中原地產(chǎn)東江明珠定位報告

謹呈：惠州市東江物業(yè)開發(fā)有限公司突破慣性，提升價值【東江明珠花園（二期）策劃定位報告】中原（中國）物業(yè)顧問有限公司深圳中原物業(yè)顧問有限公司2005年8月8日中原地產(chǎn)，版權(quán)所有12/9/20221本項目位于惠城麥地片區(qū)麥地南路與麥地東路交匯處，東臨城市干道黃田崗快線，周邊配套齊全，交通便捷。2005年2006年9月1月2月3月4月5月6月7月8月12月11月10月8月出地面整體竣工、驗收項目基本情況主體完工占地面積4.4萬平方米總建筑面積14.4萬平方米住宅面積11萬平方米商業(yè)面積2.5萬平方米地下室3萬平方米車位比1：1容積率3.8綠化率34%總戶數(shù)885戶群樓完工主體封頂…（月份）（以上是計劃預(yù)期工程節(jié)點，由于天氣原因，工期可能延遲一個月。）市場目標快速成功銷售附加目標東江明珠花園目標解構(gòu)取得預(yù)售許可證后60天內(nèi)銷售率達30％10個月達90％。分解重塑項目知曉度、良好口碑扭轉(zhuǎn)前期市場對項目的偏見，重新樹立樹立市場形象。同時最大限度提高物業(yè)價值。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝目標下的策略——報告核心結(jié)論摘要快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項目為參照系，實現(xiàn)快速銷售市場暢銷/符合項目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價比擴大自身客源/截流對手客戶整合優(yōu)化、整合優(yōu)勢/挖掘優(yōu)點、推廣包裝快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項目參照系，實現(xiàn)快速銷售市場暢銷/符合項目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價比擴大自身客源/截流對手客戶東江明珠（二期）產(chǎn)品優(yōu)勢架空層花園1：1的車位比鬧中有靜的地理位置5分鐘便利生活圈社區(qū)齊全的配套……

快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項目參照系，實現(xiàn)快速銷售市場暢銷/符合項目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價比擴大自身客源/截流對手客戶核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工政府中層、企業(yè)中高層管理者、教師、醫(yī)生、金融等人士及項目周邊居民來惠州5年以上的個體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作5年以下的公務(wù)員、本地人中小私營企業(yè)主及其他投資客等『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142惠城區(qū)地產(chǎn)項目“核心競爭力矩陣”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會資源）（自然資源）【東湖花園】：“2+4”人本主義；客戶層面復(fù)雜，成本高，操作難度大；需要時間積累；由于缺乏客觀性，導(dǎo)致排斥中高端客戶——體現(xiàn)“社區(qū)價值”案例一：『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142惠城區(qū)地產(chǎn)項目“核心競爭力矩陣”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會資源）（自然資源）[荷蘭水鄉(xiāng)]主流模式：“1+3”客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件成本高，競爭激烈風險大——體現(xiàn)“項目價值”案例二：領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者東湖花園新世界荷蘭水鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場研判

開發(fā)商競爭策略『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142東江明珠項目核心競爭力探討產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會資源）（自然資源）作為新進者的必修課；容易整合項目自身優(yōu)勢；客戶相關(guān)性強；容易延伸和擴展；突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝項目有很多潛在優(yōu)勢一直沒有讓更多的人知曉提升項目附加值的重要方式，在后期營銷中努力提升服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容產(chǎn)品創(chuàng)新新資源整合服務(wù)創(chuàng)新新形象創(chuàng)新新通過整合合東江明明珠項目目優(yōu)勢、、資源，，進行產(chǎn)品創(chuàng)新新、服務(wù)務(wù)創(chuàng)新、、形象創(chuàng)創(chuàng)新，在惠州房房地產(chǎn)市市場建立立影響力力，形成成東江明明珠花園園競爭雛雛形影響力建立東江（（明珠））品牌牌形成送車位（（面積））配置物管重塑口碑碑建立東東江明珠珠項目品品牌全攻攻略突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝良好口碑碑構(gòu)成要素協(xié)議交樓標準公共部分裝修立面采用高級涂料/入戶大堂及電梯廳精裝修/高級電梯內(nèi)部裝修廳房墻身噴涂白色高檔乳膠漆天花噴涂白色高檔乳膠漆地面選擇高級實木地板或者瓷磚（可備選二、三種顏色）窗戶高級鋁合金配綠玻門入戶大門選用高級實心木門配防盜眼、防盜鏈、高級門鎖廚房/衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面噴涂高檔乳膠漆電視及電話高智能化系統(tǒng)配置開關(guān)插座、網(wǎng)絡(luò)接口預(yù)留煤氣預(yù)裝煤氣喉管量表獨立水、電、煤氣表（水電表集中設(shè)置）提供（精精）裝修修套餐注意：提出裝修修套餐的的目的是是為了提提供宣傳傳炒作的的理由，，客戶選選擇形式式，采用用預(yù)約選選購裝修修的方案案。