資產(chǎn)評(píng)估基本方法概述課件

第三章資產(chǎn)評(píng)估基本方法第三章資產(chǎn)評(píng)估基本方法一、成本法1.理論基礎(chǔ)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論一、成本法1.理論基礎(chǔ)：一、成本法2.基本思路：評(píng)估值=重置成本凈值aa=重置成本-損耗經(jīng)濟(jì)性損耗功能性損耗無形損耗有形損耗一、成本法2.基本思路：評(píng)估值=重置成本凈值a經(jīng)濟(jì)性損耗功能一、成本法3.重置成本的計(jì)量：重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能成本法現(xiàn)行市價(jià)法統(tǒng)計(jì)分析法一、成本法3.重置成本的計(jì)量：重置核算法重置成本=消耗量×現(xiàn)行市價(jià)原始記錄估計(jì)復(fù)原重置更新重置價(jià)格特征取得方法重置核算法重置成本=消耗量×現(xiàn)行市價(jià)原始記錄估計(jì)復(fù)原重置更新物價(jià)指數(shù)法重置成本=歷史成本×物價(jià)指數(shù)歷史成本：會(huì)計(jì)核算資料物價(jià)指數(shù)：環(huán)比/定基綜合/分類/個(gè)別發(fā)布機(jī)構(gòu)（權(quán)威性/準(zhǔn)確性）物價(jià)指數(shù)法重置成本=歷史成本×物價(jià)指數(shù)功能成本法重置成本Y=f（功能X）功能：待評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際功能功能成本函數(shù)數(shù)：Y=∑anXn+bY=∑anXnb+C功能成本法重置成本Y=f（功能X）現(xiàn)行市價(jià)法重置成本=現(xiàn)行市價(jià)（同等功能的全新資產(chǎn)）功能：待評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際功能現(xiàn)行市價(jià)：數(shù)據(jù)來源/取得方法/價(jià)格特征現(xiàn)行市價(jià)法重置成本=現(xiàn)行市價(jià)（同等功能的全新資產(chǎn)）統(tǒng)計(jì)分析法有待評(píng)估資產(chǎn)A、B、C、……，下標(biāo)0分別代表其原始會(huì)計(jì)入賬成本，下標(biāo)1分別代表其重置成本第一步：選擇A為代表，運(yùn)用前4種方法得到A1第二步：計(jì)算t=A1–A0或t=A1/A0或t=（A1–A0）/

A0第三步：B1=B0+t或B1=B0×t或B1=B0×t+B0第……步：同第三步統(tǒng)計(jì)分析法有待評(píng)估資產(chǎn)A、B、C、……，下標(biāo)0分別代表其原始一、成本法4.有形損耗的計(jì)量：觀測(cè)法（綜合判定法）使用年限法修復(fù)費(fèi)用法一、成本法4.有形損耗的計(jì)量：觀測(cè)法觀測(cè)法使用年限法損耗額=損耗率×重置成本名義使用年限實(shí)際使用年限設(shè)計(jì)年限經(jīng)濟(jì)年限物理年限實(shí)際使用年限+尚可使用年限使用年限法名義使用年限實(shí)際使用年限設(shè)計(jì)年限經(jīng)濟(jì)年限物理年限實(shí)尚可使用年限的確定根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際狀況，按照正常使用強(qiáng)度，結(jié)合設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，由評(píng)估人員主觀判斷給出（不受已使用年限，設(shè)計(jì)年限等給定因素的影響）尚可使用年限的確定根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際狀況，按照修復(fù)費(fèi)用法損耗額=修復(fù)費(fèi)用（人工費(fèi)+材料費(fèi)）獲得方式？渠道？修復(fù)費(fèi)用法損耗額=修復(fù)費(fèi)用（人工費(fèi)+材料費(fèi)）獲得方式？渠道？一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：（1）定義：因功能落后而產(chǎn)生的資產(chǎn)貶值與普適功能相比更新重置是否存在功能性損耗？