房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策楊明律師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策楊明律師1內(nèi)容大綱第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段第二部分房地產(chǎn)施工建造階段第三部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段第四部分物業(yè)管理階段內(nèi)容大綱第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段2一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式四、合作開(kāi)發(fā)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段3第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)4（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例1】2004年7月北京某房地產(chǎn)公司與一項(xiàng)目公司經(jīng)理邱源簽訂《某小區(qū)住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并在支付了2000萬(wàn)元定金后，未能按約受讓土地。原因是作為項(xiàng)目公司股東之一的香港公司的注冊(cè)資本尚未到位，該塊土地尚未過(guò)戶(hù)到項(xiàng)目公司名下。該項(xiàng)目根本不符合轉(zhuǎn)讓的條件。該公司報(bào)案后公安機(jī)關(guān)以合同詐騙罪立案，但一直未能將項(xiàng)目公司總經(jīng)理抓獲歸案，項(xiàng)目收購(gòu)定金款亦未能追回。（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例1】2004年7月北京某房地5（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】

1、項(xiàng)目標(biāo)的現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)。如地理位置、交通條件、是否毛地、拆遷狀況等。2、項(xiàng)目合法性風(fēng)險(xiǎn)。【防范對(duì)策】（1）審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性。（2）確認(rèn)是否符合上述法定轉(zhuǎn)讓條件。（3）調(diào)查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況。（4）避免收購(gòu)毛地的風(fēng)險(xiǎn)。（5）確認(rèn)是否存在分層設(shè)立的土地使用權(quán)。（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策】6（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例2】新建房地產(chǎn)公司與利豐公司達(dá)成了股權(quán)收購(gòu)協(xié)議。新建公司以5000萬(wàn)元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了利豐公司在項(xiàng)目公司95%的股權(quán)，但在其接管項(xiàng)目公司運(yùn)作項(xiàng)目不久就接到了法院的應(yīng)訴通知書(shū)。原來(lái)項(xiàng)目公司在一年前為利豐公司與銀行的8000萬(wàn)元借款提供了保證擔(dān)保。項(xiàng)目公司名下的土地和在建工程均被法院以訴訟保全進(jìn)行了查封，項(xiàng)目運(yùn)作陷入困局。雖然新建公司和項(xiàng)目公司均可以依法向利豐公司追償，但由于利豐公司已經(jīng)資不抵債，新建公司的損失實(shí)際已無(wú)法挽回。（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例2】新建7（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】

標(biāo)的公司對(duì)外擔(dān)保等或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)加大【防范對(duì)策】除對(duì)項(xiàng)目本身的調(diào)查外，還要調(diào)查一切可能影響股權(quán)受讓方利益的因素。應(yīng)當(dāng)主要從以下幾個(gè)方面考察：（1）標(biāo)的公司的基本資料。

（2）標(biāo)的公司的資質(zhì)等級(jí)及年檢情況。

（3）標(biāo)的公司的經(jīng)營(yíng)情況。

（4）標(biāo)的公司股東的財(cái)務(wù)實(shí)力與履約能力情況。

（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)8第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)9（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)：（1）時(shí)間點(diǎn)上是在取得商品房預(yù)售許可證之前，否則就可能是房屋轉(zhuǎn)讓。（2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是一種特殊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)c土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在如下區(qū)別：A范圍不同B價(jià)值不同

C權(quán)利義務(wù)不同

（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)：10（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【案例3】2000年浙江瑞安某房地產(chǎn)公司劉某伙同當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)局長(zhǎng)林某，共同從一家食品廠處以每畝30萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)地20畝，在未進(jìn)行任何動(dòng)工建設(shè)的情況下，于次年1月將該塊土地以每畝41.6萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給另一家房地產(chǎn)公司。林某利用其建設(shè)局長(zhǎng)的身份協(xié)調(diào)國(guó)土局將土地證轉(zhuǎn)移到最終買(mǎi)家房地產(chǎn)公司名下。林某等三人共獲利262萬(wàn)余元，案發(fā)后，林某三人被以非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【案例3】2000年浙江瑞安某房地產(chǎn)公司11（一）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

】

轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須已完成了法定要求的投資，否則將視為炒賣(mài)土地，不僅轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，甚至存在刑事風(fēng)險(xiǎn)。【防范對(duì)策】（1）對(duì)行政變更的復(fù)雜性和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)要有充分了解。（2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。（3）避免刑事風(fēng)險(xiǎn)，注意非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪的構(gòu)成。

（一）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策12（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的含義2、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢(shì)

（1）手續(xù)簡(jiǎn)便、成本低

（2）一般沒(méi)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓法定轉(zhuǎn)讓條件的限制

（3）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主體不發(fā)生變化（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的含義13（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【案例4】2008年12月25日、26日，上海地產(chǎn)富豪周小弟案在上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理。其原為上海新世紀(jì)懿德房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)，被指控涉嫌“故意傷害罪”和“挪用資金罪”，旗下的“懿德公司”則被控“非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪”和“對(duì)非國(guó)家工作人員行賄罪”當(dāng)日同庭受審。

2001年5月，周小弟名下的新世紀(jì)公司出資2550萬(wàn)元，與上?？h房地產(chǎn)總公司、上海中星(集團(tuán))有限公司合資成立了“懿德公司”。根據(jù)地方政府文件，浦東三林懿德地塊的2536畝土地建設(shè)立項(xiàng)立在懿德公司名下，但是直至案發(fā)時(shí)為止，這2536畝土地中，只有約338.7畝已經(jīng)拿到土地使用權(quán)證，其余2000余畝土地，尚未拿到土地證。因其他項(xiàng)目拖累，開(kāi)發(fā)資金不足，懿德公司遂于

2001年9月、2002年5月先后與陽(yáng)光公司西子公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，最終約定懿德公司將三林懿德地塊中的2036畝土地總價(jià)為11.8億元轉(zhuǎn)讓給陽(yáng)光公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，將三林懿德地塊中三魯路以西800畝土地總計(jì)5.2億元轉(zhuǎn)讓給西子公司開(kāi)發(fā)。2008年5月30日，上海房地局發(fā)文將三林懿德地塊142.4萬(wàn)平方米(約2136畝)的土地使用權(quán)收回，目前該地塊已經(jīng)重新納入浦東新區(qū)土地儲(chǔ)備中心。