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝精裝修配配置下的的經(jīng)濟測測算客戶自行裝修發(fā)展商提供裝修戶型三房面積（M2）100毛坯房單價（元/M2）2600毛坯房總價（元）26萬裝修單價（元/M2）500（市場價）350（成本價）裝修總價（元）5萬3.5萬含裝修房單價（元/M2）31002950含裝修房總價（元）31萬29.5萬首付二成（元）6.2萬5.9萬20年月供（元）1641.761562.32客戶購房實際支付首期5.2萬+5萬=10.2萬5.9萬裝修款計計入月供供(開發(fā)發(fā)商需要要與銀行行協(xié)商好好關(guān)系)，客戶戶置業(yè)門門檻降低低，這也也是擴大大客戶群群的一種種途徑。。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝基于附加加目標的的創(chuàng)新整整合工作流程程基于市場場目標的的定位思思路實現(xiàn)市場場目標的的解題思思路解決問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析問題市場分析地塊與價值分析競爭分析基礎(chǔ)資料研究項目分析分析思路結(jié)果構(gòu)成地塊與價值分析項目發(fā)展策略項目定位競爭分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成分項研究究1：宏宏觀背景景結(jié)論1：：惠州房地地產(chǎn)進入入全面快快速發(fā)展展階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2004年惠州州人均GDP2879美元；經(jīng)經(jīng)濟增長長率15.1％2003年惠州州行政區(qū)區(qū)劃調(diào)整整:市區(qū)范圍由由東江、西西枝江畔延延伸到大亞亞灣，市區(qū)面積擴擴大5倍，達到2672平平方公里，市區(qū)人口142萬資料來源：：《惠州市市城市發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)劃劃》中原分分析地區(qū)全省珠三角深圳珠海廣州佛山中山東莞惠州江門肇慶城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市市城市化率率地區(qū)惠城區(qū)惠陽區(qū)大亞灣區(qū)惠東縣博羅縣龍門縣城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州市分縣縣區(qū)城市化化率城市空間布布局：形成“核心—軸線線—網(wǎng)絡(luò)”的點軸網(wǎng)網(wǎng)空間格局局。以一市二區(qū)為核心進行行發(fā)展。一市:惠州州市二區(qū):惠城城區(qū)和惠陽陽區(qū)結(jié)論2：行行政區(qū)劃調(diào)調(diào)整促進惠惠州城市化化發(fā)展分項研究3：房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)發(fā)與供應(yīng)資料來源：：惠州市統(tǒng)統(tǒng)計局、惠惠州市房產(chǎn)產(chǎn)交易中心心市場逐漸回回暖，每年年施工面積積逐年增長長，據(jù)不完完全統(tǒng)計，，今年上半半年施工面面積漸趕上上2004年整年的的施工面積積。結(jié)論3：供求關(guān)系系改善，需需求逐漸加加大，市場場前景看好好市場供求關(guān)關(guān)系也不斷斷得到改變變，供求逐逐漸加大，，加之市場場逐漸得到到有效的控控制、監(jiān)督督、管理，，市場漸漸漸規(guī)范。市市場需求欲欲望得到有有效的激發(fā)發(fā)?；莸蟮朗鞘沁B接惠州州市惠城區(qū)區(qū)和惠陽區(qū)區(qū)(大亞灣灣)的城市市交通樞紐紐，全長32.4公公里，工程程總投資約約10億元元，2005年6月月30日已已建成通車車?；莸蟮澜ńǔ珊螅瑢⒌靥幯亟幕莩菂^(qū)區(qū)和地處沿沿海的惠陽陽區(qū)連成一一體，是惠惠州打造半半小時生活活圈的重大大舉措，對對加快惠州州南部城區(qū)區(qū)開發(fā)和大大惠州海濱濱城市建設(shè)設(shè)具有重要要作用。結(jié)論4：惠州市場場兩極驅(qū)動動，都市融融合趨勢明明顯房地產(chǎn)發(fā)展展驅(qū)動因素素：城市擴擴張客戶購買驅(qū)驅(qū)動因素：：中心城區(qū)區(qū)的吸引力力/良好的的生活環(huán)境境及配套房地產(chǎn)發(fā)展展驅(qū)動因素素：產(chǎn)業(yè)帶帶動客戶購買驅(qū)驅(qū)動因素：：價格低/事業(yè)發(fā)展展/投資分項研究4：房地產(chǎn)產(chǎn)市場格局局江北屬性：行政中心/高檔住宅代表樓盤：碧水灣、江畔花園、金世界花園均價：2700元左右/m2發(fā)展趨勢：行政、高檔住宅東平屬性：大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、長湖苑、蘭波灣均價：2500-2800元/m2發(fā)展趨勢：純粹居住區(qū)，中高檔大盤麥地－河南岸屬性：老城區(qū)的擴展區(qū)/新興商住區(qū)代表樓盤：風尚國際、世紀新天、雍逸園、風華世家、麗園新村、南翠花園均價：2200-2500元/m2發(fā)展趨勢：宜商宜住惠淡路屬性：城郊結(jié)合部位代表樓盤：東江學(xué)府、惠澤南苑、金山龍庭均價：2300元/m2發(fā)展趨勢：新市鎮(zhèn)下角西湖－南壇屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢：城市功能完善/舊城改造龍豐上排惠城區(qū)市場場格局簡析析惠城區(qū)市場場供應(yīng)狀況況惠城區(qū)在未未來2年內(nèi)內(nèi)競爭將達達到高峰產(chǎn)品線逐漸漸豐富，向向多元化發(fā)發(fā)展。