房地產(chǎn)入門手冊

房地產(chǎn)入門手冊房地產(chǎn)入門手冊一、地產(chǎn)基本術語產(chǎn)權證書產(chǎn)權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括:產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記,并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。使用權房使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。公房公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房已購公房又稱售后公房,就是購買的公有住房單位產(chǎn)權房單位產(chǎn)權房是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋,也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房私房也稱私有住宅,私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村,農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭,也就轉為私有住宅。二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手",第二次交易則為"二手"。一些無房的人,可以買一套別人多余的房;而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的,可以賣掉舊房買新房;而那些住房富余戶,也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花",這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的,取得了外銷商品房預(銷)售許可證的房屋,外銷商品房可以出售給國內(nèi)外(含港、澳、臺)的企業(yè),其他組織和個人。內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的,取得了商品房銷售許可證的房屋,內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工,小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn),房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn):指兩個或兩個以上的人,對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn):指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物,是空置房中的一種。一般情況下,當商品住宅的銷售量達到80%以后,一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段,此時所銷售的房產(chǎn),一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子,這些房子或朝向不好、采光不足,或是樓層不佳、位處兩級,其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬,或者錯誤判斷供求形勢,開發(fā)總量供大于求,導致大面積空置,無法回收前期投資,更無力進行后續(xù)建設,甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的,而是隨著項目的不斷推進,一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū),泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合,并與居住人口規(guī)模30000~50000人相對應,配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱小區(qū),是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合,并與居住人口規(guī)模7000~15000人相對應,配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地居住組團居住組團一般稱組團,指一般被小區(qū)道路分隔,并與居住人口規(guī)模1000~3000人相對應,配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。配建設施配建設施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。房屋產(chǎn)權房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。建筑小品建筑小品是指既有功能要求,又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價,但也有例外,前段時期某高層物業(yè)推出的"不計樓層、朝向,以2800元/平方米統(tǒng)一價銷售",即以均價作銷售價,也不失為引人矚目的營銷策略?；鶅r基價也叫基礎價,是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層,朝向差價后而得出。起價起價也叫起步價,是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格,即是起價。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷售價為起價;帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè),以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元/平方米起售",以較低的起價來引起消費者的注意。預售價預售價也是商品房預(銷)售合同中的專用術語;預售價不是正式價格,在商品房交付使用時,應按有批準權限部問核定的價格為準。一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語,確定之后,買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務,不得隨意變更。定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔保方式,目的在于促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定,定金應當以書面形式約定,當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當事人約定,但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買,開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金;如果開發(fā)商將房屋賣給他人,應當向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定,應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁,具有懲罰性和補償性,但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯,無論是否給對方造成損失,都要支付違約金。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積,如果計算多、高層住宅的建筑面積,則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積,可以比較直觀地反應住宅的使用狀況,但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定:躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金,都是按使用面積計算。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積(即結構面積)。一般作為衡量居住水平的面積指標。計租面積作為計算房租的面積。在住房制度改革中,作出統(tǒng)一規(guī)定,住宅用房按使用面積計算,包括居室,客廳,衛(wèi)生間,廚房,過道,樓梯,陽臺(閉合式按一半計算),壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如,在1萬平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套(單元)建筑面積套內(nèi)建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。開間住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言,故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米,磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上,進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件,住宅的進深在設計上有一定的要求,不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右,不能任意擴大。套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循,也有利可圖,吸引居民和機構投資住房租賃市場。公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成:1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積;2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%?？⒐っ娣e竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工,經(jīng)驗收合格的建筑.輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值,即為共有建筑面積分攤系數(shù)。銷售面積銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售,其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應分攤的共有建筑面積之和。建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言,綠化率高為好。綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%)。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量,每一層的高度國家在設計上有要求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。公用建筑面積分攤系數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。實用率實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比,大于使用率。即實用率=套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積+分攤的共有共用建筑面積標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地?含宅間綠地和宅間小路等?的總稱其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地,應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。公共服務設施用地公共服務設施用地一般稱公建用地,是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地,應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求,適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地,應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。