值突破14000元，社會消費零售總額超過200億元，GDP總值保持平均每年10%左右的增速，高速的經(jīng)濟發(fā)展使得建設綜合物流園成為社會發(fā)展的必需。3.3.2口岸批準優(yōu)勢經(jīng)婁底市人民政府申請湖南省人民政府，（湘政函【2008】226號）同意婁底市開設鐵路口岸。婁底東綜合物流園與擬建的婁底市海關口岸納入城市統(tǒng)一規(guī)劃和整體建設，對建設湘中物流一體化，提升婁底城市品位大有幫助。相對與周邊地區(qū)如：懷化、邵陽、益陽各地，婁底市鐵路口岸引進海關、商檢等部門后，具有了較強的出口貨運優(yōu)勢，同時也將會吸引周邊地區(qū)的出口貨物到婁底來托運。項目實施后將約占婁底市場貨運40%的份額。第四章項目設計方案4.1湘中綜合物流園遠期總平面布置圖遠期總平面布置方案：（詳見附圖）。該方案的特點一是將物流園站的主出入口設在迎春路與湘陽街的交匯處。在與公路平行的路段中央布置站區(qū)出入口，大門距公路向北后退30米，作為出入公路的緩沖區(qū)和臨時停車區(qū)。大門中間面對集裝箱作業(yè)區(qū)，西邊是貨運展示交易區(qū)，東邊是貨載配送區(qū)，這樣可使公路上過往的車輛和行人在途經(jīng)此處時很直觀地看到物流園堆碼的大型國際集裝箱與正在進行作業(yè)的大型裝卸機械，和體形高大的現(xiàn)代化倉庫，以及貨運交易區(qū)的繁忙景象，使人們感受到現(xiàn)代物流的新氣象，從而產(chǎn)生靈感；二是站區(qū)內(nèi)各作業(yè)區(qū)（綜合辦公區(qū)、海關監(jiān)管區(qū)、公共倉儲區(qū)、貨運交易區(qū)、加工增殖區(qū)等）劃分明確，有條不紊地進行各自作業(yè)；三是站區(qū)內(nèi)外交通組織順暢，保證了進出車輛安全、有效地運行。有效利用市政規(guī)劃各干道組織交通，既不破壞原有的市政規(guī)劃，又使每個作業(yè)區(qū)既各形成小環(huán)路，盡可能地降低了車流、貨流、人流的交叉，減少了迂回線路，達到園區(qū)路與市政路順暢連接；四是綜合辦公區(qū)布置在湘陽街與迎春路交匯處的西側，與市區(qū)相連形成較好的景觀。一、主要技術標準1、滿足現(xiàn)代物流業(yè)園區(qū)建設硬件要求。2、滿足婁底市整體物流規(guī)劃。3、滿足國家鐵路設計標準要求。二、規(guī)劃建設方案1、研究原則（1）、整體規(guī)劃、分步實施、滾動開發(fā)的原則（2）、盡可能滿足鐵路戰(zhàn)略裝車點建設規(guī)范要求（3）、盡可能滿足各物流企業(yè)和客戶的要求（4）、注重物流發(fā)展模式與城市發(fā)展需求相適應的原則（5）、注重定性與定量相結合的原則（6）、注重科學管理模式與技術運用并重的原則2、規(guī)劃方法調(diào)查法、專家咨詢法、模型法、系統(tǒng)分析法、類比法。3、規(guī)劃重點：（1）、近期：物流基礎設施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺建設、婁底市物流發(fā)展政策與措施。（2）、中期：物流公共信息平臺建設的完善、科學管理公交政策與措施實施的完善。（3）、遠期：形成布局合理，集運輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息一體化的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。3、園區(qū)整體功能區(qū)域劃分按500萬噸設計規(guī)模，擬開發(fā)建設的湘中綜合物流園主要設置八大功能區(qū)域，其功能名稱、位置、面積如下：（1）、現(xiàn)代倉儲區(qū)：位于秋浦街南側，面積100畝;（2）、中央商務交易區(qū)：位于秋浦街南側，面積120畝；（3）、物流信息科創(chuàng)開發(fā)區(qū)：位于現(xiàn)貨場東側，面積為30畝；（4）、鐵路貨運碼頭：位于現(xiàn)經(jīng)建公司既有86畝及原貨場90畝；（5）、產(chǎn)品運載、配送作業(yè)區(qū)：位于秋浦街南側，面積40畝；（6）、產(chǎn)品包裝加工區(qū)：位于秋浦街南側，面積30畝；（7）、拆遷安置區(qū)(擬在二期安排)；（8）、公寓區(qū)(擬在二期安排)；功能區(qū)劃分完成后，同時在物流園中央商務交易區(qū)內(nèi)配套設置海關、商檢、保險、銀行分理、海關監(jiān)管、郵電通訊、中介咨詢服務等機構，實現(xiàn)物流一條龍服務，發(fā)揮商檢、口岸等設施功能，將湘中物流園建設成連接3＋5城市群，帶動周邊發(fā)展的綜合物流中心。二期運能按1000萬噸規(guī)模設計，土地預留面積應相應擴大，按婁底市總體規(guī)劃要求，該土地預留在現(xiàn)有貨場東側。4.2主要技術參數(shù)（1）貨運比例：社會專業(yè)運輸企業(yè)與本站承運比例按9:1估算。工作天數(shù)：360天，平均運距120公里，工作率80~90%，實載率60~70%。（2）倉儲作業(yè)：庫內(nèi)倉儲量與庫棚倉儲量比例為8：2，平均堆存期為7~9天，入庫系數(shù)為，堆存層數(shù)平均5層，庫房面積利用系數(shù)取,工作天數(shù)360天,日工作班制為兩班。（3）車輛維修作業(yè)：按二級維護及小修考慮。年工作天數(shù)為330天，班作業(yè)。（4）貨運市場交易：年工作天數(shù)為330天，日工作為8小時計。