中國典型旅游地產項目

市場部—2009.06—千島湖旅游地產報告目錄ContentsPart1:

中國旅游地產概況Part2:

典型案例Part3:千島湖旅游地產概況Part4:

千島湖星級酒店市場特征Part1:

中國旅游地產概況Part1：中國旅游地產概況旅游地產的含義旅游地產：指所有與旅游業(yè)相關的物業(yè)類型。主要包括三類：旅游景點地產、旅游商業(yè)地產、旅游住宅地產。其表現形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。旅游景點地產：主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。一般以主題公園最為常見。旅游商業(yè)地產：主要是指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。旅游住宅地產：指依靠旅游景區(qū)、景點、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產權酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說的度假地產；同時也包括位于旅游區(qū)內外用來居住的第一住所，此類物業(yè)的購買者主要來源于旅游區(qū)所在地常住居民。Part1：中國旅游地產概況旅游地產產品類型-產權式酒店、別墅1、基本介紹產權式酒店是將每間客房分割成獨立的產權，投資者可以根據自己的經濟實力，像購買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產權。而投資者本人并不需要去經營，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經營，而投資者本人可以獲得年度客房紅利。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。產權式酒店作為產權式地產項目與商業(yè)性酒店的結合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產和酒店的創(chuàng)新經營模式。早在20世紀70年代歐美等發(fā)達國家就出現了這種酒店。產權式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費熱點，前景非常光明。中國產權式酒店誕生于海南，目前全國產權式酒店項目已發(fā)展到200多個，而服務是產權式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點。Part1：中國旅游地產概況旅游地產產品類型-產權式酒店、別墅2、功能的多樣性（1）度假功能：一般說來，產權式酒店的購買者一般每年擁有1個月左右的免費居住權，可以滿足房產購買者的度假需要。（2）投資功能：由于產權式酒店本質上是一個旅游產品，通過度假酒店的經營可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報，因而具有投資功能。由于擁有獨立的產權，可以自由轉讓，因此隨著資源的升值，房產本身也有升值的功能。（3）快速收回投資的功能：對開發(fā)商來說的，做產權式酒店，酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。3、產權式酒店發(fā)展現狀隨著近幾年房地產的火爆發(fā)展，產權式酒店如雨后春筍在全國得到發(fā)展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經營比較成功的例子。Part1：中國旅游地產概況旅游地產產品類型-高尚復合型社區(qū)1、基本概述該產品主要是針對一些近郊或遠郊地塊，本身做房地產具有一定的難度，通過先經營旅游景區(qū)的形式來營造一種環(huán)境和人氣，提升地產的價值，然后通過經營地產來獲得收益。該產品在中國是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造主題公園的形式來經營旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價格最高的住宅房產。該產品實質也是房地產，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產，房產照樣具有價值，只不過價值低一些而已。Part1：中國旅游地產概況旅游地產產品類型-高尚復合型社區(qū)2、復合型社區(qū)產品價值提升的原因（1）優(yōu)美的環(huán)境：做旅游景區(qū)需要營造大片的綠地和廣場，因此其建設的過程就是造環(huán)境的過程。環(huán)境的提升大大提升了土地的價值。