策劃版本綱要

精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------策劃版本綱要一．整體產(chǎn)品策劃1．項(xiàng)目分析（1）項(xiàng)目背景分析深度了解項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)（設(shè)計(jì)要點(diǎn)），以此為基本數(shù)據(jù)，制定項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。利用表格表現(xiàn)，如下表所示：總用地面積容積率總建筑面積建筑密度其中：住宅面積建筑高度會(huì)所面積不計(jì)算容積率面積教育配套面積車位商業(yè)配套面積建筑特征了解政府控規(guī)和詳規(guī)，通過(guò)細(xì)致的分析，可對(duì)具體項(xiàng)目的前景規(guī)劃用發(fā)展的眼光作出更為實(shí)際的方案。通過(guò)以下幾方面總結(jié)政府整體規(guī)劃：交通前景規(guī)劃狀況教育配套前景規(guī)劃狀況商業(yè)配套前景規(guī)劃狀況環(huán)境前景規(guī)劃狀況l定位報(bào)告分析，通過(guò)對(duì)策劃定位報(bào)告的分析，提煉定位報(bào)告的重要觀點(diǎn)，以便能使產(chǎn)品策劃緊扣項(xiàng)目整體思路。通過(guò)以下步驟來(lái)做：著重對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行總結(jié)用專業(yè)的語(yǔ)言進(jìn)行復(fù)述對(duì)其它項(xiàng)目定位進(jìn)行總結(jié)預(yù)示產(chǎn)品對(duì)定位的支撐（2）.項(xiàng)目地塊分析l地塊環(huán)境分析，對(duì)項(xiàng)目所在地塊周邊環(huán)境進(jìn)行分析，把深度挖掘的優(yōu)劣勢(shì)，一一列舉出來(lái)，可通過(guò)下面具體內(nèi)容加以表現(xiàn)：對(duì)周邊方位進(jìn)行分析對(duì)周邊自然景觀及建筑物進(jìn)行分析對(duì)有關(guān)氣象指標(biāo)進(jìn)行分析，包過(guò)日照，風(fēng)向等。--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------居住環(huán)境分析，包過(guò)居住氛圍，居住習(xí)慣等。l地塊特征分析，對(duì)項(xiàng)目所在地塊自身進(jìn)行分析，把一些具體的指標(biāo)加以細(xì)化和研究，可通過(guò)圖示和文字加以描述。對(duì)地塊形狀進(jìn)行分析，包過(guò)地塊四邊的坐標(biāo)點(diǎn)，角度等。對(duì)地塊的地坪進(jìn)行分析。對(duì)地塊的豎向進(jìn)行分析。對(duì)地塊的自身環(huán)境進(jìn)行分析。項(xiàng)目創(chuàng)意（1）項(xiàng)目命名可能不會(huì)是項(xiàng)目的名稱，而是項(xiàng)目的創(chuàng)意名，如果有可能的話，也可能是項(xiàng)目的推廣名。（2）項(xiàng)目創(chuàng)意基本上從兩方面去創(chuàng)意，即抓住人性的東西進(jìn)行創(chuàng)意，抓住項(xiàng)目的特征進(jìn)行創(chuàng)意。創(chuàng)意可通過(guò)文字（電視腳本形式）或圖片（連環(huán)畫形式）加以表現(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）規(guī)劃理念居住理念，主要從人對(duì)居住的理想化去考慮。通過(guò)以下步驟去做：分析客戶的背景資料。分析客戶的居住心理。初步形成產(chǎn)品的輪廓。形成項(xiàng)目的居住理念。生活方式，主要從人對(duì)生活方式的實(shí)在追求去考慮。通過(guò)以下步驟去做：a,分析客戶的背景資料。分析客戶的生活方式。初步形成產(chǎn)品的輪廓。形成項(xiàng)目的生活方式?？偨Y(jié)，通過(guò)前面兩種的分析，找出更為符合項(xiàng)目的規(guī)劃理念。（2）設(shè)計(jì)表現(xiàn)場(chǎng)地設(shè)計(jì)，首先大體上確定主出入口，并大體上劃分組團(tuán)。交通組織設(shè)計(jì)，確定交通路線，區(qū)分人車路線。組團(tuán)細(xì)分，依據(jù)道路的劃分，將各組團(tuán)進(jìn)行細(xì)分。建筑群布置，依據(jù)組團(tuán)的劃分，布置建筑群。環(huán)境用地，將一些空地合理安排好，作為環(huán)境的設(shè)計(jì)用地4．環(huán)境設(shè)計(jì)（1）項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃分析：a．項(xiàng)目的總體規(guī)劃分析--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------b．項(xiàng)目的建筑及其風(fēng)格分析項(xiàng)目地盤分析：a．地塊形狀分析（地塊形狀、地塊周圍建筑、周圍教育設(shè)施、附近道路環(huán)境）地塊景觀分析（項(xiàng)目四面的景觀和項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)）地塊區(qū)位分析（項(xiàng)目范圍和面積、項(xiàng)目地塊發(fā)展方向）周邊配套分析（交通、食肆、購(gòu)物、附近樓盤的配套分析）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（2）項(xiàng)目背景情況分析分析發(fā)展商的項(xiàng)目要求分析項(xiàng)目的文化背景分析項(xiàng)目附近的人文環(huán)境分析項(xiàng)目四周居住者的消費(fèi)能力分析項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括總體定位、項(xiàng)目客戶定位、形象定位、項(xiàng)目功能定位等。）（3）環(huán)境創(chuàng)意l環(huán)境的創(chuàng)意一定要緊緊圍繞項(xiàng)目的自身情況來(lái)考慮， 根據(jù)以上的項(xiàng)目分析來(lái)構(gòu)想環(huán)境的創(chuàng)意，揚(yáng)長(zhǎng)避短。所以每個(gè)樓盤的創(chuàng)意肯定是獨(dú)一無(wú)二的。（4）小區(qū)環(huán)境要包含的一些主要元素：入口標(biāo)志（物）入口及入口廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)（花園）會(huì)所成人休閑區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)運(yùn)動(dòng)區(qū)（包括球場(chǎng)、游泳池、跑道）水體景觀（例如噴泉、水池、流水等）綠化空間消防環(huán)道行人步徑、車道l總結(jié)：每個(gè)項(xiàng)目的情況都不同，都有它自己的獨(dú)特之處，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)設(shè)計(jì)。建筑群特征（1）建筑群外立面建筑群的朝向建筑群總體形象建筑群外立面細(xì)部建筑群體天際線控制--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------（2）.建筑群主色調(diào)色調(diào)建議分析建筑群總體色調(diào)控制建筑群主色調(diào)控制二.個(gè)體產(chǎn)品策劃戶型（1）建筑單元確定居住人口密度的確定每層居住戶數(shù)的確定建筑單元的確定（2）整體戶型確定戶型定位戶型指標(biāo)確定戶型格局（3）戶型功能用房確定廳的確定臥室的確定洗手間的確當(dāng)陽(yáng)臺(tái)的確定配套用房的確定（4）戶型功能用房擺布左“右”法則的分析廳的布置臥室的布置洗手間的布置廚房的布置（5）戶型功能用房合理分析使用功能分析內(nèi)部空間分析居住心理分析（6）戶內(nèi)交通路線分析入戶路線分析室內(nèi)路線分析各功能用房路線分析（7）戶型景觀分析露臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)）景觀分析窗外景觀分析--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------

