房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)授課人：張靜江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司二0一0年六月房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!內(nèi)容房地產(chǎn)基本估價(jià)方法4房地產(chǎn)估價(jià)熱點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)探討5如何判讀估價(jià)報(bào)告與實(shí)例點(diǎn)評(píng)6房地產(chǎn)估價(jià)概述1房地產(chǎn)估價(jià)流程3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策2房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)（realestateappraisal，propertyvaluation）專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!房地產(chǎn)抵押價(jià)值含義《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而非理論價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值：不能用實(shí)際成交價(jià)格判斷結(jié)果的準(zhǔn)確性。法定優(yōu)先受償款:發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外還包括《擔(dān)保法》第四十七條孽息、《破產(chǎn)法》第三十四條涉及的優(yōu)先于抵押權(quán)的債權(quán)和物權(quán)房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!3、房地產(chǎn)抵押的限制范疇（1）依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的以劃撥方式取得土地使用權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，沒(méi)有按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的；（2）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的；按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件。

房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策2003年：121文件2004年：8.31大限、提高開(kāi)發(fā)商自有資本比例2005年：取消住宅貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例國(guó)八條、開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅2006年：國(guó)六條、九部委十五條、限外令2007年：市場(chǎng)與保障相結(jié)合、土地有償使用費(fèi)提高一倍、工業(yè)實(shí)行招拍掛、土地增值稅清算2008年：國(guó)家三部門(mén)聯(lián)合救市、十項(xiàng)政策擴(kuò)大內(nèi)需2009年：國(guó)四條、調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例2010年：國(guó)十一條、新國(guó)四條房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!江蘇省等別調(diào)整房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)基本方法市場(chǎng)比較法收益法成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!基本估價(jià)方法——市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法即在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。應(yīng)用前提○需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的市場(chǎng)○市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)比較充分○階段時(shí)期內(nèi)價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!基本估價(jià)方法——收益法收益法是基于預(yù)期收益原則和最有效使用原則，以還原利率將估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的每年正常純收益還原為估價(jià)時(shí)日總收益的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式：一般公式：收益變化有限年公式：主要適用于有收益房地產(chǎn)的估價(jià)，而對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)，如機(jī)關(guān)、學(xué)校等估價(jià)多不適用。思考：未出租的餐館？農(nóng)地？未開(kāi)發(fā)的土地？房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!基本估價(jià)方法——成本法成本法基本步驟：1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料；2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3估算折舊；房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)*成新度4求出積算價(jià)格。應(yīng)用注意問(wèn)題：成本不等于價(jià)格；對(duì)商業(yè)及住宅多不適用新開(kāi)發(fā)土地和房地產(chǎn)一般不應(yīng)扣除折舊。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!基本估價(jià)方法——基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期。步驟：首先分析待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與采用的基準(zhǔn)地價(jià)在地價(jià)內(nèi)涵上的差異，測(cè)算引用的基準(zhǔn)地價(jià)；然后根據(jù)替代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)形成的區(qū)域因素和個(gè)別因素的差異，評(píng)估修正系數(shù)由基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)一系列修正得到待估宗地的地價(jià)。計(jì)算公式：地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×（1+綜合修正系數(shù)）±開(kāi)發(fā)水平修正

適用范圍：必須具備基準(zhǔn)地價(jià)及其宗地修正體系注意問(wèn)題：基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!市場(chǎng)公允值與銀行抵押價(jià)值的關(guān)系探討1、房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是該房地產(chǎn)在抵押時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6．4．3條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值?！薄斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)——政策風(fēng)險(xiǎn)金融政策稅收政策產(chǎn)業(yè)政策土地政策房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)1、謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用2、估價(jià)程序3、估價(jià)方法4、估價(jià)假設(shè)與限制條件以及估價(jià)師聲明，注意審查評(píng)估報(bào)告設(shè)定的假設(shè)和限制條件是否合理、合法?是否帶有欺騙性?5、物業(yè)狀況與利用條件房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)——在建工程抵押《中華人民共和國(guó)合同法》第286條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定如下：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的……,也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！?/p>

①建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)②已抵押擔(dān)保債權(quán)②其他法定優(yōu)先受償權(quán)房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!報(bào)告總體要求1、全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；2、公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；3、準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。4、概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!如何審閱估價(jià)報(bào)告（二）6、估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用。估價(jià)技術(shù)路線確定得是否得當(dāng)，估價(jià)方法選擇是否適宜，估價(jià)方法運(yùn)用是否正確。

