第五講國有土地上房屋征收與補償法律制度課件

第五講國有土地上房屋征收與補償法律制度譚柏平第五講國有土地上房屋征收與補償法律制度2022/12/102課堂練習(xí)題一、判斷題1、1980年前，我國的國有土地?zé)o償使用，無期限使用，并且土地使用權(quán)不能交易。2、城市土地儲備制度具有很強的計劃性。3、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于出讓，相當(dāng)于出租。4、娛樂用地的最高年限為50年。5、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地僅限于國有土地，且是城鎮(zhèn)國有土地，不包括集體所有的土地。2022/12/92課堂練習(xí)題一、判斷題2022/12/103二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（）A、建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種無償行為。B、協(xié)議出讓缺乏公開性和競爭性，人為因素影響較大，因此不能作為建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。C、土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得D、土地使用者超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費2022/12/93二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（2022/12/1042、我國國有土地有償使用制度的特點包括：（）。A、國有土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離B、國家壟斷城市土地所有權(quán)C、城市土地所用權(quán)有期轉(zhuǎn)讓D、城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓2022/12/942、我國國有土地有償使用制度的特點包括：2022/12/105參考答案一、判斷題1、對。2、對。3、錯。4、錯。5、對。二、選擇題答：1、ABD；2、ABD2022/12/95參考答案一、判斷題2022/12/106本講內(nèi)容一、國有土地上房屋征收與補償概述二、征收決定三、補償2022/12/96本講內(nèi)容一、國有土地上房屋征收與補償概述2022/12/107案例：CBD開發(fā)商訴清華住戶2012年3月25日據(jù)《新京報》報道：去年7月，CBD開發(fā)商和清華大學(xué)簽訂拆遷補償協(xié)議，將該校光華路校區(qū)土地出讓給CBD核心區(qū)二期，協(xié)議約定補償款總計24億余元。目前，因10多戶教職工未按約定時間騰退所居住的房屋，CBD開發(fā)商將清華大學(xué)和住戶們分別作為被告和第三人起訴。庭審時，清華大學(xué)表示，對CBD開發(fā)商的起訴無異議。住戶們則認為拆遷補償不合理拒絕搬走。住戶們稱，作為清華的教職工，現(xiàn)住房是清華大學(xué)多年前作為“公租房”，分給他們租住多年，他們一直按月交租。校方稱，是暫時給教職工住的宿舍。住戶要求原告出示全部的拆遷補償協(xié)議，并給予合理補償，否則不同意搬走（住戶稱，清華大學(xué)除獲得24億余元拆遷款外，還得到一棟回遷辦公樓，所以，如果僅按照24億余元為總數(shù)補償，標準過低）。另外，在實際拆遷中，還存在未提前公示等不符合程序的問題，拆遷涉嫌違規(guī)。2022/12/97案例：CBD開發(fā)商訴清華住戶2012年2022/12/108本案涉及的問題：——拆遷法律關(guān)系主體？——客體（公租房還是宿舍）？——住戶與學(xué)校的關(guān)系（租賃、借助、房改房）？——補償標準？（清華：每平米補償高于周邊住戶）——回遷還是異地安置？（回遷辦公樓原租戶有不有份？清華大學(xué)在其他校區(qū)沒有宿舍，沒法滿足住戶要求。）——拆遷程序？——劃撥土地商品化？（城鎮(zhèn)土地還是農(nóng)村土地上）后續(xù)：3月27日，朝陽法院在對受理的10起案件未作出宣判前，對其中兩戶作出先予執(zhí)行裁定，要求兩住戶于今日（3月28日）前將房屋騰空交付開發(fā)商。2022/12/98本案涉及的問題：2022/12/109一、國有土地上房屋征收與補償概述1、《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法目的規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動維護公共利益保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益注：《國有土地上房屋征收與補償條例》2011年1月21日公布實施，原《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

2022/12/99一、國有土地上房屋征收與補償概述1、《國2022/12/1010房屋拆遷與房屋征收城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營行為。特點：規(guī)劃、國土、拆房（目的是土地使用）、被拆遷人包括使用人（如央視大樓涉及原清華美院職工用房的拆遷）、補償安置性。2022/12/910房屋拆遷與房屋征收城市房屋拆遷，是指在2022/12/1011房屋征收是法律上取得房屋所有權(quán)的一種方式，它是指國家為公共利益的目的而強制、有償?shù)厝〉脟型恋厣系脑瓕儆谄渌袷轮黧w所有的房屋的法律行為。物權(quán)法第42條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。注意：目前的房屋征收，不包括征收集體所有土地上的房屋。2022/12/911房屋征收是法律上取得房屋所有權(quán)的一種方2022/12/1012征收的特征：