----------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------室外景觀分析（8）室內(nèi)裝修材料確定墻面材料確定天棚材料確定地面材料確定用具材料確定單體建筑（1）建筑形體確定建筑外立面構(gòu)成外立面建筑符號(hào)建筑行為表現(xiàn)（2）建筑外觀細(xì)部建筑語(yǔ)言表現(xiàn)建筑個(gè)性化表現(xiàn)（3）建筑外觀顏色周邊環(huán)境顏色分析建筑顏色類比建筑顏色的確定（4）建筑外立面材料選用新型建筑材料性能分析建筑材料使用比較建筑外立面材料的確定三.附屬產(chǎn)品策劃政府基礎(chǔ)配套（1）社區(qū)服務(wù)（2）郵電、銀行功能（3）商業(yè)配套教育配套功能1）中學(xué)規(guī)模2）小學(xué)規(guī)模3）幼稚園規(guī)模4）特色教育會(huì)所（1）會(huì)所功能的確定--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------2）會(huì)所平面布置3）會(huì)所外立面特征4）會(huì)所外立面顏色4．智能化系統(tǒng)1）綜合布線系統(tǒng)2）網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)3）建筑設(shè)備控制系統(tǒng)4）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)5）安全技術(shù)防范系統(tǒng)6）管理信息系統(tǒng)7）中央集成系統(tǒng)8）供電系統(tǒng)項(xiàng)目銷售形象1）局部小區(qū)環(huán)境布置2）銷售中心布置3）銷售現(xiàn)場(chǎng)布置4）施工現(xiàn)場(chǎng)圍板包裝5）示范單位設(shè)計(jì)建議6）看樓通道設(shè)計(jì)建議四．模擬經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析目 錄一、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)1、測(cè)算假設(shè)條件2、總投資估算3、投資收益測(cè)算4、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)1）現(xiàn)金流量分析2）評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、靜態(tài)評(píng)價(jià)B、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)C、評(píng)價(jià)結(jié)果分析二、不確定因素分析（抗風(fēng)險(xiǎn)力分析）1、盈虧平衡分析2、敏感性分析--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------三、結(jié)論四、建議附件：1、表一：項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)2、表二：項(xiàng)目總投資概算3、表三：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)4、表四：項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表5、表五：項(xiàng)目資金回收模擬表6、表六：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表7、表七：項(xiàng)目造價(jià)敏感性分析8、表八：項(xiàng)目住宅售價(jià)敏感分析9、表九：項(xiàng)目商鋪敏感分析10、表十：項(xiàng)目工程進(jìn)度表一、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)1、測(cè)算假設(shè)條件1）本項(xiàng)目一次性開發(fā)。2）本經(jīng)濟(jì)測(cè)算引用的成本數(shù)據(jù)，依數(shù)據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)資料及深圳市國(guó)土頒布的估價(jià)信息。3）資金的投入及回籠計(jì)劃的安排，依據(jù)預(yù)設(shè)的工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃。4）預(yù)設(shè)工程進(jìn)度包括由于氣候影響的非施工日，并考慮了本項(xiàng)目施工場(chǎng)地的影響。5）銷售計(jì)劃針對(duì)本項(xiàng)目的定位，結(jié)合營(yíng)銷策略來(lái)預(yù)測(cè)的具體銷售進(jìn)程。6）無(wú)無(wú)可抗力因素影響。（7）平均樓面地價(jià)按 元/平方米計(jì)算（計(jì)算單位按建筑面積，包括地下室）。（8）銷售均價(jià)：住宅 元/平方米（含裝修）商鋪 元/平方米以上銷售價(jià)格依據(jù)策劃報(bào)告價(jià)格定位2、總投資概算項(xiàng)目總投資估算是參考有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目必須發(fā)生的費(fèi)用和階段性準(zhǔn)備支付的費(fèi)用，如地價(jià)、基礎(chǔ)工程造價(jià)、工程開辦管理費(fèi)用測(cè)算而得，并結(jié)合施工周期銷售周期，運(yùn)用系統(tǒng)模型，求出占用資金的規(guī)模和利息。（詳見附表一、二），綜合上述各項(xiàng)費(fèi)用，歸納整理由五大部分組成的確項(xiàng)目總投資。詳見下表：序號(hào)項(xiàng)目成本（元/平方米） 總額（萬(wàn)元）綜合地價(jià)工程造價(jià)--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------綜合費(fèi)用銷售及廣告費(fèi)（3.5%）管理費(fèi)（3%）占用資金利息合計(jì)說(shuō)明：（1）地價(jià)按 元/平方米計(jì)，計(jì)量建筑面積按 平方米計(jì)。