房地產(chǎn)合同管理第1章課件

房地產(chǎn)合同管理

1北師大不動產(chǎn)學院房地產(chǎn)合同管理

1北師大不動產(chǎn)學院1課程簡介:1、是房管的一門個性課2、房地產(chǎn)開發(fā)是投資巨大、周期較長、涉及主體眾多、復雜多變的系統(tǒng)工程。在這個系統(tǒng)中，任何人、任何事件在任何時間的非正常運作，都可能導致整個系統(tǒng)的混亂甚至癱瘓。使人員、目標、物料系統(tǒng)化的方法就是合同管理。工程合同有“工程憲法"之稱，是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎性文件，對工程建設的各個環(huán)節(jié)方面，合同均有詳盡的規(guī)定，是將房地產(chǎn)項目納入到法制化管理體系的重要依據(jù)2北師大不動產(chǎn)學院課程簡介:2北師大不動產(chǎn)學院23、合同是房地產(chǎn)項目運作的工具。在工程開始之前，如何起草合同；在工程進行當中，如何執(zhí)行和分析合同；在工程出現(xiàn)意外事件時，如何利用合同解決問題，進行相關索賠與反索賠；工程完成時，如何依據(jù)合同進行驗收、移交與支付；工程完成后，如何依據(jù)合同對于各種未盡事宜進行完善……，這些都成為房地產(chǎn)項目管理的核心問題3北師大不動產(chǎn)學院3、合同是房地產(chǎn)項目運作的工具。3北師大不動產(chǎn)學院34、房地產(chǎn)合同管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，必須懂得開發(fā)建設的全流程相關的法律法規(guī)，同時應具備工程技術(shù)基本知識和實踐，通過合同管理串起房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理合同體系。4北師大不動產(chǎn)學院4、房地產(chǎn)合同管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，必須懂得開發(fā)建設的45北師大不動產(chǎn)學院5北師大不動產(chǎn)學院5為什么學呢？1.樹立房地產(chǎn)開發(fā)建設法律意識2.房地產(chǎn)開發(fā)各個階段都需要法律來規(guī)范：拿地規(guī)劃勘查設計施工（質(zhì)量、安全）監(jiān)理驗收確權(quán)3.房地產(chǎn)領域存在大量的問題和糾紛，必須加強合同管理，以合同為依據(jù)，以法律為準繩。4.為執(zhí)業(yè)資格考試打下理論基礎……6北師大不動產(chǎn)學院為什么學呢？1.樹立房地產(chǎn)開發(fā)建設法律意識6北師大不動產(chǎn)學院6樹立房地產(chǎn)建設法律意識

增加房地產(chǎn)建設法律知識學會運用房地產(chǎn)建設法規(guī)7北師大不動產(chǎn)學院樹立房地產(chǎn)建設法律意識

7北師大不動產(chǎn)學院7能力培養(yǎng):

通過本課程的學習，使學生們能夠運用法律、法規(guī)和政策正確解決房地產(chǎn)建設中遇到的問題和糾紛，通過合同管理加強項目管理的意識和能力，指導房地產(chǎn)開發(fā)建設，為房地產(chǎn)開發(fā)建設服務。8北師大不動產(chǎn)學院能力培養(yǎng):8北師大不動產(chǎn)學院8考核評價：

1.考察出勤率（10分）

2.探究式學習，課堂隨機提問及作業(yè)（30分）3.閉卷考試（60分）9北師大不動產(chǎn)學院考核評價：

1.考察出勤率（10分）

2.探究式學9學習方法1．將學習教材和學習法規(guī)結(jié)合起來。2．將理論學習和研究實踐案例結(jié)合起來。3．課堂講授、提問與自學相結(jié)合。4．與當前熱點問題相結(jié)合。10北師大不動產(chǎn)學院學習方法10北師大不動產(chǎn)學院10一些建設法規(guī)學習和參考的網(wǎng)址11北師大不動產(chǎn)學院一些建設法規(guī)學習和參考的網(wǎng)址11北師大不動產(chǎn)學院11第一章房地產(chǎn)合同法律基礎民事法律關系債權(quán)和物權(quán)制度合同及合同管理概述12北師大不動產(chǎn)學院第一章房地產(chǎn)合同法律基礎民事法律關系12北師大不動產(chǎn)學院12第一節(jié)民事法律關系一、民事法律關系概述

民事法律關系是由民法規(guī)范調(diào)整的、以權(quán)利義務為內(nèi)容的、平等主體之間的人身關系和財產(chǎn)關系。13北師大不動產(chǎn)學院第一節(jié)民事法律關系一、民事法律關系概述13北師大不動產(chǎn)學院13圖1-1法律關系構(gòu)成要素

法律關系三要素主體客體內(nèi)容承擔義務擁有權(quán)力的當事人當事人權(quán)力義務所指的對象具體的權(quán)利義務內(nèi)容14北師大不動產(chǎn)學院圖1-1法律關系構(gòu)成要素法律關系主體客體內(nèi)容承擔義14

1．主體

民事法律關系主體（簡稱民事主體），是指民事法律關系中享受權(quán)利、承擔義務的具有民事主體資格的人，主要包括自然人、法人以及其他組織，特定情況下還包括國家。15北師大不動產(chǎn)學院1．主體15北師大不動產(chǎn)學院15自然人法人其他組織民事主體公民外國人無國籍人企業(yè)法人非企業(yè)法人公司企業(yè)法人非公司企業(yè)法人法人分支機構(gòu)、合伙組織、個體工商戶、個人獨資企業(yè)機關、事業(yè)單位、社會團體16北師大不動產(chǎn)學院自然人法人其他組織民公民外國人無國籍人企業(yè)法人非企業(yè)法人公司161）自然人成為合格的民事主體必須具有相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力民事權(quán)利能力：自然人依法享有民事權(quán)利和承擔民事義務的資格。17北師大不動產(chǎn)學院1）自然人17北師大不動產(chǎn)學院17民事行為能力依照個人年齡、心智發(fā)展和健康狀況可分為：

完全行為能力限制行為能力無行為能力18周歲以上16~18周歲，以自己的勞動收入為生活的主要來源10~18（16）周歲不能完全辨認自己行為的精神病人不滿10歲不能辨認自己行為的精神病人18北師大不動產(chǎn)學院民事行為能力依照個人年齡、心智發(fā)展和健康狀況可分為：完全行為18

2）法人

法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織。簡言之，法人是具有民事權(quán)利主體資格的社會組織。

法人存在的條件：依法成立；有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所；能夠獨立承擔民事責任。19北師大不動產(chǎn)學院2）法人19北師大不動產(chǎn)學院19

（1）企業(yè)法人

建設單位

勘查設計單位

施工單位

工程監(jiān)理單位20北師大不動產(chǎn)學院（1）企業(yè)法人20北師大不動產(chǎn)學院20

（2）非企業(yè)法人

機關法人（國家權(quán)利機關、行政機關、審判機關、檢查機關、軍事機關、政黨機關）

事業(yè)單位法人

社會團體法人3）其他組織（非法人組織）21北師大不動產(chǎn)學院（2）非企業(yè)法人21北師大不動產(chǎn)學院21２．客體

民事法律關系客體，是指民事法律主體享有的權(quán)利和承擔的義務所共同指向的對象。在通常情況下，主體都是為了某一客體，彼此才設立一定的權(quán)利、義務，從而產(chǎn)生法律關系，權(quán)利、義務所共同指向的事物，即法律關系的客體。法學理論上，一般將客體分為物、行為、智力成果和人身利益。22北師大不動產(chǎn)學院２．客體22北師大不動產(chǎn)學院22物——存在于人身之外，主要是土地、房屋、建筑材料、機械設備，包括貨幣等行為——完成一定工作的過程，如勘察設計、施工安裝、檢查驗收等智力成果——人們腦力勞動的成果或智力方面的創(chuàng)作。如設計圖紙、發(fā)明、專利非物質(zhì)利益——包括人格利益和身份利益，如人格尊嚴、自由23北師大不動產(chǎn)學院23北師大不動產(chǎn)學院23【例1】某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆工程款的說法正確的是（）（A）是工程建設法律關系主體

（B）是工程建設法律關系客體（C）是工程建設法律關系的內(nèi)容

（D）是工程建設法律關系內(nèi)容中的義務

24北師大不動產(chǎn)學院【例1】某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆24

某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆工程款的說法正確的是（）（A）是工程建設法律關系主體

