房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）

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ZhonghuiTraining.zhcjpx.房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析侯展浙江中匯稅務(wù)師事務(wù)所專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)部

2009年8月26日房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner最新的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)近期主要稅收政策--營(yíng)業(yè)稅（簡(jiǎn)述）--企業(yè)所得稅--土地增值稅（簡(jiǎn)述）

房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner營(yíng)業(yè)稅（2）主要變化：擴(kuò)大了征稅范圍擴(kuò)展了價(jià)外費(fèi)用的外延明確差額征收項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額增加了差額增收項(xiàng)目扣除憑證管理增補(bǔ)了建筑勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）營(yíng)業(yè)額的規(guī)定拓展了視同應(yīng)稅行為的范圍嚴(yán)格了對(duì)交易價(jià)格明顯偏低的處理納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化納稅地點(diǎn)表述有調(diào)整明確對(duì)特殊混合銷售的稅務(wù)處理兼營(yíng)應(yīng)稅行為未分別核算的不再一并征收增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)總體框架國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文是在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文充分吸收、借鑒了國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文的主要內(nèi)容，改變了國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)文件所代表的外資地產(chǎn)企業(yè)納稅體系，但還是有機(jī)結(jié)合了國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文的部分內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對(duì)需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。企業(yè)所得稅（2）

房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（4）國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文適用范圍

適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)擴(kuò)大：原31號(hào)文只針對(duì)內(nèi)資企業(yè)，新31號(hào)文對(duì)內(nèi)資、外資均有效；減?。盒?1號(hào)文只針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，原31號(hào)文房地產(chǎn)企業(yè)和臨時(shí)從事房地產(chǎn)的企業(yè)（取得房地產(chǎn)臨時(shí)資質(zhì)）和參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!企業(yè)所得稅（6）國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào).zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner二、關(guān)于完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題

（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

2.已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（8）代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。代收費(fèi)用，同營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的規(guī)定和處理不完全一致房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（10）視同銷售的稅務(wù)處理企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。注意這取消了對(duì)于自用視同銷售的規(guī)定國(guó)稅函[2008]828號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（12）計(jì)稅毛利率的相關(guān)規(guī)定企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定降低了計(jì)稅毛利率（除經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目外）規(guī)定了地方稅務(wù)的機(jī)關(guān)的自有裁量權(quán)，同時(shí)規(guī)定計(jì)稅毛利率的最低比例。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（14）預(yù)計(jì)毛利額的相關(guān)規(guī)定企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。刪除了原31號(hào)文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定對(duì)于“預(yù)租”，概念不明確租金收入確認(rèn)收入的原則，同會(huì)計(jì)確認(rèn)的原則不一致房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（16）成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本/開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本；已銷產(chǎn)品和未銷產(chǎn)品計(jì)稅成本；已完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品計(jì)稅成本房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（17）已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（19）企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（21）(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（23）對(duì)于公建配套設(shè)施，大體上分為以下幾類：1、作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。2、作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。作為單獨(dú)的成本對(duì)象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。3、自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對(duì)象前扣除。4、有償移交、給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)目傻挚墼擁?xiàng)目的建造成本而非直接計(jì)入收入房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（25）企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。延續(xù)原外資房地產(chǎn)中的規(guī)定注意相對(duì)應(yīng)代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅和所得稅問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（27）企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除只規(guī)定了無(wú)償，對(duì)于低價(jià)收回的情況，以及土地上有建筑物的情況，沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（29）計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

六原則房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（31）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)（新增）、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。成本包括大市政配套費(fèi)對(duì)土地增值稅有利返回房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（33）前期工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用注意稅前扣除合法憑證問(wèn)題特別注意委托個(gè)人及境外機(jī)構(gòu)的一些費(fèi)用，需扣繳的稅費(fèi)及憑證注意營(yíng)業(yè)稅新政房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（35）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)（售樓處、樣板房等），不計(jì)入期間費(fèi)用而是進(jìn)入到開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用的區(qū)別重點(diǎn)在于有無(wú)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（37）企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（39）(二)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（41）(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（43）特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（45）國(guó)稅函[2009]342號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（47）房地產(chǎn)企業(yè)普遍問(wèn)題資本弱化資金管理方式總部管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題投資收益房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（49）資金管理方式無(wú)償/（息）借款關(guān)聯(lián)公司間的資金占用，未按獨(dú)立交易原則收取利息，減少所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整委托貸款營(yíng)業(yè)稅：按利息收入全額征收企業(yè)所得稅：委托貸款方利息收入并入本年利潤(rùn)；貸款借入方利息支出可稅前抵扣房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（51）總部管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題國(guó)稅發(fā)[2008]86號(hào)1、管理費(fèi)---子公司支付給母公司的管理費(fèi)不得在稅前扣除2、服務(wù)費(fèi)---母公司為子公司提供服務(wù)，可按獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則收取服務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（53）投資收益的問(wèn)題利潤(rùn)分配中國(guó)居民企業(yè)間的利潤(rùn)分配免稅非居民企業(yè)從我國(guó)居民企業(yè)取得的利潤(rùn)征收10%的預(yù)提所得稅與中國(guó)大陸有簽訂由避免雙重征稅協(xié)定的國(guó)家或地區(qū)適用協(xié)定的規(guī)定（如香港7%，新加坡：5%的預(yù)提所得稅）股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益居民企業(yè)間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益并入應(yīng)納稅所得交納所得稅非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓居民企業(yè)的股權(quán)交納10%的預(yù)提所得稅房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner土地增值稅(2)土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算與企業(yè)所得稅計(jì)算方法不同房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner營(yíng)業(yè)稅（1）最修訂后的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[2008]540號(hào)）自2009年1月1日實(shí)施。