（2）投資收益序號(hào)項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）總投資銷售收入營(yíng)業(yè)稅城建稅稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)基于上述假設(shè)和預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資收益情況如下：說(shuō)說(shuō)明：1）上述測(cè)算未考慮土增值稅。2）銷售收入中未包括車位的出租收入。3、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)1）現(xiàn)金流量分析根據(jù)本項(xiàng)目模擬的施工進(jìn)度和銷售推廣計(jì)劃安排推算的流入、流出、流量以及所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。詳見現(xiàn)金流量表（見附表四、五、六）。年折現(xiàn)率r：取銀行同期貸款年利率為7%2）評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、靜態(tài)評(píng)價(jià)通過(guò)假設(shè)預(yù)測(cè)，模擬計(jì)算出幾薦重要的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：a、單位面積投資額（單位成本）：b、理論投資回報(bào)率：c、實(shí)際投資回報(bào)率：d、靜態(tài)投資回收期：B、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)a、凈現(xiàn)值：--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-----------------------b、動(dòng)態(tài)回收期：C、分析結(jié)果評(píng)價(jià)通過(guò)以上指標(biāo)測(cè)算，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 萬(wàn)元，有較大的確利潤(rùn)空間，理論投資回報(bào)率 ，如果能按資金使用的有關(guān)措施，把資金的確投入控制在最小量，則實(shí)際回報(bào)率達(dá) ，屬高回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二、不確定因素（項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力）分析不確定因素分析主要是對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目在不確定影響下的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1、盈虧平衡分析1）開發(fā)量既定，相對(duì)銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)劃開發(fā)量：可售面積：]固定成本：?jiǎn)挝豢勺兂杀荆罕１臼蹆r(jià)：2）銷售價(jià)格規(guī)定，相對(duì)于銷售量的盈虧平衡點(diǎn)固定成本：?jiǎn)挝豢勺兂杀荆河?jì)劃平均售價(jià)：保本銷售量：保本銷售量：2、敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，工程造價(jià)及銷售價(jià)格是項(xiàng)目較敏感的因素，敏感性分析通過(guò)測(cè)算工程造價(jià)或銷售價(jià)格等不確定因素的變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期的影響以及投資回報(bào)的變化幅度，以供發(fā)展商了解項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 并在施工和銷售過(guò)程中進(jìn)行針對(duì)性的控制。（詳見附表七、八、九）。敏感性分析基準(zhǔn)數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）總開發(fā)價(jià)值預(yù)計(jì)銷售收入土地成本工程造價(jià)綜合費(fèi)用銷售及廣告費(fèi)（3.5%占總銷額）管理費(fèi)（占總建價(jià)3.%）占有資金利息總開發(fā)成本稅前利潤(rùn)--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------所得稅稅后利潤(rùn)成本利潤(rùn)率三、結(jié)論從現(xiàn)金流量分析來(lái)看，由于前期資資金投入，項(xiàng)目銷售速度快，凈現(xiàn)值為萬(wàn)元，項(xiàng)目的可行程度很高，從盈虧平衡分析結(jié)果來(lái)看，保本銷售價(jià)為元/平方米，保本銷售率為，相對(duì)較高。從敏感性分析結(jié)果來(lái)看，當(dāng)造價(jià)增加，投資回報(bào)率為，項(xiàng)目任有贏利，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，由于項(xiàng)目成本便高，對(duì)售價(jià)的敏感很高，銷售要領(lǐng)相對(duì)較大。有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)還須通過(guò)嚴(yán)格的管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷手段進(jìn)行弱化，力爭(zhēng)達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。