——公共利益；

——所有權(quán)轉(zhuǎn)移；

——強制性（不經(jīng)得所有權(quán)人的同意）；

——有償性；

——國有性。2022/12/912征收的特征：2022/12/10132、房屋征收的目的——公共利益為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。事例：《城市房屋拆遷管理條例》的違憲問題及公共利益之爭。2022/12/9132、房屋征收的目的——公共利益2022/12/1014事例：

《城市房屋拆遷管理條例》的違憲問題沖突1：公共利益2004年憲法修正案將憲法第10條第3款修訂為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償?！蔽餀?quán)法第42條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?022/12/914事例：

《城市房屋拆遷管理條例》的違憲2022/12/10152001年國務(wù)院出臺《城市房屋拆遷管理條例》第1條：為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，制定本條例。《城市房屋拆遷管理條例》不符合《憲法》和《物權(quán)法》關(guān)于“為了公共利益的需要才能進行征收征用”的規(guī)定，而且處于下位法的《拆遷條例》已經(jīng)與《憲法》修改案和《物權(quán)法》相抵觸。2022/12/9152001年國務(wù)院出臺《城市房屋拆遷管理2022/12/1016《國有土地上房屋征收與補償條例》

關(guān)于“公共利益”的界定第8條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。2022/12/916《國有土地上房屋征收與補償條例》

關(guān)2022/12/1017沖突2依據(jù)憲法和法律，補償應(yīng)在房屋拆遷之前完成，而《拆遷條例》卻將本應(yīng)在征收階段完成的補償問題延至拆遷階段解決。沖突3征收、補償主體應(yīng)是國家，但《拆遷條例》卻將補償主體定位為拆遷人。（如果是為了商業(yè)利益呢？不是征收，是民事協(xié)商。）沖突4對單位、個人房屋進行拆遷，必須先依法對房屋進行征收，而《條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可。2022/12/917沖突22022/12/10183、房屋征收的原則原則一：決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開。原則二：先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2022/12/9183、房屋征收的原則2022/12/1019原則三：禁止行政強拆（由司法強制搬遷）。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。采取暴力、威脅等方法阻礙進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰。2022/12/919原則三：禁止行政強拆（由司法強制搬遷）2022/12/1020二、征收決定1、規(guī)劃與論證征收房屋應(yīng)符合規(guī)劃：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；土地利用總體規(guī)劃；城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

2022/12/920二、征收決定1、規(guī)劃與論證2022/12/10212、征收補償方案（1）擬定征收補償方案：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。（2）論證公布與征求意見：當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。（3）聽證會：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

2022/12/9212、征收補償方案2022/12/10223、風(fēng)險評估與資金籌備市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。2022/12/9223、風(fēng)險評估與資金籌備2022/12/10234、征收決定的公告與爭議的處理征收決定公告：市、縣級人民政府作出房屋征收決定后，應(yīng)及時公告。公告應(yīng)載明的事項：征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等。爭議的處理：被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。2022/12/9234、征收決定的公告與爭議的處理2022/12/10245、房屋征收范圍的確定房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。思考：違章建筑補償嗎？2022/12/9245、房屋征收范圍的確定2022/12/1025市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償！！房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。2022/12/925市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)2022/12/1026三、補償1、補償范圍作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(1)被征收房屋價值的補償；(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。2022/12/926三、補償1、補償范圍2022/12/1027市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。思考：應(yīng)該是給先搬遷的人獎勵，還是給后搬遷的人獎勵？征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2022/12/927市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法2022/12/10282、被征收房屋價值的評估對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。案例：被征收的房屋面積太小，如何補償、安置？被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。《房屋征收評估辦法》由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。2022/12/9282、被征收房屋價值的評估2022/12/10293、評估機構(gòu)的選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。2022/12/9293、評估機構(gòu)的選定2022/12/10304、補償方式被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