市場場競爭越來來越充分未來兩年惠惠城區(qū)主要要在售項目目時間表2005年年上半年惠惠城區(qū)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)狀況況數(shù)據(jù)來源：：惠州房地地產(chǎn)交易中中心市場調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)分項研究5：客戶研研究惠城區(qū)房地產(chǎn)市場場供需呈““啞鈴型””結(jié)構(gòu)2001戶籍人口49.3萬2003戶籍人口59.17萬2007戶籍人口117.28萬現(xiàn)狀客戶構(gòu)構(gòu)成顯性特特征：企業(yè)主/機機關(guān)干部占占24％金融/教師師占13％％電子通訊類類企業(yè)員工工/個體/工薪階層層占63％％數(shù)據(jù)來源：：城市規(guī)劃劃局及市場場調(diào)查惠城區(qū)人口口狀況及趨趨勢不同分類潛在消費者數(shù)量需求殼牌項目建設(shè)建設(shè)高峰2.5萬人，投產(chǎn)后1500人租賃、居住石化區(qū)建設(shè)規(guī)劃人口2.5萬租賃、居住惠州人口增長2005～2010年，50～100萬（惠州）租賃、居住新惠州人建設(shè)者臨時居住10％轉(zhuǎn)化為永久居住居住惠陽大亞灣2005～2010年，潛在消費者合計：10～20萬居住；20～30萬租賃租賃、居住殼牌效應(yīng)將將為惠州市市場帶來大大量新增客客戶結(jié)論6：殼殼牌帶動下下的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將影影響惠州市市場的供需需結(jié)構(gòu)；加加速惠城區(qū)區(qū)的客戶結(jié)結(jié)構(gòu)由啞鈴型向橄欖球型轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)來源：：城市規(guī)劃劃局及市場場調(diào)查惠城區(qū)目標標客戶調(diào)查查——支付付能力約70％的客戶可接接受30萬以下下的總價，60％以上的客戶戶可接受800－1500元元的月供，約約90％的客戶首期期支付能力力在3萬元以上上資料來源：：市場調(diào)查查90％以上的客戶戶傾向于在在環(huán)境較好好的江北、麥地地、南壇下下埔、東平平購房惠城區(qū)客戶戶調(diào)查———意向區(qū)域域數(shù)據(jù)來源：：市場調(diào)查查需求戶型以以三房為主主需求面積以以80－120平方方米為主以改善居住住條件為主主要購房目目的惠城區(qū)客戶戶調(diào)查———需求特征征數(shù)據(jù)來源：：市場調(diào)查查市場分析小小結(jié)機會1———房地產(chǎn)市市場總體向向好威脅——市市場供應(yīng)放放量，競爭爭同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴重人均GDP2897美元，房房地產(chǎn)進入入全面快速速發(fā)展階段段行政區(qū)劃調(diào)調(diào)整促進惠惠州城市化化發(fā)展惠城區(qū)內(nèi)江江北、東平平、麥地－－河南岸、、惠淡路等等片區(qū)熱點點效應(yīng)明顯顯市場供應(yīng)以以3房、4房為主，，產(chǎn)品線逐逐漸豐富供需關(guān)系改改善，市場場前景看好好石化產(chǎn)業(yè)鏈鏈產(chǎn)生的新新增住房需需求促進市市場供需結(jié)結(jié)構(gòu)由啞鈴鈴型向橄欖欖型轉(zhuǎn)化市場細分化程程度越來越高高客戶需求特征征相似，差異異化小機會2——本本項目所在的的麥地片區(qū)成成為近兩年的的持續(xù)熱點片片區(qū)分析問題市場分析地塊與價值分分析解決問題項目發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位競爭分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃劃建議基礎(chǔ)資料研究究分析思路結(jié)果構(gòu)成項目分析地塊與價值分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析實現(xiàn)市場目標標的解題思路路片區(qū)片區(qū)屬性項目類型代表項目均價范圍江北CBD/行政商務(wù)中心大盤/豪宅碧水灣/江畔花園/金世界花園2700－3500東平純居住區(qū)大盤/中高檔住宅東湖花園/藍波灣2500－3100惠淡路城區(qū)擴展方向彈性空間較大東江學(xué)府2000左右麥地新興居住區(qū)，商業(yè)中心的直接輻射區(qū)中小規(guī)模雍逸園/東江明珠/麗園新村/南翠花園2200－2500各片區(qū)之間存存在一定的差差異化；本項目的競爭爭主要集中在在片區(qū)內(nèi)部；；熱點片區(qū)之間間的競爭關(guān)系系分析競爭聚焦競爭項目解析析雍逸園南山美地本項目綠湖新邨南翠花園麗園新村世紀新天石湖苑銀鷹花園風華世家教師新村片區(qū)內(nèi)競爭樓樓盤分布競爭聚焦競爭項目解析析TCL翠園玉蘭花園帝景世紀金耀園項目位置建筑面積主力戶型均價客戶銷售率東江學(xué)府（一期）惠州市東南部6.7萬㎡二房三房四房1900元/㎡大集團員工，企事業(yè)單位員工，教師85%雍逸園麥地南路20萬㎡三房四房2500元/㎡TCL員工，私企業(yè)主，公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師80%綠湖新村麥地東路12萬㎡二房三房2100元/㎡周邊中低收入家庭20%南山美地南三環(huán)路8萬㎡三房二廳1950元/㎡河南岸片區(qū)居民，5大集團員工，私企業(yè)主，公務(wù)員85%麗園新村（三期）演達一路2.6萬㎡三房四房2300元/㎡私企業(yè)主，公務(wù)員，生意人，70%世紀新天演達路口3.4萬㎡二房三房2600元/㎡年輕的白領(lǐng)，投資客85%金耀園（一期）麥岸路5萬㎡二房三房四房2300元/㎡大集團員工，私人老板，公務(wù)員，85%項目周邊在售售樓盤調(diào)查競爭聚焦競爭項目解析析南山美地本項目2005年2006年2007年雍逸園2期小小高層15萬萬平米金耀園（二期期）TCL嘉園（500套）TCL翠園（394套）海燕玉蘭花園園（二期）片區(qū)內(nèi)即將上上市項目銷售售期分析雍逸園2期、、TCL項目目、海燕玉蘭蘭花園（二期期）將是本項項目可預(yù)見的的最主要競爭爭對手。