四、建議針對(duì)影響項(xiàng)目投資額回報(bào)的關(guān)鍵性不確定因素，建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)資金采取如下措施：1、強(qiáng)化對(duì)施工管理，降低工程成本，保證施工預(yù)期進(jìn)度，維護(hù)項(xiàng)目市場(chǎng)形象，促進(jìn)桉花銷售。2、采取有效手段，嚴(yán)格控制土地綜合費(fèi)用，從而降低單位成本和開發(fā)成本。3、配合銷售計(jì)劃，加大宣傳進(jìn)度。根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整整個(gè)銷售策略，制訂詳細(xì)階段性銷售目標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行，加緊辦理按揭手續(xù)，以加速資金回籠，緩解資金壓力。4、在資金寬松及銷售市場(chǎng)持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷售，從而大幅度提高整體銷售均價(jià)，獲取市場(chǎng)高額利潤(rùn)回報(bào)。5、資金措施：我們將項(xiàng)目啟動(dòng)資金控制在一個(gè)最小值之內(nèi)，目的是從理論上測(cè)算實(shí)際投資歷回報(bào)率，而在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)金流量表，測(cè)算個(gè)階段投資回報(bào)率。資金措施包括：A、對(duì)要求施工單位帶資建設(shè)，力爭(zhēng)主體封頂才開始結(jié)付工程進(jìn)度款。B、提早落實(shí)按揭貸款銀行，提早預(yù)辦有關(guān)手續(xù)，保證預(yù)售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。表一 項(xiàng)目基本情況數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 量單 位一基本情況（一） 建筑用地面積 平方米（二） 總建筑面積 平方米--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------（三） 地上建筑面積 平方米（四） 地下建筑面積 平方米（五） 建筑容積率（六） 建筑覆蓋率（七） 建筑特征1裙樓（計(jì)容積率） 平方米2幼托 平方米3塔樓2棟平方米4地下室 平方米5車位 個(gè)（八） 銷售部分 平方米1商鋪 平方米2商品房 平方米車位（九）出租部分1生活配套用房（會(huì)所）平方米2車位個(gè)（十）不可銷售部分地下室平方米可變因素（一）工程開辦管理費(fèi)（占總造價(jià)）（二）宣傳銷售管理銷費(fèi)（占總銷售額）（三）材料漲價(jià)費(fèi)（占總造價(jià)）（四）不可預(yù)見費(fèi)（占總造價(jià)）（五）管理費(fèi)（占總造價(jià)）三單位成本價(jià)元/平方米（一）綜合樓面地價(jià)元/平方米（二）工程造價(jià)元/平方米（三）綜合費(fèi)用元/平方米（四）銷售及廣告費(fèi)用元/平方米（五）管理費(fèi)元/平方米（六）占有資金利息元/平方米四平均銷售價(jià)格 元/平方米住宅元/平方米商鋪元/平方米五月租金幼托元/平方米--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------車位元/個(gè)六稅金（一）營(yíng)業(yè)稅加城建稅（占總銷售額）（二）所得稅（占稅前利潤(rùn)）編制說(shuō)明表中“基本情況”系由規(guī)劃指標(biāo)推算得出，需根據(jù)設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整表二項(xiàng)目總投資額概算序號(hào)項(xiàng)目單位成本元/平米總額萬(wàn)元所占比例％備注一綜合樓面地價(jià)按占總投資比例二工程造價(jià)按占總投資比例1工程土建造價(jià)按占總投資比例其中地上建筑按占總投資比例樁基礎(chǔ)按占總投資比例2環(huán)境工程按占總投資比例3水電工程按占總投資比例4消防工程按占總投資比例5通訊工程按占總投資比例6電梯工程按占總投資比例7室外配套工程按占總投資比例8煤氣管道工程按占總投資比例9對(duì)講系統(tǒng)工程按占總投資比例10公用天線系統(tǒng)按占總投資比例三綜合費(fèi)用按占總投資比例1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)占總投資額2工程監(jiān)理費(fèi)按總造價(jià)1.5％3工程質(zhì)安檢費(fèi)按總造價(jià)0.4％4不可預(yù)見費(fèi)按總造價(jià)4％5政府規(guī)費(fèi)按總造價(jià)1.5％四銷售推廣費(fèi)按總銷售額3％五管理費(fèi)按總造價(jià)3％六占有資金利息占總投資比例七合計(jì)（一至六）八可銷售面積成本說(shuō)明1．地價(jià)由發(fā)展商提供；2．占有資金利息按年息 7％；3．其他測(cè)算成本價(jià)格參照2002年1月份政府頒布的價(jià)格信息。表三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）一銷售收入--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------其中 住宅商鋪二總投資三營(yíng)業(yè)稅四城建稅五增值稅六稅前利潤(rùn)七所得稅八稅后利潤(rùn)九理論投資回報(bào)率十實(shí)際投資回報(bào)率十一總建設(shè)周期十二總成本回收期十三利潤(rùn)回收期盈虧平衡分析一保本銷售價(jià)格（元/平方米） 100％售完的保本銷售價(jià)格可售面積單位成本＋稅金保本銷售比例平均售樓價(jià)格其中住宅商鋪表四