（B）是工程建設法律關系客體（C）是工程建設法律關系的內(nèi)容

（D）是工程建設法律關系內(nèi)容中的義務

答案：B考點：法律關系的客體25北師大不動產(chǎn)學院某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆工程款的25３．內(nèi)容

民事法律關系內(nèi)容，是指民事主體之間基于民事法律關系客體所形成的民事權(quán)利和民事義務。26北師大不動產(chǎn)學院３．內(nèi)容26北師大不動產(chǎn)學院26

1）建設權(quán)利：指建設法律關系主體在一定條件下，按照自己意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。2）建設義務：指建設法律關系主體必須按法律規(guī)定或約定承擔應負的責任。27北師大不動產(chǎn)學院

1）建設權(quán)利：指建設法律關系主體在一定條件下，按照自己意志27【例2】下列哪種情形成立民事法律關系？（）A．甲與乙約定某日商談合作開發(fā)房地產(chǎn)事宜B．甲對乙說：如果你考上研究生，我就嫁給你C．甲不知乙不勝酒力而極力勸酒，導致乙酒精中毒住院治療D．甲應同事乙之邀前往某水庫游泳，因抽筋溺水身亡

28北師大不動產(chǎn)學院【例2】下列哪種情形成立民事法律關系？（）28北師大不動28

答案：C。

解析：民法調(diào)整的平等主體之間的財產(chǎn)關系和人身關系并非所有的社會生活關系都是民法調(diào)整的對象，只有民法所規(guī)定的才受民法所調(diào)整，其他的社會生活關系受道德、習慣等的調(diào)整。其中C項因甲的勸酒而導致乙酒精中毒住院治療所產(chǎn)生的侵權(quán)損害賠償關系受民法所調(diào)整，故C項正確。A項雖然與合同相關，但只是商談，并沒有進入締約階段；B、D項屬于愛情、友情等領域，都不受民法所調(diào)整。29北師大不動產(chǎn)學院答案：C。29北師大不動產(chǎn)學院29二、民事法律關系的產(chǎn)生及變更（一）法律關系的產(chǎn)生

法律關系的產(chǎn)生，是指法律關系的主體之間形成了一定的權(quán)利和義務關系。如某單位與其他單位簽訂了合同，主體雙方就產(chǎn)生了相應的權(quán)利和義務。此時，受法律規(guī)范調(diào)整的法律關系即告產(chǎn)生。30北師大不動產(chǎn)學院二、民事法律關系的產(chǎn)生及變更30北師大不動產(chǎn)學院30

民事法律事實，是指能夠引起民事法律關系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象。

民事法律事實引發(fā)的民事法律后果包括三種情形：

第一，引起民事法律關系的發(fā)生。

第二，引起民事法律關系的變更。

第三，引起民事法律關系的消滅。31北師大不動產(chǎn)學院民事法律事實，是指能夠引起民事法律關系產(chǎn)生、變更、終31

法律事實按照是否包含當事人的意志分為兩類：

事件：不以當事人的意志為轉(zhuǎn)移（自然事件、社會事件、意外事件）

行為：人的有意識的活動32北師大不動產(chǎn)學院32北師大不動產(chǎn)學院32圖1-2民事法律事實類型合同行為民事法律事實行為事件依內(nèi)容分類依效力分類婚姻行為遺囑行為收養(yǎng)行為其它民事法律行為無效民事行為效力待定的民事行為可變更、可撤銷的民事行為民事行為事實行為無因管理行為部分不當?shù)美袨檎敺佬l(wèi)行為緊急避險行為侵權(quán)行為創(chuàng)作、發(fā)明、先占等行為社會事件（如罷工）自然事件（如地震）33北師大不動產(chǎn)學院圖1-2民事法律事實類型合同行為民事法律事實行為事件依內(nèi)33（二）法律關系的變更法律關系變更，是指法律關系三要素中的任何一個發(fā)生變化。1．主體變更2．客體變更3．內(nèi)容變更

34北師大不動產(chǎn)學院（二）法律關系的變更34北師大不動產(chǎn)學院34（三）法律關系的終止法律關系的終止，是指法律關系主體之間的權(quán)利義務不復存在，彼此喪失了約束力。1．自然終止2．協(xié)議終止3．違約終止35北師大不動產(chǎn)學院（三）法律關系的終止35北師大不動產(chǎn)學院35三、民事法律行為的成立要件（一）民事法律行為的概念民事法律行為是指民事主體設立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務的合法行為。（二）民事法律行為的構(gòu)成要件1．行為人具有相應的民事行為能力2．意思表示真實3．不違反法律或者社會公共利益

36北師大不動產(chǎn)學院三、民事法律行為的成立要件36北師大不動產(chǎn)學院36【例1-2】根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，下列選項中，民事行為有效的是（）。A．不滿10周歲的丫丫自己決定將500元壓歲錢捐贈給希望工程B．李某因認識上的錯誤為其兒子買回一雙不能穿的鞋C．甲公司的業(yè)務員黃某自己得到乙企業(yè)給予的回扣款1000元而代理甲公司向乙企業(yè)購買了10噸劣質(zhì)煤D．丙公司向丁公司轉(zhuǎn)讓一輛無牌照的走私車

37北師大不動產(chǎn)學院【例1-2】根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，下列選項中，民事行為有效37

答案：B。

解析：選項A：無民事行為能力人獨立實施的民事行為，一般情況下無效，本題不屬于“接受贈與、獎勵、獲得報酬等純獲益的行為”或者“與其年齡相適應的細小的日常生活方面的法律行為”；選項B：李某只有在“重大誤解”的情況下，才有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以變更或者撤銷，一般情況下屬于有效民事行為；選項C：惡意串通，損害他人利益的民事行為屬于無效民事行為；選項D：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。38北師大不動產(chǎn)學院答案：B。38北師大不動產(chǎn)學院38四、代理制度（一）代理的含義

1．概念代理，是指代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人為民事法律行為，其法律后果由被代理人承擔。

39北師大不動產(chǎn)學院四、代理制度39北師大不動產(chǎn)學院39圖1-3代理關系第三人被代理人代理人基礎法律關系法律后果代理行為40北師大不動產(chǎn)學院圖1-3代理關系第三人被代理人代理人基礎法律關系法律后果代402．特征從民法理論上講，代理具有下列法律特征，使其區(qū)別于其他相近的民事法律制度。（1）代理行為是能夠引起民事法律后果的民事法律行為；（2）代理人一般應以被代理人的名義從事代理行為；（3）代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)獨立為意思表示；（4）代理行為的法律后果直接歸屬于被代理人

41北師大不動產(chǎn)學院2．特征41北師大不動產(chǎn)學院41（二）代理的種類（1）委托代理——按照被代理人對代理人的委托授權(quán)行為而產(chǎn)生的代理（2）法定代理——基于法律的直接規(guī)定而非基于本人的授權(quán)行為產(chǎn)生的代理。如父母作為監(jiān)護人代理未成年人進行民事活動就是屬于法定代理。

（對于限制民事行為能力人所訂立的合同，相對人可以催告法定代理人在1個月內(nèi)予以追認）（3）指定代理----按照人民法院或有關單位的指定發(fā)生代理權(quán)的代理。（法律援助中心）42北師大不動產(chǎn)學院（二）代理的種類42北師大不動產(chǎn)學院42（三）代理人應注意問題（1）代理人應在代理權(quán)限范圍內(nèi)進行代理活動（2）代理人應親自進行代理活動（3）代理人應認真履行職責（4）不得濫用代理權(quán)43北師大不動產(chǎn)學院（三）代理人應注意問題43北師大不動產(chǎn)學院43（四）無權(quán)代理1.概念：沒有代理權(quán)而以他人名義進行的民事行為。包括三種情況——沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)、代理權(quán)終止2.法律后果（1）無權(quán)代理若經(jīng)過被代理人追認，或被代理人知道代理人以本人名義實施民事行為而不作否認表示，由被代理人承擔責任，視為有權(quán)代理；若未經(jīng)追認，則由無權(quán)代理的行為人承擔責任。44北師大不動產(chǎn)學院（四）無權(quán)代理44北師大不動產(chǎn)學院44（2）第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。若第三人不知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)已終止，該代理行為有效——表見代理表見代理的構(gòu)成要件：行為人沒有代理權(quán)；沒有代理權(quán)的代理人實施了代理行為；善意相對人有理由相信行為人有代理權(quán)45北師大不動產(chǎn)學院（2）第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止45表見代理：