競爭聚焦競爭項目解析析一季度二二季度三三季度四四季度度一季度度二季季度三三季度四四季度一一季度二二季度三三季度度四季季度競爭分析小結(jié)結(jié)機會1——可可與本項目產(chǎn)產(chǎn)生直接競爭爭的項目減少少問題——本項項目在片區(qū)內(nèi)內(nèi)入市時間與與其它項目沖沖突，將會進進行客戶資源源大戰(zhàn)，大量量客戶分流機會2——競競爭對手的整整體開發(fā)水平平不高（TCL轉(zhuǎn)型企業(yè)業(yè)）分析問題市場分析地塊與價值分分析解決問題項目發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位競爭分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成項目分析基礎(chǔ)資料研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析競爭分析實現(xiàn)市場目標標的解題思路路項目分析1———位置17本項目實驗中學(xué)●●一中南山分校校商業(yè)中心（有有向片區(qū)偏移移的趨勢）擬建中的粵東東地區(qū)最大的的圖書批發(fā)市市場規(guī)劃中的市汽汽車總站，2004年10月設(shè)計招招標距商業(yè)中心5分鐘車程距車站、圖書書市場5分鐘鐘車程本項目周邊生生活、教育配配套齊全，居居住氛圍濃厚厚，發(fā)展趨勢勢與2002年深圳南山山后海片區(qū)極極其類似。北南西東東江明珠南面為麥地東東路及在動工工項目北面為老式住住宅西鄰麥地南路路，街邊商業(yè)業(yè)以餐飲娛樂樂為主東鄰部分村民民住宅，形象象較差指標數(shù)據(jù)用地面積44000M2建筑面積14.4萬M2住宅建面11萬M2商業(yè)建面2.5萬M2地下室3萬M2車位比1：1（880）容積率3.8綠化率38%總戶數(shù)885戶項目分析2———地塊指標標麥地南路TCL嘉園TCL翠園三環(huán)路黃田崗一橫橫路黃田崗路演達一路路麥科特大道馬莊路雍逸園項目分析3———交通條件件1、麥地南路路、三環(huán)路、、麥地東路以以及演達路等等結(jié)成的交通通網(wǎng)絡(luò)與其它它區(qū)域具有較較好的通達性性。2、麥地南路路、麥地東路路現(xiàn)狀建設(shè)較較好，乃是麥麥地片區(qū)的形形象大道3、隨著城市市規(guī)劃不斷發(fā)發(fā)展，麥地片片區(qū)逐漸成為為置業(yè)熱點區(qū)區(qū)域4、由于目前前公交系統(tǒng)尚尚不健全，在在項目后期發(fā)發(fā)展可以結(jié)合合營銷做點文文章本項目項目分析5———限制條件件項目形象：由于項目前期期處在調(diào)整階階段，工程進進度很長一段段時間處于停停滯狀態(tài)，給給市場造成一一種不好的印印象，這也是是后期宣傳工工作的一個重重點。資料來源：被被調(diào)查客戶印印象反饋及實實景拍攝項目分析小結(jié)結(jié)項目屬性1———位于繁華華商圈的直接接輻射范圍/未來商業(yè)范范圍內(nèi)面臨的問題1——前期工程形象象不好，需要要改變客戶對對項目的認識識項目屬性2———適于長期期自主面臨的問題2——項目不不遠的地方競競爭樓盤多面臨的問題3——客戶資源爭奪奪激烈，需要要挖掘、尋找找更多客戶分析問題解決問題項目發(fā)展策略略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析地塊與價值分析競爭分析項目分析基礎(chǔ)資料研究客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析競爭分析實現(xiàn)市場目標標的解題思路路威脅：市場片區(qū)競爭爭激烈未來1－2年年內(nèi)片區(qū)樓盤盤供應(yīng)量將放放大與競爭樓盤上上市時間有疊疊加銷售慣性、同同質(zhì)化競爭優(yōu)勢：位于麥地南路路旁，交通方方便，展示性性強項目周邊教育育資源豐富項目自身配套套良好園林景觀及車車位比好劣勢：工程形象較差差片區(qū)暫時居住住氛圍不成熟熟1、2、3、、4棟南臨交交通主干道，，噪音較大公交車少減小劣勢，避避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶搶占機會利用周邊成熟熟的配套資源源截流客戶；；將項目自身優(yōu)優(yōu)勢放大傳遞遞給客戶，針針對目標客戶戶，直效營銷銷不斷制造新的的市場關(guān)注點點，轉(zhuǎn)移注意意力；可借助雍逸園園、TCL項項目采取搭便便車策略，截截流客戶強調(diào)項目前景景及升值空間間；增強區(qū)域性導(dǎo)導(dǎo)示，引導(dǎo)消消費SWOT分析析打造高附加值值產(chǎn)品，制造造產(chǎn)品的差異異化；充分分塑塑造造和和發(fā)發(fā)揮揮項項目目自自身身優(yōu)優(yōu)勢勢機會會：惠州州城城市市發(fā)發(fā)展展重重心心南南移移，，現(xiàn)現(xiàn)為為熱熱點點區(qū)區(qū)域域片區(qū)區(qū)新新房房入入伙伙，，周周邊邊配配套套逐逐漸漸完完善善，，人人氣氣提提升升周邊邊市市政政配配套套規(guī)規(guī)劃劃完完善善項目目定定性性定性性背背景景：：1））城城市市快快速速發(fā)發(fā)展展；；2））更更新新?lián)Q換代代；；3））城城市市功功能能劃劃分分；；4））城城市市重重心心南南擴擴、、居居住住人人口口南南移移;5)商商業(yè)業(yè)賣賣場場有有南南移移趨趨勢勢。。城市市發(fā)發(fā)展展到到一一定定程程度度、、一一定定規(guī)規(guī)模模時時，，原原有有的的中中心心已已經(jīng)經(jīng)承承載載不不了了社社會會的的壓壓力力，，需需要要一一個個次次中中心心或或另另外外一一個個中中心心““卸卸載載””，，從從城城市市現(xiàn)現(xiàn)狀狀發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢來來判判斷斷：：江江北北已已逐逐漸漸成成為為城城市市新新的的市市政政文文化化中中心心；；居居住住中中心心向向兩兩個個方方向向發(fā)發(fā)展展，，東東平平成成為為新新居居住住中中心心，，麥麥地地河河南南岸岸逐逐漸漸成成為為城城市市的的次次中中心心。。