問題：房屋建好之前住哪？2022/12/9304、補償方式2022/12/1031因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。2022/12/931因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)2022/12/10325、補償協(xié)議協(xié)議主體：房屋征收部門與被征收人。補償協(xié)議內(nèi)容：補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。2022/12/9325、補償協(xié)議2022/12/10336、房屋征收補償檔案房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。2022/12/9336、房屋征收補償檔案2022/12/1034判斷題1、《國有土地上房屋征收與補償條例》2011年1月21日公布實施后，《城市房屋拆遷管理條例》繼續(xù)有效。2、建設(shè)國家機關(guān)辦公用房，是屬于公共利益的需要。3、房屋征收實行“先補償、后搬遷”的原則。4、作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。2022/12/934判斷題1、《國有土地上房屋征收與補償條2022/12/1035參考答案1、錯；2、對；3、對；4、對。2022/12/935參考答案1、錯；2022/12/1036本講思考題1、什么是公共利益？2、簡述房屋征收與房屋拆遷。3、作出房屋征收決定需要經(jīng)過哪些程序？4、試述房屋征收的原則。5、簡述房屋征收的補償方式及范圍。2022/12/936本講思考題1、什么是公共利益？第五講國有土地上房屋征收與補償法律制度譚柏平第五講國有土地上房屋征收與補償法律制度2022/12/1038課堂練習(xí)題一、判斷題1、1980年前，我國的國有土地?zé)o償使用，無期限使用，并且土地使用權(quán)不能交易。2、城市土地儲備制度具有很強的計劃性。3、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于出讓，相當(dāng)于出租。4、娛樂用地的最高年限為50年。5、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地僅限于國有土地，且是城鎮(zhèn)國有土地，不包括集體所有的土地。2022/12/92課堂練習(xí)題一、判斷題2022/12/1039二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（）A、建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種無償行為。B、協(xié)議出讓缺乏公開性和競爭性，人為因素影響較大，因此不能作為建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。C、土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得D、土地使用者超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費2022/12/93二、選擇題1、以下說法哪些是不正確的？（2022/12/10402、我國國有土地有償使用制度的特點包括：（）。A、國有土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離B、國家壟斷城市土地所有權(quán)C、城市土地所用權(quán)有期轉(zhuǎn)讓D、城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓2022/12/942、我國國有土地有償使用制度的特點包括：2022/12/1041參考答案一、判斷題1、對。2、對。3、錯。4、錯。5、對。二、選擇題答：1、ABD；2、ABD2022/12/95參考答案一、判斷題2022/12/1042本講內(nèi)容一、國有土地上房屋征收與補償概述二、征收決定三、補償2022/12/96本講內(nèi)容一、國有土地上房屋征收與補償概述2022/12/1043案例：CBD開發(fā)商訴清華住戶2012年3月25日據(jù)《新京報》報道：去年7月，CBD開發(fā)商和清華大學(xué)簽訂拆遷補償協(xié)議，將該校光華路校區(qū)土地出讓給CBD核心區(qū)二期，協(xié)議約定補償款總計24億余元。目前，因10多戶教職工未按約定時間騰退所居住的房屋，CBD開發(fā)商將清華大學(xué)和住戶們分別作為被告和第三人起訴。庭審時，清華大學(xué)表示，對CBD開發(fā)商的起訴無異議。住戶們則認為拆遷補償不合理拒絕搬走。住戶們稱，作為清華的教職工，現(xiàn)住房是清華大學(xué)多年前作為“公租房”，分給他們租住多年，他們一直按月交租。校方稱，是暫時給教職工住的宿舍。住戶要求原告出示全部的拆遷補償協(xié)議，并給予合理補償，否則不同意搬走（住戶稱，清華大學(xué)除獲得24億余元拆遷款外，還得到一棟回遷辦公樓，所以，如果僅按照24億余元為總數(shù)補償，標準過低）。另外，在實際拆遷中，還存在未提前公示等不符合程序的問題，拆遷涉嫌違規(guī)。2022/12/97案例：CBD開發(fā)商訴清華住戶2012年2022/12/1044本案涉及的問題：——拆遷法律關(guān)系主體？——客體（公租房還是宿舍）？——住戶與學(xué)校的關(guān)系（租賃、借助、房改房）？——補償標準？（清華：每平米補償高于周邊住戶）——回遷還是異地安置？（回遷辦公樓原租戶有不有份？清華大學(xué)在其他校區(qū)沒有宿舍，沒法滿足住戶要求。）——拆遷程序？——劃撥土地商品化？（城鎮(zhèn)土地還是農(nóng)村土地上）后續(xù)：3月27日，朝陽法院在對受理的10起案件未作出宣判前，對其中兩戶作出先予執(zhí)行裁定，要求兩住戶于今日（3月28日）前將房屋騰空交付開發(fā)商。2022/12/98本案涉及的問題：2022/12/1045一、國有土地上房屋征收與補償概述1、《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法目的規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動維護公共利益保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益注：《國有土地上房屋征收與補償條例》2011年1月21日公布實施，原《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

