銀行業(yè)法律法規(guī) 第6次課抵押

抵押《物權(quán)法》第179條：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。

一、抵押物（一）不可以抵押的財產(chǎn)1、國有或集體土地所有權(quán)2、集體土地使用權(quán)，但有兩個例外（1）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）等土地承包經(jīng)營權(quán)。（2）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房抵押的，占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押3、公益法人的公益設(shè)施4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)5、依法被查封、扣押的財產(chǎn)（二）可以抵押的財產(chǎn)1、“樓（船）花”抵押正在建造或者尚未建造的房屋、船舶、飛行器都可以抵押。2、房地產(chǎn)抵押——“房地一體主義”具體而言：（1）以建筑物抵押的，自然及于占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不以當(dāng)事人的相反約定為轉(zhuǎn)移。（2）反過來，以建設(shè)用地使用權(quán)低壓的，亦自然及于該土地上的建筑物。（3）但城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，該抵押權(quán)不及于土地上新增的建筑物。（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押；以其廠房抵押的，亦自然及于占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)。3、動產(chǎn)浮動抵押企業(yè)、個體戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有、將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品等動產(chǎn)抵押，符合約定條件時債權(quán)人可就這些動產(chǎn)優(yōu)先受償。4、農(nóng)作物抵押農(nóng)作物可以抵押，但以農(nóng)作物抵押的，不及于其尚未分立的土地使用權(quán)。二、抵押權(quán)的生效（一）關(guān)于抵押合同的生效與抵押權(quán)的生效1、不論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)抵押合同，均為要式合同，雙方在合同書上簽字或者蓋章，即成立并生效。換言之，抵押合同本身不需要辦理登記；后來的物權(quán)登記辦理與否，并不能反過來影響合同的效力?！纠考?、乙于6月1日簽訂一房產(chǎn)抵押合同書，相約6月3日去辦理抵押登記，但后來因種種原因未登記。問：該抵押合同效力如何？合同于6月1日成立且生效2、不動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)浮動抵押合同生效后的效力就體現(xiàn)在：抵押人必須依約辦理抵押登記，否則將構(gòu)成違約；其他動產(chǎn)抵押合同生效后的效力則體現(xiàn)在：抵押人有依約辦理抵押登記的義務(wù)，否則也構(gòu)成違約。3、辦理抵押登記手續(xù)后，不動產(chǎn)抵押權(quán)成立暨生效，效力是：債權(quán)人對不動產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

總之，抵押登記是不動產(chǎn)抵押權(quán)而非不動產(chǎn)抵押合同的生效要件。（二）登記的效力《物權(quán)法》第187-189條規(guī)定，登記對抵押權(quán)的效力分為：1、登記生效主義：不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押登記之日起設(shè)立。（建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；正在建造的建筑物）2、登記對抗主義：抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、正在建造的船舶、航空器、交通運輸工具）【例】甲向乙借款20萬元，由丙提供價值15萬元的房屋抵押并訂立了抵押合同書。甲因辦理登記手續(xù)費過高，經(jīng)乙同意未辦理登記手續(xù)。甲又以一輛價值6萬元的“夏利”車抵押給乙并訂立了抵押合同書，但未來的及辦理登記。一年后，甲因虧損無力還債，乙訴至法院要求行使抵押權(quán)。本案中兩抵押的效力如何（）A均有效B均無效C房屋抵押有效、汽車抵押無效D房屋抵押無效、汽車抵押有效流質(zhì)條款無效流質(zhì)條款，雙方約定：“若債務(wù)人到期不履行債務(wù)，擔(dān)保物的所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”