項目目定定性性引領(lǐng)領(lǐng)惠惠州州[CLD]中中央央生生活活區(qū)區(qū)CENTRELIVINGDISTRICT項目目定定位位惠州州首首席席[新新都都市市情情景景]生生活活街街區(qū)區(qū)□順順應(yīng)應(yīng)惠惠州州城城市市發(fā)發(fā)展展及及城城市市功功能能需需求求，，提提升升項項目目所所在在片片區(qū)區(qū)的的綜綜合合競競爭爭力力，，項項目目需需要要樹樹立立一一種種：：都市化現(xiàn)代化特色化主題題個性化的的高尚生活活街區(qū)□所謂的““情景式””生活區(qū)：：是一種新新興的城市市居住概念念，是城市市發(fā)展到一一定程度，，出現(xiàn)的一種開放式式、多元素素組合的生生活空間、、生活方式式，類似于深深圳華僑城城、南山后后海片區(qū)、、深圳福田田中心南CLD片區(qū)區(qū)，但距離離原城市中中心很近。。通過“都市市情景式””，給項目目一個明晰晰的標記，，區(qū)分或超超越于其他他競爭項目目（片區(qū)）），提升物業(yè)業(yè)競爭力，，爭取更大大的市場空空間?；葜荨ば绿焯斓亍鼍幼　鲑徺徫铩鑫幕霾惋嫛鲂蓍e國際風尚生生活區(qū)、引引領(lǐng)城市新新天地??城市生生活新天地地??購物、、休閑新天天地??娛樂、餐飲飲新天地致力打造：：惠州“CLD”中中央生活區(qū)區(qū)的標志性性物業(yè)項目形象定定位這里，將成成為這個城城市的旗幟幟。讓你的生活活成為別人人旗幟。分析問題解決問題項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析地塊與價值分析競爭分析項目分析基礎(chǔ)資料研究產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位實現(xiàn)市場目目標的解題題思路階層富人階層中產(chǎn)階層普通階層成長型穩(wěn)定型客戶主要構(gòu)成企業(yè)主、高級公務(wù)員、企業(yè)高層中小私營業(yè)主、生意人、外私企中高層、政府中層、資深教師、醫(yī)生、金融業(yè)人士等處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等泛公務(wù)員群體普通工薪階層、小生意者客戶特征屬多次置業(yè)，主要為體現(xiàn)自我價值和尋找歸屬感年齡30-50歲，家庭人口在3-5人，有繼續(xù)改善環(huán)境和體現(xiàn)身份的愿望，一次或多次置業(yè)均有年齡25-32歲，家庭人口2-3人，準備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入較低，但增長潛力大，屬首次置業(yè)年齡30-45歲，家庭人口3-5人，收入穩(wěn)定但增長潛力不大，家庭負擔較大，目前租房或居住宿舍，改善居住環(huán)境的愿望較強，屬首次置業(yè)關(guān)注因素資源占有、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品樓盤的均好性，著重社區(qū)環(huán)境、配套、戶型總價、便利性、配套價格、面積、便利性、配套置業(yè)特征自我意識強烈，期望明確，不容易被引導(dǎo)，對產(chǎn)品素質(zhì)十分挑剔自我意識較強烈，有強烈的好惡感，期望好的產(chǎn)品來提高生活素質(zhì)，但不夠具象注重工作和生活效率，期望不明確，容易被引導(dǎo)，大多尋求過渡產(chǎn)品，對新事物接受能力強注重功能性，追求數(shù)量與質(zhì)量并重的物業(yè)，期望較為明確，不太容易被引導(dǎo)，對新事物接受能力一般需求特點4房、5房、復(fù)式（6房）3房、4房、復(fù)式2房、3房、4房2房、3房極少是我們們的目標客客戶部分是我們們的目標客客戶我們的目標客戶基于市場客客戶群分析析——惠州州市場客戶戶分類本項目關(guān)聯(lián)聯(lián)客戶群體體分析（AIO因素素分析）客戶類型活動（A）興趣動機（I）觀點（O）中小私營企業(yè)主家庭與社會生活追求品質(zhì)生活品位、安靜的生活政府中層鄰里往來，與原來生活的聯(lián)系體現(xiàn)身份，關(guān)注子女成長與普通階層形成距離感企業(yè)中高層管理者家庭的生活追求豐富生活，關(guān)注子女成長與工作的距離不能太遠教師、醫(yī)生、金融等人士家庭生活改善生活環(huán)境生活配套齊全，安靜的生活，交通便利本地人社會生活，鄰里關(guān)系改善生活環(huán)境，認可片區(qū)潛力配套齊全，交通便利項目周邊居民區(qū)域內(nèi)生活，鄰里關(guān)系改善生活環(huán)境片區(qū)情結(jié)來惠州5年以上的生意人家庭生活，朋友間互相往來改善生活環(huán)境生活配套齊全30歲左右白領(lǐng)自有的空間擁有自己的物業(yè)，脫離原來生活空間生活配套齊全，交通便利成長中的白領(lǐng)家庭與社會生活提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活配套齊全，安靜生活，交通便利工作5年以下的公務(wù)員社會生活，朋友間互相往來改善生活環(huán)境，追求較高的生活素質(zhì)配套齊全，交通便利，與普通層有點差距本項目關(guān)聯(lián)聯(lián)客戶分類類客戶類型購房主要關(guān)注點特征主力需求戶型契合度政府中層、企業(yè)中高層管理者（TCL集團員工本屬于此類，但其本身有開發(fā)項目）安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度換房為主，改善居住條件，購房偏向中大戶型3房/4房/復(fù)式單位★★★★★教師、醫(yī)生、金融等人士及項目周邊居民安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度、性價比對購房有剛性需求，關(guān)鍵在于產(chǎn)品能否滿足其要求；往往會團購2房/3房/4房★★★★★來惠州5－8年的個體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作5年以下的公務(wù)員、本地人性價比、安全、交通、配套、歸屬感、升值潛力、付款方式中小戶型向大戶型過渡2房/3房/4房★★★☆成長中