一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：（2）計(jì)量一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：損失的收益的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能不同，單位產(chǎn)能的消耗相同=產(chǎn)能差額×（P-V）P：銷售價(jià)格V：變動(dòng)成本材料成本人工成本損失的收益的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能不同，單位產(chǎn)能的消耗相超額運(yùn)營(yíng)成本的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能相同，單位產(chǎn)能的消耗（動(dòng)力、材料、人工）不同=消耗差額×QQ：產(chǎn)能超額運(yùn)營(yíng)成本的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能相同，單位產(chǎn)能的消耗在一些情形下，損失的收益和超額運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)存在，則需在相同產(chǎn)能的范圍內(nèi)計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本，在產(chǎn)能差異的范圍內(nèi)計(jì)算損失的收益，再以和值代入功能性損耗的計(jì)算公式在一些情形下，損失的收益和超額運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)存在，則需在相同產(chǎn)t（所得稅稅率）的確定普適稅率優(yōu)惠稅率：基于產(chǎn)品的基于地區(qū)的基于企業(yè)性質(zhì)的t（所得稅稅率）的確定普適稅率基于產(chǎn)品的基于地區(qū)的基于企業(yè)性i（折現(xiàn)率）的確定i=資金利潤(rùn)率（資金報(bào)酬率）行業(yè)資金利潤(rùn)率個(gè)別資金利潤(rùn)率社會(huì)資金利潤(rùn)率i（折現(xiàn)率）的確定i=資金利潤(rùn)率（資金報(bào)酬率）行業(yè)資金利潤(rùn)率n的確定n=尚可使用年限n的確定n=尚可使用年限一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：（3）重復(fù)計(jì)量問題在重置成本的計(jì)算中是否已經(jīng)剔除了功能性損耗？一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：（1）定義：因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求、國(guó)家政策等非資產(chǎn)本身的因素導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：（2）計(jì)量x：規(guī)模效益指數(shù)一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：x：規(guī)模效益指數(shù)一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：（3）重復(fù)計(jì)量問題在重置成本的計(jì)算中是否已經(jīng)剔除了經(jīng)濟(jì)性損耗？一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：一、成本法評(píng)估值=重置成本-有形-功能性-經(jīng)濟(jì)性200006000200020002000020%200030%2000010%20%5%綜合成新率一、成本法評(píng)估值=重置成本-有形-功能性-經(jīng)濟(jì)性二、收益法1.理論基礎(chǔ)：效用價(jià)值論二、收益法1.理論基礎(chǔ)：二、收益法2.基本思路：評(píng)估值=收益現(xiàn)值bi：折現(xiàn)率n：尚可使用年限Sn：第n年的凈流入量二、收益法2.基本思路：評(píng)估值=收益現(xiàn)值bi：折現(xiàn)率n：尚可二、收益法3.關(guān)于收益和預(yù)測(cè)收益的幾個(gè)基本概念：收益=凈流入量最佳效用原則只能預(yù)測(cè)3-5年二、收益法3.關(guān)于收益和預(yù)測(cè)收益的幾個(gè)基本概念：二、收益法4.3-5年內(nèi)的某一年收益的確定：時(shí)間序列法因素分析法（多種情形下的可能收益的加權(quán)平均數(shù)或期望值）二、收益法4.3-5年內(nèi)的某一年收益的確定：時(shí)間序列法Sn=f（n）移動(dòng)平均法時(shí)間序列法Sn=f（n）因素分析法Sn=流入量-流出量每個(gè)因素的確定都是對(duì)未來情形的一定預(yù)測(cè)，通常會(huì)預(yù)測(cè)好、中、差三種情形，再取其加權(quán)平均數(shù)。