1、流質(zhì)條款無效，不影響擔(dān)保合同其他條款的效力。

2、流質(zhì)與事后抵押人、抵押權(quán)人折價而使抵押人取得抵押物所有權(quán)是兩碼事。

3、流質(zhì)與事后在抵押物拍賣、變賣中，抵押權(quán)人通過參與拍賣、變賣成功，而取得抵押物所有權(quán)。甲欠乙債1000萬元，甲以樓房抵押。后甲到期不還債，乙申請法院拍賣樓房，法院委托拍賣行拍賣。在拍賣過程中，乙以1200萬元競價成功。問：乙可否取得房屋所有權(quán)？三、抵押權(quán)的效力范圍（一）抵押登記的公信力與對抗效力同一財產(chǎn)上為兩個以上的債權(quán)人設(shè)立抵押的，其清償順位是：先登記的優(yōu)先于后登記的；已經(jīng)登記的優(yōu)先于未登記的；反之，都未登記的，出于同一順序按照債權(quán)比例清償。（二）所擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的從約定；無約定的，推定為包括：主債權(quán)；利息；違約金；損害賠償金；實現(xiàn)抵押權(quán)之費用，當(dāng)事人另有約定的，按照約定。（三）抵押物的范圍1、是否及于從物（1）凡設(shè)定前，即為抵押物之從物的，及于從物；（2）前種情況下，抵押物、從物分屬于不同人所有的，不及于從物?！纠考滓詣e墅一幢為乙設(shè)抵押，別墅旁建有一小花園，該花園屬丙所有。問：別墅抵押權(quán)是否及于小花園？2、是否及于土地上的新增房屋具體情況包括：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋；建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，土地上新增的建筑物（1）不及于（2）但可將新增房屋與原抵押房產(chǎn)一同拍賣，抵押權(quán)不得就新增房屋的賣款主張優(yōu)先受償。3、是否及于孳息

(1)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

(2)抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用。4、是否及于添附物抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。5、物上代位性

(1)擔(dān)保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。(2008年案例分析題)