2022/12/99一、國有土地上房屋征收與補償概述1、《國2022/12/1046房屋拆遷與房屋征收城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營行為。特點：規(guī)劃、國土、拆房（目的是土地使用）、被拆遷人包括使用人（如央視大樓涉及原清華美院職工用房的拆遷）、補償安置性。2022/12/910房屋拆遷與房屋征收城市房屋拆遷，是指在2022/12/1047房屋征收是法律上取得房屋所有權(quán)的一種方式，它是指國家為公共利益的目的而強制、有償?shù)厝〉脟型恋厣系脑瓕儆谄渌袷轮黧w所有的房屋的法律行為。物權(quán)法第42條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。注意：目前的房屋征收，不包括征收集體所有土地上的房屋。2022/12/911房屋征收是法律上取得房屋所有權(quán)的一種方2022/12/1048征收的特征：

——公共利益；

——所有權(quán)轉(zhuǎn)移；

——強制性（不經(jīng)得所有權(quán)人的同意）；

——有償性；

——國有性。2022/12/912征收的特征：2022/12/10492、房屋征收的目的——公共利益為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。事例：《城市房屋拆遷管理條例》的違憲問題及公共利益之爭。2022/12/9132、房屋征收的目的——公共利益2022/12/1050事例：

《城市房屋拆遷管理條例》的違憲問題沖突1：公共利益2004年憲法修正案將憲法第10條第3款修訂為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”物權(quán)法第42條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?022/12/914事例：

《城市房屋拆遷管理條例》的違憲2022/12/10512001年國務(wù)院出臺《城市房屋拆遷管理條例》第1條：為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，制定本條例。《城市房屋拆遷管理條例》不符合《憲法》和《物權(quán)法》關(guān)于“為了公共利益的需要才能進行征收征用”的規(guī)定，而且處于下位法的《拆遷條例》已經(jīng)與《憲法》修改案和《物權(quán)法》相抵觸。2022/12/9152001年國務(wù)院出臺《城市房屋拆遷管理2022/12/1052《國有土地上房屋征收與補償條例》

關(guān)于“公共利益”的界定第8條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。2022/12/916《國有土地上房屋征收與補償條例》

關(guān)2022/12/1053沖突2依據(jù)憲法和法律，補償應(yīng)在房屋拆遷之前完成，而《拆遷條例》卻將本應(yīng)在征收階段完成的補償問題延至拆遷階段解決。沖突3征收、補償主體應(yīng)是國家，但《拆遷條例》卻將補償主體定位為拆遷人。（如果是為了商業(yè)利益呢？不是征收，是民事協(xié)商。）沖突4對單位、個人房屋進行拆遷，必須先依法對房屋進行征收，而《條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可。2022/12/917沖突22022/12/10543、房屋征收的原則原則一：決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開。原則二：先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2022/12/9183、房屋征收的原則2022/12/1055原則三：禁止行政強拆（由司法強制搬遷）。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。采取暴力、威脅等方法阻礙進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰。2022/12/919原則三：禁止行政強拆（由司法強制搬遷）2022/12/1056二、征收決定1、規(guī)劃與論證征收房屋應(yīng)符合規(guī)劃：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；土地利用總體規(guī)劃；城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

2022/12/920二、征收決定1、規(guī)劃與論證2022/12/10572、征收補償方案（1）擬定征收補償方案：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。（2）論證公布與征求意見：當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。（3）聽證會：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

2022/12/9212、征收補償方案2022/12/10583、風(fēng)險評估與資金籌備市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。2022/12/9223、風(fēng)險評估與資金籌備2022/12/10594、征收決定的公告與爭議的處理征收決定公告：市、縣級人民政府作出房屋征收決定后，應(yīng)及時公告。公告應(yīng)載明的事項：征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等。爭議的處理：被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。2022/12/9234、征收決定的公告與爭議的處理2022/12/10605、房屋征收范圍的確定房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。思考：違章建筑補償嗎？2022/12/9245、房屋征收范圍的確定2022/12/1061市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償！！房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。2022/12/925市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)2022/12/1062三、補償1、補償范圍作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(1)被征收房屋價值的補償；(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。2022/12/926三、補償1、補償范圍2022/12/1063市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。思考：應(yīng)該是給先搬遷的人獎勵，還是給后搬遷的人獎勵？征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2022/12/927市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法2022/12/10642、被征收房屋價值的評估對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類