售價(jià)銷量材料人工制造費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用……因素分析法Sn=流入量-流出量售價(jià)銷量材料人工制造費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（1）前3-5年收益穩(wěn)定時(shí)：推論穩(wěn)定收益一直延續(xù)二、收益法5.3-5年后的收益的確定：二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（2）前3-5年收益呈現(xiàn)穩(wěn)定變化趨勢(shì)：推論該穩(wěn)定變化趨勢(shì)一直延續(xù)實(shí)際上不可能出現(xiàn)二、收益法5.3-5年后的收益的確定：二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（3）前3-5年收益不穩(wěn)定時(shí)：穩(wěn)定化收益法分段法二、收益法5.3-5年后的收益的確定：穩(wěn)定化收益法穩(wěn)定化年金法加權(quán)平均收益法穩(wěn)定化收益法穩(wěn)定化年金法分段法分段法二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（4）收益無限時(shí)：穩(wěn)定化收益法分段法二、收益法5.3-5年后的收益的確定：三、市場(chǎng)法1.理論基礎(chǔ)：均衡價(jià)值論三、市場(chǎng)法1.理論基礎(chǔ)：三、市場(chǎng)法2.適用條件：存在公允市場(chǎng)（公開、公平、自愿、自由、信息充分）三、市場(chǎng)法2.適用條件：三、市場(chǎng)法3.基本思路：評(píng)估值=參照物價(jià)格cC=cn1×incn1=cn0+調(diào)整n通?！?Cn1：第n個(gè)參照物的調(diào)整價(jià)格in：第n個(gè)參照物的權(quán)重三、市場(chǎng)法3.基本思路：評(píng)估值=參照物價(jià)格cCn1：第n個(gè)參三、市場(chǎng)法4.參照物的確定：完全/部分相似所以要調(diào)整價(jià)格，要若干個(gè)參照物相似點(diǎn)的確定三、市場(chǎng)法4.參照物的確定：相似點(diǎn)的確定三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：（1）時(shí)間差異參照物價(jià)格形成日期與評(píng)估基準(zhǔn)日的差異調(diào)整：同類全新商品價(jià)格變化趨勢(shì)三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：（2）新舊程度差異參照物成新率與待評(píng)估資產(chǎn)成新率調(diào)整：直接比例三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：（3）功能差異參照物功能與待評(píng)估資產(chǎn)功能調(diào)整：直接比例三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：（4）地域差異參照物價(jià)格形成地與待評(píng)估資產(chǎn)所在地調(diào)整：運(yùn)費(fèi)/同類商品的地域差三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：（5）交易條件差異付款方式提貨方式交易批量交易價(jià)格包含的其他服務(wù)三、市場(chǎng)法5.差異及調(diào)整：三、市場(chǎng)法6.對(duì)市場(chǎng)容量的考慮：當(dāng)待評(píng)估資產(chǎn)為批量資產(chǎn)時(shí)三、市場(chǎng)法6.對(duì)市場(chǎng)容量的考慮：三、市場(chǎng)法7.清算價(jià)格的獲得：清算價(jià)格：清算價(jià)格的獲得：市價(jià)折扣法折扣率的確定：市場(chǎng)受限的程度三、市場(chǎng)法7.清算價(jià)格的獲得：折扣率的確定：市場(chǎng)受限的程度第三章資產(chǎn)評(píng)估基本方法第三章資產(chǎn)評(píng)估基本方法一、成本法1.理論基礎(chǔ)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論一、成本法1.理論基礎(chǔ)：一、成本法2.基本思路：評(píng)估值=重置成本凈值aa=重置成本-損耗經(jīng)濟(jì)性損耗功能性損耗無形損耗有形損耗一、成本法2.基本思路：評(píng)估值=重置成本凈值a經(jīng)濟(jì)性損耗功能一、成本法3.重置成本的計(jì)量：重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能成本法現(xiàn)行市價(jià)法統(tǒng)計(jì)分析法一、成本法3.