例：朱某原是大鵬公司的材料設備采購員，已辭職。某日，朱某接到大鵬公司的材料設備供應商某業(yè)務員的電話，稱有一批優(yōu)質(zhì)的材料因其公司運作方面的原因要低價出售。朱某打電話給大鵬公司的經(jīng)理，適逢經(jīng)理出差。朱某于是到供應商處，稱大鵬公司要了這批材料。該供應商不知朱某已經(jīng)辭職，就與其簽訂了合同。問大鵬公司是否應承擔這份合同的法律后果？46北師大不動產(chǎn)學院表見代理：46北師大不動產(chǎn)學院46【例1-3】甲委托乙前往丙廠采購男裝，乙很看好丙生產(chǎn)的女裝市場，便自作主張以甲的名義向丙訂購。丙未問乙的代理權(quán)限，便與之訂立了買賣合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，下列選項中，正確的是（）。A．甲有追認權(quán)B．丙有催告權(quán)C．乙有撤銷權(quán)D．構(gòu)成表見代理47北師大不動產(chǎn)學院【例1-3】甲委托乙前往丙廠采購男裝，乙很看好丙生產(chǎn)的女裝市47答案：A、B。解析：選項A、B：行為人在無權(quán)代理的情況下以被代理人名義訂立的合同，相對人可以催告被代理人在1個月內(nèi)予以追認，被代理人表示同意的，由被代理人承擔合同責任；選項C：合同被追認之前，善意相對人（丙而非乙）有撤銷的權(quán)利；選項D：丙不是在“有理由相信”行為人有代理權(quán)的情況下簽訂的合同，不構(gòu)成表見代理。48北師大不動產(chǎn)學院答案：A、B。48北師大不動產(chǎn)學院48【例1-4】甲公司委托業(yè)務員張某到某地采購一批等離子電視機，張某到該地后意外發(fā)現(xiàn)當?shù)匾夜镜囊壕щ娨暀C很暢銷，就用蓋有甲公司公章的空白介紹信和空白合同書與乙公司簽訂了購買200臺液晶電視機的合同，并約定貨到付款。貨到后，甲公司拒絕付款。下列表述中，正確的是（）。A．甲公司有權(quán)拒絕付款B．甲公司應接受貨物并向乙公司付款C．張某無權(quán)代理簽訂購買液晶電視機合同D．若甲公司因該液晶電視機買賣合同受到損失，有權(quán)向張某追償49北師大不動產(chǎn)學院【例1-4】甲公司委托業(yè)務員張某到某地采購一批等離子電視機，49答案：B、C、D。解析：本題考點為表見代理。根據(jù)規(guī)定，無權(quán)代理人所為的代理行為，善意相對人是有理由相信其有代理權(quán)的，被代理人應當承擔代理的法律后果。在本題中，被代理人甲公司將某種有代理權(quán)的證明文件（蓋有公章的空白介紹信、空白合同文本）交給張某，張某以該文件使第三人乙公司相信其有代理權(quán)并與之簽訂買賣合同，構(gòu)成表見代理，被代理人甲公司應接受貨物并向乙公司付款。50北師大不動產(chǎn)學院答案：B、C、D。50北師大不動產(chǎn)學院50五、訴訟時效（一）含義訴訟時效，是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)，未向人民法院提起訴訟請求保護其權(quán)利時，法律規(guī)定消滅其勝訴權(quán)的制度。訴訟時效特點：（1）權(quán)利人不行使權(quán)利的事實狀態(tài)存在，而且該狀態(tài)持續(xù)了一段期間。（2）訴訟時效屆滿不消滅實體權(quán)利。①訴訟時效期間的經(jīng)過，不影響權(quán)利人提起訴訟，即不喪失起訴權(quán)，其喪失的僅是勝訴權(quán)。

51北師大不動產(chǎn)學院五、訴訟時效51北師大不動產(chǎn)學院51②權(quán)利人起訴后，如果被告提出了訴訟時效抗辯，則法院在確認訴訟時效屆滿的情況下，應駁回其訴訟請求，即權(quán)利人喪失勝訴權(quán)；當事人未提出訴訟時效抗辯，法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進行裁判。③當事人在一審期間末提出訴訟時效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據(jù)能夠證明對方當事人的請求權(quán)已過訴訟時效期間的情形除外。④時效屆滿后，義務人自愿履行的，權(quán)利人仍然可以受領且受法律保護。（3）訴訟時效具有強制性。（4）訴訟時效僅適用于債權(quán)請求權(quán)、其他請求權(quán)，如物上請求權(quán)不適用訴訟時效。52北師大不動產(chǎn)學院②權(quán)利人起訴后，如果被告提出了訴訟時效抗辯，則法院在確認訴52（二）訴訟時效期間種類

訴訟時效期間——權(quán)利人請求人民法院或仲裁機關保護其民事權(quán)利的法定期間。

1.普通訴訟時效：兩年

2.短期訴訟時效：一年（1）身體受到傷害要求賠償?shù)模?/p>

（2）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；

（3）延付或者拒付租金的；

（4）寄存財物被丟失或者損毀的。

53北師大不動產(chǎn)學院（二）訴訟時效期間種類53北師大不動產(chǎn)學院533.特殊訴訟時效因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為3年。有關船舶發(fā)生油污損害的請求權(quán)，時效期間為3年。因國際貨物買賣合同和技術(shù)進出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的期限為4年。4.最長訴訟時效期間：20年訴訟時效期間從知道或應當知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。54北師大不動產(chǎn)學院3.特殊訴訟時效54北師大不動產(chǎn)學院54【例1-5】1988年2月8日夜，趙某回家路上被人用木棍從背后擊傷。經(jīng)過長時間的訪查，趙某于2007年10月31日掌握確鑿證據(jù)證明將自己打傷的是錢某。趙某要求錢某賠償?shù)脑V訟時效屆滿日應為（）。A．1990年2月8日B．2008年2月8日C．2008年10月31日D．2009年10月31日55北師大不動產(chǎn)學院【例1-5】1988年2月8日夜，趙某回家路上被人用木棍從背55答案：B。解析：身體受到傷害要求賠償?shù)?，適用1年的訴訟時效期間，如果當事人在2007年2月8日之前知道的，應當自“知道”之日起1年內(nèi)提起訴訟；從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。在本題中，當事人自權(quán)利侵害“發(fā)生”之日起20年的最后幾個月才知道，因此，訴訟時效屆滿日應為2008年2月8日。56北師大不動產(chǎn)學院答案：B。56北師大不動產(chǎn)學院56（三）訴訟時效的起算、中止、中斷1.起算：從權(quán)利人知道或應當知道其權(quán)利受到侵害之日起開始計算

Q:甲2000年9月1日向乙借款10萬元，約定一年后償還。一年后甲未償還。問乙最遲應在哪一天起訴甲以獲支持？

2001年9月1日知道或應當知道權(quán)利受到侵害，適用普通訴訟時效期間兩年，因此最遲應于2003年9月1日提起訴訟。57北師大不動產(chǎn)學院（三）訴訟時效的起算、中止、中斷2001年9月1日知道或應當572.中止——繼續(xù)計算訴訟時效的中止是指訴訟時效進行中，因發(fā)生一定的法定事由而使權(quán)利人不能行使請求權(quán)，暫時停止計算訴訟時效期間，以前經(jīng)過的時效期間仍然有效，待阻礙時效進行的事由消失后，時效繼續(xù)計算。中止事由：不可抗力、其他障礙中止事由發(fā)生時間：在訴訟時效期間的最后6個月內(nèi)效力：發(fā)生中止事由，時效中止計算；中止事由消除之日起，時效繼續(xù)計算58北師大不動產(chǎn)學院2.中止——繼續(xù)計算58北師大不動產(chǎn)學院58

