2020年河南滑縣振興路項目營銷策劃方案模板可編輯模板可編輯課件

合基融創(chuàng)觀點：一切從企業(yè)目標出發(fā)，項目的營銷思路及操盤手法來源于企業(yè)的運營目標！經(jīng)營目標項目的利潤貢獻能力品牌目標項目及開發(fā)商品牌影響力戰(zhàn)略目標開發(fā)商的企業(yè)發(fā)展方向振興路項目目標是什么?目標達成軸線為開發(fā)商企業(yè)區(qū)域市場持續(xù)高端發(fā)展奠定基礎(chǔ)開山之作第一位：打造滑縣“精致地產(chǎn)項目”的標志性產(chǎn)品第二位：提升開發(fā)商區(qū)域品牌知名度利潤為王第一位：快速銷售，必須保證“0風險100%成功”；第二位：較短時間內(nèi)，實現(xiàn)項目利潤最大化。時間軸線1-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-合基融創(chuàng)觀點：一切從企業(yè)目標出發(fā)，項目的營銷思路及操盤手法來市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項目定位營銷策略價格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略2-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場D1D2滑州路振興路商貿(mào)路滑臺路3-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2滑州路振興路商貿(mào)路滑臺路3-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路4-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路4-合為基業(yè)融創(chuàng)天項目概覽振興路項目項目地塊位于滑縣新區(qū)，滑州路以南、振興路以北、滑臺路以西、文明路以東區(qū)域。項目共分為東西兩地塊。其中：西地塊（D1）位于商貿(mào)路與振興路交叉口東南角。占地面積約：24.7畝，約16490m2東地塊（D2）位于滑臺路與振興路交叉口東南角。占地面積約：26.88畝,約17920m2振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路D1D2振興路滑臺路文明路滑州路商貿(mào)路5-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項目概覽振興路項目項目地塊位于滑縣新區(qū)，滑州路以南、振興路以區(qū)域背景東南富，西北窮老城區(qū)：老城區(qū)所在地，土地資源稀缺，項目較少，以舊城改造項目為主，多分布在城區(qū)邊緣，目前無在售住宅項目。新老城區(qū)結(jié)合帶：以道城路沿線為主，配套成熟，商業(yè)繁華，項目較少。新區(qū)：環(huán)境較好，交通方便，居住氛圍稍欠缺，但后期反戰(zhàn)潛力巨大，在售項目以多層、帶電梯多層和少量小高層為主，均價大部分在2200元/m2以上，最高可達2500元/m2以上。本案城市房地產(chǎn)格局：“新區(qū)一枝獨秀，老區(qū)相對滯后”，新區(qū)集中了80%以上的商品房小區(qū)，而老區(qū)發(fā)展相對緩慢6-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-區(qū)域背景東南富，西北窮老城區(qū)：新老城區(qū)結(jié)合帶：新區(qū)：本案城市老城區(qū)新老城區(qū)結(jié)合帶新區(qū)本案項目解讀新區(qū)近幾年為政府投資的主導方向，新區(qū)的發(fā)展更加帶動了中心城區(qū)板塊的繁榮區(qū)域人口購買力相對旺盛，聚集了全縣比較核心的配套資源，生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)、公共設(shè)施配套一應(yīng)俱全。文明路是連接老城區(qū)和新城區(qū)的中樞紐帶，升值潛力巨大。坐落在新老城區(qū)結(jié)合部的中心板塊的中心樓盤勢必將成為城市的標志性建筑。本項目雄踞新老城區(qū)結(jié)合帶，振興路與文明路交匯地帶，商業(yè)繁華、配套成熟。該區(qū)域內(nèi)集中了滑縣較為知名的住宅樓盤，具有較大的投資價值和居住價值，稀缺性強，升值潛力巨大。7-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-老城區(qū)新老城區(qū)新區(qū)本案項目解讀新區(qū)近幾年為政府投資的主導方規(guī)劃前瞻D1地塊：占地面積約24.7畝，退紅后約19畝，預(yù)計占地面積13000m2若建筑規(guī)劃物業(yè)類型為11層高層（含1層商業(yè)），則預(yù)計容積率為2.5，建筑面積：32500m2，其中，住宅建筑面積約：29000m2，商業(yè)面積約：3500m2建筑密度：27%（或更低），綠化率：45%（或更高）人車分離，設(shè)地下車庫規(guī)劃示意例圖：振興路商貿(mào)路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假山）會所、幼兒園或物業(yè)用房中央景觀帶（水系）商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)1F10F10F1F11F8-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-規(guī)劃前瞻D1地塊：振興路商貿(mào)路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假規(guī)劃前瞻D2地塊：占地面積約26.88畝，退紅后約24畝，預(yù)計占地面積16000m2若建筑規(guī)劃物業(yè)類型為11層高層（含1層商業(yè)），則預(yù)計容積率為2.5，建筑面積：40000m2，其中，住宅建筑面積約：36000m2，商業(yè)面積約：4000m2建筑密度：27%（或更低），綠化率：45%（或更高）人車分離，設(shè)地下車庫規(guī)劃示意例圖：振興路滑臺路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假山）會所、幼兒園或物業(yè)用房中央景觀帶（水系）商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)11F10F10F1F1F9-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-規(guī)劃前瞻D2地塊：振興路滑臺路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假項目SWOT分析優(yōu)勢Strength

劣勢Weakness

機會Opportuity

威脅Threat

地處新老城區(qū)結(jié)合部中心板塊，出則繁華，入則寧靜，地理位置優(yōu)越；周邊生活配套齊全，緊鄰大型專業(yè)市場（家居建材），為項目提供優(yōu)質(zhì)客群臨城市主次干道，出行方便，臨街商業(yè)升值潛力巨大D1地塊距主干道文明路尚有距離，在交通及項目昭示上有所影響；D2地塊目前所臨道路（滑臺路、振興路）均未建成，將影響項目銷售周期。項目周邊均為在建樓盤，環(huán)境較差D1、D2兩地塊體量較小，規(guī)劃上將受影響，難以形成規(guī)模效應(yīng)片區(qū)屬于新區(qū)項目集中開發(fā)區(qū)域，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，勢必分流項目消費人群；政策的變動，二套房首付比例的提高，將影響一部分改善型置業(yè)客群打造差異化產(chǎn)品和差異化概念提升項目建筑品質(zhì)做好前瞻性的產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃提高項目性價比10-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項目SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weakn市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項目定位營銷策略價格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略11-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場滑縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、起步晚發(fā)展快，市場區(qū)域化集中。從整個滑縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，市場主要集中在新區(qū)，新區(qū)占全縣市場總供應(yīng)量的80%，新區(qū)開發(fā)項目的配套設(shè)施水平都較高，住宅商品房市場已經(jīng)走過初級階段,部分項目已表現(xiàn)出相當程度的品質(zhì)化。2、開發(fā)商愈加專業(yè)，市場供應(yīng)量較大。