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工價格、升值潛力、配套、品質(zhì)、付款方式、交通較偏向中小戶型，中低樓層、要改善生活環(huán)境2房/3房★★中小私營企業(yè)主及其他投資客等升值潛力、回報率、總價經(jīng)濟實力較強、一般需求以大戶型為主企業(yè)主需求4房以上；投資客以小戶型為主★☆客戶定位——圖解核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長中的白白領(lǐng)、企業(yè)業(yè)員工、殼殼牌員工政府中層、、企業(yè)中高高層管理者者、教師、、醫(yī)生、金金融等人士士及項目周周邊居民來惠州5－－8年的個個體生意人人、30歲歲左右白領(lǐng)領(lǐng)、工作5年以下的的公務(wù)員、、本地人中小私營企企業(yè)主及其其他投資客客等分析問題解決問題項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析地塊與價值分析競爭分析項目分析基礎(chǔ)資料研究分析思路結(jié)果構(gòu)成市場分析競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位實現(xiàn)市場目目標的解題題思路建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積97~1243.9~4.24~5.716~22.48~13主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積13.8~18.76~13.22.2~9.53.9~6.53.3~4.5建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積151~1604.2~5.14.8~5.320.2~2612.4~15.317.3~24次臥面積陽臺面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房10.8~16.98~115.4~8.24.8~7.23.6~5.25.4~6.3暢銷普通3房各功能能空間尺度度暢銷大3房房各功能空空間尺度暢銷2房各各功能空間間尺度市場案例暢銷產(chǎn)品的的功能尺度度建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積70.56-873.45-4.24.5-5.3516.2-18.94.85-9主臥面積次臥面積陽臺面積廚房面積衛(wèi)生間面積11.4-15.758.4-13.23-8.43.85-6.653.2-4.5建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積136~1684.4~64.5~6.323.9~3010~14.717.1~25次臥面積客廳陽臺廚房面積公共衛(wèi)生間工人房主臥衛(wèi)生間10.1~147.5~184~8.43.5~510.53.8~5.7建筑面積廳開間廳進深客廳面積餐廳面積主臥面積191~2744.2~4.75.7~6.624.3~3112~19.216.4~21.6次臥面積客廳陽臺主臥陽臺廚房面積公共衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間9.6~17.68.7~12.93.2~9.37.3~10.34.2~5.45~7是否帶工人房是否為雙套房部分帶部分是暢銷4房各各功能空間間尺度暢銷大戶型型各功能空空間尺度市場案例暢銷產(chǎn)品的的功能尺度度片區(qū)市場暢暢銷戶型分分析——戶戶型及銷售售情況樓盤戶型面積（m2)總套數(shù)所占比例銷售情況世紀新天1*1*151.36-53.014010％售完2*2*177.01-79.5613633％剩余2套風華世家2*2*169.588420％售完2*2*174.9307%剩余3套3*2*183.774210％售完南翠花園2*2*187.38406％剩余2套3*2*293.81-98.23406％剩余2套3*2*2104-10716626％剩余1套戶型特點戶型亮點朝向1.客廳方正實用2.功能完整3.動靜分區(qū)1.主臥270度轉(zhuǎn)角落地窗2.雙陽臺3.凸窗1.南向2.東、西、北向世紀新天———兩房房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)77m2暢銷戶型個個案分析戶型特點戶型亮點朝向1.客廳方正實用2.功能完整3.動靜分區(qū)1.主臥套書房2.雙陽臺3.主臥六角觀景陽臺4.凸窗主要朝向東北、西北向，部分南向風華世家———兩房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)74m2暢銷戶型個個案分析戶型特點戶型亮點朝向1.客廳方正實用2.功能完整3.動靜分區(qū)1.入戶花園2.雙陽臺3.主臥六角觀景陽臺4.凸窗主要朝向東北、西北向，部分南向風華世家———兩房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)69m2暢銷戶型個個案分析戶型特點戶型亮點朝向1.客廳方正實用2.功能完整3.動靜分區(qū)1.入戶花園2.雙陽臺3.主臥六角觀景陽臺4.凸窗主要朝向南向風華世家———三房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)83m2暢銷戶型個個案分析戶型特點戶型亮點朝向1.客廳方正2.功能完整3.動靜分區(qū)1.雙陽臺2.凸窗主要朝向西向南翠花園———兩房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)87m2暢銷戶型個個案分析戶型特點戶型亮點朝向1.客廳方正2.功能完整3.動靜分區(qū)1.雙陽臺2.凸窗主要朝向南向南翠花園———三房房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)107m2暢銷戶型個個案分析市場暢銷戶戶型分析小小結(jié)戶型共同特點1.方正實用，實用率高2.功能完整3.動靜分區(qū)，各功能區(qū)間相對獨立戶型亮點共性1.大凸窗及轉(zhuǎn)角凸窗的應(yīng)用2.雙陽臺的應(yīng)用即生活陽臺的應(yīng)用特性1.部分樓盤開始出現(xiàn)入戶花園2.