Q：甲于2000年3月1日打傷乙，當日花去醫(yī)療費1000元人民幣。同年10月1日，乙又被丙重傷昏迷，一年后傷愈蘇醒。問乙最遲在哪天起訴甲償還1000元并獲支持？2000.3.12000.10.1發(fā)生中止事由7個月2001.10.1中止事由消失2002.3.1繼續(xù)計算5個月59北師大不動產(chǎn)學院Q：甲于2000年3月1日打傷乙，當日花去醫(yī)療費100059【例1-7】公民甲為無民事行為能力人，其法定代理人乙于2009年1月1日知道甲的權(quán)利受到侵害，但由于工作繁忙一直未對侵權(quán)人丙提起訴訟。2009年5月20日，乙因車禍死亡，直到2009年9月1日才由有關機關為甲指定新的代理人丁。已知該項訴訟時效期間為1年，根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，丁應當在（）之前對丙提起訴訟。A．2010年1月1日B．2010年5月20日C．2010年9月1日D．2010年3月1日60北師大不動產(chǎn)學院【例1-7】公民甲為無民事行為能力人，其法定代理人乙于20060答案：D。解析：如果在訴訟時效期間的最后6個月前發(fā)生不可抗力或者其他障礙，至最后6個月時不可抗力仍然繼續(xù)存在，則應在最后6個月時中止訴訟時效的進行。因此，訴訟時效期間于7月1日中止；9月1日障礙消除，訴訟時效期間重新計算，訴訟時效期間暫停了2個月，因此訴訟時效期間由原來的2009年1月1日—2010年1月1日向后順延2個月，至2010年3月1日。61北師大不動產(chǎn)學院答案：D。61北師大不動產(chǎn)學院613.中斷——重新計算

訴訟時效的中斷是指在訴訟時效進行中，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)經(jīng)過的時效期間統(tǒng)歸無效，待時效中斷的法定事由消除后，訴訟時效期間重新計算。中斷事由：

1）權(quán)利人提起訴訟2）當事人一方向義務人提出請求履行義務的要求3）當事人一方同意履行義務

62北師大不動產(chǎn)學院3.中斷——重新計算62北師大不動產(chǎn)學院62Q：某建設單位支付工程最終結(jié)算款的時間應為2003年4月1日。由于建設單位逾期未予支付，故施工單位于2003年8月1日致函建設單位要求付款，但未得到任何答復。則施工單位請求人民法院保護其權(quán)利的訴訟時效期間屆滿的時間為（）。

A.2003年4月1日

B.2003年8月1日

C.2005年4月1日

D.2005年8月1日

63北師大不動產(chǎn)學院Q：某建設單位支付工程最終結(jié)算款的時間應為2003年4月1日63Q：某建設單位支付工程最終結(jié)算款的時間應為2003年4月1日。由于建設單位逾期未予支付，故施工單位于2003年8月1日致函建設單位要求付款，但未得到任何答復。則施工單位請求人民法院保護其權(quán)利的訴訟時效期間屆滿的時間為（）。

A.2003年4月1日

B.2003年8月1日

C.2005年4月1日

D.2005年8月1日

答案：D

【解析】屬于訴訟時效的中斷。

64北師大不動產(chǎn)學院Q：某建設單位支付工程最終結(jié)算款的時間應為2003年4月1日64

Q：甲于1996年3月1日借給乙1萬元，約定一個月后還錢。乙到期未還，后甲曾于1998年4月1日電話要求乙還錢，未果；甲又于1999年4月1日請求乙的保證人丙還錢，未果；甲又于2000年4月1日起訴乙，未果；2001年4月1日，乙的財產(chǎn)代管人丁向甲表示準備還錢。問此時甲乙之間的訴訟時效期間何日到期？發(fā)生法定事由后，所經(jīng)過的訴訟時效期間全部不算，從發(fā)生事由的那天開始重新計算。最后一個事由發(fā)生的時間是2001年4月1日，因此最遲應于2003年4月1日提起訴訟。65北師大不動產(chǎn)學院Q：甲于1996年3月1日借給乙1萬元，約定一個月后還65Q：

2002年5月8日，王某騎車回家經(jīng)過一個工地時，掉入沒有設置明顯標志和采取安全措施的坑中，當時未予注意，5月29日去醫(yī)院檢查才發(fā)現(xiàn)骨折。王某于同年6月10日出院找到建設項目的發(fā)包人和承包人要求賠償，兩單位相互推委。次日，王某前往法院起訴，突遭臺風襲擊，中途返回。下列說法正確的是（）。A．本案訴訟時效于2003年5月29日屆滿B．本案訴訟時效于2003年6月10日屆滿C．王某6月11日的行為適用訴訟時效中止D．王某6月11日的行為適用訴訟時效中斷66北師大不動產(chǎn)學院Q：2002年5月8日，王某騎車回家經(jīng)過一個工地時，掉入沒66Q：

2002年5月8日，王某騎車回家經(jīng)過一個工地時，掉入沒有設置明顯標志和采取安全措施的坑中，當時未予注意，5月29日去醫(yī)院檢查才發(fā)現(xiàn)骨折。王某于同年6月10日出院找到建設項目的發(fā)包人和承包人要求賠償，兩單位相互推委。次日，王某前往法院起訴，突遭臺風襲擊，中途返回。下列說法正確的是（）。A．本案訴訟時效于2003年5月29日屆滿B．本案訴訟時效于2003年6月10日屆滿C．王某6月11日的行為適用訴訟時效中止D．王某6月11日的行為適用訴訟時效中斷B（本題為經(jīng)典題型，務必要吃透）67北師大不動產(chǎn)學院Q：2002年5月8日，王某騎車回家經(jīng)過一個工地時，掉入沒67【思考】甲施工企業(yè)承建乙公司綜合樓一幢。根據(jù)施工合同，乙應于2004年4月10日前支付剩余工程款50萬元，乙屆時未予支付。甲在索要余款過程中，依次經(jīng)過以下環(huán)節(jié)，綜合考慮各環(huán)節(jié)，其中可使訴訟時效中斷的情形有（）。

A.2004年9月，甲致函乙要求其給付工程款

B.2005年1月，乙公司負責人在酒席上向甲施工企業(yè)負責人表示寬限一年，2005年年底一定付款

C.2005年12月，乙公司新任負責人稱該債務系前任領導所欠，自己概不負責

D.2006年5月，乙公司承認該債務存在，但其已超過訴訟時效期間而拒絕支付

E.2006年3月，甲向人民法院起訴

68北師大不動產(chǎn)學院【思考】甲施工企業(yè)承建乙公司綜合樓一幢。根據(jù)施工合同，乙應于68第二節(jié)債權(quán)和物權(quán)制度一、債權(quán)制度（一）債的概念《民法通則》規(guī)定，債是按照合同約定或法律規(guī)定，在當事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務關系。債是一種民事法律關系，包含三個要素：（1）債的主體。（2）債的內(nèi)容。（3）債的客體。69北師大不動產(chǎn)學院第二節(jié)債權(quán)和物權(quán)制度一、債權(quán)制度69北師大不動產(chǎn)學院69（二）債發(fā)生的根據(jù)1.合同當事人之間通過訂立合同設立的以債權(quán)債務為內(nèi)容的民事法律關系，稱為合同之債。合同之債在社會經(jīng)濟生活中占有重要的地位，是最常見、最主要的債的發(fā)生原因。70北師大不動產(chǎn)學院（二）債發(fā)生的根據(jù)70北師大不動產(chǎn)學院70例：在建設項目施工中，施工單位與其他主體產(chǎn)生合同之債的情形有（）A.施工單位與材料供應商簽訂合同B.施工現(xiàn)場的磚塊墜落砸傷現(xiàn)場外的行人C.施工單位將本應匯給甲單位的材料款匯入了乙單位賬號D.材料供應商向施工單位交付材料E.施工單位向材料供應商支付材料款71北師大不動產(chǎn)學院例：在建設項目施工中，施工單位與其他主體產(chǎn)生合同之債的情形有71在建設項目施工中，施工單位與其他主體產(chǎn)生合同之債的情形有（）A.施工單位與材料供應商簽訂合同B.施工現(xiàn)場的磚塊墜落砸傷現(xiàn)場外的行人C.施工單位將本應匯給甲單位的材料款匯入了乙單位賬號D.材料供應商向施工單位交付材料E.施工單位向材料供應商支付材料款答案：ADE72北師大不動產(chǎn)學院在建設項目施工中，施工單位與其他主體產(chǎn)生合同之債的情形有（722.不當?shù)美麩o法律根據(jù)，使他人受損而自己取得的利益。成立要件：

一方受益

一方受損

受益與受損間有因果關系

無法律上的根據(jù)