大多開發(fā)公司體現(xiàn)出專業(yè)的開發(fā)水準，開發(fā)的住宅如津蘭名郡、華通世紀城、眾恒華府等產(chǎn)品品質(zhì)都不錯，住宅商品房的市場供應(yīng)量較大，市場競爭較激烈。3、本地置業(yè)者占多數(shù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費人群逐漸增大市場上置業(yè)者以道口鎮(zhèn)居民為主，未來一兩年內(nèi)市場需求將有一部分來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有客戶群體，當?shù)厝斯逃械目h城居住習慣和理念比較傳統(tǒng)（如相當部分居民喜歡自建獨院）,還需進行理念上的引導。12-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、起步晚發(fā)展快，市場區(qū)域化集中。12-合滑縣房地產(chǎn)市場供求關(guān)系（一）滑縣房地產(chǎn)市場自07年市場供應(yīng)量和房價都處于快速上升階段，2008年基本趨于平穩(wěn)狀態(tài)，2009年中至2010年初隨著全國房地產(chǎn)市場的回暖，滑縣房地產(chǎn)銷售量也出現(xiàn)了回升，市場逐漸好轉(zhuǎn)，2010至2011年政府對市場調(diào)控加強，市場觀望氣氛濃厚。（二）市場供應(yīng)量平穩(wěn)提升，出現(xiàn)局部供大于求現(xiàn)象，因此產(chǎn)品上要求任何后續(xù)房地產(chǎn)項目要做精做細，力求打造差異化。（三）房地產(chǎn)市場供大于求，三層及三層以下住宅需求較為旺盛，在售樓盤低層房源銷售速度明顯快于較高樓層。（四）購房群體主要集中在三塊：縣城個體經(jīng)營戶、行政事業(yè)單位工作人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分富裕居民，購房需求以老城區(qū)和新城區(qū)并重，整體市場以居住為主，新區(qū)市場吸引相當部分的投資客戶。13-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣房地產(chǎn)市場供求關(guān)系（一）滑縣房地產(chǎn)市場自07年市場供應(yīng)量滑縣區(qū)域市場分析通過市場分析，針對滑縣地塊區(qū)域特點及區(qū)域?qū)傩?，把滑縣縣城分為四個區(qū)域板塊：大功河西板塊、大功河東板塊、城關(guān)鎮(zhèn)板塊、新城區(qū)板塊。14-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣區(qū)域市場分析通過市場分析，針對滑縣地塊區(qū)一、大功河西板塊（一）區(qū)域范圍西至貿(mào)易路，東至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域板塊是滑縣縣城行政核心，分布有縣委縣政府、縣公安局、水利局、糧食局、道口鎮(zhèn)政府機關(guān)行政單位，該區(qū)域分布有多個大型商業(yè)項目，主要有浩創(chuàng)第一商城、紫光步行街、燒雞街、華聯(lián)超市、萬家福生活廣場、春天服飾廣場、益友時代廣場、三源服飾廣場、歐陸經(jīng)典商業(yè)城（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點，臨街門面店以餐飲、家電、五金、服裝、零售等為主。該區(qū)域有一個有健身廣場（廣場街北端），浩創(chuàng)商城二層廣場是新建的休閑廣場。該區(qū)域解放路向北通向?？h，向南通向新鄉(xiāng)、鄭州。15-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-一、大功河西板塊15-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施

區(qū)域內(nèi)生活氛圍較為濃厚，居民休閑娛樂、醫(yī)療、商服等市政配套設(shè)施齊全，如中國農(nóng)業(yè)銀行、郵政局、華良酒店、道口賓館、老縣人民醫(yī)院等都分布于此。區(qū)域板塊生活廣場有賓北廣場、廣場街健身廣場、浩創(chuàng)第一商城二層廣場等供居民休憩，大功河經(jīng)過綜合治理和綠化，環(huán)境已經(jīng)得到很大程度的改善，逐漸成為當?shù)鼐用竦男蓍e場所?？勾蟾街小⒌谝粚嶒炐W、道口第三初中、一中等學校分布于此，教育配套齊全，文化氛圍較為濃厚。16-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施16-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況區(qū)域內(nèi)主干道有貿(mào)易路、解放路、衛(wèi)河路、道康路、紅旗路，區(qū)域交通出入比較方便。※解放路為貫穿縣城南北的行政主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約5米，目前沒有綠化帶?！l(wèi)河路路為東西主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約4米，目前沒有綠化帶?！捎谑莻鹘y(tǒng)的中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)大部分道路路況尚可，但個別道路因年久失修，下雨積水嚴重。17-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況17-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況區(qū)域內(nèi)分布有縣委縣政府、華良酒店等標志建筑，以及浩創(chuàng)第一商城、萬家福超市等新興商業(yè)，其他多為多層建筑，較為老化。該區(qū)域板塊除已入住的惠林家園和美麗桃園外，沒有集中的大型社區(qū)，多為單位房或自建房，較為離散，但居住氛圍濃厚，各種生活配套較為齊全。目前衛(wèi)河路與解放路交匯處有一大型改造項目正在拆遷。18-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況18-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-二、大功河東板塊（一）區(qū)域范圍西至大功河，東至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域板塊是滑縣縣城商業(yè)發(fā)展方向，在該板塊正形成新商圈——三八崗商圈，以萬家福生活廣場、永通購物廣場、德遠新天地（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點為代表。敬老廣場為該板塊的休閑廣場，建有文化景觀帶，并輔以大型戶外熒屏。該板塊商業(yè)較為分散，但業(yè)種齊全，包括建材、家具、五金、裝飾、餐飲、零售、數(shù)碼等。19-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-二、大功河東板塊19-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施該板塊商業(yè)配套有萬家福生活廣場、永通購物廣場、世紀廣場、德遠新天地，該區(qū)域?qū)儆谛律倘Γ藲庀鄬χ行纳倘碚f不如老商圈旺盛。市政配套齊全，分布有中國銀行、中國農(nóng)行、婦幼保健院、中國移動、汽車站、海天賓館等，且緊鄰多個市政單位，如財政局、勞動局、建設(shè)局，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢明顯。20-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施20-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該區(qū)域內(nèi)有主干道城路、文明路，輔干道有道康路、教育路，交通便利，出行自如?！莱锹肥秦灤〇|西的主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，目前尚未設(shè)有綠化帶?！拿髀窞樨灤┛h城南北的主干道，雙向4車道，道路兩邊設(shè)有綠化帶。（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況該區(qū)域板塊主要有正宏花園、君悅王府、天寶花園、桂林居、金華園小區(qū)為代表的高質(zhì)量生活社區(qū)，有商業(yè)街項目（世紀廣場），部分別墅、多層等建筑形態(tài)，多為近兩年新建項目，其他多為自建房、單位集資房等建筑，較為陳舊。21-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-21-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-三、城關(guān)鎮(zhèn)板塊（一）區(qū)域范圍