資金投入表

單位：萬(wàn)元年份

20012002月份總合地價(jià)工程造價(jià)其中1．基礎(chǔ)工程2.主體工程--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- -----------------------3.裝飾門窗安裝工程4.附屬及配套工程綜合費(fèi)用1.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2.政府規(guī)費(fèi)3.不可預(yù)見費(fèi)4.其他銷售推廣費(fèi)管理費(fèi)利息說(shuō)明：投入資金必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，發(fā)展商若對(duì)工程以帶資條件選擇設(shè)工單位，將有助于緩解階段性資金投入壓力，以求更大的回報(bào)。表五說(shuō)明：資金回收狀況與工程進(jìn)度及銷售密切相關(guān)，此資金回收模擬表以模擬工程計(jì)劃為依據(jù)。如工程進(jìn)度及銷售計(jì)劃變動(dòng)，此資金回收模擬將相應(yīng)調(diào)整。模擬工程進(jìn)度為2001年10月份動(dòng)工，2002年2月份主體封頂，2002年6月份內(nèi)外裝修基本完成，2002年9月份竣工。銷售計(jì)劃為2002年1月份底開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，在春節(jié)前入市：2月份取得預(yù)售許可證，并開始公開發(fā)售，在3個(gè)月左右完成銷售80％以上，4個(gè)月左右基本完成整體銷售。因當(dāng)前客戶所采用付款方式絕大多數(shù)為按揭付款，為便于模擬計(jì)算資金回收量，在此統(tǒng)一以首期三成按揭付款方式計(jì)算。按揭放款時(shí)間依常規(guī)為簽合同后 2個(gè)月。時(shí)間2002年1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份合計(jì)住宅銷售率住宅銷售面積（總面積

6500

平米）銷售價(jià)格當(dāng)月住宅銷售額商鋪銷售面積（總面積

500平米）銷售價(jià)格當(dāng)月商鋪銷售額當(dāng)月總銷售額當(dāng)月首期款（三成）當(dāng)月按揭回款當(dāng)月現(xiàn)金收入累計(jì)現(xiàn)金流入---------------------------------------------------------

精品

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