不當?shù)美素撚蟹颠€其所得利益給受損失一方的義務73北師大不動產(chǎn)學院2.不當?shù)美?3北師大不動產(chǎn)學院73發(fā)生原因：（1）合同成立后，一方為另一方的給付，后合同被撤銷、解除、宣告無效（2）一方誤以為欠對方之債而給付，實則不欠（3）受益人本人行為發(fā)生EG:甲委托乙保管汽車一輛，在保管期間乙擅自將車出租給丙，乙向丙收取的租金（4）受損人自己行為發(fā)生EG:誤交別人家的電話費（5）自然事件發(fā)生EG:甲乙兩家魚塘僅隔一堰壩，一日暴雨漲水至壩頂，甲塘中的魚躍至乙塘中74北師大不動產(chǎn)學院發(fā)生原因：74北師大不動產(chǎn)學院743.無因管理無法定或約定義務，而為他人管理事務的行為。構(gòu)成要件：

客觀要件——管理了他人的事務

主觀要件——為他人利益

法律要件——無法定或約定義務

EG：甲、乙鄰居，甲外出，暴風雨將至，甲房不及時修葺有傾覆之危，乙于是請來施工隊伍修繕甲房。75北師大不動產(chǎn)學院3.無因管理75北師大不動產(chǎn)學院75

例：下列法律事實中，不屬于無因管理的是（）

A.船工張某冒險救人而損壞了船漿

B.村民趙某及時發(fā)現(xiàn)并且撲滅了鄰居家的火災

C.警察錢某勇往直前，生擒了小偷

D.消防隊員孫某舍生忘死從火場救出嬰兒E.臺風將至，市民李某拿自家物料加固朋友的房屋76北師大不動產(chǎn)學院例：下列法律事實中，不屬于無因管理的是（）76北師大不76

下列法律事實中，不屬于無因管理的是（）

A.船工張某冒險救人而損壞了船漿

B.村民趙某及時發(fā)現(xiàn)并且撲滅了鄰居家的火災

C.警察錢某勇往直前，生擒了小偷

D.消防隊員孫某舍生忘死從火場救出嬰兒E.臺風將至，市民李某拿自家物料加固朋友的房屋

答案：CD77北師大不動產(chǎn)學院下列法律事實中，不屬于無因管理的是（）77北師大不動產(chǎn)77例：某項目在施工過程中發(fā)生火災，鄰近的甲單位主動組織人員滅火，這一行為減少施工單位的損失10萬元，甲單位因救火損失1萬元。以下表述正確的是甲單位（）。A.只能自行承擔這一損失B.可以要求施工單位支付4.5萬元C.有權(quán)要求施工單位支付1萬元D.應當要求施工單位支付5萬元78北師大不動產(chǎn)學院例：某項目在施工過程中發(fā)生火災，鄰近的甲單位主動組織人員滅火78

例：某項目在施工過程中發(fā)生火災，鄰近的甲單位主動組織人員滅火，這一行為減少施工單位的損失10萬元，甲單位因救火損失1萬元。以下表述正確的是甲單位（）。A.只能自行承擔這一損失B.可以要求施工單位支付4.5萬元C.有權(quán)要求施工單位支付1萬元D.應當要求施工單位支付5萬元答案C。對于無因管理，管理者有權(quán)要求受益人償付其因無因管理而支付的必要費用。79北師大不動產(chǎn)學院例：某項目在施工過程中發(fā)生火災，鄰近的甲單位主動組織人794.損害賠償之債--侵權(quán)行為行為人侵害他人財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)，依法應承擔民事責任的行為。一般特征：本質(zhì)上是一種民事違法行為；是一種由侵害人單方實施的不法行為。80北師大不動產(chǎn)學院4.損害賠償之債--侵權(quán)行為80北師大不動產(chǎn)學院80

人身關系（婚姻、繼承、扶養(yǎng)、監(jiān)護）

合同之債民事法律關系債權(quán)損害賠償之債不當?shù)美畟ㄆ降戎黧w）財產(chǎn)關系物權(quán)無因管理之債知識產(chǎn)權(quán)不當?shù)美蜔o因管理的區(qū)別與聯(lián)系：

81北師大不動產(chǎn)學院81北師大不動產(chǎn)學院81（三）債的分類1．法定之債和意定之債法定之債是依據(jù)法律規(guī)定而直接發(fā)生的債。法定之債包括侵權(quán)行為之債、不當?shù)美畟o因管理之債和基于締約過失而發(fā)生的債。意定之債是指依據(jù)當事人的意思而發(fā)生的債。意定之債一般是基于雙方當事人的合意而產(chǎn)生的，即合同之債，這也構(gòu)成民法上的契約原則；特殊情形下，單方行為也可以產(chǎn)生意定之債。82北師大不動產(chǎn)學院（三）債的分類82北師大不動產(chǎn)學院822．按份之債和連帶之債按份之債是指債的一方主體為多數(shù)人，各自按照一定的份額享有權(quán)利或承擔義務。連帶之債是指債的主體一方為多數(shù)人，多數(shù)人一方當事人之間有連帶關系的債。債權(quán)人一方為多數(shù)人且有連帶關系的為連帶債權(quán)；債務人一方為多數(shù)人且有連帶關系為連帶債務。在按份之債中，任一債權(quán)人接受了其應受份額義務的履行或任一債務人履行了自己應負擔份額的義務后，與其他債權(quán)人或債務人均不發(fā)生任何權(quán)利、義務關系。在連帶之債中，連帶債權(quán)人的任何一人接受了全部義務履行，或連帶債務人的任何一人清償了全部債務時，原債歸于消滅，但連帶債權(quán)人或連帶債務人之間則會產(chǎn)生新的按份之債。83北師大不動產(chǎn)學院2．按份之債和連帶之債83北師大不動產(chǎn)學院83【例1-13】甲公司與乙公司組成聯(lián)合體投標并中標，在施工過程中因工程質(zhì)量原因遭業(yè)主索賠，索賠金額為10000元。在甲公司與乙公司投標前的協(xié)議中約定了對于債務各承擔50%的比例，下列說法不正確的是（）。A．業(yè)主可以要求甲公司支付10000元，甲公司不得以與乙公司有協(xié)議為由拒絕支付B．甲公司支付了10000元后，乙公司就不再對業(yè)主承擔債務C．甲公司支付了10000元后，可以根據(jù)協(xié)議要求乙公司向其支付5000元作為補償D．甲公司支付了10000元后，乙公司也需要向業(yè)主支付10000元84北師大不動產(chǎn)學院【例1-13】甲公司與乙公司組成聯(lián)合體投標并中標，在施工過程84（四）債的消滅

債的消滅大致有三類：1.基于當事人的意思：抵消、免除2.基于債的目的：履行（清償）、混同、提存

提存：1、當事人可以將合同標的物提存，一般提存到公證處；2、合同標的物提存后，債權(quán)人領取提存物的權(quán)利自提存之日起5年內(nèi)不行使將消滅；3、債權(quán)人領取提存物的權(quán)利消滅后，提存物歸國家所有！4、提存原因：①債權(quán)人無正當理由拒絕接受履行；②債權(quán)人下落不明；③債權(quán)人死亡沒有確定繼承人；④數(shù)人就同一債權(quán)主張權(quán)利，債權(quán)人一時無法確定，致使債務人一時難以履行債務！85北師大不動產(chǎn)學院（四）債的消滅提存：85北師大不動產(chǎn)學院85甲欠乙100萬，乙欠甲120萬，乙提出抵消，則現(xiàn)乙尚欠甲20萬（抵消）。甲欠乙債1000萬，后乙兼并甲，甲乙之債消滅（混同）。甲與乙簽訂銷售空調(diào)100臺的合同，貨款已付，但當甲向乙交付空調(diào)時，乙以空調(diào)市場疲軟為由，拒絕受領，要求甲返還貨款，甲可以向有關部門提存（提存）。86北師大不動產(chǎn)學院甲欠乙100萬，乙欠甲120萬，乙提出抵消，則現(xiàn)乙尚欠甲2086二、物權(quán)制度（一）物權(quán)的概念物權(quán)是權(quán)利主體直接支配財產(chǎn)(主要是有體物，在特定情況下也可以是權(quán)利)的權(quán)利，它既具有人對物的內(nèi)容(這明確著對物的支配方法及范圍)，同時又具有直接對抗一般人的效力。87北師大不動產(chǎn)學院二、物權(quán)制度87北師大不動產(chǎn)學院87（二）物權(quán)的特征1.物權(quán)為直接支配物的權(quán)利2.物權(quán)為支配特定物的權(quán)利3.物權(quán)為可享受物之利益的權(quán)利4．物權(quán)是一種能排除他人干涉的權(quán)利88北師大不動產(chǎn)學院（二）物權(quán)的特征88北師大不動產(chǎn)學院88（三）物權(quán)的種類《物權(quán)法》指出：“本法所稱物權(quán)，指權(quán)利人直接支配特定物的權(quán)利。