以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出讓土地，目前我國(guó)的法律法規(guī)尚處于空白地帶，一直以來(lái)有大量的實(shí)踐存在。如果該案成立，這無(wú)異于是懸在房地產(chǎn)商頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【案例4】2008年12月25日、26日14（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

】

在項(xiàng)目本身不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的情況下，項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在“以合法形式掩蓋非法目的”的風(fēng)險(xiǎn)。

【防范對(duì)策】1、為審慎起見(jiàn)，對(duì)于只擁有單一項(xiàng)目的純粹項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绕涫侨抗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)詰?yīng)注意項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件的限制。2、對(duì)于不符合完成投資總額25%等法定條件的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，在現(xiàn)有法律框架下采取靈活務(wù)實(shí)的其他變通方案。

（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策】15第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式

第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式161、增資擴(kuò)股方式（1）適用對(duì)象：適用于資金嚴(yán)重短缺需要引入投資者進(jìn)行合作的房地產(chǎn)企業(yè)【案例5】（2）優(yōu)勢(shì)：可以便捷地實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資功能，解決開(kāi)發(fā)商的資金不足問(wèn)題。尤其是可以充分利用修改后的《公司法》第三十五條的規(guī)定

1、增資擴(kuò)股方式（1）適用對(duì)象：適用于資金嚴(yán)重短缺需要引入投173.1、增資擴(kuò)股方式【案例5】A公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)有甲、乙兩股東，注冊(cè)資本金600萬(wàn)元，擁有一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但在繳清土地價(jià)款、取得土地使用權(quán)證后，就無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)了。于是，甲、乙、丙三方簽訂增資擴(kuò)股協(xié)議，由丙方以貨幣資金投資2400萬(wàn)元到A公司并將注冊(cè)資本金提高到3000萬(wàn)元，這樣，甲、乙享有的公司股權(quán)比例從原來(lái)的100%縮小為20%，另80%的股權(quán)即項(xiàng)目權(quán)益的80%轉(zhuǎn)由丙方享有了。這種方式除了需要辦理工商變更登記手續(xù)外，不需要向政府職能部門(mén)辦理項(xiàng)目用地、建設(shè)等方面的權(quán)屬變更登記手續(xù)。3.1、增資擴(kuò)股方式【案例5】A公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)182、階段性股權(quán)融資方式

（1）適用對(duì)象：具有短期融資目的房地產(chǎn)企業(yè)。

（2）優(yōu)勢(shì)：由于系股權(quán)融資故不會(huì)增大資產(chǎn)負(fù)債率，不會(huì)影響后期貸款的獲得。

（3）操作模式2、階段性股權(quán)融資方式（1）適用對(duì)象：具有短期融資目的房地193、商品房包銷(xiāo)方式

（1）適用對(duì)象（2）操作模式。可以用包銷(xiāo)來(lái)代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)人按包銷(xiāo)合同約定的時(shí)間分期分批支付包銷(xiāo)款等于變相的支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款或合作款，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中受讓方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)化為包銷(xiāo)合同中包銷(xiāo)方對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利義務(wù)

（3）優(yōu)勢(shì)（4）法律依據(jù)和特征A包銷(xiāo)合同的委托方必然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而受托方即包銷(xiāo)人按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》應(yīng)是房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。B簽訂包銷(xiāo)合同的時(shí)間可以是在預(yù)售許可證取得之前或之后，均不影響合同的效力。C包銷(xiāo)價(jià)款的確定與支付問(wèn)題允許由合同當(dāng)事人意思自治。

3、商品房包銷(xiāo)方式（1）適用對(duì)象204、承包經(jīng)營(yíng)方式

（1）兩種類(lèi)型（2）優(yōu)勢(shì)（3）操作模式

（4）主要風(fēng)險(xiǎn)4、承包經(jīng)營(yíng)方式（1）兩種類(lèi)型21第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段四、合作開(kāi)發(fā)

第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段四、合作開(kāi)發(fā)22（一）、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的定義與表現(xiàn)形式1、定義

2、表現(xiàn)形式：實(shí)踐中常見(jiàn)的聯(lián)建協(xié)議、參建協(xié)議、房屋合建合同、合作建房協(xié)議均屬于合作房地產(chǎn)合同

（二）合作開(kāi)發(fā)的特征和種類(lèi)1、特征：共同投資、共負(fù)盈虧

2、種類(lèi)：共同成立項(xiàng)目公司、聯(lián)建方式、參建方式三種

（一）、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的定義與表現(xiàn)形式1、定義（二）合234.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例6】甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，乙公司提供開(kāi)發(fā)建設(shè)資金并進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付2000萬(wàn)元的收益。4.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例6】甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合244.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例7】大地公司與發(fā)展公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議中約定：大地公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，發(fā)展公司負(fù)責(zé)提供簽約后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全部資金并進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，大地公司均應(yīng)在房屋銷(xiāo)售完畢后十日內(nèi)向發(fā)展公司支付6000萬(wàn)元的收益。4.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)254.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例8】新城房地產(chǎn)公司在取得國(guó)有土地使用證后因資金困難，遂與大華公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議，大華公司負(fù)責(zé)全部的建設(shè)資金并完成20000平米的商品房建設(shè)，雙方按3比7的比例分享商品房的產(chǎn)權(quán)和收益。簽約后，大華公司繼續(xù)以新城公司的名義取得了建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)證件。房屋建成進(jìn)入銷(xiāo)售階段后，因項(xiàng)目地理位置的優(yōu)勢(shì)而銷(xiāo)售火爆，新城房地產(chǎn)公司要求提高收益份額，被大華公司拒絕。新城公司遂準(zhǔn)備將商品房另行委托第三方銷(xiāo)售。見(jiàn)此情況，大華公司要求新城公司配合其按照約定比例將相應(yīng)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到自己名下，被新城公司回絕。大華公司無(wú)奈自行持聯(lián)建協(xié)議到房屋登記機(jī)關(guān)要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，房屋登記機(jī)關(guān)以合作開(kāi)發(fā)未履行審批手續(xù)，聯(lián)建協(xié)議沒(méi)有相應(yīng)備案為由予以拒絕。4.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例8】新城房地產(chǎn)公司在取得國(guó)有26（三）、合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范【法律風(fēng)險(xiǎn)