（2）良好的人氣：一個成功的景區(qū)伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機會，人氣的提升同樣可以帶來土地的升值。（3）完善的配套：土地的價值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學校等配套的完善需要一定的人口做基礎，這些人口包括流動人口和常住人口，旅游的開發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅動下，配套會加速完善，從而帶來土地的升值。（4）開發(fā)商與社區(qū)的互動效果：作為社區(qū)的居民，同時擁有景區(qū)的部分權益，如景區(qū)的演藝活動在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費參觀的權利等。3、高尚復合型社區(qū)在中國發(fā)展現狀

在華僑城的帶動下，全國各地掀起了一個主題公園地產熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。Part1：中國旅游地產概況旅游地產產品類型-時權酒店時權酒店就是分時度假，消費者通過比較低的價格獲得酒店的一段時間的消費權利。分時度假在國外是一種非常成熟的度假方式，但在國內誠信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。在未來的三五年，不會是一種主流的旅游地產方式。Part1：中國旅游地產概況旅游地產產品類型-養(yǎng)老公寓

1、養(yǎng)老公寓的市場需求我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對的是沒有子女的老人。但隨著社會競爭的加劇，時間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現，被稱為是銀發(fā)市場。隨著中國老齡化的到來，這個市場將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂等設施加以完善，將會形成一個巨大的市場。2、功能（1）養(yǎng)老功能：養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問題，也能解決老人的心理問題，而且由于地處郊區(qū)，價格不貴。（2）投資功能：養(yǎng)老公寓可以出租，實現類似于產權式酒店的投資功能。3、養(yǎng)老公寓在國內的發(fā)展養(yǎng)老公寓在國外發(fā)展非常成熟，但國內在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個市場沒有啟動，隨著觀念的逐步改善，必將產生一個巨大的市場。目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場”已經開發(fā)出了部分產品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產品的開發(fā)力度。Part1：中國旅游地產產概況旅游地產產品品類型-獨立產權客棧棧獨立產權客棧棧本質上與產產權式酒店公公寓一樣，但但目前產權式式酒店眾多的的公共設施如如大堂、餐廳廳等歸屬不明明，因此產權權式酒店實質質是產權式客客房。獨立產權式客客棧是一個獨獨立的度假產產品，實質是是一個小型的的酒店，只不不過這個酒店店是以客棧的的風格進行建建設，客棧本本身是一件具具有觀賞性的的旅游產品。。產權式客棧棧一般在在民民族氣息濃厚厚的旅游目的的地內，以中中西部為多，，如云南麗江江和湖南鳳凰凰等。Part1：中國旅游地產產概況旅游地產產品品類型-升級版農家樂樂農家樂近年來來發(fā)展非?？炜欤饕墙冀紖^(qū)的農民給給自駕車客人人提供農家食食物和居住服服務的一種旅旅游。傳統(tǒng)的的農家樂農家家氣息很濃，，但衛(wèi)生等條條件難以得到到保障，接待待能力也很小小。而度假酒酒店雖然硬件件和軟件設施施具有保障，，但是有點接接近于大都市市的感覺，游游客同樣感到到不滿意。于是一些小型型的投資者建建設介入傳統(tǒng)統(tǒng)農家和現代代酒店中間的的產品，使游游客既有安全全感，又能感感受到農家氣氣息。而通過過將這些具有有濃厚農家氣氣息的升級版版農家樂進行行出售，就是是農家樂旅游游地產。Part1：中國旅游地產產概況旅游地產產品品類型-滑雪、溫泉、、漂流等運動動型度假村參與性、體驗驗型旅游是熱熱點，哈爾濱濱的滑雪每年年吸引了數百百萬人蜂擁而而至，由滑雪雪、沖浪和漂漂流等運動形形成了運動型型度假村。這這些度假村的的客源主要來來源于這些運運動愛好者，，度假村運行行的好壞與前前來運動的游游客量息息相相關。黑龍江亞布力力滑雪場是中中國重要的滑滑雪基地，每每年有上百萬萬游客前去滑滑雪，目前已已經有奧林匹匹克俱樂部、、新聞賓館、、南極賓館、、越野樓和高高山樓等度假假型房產。廣東省清遠市市被稱為是““中國漂流之之鄉(xiāng)”，目前前有二十多條條漂流。