第五章項目總投資估算、融資方案及財務評價投資估算的編制依據(jù)（1）湘中綜合物流園建筑安裝工程量估算及設備需用量估算（2）交通部建設工程概預算編制規(guī)定（3）湖南省建筑工程計價定額（4）湖南省安裝工程估價表（5）湖南省建設工程費用定額（6）全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額投資估算的基本前提湘中綜合物流園工程投資估算不包括今后材料、設備政策性調(diào)價，故暫不計列物價上漲費。投資估算結果建設投資估算及構成、主要建筑物工程量及投資估算、主要構筑物工程量及投資估算、主要設備需用量及投資估算及其他建設費用投資估算匯總表，參見表5-1~表5-5。一期工程建設投資總額構成表表5-1金額（萬元）8320占土建投資占設備投資占其他費用占工程總投（%）（%）（%）資（%）100序號投資項目一其中：建筑物構筑物土建工程66101710二設備購置110248868924100其中：裝卸機械各類車輛其他設備三其中：其它費用預備費3400384其他費用76051001001055建設期利息總計26422130一期工程主要建筑物工程量及投資估算匯總表表5-2單價合價序號單位工程名稱工程量單位(元)10009709108408403801000890980(萬元)16851084498m2m2m2m2m2m2m2m2m2123456789公共高架倉庫H12m公共綜合倉庫H9m中轉(zhuǎn)配載庫H7m其他倉庫H9m集裝箱拆裝箱庫H9m露天庫棚H8m汽車維修檢測間包裝加工間生產(chǎn)輔助建筑168501117554732321288133951670171999019524212916715397加油站、水泵房等飯館、浴室、單宿等m2m21011生活輔助建筑5206405673295貨運交易市場（2層）綜合辦公樓（10～12層）189221211m2m2121318001000463320083420變電室合計m2759026610一期工程主要構筑物工程量及投資估算匯總表表5-3單價(元)合價(萬元)序號單位工程名稱單位工程量備注m2m2m2118150130467809333292355214038123道路集裝箱堆場拆裝箱作業(yè)場m2㎡座座座1201002750331401672545庫前裝卸作業(yè)場停車場洗車臺燈塔出入口大門14000640,000180,00010,00044578m256615184180100100509綠化工程給排水管線和煤氣干線高壓電氣工程低壓電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程變配電工程通訊及計算機網(wǎng)絡設備弱點電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程101112131415合計50501710一期工程主要設備需用量及投資估算匯總表表5-4單價(萬元)35014023080合價(萬元)350280230160025015013022016066序號設備名稱單位數(shù)量備注1集裝箱正面吊運機(40T)集裝箱空箱叉車(8噸)汽車式起重機(50噸)集裝箱專用車(40呎)集裝箱專用車(20呎)普通貨運汽車(8~10噸)普通貨運汽車(5噸)廂式貨運汽車(8噸)廂式貨運汽車(5噸)廂式貨運汽車(1～2噸)內(nèi)燃式叉車(2~噸)內(nèi)燃式叉車(5噸)電瓶式叉車(1~2噸)油罐車(10T)臺臺臺輛輛輛輛輛輛輛臺臺臺輛輛輛套套套1223142055506151010101011161012371382291610111213141516171819610160240962482369撒水車業(yè)務用車12224810180集裝箱修洗箱設備車輛保修設備202060160車輛檢測設備9019020212223車輛加油設備電子計衡器環(huán)保設備巷道式堆垛機(H=18m)合計套套套臺28252121562540804504504886一期工程其它費用估算表表表5-5序號1單價(萬元)18合價(萬元)729095費用名稱單位畝數(shù)量備注征地費4062建設單位管理費工程建設監(jiān)理費工程建設監(jiān)督費前期工作費勘察設計費合計3654555061007605資金籌措方案從上文綜述可知，本項目是由政府引導投資的重大項目，項目資金分三部分進行資金籌措。（1）鐵路站場改建工程由鐵路道負責資金籌措；（2）鐵路口岸建設由婁底市政府負責資金籌措；（3）物流園區(qū)一期工程由婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司、湖南省湘通物流有限公司共同籌集資金。從投資估算中可知，本項目一期工程即需投資22130萬元，建設資金的籌措和及時到位將是關系到項目能否順利實施的關鍵因素。本研究結合項目的特點，經(jīng)綜合分析當前可能的資金來源和集資渠道后建議，湘中綜合物流園工程的建設資金，應主要爭取銀行貸款，再面向國內(nèi)市場吸引合作資金。湘中物流園建設投資方案（萬元）表5－6近期中遠期合計200001336045900備注鐵道部投資鐵路站場改造婁底鐵路口岸湘中物流園50001336022130150000不含征地費，市政府出資經(jīng)建公司、湘通物流共同出資23770總計404903877079260一期工程各年度投資使用計劃（萬元）表5-7總投資分年度22130100分期2009年投資年度2010年7217%2011年2012年6159%5256%3499%占總額%財務評價依據(jù)（1）國家計委計投資(1993)530號文所發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）（2）國家現(xiàn)行財稅制度編制、現(xiàn)行財務價格和市場調(diào)查價格（3）同類項目的有關經(jīng)濟指標基本數(shù)據(jù)（1）建設期和計算期本項目分近期、中遠期建設，近期建設期為2009至2012年。