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1、合作開(kāi)發(fā)的聯(lián)營(yíng)性質(zhì)決定了參建、聯(lián)建協(xié)議不得設(shè)定保底條款，否則將據(jù)實(shí)認(rèn)定合同性質(zhì)，并導(dǎo)致無(wú)效合同的出現(xiàn)。2、聯(lián)建協(xié)議不辦理審批、備案手續(xù)將導(dǎo)致提供資金的聯(lián)建方形成實(shí)質(zhì)上的參建方，無(wú)法對(duì)土地、房屋享有相應(yīng)物權(quán)，存在不能直接取得產(chǎn)權(quán)的重大風(fēng)險(xiǎn)【防范對(duì)策】1）對(duì)于提供資金的聯(lián)建方來(lái)說(shuō)，務(wù)必要通過(guò)審批、備案取得對(duì)項(xiàng)目的物權(quán)保障。

2）及時(shí)通過(guò)訴訟進(jìn)行法律救濟(jì)。3）為保證聯(lián)建方的權(quán)益，盡可能通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

（三）、合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范【法律風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策】271、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策2、開(kāi)發(fā)商該如何約定墊資施工3、工程未經(jīng)驗(yàn)收合格，提前交付使用的風(fēng)險(xiǎn)4、警惕施工合同中的默示條款，避免不作為而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

第二部分房地產(chǎn)施工建造階段1、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策第二部分房地產(chǎn)施工建造階段28【案例9】乙建筑公司投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合同與甲開(kāi)發(fā)公司簽訂了包工包料的建設(shè)工程施工合同，并報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄎM(jìn)行了備案。乙公司進(jìn)場(chǎng)施工之前，甲公司以鋼材等建材價(jià)格持續(xù)下降為由，與乙公司反復(fù)磋商，雙方達(dá)成了乙方在工程總承包價(jià)的基礎(chǔ)上讓利5%的意見(jiàn)，并重新簽署了一份施工合同作為乙方進(jìn)場(chǎng)條件。新合同價(jià)比原合同的總承包價(jià)款降低120萬(wàn)元，但未到當(dāng)?shù)亟ㄎ瘋浒?。工程竣工后，雙方因工程結(jié)算發(fā)生爭(zhēng)議而訴至法院。乙公司要求按照老合同結(jié)算工程價(jià)款。一黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策【案例9】乙建筑公司投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合同與甲開(kāi)發(fā)公司簽訂了291、黑白合同的表現(xiàn)形式2、法律風(fēng)險(xiǎn)《招標(biāo)投標(biāo)法》、《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》：“以備案的中標(biāo)合同為準(zhǔn)

”

3、防范對(duì)策有利的新的施工合同、補(bǔ)充協(xié)議要及時(shí)到建設(shè)主管部門(mén)備案，以防止出現(xiàn)對(duì)己不利的黑白合同1、黑白合同的表現(xiàn)形式2、法律風(fēng)險(xiǎn)330【案例10】2003年乙建筑公司在甲地產(chǎn)公司舉行的酒店項(xiàng)目施工招標(biāo)中一舉中標(biāo)。但雙方簽約時(shí)，甲公司要求乙公司前期墊資1000萬(wàn)元施工，乙公司考慮到這是一個(gè)工程總額近5000萬(wàn)元的大合同，能拿到手不容易，于是就同意了甲公司的要求，并要求約定墊資年利率為6％。甲公司認(rèn)為反正墊資條款為無(wú)效條款，約定利率也無(wú)妨，于是答應(yīng)了乙方的要求。然而墊資施工期結(jié)束后，甲公司因資金困難，未能償付墊資款。于是，乙公司無(wú)奈訴至法院，要求甲公司支付工程款并按約定利率支付相應(yīng)利息，同時(shí)依據(jù)合同法和司法解釋關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，要求對(duì)該賓館的進(jìn)行拍賣(mài)優(yōu)先受償。二開(kāi)發(fā)商該如何約定墊資施工

【案例10】2003年乙建筑公司在甲地產(chǎn)公司舉行的酒店項(xiàng)目施31Q：墊資條款是否有效？

【風(fēng)險(xiǎn)分析】

《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》與最高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛的司法解釋有矛盾——對(duì)墊資和墊資利息有約定

應(yīng)支持【防范對(duì)策】

墊資施工條款并非無(wú)效條款，如果涉及墊資施工，對(duì)于發(fā)包方而言，可以在合同中不約定利息Q：墊資條款是否有效？【風(fēng)險(xiǎn)分析】32【案例11】2003年6月，甲地產(chǎn)公司作為發(fā)包人與乙建筑公司簽署了商品房建設(shè)的《建設(shè)工程施工合同》。合同約定了該工程質(zhì)量為合格。但是由于乙公司在施工中擅自改變工程涉及圖紙所規(guī)定的池底部承重臺(tái)須使用防滲硂而實(shí)際使用的是現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土，導(dǎo)致2004年8月竣工驗(yàn)收時(shí)，房屋地下室防水工程嚴(yán)重滲漏水，甲公司為此要求乙公司進(jìn)行返工。但此時(shí)甲公司向客戶(hù)交付房屋的期限將至。于是，甲公司按商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定及時(shí)交付了房屋。交房后，地下室滲漏水的問(wèn)題始終沒(méi)有得到解決。甲公司為此拒付剩余工程款。乙公司以甲公司欠其工程款490萬(wàn)元為由訴至法院。甲公司提出反訴，要求乙公司賠償因工程質(zhì)量問(wèn)題給其造成的損失260萬(wàn)元。三工程未經(jīng)驗(yàn)收合格，提前交付使用的風(fēng)險(xiǎn)