一些些知名的大的的漂流如玄真真洞漂流、碧碧水灘漂流等等都有自己的的度假酒店。。Part1：中國旅游地產產概況旅游地產產品品類型-主題式小鎮(zhèn)主題式小鎮(zhèn)是是依托某一特特色資源所形形成了旅游集集鎮(zhèn)。這個集集鎮(zhèn)一般是特特色旅游資源源的集散地，，目前在國內內以溫泉和民民族特色為依依托的集鎮(zhèn)較較多，在廣東東有從化的溫溫泉鎮(zhèn)、云浮浮的龍山溫泉泉鎮(zhèn)。民族特特色小鎮(zhèn)有陽陽朔和湖南的的鳳凰。主題題式小鎮(zhèn)旅游游地產的價值值取決于旅游游業(yè)發(fā)展的成成熟情況，如如果旅游業(yè)發(fā)發(fā)展興旺，旅旅游新產品不不斷推出，那那么小鎮(zhèn)的旅旅游地產會越越來越有價值值。旅游地產產品品類型-體驗式住宿設設施體驗式住宿設設施是指價格格低廉但又有有一定特色的的旅游地產。。目前在國內內比較突出的的是海邊帳篷篷住宿、草原原蒙古包、拓拓展訓練配套套營地和汽車車營地等。拓拓展訓練基地地一般有自己己軍營式的住住宿設施，大大部分沒有獨獨立衛(wèi)生間，，上下通鋪，，價格在２００元／人左右右。汽車營地地在國內還處處在探索階段段，但私家車車的普及促進進了這一新型型旅游地產的的發(fā)展。旅游地產產品品類型-旅游新區(qū)旅游新區(qū)實質質是超級社區(qū)區(qū)旅游地產，，面積一般超超過一平方公公里。這種模模式是城市運運行模式，就就是將一快整整片的土地交交給開發(fā)商整整體開發(fā)，開開發(fā)商通過旅旅游帶動人氣氣，將生地炒炒成熟地，然然后通過成片片開發(fā)房地產產來獲得收益益。深圳的華華僑城面積達達６平方公里里，實質上也也是一個區(qū)域域的概念。比比較典型的是是西安的曲江江新城，面積積達４７平方方公里，將打打造成一個大大型的休閑度度假社區(qū)。Part1：中國旅游地產產概況旅游地產產品品類型-主題式商業(yè)中中心主題式的商業(yè)業(yè)中心是指依依托某種自然然形成的資源源或人造資源源，形成具有有旅游性質的的主題商業(yè)地地產。目前在在國內比較有有名的是深圳圳的大芬村河河周莊的畫家家村。深圳的的大芬村是自自然形成的一一個畫家聚居居地村落，后后來經過規(guī)范范，形成了一一個以畫為主主題的商業(yè)地地產項目。周周莊的出名最最先還是靠畫畫出名，畫在在周莊有很大大的影響。通通過吸引世界界各地的畫家家在此創(chuàng)作，，達到形成商商業(yè)氛圍的目目的。旅游地產產品品類型-旅游商業(yè)中心心旅游商業(yè)中心心一般是依靠靠某一類資源源或知命的休休閑景點形成成的旅游商業(yè)業(yè)街道或中心心。比較有名名的是武漢湯湯池西街和陽陽朔西街。武武漢湯池西街街主要是依靠靠溫泉游客所所形成的商業(yè)業(yè)街。而陽朔朔西街主要是是依靠甲天下下的山水所形形成的。旅游游地地產產產產品品類類型型-高端端度度假假酒酒店店或或別別墅墅高端端度度假假別別墅墅是是指指在在旅旅游游資資源源非非常常豐豐富富的的地地方方建建設設具具有有國國際際一一流流的的度度假假設設施施來來吸吸引引高高端端客客源源獲獲取取較較高高利利潤潤的的一一種種產產品品。。目目前前比比較較有有名名的的是是北北京京的的長長城城腳腳下下的的公公社社和和四四川川九九寨寨的的九九寨寨天天堂堂。。長城城腳腳下下的的公公社社實實際際上上是是一一個個特特色色旅旅游游度度假假酒酒店店，，充充分分利利用用了了長長城城這這個個特特色色資資源源，，通通過過世世界界一一流流設設計計來來達達到到使使建建筑筑成成為為世世界界珍珍品品的的目目的的。。九九寨寨天天堂堂主主要要是是利利用用九九寨寨絕絕美美的的風風景景特特別別是是雪雪景景和和溫溫泉泉加加上上超超五五星星的的住住宿宿設設施施形形成成了了一一個個巨巨大大的的吸吸引引力力。。Part1：中國國旅旅游游地地產產概概況況需求求心心理理分分析析1、休休閑閑度度假假型型心心理理中產產階階層層的的壓壓力力越越來來越越大大，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的觀觀光光式式旅旅游游必必然然被被度度假假旅旅游游所所取取代代。。因因此此經經濟濟發(fā)發(fā)展展到到一一定定程程度度，，休休閑閑度度假假將將成成為為一一種種基基本本需需求求。。高高收收入入者者不不僅僅要要吃吃和和住住，，還還需需要要放放松松心心靈靈，，這這種種是是心心理理是是主主流流消消費費心心理理。。2、投投資資型型心心理理旅游游房房產產具具有有投投資資價價值值具具有有兩兩個個原原因因，，一一個個是是客客觀觀的的市市場場需需求求，，市市場場需需求求的的急急劇劇膨膨脹脹必必然然帶帶來來資資產產的的升升值值。。另另一一個個是是資資源源的的不不可可再再生生性性。。旅旅游游地地產產依依賴賴優(yōu)優(yōu)美美的的自自然然環(huán)環(huán)境境和和和和土土地地，，而而這這些些自自然然環(huán)環(huán)境境和和土土地地隨隨著著知知名名度度的的升升高高會會升升值值。。