重置成本的計(jì)量：重置核算法重置成本=消耗量×現(xiàn)行市價(jià)原始記錄估計(jì)復(fù)原重置更新重置價(jià)格特征取得方法重置核算法重置成本=消耗量×現(xiàn)行市價(jià)原始記錄估計(jì)復(fù)原重置更新物價(jià)指數(shù)法重置成本=歷史成本×物價(jià)指數(shù)歷史成本：會(huì)計(jì)核算資料物價(jià)指數(shù)：環(huán)比/定基綜合/分類/個(gè)別發(fā)布機(jī)構(gòu)（權(quán)威性/準(zhǔn)確性）物價(jià)指數(shù)法重置成本=歷史成本×物價(jià)指數(shù)功能成本法重置成本Y=f（功能X）功能：待評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際功能功能成本函數(shù)數(shù)：Y=∑anXn+bY=∑anXnb+C功能成本法重置成本Y=f（功能X）現(xiàn)行市價(jià)法重置成本=現(xiàn)行市價(jià)（同等功能的全新資產(chǎn)）功能：待評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際功能現(xiàn)行市價(jià)：數(shù)據(jù)來源/取得方法/價(jià)格特征現(xiàn)行市價(jià)法重置成本=現(xiàn)行市價(jià)（同等功能的全新資產(chǎn)）統(tǒng)計(jì)分析法有待評(píng)估資產(chǎn)A、B、C、……，下標(biāo)0分別代表其原始會(huì)計(jì)入賬成本，下標(biāo)1分別代表其重置成本第一步：選擇A為代表，運(yùn)用前4種方法得到A1第二步：計(jì)算t=A1–A0或t=A1/A0或t=（A1–A0）/

A0第三步：B1=B0+t或B1=B0×t或B1=B0×t+B0第……步：同第三步統(tǒng)計(jì)分析法有待評(píng)估資產(chǎn)A、B、C、……，下標(biāo)0分別代表其原始一、成本法4.有形損耗的計(jì)量：觀測(cè)法（綜合判定法）使用年限法修復(fù)費(fèi)用法一、成本法4.有形損耗的計(jì)量：觀測(cè)法觀測(cè)法使用年限法損耗額=損耗率×重置成本名義使用年限實(shí)際使用年限設(shè)計(jì)年限經(jīng)濟(jì)年限物理年限實(shí)際使用年限+尚可使用年限使用年限法名義使用年限實(shí)際使用年限設(shè)計(jì)年限經(jīng)濟(jì)年限物理年限實(shí)尚可使用年限的確定根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際狀況，按照正常使用強(qiáng)度，結(jié)合設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，由評(píng)估人員主觀判斷給出（不受已使用年限，設(shè)計(jì)年限等給定因素的影響）尚可使用年限的確定根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際狀況，按照修復(fù)費(fèi)用法損耗額=修復(fù)費(fèi)用（人工費(fèi)+材料費(fèi)）獲得方式？渠道？修復(fù)費(fèi)用法損耗額=修復(fù)費(fèi)用（人工費(fèi)+材料費(fèi)）獲得方式？渠道？一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：（1）定義：因功能落后而產(chǎn)生的資產(chǎn)貶值與普適功能相比更新重置是否存在功能性損耗？一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：（2）計(jì)量一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：損失的收益的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能不同，單位產(chǎn)能的消耗相同=產(chǎn)能差額×（P-V）P：銷售價(jià)格V：變動(dòng)成本材料成本人工成本損失的收益的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能不同，單位產(chǎn)能的消耗相超額運(yùn)營(yíng)成本的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能相同，單位產(chǎn)能的消耗（動(dòng)力、材料、人工）不同=消耗差額×QQ：產(chǎn)能超額運(yùn)營(yíng)成本的確定前提：與普適功能的產(chǎn)能相同，單位產(chǎn)能的消耗在一些情形下，損失的收益和超額運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)存在，則需在相同產(chǎn)能的范圍內(nèi)計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本，在產(chǎn)能差異的范圍內(nèi)計(jì)算損失的收益，再以和值代入功能性損耗的計(jì)算公式