【案例11】2003年6月，甲地產(chǎn)公司作為發(fā)包人與乙建筑33使用不合格工程與按期交房的兩難選擇

【風(fēng)險(xiǎn)分析】

建設(shè)工程司法解釋第13條規(guī)定“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。

【建議】

1、開(kāi)發(fā)商在對(duì)需要建筑工程提前交付使用時(shí)應(yīng)特別慎重，以避免因此喪失對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題的有關(guān)權(quán)利。2、開(kāi)發(fā)商要充分利用當(dāng)事人意思自治原則，在施工合同中，就工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題作出有利約定。

使用不合格工程與按期交房的兩難選擇【風(fēng)34【案例12】2004年5月乙建筑公司與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了總價(jià)款1300萬(wàn)元的公寓建設(shè)施工合同，2005年10月工程竣工驗(yàn)收合格后，甲公司尚有375萬(wàn)元的工程尾款尚未支付。雙方約定的付款條件時(shí)是，由乙公司提交竣工結(jié)算報(bào)告交由甲公司按照《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》審核無(wú)誤后，甲公司支付其中的310萬(wàn)元（其余款項(xiàng)作為工程質(zhì)量保證金）。乙公司于當(dāng)年10月將竣工結(jié)算報(bào)告提交甲公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人后，甲公司遲遲未有回音。2006年初催要欠款未果的乙公司不得不就此款項(xiàng)按合同的約定提請(qǐng)仲裁。仲裁中，甲公司提出其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人即甲方代表已辭職離開(kāi)公司，但甲方代表在乙方提交的工程結(jié)算報(bào)告時(shí)就表示了異議，現(xiàn)甲方不同意乙方提出的結(jié)算數(shù)額，要求乙方重新提交竣工結(jié)算文件。四警惕施工合同中的默示條款，避免不作為而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)【案例12】2004年5月乙建筑公司與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽35約定期限內(nèi)發(fā)包人不作為產(chǎn)生的法律后果

【風(fēng)險(xiǎn)分析】

建設(shè)工程司法解釋第二十條明確規(guī)定：“當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。”【防范對(duì)策】

默示分為兩種，一為法律規(guī)定，二為合同約定。除了注意法律規(guī)定的默示條款外，甲方還要充分注意施工合同示范文本通用條款中有多處涉及默示的規(guī)定，避免因不作為而產(chǎn)生不利后果

約定期限內(nèi)發(fā)包人不作為產(chǎn)生的法律后果【36（一）階段性保證并非階段性的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)（二）銷(xiāo)售廣告、宣傳資料過(guò)于具體而與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)（三）售后包租的風(fēng)險(xiǎn)第三部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段（一）階段性保證并非階段性的長(zhǎng)期第三部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段37（一）階段性保證并非階段性的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)1、階段性保證的常見(jiàn)做法【案例13】林先生在向招行萬(wàn)壽路支行申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款后，連續(xù)數(shù)期未能依約向招行萬(wàn)壽路支行履行還貸義務(wù)。此時(shí)，林先生的房產(chǎn)證已經(jīng)取得，并在設(shè)定抵押后由銀行取得了它項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。招行萬(wàn)壽路支行依據(jù)《個(gè)人住房抵押貸款合同》要求潤(rùn)豐房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任未果，遂向法院提起訴訟。法院經(jīng)審理認(rèn)為，貸款合同中約定的潤(rùn)豐房地產(chǎn)公司所承擔(dān)“階段性保證責(zé)任”的保證期間早于主債務(wù)履行期限。根據(jù)《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，此種情況應(yīng)視為保證期間沒(méi)有約定，潤(rùn)豐房地產(chǎn)公司的保證期間應(yīng)為林先生全部貸款到期之日起6個(gè)月。法院同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第176條關(guān)于被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，若債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)”規(guī)定，判決潤(rùn)豐房地產(chǎn)公司就招行向林先生不能實(shí)現(xiàn)的債權(quán)部分承擔(dān)連帶保證責(zé)任。（一）階段性保證并非階段性的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)1、階段性保證的常見(jiàn)做法38（一）階段性保證并非階段性的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)【風(fēng)險(xiǎn)成因】最高院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第32條規(guī)定：“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒(méi)有約定，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起六個(gè)月?！?/p>

【防范對(duì)策】1、以期房抵押代替開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任。2、設(shè)立反擔(dān)保協(xié)議化解風(fēng)險(xiǎn)。

（一）階段性保證并非階段性的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)【風(fēng)險(xiǎn)成因】39（二）銷(xiāo)售廣告、宣傳資料過(guò)于具體而與事

實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)【風(fēng)險(xiǎn)成因】《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

【防范對(duì)策】1、明確廣告宣傳的范圍和內(nèi)容

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售合同和宣傳資料內(nèi)容進(jìn)行審核，保證其真實(shí)性

3、注意在廣告中進(jìn)行模糊化處理

（二）銷(xiāo)售廣告、宣傳資料過(guò)于具體而與事

40（三）售后包租的風(fēng)險(xiǎn)

【案例14】清大房地產(chǎn)公司為了改變其開(kāi)發(fā)的底商滯銷(xiāo)的局面，打出了售后包租的廣告，銷(xiāo)售情況大為改觀，在兩個(gè)月內(nèi)先后與19名客戶(hù)簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并簽訂了《售后包租補(bǔ)充協(xié)議》。就在此時(shí)清大房地產(chǎn)公司收到了當(dāng)?shù)亟ㄎ男姓幜P通知書(shū)，建委以違法售后包租銷(xiāo)售未竣工商品房為由，對(duì)清大公司罰款3萬(wàn)元，并責(zé)令其限期改正。（三）售后包租的風(fēng)險(xiǎn)【案例14】清大房地產(chǎn)公司為了改變其開(kāi)41（三）售后包租的風(fēng)險(xiǎn)【風(fēng)險(xiǎn)成因】售后包租行為與開(kāi)發(fā)商的返本銷(xiāo)售、分割拆零銷(xiāo)售行為一并被《商品房銷(xiāo)售管理辦法》列為開(kāi)發(fā)商不得采取的銷(xiāo)售方式