3、炫耀型心心理度假休閑也也有高中低低檔次之分分。普通大大眾可能通通過分時度度假獲得相相對低廉的的度假需求求，而一些些社會金字字塔頂尖的的人士將選選擇豪華的的超五星級級設施，如如阿聯酋迪迪拜的七星星級帆船酒酒店，每個個入住的客客人都會感感到是一種種榮耀。通通過入住這這些高星級級設施，獲獲得一種炫炫耀性的滿滿足感。4、養(yǎng)老型心心理一般說來，，旅游房產產比較偏遠遠，難以邊邊工作邊居居住。但退退休后居住住在風景優(yōu)優(yōu)美的小鎮(zhèn)鎮(zhèn)比大都市市更能保證證健康。因因此在年輕輕時買一棟棟旅游房產產作為養(yǎng)老老居住成為為許多高收收入階層的的選擇。5、商務交際際型心理商務交際和和談判需要要一個相對對好的環(huán)境境，對于一一些高檔次次的別墅群群，房產購購買人可以以形成一個個交際平臺臺，有利于于促進事業(yè)業(yè)的發(fā)展。。同時商務務談判放在在風景優(yōu)美美的別墅更更能使談判判雙方放松松，增加成成功率。6、禮品型心心理隨著經濟的的發(fā)展，旅旅游度假將將成為一種種時尚，旅旅游房產也也將會成為為一種禮品品。前期主主要是子女女送給父母母，后期將將擴散到成成為一種普普通的禮品品，從而形形成一個禮禮品需求市市場。Part2:典型案例Part2：典型案例華僑城（1）簡要介紹紹華僑城是中中國主題公公園產業(yè)的的先行者和和探索者，，致力于為為旅游業(yè)發(fā)發(fā)展不斷創(chuàng)創(chuàng)新，致力力于為旅游游娛樂消費費者提供獨獨具特色的的旅游休閑閑娛樂體驗驗，引領中中國旅游產產業(yè)不斷升升級。華僑僑城也是中中國旅游復復合型地產產的開創(chuàng)者者和領頭羊羊，其旅游游+地產的模式式不僅在深深圳取得重重大成功，，目前已復復制到北京京、成都等等地。公司從事旅旅游及其關關聯產業(yè)特特別是地產產的投資經經營，是控控股型集團團公司。投投資有深圳圳華僑城歡歡樂谷旅游游公司、深深圳錦繡中中華發(fā)展有有限公司、、深圳世界界之窗有限限公司、深深圳華僑城城房地產有有限公司、、長江三峽峽旅游發(fā)展展有限責任任公司、北北京世紀華華僑城實業(yè)業(yè)有限公司司、深圳東東部華僑城城有限公司司、成都天天府華僑城城實業(yè)發(fā)展展有限公司司、上海華華僑城投資資發(fā)展有限限公司等十十六家企業(yè)業(yè)。公司擁有數數量最多、、規(guī)模最大大、效益最最好的主題題公園群，，是品牌卓卓著的旅游游上市公司司。公司經經營管理的的深圳華僑僑城旅游度度假區(qū)于2001年8月被評為國國家4A級旅游度假假區(qū)。Part2：典型案例華僑城（2）成功原因因第一、獨特特的區(qū)位條條件：華僑僑城所占的的城市優(yōu)勢勢和地塊優(yōu)優(yōu)勢非常明明顯，深圳圳經濟在上上世紀九十十年代取得得迅猛發(fā)展展，城市區(qū)區(qū)域在飛速速擴張，深深圳作為特特區(qū)，在全全國的吸引引力是獨一一無二的。。第二、主題旅旅游公園的稀稀缺性：主題題公園是外來來事物，在上上世紀，華僑僑城市中國第第一家主題公公園，產品的的稀缺性造就就了饑餓需求求，迅速收回回了投資。第三、旅游地地產的完美結結合：主題公公園的成功造造就了人氣，，為地產帶來來了可觀的溢溢出效應，華華僑城一直是是深圳的高尚尚社區(qū)。第四、優(yōu)秀的的旅游操控能能力：在長期期的經營中，，華僑城練就就了一支優(yōu)秀秀的旅游經營營隊伍，這是是旅游地產成成功的保證。。第五、強大的的國資背景和和融資平臺：：華僑城是深深圳的門面，，也是上市公公司，深圳市市政府給與了了強大的支持持，這些條件件為華僑城的的發(fā)展注入了了很好的外部部條件。Part2：典型案例京津新城（1）簡要介紹天津寶坻京津津新城是珠江江合生與當地地政府強強聯聯合，成功開開發(fā)的一個集集工業(yè)園、商商貿、教育、、休閑會展及及文化居住四四大板塊于一一體的現代化化國際移民衛(wèi)衛(wèi)星新城，規(guī)規(guī)劃總面積260平方公里。京京津津新城是國內內首屈一指的的休閑度假型型別墅項目之之一，位于京京津唐腹心地地帶。項目建建筑風格有北北美風格和地地中海風格，，建筑類型包包含：花園別別墅、溫泉別別墅、水岸別別墅、高爾夫夫別墅、企業(yè)業(yè)會所型別墅墅以及領袖級級獨島別墅，，處處以高舒舒適度和高品品質的生活為為設計出發(fā)點點，用心打造造了一個完美美的生活社區(qū)區(qū)。其世界級級配套設施有有：五合國際際設計的亞洲洲最大4A級日式帝景溫溫泉度假村、、超五星級15萬平方方米仿仿南非非迷城城凱悅悅大酒酒店，，天主主教堂堂等。。帝景高高爾夫夫俱樂樂部擁擁有27洞國際際標準準高爾爾夫球球場，，每條條球道道風格格迥異異，特特色獨獨具。。俱樂樂部服服務設設施一一應俱俱全，，超大大型現現代高高爾夫夫練習習場、、咖啡啡廳、、專賣賣店和和現代代化的的體育育中心心能滿滿足各各方球球手的的多種種需求求。