1．所有權(quán)（自物權(quán)）2．用益物權(quán)

3．擔保物權(quán)建設用地使用權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)

宅基地使用權(quán)

地役權(quán)建設用地使用權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)

宅基地使用權(quán)

地役權(quán)89北師大不動產(chǎn)學院（三）物權(quán)的種類建設用地使用權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)

宅基地使用權(quán)89（四）物權(quán)的原則

一）物權(quán)法定原則我國《物權(quán)法》第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！毕嚓P當事人不能任意的創(chuàng)立。與合同約定的民事法律關系不同---意思自治，協(xié)約自由。90北師大不動產(chǎn)學院（四）物權(quán)的原則一）物權(quán)法定原則90北師大不動產(chǎn)學院90二）區(qū)分原則區(qū)分登記的效力與合同的效力：第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！?/p>

物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)。

區(qū)分原則的基本含義，可以歸納為兩點：第一，原因生效，不必然導致結(jié)果生效；第二，結(jié)果不生效不必然導致原因不生效。91北師大不動產(chǎn)學院二）區(qū)分原則91北師大不動產(chǎn)學院91在我國《物權(quán)法》頒布之前，我國存在著“物權(quán)變動未經(jīng)登記，不僅物權(quán)不發(fā)生變動，約定物權(quán)變動的合同也同樣歸于無效?！崩?，《擔保法》第四十一條規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”?！段餀?quán)法》頒布以后，房地產(chǎn)的抵押權(quán)自登記之日起生效，但是設立抵押權(quán)的合同自成立時生效。即《物權(quán)法》第十五條規(guī)定的“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?2北師大不動產(chǎn)學院在我國《物權(quán)法》頒布之前，我國存在著“物權(quán)變動未經(jīng)登記，不僅92三）要因原則要因原則PK無因原則（德國、臺灣等）要因原則：物權(quán)變動原因（合同）無效導致物權(quán)變動結(jié)果（登記）也無效。93北師大不動產(chǎn)學院三）要因原則要因原則PK無因原則（德國、臺灣等）93北師大不93【案例】2010年1月，A與甲簽訂了購房合同，將A公司位于某小區(qū)的樓房一套出售給甲，隨后，甲實際入住該套房屋。2011年1月，A公司又將該套樓房出售給乙，乙支付了全部房款并登記。問：房屋應該歸誰？

【分析】根據(jù)物權(quán)公信原則，物權(quán)登記在乙的名下，除非有相反證明，應該歸乙所有。甲需舉證：1.乙知道或者應當知道

2.乙存在惡意94北師大不動產(chǎn)學院【案例】2010年1月，A與甲簽訂了購房合同，將A公司位94

四）物權(quán)公信原則

第一，物權(quán)推定效力。登記記載的權(quán)利人，在法律上可以推定其為真正的權(quán)利人。即使他不是真正的權(quán)利人，法律也認為他是權(quán)利人，除非有相反證明。第二，善意取得制度（無權(quán)處分）。任何人因為相信登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易應當受到法律保護。即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負返還義務。95北師大不動產(chǎn)學院四）物權(quán)公信原則95北師大不動產(chǎn)學院95善意第三人A的房子錯誤地登記為B的房子。這里，登記就是公示。C因為信賴這項登記而與B成交房屋買賣，如果C不知道或者不應當知道這項登記是錯誤的，那么這個交易行為有效。C的利益得到了保護，C為善意第三人。96北師大不動產(chǎn)學院善意第三人A的房子錯誤地登記為B的房子。這里，登記就96【案例2】善意第三人案例

甲、乙為夫妻關系，共有一處房產(chǎn)，登記在甲的名下，乙為共有人。甲乙離婚后，甲搬出該房。房屋一直沒有處理。不久甲經(jīng)一房屋中介機構(gòu)將該房產(chǎn)賣與丙，并于買賣成交當日到房產(chǎn)部門辦理了房屋變更登記手續(xù)，將房屋過戶到丙的名下。乙得知后，以房屋實為其與甲共有，甲無權(quán)單獨處分為由拒絕為丙騰房。丙一紙訴狀將乙訴至法院，要求乙騰退房屋。法院能支持否？97北師大不動產(chǎn)學院【案例2】善意第三人案例甲、乙為夫妻關系，共有一處97三、物權(quán)與債權(quán)的比較1．法律關系的比較表1-3物權(quán)和債權(quán)法律關系的比較98北師大不動產(chǎn)學院三、物權(quán)與債權(quán)的比較表1-3物權(quán)和債權(quán)法律關系的比較98982．法律效力的比較（1）債權(quán)具有相容性，在同一標的物可以設立數(shù)個債權(quán)，都具有債的效力。而物權(quán)具有排他性，在同一物上不能成立并存的有不相容性質(zhì)的物權(quán)，否則后成立物權(quán)的無效。（2）債權(quán)具有平等性，在同一標的物上成立的債的關系相互間是平等的。而物權(quán)具有優(yōu)先性，同一標的物上有數(shù)個物權(quán)關系時，先成立的物權(quán)具有優(yōu)先效力。（3）債權(quán)的效力落后于物權(quán)行使。99北師大不動產(chǎn)學院2．法律效力的比較99北師大不動產(chǎn)學院99第三節(jié)合同及合同管理概述一、合同含義

合同所表示的是民事關系，是對于人與人、人與組織、組織與組織在民事交往與合作中所形成的特定的約定。

1．合同的概念《合同法》規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關系的協(xié)議。100北師大不動產(chǎn)學院第三節(jié)合同及合同管理概述一、合同含義100北師大不動產(chǎn)學1002．合同的特點（1）合同是協(xié)議（2）合同主體平等（3）合同具有強烈的目的性101北師大不動產(chǎn)學院2．合同的特點101北師大不動產(chǎn)學院101二、合同原則

（一）合同自由原則只要不違反法律、國家利益和社會公共利益，當事人可以自主地決定是否訂立合同；自主地決定與誰訂立合同；自主地決定合同條件；自主地決定解決爭議的途徑；采用自己的方法，追求自己的利益。（二）誠實信用原則（1）在訂立合同時，應坦誠，不允許有任何欺詐行為。（2）在履行合同過程中，要誠實守信，以善意的方式行使權(quán)利和履行義務。（3）誠信原則要求平衡當事人之間的各種利益沖突和矛盾。（4）解釋法律和合同的作用。誠實信用原則要求在法律與合同缺乏規(guī)定或規(guī)定不明確時，司法審判人員或者仲裁人員應依據(jù)誠信、公平的觀念，準確解釋法律和合同內(nèi)容。102北師大不動產(chǎn)學院二、合同原則102北師大不動產(chǎn)學院102（三）鼓勵交易原則（1）嚴格限制無效合同的范圍。（2）合同訂立制度體現(xiàn)了鼓勵交易精神。（3）《合同法》嚴格限制了違約解除的條件。（四）合同正義原則（1）在訂立合同時，雙方當事人應當公平地確定合同的每一個條款，使之充分反映等價交換的要求，履行的條件也應當公平，不允許簽訂對一方有利而對對方不利的合同。（2）對于顯失公平的合同，合同成立、生效后，完全履行之前，法律也允許利益受到損害的一方當事人請求人民法院、仲裁機構(gòu)變更或者撤銷，從而保護該當事人的利益。103北師大不動產(chǎn)學院（三）鼓勵交易原則103北師大不動產(chǎn)學院103（3）在合同履行過程中，若發(fā)生情勢變更，使合同內(nèi)容顯失公平的，法律允許當事人依法變更或者解除合同。也就是說，由于客觀情勢發(fā)生重大變化致使履行合同將對一方當事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當事人在訂立合同時不能預見并且不能克服的，該當事人可以要求對方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商；協(xié)商不成的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。（4）一方違約應當承擔違約責任，以彌補守約方所遭受的損失，體現(xiàn)公平法則。（5）在發(fā)生合同糾紛時，法院或者仲裁機構(gòu)應當按照公平原則正確地確定當事人的權(quán)利義務和責任，處理雙方爭議。公平原則明確了法院或者仲裁機構(gòu)在維護當事人對等或者等價給付方面所具有的職責和權(quán)限，他們有權(quán)在合同違背公平原則的情況下，通過變更、撤銷或確認合同無效等方式以維護合同的公平。104北師大不動產(chǎn)學院104北師大不動產(chǎn)學院104三、合同類型（一）雙務合同與單務合同雙務合同是指雙方當事人互相享有權(quán)利、承擔義務的合同。單務合同是指僅有一方當事人承擔義務的合同。105北師大不動產(chǎn)學院三、合同類型105北師大不動產(chǎn)學院105（二）有償合同和無償合同有償合同，是指當事人一方只享有合同權(quán)利而不償付任何代價的合同。有些合同只能是有償?shù)?，如買賣、互易、租賃等合同；有些合同只能是無償?shù)模缳浥c等合同；有些合同既可以是有償?shù)囊部梢允菬o償?shù)模僧斒氯藚f(xié)商確定，如委托、保管等合同。106北師大不動產(chǎn)學院（二）有償合同和無償合同106北師大不動產(chǎn)學院106（三）諾成合同與實踐合同諾成合同，又稱不要物合同，是指當事人雙方意思表示一致就可以成立的合同。實踐合同是在當事人意思表示一致后，仍須有實際交付標的物的行為才能成立的合同。107北師大不動產(chǎn)學院（三）諾成合同與實踐合同107北師大不動產(chǎn)學院107（四）要式合同與不要式合同