房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（1）近日國(guó)家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為，制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》國(guó)稅函[2009]342號(hào)。房地產(chǎn)企業(yè)普遍問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào))國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào))國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)〔1999〕第242號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知(國(guó)稅函〔2008〕299號(hào))國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)執(zhí)行后哪些文件將失效企業(yè)所得稅（3）

房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（5）關(guān)于完工產(chǎn)品國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)基本相同國(guó)稅函[2009]342號(hào)問(wèn)題：土地開(kāi)發(fā)的完工條件、在建工程轉(zhuǎn)讓沒(méi)有明確房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（7）關(guān)于征管與核定征收

國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)

國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)基本相同不得事先核定征收可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（9）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的稅務(wù)處理企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)注意這個(gè)新增加的前綴應(yīng)稅收入的概念房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!企業(yè)所得稅（11）.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷售新規(guī)定新稅法《實(shí)施條例》25條新稅法國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)舊稅法–內(nèi)資國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)舊稅法–外資國(guó)稅函[2005]970號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換√√捐贈(zèng)√√√償債、贊助√√集資、廣告、樣品職工福利、利潤(rùn)分配√√√轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)市場(chǎng)推廣或推銷√獎(jiǎng)勵(lì)交際應(yīng)酬√對(duì)外投資其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（13）預(yù)計(jì)毛利額的相關(guān)規(guī)定企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。將預(yù)計(jì)毛利作為正常的納稅調(diào)整事項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅：收款時(shí)繳納房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（15）預(yù)計(jì)毛利額的相關(guān)規(guī)定企業(yè)幾種特殊情況下的銷售收入：1、已過(guò)交付期限業(yè)主未收房的2、買房送車庫(kù)（車位）國(guó)稅函[2008]875號(hào)3、買房送車4、不明確產(chǎn)權(quán)的配套設(shè)施（會(huì)館、地下室）。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（16）成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除土地增值稅跨期清算如何執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（18）先確定成本對(duì)象，然后才能在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｇf(wàn)不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（20）企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（22）企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（24）企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。按揭保證金實(shí)質(zhì)上屬于預(yù)計(jì)負(fù)債為購(gòu)買方提供的按揭擔(dān)保，屬于經(jīng)營(yíng)有關(guān)的擔(dān)保損失，允許在所得稅前扣除房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（26）企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

較統(tǒng)借統(tǒng)貸政策更寬松注意關(guān)聯(lián)方借款利息的扣除限制房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（28）企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(以成本對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。部分報(bào)廢如何處理企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。12個(gè)月跨期如何操作只明確了自用的折舊問(wèn)題，但對(duì)于出租的折舊問(wèn)題沒(méi)有明確房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（30）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（32）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)母公司或其他公司拍地后變更至項(xiàng)目公司三通一平國(guó)稅函[2007]645號(hào)：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收合同、稅前扣除憑證等所得稅問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（34）建筑安裝工程費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。甲供材料的稅務(wù)處理浙地稅函［2007］335號(hào)承包方全額納稅，差額開(kāi)票幾種特殊情況下的票據(jù)：稅務(wù)檢查重點(diǎn)關(guān)注虛開(kāi)發(fā)票、假票及虛列、重復(fù)列支費(fèi)用等問(wèn)題A、承包方銷售自產(chǎn)產(chǎn)品兼安裝勞務(wù)B、承包方提供設(shè)備安裝勞務(wù)C、"清包工"形式的裝飾勞務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（36）企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序1、確定成本對(duì)象；2、歸集開(kāi)發(fā)成本；3、分配共同成本；4、分配已完工與未完工；5、分?jǐn)倖挝怀杀荆?、計(jì)算銷售成本；7、后續(xù)二次調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（38）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。按占地面積而非建筑面積進(jìn)行分配有點(diǎn)問(wèn)題土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。

重大突破房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（40）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。重大突破房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（42）企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析（侯展20090826）共62頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁(yè)!.zhcjpx.Zhonghui,YourReliableBusinessPartner企業(yè)所得稅（44）企