溫泉度度假村村是由由日本本川口口衛(wèi)建建筑事事務所所設計計的一一個日日式的的園林林功能能區(qū)，，造園園精細細，選選才自自然。。帝景騎騎術俱俱樂部部是一一家會會員制制多功功能俱俱樂部部，俱俱樂部部占地地38200平米，，擁有有多匹匹英純純血良良種馬馬、國國產良良駒以以及華華北地地區(qū)唯唯一的的女子子騎警警隊、、豪華華觀光光馬車車隊。。教堂最最大限限度的的滿足足京津津新城城面向向全世世界進進行交交流與與合作作的需需要，，充分分體現現京津津新城城所倡倡導多多文化化、多多意識識形態(tài)態(tài)和平平共存存的人人文精精神。。京津新新城潮潮白河河游艇艇俱樂樂部，，引入入國際際游艇艇俱樂樂部的的先進進組織織理念念，充充分利利用潮潮白河河天然然水系系資源源和天天津近近海臨臨灣的的優(yōu)勢勢，將將京津津地區(qū)區(qū)的游游艇愛愛好者者和財財智人人士類類聚于于風生生水起起的水水上尊尊貴領領地。。商業(yè)街面向向高端消費費群，以基基本生活配配套行業(yè)為為主，結合合各街特色色設有：婚婚紗攝影街街、OUTLET、國際風情情街、醫(yī)療療保健街、、裝修建材材街、品質質生活驛站站、私家菜菜館、汽車車美容維修修區(qū)，金融融街、休閑閑娛樂區(qū)、、老字號一一條街等，，突現特色色生活配套套功能。Part2：典型案例京津新城（2）項目成功功原因第一、低成成本土地：：京津新城城總面積達達260平方公里，，以綜合性性社區(qū)的名名義拿地，，進入成本本低。第二、區(qū)位位獨特：京京津新城處處于北京、、天津和河河北的三角角地，客源源覆蓋面廣廣。第三、復合合型旅游地地產的策劃劃思路：京京津新城突突出城的概概念，但里里面擁有大大量的酒店店、馬術俱俱樂部、溫溫泉等高端端度假設施施，極大地地提高了社社區(qū)品質。。Part2：典型案例成都芙蓉古古城（1）基本情況況芙蓉古城是是由成都置置信實業(yè)有有限公司領領銜開發(fā)，，成都芙蓉蓉古城商業(yè)業(yè)管理有限限公司經營營管理的中中國西部最最大的生態(tài)態(tài)園林式商商務、旅游游、休閑接接待基地。。位于成-溫-郫國家級生生態(tài)保護帶帶，一期占占地近700畝，投資逾逾4億元，集川川西民居之之靈氣、巴巴蜀文化之之精華、古古老成都之之淳樸、江江南園林之之情趣，是是目前國內內屈指可數數的融居住住、旅游、、休閑度假假、投資于于一體的復復合式旅游游地產項目目。芙蓉古城是是以現代手手法演繹中中國古典建建筑之精華華。其中匪匪夷所思的的水系園林林具有很強強的觀賞性性，整個園園區(qū)共有水水域面積4萬余平方米米，300余種共計10萬余株各類類名貴草本本、木本植植物，各種種橋梁103座，亭臺40余座，形成成了一座生生態(tài)環(huán)境與與生活民居居完美結合合的現代仿仿古園林式式小區(qū)。與秀麗的環(huán)環(huán)境相比，，芙蓉古城城的商業(yè)更更是一道靚靚麗的風景景線。餐飲飲、娛樂、、休閑、品品茗、康體體設施等一一應俱全。。Part2：典型案例成都芙蓉古古城（2）成功原因因分析第一、客源源定位合理理：定位高高中低端客客源，具有有廣泛的客客源基礎，，有利于做做好人氣。。第二、明確確的主題：：就是現代代版的“清清明上河圖圖”，不同同少數民族族風格的建建筑將對市市民產生了了很強的吸吸引力。第三、地產產和旅游的的深度融合合：芙蓉古古鎮(zhèn)的每一一處建筑都都是具有吸吸引物的旅旅游建筑，，形成了一一個巨大的的人造的旅旅游氛圍。。Part2：典型案例西安曲江新新城（１）簡要要介紹曲江新城規(guī)規(guī)劃選址在在西安市東東南，以聞聞名中外的的大雁塔和和曲江園林林遺址為中中心，規(guī)劃劃面積約47平方公里，，是西安市市第四次城城市總體規(guī)規(guī)劃中城市市中心區(qū)的的重要組成成部分。曲江新城的的主要功能能為：旅游游、休閑功功能；教育育、科技功功能；行政政、會展功功能；居住住功能。以以上四大功功能糅合成成八大區(qū)塊塊：大雁塔塔宗教文化化商貿區(qū)，，曲江水景景旅游區(qū)，，政務中心心區(qū)，杜陵陵生態(tài)園林林區(qū)，“樂樂游原”民民風博覽區(qū)區(qū)，科技教教育產業(yè)區(qū)區(qū)，中央住住宅區(qū)，農農村安置區(qū)區(qū)。曲江新城旅旅游產業(yè)布布局規(guī)劃，，依據地形形地貌和城城市建成區(qū)區(qū)現狀，形形成“一個個中心、三三條軸線、、五點聯動動”的文化化型、觀光光型、休閑閑型、度假假型、商貿貿型的綜合合性旅游新新格局。其其以大雁塔塔為起點，，建設風貌貌、建筑風風格和項目目擺布從古古及今，由由北向南、、并向東依依次推進。。曲江江新新城城以以大大雁雁塔塔為為中中心心，，以以盛盛唐唐文文化化、、宗宗教教文文化化、、旅旅游游商商貿貿為為主主題題，，目目標標客客戶戶以以國國內內市市場場為為主主、、海海外外市市場場為為輔輔。。