中遠期建設期為2013年至2020年。本章節(jié)只考慮湘中物流園推薦方案（即不含鐵路站場、鐵路口岸投資）財務經(jīng)濟評價。（2）園區(qū)項目投資園區(qū)項目投資近期、中遠期投資分別為22130萬元，23770萬元，總投資45900萬元，資金來源為婁底經(jīng)建貿(mào)易公司和社會融資或銀行貸款。物流園收入估算物流園收入項目類別及費率表5－8收入項目項目運輸代理費過磅費裝卸費場地倉儲費18元/噸費率12344元/噸2元/噸7元/噸5元/噸合計物流園成本項目類別及費率表5-9項目計算員工培訓500元/人次4萬元/年人次員工工資水電費4萬元/月所得稅生產(chǎn)維護費10萬元/月資金占用費營銷成本營業(yè)收入*%固資折舊項目聯(lián)勞協(xié)作費營業(yè)稅及附加營業(yè)收投資額×月息建安工程×折舊營業(yè)收入×%營業(yè)收入×%（%）×月數(shù)(3)率%)計算入×50%財務費用與收入表表5-10（單位：萬元）運營成本銷售噸位員工培員工工營銷成營業(yè)稅聯(lián)勞協(xié)水電生產(chǎn)維資金占固資折稅前利稅后利所得稅潤潤投資員工數(shù)收入總成本訓費資本及附加作費費護費用費舊20092010500050003050100250180045001202009022590022504848125220112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027300029995000500030003000300030001000770000000060808080903204005006007005760720090002403203203203603603604004004004004004004004004004002883604505406307208109901170135013501350135013501350135013502880360045005400630072008100990011700135001350013500135001350013500135001350048484848484848484848484848484848481005041080012600144001620019800234002700027000270002700027000270002700027000909080090000100100100100100100100100100100110013001500150015001500150015001500150000000000015121512151215121512151215121512202801001500270000400135015121350048財務評價指標參照有關文件要求,本項目選擇以下評價指標基準收益率:10%財務凈現(xiàn)值:≥0基準投資回收期:20年(含建設期)平均投資利潤率:11%平均投資利稅率:12%敏感性分析本項目敏感性分析考慮費用增加10%、收入減少10%兩種情況，敏感性分析成果見表5-11（表中投資回收期含一年建設期）。敏感性分析成果表表5－11投資回收期(年)費用增加10%16．5(含建設期)收入減少10%17．5效益費用比1．0481．037內(nèi)部收益率11．5%11．35%凈現(xiàn)值(萬元)102857304評價結論經(jīng)過上述分析，本項目全部投資所得稅后的財務凈現(xiàn)值（FNPV）為28804萬元，財務內(nèi)部收益率（FIRR）為%，靜態(tài)投資回收期（T）為年（含建設期）。財務內(nèi)部收益率各項指標均超過規(guī)定的基準收益率10%的標準，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財務效益指標表現(xiàn)良好，項目在財務上可行。經(jīng)過敏感性分析可知，當收入下降10%或費用上升10%時，本項目全部投資稅后內(nèi)部收益率分別為%和%，仍大于財務基準收益率，說明本項目具有一定的抗風險能力；同時也說明本項目收入因素比費用因素敏感，因此在后期實施中應更加注重開發(fā)增值服務，以多渠道創(chuàng)收。財務分析指標匯總表5—12名稱指標值財務內(nèi)部收益率（%）13．2112．52財務凈現(xiàn)值（萬元）2880430105投資回收期（年）13．2513．89財務收入費用分析表（全部投資）表5—13年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)率=凈現(xiàn)金流量折凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值73679189累計值18004500200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026-5567-4689-1983-1581-3336-27601381-5567-4494-1822-1391-2814-2231107-5567-10061-11883-13274-16089-18320-18213-17661-16622-14877-10846-60130．958