北至道康路，南至滑州路，東至文明路，西至城關(guān)鎮(zhèn)東邊緣。（二）區(qū)域功能屬性

該區(qū)域?qū)俪顷P(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，商業(yè)經(jīng)營以滿足城關(guān)鎮(zhèn)及鄉(xiāng)下居民需求為主，商業(yè)門面主要集中湯上路和城關(guān)鎮(zhèn)東西大街，區(qū)域內(nèi)以臨街門面為主，主要客戶群以城關(guān)鎮(zhèn)和下轄農(nóng)村居民為主，經(jīng)營種類涉及服裝、餐飲、五金建材、日用百貨、通訊電器等。22-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-三、城關(guān)鎮(zhèn)板塊22-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)分布有滑縣鹽業(yè)局、民政局、城關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及下屬單位等多個行政單位。區(qū)域內(nèi)分布有諸多大小型商業(yè)店面，菜市場等。區(qū)域內(nèi)教育有安陽市第二實驗中學、城關(guān)鎮(zhèn)初中等學校。區(qū)域內(nèi)市政配套有滑縣中醫(yī)院、烈士陵園、戲曲廣場等。（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該板塊內(nèi)有文明路、湯上路、城關(guān)鎮(zhèn)東西大街等道路，城關(guān)鎮(zhèn)東西大街較為陳舊，存在臟亂差等現(xiàn)象。※文明路為雙向4車道，機動車道寬約12米，兩邊各為4米人行道，路況較好，是城關(guān)鎮(zhèn)通向中心城區(qū)的必經(jīng)之路。23-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施23-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況區(qū)域內(nèi)建筑多為城關(guān)鎮(zhèn)居民宅基地自建房等性質(zhì)，較為低檔，規(guī)模小區(qū)有位于戲曲廣場附近的書香園（以別墅為主，部分普通）、明?；▓@（明福寺改造項目）等，另外還有部分居民買地建房出售。商業(yè)表現(xiàn)為單層或雙層臨街門面，部分兩層以上為住宅。24-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況24-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-四、新城區(qū)板塊（一）區(qū)域范圍滑州路以南，南環(huán)路以北，人民路以東，湯上路以西。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域為滑縣城市發(fā)展方向，政府招商引資平臺，且新區(qū)管委會、電業(yè)局、縣檢察院、電視臺新址均已遷此，該板塊發(fā)展?jié)摿薮?。該區(qū)域內(nèi)集中滑縣高品質(zhì)大盤，如金牛國際城、眾恒華府、津蘭名郡、華通世紀城等作為滑縣較高品質(zhì)樓盤代表，已經(jīng)形成規(guī)模大盤，且生活氛圍日漸濃厚，也是近年來人滑縣人們置業(yè)的主要選擇之一。25-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-四、新城區(qū)板塊（二）區(qū)域功能屬性25-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)分布有新區(qū)管委會、新區(qū)工商所、檢察院、國土資源局、電視臺、電業(yè)局等多個行政單位。區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，生活便利性不如其他板塊，只有華都城市花園底商人氣稍旺，滿足新區(qū)居民日常生活所需。

區(qū)域內(nèi)教育配套質(zhì)量較高，分布有英民中小學，中澳雙語學校、滑縣六中，社區(qū)幼兒園只有華通世紀城設(shè)有。區(qū)域內(nèi)市政配套缺乏，縣人民醫(yī)院已經(jīng)搬進，大型銀行、酒店等設(shè)施暫無。26-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)教育配套質(zhì)量較高，（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該板塊內(nèi)有人民南路、文明南路、新飛路、滑州南路、孫王西路等多條道路。

（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況

區(qū)域內(nèi)新建規(guī)模小區(qū)有金牛國際城、華都城市花園、祥泰苑、華通世紀城、津蘭名郡、眾恒華府（正建）等項目，品質(zhì)相對較好,整個區(qū)域生活氛圍正在逐漸濃厚，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?7-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況27-合為基業(yè)市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項目定位營銷策略價格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略28-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場項目定位定位思考思考1：本項目體量偏小，不易形成社區(qū)規(guī)模，產(chǎn)品線及景觀方面較弱，周圍被規(guī)模化的競爭項目包圍，從產(chǎn)品方面如何另辟蹊徑？思考2：地塊分布不集中，體量小在成本上決定了不能分開推廣，如何在推廣上揚長避短？思考3：規(guī)模不具優(yōu)勢、景觀不易打造、競爭環(huán)境嚴峻，如何獲得優(yōu)質(zhì)客群，提升產(chǎn)品價格？振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路D1D2振興路滑臺路文明路滑州路商貿(mào)路29-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項目定位定位思考思考1：本項目體量偏小，不易形成社區(qū)規(guī)模，產(chǎn)“小”的博弈劣勢難以形成社區(qū)規(guī)模，不易規(guī)劃社區(qū)景觀，難以構(gòu)造豐富產(chǎn)品線，概念上不易拔高，客戶群受局限，推廣費用受限制，昭示性差，后期不易形成品牌效應(yīng)，項目地塊分為兩塊，受周圍行政道路施工進度影響，有先后的施工周期，受體量影響，分開推廣成本過高，統(tǒng)一包裝又受建筑周期影響。優(yōu)勢小，代表了精致、精品，可以延伸出一系列概念，如：稀缺、經(jīng)典、私密、簡單、快節(jié)奏等等。要想突破項目本身的限制，必須要賦予項目可以揚長避短、標新立異的定位。產(chǎn)品線可以設(shè)置為易被市場接受的旺銷戶型，景觀可以做概念組團，規(guī)模小相對建筑成本節(jié)省，可以使用較為高端的建筑材料，打造別具一格的建筑外觀。30-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-“小”的博弈劣勢優(yōu)勢30-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-成本概念高高低挖掘項目最核心的特性，尋求項目最核心的差異點，并予以最全面的闡釋，引導目標客群關(guān)注項目本質(zhì)的優(yōu)勢，關(guān)注居住的精神層面的訴求。是一種低成本高效果的定位區(qū)間。關(guān)鍵詞：生活模式文化精神愿景……僅僅關(guān)注項目外在的呈現(xiàn)，強調(diào)的是無法區(qū)別于競爭項目的點，同質(zhì)化的定位，無法提高項目的可識別度。關(guān)鍵詞：景觀配套業(yè)態(tài)交通……要求項目具有無可比擬的核心價值，更多從硬件和市場未來需求著眼，強調(diào)項目自身的優(yōu)越性，拉開與競爭項目之間的差距，投入較高。關(guān)鍵詞：科技外觀材質(zhì)趨勢……定位出現(xiàn)嚴重偏差，無法傳達項目核心賣點，錯分目標客群關(guān)鍵詞：片面強調(diào)價格宣傳與產(chǎn)品不符的概念等定位原則31-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-成本概高高低挖掘項目最核心的特性，尋求項目最核心的差異點，并核心定位精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)小體量小高層業(yè)態(tài)，既點題又突顯一種獨特而典雅的都市生活品質(zhì)。概念創(chuàng)新，突破競爭重圍，彰顯項目獨特性。LOHAS意為樂活族又稱樂活生活、洛哈思主義、樂活，是一個西方傳來的新興生活型態(tài)族群，LOHAS是英語LifestylesofHealthandSustainability的縮寫，意為以健康及自給自足的形態(tài)過生活，強調(diào)“健康、可持續(xù)的生活方式”。適用于小型住宅樓盤的新式概念推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過去，跳出房地產(chǎn)推銷夢想、推銷生活的真意是突破平庸、贏取競爭的關(guān)鍵