【防范對(duì)策】要防范的主要是該種行為帶來(lái)的行政責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。特別是在商品房未竣工的情況下，盡量不要采取售后包租的銷(xiāo)售方式

（三）售后包租的風(fēng)險(xiǎn)【風(fēng)險(xiǎn)成因】42【案例15】甲開(kāi)發(fā)了數(shù)棟小高層，在開(kāi)展銷(xiāo)售之前甲與乙物業(yè)管理公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋對(duì)外銷(xiāo)售后，乙一直進(jìn)行著物業(yè)管理服務(wù)，但雙方?jīng)]有辦理書(shū)面物業(yè)交接手續(xù)，移交承接相關(guān)資料。后因管理原因水泵房漫水，造成業(yè)主地下室貨物損壞，業(yè)主為此訴至法院，要求甲、乙共同賠償損失。在訴訟中，乙以物業(yè)未交付也未實(shí)際管理為由拒絕承擔(dān)責(zé)任。法院查明雙方確實(shí)未辦理正式移交手續(xù)，但乙已實(shí)際進(jìn)行了管理，同時(shí)甲選聘乙未經(jīng)招標(biāo)程序。法院判決，甲乙雙方均對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)連帶責(zé)任，并就甲未經(jīng)招標(biāo)擅自選聘乙的行為向當(dāng)?shù)亟ㄎl(fā)出了司法建議書(shū)，甲被當(dāng)?shù)亟ㄎ幰?萬(wàn)元的罰款。第四部分

物業(yè)管理階段【案例15】甲開(kāi)發(fā)了數(shù)棟小高層，在開(kāi)展銷(xiāo)售之前甲與乙物業(yè)管理431【風(fēng)險(xiǎn)成因】1、選聘前期物業(yè)公司存在未依法招標(biāo)的法律風(fēng)險(xiǎn)

2、未規(guī)范辦理物業(yè)交接手續(xù)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)主體不明的風(fēng)險(xiǎn)

2【防范對(duì)策】1、依法通過(guò)招標(biāo)等法定程序選聘物業(yè)管理企業(yè)

2、與前期物業(yè)管理公司依法規(guī)范移交，雙方辦理交接手續(xù)，這樣，開(kāi)發(fā)商才能及時(shí)將自己對(duì)物業(yè)的管護(hù)義務(wù)及時(shí)轉(zhuǎn)移給前期物業(yè)管理公司第四部分物業(yè)管理階段1【風(fēng)險(xiǎn)成因】2【防范對(duì)策】第四部分物業(yè)管理階段44TheendTheend45房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策楊明律師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策楊明律師46內(nèi)容大綱第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段第二部分房地產(chǎn)施工建造階段第三部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段第四部分物業(yè)管理階段內(nèi)容大綱第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段47一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式四、合作開(kāi)發(fā)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段48第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段一、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)49（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例1】2004年7月北京某房地產(chǎn)公司與一項(xiàng)目公司經(jīng)理邱源簽訂《某小區(qū)住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并在支付了2000萬(wàn)元定金后，未能按約受讓土地。原因是作為項(xiàng)目公司股東之一的香港公司的注冊(cè)資本尚未到位，該塊土地尚未過(guò)戶(hù)到項(xiàng)目公司名下。該項(xiàng)目根本不符合轉(zhuǎn)讓的條件。該公司報(bào)案后公安機(jī)關(guān)以合同詐騙罪立案，但一直未能將項(xiàng)目公司總經(jīng)理抓獲歸案，項(xiàng)目收購(gòu)定金款亦未能追回。（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例1】2004年7月北京某房地50（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】

1、項(xiàng)目標(biāo)的現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)。如地理位置、交通條件、是否毛地、拆遷狀況等。2、項(xiàng)目合法性風(fēng)險(xiǎn)?！痉婪秾?duì)策】（1）審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性。（2）確認(rèn)是否符合上述法定轉(zhuǎn)讓條件。（3）調(diào)查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況。（4）避免收購(gòu)毛地的風(fēng)險(xiǎn)。（5）確認(rèn)是否存在分層設(shè)立的土地使用權(quán)。（一）直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策】51（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例2】新建房地產(chǎn)公司與利豐公司達(dá)成了股權(quán)收購(gòu)協(xié)議。新建公司以5000萬(wàn)元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了利豐公司在項(xiàng)目公司95%的股權(quán)，但在其接管項(xiàng)目公司運(yùn)作項(xiàng)目不久就接到了法院的應(yīng)訴通知書(shū)。原來(lái)項(xiàng)目公司在一年前為利豐公司與銀行的8000萬(wàn)元借款提供了保證擔(dān)保。項(xiàng)目公司名下的土地和在建工程均被法院以訴訟保全進(jìn)行了查封，項(xiàng)目運(yùn)作陷入困局。雖然新建公司和項(xiàng)目公司均可以依法向利豐公司追償，但由于利豐公司已經(jīng)資不抵債，新建公司的損失實(shí)際已無(wú)法挽回。（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例2】新建52（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】

標(biāo)的公司對(duì)外擔(dān)保等或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)加大【防范對(duì)策】除對(duì)項(xiàng)目本身的調(diào)查外，還要調(diào)查一切可能影響股權(quán)受讓方利益的因素。應(yīng)當(dāng)主要從以下幾個(gè)方面考察：（1）標(biāo)的公司的基本資料。

（2）標(biāo)的公司的資質(zhì)等級(jí)及年檢情況。

（3）標(biāo)的公司的經(jīng)營(yíng)情況。

（4）標(biāo)的公司股東的財(cái)務(wù)實(shí)力與履約能力情況。

（二）通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)53第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)54（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)：（1）時(shí)間點(diǎn)上是在取得商品房預(yù)售許可證之前，否則就可能是房屋轉(zhuǎn)讓。（2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是一種特殊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)c土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在如下區(qū)別：A范圍不同B價(jià)值不同