曲曲江江新新城城將將大大雁雁塔塔、、大大唐唐不不夜夜城城、、曲曲江江南南北北湖湖、、杜杜陵陵、、民民俗俗博博覽覽園園五五個個項項目目群群，，通通過過景景觀觀大大道道、、游游覽覽走走廊廊、、博博覽覽干干線線和和兩兩條條高高尚尚生生活活示示范范街街區(qū)區(qū)圍圍合合聯聯系系起起來來，，形形成成““雁雁塔塔題題名名、、盛盛唐唐風風韻韻、、曲曲江江流流飲飲、、杜杜陵陵遠遠眺眺、、樂樂游游村村藝藝””等等特特色色鮮鮮明明的的景景觀觀集集合合體體系系。。Part2：典型型案案例例西安安曲曲江江新新城城（２２））成成功功原原因因第一一、、良良好好的的區(qū)區(qū)位位：：曲曲江江新新城城距距離離西西安安市市中中心心不不遠遠，，是是城城市市化化發(fā)發(fā)展展的的首首先先發(fā)發(fā)展展對對象象，，本本身身具具有有很很好好的的開開發(fā)發(fā)地地產產的的價價值值。。第二二、、本本身身所所具具有有的的優(yōu)優(yōu)異異的的旅旅游游資資源源基基礎礎：：大大雁雁塔塔具具有有深深厚厚的的歷歷史史文文化化底底蘊蘊，，本本身身是是旅旅游游熱熱點點景景區(qū)區(qū)，，具具有有較較好好人人氣氣。。第三三、、明明確確的的旅旅游游主主題題和和客客源源定定位位：：挖挖掘掘深深厚厚的的西西安安歷歷史史文文化化，，客客源源定定位位是是全全球球性性的的客客源源。。Part2：典型型案案例例悅榕榕酒酒店店度度假假村村集集團團作為為全全球球頂頂尖尖精精品品度度假假村村、、公公寓寓住住宅宅及及SPA的營營運運商商，，悅悅榕榕莊莊融融合合了了亞亞洲洲傳傳統(tǒng)統(tǒng)及及地地域域特特色色，，提提供供一一個個能能夠夠讓讓人人完完全全放放松松身身心心靈靈的的優(yōu)優(yōu)雅雅浪浪漫漫空空間間，，營營造造““心心靜靜軒軒””。。旗下下的的產產業(yè)業(yè)在在建建筑筑及及裝裝潢潢擺擺設設上上融融合合當當地地的的特特殊殊風風格格,以反反映映當當地地的的風風土土民民情情。。悅悅椿椿度度假假村村是是悅悅榕榕莊莊品品牌牌的的完完美美補補充充。。悅悅椿椿品品牌牌旗旗下下酒酒店店度度假假村村及及SPA在內內部部裝裝飾飾和和設設計計上上均均體體現現出出個個性性和和活活力力之之感感。。無無論論是是地地處處繁繁華華的的文文化化中中心心或或是是置置身身于于自自然然美美景景之之中中，，悅悅椿椿度度假假村村都都淋淋漓漓展展現現當當地地風風土土民民情情。。關關注注集集團團對對環(huán)環(huán)境境保保護護和和企企業(yè)業(yè)社社會會責責任任工工作作的的長長期期戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，悅悅榕榕閣閣藝藝品品零零售售店店作作為為與與社社區(qū)區(qū)合合作作的的窗窗口口，，通通過過經經營營一一系系列列手手工工藝藝品品、、獨獨特特禮禮品品和和美美容容產產品品，，喚喚醒醒前前來來造造訪訪的的旅旅行行者者內內心心的的責責任任意意識識。。直至目前為止止,悅榕酒店度假假村集團管理理和擁有超過過20間休度假村及及酒店,60多間SPA及60多間悅榕閣藝藝品店和兩座座高爾夫球場場。Part2：典型案例悅榕莊（麗江江店）麗江悅榕莊建建于2006年，2007年向游客開放放酒店預訂。。五十五棟納納西式的別墅墅均朝東北向向,每位佳賓均可可欣賞到海拔拔五千六百公公尺的玉龍雪雪山山頂。大大自然景觀全全部收集在麗麗江悅榕莊寬寬敞的別墅里里,三百五五十英英尺的的寬敞敞空間間里包包括室室外溫溫水按按摩浴浴池或或私人人泳池池。在清幽幽豪華華的氣氣氛里里，平平和與與放松松是悅悅榕SPA的主要要元素素。古古香古古色的的悅榕榕閣麗麗江店店是充充滿東東方魅魅力的的購物物天堂堂。麗江悅悅榕莊莊幾乎乎達到到了目目前國國內度度假村村的““金字字塔頂頂”，，其建建筑風風格、、所處處地理理位置置既沿沿襲了了悅榕榕營造造優(yōu)雅雅浪漫漫的度度假風風格，，但整整體建建筑風風格又又非常常地方方化，，建造造伊始始就按按照麗麗江城城市規(guī)規(guī)劃要要求把把麗江江古城城的建建筑風風格融融會貫貫通其其中，，而內內部則則是五五星級級的現現代化化酒店店設施施。悅榕莊莊客房房類型型A花園套套房B高級套套房C花園別別墅D豪華花花園別別墅E泳池別別墅F豪華泳泳池別別墅G雙臥室室聯排排別墅墅H雙臥室按摩摩式別墅I家庭式按摩摩池別墅J雙臥室泳泳池別墅墅K悅榕莊總總統(tǒng)套房房Part3:千島湖旅游地地產概況Part3：千島湖旅游地地產概況由于千島湖區(qū)區(qū)域得天獨厚厚的景觀自然然資源，千島島湖區(qū)域內別別墅和高檔景景觀住宅的開開發(fā)體量相當當巨大；雖然區(qū)域內高高端住宅的體體量巨大，但但是本土的消消化能力相當當有限，其主主要消費群體體是千島湖周周邊地區(qū)及周周邊省份業(yè)主主；在不同的時間間階段、不斷斷變化的價位位，市場始終終以長期的、、有效的、積積極的姿態(tài)承承受這變化；；以發(fā)展的眼光光看，區(qū)域內內的高端住宅宅產品能夠跟跟上國內同業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展步步伐，產品的的品質日趨精精美，建筑風風格多樣化，，甚至出現了了少有的鋼結結構別墅模式式；千島湖區(qū)域內內的高端住宅宅均以景觀住住宅為理念，，將高爾夫的的概念融入景景觀住宅，市市場空間相當當可觀，雖然然有相近的業(yè)業(yè)態(tài)模式，但但是相當長的的時間內幾乎乎很難出現第第二家。