32-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心定位精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)小發(fā)展方向項目市場內(nèi)的機會點要點市場機會點品質(zhì)高端形象概念生活理念價格低開高走33-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-發(fā)展方向項目市場內(nèi)的機會點要點市場機會點品質(zhì)高端形象概念生活定位關(guān)鍵高品質(zhì)、差異化、前瞻性的項目概念——從激烈的區(qū)域競爭中脫穎而出目前項目所在地屬于新區(qū)競爭項目較多的區(qū)域，但本項目更靠近新老城區(qū)結(jié)合部，在客戶策略中有更多的選擇余地。總體競爭趨勢嚴峻片區(qū)內(nèi)為配套成熟區(qū)域，但是周邊民房較多，規(guī)劃道路尚未竣工，環(huán)境較差，影響樓盤檔次的提升由于體量限制，且在競爭中并無太強優(yōu)勢，因此必須提高建筑品質(zhì)、打造前瞻性的差異化概念、執(zhí)行低開高走的價格策略項目出路：差異化的項目概念、前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃、低開高走的價格戰(zhàn)略是項目成功運作的三大關(guān)鍵點。小步快跑、快速回款是項目營銷運作的基調(diào)。34-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-定位關(guān)鍵高品質(zhì)、差異化、前瞻性的項目概念目前項目所在地屬于新概念、品質(zhì)、價格——決定項目銷售速度高品質(zhì)打造差異化產(chǎn)品高形象樹立情景化營銷“低開高走”價格策略，讓更多客戶接受本案差異化產(chǎn)品情景化營銷高性價比快速銷售35-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-概念、品質(zhì)、價格——決定項目銷售速度高品質(zhì)打造差異化產(chǎn)品差異產(chǎn)品作為項目的內(nèi)在因素，是項目實現(xiàn)快速銷售、提高利潤的重要一環(huán)，定位精準，才能賦予產(chǎn)品新的內(nèi)涵來承載項目形象的拔高和銷售價格的實現(xiàn)，以來滿足客戶在實際居住和使用中的需求精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)我們賦予項目產(chǎn)品新內(nèi)涵——“LOHAS”樂活式積極生活理念——精致、現(xiàn)代、高貴的生活品質(zhì)——健康、綠色、自然的生活態(tài)度36-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-產(chǎn)品作為項目的內(nèi)在因素，是項目實現(xiàn)快速銷售、提客群定位置業(yè)目的：住宅：自住為主，改善性需求；部分二次置業(yè)，或投資為主客戶描述：年齡：25—60歲為主；家庭年收入：在5-10萬元以上；家庭構(gòu)成：家庭人口一般為2—5人；客戶敏感度：樓層/價格：無論自住或投資客戶，樓層及價格仍是客戶敏感度最強之一，根據(jù)不同客戶的需求特點，本區(qū)域單價敏感區(qū)間在2200-2500之間；其他依次為：外立面、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀等?？h城70%鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城及外出務(wù)工人員30%37-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-客群定位置業(yè)目的：縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城及外出務(wù)工人員37-合核心客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子企事業(yè)單位高級管理人員，個體戶戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：交通、環(huán)境、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子農(nóng)村遷縣城富裕家庭戶型面積：110-140，三房兩廳關(guān)注因素：品質(zhì)、環(huán)境、交通、購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟實惠外出務(wù)工人員戶型面積：100-140，兩房/三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟實惠又不失面子38-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主企事業(yè)單位高級管理人員，個體戶經(jīng)營目標決定：回款第一營銷目標決定：整盤思維推廣策略決定：三線合一市場環(huán)境決定：小步快跑核心操盤原則39-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-經(jīng)營目標決定：回款第一營銷目標決定：整盤思維推廣策略決定：三核心營銷方式現(xiàn)場為王大力促銷情景營銷圈層營銷提高來訪利誘逼定團購定制全員營銷以老帶新跨界整合行銷策略展會營銷節(jié)點攔截鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單分眾傳遞40-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心營銷方式現(xiàn)場為王大力促銷情景營銷圈層營銷提高來訪利誘逼定核心營銷策略策略從核心困難出發(fā)，以核心優(yōu)勢為基礎(chǔ)。VARIATION：差異化VERSATILIY：功能彈性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鳴建筑形象、特色宣傳、靈活的營銷手段建筑均好性，會所、花園、露臺技術(shù)附加、營銷或服務(wù)附加、企業(yè)文化與品牌附加------生活文化附加（我們的重點）使消費者更多地體驗到產(chǎn)品和服務(wù)的實際價值效用------建筑宣傳另冊、一對一的銷售服務(wù)包裝、推廣與銷售的策略主線。營銷導向(“4V”組合論)41-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心營銷策略策略從核心困難出發(fā)，以核心優(yōu)勢為基礎(chǔ)。VARIA