道路紅線道路紅線是指城市道路?含居住區(qū)級道路?用地的規(guī)劃控制線。建筑線建筑線一般稱建筑控制線,是建筑物基底位置的控制線。公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算:整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,為整棟建筑的公用建筑面積玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領地",講究一定的私密性,大門一開,有玄關阻隔,外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看,主要分為兩大類,即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”,是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。建造商建造商是指負責建設房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑商。發(fā)展商發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設房地產(chǎn)項目并籌資建設的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務的行政主管部門申請資質(zhì)等級。代理商代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構。征用價指政府征用各種地產(chǎn)時(如農(nóng)地、林地、市地等)向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。出讓價指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年,并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。轉讓價指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉讓出去時所收取的貨幣總額。出租價指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。入股價指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權入股與其他投資者進行合作開發(fā)或合作經(jīng)營,雙方所認可的價格。在目前情況下,為了搞活國有企業(yè),土地管理部門對其土地入股有一個確認價,這個價不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。評估價是指中介評估機構受委托而對地產(chǎn)評估出的價格。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易,但又必須有價格、價值概念的情形下,如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。征稅價如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時,就要評估出該地產(chǎn)的價格。例如,土地增值稅,本來是讓交易雙方申報成交價,但他們不申報或申報不實時,就要對其地產(chǎn)進行評估,為征稅提供依據(jù)。清產(chǎn)核資價為會計核算的需要,地產(chǎn)未發(fā)生交易時,也要對該地產(chǎn)賦予一定的價格。補交價指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉讓時所收取的價額款。該價一般是根據(jù)評估的價格確定,并低于市場價。若今后按市場價格水平補交價款時,贏余就應放在市場交易價里。確認價是目前政府有關管理部門對評估機構評估地產(chǎn)所認定的價格。該價格可以是原評估價格,也可以不是?；鶞实貎r指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。標定地價指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象,根據(jù)委托人不同的估價目的,按照一定的體價程序,在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上,對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。住房公積金我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度:在職職工在其工作年限內(nèi),由職工本人及其所在單位,分別按職工工資收入的一定比例逐月交存,全部歸職工個人所有,記入職工個人的住房公積金帳戶,由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例,為職工交存住房公積金,實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實物分配的工資,以貨幣形式分配給職工,從而達到轉換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉,促進政策性抵押貸款制度的建立,提高職工購、建住房的能力,促進住房建設。安居工程國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革,加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性,加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程,促進城鎮(zhèn)住房建設。貨幣分房所謂貨幣分房,就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素,納入職工工資,成為居民的住房消費基金,變實物為工資分配,由職工自己買房或租房。住宅的進深住宅的長度或進深,在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風條件,從理論上說,住宅的進深不宜過大。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》規(guī)定,磚混結構住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù):3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。復式住宅這類住宅在建造是每戶占有上下兩層,實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層,兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅,復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用,上層供休息、睡眠和貯藏用,戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯,位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米,上層貯藏間高1.2米;一層起居室高2米,上層直接作為臥室的訂面,人可坐起但無法直立。復式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在:1、平面利用系數(shù)高,通過夾層,可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內(nèi)的隔層為木結構,將隔斷、家具、裝飾融為一體,又降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶,通風采光良好,與一般層高和面積相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。在很多大城市,此種住宅推廣很快,已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。小康型住宅是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程"2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程"項目,由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅,這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。解困房指在實施"安居工程"之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難,專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。土地使用年期凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。一次性付款這是在賣方市場時最為常見的銷售方式,在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售,通常一次性付款都有優(yōu)惠,對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。智能化大廈又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法,將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合,通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合,所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑,即:建筑設備自動化系統(tǒng)(BAS),辦公自動化系統(tǒng)(OAS)通信自動化系統(tǒng)(CAS),其中BAS中應包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng),故也有稱智能化大廈為5A建筑的,即消防自動化系統(tǒng)FAS),保安自動化系統(tǒng)(SAS)。宗地圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括:宗地權屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì),與相鄰宗地的關系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖,是房地產(chǎn)證的重要組成部分,主要反映權利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。結構面積住宅的結構面積是指構成房屋承重系統(tǒng),分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。房地產(chǎn)抵押貸款所謂房地產(chǎn)抵押貸款,主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的,貸款銀行有權依法處理其抵押物或質(zhì)物,或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間,抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn),作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款,按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款;按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款;按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度,即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)雖然風險較少,但并不是毫無風險,因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在,為了盡量規(guī)避風險、減少經(jīng)濟損失,購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險,主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。