C權(quán)利義務(wù)不同

（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)：55（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【案例3】2000年浙江瑞安某房地產(chǎn)公司劉某伙同當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)局長(zhǎng)林某，共同從一家食品廠處以每畝30萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)地20畝，在未進(jìn)行任何動(dòng)工建設(shè)的情況下，于次年1月將該塊土地以每畝41.6萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給另一家房地產(chǎn)公司。林某利用其建設(shè)局長(zhǎng)的身份協(xié)調(diào)國(guó)土局將土地證轉(zhuǎn)移到最終買(mǎi)家房地產(chǎn)公司名下。林某等三人共獲利262萬(wàn)余元，案發(fā)后，林某三人被以非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。（一）、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【案例3】2000年浙江瑞安某房地產(chǎn)公司56（一）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

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轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須已完成了法定要求的投資，否則將視為炒賣(mài)土地，不僅轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，甚至存在刑事風(fēng)險(xiǎn)。【防范對(duì)策】（1）對(duì)行政變更的復(fù)雜性和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)要有充分了解。（2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。（3）避免刑事風(fēng)險(xiǎn)，注意非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪的構(gòu)成。

（一）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策57（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的含義2、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢(shì)

（1）手續(xù)簡(jiǎn)便、成本低

（2）一般沒(méi)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓法定轉(zhuǎn)讓條件的限制

（3）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主體不發(fā)生變化（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓1、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的含義58（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【案例4】2008年12月25日、26日，上海地產(chǎn)富豪周小弟案在上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理。其原為上海新世紀(jì)懿德房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)，被指控涉嫌“故意傷害罪”和“挪用資金罪”，旗下的“懿德公司”則被控“非法倒賣(mài)土地使用權(quán)罪”和“對(duì)非國(guó)家工作人員行賄罪”當(dāng)日同庭受審。

2001年5月，周小弟名下的新世紀(jì)公司出資2550萬(wàn)元，與上?？h房地產(chǎn)總公司、上海中星(集團(tuán))有限公司合資成立了“懿德公司”。根據(jù)地方政府文件，浦東三林懿德地塊的2536畝土地建設(shè)立項(xiàng)立在懿德公司名下，但是直至案發(fā)時(shí)為止，這2536畝土地中，只有約338.7畝已經(jīng)拿到土地使用權(quán)證，其余2000余畝土地，尚未拿到土地證。因其他項(xiàng)目拖累，開(kāi)發(fā)資金不足，懿德公司遂于

2001年9月、2002年5月先后與陽(yáng)光公司西子公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，最終約定懿德公司將三林懿德地塊中的2036畝土地總價(jià)為11.8億元轉(zhuǎn)讓給陽(yáng)光公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，將三林懿德地塊中三魯路以西800畝土地總計(jì)5.2億元轉(zhuǎn)讓給西子公司開(kāi)發(fā)。2008年5月30日，上海房地局發(fā)文將三林懿德地塊142.4萬(wàn)平方米(約2136畝)的土地使用權(quán)收回，目前該地塊已經(jīng)重新納入浦東新區(qū)土地儲(chǔ)備中心。

以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出讓土地，目前我國(guó)的法律法規(guī)尚處于空白地帶，一直以來(lái)有大量的實(shí)踐存在。如果該案成立，這無(wú)異于是懸在房地產(chǎn)商頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【案例4】2008年12月25日、26日59（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

】

在項(xiàng)目本身不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的情況下，項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在“以合法形式掩蓋非法目的”的風(fēng)險(xiǎn)。

【防范對(duì)策】1、為審慎起見(jiàn)，對(duì)于只擁有單一項(xiàng)目的純粹項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绕涫侨抗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)詰?yīng)注意項(xiàng)目法定轉(zhuǎn)讓條件的限制。2、對(duì)于不符合完成投資總額25%等法定條件的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，在現(xiàn)有法律框架下采取靈活務(wù)實(shí)的其他變通方案。

（二）、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓【項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策】60第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式

第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式611、增資擴(kuò)股方式（1）適用對(duì)象：適用于資金嚴(yán)重短缺需要引入投資者進(jìn)行合作的房地產(chǎn)企業(yè)【案例5】（2）優(yōu)勢(shì)：可以便捷地實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資功能，解決開(kāi)發(fā)商的資金不足問(wèn)題。尤其是可以充分利用修改后的《公司法》第三十五條的規(guī)定

1、增資擴(kuò)股方式（1）適用對(duì)象：適用于資金嚴(yán)重短缺需要引入投623.1、增資擴(kuò)股方式【案例5】A公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)有甲、乙兩股東，注冊(cè)資本金600萬(wàn)元，擁有一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但在繳清土地價(jià)款、取得土地使用權(quán)證后，就無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)了。于是，甲、乙、丙三方簽訂增資擴(kuò)股協(xié)議，由丙方以貨幣資金投資2400萬(wàn)元到A公司并將注冊(cè)資本金提高到3000萬(wàn)元，這樣，甲、乙享有的公司股權(quán)比例從原來(lái)的100%縮小為20%，另80%的股權(quán)即項(xiàng)目權(quán)益的80%轉(zhuǎn)由丙方享有了。這種方式除了需要辦理工商變更登記手續(xù)外，不需要向政府職能部門(mén)辦理項(xiàng)目用地、建設(shè)等方面的權(quán)屬變更登記手續(xù)。3.1、增資擴(kuò)股方式【案例5】A公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)632、階段性股權(quán)融資方式