部分樓盤開始出現(xiàn)觀景大陽臺戶型朝向1.兩房朝向大部分不是很好，兩房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度不是很大，很大部分客戶只是過渡2.小三房朝向基本向南，小三房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度很大，選擇此類戶型客戶基本上是長期自住為主，對這方面的要求很高項目戶型修修改建議1修改原則：：增加項目競競爭力;迎合市場需需求；增加更多的的亮點為價價格提供支支撐；不會有大的的結(jié)構(gòu)調(diào)整整。修改建議：：將原來大門門入口封閉閉，黑色陰陰影處改為為工人房；；藍色部位改改為入戶花花園；紫色部位即即原工人房房位置改為為廚房；黃色陰影部部位改為生生活陽臺（以上是依依據(jù)市場需需求初步建建議，是否否可行還要要依據(jù)工程程結(jié)構(gòu)可行行性來定。。）項目戶型修修改建議2修改原則：：增加項目競競爭力;迎合市場需需求；增加更多的的亮點為價價格提供支支撐；不會有大的的結(jié)構(gòu)調(diào)整整。修改建議：：將原大門入入口封閉，，黃色范圍圍改為衛(wèi)生生間;將藍色范圍圍改為入戶戶花園，從從箭頭處進進，經(jīng)過入入戶花園到到客廳；將將原來衛(wèi)衛(wèi)生間位置置，也就是是紫色范圍圍改為廚房房，黃線陰陰影部分為為生活陽臺臺。（以上是依依據(jù)市場需需求初步建建議，是否否可行還要要依據(jù)工程程結(jié)構(gòu)可行行性來定。。）二期四房三房競爭雍逸園直接接競爭1、2期戶型表建筑面積套數(shù)比二、三房110㎡~151㎡65.5%四房146㎡~192㎡30%五房180㎡~213㎡3.5%五房以上277㎡1%雍逸園產(chǎn)品品配比雍逸園以舒舒適型的3房、4房房為主力戶戶型，銷售售順暢本項目的戶戶型定位以以雍逸園為為參考，面面積適當縮縮小，形成成差異戶型面積區(qū)間套數(shù)比（約）二房70－755％80－8510％三房105-11530％115-12530％四房135－14010％145－160（躍式）10％復(fù)式160－2005％三房競爭TCL翠園園間接競爭爭TCL翠園園產(chǎn)品配比比總價面積11萬15萬19萬23萬27萬30萬6070809010011012013014015016017018019020040萬50萬35萬3房4房5房2房3房4房復(fù)式3房4房復(fù)式TCL翠園雍逸園本項目2房產(chǎn)品定位戶型定位建議議戶型面積區(qū)間套數(shù)比（約）送結(jié)構(gòu)面積產(chǎn)品亮點及創(chuàng)新點建議凸窗露臺衣帽間（工人房）入戶花園二房65－705％70－8010％三房90-10025％110-12035％四房120-13010％130－145（躍式）5％復(fù)式150－1805％東江明珠（二期或者是是三期）戶型配比及戶戶型功能設(shè)計計建議戶型定位原則則:1)迎合市場場需求；2）避免同質(zhì)質(zhì)化競爭；3）制造戶型型亮點，為物物業(yè)價格提供供支撐點；由于二期產(chǎn)品品基本定位，，為產(chǎn)品價格格提供支撐，，盡可能在產(chǎn)產(chǎn)品細節(jié)上作作出相應(yīng)的調(diào)調(diào)整，使其更更符合市場需需求。產(chǎn)品規(guī)劃建議議外立面及建筑筑風格建議產(chǎn)品亮點建議議根據(jù)市場供應(yīng)應(yīng)特點，客戶戶消費需求及及產(chǎn)品發(fā)展趨趨勢，另外，，依據(jù)關(guān)聯(lián)客客戶對項目的的期望（項目目應(yīng)該具有現(xiàn)現(xiàn)代感，但不不失穩(wěn)重，產(chǎn)產(chǎn)品在功能上上應(yīng)該具有超超前性，不至至于在一段時時間內(nèi)落伍。。），現(xiàn)對項項目產(chǎn)品提出出如下規(guī)劃建建議，以期待待產(chǎn)品更具競競爭力。為后后期價格價值值點提供支撐撐。具體建議議如下：市場樓盤外立立面縱觀市場建筑外立立面點評：多數(shù)外立面顏顏色相對比較較沉，沒有足足夠的視覺沖沖擊力；外立面風格無無明顯特征；；風華世家愉園花園世紀新天麗園新村項目一期外立立面沒有出彩彩的地方。建建議后期物業(yè)業(yè)發(fā)展中能夠夠做出相應(yīng)的的突破，從色色彩、外立面面上從片區(qū)物物業(yè)中凸現(xiàn)出出來。外立面設(shè)計建建議——現(xiàn)代代風格商業(yè)外立面設(shè)設(shè)計建議———商業(yè)氣息、、大氣目前：1）商業(yè)外立立面與其定位位不符；2）商業(yè)昭示示性不強；3）與商業(yè)經(jīng)經(jīng)營賣場經(jīng)營營要求有些不不符。商業(yè)廣場———聚集人氣、、烘托商業(yè)氛氛圍（市場圖片，，僅供參考?。。┬蓍e購物環(huán)境園林商業(yè)廣場———聚集人氣、、烘托商業(yè)氛氛圍（市場場圖片片，僅僅供參參考?。。┓諊故拘蜗笊虡I(yè)廣廣場———聚聚集人人氣、、烘托托商業(yè)業(yè)氛圍圍（市場場圖片片，僅僅供參參考?。。┥虡I(yè)廣廣場———聚聚集人人氣、、烘托托商業(yè)業(yè)氛圍圍（市場場圖片片，僅僅供參參考?。。┵徫锃h(huán)環(huán)境是是商家家和客客戶共共同關(guān)關(guān)注的的問題題！產(chǎn)品亮亮點建建議以入戶戶花園園為特特色，，即改改善了了不規(guī)規(guī)則平平面對對戶型型的影影響，，又為為戶內(nèi)內(nèi)外提提供了了一個個過渡渡性空空間，，也適適合匯匯刻、、小憩憩、綠綠化等等多種種功能能的使使用，，豐富富了居居民的的生活活內(nèi)容容送入戶戶花園園兩層高高露臺臺/送送實惠惠增加入入戶花花園/提供供一個個半戶戶外的的活動動空間間/送送面積積產(chǎn)品亮亮點建建議送露臺臺戶型舒舒適性性提升升：錯錯層躍躍式說明：：提供供一種種空間間上的的變化化，強強調(diào)戶戶內(nèi)公公共區(qū)區(qū)域與與私密密空間間的區(qū)區(qū)分，，提供供給住住戶一一種更更富趣趣味的的居住住情景景和尊尊貴感感。躍躍式適適用于于大戶戶型，，錯層層復(fù)式式在中中小戶戶型中中都可可用。。