(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補償金。四、抵押人的權(quán)利義務(wù)（一）占有、使用、收益權(quán)（二）處分權(quán)（抵押物轉(zhuǎn)讓）1、抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物2、轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押人應(yīng)盡兩個義務(wù)：（1）經(jīng)過抵押權(quán)人同意；（2）告知受讓人3、問題是，未經(jīng)過抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓，其行為效力如何呢？（1）已經(jīng)登記的不動產(chǎn)、動產(chǎn)抵押權(quán)；【例】甲欠乙債1000萬元，以樓房一幢為乙設(shè)抵押，并辦理登記手續(xù)。抵押期間，甲以1200萬元擅自賣與丙并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，后才告知乙。乙稱自己不同意甲出賣，遂起糾紛。問：該糾紛應(yīng)該如何處理？可能情況1：甲取得賣款后，將其中的1000萬元提前清償給乙?？赡芮闆r2：丙取得房屋后，將應(yīng)付房款1200萬元中的1000萬元提前代為清償給乙可能情況3：甲乙房款兩訖后，乙對該房屋主張抵押權(quán)。丙為了保住房屋，又另行拿出1000萬元直接交付給乙，而后再欲向甲追償1000萬元?？赡芮闆r4：甲乙房款兩訖后，乙對該房屋主張抵押權(quán)。丙對乙無所表示。可能情況5：甲丙約定的房款僅為200萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋價值1000萬元。結(jié)論：相對無效的法律行為。惟有那些已經(jīng)損害債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的擅自轉(zhuǎn)讓行為，經(jīng)債權(quán)人主張且經(jīng)過法院判決認(rèn)定無效的，方為無效。（2）集合動產(chǎn)抵押權(quán)人不得對抗特定買受人依據(jù)《物權(quán)法》第189條第2款，已經(jīng)設(shè)立抵押并登記的集合動產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意而被轉(zhuǎn)讓的，原則上亦適用上述規(guī)則。但有一個特殊規(guī)則是：不得對抗在經(jīng)營活動中已經(jīng)支付合理價款抵押權(quán)。【例】甲為一農(nóng)業(yè)機械生產(chǎn)企業(yè)，向乙銀行借款500萬元，以其生產(chǎn)的庫存50輛大型拖拉機為乙設(shè)抵押，并辦理登記手續(xù)。抵押期間，甲未經(jīng)乙銀行同意，以480萬元擅自賣與丙。甲丙貨款兩訖后，乙才知曉此事，但甲已經(jīng)將貨款用于發(fā)放拖欠職工工資。乙訴至法院，稱自己不同意甲出賣，主張甲丙買賣無效。問：該如何解決？對乙的請求不予支持。（3）未登記的動產(chǎn)抵押。動產(chǎn)抵押未予登記的，抵押權(quán)有效但不得對抗第三人?！纠吭O(shè)甲欠乙債務(wù)10萬元，以自有汽車1輛為乙設(shè)抵押，但未辦理登記。抵押期間，甲未經(jīng)乙同意，以9萬元擅自賣與不知該汽車設(shè)有抵押權(quán)事實的丙，并貨款兩訖，乙?guī)滋旌笾獣源耸略V至法院，稱自己不同意甲出賣，主張甲丙買賣無效。問：應(yīng)該如何解決？為什么？對乙的請求不予支持五、抵押權(quán)人的權(quán)利保全抵押物抵押權(quán)人的行為可能致抵押物價值減損的，抵押權(quán)人有權(quán)請求停止該行為；有權(quán)請求恢復(fù)原價格或者相應(yīng)地補充擔(dān)保；六、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系1、先租賃，后抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，適用“買賣不破租賃”規(guī)則【例】甲有樓房一幢，3月1日租給丁，租期15年。同年6月1日，甲將樓房抵押給乙并辦理登記，旋即書面告知丁。一年后，乙請求拍賣樓房以實現(xiàn)抵押權(quán)，丙競買成功，購得樓房。幾天后，丙要求丁搬出，遭到拒絕，遂生糾紛。問：丙的要求是否于法有據(jù)？為什么？于法無據(jù)2、先抵押，后租賃的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，不適用”買賣不破租賃”規(guī)則【例】設(shè)上例中，3月1日抵押給乙，6月1日出租給丁。則問：丙的要求是否于法有據(jù)？于法有據(jù)3、第2項情況下，承租人的損失如何承擔(dān)，又分為兩種情況：（1）若訂立租賃合同時抵押人已經(jīng)將抵押事實告知承租人，則承租人自己承擔(dān)損失。（2）若未告知承租人，抵押人承擔(dān)承租人的損失?！纠吭O(shè)上例中，6月1日甲、丁訂立租賃合同時甲隱瞞了該房已經(jīng)設(shè)立抵押的事實?，F(xiàn)丁被丙逐出，再去租相似樓房，由于樓房租價上漲，余下期間內(nèi)會多付房租總計3萬元。問：誰來賠償丁的損失？甲七、抵押權(quán)的實現(xiàn)1.抵押權(quán)的行使債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。如果協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。2.抵押物拍賣價款的清償順序(1)實現(xiàn)抵押權(quán)的費用;

(2)主債權(quán)的利息;

(3)主債權(quán)。

3.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)拍賣“劃撥”的國有土地使用權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權(quán)。4.不可分性

(1)主債權(quán)未受全部清償?shù)?，抵押?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。

(2)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使全部抵押權(quán)。

(3)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可“主債務(wù)人”轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人“書面同意”時，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

(4)抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。

(5)抵押物“部分”滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)之全部。5.抵押權(quán)的保全抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。八、物權(quán)重合

1.同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設(shè)定抵押時的清償順序

(1)不動產(chǎn)按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

(2)動產(chǎn)①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;③抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)順位的變更抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人“書面同意”，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。3.放棄抵押權(quán)主債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。（九）浮動抵押和最高額抵押

1.動產(chǎn)的浮動抵押(2010年多選題)經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

(1)浮動抵押僅限于特定的主體，即企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者。

(2)浮動抵押僅限于動產(chǎn)。

(3)浮動抵押的抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。并且，浮動抵押權(quán)不得對抗正常經(jīng)營活動中“已支付合理價款”并“取得”抵押財產(chǎn)的買受人。（十）最高額抵押(1)最高額抵押的概念為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

(2)債權(quán)的確定有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：