在一些情形下，損失的收益和超額運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)存在，則需在相同產(chǎn)t（所得稅稅率）的確定普適稅率優(yōu)惠稅率：基于產(chǎn)品的基于地區(qū)的基于企業(yè)性質(zhì)的t（所得稅稅率）的確定普適稅率基于產(chǎn)品的基于地區(qū)的基于企業(yè)性i（折現(xiàn)率）的確定i=資金利潤(rùn)率（資金報(bào)酬率）行業(yè)資金利潤(rùn)率個(gè)別資金利潤(rùn)率社會(huì)資金利潤(rùn)率i（折現(xiàn)率）的確定i=資金利潤(rùn)率（資金報(bào)酬率）行業(yè)資金利潤(rùn)率n的確定n=尚可使用年限n的確定n=尚可使用年限一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：（3）重復(fù)計(jì)量問題在重置成本的計(jì)算中是否已經(jīng)剔除了功能性損耗？一、成本法5.功能性損耗的計(jì)量：一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：（1）定義：因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求、國(guó)家政策等非資產(chǎn)本身的因素導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：（2）計(jì)量x：規(guī)模效益指數(shù)一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：x：規(guī)模效益指數(shù)一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：（3）重復(fù)計(jì)量問題在重置成本的計(jì)算中是否已經(jīng)剔除了經(jīng)濟(jì)性損耗？一、成本法6.經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：一、成本法評(píng)估值=重置成本-有形-功能性-經(jīng)濟(jì)性200006000200020002000020%200030%2000010%20%5%綜合成新率一、成本法評(píng)估值=重置成本-有形-功能性-經(jīng)濟(jì)性二、收益法1.理論基礎(chǔ)：效用價(jià)值論二、收益法1.理論基礎(chǔ)：二、收益法2.基本思路：評(píng)估值=收益現(xiàn)值bi：折現(xiàn)率n：尚可使用年限Sn：第n年的凈流入量二、收益法2.基本思路：評(píng)估值=收益現(xiàn)值bi：折現(xiàn)率n：尚可二、收益法3.關(guān)于收益和預(yù)測(cè)收益的幾個(gè)基本概念：收益=凈流入量最佳效用原則只能預(yù)測(cè)3-5年二、收益法3.關(guān)于收益和預(yù)測(cè)收益的幾個(gè)基本概念：二、收益法4.3-5年內(nèi)的某一年收益的確定：時(shí)間序列法因素分析法（多種情形下的可能收益的加權(quán)平均數(shù)或期望值）二、收益法4.3-5年內(nèi)的某一年收益的確定：時(shí)間序列法Sn=f（n）移動(dòng)平均法時(shí)間序列法Sn=f（n）因素分析法Sn=流入量-流出量每個(gè)因素的確定都是對(duì)未來情形的一定預(yù)測(cè)，通常會(huì)預(yù)測(cè)好、中、差三種情形，再取其加權(quán)平均數(shù)。售價(jià)銷量材料人工制造費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用……因素分析法Sn=流入量-流出量售價(jià)銷量材料人工制造費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（1）前3-5年收益穩(wěn)定時(shí)：推論穩(wěn)定收益一直延續(xù)二、收益法5.3-5年后的收益的確定：二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（2）前3-5年收益呈現(xiàn)穩(wěn)定變化趨勢(shì)：推論該穩(wěn)定變化趨勢(shì)一直延續(xù)實(shí)際上不可能出現(xiàn)二、收益法5.3-5年后的收益的確定：二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（3）前3-5年收益不穩(wěn)定時(shí)：穩(wěn)定化收益法分段法二、收益法5.3-5年后的收益的確定：穩(wěn)定化收益法穩(wěn)定化年金法加權(quán)平均收益法穩(wěn)定化收益法穩(wěn)定化年金法分段法分段法二、收益法5.3-5年后的收益的確定：（4）收益無限時(shí)：穩(wěn)定化收益法分段法二、收益法5.3-5年后的收益的確定：三