建筑成就生活，生活層次成就領(lǐng)域?qū)哟?。我們的營銷戰(zhàn)略是實現(xiàn)一種人文生活層次，讓本項目成為一種文化的代名詞。心靈誘惑（LOHAS生活）引誘（精致高貴品質(zhì)）共鳴（體驗優(yōu)雅生活）認同（實現(xiàn)上層生活）營銷策略42-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-建筑成就生活，生活層次成就領(lǐng)域?qū)哟巍Ｎ覀兊臓I銷戰(zhàn)略～文化形象先行，建筑產(chǎn)品隨后重新建立項目形象導入，產(chǎn)品的特質(zhì)在新形象已經(jīng)豐滿的情況下迅速入市?！珡V告宣傳與公關(guān)活動共放廣告宣傳與公關(guān)活動同等重要，讓客戶親身體驗尊貴的生活文化。塑造價值體驗營銷營銷策略43-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-～文化形象先行，建筑產(chǎn)品隨后塑造價值體驗營銷營銷策略43-合～軟性廣告用足一種理念和生活文化的滲透用軟性的文字炒作，往往更容易被高品位的成功人士接受，更容易與客戶產(chǎn)生共鳴，前期的形象廣告是必備的基礎(chǔ)?！珡婁N期集密投放現(xiàn)時的地產(chǎn)推廣報紙版面從半版到全版直至跨版，級別的遞增使得消費者重建對項目的感知，“感覺欲無限增大”44-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-～軟性廣告用足44-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-價格策略低開緩步高走，一房一價一賣點。價格必須視積客情況，開盤前確定。下列為定價方法的幾種可能。注：具體價格根據(jù)每階段情況而定！定價策略：1)樓棟價差2)樓層價差3)戶型價差4)朝向價差5)附加值價差報價策略：時期、產(chǎn)品、價格區(qū)間優(yōu)惠策略：老帶新、內(nèi)部優(yōu)惠、團購優(yōu)惠45-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-價格策略低開緩步高走，一房一價一賣點。注：具體價格根據(jù)每階段促銷策略特價房策略一次性付款策略老帶新優(yōu)惠策略附加促銷禮品策略四大促銷手段組合策略46-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-促銷策略特價房策略一次性付款策略老帶新優(yōu)惠策略附加促銷禮品策市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項目定位營銷策略價格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略47-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場營銷策劃總體指導原則推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過去跳出房地產(chǎn)推銷夢想、推銷生活的真意是突破平庸、贏取競爭的關(guān)鍵48-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-營銷策劃總體指導原則推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過去48-合為基業(yè)營銷策劃目標通過形象塑造，使LOHAS成為一個擁有共同理想的社會菁英聚集的居住群落。49-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-營銷策劃目標通過形象塑造，使LOHAS成為一個擁有共同理想的擬案名LOHAS·時代廣場滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)案名詮釋：不只是愛生活，也不只是愛自己和家人的健康，而是兩者都愛的方式，跨越地理、種族、年齡的限制，這就是「樂活（Lohas，lifestylesofhealthandsustainability）」。美國社會學者雷保羅（PaulRay）與同事花了15年調(diào)查，1998年寫了《文化創(chuàng)造：5千萬人如何改變世界》定義了樂活族：一群人在做消費決策時，會考慮到自己與家人的健康和環(huán)境責任。樂活：健康、快樂、永續(xù)50-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-擬案名LOHAS·時代廣場滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活一個中心：以“LOHAS樂活生活”為中心中心要點分解：樹立滑縣“首席純粹LOHAS主題生活社區(qū)”的形象，確立市場概念領(lǐng)跑者地位，吸引全民眼球及震撼全城。推廣總體思路51-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-推廣總體思路51-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-價值傳達做勢，做市，做事做勢：通過DM單頁派發(fā)、電視、戶外看板、報紙夾頁等系列宣傳通道，將項目形象全面推向市場，再充分利用政府及新聞媒介單位的權(quán)威，通過“事件營銷”開展新聞報道，營造萬眾期待的氣氛，形成一定的輿論地位，制造轟動效應(yīng)。做市：針對目標消費者，在銷售方面加強銷售培訓和現(xiàn)場管理，實行“分區(qū)+分組+控戶”的銷售方法，價格上采取“低開高走”的策略，讓市場形成“物超所值，逐步升值”的營銷氛圍，給予項目供不應(yīng)求的印象。做事：重視產(chǎn)品包裝（印刷宣傳品的精品化，銷售現(xiàn)場包裝的高檔化），舉行系列公關(guān)活動（VIP認籌、項目品鑒會、開盤活動等），增強人氣和項目凝聚力，與消費者拉近距離。綜述：營銷要拿得起、放得下、理念高、產(chǎn)品精。在充分挖掘項目價值的同時，擴大推廣渠道，理清營銷思路，迅速打開市場局面，迎來項目的新開端。52-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-價值傳達做勢，做市，做事52-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-媒體投放策略考慮到滑縣當?shù)孛襟w投放渠道，和受眾者對廣告內(nèi)容的接受習慣，媒體策略方面以“大眾媒體+小眾媒體”相結(jié)合，波段實施，針對重要的銷售節(jié)點，運用不同的宣傳渠道組合拳出擊，保證項目宣傳到位，吸引更多的目標客戶，確保項目開盤時形成“井噴”效應(yīng)。53-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-媒體投放策略53-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-大眾媒體投放以滑縣房地產(chǎn)強勢媒體類電視廣告，戶外廣告和燈桿幕旗廣告“三重并舉”。（1）電視飛播電視飛播受眾量廣，投入費用較低，比較靈活，能取得意想不到的效果。（2）戶外廣告戶外廣告作為城市重要廣告渠道資源，其受眾量較大，視覺沖擊力強，其畫面內(nèi)容根據(jù)不同的銷售節(jié)點進行調(diào)換。（3）道旗道旗廣告貼近城市交通要道，具有數(shù)量多，受眾量大，因尺寸所限傳遞內(nèi)容較少，但沖擊力較強，能達到一夜之間全城皆知的效果。54-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-54-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-小眾媒體