（1）適用對(duì)象：具有短期融資目的房地產(chǎn)企業(yè)。

（2）優(yōu)勢(shì)：由于系股權(quán)融資故不會(huì)增大資產(chǎn)負(fù)債率，不會(huì)影響后期貸款的獲得。

（3）操作模式2、階段性股權(quán)融資方式（1）適用對(duì)象：具有短期融資目的房地643、商品房包銷(xiāo)方式

（1）適用對(duì)象（2）操作模式。可以用包銷(xiāo)來(lái)代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)人按包銷(xiāo)合同約定的時(shí)間分期分批支付包銷(xiāo)款等于變相的支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款或合作款，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中受讓方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)化為包銷(xiāo)合同中包銷(xiāo)方對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利義務(wù)

（3）優(yōu)勢(shì)（4）法律依據(jù)和特征A包銷(xiāo)合同的委托方必然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而受托方即包銷(xiāo)人按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》應(yīng)是房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。B簽訂包銷(xiāo)合同的時(shí)間可以是在預(yù)售許可證取得之前或之后，均不影響合同的效力。C包銷(xiāo)價(jià)款的確定與支付問(wèn)題允許由合同當(dāng)事人意思自治。

3、商品房包銷(xiāo)方式（1）適用對(duì)象654、承包經(jīng)營(yíng)方式

（1）兩種類(lèi)型（2）優(yōu)勢(shì)（3）操作模式

（4）主要風(fēng)險(xiǎn)4、承包經(jīng)營(yíng)方式（1）兩種類(lèi)型66第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段四、合作開(kāi)發(fā)

第一部分房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段四、合作開(kāi)發(fā)67（一）、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的定義與表現(xiàn)形式1、定義

2、表現(xiàn)形式：實(shí)踐中常見(jiàn)的聯(lián)建協(xié)議、參建協(xié)議、房屋合建合同、合作建房協(xié)議均屬于合作房地產(chǎn)合同

（二）合作開(kāi)發(fā)的特征和種類(lèi)1、特征：共同投資、共負(fù)盈虧

2、種類(lèi)：共同成立項(xiàng)目公司、聯(lián)建方式、參建方式三種

（一）、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的定義與表現(xiàn)形式1、定義（二）合684.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例6】甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，乙公司提供開(kāi)發(fā)建設(shè)資金并進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付2000萬(wàn)元的收益。4.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例6】甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合694.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例7】大地公司與發(fā)展公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議中約定：大地公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，發(fā)展公司負(fù)責(zé)提供簽約后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全部資金并進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，大地公司均應(yīng)在房屋銷(xiāo)售完畢后十日內(nèi)向發(fā)展公司支付6000萬(wàn)元的收益。4.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)704.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例8】新城房地產(chǎn)公司在取得國(guó)有土地使用證后因資金困難，遂與大華公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議，大華公司負(fù)責(zé)全部的建設(shè)資金并完成20000平米的商品房建設(shè)，雙方按3比7的比例分享商品房的產(chǎn)權(quán)和收益。簽約后，大華公司繼續(xù)以新城公司的名義取得了建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)證件。房屋建成進(jìn)入銷(xiāo)售階段后，因項(xiàng)目地理位置的優(yōu)勢(shì)而銷(xiāo)售火爆，新城房地產(chǎn)公司要求提高收益份額，被大華公司拒絕。新城公司遂準(zhǔn)備將商品房另行委托第三方銷(xiāo)售。見(jiàn)此情況，大華公司要求新城公司配合其按照約定比例將相應(yīng)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到自己名下，被新城公司回絕。大華公司無(wú)奈自行持聯(lián)建協(xié)議到房屋登記機(jī)關(guān)要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，房屋登記機(jī)關(guān)以合作開(kāi)發(fā)未履行審批手續(xù)，聯(lián)建協(xié)議沒(méi)有相應(yīng)備案為由予以拒絕。4.1、合作開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)【案例8】新城房地產(chǎn)公司在取得國(guó)有71（三）、合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范【法律風(fēng)險(xiǎn)

】

1、合作開(kāi)發(fā)的聯(lián)營(yíng)性質(zhì)決定了參建、聯(lián)建協(xié)議不得設(shè)定保底條款，否則將據(jù)實(shí)認(rèn)定合同性質(zhì)，并導(dǎo)致無(wú)效合同的出現(xiàn)。2、聯(lián)建協(xié)議不辦理審批、備案手續(xù)將導(dǎo)致提供資金的聯(lián)建方形成實(shí)質(zhì)上的參建方，無(wú)法對(duì)土地、房屋享有相應(yīng)物權(quán)，存在不能直接取得產(chǎn)權(quán)的重大風(fēng)險(xiǎn)【防范對(duì)策】1）對(duì)于提供資金的聯(lián)建方來(lái)說(shuō)，務(wù)必要通過(guò)審批、備案取得對(duì)項(xiàng)目的物權(quán)保障。

2）及時(shí)通過(guò)訴訟進(jìn)行法律救濟(jì)。3）為保證聯(lián)建方的權(quán)益，盡可能通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

（三）、合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范【法律風(fēng)險(xiǎn)】【防范對(duì)策】721、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策2、開(kāi)發(fā)商該如何約定墊資施工3、工程未經(jīng)驗(yàn)收合格，提前交付使用的風(fēng)險(xiǎn)4、警惕施工合同中的默示條款，避免不作為而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

第二部分房地產(chǎn)施工建造階段1、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策第二部分房地產(chǎn)施工建造階段73【案例9】乙建筑公司投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合同與甲開(kāi)發(fā)公司簽訂了包工包料的建設(shè)工程施工合同，并報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄎM(jìn)行了備案。乙公司進(jìn)場(chǎng)施工之前，甲公司以鋼材等建材價(jià)格持續(xù)下降為由，與乙公司反復(fù)磋商，雙方達(dá)成了乙方在工程總承包價(jià)的基礎(chǔ)上讓利5%的意見(jiàn)，并重新簽署了一份施工合同作為乙方進(jìn)場(chǎng)條件。新合同價(jià)比原合同的總承包價(jià)款降低120萬(wàn)元，但未到當(dāng)?shù)亟ㄎ瘋浒?。工程竣工后，雙方因工程結(jié)算發(fā)生爭(zhēng)議而訴至法院。乙公司要求按照老合同結(jié)算工程價(jià)款。一黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策【案例9】乙建筑公司投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合同與甲開(kāi)發(fā)公司簽訂了741、黑白合同的表現(xiàn)形式2、法律風(fēng)險(xiǎn)《招標(biāo)投標(biāo)法》、《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》：“以備案的中標(biāo)合同為準(zhǔn)