7、估價(jià)結(jié)果確定的理由。估價(jià)結(jié)果確定的理由是否充分、合理。

8、估價(jià)結(jié)果。估價(jià)結(jié)果是否合理，價(jià)格水平是否與估價(jià)對(duì)象同一供需圈的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格相當(dāng)。

9、估價(jià)報(bào)告的邏輯性。估價(jià)報(bào)告的前后邏輯是否一致。

10、估價(jià)報(bào)告的完整性。估價(jià)報(bào)告內(nèi)容是否完整，附件是否齊全。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!公司簡(jiǎn)介江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司是以提供土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地規(guī)劃和房地產(chǎn)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)服務(wù)為主的綜合性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其前身是江蘇省蘇地房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司（由江蘇省地價(jià)所改制設(shè)立）。公司擁有土地評(píng)估(國(guó)家A級(jí)）、房地產(chǎn)評(píng)估（一級(jí)）和土地規(guī)劃等領(lǐng)域多個(gè)相關(guān)執(zhí)業(yè)資質(zhì)，擁有一批專(zhuān)業(yè)素質(zhì)優(yōu)良、業(yè)務(wù)精湛、經(jīng)驗(yàn)豐富的土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地規(guī)劃、投資、開(kāi)發(fā)、管理、融資等多方面的專(zhuān)業(yè)人才，精通土地管理和房地產(chǎn)管理相關(guān)政策。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范技術(shù)規(guī)范：中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起執(zhí)行）2006年1月份建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》以及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!房地產(chǎn)抵押相關(guān)政策1、房地產(chǎn)抵押：《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?！狈康禺a(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押的本質(zhì)就是對(duì)債權(quán)的保證，即保證抵押債權(quán)的安全、保證抵押債權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)、保證抵押債權(quán)不受侵害。

2、《城市房地產(chǎn)管理法》在第四十七條“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押”3、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!3、房地產(chǎn)抵押的限制范疇（3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（4）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（5）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（7）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（8）權(quán)屬不明的、權(quán)屬有爭(zhēng)議的或未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但《擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng)“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”（10）“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以其廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！薄稉?dān)保法》第三十六條第三款規(guī)定拍賣(mài)抵押房產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)的，對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償

房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!年貸款利率變化一覽表房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!房地產(chǎn)估價(jià)流程l、明確估價(jià)基本項(xiàng)

2、擬定估價(jià)作業(yè)方案3、搜集估價(jià)所需資料

4、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

5、選定估價(jià)方法計(jì)算

6、確定估價(jià)結(jié)果

7、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

8、估價(jià)資料歸檔

房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!如何選擇估價(jià)方法——估價(jià)技術(shù)路線對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!注意問(wèn)題1、搜集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不超過(guò)一年；成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行區(qū)域因素修正；7、進(jìn)行個(gè)別因素修正；8、求出比準(zhǔn)價(jià)格。

房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!收益法步驟與注意問(wèn)題1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料2、估算潛在毛收入客觀收益租約期內(nèi)采用租約收益，租約期外采用客觀收益3、估算有效毛收入4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5、估算凈收益6、確定資本化率（報(bào)酬率）7、確定收益價(jià)格租賃房地產(chǎn)的收益測(cè)算方法：V=（租金-物業(yè)費(fèi)-相關(guān)費(fèi)用）*（1-空置率）/a房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!基本估價(jià)方法——假設(shè)開(kāi)發(fā)法它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后的余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。1、調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；3、估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期；4、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5、估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。注意問(wèn)題：對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的估價(jià)對(duì)象，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!關(guān)鍵問(wèn)題探討與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)市場(chǎng)公允值與銀行抵押價(jià)值的關(guān)系探討風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)——政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)——權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)——技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!市場(chǎng)公允值與銀行抵押價(jià)值的關(guān)系探討2、房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值，或者說(shuō)是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場(chǎng)上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價(jià)值。3、估價(jià)實(shí)踐上看：“確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”而非抵押價(jià)值。抵押價(jià)值是貸款人在自行考量未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素后通過(guò)確定貸款比例來(lái)確定的。房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)——權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格審查抵押房屋占用土地的土地證原件,確保合規(guī)合法土地使用權(quán)抵押：《國(guó)有土地使用權(quán)證》在建工程抵押：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》房地產(chǎn)抵押：《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》辦理房地產(chǎn)抵押登記,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)交驗(yàn)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明?！睌M抵押房產(chǎn)是否屬于抵押人的唯一住房？房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)共36頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)——帶租約抵押《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人已將出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！弊赓U權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響，一般來(lái)說(shuō)是負(fù)面的，例