一般來說由以下三種形式:房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險。房屋所有權房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產(chǎn)權人對其房屋事實上的控制權。使用權,是產(chǎn)權人按照房產(chǎn)的性能,作用對房屋加以利用的權利。收益權指產(chǎn)權人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權利。處分權,是產(chǎn)權人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權利,處分權是房屋產(chǎn)權的核心,是房屋產(chǎn)權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產(chǎn)權人行使(法律上有特別規(guī)定的除外)。物業(yè)管理建設部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說,新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理,是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。房改房指國家機關、企事業(yè)單位在推進房改過程中,按各單位確定的分房原則(一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算),已經(jīng)分配或將要分配、執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得,是一種準商品房。銷售對象是單位在冊職工。住宅的開間在住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言,故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》,磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù):2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。躍層式住宅這類住宅的特點是:住戶占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置,上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯,而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面;通風較好,戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大,布局緊湊,功能明確;相互干擾較小。在高層建筑中,由于每兩層才設電梯平臺,可縮小電梯公共平臺面積,提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處,戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積,同時由于二層只有一個出口,發(fā)生火災時,人員不易疏散,消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法,近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。購房面積商品房與其他商品有一點是很不相同的,它在使用中一般不可能完全獨立,套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨立使用的空間外,公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分,因此,按"套"或"單元"銷售的商品房面積應為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。即商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成:套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。安居房為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房,真正做到置業(yè)安居,近幾年國家開始實施安居工程,推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(一般為4:6)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房,建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設計,保證施工質(zhì)量,提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭,優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。微利房指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房,面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為,只是開發(fā)商為了促銷,對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人,隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成,此類房屋有升值潛力。三通一平指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求,內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地,是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小單元,是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地,以宗地為基本單位統(tǒng)一編號,叫宗地號,又稱地號,其有四層含義,稱為:區(qū)、帶、片、宗,從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款,是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押,由銀行先行支房款給發(fā)展商,以后購房者按月向銀行分期支付本息,銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等,期限由5年到20年不等,在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務在國內(nèi)才開始不久,不但發(fā)展非常訊速,這是因為它符合工薪階層的支付能力,使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。抵押貸款方式抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款方式質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有,貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。而“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個“實得建筑面積”,就是我們平時所講的“套內(nèi)面積”。例如你買了一間120平方米的房子,這個面積就是由13.7平方米的公共分攤面積加上106.3平方米的套內(nèi)面積得出來的。?容積率在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高,則意味著建筑面積越大,單位土地成本越低,房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小,居住環(huán)境質(zhì)量下降。建筑面積指建筑物的水平面積,其計算公式為:建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應分攤的公共建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積(廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積+墻體面積+陽臺建筑面積)套內(nèi)墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或=非共用墻墻體水平投影面積公共分攤面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明:整幢建筑物的公用建筑面積,應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積,在購房時,心中就有數(shù)了。居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同,其換算公式為:居住面積=房屋的建筑面積/建筑面積的換算系數(shù)獨立式住宅的換算系數(shù)為1.83,由此可見,開發(fā)商在廣告中打出居住面積,而實際銷售中則按建筑面積,就超額出售了,這種在面積上“混淆視聽”的手法,足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱,能承擔各類荷載引起的內(nèi)力,并能有效控制結構的水平力,這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用,所以,購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。環(huán)保小區(qū)即注重環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國家規(guī)定,對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30%,小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范,如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以,對那些喜好走近大自然的購房者來說,尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。花園式住宅也叫西式洋房式小洋樓,即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓,建筑密度很低,內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華,并富于變化,住宅水、電、暖供給一應俱全,戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準,一般為高收入者購買。商品房房價的構成大體上講,商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中,房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在,不可分割的。房產(chǎn)出售價格(房價)的擬定也要以上述原則來加以計算。目前,房價大致可分為四大部分組成:一是地價成本,包括土地出讓金以及相關費用,如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等;二是建筑安裝費用,如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等;廣義地可包括前期工程費、基礎設施費(七通一平費),甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里;三是開發(fā)商經(jīng)營費用,包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等;四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)項目類型基礎概念傳統(tǒng)的項目類型這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價昂貴,獨立的建筑空間與獨有的建筑外形;公寓公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務;市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究;普通住宅普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼,銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論,使得細化的概念獲得廣泛認知度。