要式合同，是指根據(jù)法律規(guī)定必須采取特定形式的合同。不要式合同，是指當事人訂立的合同依法并不需要采取特定的形式，當事人可以采取口頭方式，也可以采取書面形式。除法律有特別規(guī)定以外，合同均為不要式合同。108北師大不動產(chǎn)學院（四）要式合同與不要式合同108北師大不動產(chǎn)學院108（五）主合同與從合同主合同是指不以他種合同存在為前提或者說是不受其它合同制約能獨立存在的合同。從合同是指須以他種合同的存在為前提，自身不能獨立存在的合同。109北師大不動產(chǎn)學院（五）主合同與從合同109北師大不動產(chǎn)學院109（六）為訂約當事人利益的合同與為第三人利益的合同為訂約當事人利益的合同，是指僅訂約當事人享有合同權(quán)利和直接取得利益的合同。為第三人利益的合同，是指訂約的一方當事人不是為了自己，而是為第三人設定權(quán)利，使其獲得利益的合同。110北師大不動產(chǎn)學院（六）為訂約當事人利益的合同與為第三人利益的合同110北師大110（七）有名合同與無名合同有名合同又稱典型合同，是指法律有規(guī)定并賦予其一定名稱的合同。無名合同又稱非典型合同，是指法律尚未對其作出規(guī)定，也未賦予其一定名稱的合同。111北師大不動產(chǎn)學院（七）有名合同與無名合同111北師大不動產(chǎn)學院111四、合同的相對性112北師大不動產(chǎn)學院四、合同的相對性112北師大不動產(chǎn)學院112【例1-16】北京某建筑安裝工程總公司（以下簡稱甲廠）與上海市某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱乙廠），就同一房地產(chǎn)項目簽訂了一份鍋爐買賣合同。合同約定，乙廠作為出賣人，負責將符合合同約定的型號、規(guī)格和質(zhì)量的鍋爐，在約定時間內(nèi)送到約定地點。乙廠在給甲廠運送鍋爐途中發(fā)生鍋爐爆炸事故，致使乙廠車毀人亡。交通部門鑒定結(jié)論是：事故責任完全在對方（丙方），乙廠司機無事故責任。由于交通事故鍋爐未按時運到，影響了甲廠的生產(chǎn)，給甲廠造成了經(jīng)濟損失。于是甲廠起訴到法院，要求追究乙廠的違約責任。乙廠稱沒有及時將鍋爐運到，并非自己的原因，而是因為丙方違章撞毀本廠的車輛造成的，所以甲廠應追究丙方責任。113北師大不動產(chǎn)學院【例1-16】北京某建筑安裝工程總公司（以下簡稱甲廠）與上海113【答案】法院支持甲廠請求，判決乙廠承擔合同約定的違約責任。評析：鍋爐買賣合同的當事人是甲廠和乙廠，乙廠沒有按照約定的時間及時將鍋爐運到，屬于違約。雖然乙廠違約的原因是由第三人丙方造成的，但丙不是合同的當事人，故甲廠不能依照合同去追究丙方的違約責任。同時因為甲廠還沒有接到鍋爐，所以對損壞的鍋爐也沒有物權(quán)，因而甲廠也不能追究丙的責任。因此，本案的正確處理應該是：先由甲廠追究乙廠的違約責任，再由乙廠追究丙的侵權(quán)責任。114北師大不動產(chǎn)學院【答案】法院支持甲廠請求，判決乙廠承擔合同約定的違約責任。1114

本章小結(jié)合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關系的協(xié)議。合同的存在把原本復雜、無序的交易關系納入到法律范疇之中，從而保證了市場交易的正常進行。本章從民事法律關系的基本概念著手，闡述了民事法律關系主體、客體、內(nèi)容等相關知識，分析了代理制度、訴訟時效等相關理論，介紹了債權(quán)、物權(quán)的概念并分析了其區(qū)別，最后對合同的概念、類型和原則進行了剖析。115北師大不動產(chǎn)學院本章小結(jié)11115房地產(chǎn)合同管理

116北師大不動產(chǎn)學院房地產(chǎn)合同管理

1北師大不動產(chǎn)學院116課程簡介:1、是房管的一門個性課2、房地產(chǎn)開發(fā)是投資巨大、周期較長、涉及主體眾多、復雜多變的系統(tǒng)工程。在這個系統(tǒng)中，任何人、任何事件在任何時間的非正常運作，都可能導致整個系統(tǒng)的混亂甚至癱瘓。使人員、目標、物料系統(tǒng)化的方法就是合同管理。工程合同有“工程憲法"之稱，是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎性文件，對工程建設的各個環(huán)節(jié)方面，合同均有詳盡的規(guī)定，是將房地產(chǎn)項目納入到法制化管理體系的重要依據(jù)117北師大不動產(chǎn)學院課程簡介:2北師大不動產(chǎn)學院1173、合同是房地產(chǎn)項目運作的工具。在工程開始之前，如何起草合同；在工程進行當中，如何執(zhí)行和分析合同；在工程出現(xiàn)意外事件時，如何利用合同解決問題，進行相關索賠與反索賠；工程完成時，如何依據(jù)合同進行驗收、移交與支付；工程完成后，如何依據(jù)合同對于各種未盡事宜進行完善……，這些都成為房地產(chǎn)項目管理的核心問題118北師大不動產(chǎn)學院3、合同是房地產(chǎn)項目運作的工具。3北師大不動產(chǎn)學院1184、房地產(chǎn)合同管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，必須懂得開發(fā)建設的全流程相關的法律法規(guī)，同時應具備工程技術(shù)基本知識和實踐，通過合同管理串起房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理合同體系。119北師大不動產(chǎn)學院4、房地產(chǎn)合同管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，必須懂得開發(fā)建設的119120北師大不動產(chǎn)學院5北師大不動產(chǎn)學院120為什么學呢？1.樹立房地產(chǎn)開發(fā)建設法律意識2.房地產(chǎn)開發(fā)各個階段都需要法律來規(guī)范：拿地規(guī)劃勘查設計施工（質(zhì)量、安全）監(jiān)理驗收確權(quán)3.房地產(chǎn)領域存在大量的問題和糾紛，必須加強合同管理，以合同為依據(jù)，以法律為準繩。4.為執(zhí)業(yè)資格考試打下理論基礎……121北師大不動產(chǎn)學院為什么學呢？1.樹立房地產(chǎn)開發(fā)建設法律意識6北師大不動產(chǎn)學院121樹立房地產(chǎn)建設法律意識

增加房地產(chǎn)建設法律知識學會運用房地產(chǎn)建設法規(guī)122北師大不動產(chǎn)學院樹立房地產(chǎn)建設法律意識

7北師大不動產(chǎn)學院122能力培養(yǎng):

通過本課程的學習，使學生們能夠運用法律、法規(guī)和政策正確解決房地產(chǎn)建設中遇到的問題和糾紛，通過合同管理加強項目管理的意識和能力，指導房地產(chǎn)開發(fā)建設，為房地產(chǎn)開發(fā)建設服務。123北師大不動產(chǎn)學院能力培養(yǎng):8北師大不動產(chǎn)學院123考核評價：