投放隨機性較強，能夠做到“點對點”的重點打擊，受眾量雖小但其效果非凡。（1）、自身印刷媒體——DM單頁DM單頁派發(fā)受眾量小，但針對性較強，告知內(nèi)容豐富，對前期宣傳本項目的知名度，起到很好的效果，對DM單頁派發(fā)根據(jù)銷售節(jié)點進行重點派發(fā)（2）、報紙硬廣報紙夾頁主要針對行政企事業(yè)單位和個體工商企業(yè)，其宣傳針對性較強，效果較好。（3）、短信群發(fā)目標人群廣，受眾量大，費用相對較低，可以借其傳播面使產(chǎn)品信息傳向各個目標群體。55-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-55-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-謝謝瀏覽期待合作56-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-謝謝瀏覽期待合作56-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-合基融創(chuàng)觀點：一切從企業(yè)目標出發(fā)，項目的營銷思路及操盤手法來源于企業(yè)的運營目標！經(jīng)營目標項目的利潤貢獻能力品牌目標項目及開發(fā)商品牌影響力戰(zhàn)略目標開發(fā)商的企業(yè)發(fā)展方向振興路項目目標是什么?目標達成軸線為開發(fā)商企業(yè)區(qū)域市場持續(xù)高端發(fā)展奠定基礎(chǔ)開山之作第一位：打造滑縣“精致地產(chǎn)項目”的標志性產(chǎn)品第二位：提升開發(fā)商區(qū)域品牌知名度利潤為王第一位：快速銷售，必須保證“0風險100%成功”；第二位：較短時間內(nèi)，實現(xiàn)項目利潤最大化。時間軸線57-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-合基融創(chuàng)觀點：一切從企業(yè)目標出發(fā)，項目的營銷思路及操盤手法來市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項目定位營銷策略價格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略58-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場D1D2滑州路振興路商貿(mào)路滑臺路59-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2滑州路振興路商貿(mào)路滑臺路3-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路60-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路4-合為基業(yè)融創(chuàng)天項目概覽振興路項目項目地塊位于滑縣新區(qū)，滑州路以南、振興路以北、滑臺路以西、文明路以東區(qū)域。項目共分為東西兩地塊。其中：西地塊（D1）位于商貿(mào)路與振興路交叉口東南角。占地面積約：24.7畝，約16490m2東地塊（D2）位于滑臺路與振興路交叉口東南角。占地面積約：26.88畝,約17920m2振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路D1D2振興路滑臺路文明路滑州路商貿(mào)路61-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項目概覽振興路項目項目地塊位于滑縣新區(qū)，滑州路以南、振興路以區(qū)域背景東南富，西北窮老城區(qū)：老城區(qū)所在地，土地資源稀缺，項目較少，以舊城改造項目為主，多分布在城區(qū)邊緣，目前無在售住宅項目。新老城區(qū)結(jié)合帶：以道城路沿線為主，配套成熟，商業(yè)繁華，項目較少。新區(qū)：環(huán)境較好，交通方便，居住氛圍稍欠缺，但后期反戰(zhàn)潛力巨大，在售項目以多層、帶電梯多層和少量小高層為主，均價大部分在2200元/m2以上，最高可達2500元/m2以上。本案城市房地產(chǎn)格局：“新區(qū)一枝獨秀，老區(qū)相對滯后”，新區(qū)集中了80%以上的商品房小區(qū)，而老區(qū)發(fā)展相對緩慢62-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-區(qū)域背景東南富，西北窮老城區(qū)：新老城區(qū)結(jié)合帶：新區(qū)：本案城市老城區(qū)新老城區(qū)結(jié)合帶新區(qū)本案項目解讀新區(qū)近幾年為政府投資的主導方向，新區(qū)的發(fā)展更加帶動了中心城區(qū)板塊的繁榮區(qū)域人口購買力相對旺盛，聚集了全縣比較核心的配套資源，生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)、公共設(shè)施配套一應(yīng)俱全。文明路是連接老城區(qū)和新城區(qū)的中樞紐帶，升值潛力巨大。坐落在新老城區(qū)結(jié)合部的中心板塊的中心樓盤勢必將成為城市的標志性建筑。本項目雄踞新老城區(qū)結(jié)合帶，振興路與文明路交匯地帶，商業(yè)繁華、配套成熟。該區(qū)域內(nèi)集中了滑縣較為知名的住宅樓盤，具有較大的投資價值和居住價值，稀缺性強，升值潛力巨大。63-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-老城區(qū)新老城區(qū)新區(qū)本案項目解讀新區(qū)近幾年為政府投資的主導方規(guī)劃前瞻D1地塊：占地面積約24.7畝，退紅后約19畝，預(yù)計占地面積13000m2若建筑規(guī)劃物業(yè)類型為11層高層（含1層商業(yè)），則預(yù)計容積率為2.5，建筑面積：32500m2，其中，住宅建筑面積約：29000m2，商業(yè)面積約：3500m2建筑密度：27%（或更低），綠化率：45%（或更高）人車分離，設(shè)地下車庫規(guī)劃示意例圖：振興路商貿(mào)路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假山）會所、幼兒園或物業(yè)用房中央景觀帶（水系）商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)1F10F10F1F11F64-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-規(guī)劃前瞻D1地塊：振興路商貿(mào)路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假規(guī)劃前瞻D2地塊：占地面積約26.88畝，退紅后約24畝，預(yù)計占地面積16000m2若建筑規(guī)劃物業(yè)類型為11層高層（含1層商業(yè)），則預(yù)計容積率為2.5，建筑面積：40000m2，其中，住宅建筑面積約：36000m2，商業(yè)面積約：4000m2建筑密度：27%（或更低），綠化率：45%（或更高）人車分離，設(shè)地下車庫規(guī)劃示意例圖：振興路滑臺路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假山）會所、幼兒園或物業(yè)用房中央景觀帶（水系）商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)11F10F10F1F1F65-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-規(guī)劃前瞻D2地塊：振興路滑臺路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假項目SWOT分析優(yōu)勢Strength

劣勢Weakness

機會Opportuity

威脅Threat

地處新老城區(qū)結(jié)合部中心板塊，出則繁華，入則寧靜，地理位置優(yōu)越；周邊生活配套齊全，緊鄰大型專業(yè)市場（家居建材），為項目提供優(yōu)質(zhì)客群臨城市主次干道，出行方便，臨街商業(yè)升值潛力巨大D1地塊距主干道文明路尚有距離，在交通及項目昭示上有所影響；D2地塊目前所臨道路（滑臺路、振興路）均未建成，將影響項目銷售周期。項目周邊均為在建樓盤，環(huán)境較差D1、D2兩地塊體量較小，規(guī)劃上將受影響，難以形成規(guī)模效應(yīng)片區(qū)屬于新區(qū)項目集中開發(fā)區(qū)域，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，勢必分流項目消費人群；政策的變動，二套房首付比例的提高，將影響一部分改善型置業(yè)客群打造差異化產(chǎn)品和差異化概念提升項目建筑品質(zhì)做好前瞻性的產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃提高項目性價比66-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項目SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weakn市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項目定位營銷策略價格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略67-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場滑縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、起步晚發(fā)展快，市場區(qū)域化集中。從整個滑縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，市場主要集中在新區(qū)，新區(qū)占全縣市場總供應(yīng)量的80%，新區(qū)開發(fā)項目的配套設(shè)施水平都較高，住宅商品房市場已經(jīng)走過初級階段,部分項目已表現(xiàn)出相當程度的品質(zhì)化。2、開發(fā)商愈加專業(yè)，市場供應(yīng)量較大。