名稱位置占地面積（萬平米）物業(yè)類型均價（萬元）戶型（平米）開元度假村麒麟半島20別墅、產權酒店0.8300-365天嶼國際度假村天嶼山23.6別墅、五星酒店3500-800精裝翡翠島別墅翡翠島32.2別墅1.5（一期）250-495綠城?千島湖度假公寓新安大街以北，新安北路以西13.8精裝公寓、五星酒店1.870-400精裝天淳島度假村天淳島20別墅2200左右濱江度假酒店別墅輝照山47別墅、五星酒店不詳220-750天清島度假村天清島不詳精裝公寓、四星酒店1不詳Part3：千島島湖湖旅旅游游地地產產概概況況開元元度度假假村村別別墅墅區(qū)區(qū)千島島湖湖開開元元度度假假村村是是以以休休閑閑度度假假為為主主題題而而開開發(fā)發(fā)的的，，位位于于千千島島湖湖麒麒麟麟島島半半島島，，總總占占地地20萬平平方方米米。。千島島湖湖開開元元度度假假村村規(guī)規(guī)劃劃充充分分依依據據半半島島嶼嶼山山水水皆皆景景的的環(huán)環(huán)境境特特點點，，由由85棟半半島島別別墅墅與與建建筑筑面面積積近近33000平方方米米的的產產權權式式度度假假酒酒店店組組成成。。半半島島私私家家別別墅墅穿穿越越半半島島中中部部山山脊脊的的道道路路和和岸岸畔畔道道路路錯錯落落展展開開，，以以山山體體或或水水體體作作為為屏屏障障，，全全景景式式設設計計，，享享有有原原生生態(tài)態(tài)山山水水自自然然景景觀觀。。其中別別墅為為歐式式三層層洋房房，約約在300—365平米之之間。。雖然然產品品風格格略顯顯老化化，但但是開開發(fā)商商開元元房產產公司司是千千島湖湖區(qū)域域首家家進行行景觀觀住宅宅開發(fā)發(fā)的企企業(yè)，，在當當地有有很強強的品品牌影影響力力。Part3：典型案案例樓盤名稱開元度假村別墅區(qū)位置淳安區(qū)千島湖鎮(zhèn)麒麟半島占地面積20萬平方米均價8000元/平方米物業(yè)類型別墅、產權式酒店開盤時間2003.5.1交房時間2004.9.30銷售率售罄開發(fā)商杭州開元房地產集團有限公司Part3：典型案案例天嶼度度假村村別墅墅區(qū)千島湖湖天嶼嶼國際際度假假村位位于淳淳安縣縣千島島湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)西北北側天天嶼山山，總總用地地面積積236000平方米，，整個地地勢呈東東南高、、西北低低的丘陵陵緩坡狀狀,其中西北北面臨千千島湖中中心湖區(qū)區(qū),海拔240米至330米之間，，總建筑筑面積約約76000平方米。。其中五五星酒店店面積約約35000平方米，，建筑容容積率僅僅為0.32，綠地率率大于41%。該項目主主要由五五星度假假酒店及及86幢高檔別別墅兩部部分組成成，是以以旅游休休閑為主主體，集集旅游度度假、娛娛樂休閑閑于一體體的智能能化精品品建筑群群。所在在區(qū)位地地理位置置、周邊邊環(huán)境等等方面都都具有非非常明顯顯的山地地丘陵特特點和優(yōu)優(yōu)勢。本項目是是千島湖湖區(qū)域海海拔最高高的別墅墅群，俯俯瞰千島島湖，湖湖光山色色盡收眼眼底，優(yōu)優(yōu)越的地地勢條件件無與倫倫比，堪堪比香港港的“太太平山””。其中別墅墅為兩層層地中海海風情洋洋房，面面積在500——800平米之間間，售價價在1500萬—2500萬之間，，折合均均價約為為3萬/平米。Part3：典型案例例樓盤名稱天嶼度假村別墅區(qū)位置淳安區(qū)千島湖鎮(zhèn)天嶼山占地面積23.6萬平方米均價30000元/平方米物業(yè)類型別墅、5星級酒店開盤時間2007年底交房時間2008年底銷售率三期未開盤開發(fā)商浙江云天房地產開發(fā)有限公司Part3：典型案例例翡翠島別別墅區(qū)“翡翠島島·山水名墅墅”位于于千島湖湖東南湖湖區(qū)的翡翡翠島，，島嶼總總面積937畝，島的的北端為為自然生生態(tài)保護護區(qū)，南南面建設設開發(fā)用用地總面面積約為為483畝，總建建筑面積積約8萬平方米米，容積積率0.23，綠化率率高達70%。翡翠島原原始生態(tài)態(tài)完整，，植被豐豐富，四四面環(huán)水水，與城城區(qū)跨橋橋僅距160米，遠不不距繁華華，近不不離山水水；島嶼嶼地勢總總體北高高南低，，由北向向南呈珊珊瑚狀分分布，地地勢起伏伏較大，，地形復復雜，地地勢陡峭峭，平均均坡度為為30度—45度。獨特特的大坡坡度山地地形態(tài)，，環(huán)望湖湖景山色色別有一一番風味味。