躍式戶戶型錯層空空間（送面面積或或打造造空中中TH的復(fù)復(fù)式空空間））凸窗室內(nèi)空空間卻卻有所所擴大大，窗窗臺可可以小小坐，，可以以擺放放陳設(shè)設(shè)，也也可以以通過過焦距距調(diào)整整成為為梳妝妝臺或或?qū)懽肿峙_，，具有有很大大的使使用價價值。。產(chǎn)品亮亮點建建議多用間間設(shè)計計，使使居室室使用用增添添靈活活性，，提供供多種種實用用可能能，讀讀書、、家務(wù)務(wù)、健健身、、臨時時居住住………可變變的空空間體體現(xiàn)居居住的的個性性個性化化空間間產(chǎn)品亮亮點建建議價格定定位均價(PRICE)280026002400300022002000南山美美地雍逸園園惠澤南南苑世紀新新天麗園新新村TCL項目目東江明明珠（（一期期）品質(zhì)(QUALITY)南翠花花園風華世世家采取低低開高高走策策略，，以低低于均均價的的特殊殊價格格入市市，通通過產(chǎn)產(chǎn)品和和價格格優(yōu)勢勢完全全戰(zhàn)勝勝雍逸逸園和和翠園園，截截流部部分客客戶；；銷售高高潮，將均均價提提升至至2600元元以上上/平平方米米；最終實實現(xiàn)整體均均價約約2600－2700元元/平平方米米，爭爭取突突破2700元/平平方米米；東江明明珠雍逸園園地塊價價值對對比TCL翠園園東江明明珠（（二期期）（數(shù)據(jù)據(jù)截至至2005年8月9日））定價步步驟：：項目分分析選擇可可比對對象權(quán)重打打分加權(quán)求求值核心均均價價格修修正具體的的定價價過程程、價價格策策略及及定價價報告告在后后期營營銷執(zhí)執(zhí)行過過程中中會逐逐步提提交，，在此此不作作詳細細闡述述。最后內(nèi)內(nèi)部打打分、、求調(diào)調(diào)價差差、得得出執(zhí)執(zhí)行價價格表表。項目名稱：

雍逸園內(nèi)容細分內(nèi)容權(quán)重對比分值加權(quán)分值地理

位置

(45%)

環(huán)境升值前瞻5%1.030.0515生活氣氛2%1.010.0202人文環(huán)境2%1.010.0202自然環(huán)境（噪音、污染）3%10.03治安狀況2%1.010.0202區(qū)域印象3%1.010.0303交通公共交通、小區(qū)專車5%1.010.0505周邊道路、交通管制5%1.010.0505配套教育5%10.05購物5%1.020.051醫(yī)療3%10.03休閑5%1.020.051樓盤本體

素質(zhì)(35%)

景觀7%1.020.0714平面設(shè)計朝向、通風、采光5%1.020.051結(jié)構(gòu)、實用、有新意7%10.07規(guī)模3%0.980.0294設(shè)備（智能化、消防）2%10.02裝修（地、面、廚、衛(wèi)、窗、門）2%10.02外觀（大堂、會所）2%10.02車位3%1.010.0303層高2%10.02實用率2%0.990.0198物業(yè)管理

品牌2%10.02收費3%0.990.0297質(zhì)量承建商2%10.02發(fā)展商3%0.980.0294工程形象目前工程進度5%0.960.048營銷包裝營銷包裝5%0.970.0485均價2480合計1.0029對比均價2487.192項目對對比權(quán)權(quán)重打打分求求相對對核心心均價價之雍雍逸園園住宅價價格根據(jù)市市場比比較法法得出出市場場核心心均價價：2380元元/平平方米米根據(jù)項項目預(yù)預(yù)期目目標結(jié)結(jié)合項項目實實際情情況，，通過過其它它產(chǎn)品品亮點點、營營銷包包裝提提升銷銷售節(jié)節(jié)奏的的控制制。我們建建議入入市價價格：2399元元/平平方米米最后實實現(xiàn)總總體均均價：2600以以上元元/平平方米米（市場場比較較價格格與目目標價價格的的差別別需要要后期期包裝裝及產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)調(diào)整、、改造造的支支撐?。。┥虡I(yè)價價格□采用市市場比比較、、收益益還原原法確定項項目價價格對片區(qū)區(qū)未來來租金金水平平預(yù)測測：1F：：80-100元/㎡，，2F：50-60元/㎡，，3F：30-40元/㎡□.按照照惠城城區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)常用用貼現(xiàn)現(xiàn)率8%進進行收收益還還原，，計算算得出出當前前銷售售價格格應(yīng)為為：1F：：15000元元/㎡，，2F：9000元元/㎡，，3F：5250/㎡㎡□考慮商商業(yè)整整體形形象檔檔次提提升以以及業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)化，，同時時運用用適當當?shù)匿N銷售模模式進進行銷銷售，，未來來價值值表現(xiàn)現(xiàn)將在在當前前價格格基礎(chǔ)礎(chǔ)上有有一定定程度度的提提高，，修正正為：：1F：：18000-20000元元/㎡，2F：：10000-12000元元/㎡，3F：：6000-7000/㎡㎡（在營營銷具具體執(zhí)執(zhí)行過過程中中中原原逐漸漸提交交定價價報告告）基于附附加目目標的的創(chuàng)新新整合合工作流流程基于市市場目目標的的定位位思路路附加目目標中原對對于發(fā)發(fā)展商商目標標的理理解市場目標快速成功銷售開盤后60天內(nèi)銷售30％10個月銷售率達90％分解重塑項項目市市場形形象，，建立立市場場信心心提升項項目形形象，，最終終實現(xiàn)現(xiàn)價值值最大大化：：住宅宅價格格達到到2600以上上元/平方方米，，商業(yè)業(yè)整體體均價價達到到11000元元/平平方米米。將將項目目提升升為片片區(qū)標標志性性物業(yè)業(yè)。招商與與住宅宅銷售售同步步『新行業(yè)業(yè)』社會創(chuàng)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新『舊行業(yè)業(yè)』中國企企業(yè)的的“創(chuàng)創(chuàng)新矩矩陣””當今中中國企企業(yè)的的創(chuàng)新新大多多聚集集在“新行行業(yè)———社社會創(chuàng)創(chuàng)新””象限房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成為了了舊行行業(yè)中中