大多開發(fā)公司體現(xiàn)出專業(yè)的開發(fā)水準，開發(fā)的住宅如津蘭名郡、華通世紀城、眾恒華府等產(chǎn)品品質(zhì)都不錯，住宅商品房的市場供應(yīng)量較大，市場競爭較激烈。3、本地置業(yè)者占多數(shù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費人群逐漸增大市場上置業(yè)者以道口鎮(zhèn)居民為主，未來一兩年內(nèi)市場需求將有一部分來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有客戶群體，當?shù)厝斯逃械目h城居住習慣和理念比較傳統(tǒng)（如相當部分居民喜歡自建獨院）,還需進行理念上的引導。68-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、起步晚發(fā)展快，市場區(qū)域化集中。12-合滑縣房地產(chǎn)市場供求關(guān)系（一）滑縣房地產(chǎn)市場自07年市場供應(yīng)量和房價都處于快速上升階段，2008年基本趨于平穩(wěn)狀態(tài)，2009年中至2010年初隨著全國房地產(chǎn)市場的回暖，滑縣房地產(chǎn)銷售量也出現(xiàn)了回升，市場逐漸好轉(zhuǎn)，2010至2011年政府對市場調(diào)控加強，市場觀望氣氛濃厚。（二）市場供應(yīng)量平穩(wěn)提升，出現(xiàn)局部供大于求現(xiàn)象，因此產(chǎn)品上要求任何后續(xù)房地產(chǎn)項目要做精做細，力求打造差異化。（三）房地產(chǎn)市場供大于求，三層及三層以下住宅需求較為旺盛，在售樓盤低層房源銷售速度明顯快于較高樓層。（四）購房群體主要集中在三塊：縣城個體經(jīng)營戶、行政事業(yè)單位工作人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分富裕居民，購房需求以老城區(qū)和新城區(qū)并重，整體市場以居住為主，新區(qū)市場吸引相當部分的投資客戶。69-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣房地產(chǎn)市場供求關(guān)系（一）滑縣房地產(chǎn)市場自07年市場供應(yīng)量滑縣區(qū)域市場分析通過市場分析，針對滑縣地塊區(qū)域特點及區(qū)域?qū)傩?，把滑縣縣城分為四個區(qū)域板塊：大功河西板塊、大功河東板塊、城關(guān)鎮(zhèn)板塊、新城區(qū)板塊。70-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣區(qū)域市場分析通過市場分析，針對滑縣地塊區(qū)一、大功河西板塊（一）區(qū)域范圍西至貿(mào)易路，東至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域板塊是滑縣縣城行政核心，分布有縣委縣政府、縣公安局、水利局、糧食局、道口鎮(zhèn)政府機關(guān)行政單位，該區(qū)域分布有多個大型商業(yè)項目，主要有浩創(chuàng)第一商城、紫光步行街、燒雞街、華聯(lián)超市、萬家福生活廣場、春天服飾廣場、益友時代廣場、三源服飾廣場、歐陸經(jīng)典商業(yè)城（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點，臨街門面店以餐飲、家電、五金、服裝、零售等為主。該區(qū)域有一個有健身廣場（廣場街北端），浩創(chuàng)商城二層廣場是新建的休閑廣場。該區(qū)域解放路向北通向?？h，向南通向新鄉(xiāng)、鄭州。71-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-一、大功河西板塊15-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施

區(qū)域內(nèi)生活氛圍較為濃厚，居民休閑娛樂、醫(yī)療、商服等市政配套設(shè)施齊全，如中國農(nóng)業(yè)銀行、郵政局、華良酒店、道口賓館、老縣人民醫(yī)院等都分布于此。區(qū)域板塊生活廣場有賓北廣場、廣場街健身廣場、浩創(chuàng)第一商城二層廣場等供居民休憩，大功河經(jīng)過綜合治理和綠化，環(huán)境已經(jīng)得到很大程度的改善，逐漸成為當?shù)鼐用竦男蓍e場所?？勾蟾街小⒌谝粚嶒炐W、道口第三初中、一中等學校分布于此，教育配套齊全，文化氛圍較為濃厚。72-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施16-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況區(qū)域內(nèi)主干道有貿(mào)易路、解放路、衛(wèi)河路、道康路、紅旗路，區(qū)域交通出入比較方便。※解放路為貫穿縣城南北的行政主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約5米，目前沒有綠化帶。※衛(wèi)河路路為東西主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約4米，目前沒有綠化帶?！捎谑莻鹘y(tǒng)的中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)大部分道路路況尚可，但個別道路因年久失修，下雨積水嚴重。73-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況17-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況區(qū)域內(nèi)分布有縣委縣政府、華良酒店等標志建筑，以及浩創(chuàng)第一商城、萬家福超市等新興商業(yè)，其他多為多層建筑，較為老化。該區(qū)域板塊除已入住的惠林家園和美麗桃園外，沒有集中的大型社區(qū)，多為單位房或自建房，較為離散，但居住氛圍濃厚，各種生活配套較為齊全。目前衛(wèi)河路與解放路交匯處有一大型改造項目正在拆遷。74-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況18-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-二、大功河東板塊（一）區(qū)域范圍西至大功河，東至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域板塊是滑縣縣城商業(yè)發(fā)展方向，在該板塊正形成新商圈——三八崗商圈，以萬家福生活廣場、永通購物廣場、德遠新天地（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點為代表。敬老廣場為該板塊的休閑廣場，建有文化景觀帶，并輔以大型戶外熒屏。該板塊商業(yè)較為分散，但業(yè)種齊全，包括建材、家具、五金、裝飾、餐飲、零售、數(shù)碼等。75-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-二、大功河東板塊19-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施該板塊商業(yè)配套有萬家福生活廣場、永通購物廣場、世紀廣場、德遠新天地，該區(qū)域?qū)儆谛律倘?，人氣相對中心商圈來說不如老商圈旺盛。市政配套齊全，分布有中國銀行、中國農(nóng)行、婦幼保健院、中國移動、汽車站、海天賓館等，且緊鄰多個市政單位，如財政局、勞動局、建設(shè)局，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢明顯。76-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施20-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該區(qū)域內(nèi)有主干道城路、文明路，輔干道有道康路、教育路，交通便利，出行自如?！莱锹肥秦灤〇|西的主干道，雙向4車道，機動車道總寬約15米，目前尚未設(shè)有綠化帶?！拿髀窞樨灤┛h城南北的主干道，雙向4車道，道路兩邊設(shè)有綠化帶。（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況該區(qū)域板塊主要有正宏花園、君悅王府、天寶花園、桂林居、金華園小區(qū)為代表的高質(zhì)量生活社區(qū)，有商業(yè)街項目（世紀廣場），部分別墅、多層等建筑形態(tài)，多為近兩年新建項目，其他多為自建房、單位集資房等建筑，較為陳舊。77-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-21-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-三、城關(guān)鎮(zhèn)板塊（一）區(qū)域范圍