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn),板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。公寓的建筑形式不再單一,過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn),近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭,一批板樓公寓涌現(xiàn),市區(qū)中心位置、高檔配套服務,板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起;Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風靡,確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風聲水起,第一批Townhouse火了;跟風的Townhouse被困了;究竟Townhouse何去何從,業(yè)界還在摸索中。項目類型的新界定以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索,我們分別深入研究這四種主流建筑形式??別墅的概念:別墅作為一種建筑類型,是有明確概念的。顧名思義,“別”字是“另外”、“另一處”的意思,而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合,從字面上可以作“山野之地”解。因此,傳統(tǒng)對別墅的定義要素:作為別墅,首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn);第二,要有較大規(guī)模的私家花園;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。概念延伸:城市別墅近年,別墅項目向城市中心發(fā)展,尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起,“城市別墅”成為新名詞。一方面,由于位居中心,城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處,正因為如此,相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅,城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前,郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。別墅在美國辭典里的解釋是指位于郊外,占地兩畝以上,具有獨立花園和優(yōu)美自然景觀的兩層以上的獨立住宅;TOWNHOUSE則是介于市區(qū)高檔住宅和郊區(qū)別墅之間的產(chǎn)品。許多人認為TOWNHOUSE就是聯(lián)排別墅,其實聯(lián)排別墅比較常見僅是TOWNHOUSE的一種形式,TOWNHOUSE的正確譯法或真正含義應當為城區(qū)住宅,至少應包含以下三個特征:第一,基本上建在市郊區(qū)域;第二,高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀,使居住環(huán)境更貼近自然,其綠化率一般在50%以上;第三,住宅功能齊全,與獨立別墅相差無幾,除了具有高級公寓所具備的基本功能外,還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等Townhouse的基本解讀-1原始的Townhouse概念:TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅,有天有地,獨立的院子和車庫”,是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài),樓體高度不超過3、4層;其特點集中表現(xiàn)為:離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美,成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的Townhouse緣起:別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間;但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步,遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。公寓位于市中心,生活設施便利;但建筑密度大、容積率高,且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物,應運而生。Townhouse的基本解讀-2北京受到認可的TOWNHOUSE項目符合十大標準??1、位置:應位于城市邊緣地帶,車程5至30分鐘,滿足第一居所的要求,生活、工作兩便利。?2、交通:周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡,臨近高速公路,強調(diào)交通的易達性和便捷性。?3、環(huán)境:不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境,周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。?4、規(guī)模:社區(qū)容積率一般不超過0.6,其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。?5、規(guī)劃:社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合,合理布置建筑與道路、景觀的關系。?6、建筑:社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局,空間尺度的把握,室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造,其外形與色彩尤為引人。?7、配套:社區(qū)由于地處城市邊緣,其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。?8、價格:一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。?9、服務:社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。?10、文化:應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。Townhouse的四種形式通常,我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅,因為Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上,一個純粹的Townhouse項目中,一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。在同一項目中,通常價格表現(xiàn):獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本解讀-1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言;所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論,更好地區(qū)隔與了解二者的特點。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是:板樓??是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。塔樓??主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進入戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同,在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響:外部??建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部??戶型、銷售分攤不同板樓基本形式小高層板樓:9至12層左右的板樓高層板樓:16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓:6層以下的供應量以小高層最重:從2001年以來,小高層所占比例逐漸遞增,小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要;滿意度以多層居首:在消費者滿意度的調(diào)查重,60%以上的消費者最中意的是多層板樓;平均售價以高層板樓最低:由于容積率高,同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低;塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式:十字型、方形塔樓改革的塔樓形式:蝶型塔樓與傳統(tǒng)塔樓相比,蝶塔的建筑特征:外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”,戶戶緊密相連,像沒有張開翅膀的蝴蝶,改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫,體態(tài)輕盈秀麗,外觀比較新穎。朝向、采光、通風上有突破蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端,使多數(shù)單元都是南北朝向,實現(xiàn)了在采光、通風性能上的突破。斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密,戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大,所以產(chǎn)生出很多在戶型設計中難以避免的斜角問題,這既是蝶式建筑的“標簽”之一,也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。與傳統(tǒng)塔樓相比,蝶塔的市場適應性:平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓,傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲,對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言,蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡。板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度 板樓 塔樓 備注建筑密度 低 高建筑平均高度 低* 高* 不直接構成優(yōu)劣勢;但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋,間接有利。出入空間 大 小容積率 低 高通風 好 不暢朝向 戶戶朝陽 常有無采居室采光 戶戶朝陽,南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶型單位,單位之間互為遮擋對采光有負面影響;戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。高度問題較容易受遮擋 高度問題較不容易受遮擋 戶型靈活程度 低 高 塔樓多采用大框架結構,除少數(shù)承重梁之外,戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。使用率 板樓戶型的使用率平均達到80%;最高可達90% 塔樓戶型的使用率常不足70%;受不規(guī)則空間局限很