島上設有有山景會會所、濱濱湖會所所、天然然泳池和和游艇碼碼頭等設設施。該項目為為簡約主主義現代代風格別別墅洋房房，產品品皆為毛毛坯房，，面積在在250——495平米之間間，售價價在250——600萬之間，，折合均均價約為為1.5萬/平米。項項目二期期70幢別墅為為精裝別別墅，面面積在250——495平米之間間，均價價約為2.2萬/平米，預預計2009年年底可可交付。。項目三三期70幢別墅，，還未動動工。Part3：典型案例例Part3：典型案例樓盤名稱翡翠島別墅（一期50幢）位置淳安區(qū)千島湖鎮(zhèn)翡翠島占地面積32.2萬平方米均價15000元/平方米物業(yè)類型別墅開盤時間2007.9.23交房時間2008.12.31銷售率售罄1133開發(fā)商杭州通盛房地產開發(fā)有限公司Part3：典型案例綠城?千島湖度假假公寓綠城?千島湖度假假公寓位于于淳安千島島湖鎮(zhèn)東北北部，是景景區(qū)內較稀稀缺的西、、北、南三三面臨湖的的優(yōu)質地塊塊。項目兼具千千島湖鎮(zhèn)中中心區(qū)位成成熟繁華的的配套便利利，與直接接臨湖的開開闊環(huán)境品品質，是較較難得優(yōu)質質度假區(qū)域域。社區(qū)由由一座五星星級標準的的綠城?喜來登度假假酒店與酒酒店公寓，，兩座度假假公寓，以以及三座湖湖景公寓組組成，占地地13.8萬平方米，，總建筑面面積超過30萬平方米。。整個度假區(qū)區(qū)配備有大大面積水上上娛樂區(qū)與與游艇樂部部，以及超超過40000平方米的休休閑、娛樂樂、商業(yè)配配套區(qū)與一一條精致宜宜人的城市市商業(yè)街區(qū)區(qū)。該項目皆是是高層和小小高層，面面積從70到400平米之間，，以70平米的小戶戶型酒店式式公寓為主主打產品。。Part3：典型案例樓盤名稱綠城?千島湖度假公寓位置新安大街以北，新安北路以西占地面積13.8萬平方米均價18000元/平方米物業(yè)類型

精裝度假公寓、五星度假酒店開盤時間2007.8.25交房時間未定銷售率在售開發(fā)商綠城房地產集團有限公司Part3：典型案例天淳島別墅墅區(qū)本項目由杭杭州千島湖湖新概念旅旅游開發(fā)有有限公司開開發(fā)，占地地約300畝，售價近近2萬元/平米，現已已銷售一空空。Part3：典型案例天清島度假假別墅Part3：典型案例千島湖濱江江度假酒店店別墅千島湖濱江江度假酒店店別墅，位位于輝照山山區(qū)塊，為為一半島形形狀，兩面面環(huán)水，一一面與千島島湖大道相相接，一面面與淳安政政務新區(qū)相相鄰。自然然環(huán)境優(yōu)美美，交通位位置便利。。該地塊面積積總計500畝（含水面面），由6－7層的超五星星級酒店、、2－3層獨立別墅墅、聯體別別墅、疊排排觀光電梯梯別墅和部部分空中躍躍廊別墅組組成。建筑筑面積6萬平方米左左右，臨水水一排為獨獨棟別墅，，面積在400-750平米之間；；中間兩排排為雙拼別別墅，面積積約為350平米；后面面靠山兩排排為雙聯排排復試洋房房，每戶約約220平米。Part4:千島湖星級級酒店市場場特征Part4：星級酒店市市場特征千島湖區(qū)域域內現有五五星級酒店店只有千島島湖開元度度假村一家家，四星級級酒店也只只有兩家：：海外海大大酒店、天天清島度假假酒店；隨千島湖區(qū)區(qū)域的的旅旅游地位的的不斷提升升，千島湖湖本身土地地資源的日日趨稀缺，，國內外各各大企業(yè)對對千島湖景景觀資源的的認知程度度的提高，，區(qū)域內的的高檔酒店店越來越多多，現在千千島湖區(qū)域域在建和計計劃建造的的五星級酒酒店十余個個；豪華酒店+房產，這已已經成為杭杭州開發(fā)商商進入千島島湖的通用用模式。如如順發(fā)的洲洲際酒店，，濱江的索索菲特，綠綠城的喜來來登，潤和和的雷迪森森，云天的的麗笙世嘉嘉等.Part4：星級酒店市市場特征開元度假村村是千島湖湖“豪華酒酒店+房產”模式式的先行者者。首先，度假假住宅的銷銷售很多可可以在酒店店客戶中內內部消化。。比如開元元度假村的的85套別墅，就就有三分之之二是由原原來的酒店店客戶購買買的。其次次，酒店能能提升度假假住宅總體體的服務水水準，增加加購房者的的投資回報報。這一模式還還有一個優(yōu)優(yōu)勢，就是是開發(fā)商容容易藉此拿拿到景觀最最好的用地地。例如云云天房產在在天嶼山上上開發(fā)的千千島湖天嶼嶼山度假村村剛開工不不久，五星星級的麗笙笙世嘉酒店店面朝中心心湖區(qū)，伸伸向崖際的的露天游泳泳池與湖面面有300米的落差，，水景的接接續(xù)和錯落落異常精彩彩。而朝向向東南湖區(qū)區(qū)的86套別墅，俯俯瞰空翠的的山谷，遙遙望浩瀚的的湖面，視視野的寬闊闊與空氣的的通暢，皆皆讓人嘆為為觀止。酒店名稱位置星級房間數入住率標間價格千島湖開元度假村麒麟島5227間及10個會議室周末節(jié)假日95%，平時75%702元/天千島湖海外海大酒店南山開發(fā)路1號4270間及