”

3、防范對(duì)策有利的新的施工合同、補(bǔ)充協(xié)議要及時(shí)到建設(shè)主管部門(mén)備案，以防止出現(xiàn)對(duì)己不利的黑白合同1、黑白合同的表現(xiàn)形式2、法律風(fēng)險(xiǎn)375【案例10】2003年乙建筑公司在甲地產(chǎn)公司舉行的酒店項(xiàng)目施工招標(biāo)中一舉中標(biāo)。但雙方簽約時(shí)，甲公司要求乙公司前期墊資1000萬(wàn)元施工，乙公司考慮到這是一個(gè)工程總額近5000萬(wàn)元的大合同，能拿到手不容易，于是就同意了甲公司的要求，并要求約定墊資年利率為6％。甲公司認(rèn)為反正墊資條款為無(wú)效條款，約定利率也無(wú)妨，于是答應(yīng)了乙方的要求。然而墊資施工期結(jié)束后，甲公司因資金困難，未能償付墊資款。于是，乙公司無(wú)奈訴至法院，要求甲公司支付工程款并按約定利率支付相應(yīng)利息，同時(shí)依據(jù)合同法和司法解釋關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，要求對(duì)該賓館的進(jìn)行拍賣(mài)優(yōu)先受償。二開(kāi)發(fā)商該如何約定墊資施工

【案例10】2003年乙建筑公司在甲地產(chǎn)公司舉行的酒店項(xiàng)目施76Q：墊資條款是否有效？

【風(fēng)險(xiǎn)分析】

《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》與最高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛的司法解釋有矛盾——對(duì)墊資和墊資利息有約定

應(yīng)支持【防范對(duì)策】

墊資施工條款并非無(wú)效條款，如果涉及墊資施工，對(duì)于發(fā)包方而言，可以在合同中不約定利息Q：墊資條款是否有效？【風(fēng)險(xiǎn)分析】77【案例11】2003年6月，甲地產(chǎn)公司作為發(fā)包人與乙建筑公司簽署了商品房建設(shè)的《建設(shè)工程施工合同》。合同約定了該工程質(zhì)量為合格。但是由于乙公司在施工中擅自改變工程涉及圖紙所規(guī)定的池底部承重臺(tái)須使用防滲硂而實(shí)際使用的是現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土，導(dǎo)致2004年8月竣工驗(yàn)收時(shí)，房屋地下室防水工程嚴(yán)重滲漏水，甲公司為此要求乙公司進(jìn)行返工。但此時(shí)甲公司向客戶(hù)交付房屋的期限將至。于是，甲公司按商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定及時(shí)交付了房屋。交房后，地下室滲漏水的問(wèn)題始終沒(méi)有得到解決。甲公司為此拒付剩余工程款。乙公司以甲公司欠其工程款490萬(wàn)元為由訴至法院。甲公司提出反訴，要求乙公司賠償因工程質(zhì)量問(wèn)題給其造成的損失260萬(wàn)元。三工程未經(jīng)驗(yàn)收合格，提前交付使用的風(fēng)險(xiǎn)

【案例11】2003年6月，甲地產(chǎn)公司作為發(fā)包人與乙建筑78使用不合格工程與按期交房的兩難選擇

【風(fēng)險(xiǎn)分析】

建設(shè)工程司法解釋第13條規(guī)定“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。

【建議】

1、開(kāi)發(fā)商在對(duì)需要建筑工程提前交付使用時(shí)應(yīng)特別慎重，以避免因此喪失對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題的有關(guān)權(quán)利。2、開(kāi)發(fā)商要充分利用當(dāng)事人意思自治原則，在施工合同中，就工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題作出有利約定。

使用不合格工程與按期交房的兩難選擇【風(fēng)79【案例12】2004年5月乙建筑公司與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了總價(jià)款1300萬(wàn)元的公寓建設(shè)施工合同，2005年10月工程竣工驗(yàn)收合格后，甲公司尚有375萬(wàn)元的工程尾款尚未支付。雙方約定的付款條件時(shí)是，由乙公司提交竣工結(jié)算報(bào)告交由甲公司按照《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》審核無(wú)誤后，甲公司支付其中的310萬(wàn)元（其余款項(xiàng)作為工程質(zhì)量保證金）。乙公司于當(dāng)年10月將竣工結(jié)算報(bào)告提交甲公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人后，甲公司遲遲未有回音。2006年初催要欠款未果的乙公司不得不就此款項(xiàng)按合同的約定提請(qǐng)仲裁。仲裁中，甲公司提出其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人即甲方代表已辭職離開(kāi)公司，但甲方代表在乙方提交的工程結(jié)算報(bào)告時(shí)就表示了異議，現(xiàn)甲方不同意乙方提出的結(jié)算數(shù)額，要求乙方重新提交竣工結(jié)算文件。四警惕施工合同中的默示條款，避免不作為而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)【案例12】2004年5月乙建筑公司與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽80約定期限內(nèi)發(fā)包人不作為產(chǎn)生的法律后果

【風(fēng)險(xiǎn)分析】

建設(shè)工程司法解釋第二十條明確規(guī)定：“當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持?！薄痉婪秾?duì)策】

默示分為兩種，一為法律規(guī)定，二為合同約定。除了注意法律規(guī)定的默示條款外，甲方還要充分注意施工合同示范文本通用條款中有多處涉及默示的規(guī)定，避免因不作為而產(chǎn)生不利后果

約定期限內(nèi)發(fā)包人不作為產(chǎn)生的法律后果【81（一）階段性保證并非階段性的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)（二）銷(xiāo)售廣告、宣傳資料過(guò)于具體而與事實(shí)不符的風(fēng)險(xiǎn)（三）售后包租的風(fēng)險(xiǎn)第三部分房地