1.考察出勤率（10分）

2.探究式學習，課堂隨機提問及作業(yè)（30分）3.閉卷考試（60分）124北師大不動產(chǎn)學院考核評價：

1.考察出勤率（10分）

2.探究式學124學習方法1．將學習教材和學習法規(guī)結(jié)合起來。2．將理論學習和研究實踐案例結(jié)合起來。3．課堂講授、提問與自學相結(jié)合。4．與當前熱點問題相結(jié)合。125北師大不動產(chǎn)學院學習方法10北師大不動產(chǎn)學院125一些建設法規(guī)學習和參考的網(wǎng)址126北師大不動產(chǎn)學院一些建設法規(guī)學習和參考的網(wǎng)址11北師大不動產(chǎn)學院126第一章房地產(chǎn)合同法律基礎民事法律關系債權(quán)和物權(quán)制度合同及合同管理概述127北師大不動產(chǎn)學院第一章房地產(chǎn)合同法律基礎民事法律關系12北師大不動產(chǎn)學院127第一節(jié)民事法律關系一、民事法律關系概述

民事法律關系是由民法規(guī)范調(diào)整的、以權(quán)利義務為內(nèi)容的、平等主體之間的人身關系和財產(chǎn)關系。128北師大不動產(chǎn)學院第一節(jié)民事法律關系一、民事法律關系概述13北師大不動產(chǎn)學院128圖1-1法律關系構(gòu)成要素

法律關系三要素主體客體內(nèi)容承擔義務擁有權(quán)力的當事人當事人權(quán)力義務所指的對象具體的權(quán)利義務內(nèi)容129北師大不動產(chǎn)學院圖1-1法律關系構(gòu)成要素法律關系主體客體內(nèi)容承擔義129

1．主體

民事法律關系主體（簡稱民事主體），是指民事法律關系中享受權(quán)利、承擔義務的具有民事主體資格的人，主要包括自然人、法人以及其他組織，特定情況下還包括國家。130北師大不動產(chǎn)學院1．主體15北師大不動產(chǎn)學院130自然人法人其他組織民事主體公民外國人無國籍人企業(yè)法人非企業(yè)法人公司企業(yè)法人非公司企業(yè)法人法人分支機構(gòu)、合伙組織、個體工商戶、個人獨資企業(yè)機關、事業(yè)單位、社會團體131北師大不動產(chǎn)學院自然人法人其他組織民公民外國人無國籍人企業(yè)法人非企業(yè)法人公司1311）自然人成為合格的民事主體必須具有相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力民事權(quán)利能力：自然人依法享有民事權(quán)利和承擔民事義務的資格。132北師大不動產(chǎn)學院1）自然人17北師大不動產(chǎn)學院132民事行為能力依照個人年齡、心智發(fā)展和健康狀況可分為：

完全行為能力限制行為能力無行為能力18周歲以上16~18周歲，以自己的勞動收入為生活的主要來源10~18（16）周歲不能完全辨認自己行為的精神病人不滿10歲不能辨認自己行為的精神病人133北師大不動產(chǎn)學院民事行為能力依照個人年齡、心智發(fā)展和健康狀況可分為：完全行為133

2）法人

法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織。簡言之，法人是具有民事權(quán)利主體資格的社會組織。

法人存在的條件：依法成立；有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所；能夠獨立承擔民事責任。134北師大不動產(chǎn)學院2）法人19北師大不動產(chǎn)學院134

（1）企業(yè)法人

建設單位

勘查設計單位

施工單位

工程監(jiān)理單位135北師大不動產(chǎn)學院（1）企業(yè)法人20北師大不動產(chǎn)學院135

（2）非企業(yè)法人

機關法人（國家權(quán)利機關、行政機關、審判機關、檢查機關、軍事機關、政黨機關）

事業(yè)單位法人

社會團體法人3）其他組織（非法人組織）136北師大不動產(chǎn)學院（2）非企業(yè)法人21北師大不動產(chǎn)學院136２．客體

民事法律關系客體，是指民事法律主體享有的權(quán)利和承擔的義務所共同指向的對象。在通常情況下，主體都是為了某一客體，彼此才設立一定的權(quán)利、義務，從而產(chǎn)生法律關系，權(quán)利、義務所共同指向的事物，即法律關系的客體。法學理論上，一般將客體分為物、行為、智力成果和人身利益。137北師大不動產(chǎn)學院２．客體22北師大不動產(chǎn)學院137物——存在于人身之外，主要是土地、房屋、建筑材料、機械設備，包括貨幣等行為——完成一定工作的過程，如勘察設計、施工安裝、檢查驗收等智力成果——人們腦力勞動的成果或智力方面的創(chuàng)作。如設計圖紙、發(fā)明、專利非物質(zhì)利益——包括人格利益和身份利益，如人格尊嚴、自由138北師大不動產(chǎn)學院23北師大不動產(chǎn)學院138【例1】某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆工程款的說法正確的是（）（A）是工程建設法律關系主體

（B）是工程建設法律關系客體（C）是工程建設法律關系的內(nèi)容

（D）是工程建設法律關系內(nèi)容中的義務

139北師大不動產(chǎn)學院【例1】某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆139

某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆工程款的說法正確的是（）（A）是工程建設法律關系主體

（B）是工程建設法律關系客體（C）是工程建設法律關系的內(nèi)容

（D）是工程建設法律關系內(nèi)容中的義務

答案：B考點：法律關系的客體140北師大不動產(chǎn)學院某建設單位拖欠了某施工單位的工程款，則關于這筆工程款的140３．內(nèi)容

民事法律關系內(nèi)容，是指民事主體之間基于民事法律關系客體所形成的民事權(quán)利和民事義務。141北師大不動產(chǎn)學院３．內(nèi)容26北師大不動產(chǎn)學院141

1）建設權(quán)利：指建設法律關系主體在一定條件下，按照自己意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。2）建設義務：指建設法律關系主體必須按法律規(guī)定或約定承擔應負的責任。142北師大不動產(chǎn)學院

1）建設權(quán)利：指建設法律關系主體在一定條件下，按照自己意志142【例2】下列哪種情形成立民事法律關系？（）A．甲與乙約定某日商談合作開發(fā)房地產(chǎn)事宜B．甲對乙說：如果你考上研究生，我就嫁給你C．甲不知乙不勝酒力而極力勸酒，導致乙酒精中毒住院治療D．甲應同事乙之邀前往某水庫游泳，因抽筋溺水身亡

143北師大不動產(chǎn)學院【例2】下列哪種情形成立民事法律關系？（）28北師大不動143

答案：C。

解析：民法調(diào)整的平等主體之間的財產(chǎn)關系和人身關系并非所有的社會生活關系都是民法調(diào)整的對象，只有民法所規(guī)定的才受民法所調(diào)整，其他的社會生活關系受道德、習慣等的調(diào)整。其中C項因甲的勸酒而導致乙酒精中毒住院治療所產(chǎn)生的侵權(quán)損害賠償關系受民法所調(diào)整，故C項正確。A項雖然與合同相關，但只是商談，并沒有進入締約階段；B、D項屬于愛情、友情等領域，都不受民法所調(diào)整。144北師大不動產(chǎn)學院答案：C。29北師大不動產(chǎn)學院144二、民事法律關系的產(chǎn)生及變更（一）法律關系的產(chǎn)生

法律關系的產(chǎn)生，是指法律關系的主體之間形成了一定的權(quán)利和義務關系。如某單位與其他單位簽訂了合同，主體雙方就產(chǎn)生了相應的權(quán)利和義務。此時，受法律規(guī)范調(diào)整的法律關系即告產(chǎn)生。145北師大不動產(chǎn)學院二、民事法律關系的產(chǎn)生及變更30北師大不動產(chǎn)學院145

民事法律事實，是指能夠引起民事法律關系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象。

民事法律事實引發(fā)的民事法律后果包括三種情形：

第一，引起民事法律關系的發(fā)生。

第二，引起民事法律關系的變更。

第三，引起民事法律關系的消滅。146北師大不動產(chǎn)學院民事法律事實，是指能夠引起民事法律關系產(chǎn)生、變更、終146

法律事實按照是否包含當事人的意志分為兩類：

事件：不以當事人的意志為轉(zhuǎn)移（自然事件、社會事件、意外事件）

行為：人的有意識的活動147北師大不動產(chǎn)學院32北師大不動產(chǎn)學院147圖