這家民企瘋狂拿地

這家民企瘋狂拿地！“努力做到1%-2%的凈利潤水平。”當公司被問到拍下的幾塊地凈利潤如何時，2021年5月14日，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”，002244.SZ）董事長戚金興曾如是回復。也引發(fā)了行業(yè)對房地產(chǎn)利潤率的熱烈討論。而4月26日，就在今年杭州的首輪集中供地競拍中，濱江集團豪擲184.35億，拿下11宗地塊，拔得了這次土拍的頭籌，這個深耕杭州的民企成為這次土拍的最大贏家。真是不負“杭州一哥”之名。在多數(shù)房企資金吃緊，行業(yè)趨于下行狀態(tài)的情況下，民營企業(yè)普遍躺平，我們不禁要問，濱江集團為什么這么豪橫？濱江集團的前世今生1992年，為了加快城市建設(shè)綜合開發(fā)的進程，杭州市江干區(qū)決定成立組建一家集體所有制的房屋開發(fā)單位，杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司應(yīng)運而生，以戚金興為首的7名員工，開始了最初的創(chuàng)業(yè)。1999年，濱江集團開始改制，以戚金興為代表的管理層買下了濱江集團60%的股權(quán)。在之后的幾輪增資中，江干區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的持股比例不斷被稀釋，2006年，戚金興買下了江干區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司持有的8%的股權(quán)，自此，濱江集團成為一家民營地產(chǎn)公司。2008年，在全球金融危機的大背景下，濱江集團在深圳成功上市，股票代碼002244，成為該年度唯一一家國內(nèi)A股IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。2019年，濱江集團銷售規(guī)模首次突破千億，2020年買入行業(yè)前30，2022年在地產(chǎn)百強排行榜中位于第17位。如今，濱江集團已經(jīng)形成了聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)新常態(tài)下，濱江集團積極轉(zhuǎn)型升級，建立“1+5”發(fā)展戰(zhàn)略，即做優(yōu)、做精、做強房地產(chǎn)主業(yè)，保持千億以上銷售規(guī)模。此外，搭建“服務(wù)+租賃+酒店+養(yǎng)老+產(chǎn)業(yè)投資”的企業(yè)多元發(fā)展新藍圖。2021年成績單2021年對房地產(chǎn)行業(yè)是歷經(jīng)考驗的一年，4月29日濱江集團發(fā)布財報，交出了過去一年的成績單。2021年濱江集團營業(yè)收入379.76億元，同比增長32.8%；歸母凈利潤30.27億元，同比增長30.06%；報告披露，截止2021年末尚未結(jié)算的預(yù)收房款為935.4億元，較年初增長28.5%，“預(yù)收款的持續(xù)增厚，為未來業(yè)績提供充分保障”。2021年，其現(xiàn)金回籠超過683億元，比2020年增長30%。此外，融資利率由2020年的5.2%降至2021年的4.9%，創(chuàng)歷史新低。有息負債中，73.8%是銀行貸款，12.2%為中期票據(jù)，14%是公司債，不存在高利率的非標融資。在2022年的工作目標中還指出，融資利率從4.9%確保下降至4.7%。在民營房企中，如此低的融資利率，也僅次于龍湖地產(chǎn)了，這或許是土拍中如此豪橫的原因之一吧。濱江集團的核心競爭力深耕杭州，區(qū)域競爭力強在主流房企全國范圍內(nèi)擴張的進程中，濱江集團始終深耕杭州，深耕浙江，2021年，濱江集團成功開拓麗水市場，實現(xiàn)浙江省內(nèi)11個地級市項目全覆蓋，截止2021年末，公司土地儲備中杭州占60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。多年的項目開發(fā)經(jīng)驗，使得濱江集團在高精端裝修、環(huán)境營造以及配套物業(yè)服務(wù)等方面都獲得了杭州本土市場的高度認可。在杭州房地產(chǎn)行業(yè)處于絕對優(yōu)勢地位。人員精干高效截止2021年末，公司房地產(chǎn)板塊員工1106人，管理項目120余個，平均每個項目10人，按2021年全年1691億元銷售額計算，人均銷售額1.53億元。不論從全國、全省、還是杭州來看，濱江集團的人員精干高效都具有領(lǐng)先優(yōu)勢。這大概得益于董事長戚金興勤奮務(wù)實的工作風格，不像其他房企老板總是高談闊論，戚金興親抓業(yè)務(wù)，著力于提升內(nèi)部管理效率，同時熱愛學習，善于學習，帶動公司上下形成學習氛圍。信用評級高，財務(wù)成本低2020年6月，聯(lián)合信用評級有限公司將濱江集團主體信用評級由AA+提升至AAA，也成功獲得了交易所和銀行間市場的AAA評級。濱江集團是浙江省第一家獲得AAA評級的房地產(chǎn)上市公司，也是全國獲得AAA評級的少數(shù)民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。評級機構(gòu)和金融機構(gòu)對濱江集團的高度認可，為其發(fā)揮融資優(yōu)勢奠定了基礎(chǔ)。2021年末，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為65.92%，凈負債率為65.97%，現(xiàn)金短債比為1.51倍，“三道紅線”持續(xù)保持了“綠檔”。在融資規(guī)模增加的情況下，融資利率卻持續(xù)下降。圖1為濱江集團近五年的融資利率變動情況：圖1：濱江集團近五年融資利率變動情況融資成本的持續(xù)下降，充分反映了市場對濱江集團信譽的高度認可。這將助力濱江集團2022年的工作計劃中關(guān)于融資利率確保下降至4.7%目標的實現(xiàn)。精誠合作，實現(xiàn)共贏濱江集團與全國地產(chǎn)前20強均有合作，隨著行業(yè)集中度的不斷提高，行業(yè)競爭往往轉(zhuǎn)為強強聯(lián)合，在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢，合作共贏，實現(xiàn)項目效益的最大化。合作項目中，95%以上的項目均由濱江集團操盤，也代表同行對濱江品質(zhì)、品牌和開發(fā)能力的高度認可。通過建立良好的合作關(guān)系，濱江積蓄了一大批有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，這也使濱江在下一步發(fā)展中更具有戰(zhàn)斗力。亮眼成績背后，風險猶存隨著濱江集團規(guī)模快速增長，經(jīng)營成本逐年增加，其毛利率在持續(xù)走低。2018年至2020年，濱江集團的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率進一步下滑，已經(jīng)縮減至24.66%，下跌趨勢并未緩和。除此之外，濱江集團在對外的擴張中，難以體現(xiàn)經(jīng)營優(yōu)勢，在上海地區(qū)的毛利率僅為11.91%，遠低于其公司的毛利率水平。正如濱江集團在2021年年報中提到的，“在公司跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展過程中，如果內(nèi)部的管理體系、項目管理制度、人力資源儲備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求，公司將面臨一定的跨區(qū)域經(jīng)營風險”。據(jù)了解，濱江集團在對外擴張方面一直都不太順利，2018年曾發(fā)布公告稱，濱江集團與安遠控股之間的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城