北至道康路，南至滑州路，東至文明路，西至城關(guān)鎮(zhèn)東邊緣。（二）區(qū)域功能屬性

該區(qū)域?qū)俪顷P(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，商業(yè)經(jīng)營以滿足城關(guān)鎮(zhèn)及鄉(xiāng)下居民需求為主，商業(yè)門面主要集中湯上路和城關(guān)鎮(zhèn)東西大街，區(qū)域內(nèi)以臨街門面為主，主要客戶群以城關(guān)鎮(zhèn)和下轄農(nóng)村居民為主，經(jīng)營種類涉及服裝、餐飲、五金建材、日用百貨、通訊電器等。78-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-三、城關(guān)鎮(zhèn)板塊22-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)分布有滑縣鹽業(yè)局、民政局、城關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及下屬單位等多個行政單位。區(qū)域內(nèi)分布有諸多大小型商業(yè)店面，菜市場等。區(qū)域內(nèi)教育有安陽市第二實驗中學、城關(guān)鎮(zhèn)初中等學校。區(qū)域內(nèi)市政配套有滑縣中醫(yī)院、烈士陵園、戲曲廣場等。（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該板塊內(nèi)有文明路、湯上路、城關(guān)鎮(zhèn)東西大街等道路，城關(guān)鎮(zhèn)東西大街較為陳舊，存在臟亂差等現(xiàn)象。※文明路為雙向4車道，機動車道寬約12米，兩邊各為4米人行道，路況較好，是城關(guān)鎮(zhèn)通向中心城區(qū)的必經(jīng)之路。79-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施23-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況區(qū)域內(nèi)建筑多為城關(guān)鎮(zhèn)居民宅基地自建房等性質(zhì)，較為低檔，規(guī)模小區(qū)有位于戲曲廣場附近的書香園（以別墅為主，部分普通）、明?；▓@（明福寺改造項目）等，另外還有部分居民買地建房出售。商業(yè)表現(xiàn)為單層或雙層臨街門面，部分兩層以上為住宅。80-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況24-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-四、新城區(qū)板塊（一）區(qū)域范圍滑州路以南，南環(huán)路以北，人民路以東，湯上路以西。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域為滑縣城市發(fā)展方向，政府招商引資平臺，且新區(qū)管委會、電業(yè)局、縣檢察院、電視臺新址均已遷此，該板塊發(fā)展?jié)摿薮?。該區(qū)域內(nèi)集中滑縣高品質(zhì)大盤，如金牛國際城、眾恒華府、津蘭名郡、華通世紀城等作為滑縣較高品質(zhì)樓盤代表，已經(jīng)形成規(guī)模大盤，且生活氛圍日漸濃厚，也是近年來人滑縣人們置業(yè)的主要選擇之一。81-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-四、新城區(qū)板塊（二）區(qū)域功能屬性25-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)分布有新區(qū)管委會、新區(qū)工商所、檢察院、國土資源局、電視臺、電業(yè)局等多個行政單位。區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，生活便利性不如其他板塊，只有華都城市花園底商人氣稍旺，滿足新區(qū)居民日常生活所需。

區(qū)域內(nèi)教育配套質(zhì)量較高，分布有英民中小學，中澳雙語學校、滑縣六中，社區(qū)幼兒園只有華通世紀城設(shè)有。區(qū)域內(nèi)市政配套缺乏，縣人民醫(yī)院已經(jīng)搬進，大型銀行、酒店等設(shè)施暫無。82-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)教育配套質(zhì)量較高，（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該板塊內(nèi)有人民南路、文明南路、新飛路、滑州南路、孫王西路等多條道路。

（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況

區(qū)域內(nèi)新建規(guī)模小區(qū)有金牛國際城、華都城市花園、祥泰苑、華通世紀城、津蘭名郡、眾恒華府（正建）等項目，品質(zhì)相對較好,整個區(qū)域生活氛圍正在逐漸濃厚，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?3-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況27-合為基業(yè)市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項目定位營銷策略價格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略84-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場認知項目解析營銷策略營銷推廣項目概覽區(qū)域背景項目解讀市場項目定位定位思考思考1：本項目體量偏小，不易形成社區(qū)規(guī)模，產(chǎn)品線及景觀方面較弱，周圍被規(guī)?；母偁庬椖堪鼑?，從產(chǎn)品方面如何另辟蹊徑？思考2：地塊分布不集中，體量小在成本上決定了不能分開推廣，如何在推廣上揚長避短？思考3：規(guī)模不具優(yōu)勢、景觀不易打造、競爭環(huán)境嚴峻，如何獲得優(yōu)質(zhì)客群，提升產(chǎn)品價格？振興路商貿(mào)路滑臺路文明路滑州路D1D2振興路滑臺路文明路滑州路商貿(mào)路85-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項目定位定位思考思考1：本項目體量偏小，不易形成社區(qū)規(guī)模，產(chǎn)“小”的博弈劣勢難以形成社區(qū)規(guī)模，不易規(guī)劃社區(qū)景觀，難以構(gòu)造豐富產(chǎn)品線，概念上不易拔高，客戶群受局限，推廣費用受限制，昭示性差，后期不易形成品牌效應(yīng)，項目地塊分為兩塊，受周圍行政道路施工進度影響，有先后的施工周期，受體量影響，分開推廣成本過高，統(tǒng)一包裝又受建筑周期影響。優(yōu)勢小，代表了精致、精品，可以延伸出一系列概念，如：稀缺、經(jīng)典、私密、簡單、快節(jié)奏等等。要想突破項目本身的限制，必須要賦予項目可以揚長避短、標新立異的定位。產(chǎn)品線可以設(shè)置為易被市場接受的旺銷戶型，景觀可以做概念組團，規(guī)模小相對建筑成本節(jié)省，可以使用較為高端的建筑材料，打造別具一格的建筑外觀。86-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-“小”的博弈劣勢優(yōu)勢30-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-成本概念高高低挖掘項目最核心的特性，尋求項目最核心的差異點，并予以最全面的闡釋，引導目標客群關(guān)注項目本質(zhì)的優(yōu)勢，關(guān)注居住的精神層面的訴求。是一種低成本高效果的定位區(qū)間。關(guān)鍵詞：生活模式文化精神愿景……僅僅關(guān)注項目外在的呈現(xiàn)，強調(diào)的是無法區(qū)別于競爭項目的點，同質(zhì)化的定位，無法提高項目的可識別度。關(guān)鍵詞：景觀配套業(yè)態(tài)交通……要求項目具有無可比擬的核心價值，更多從硬件和市場未來需求著眼，強調(diào)項目自身的優(yōu)越性，拉開與競爭項目之間的差距，投入較高。關(guān)鍵詞：科技外觀材質(zhì)趨勢……定位出現(xiàn)嚴重偏差，無法傳達項目核心賣點，錯分目標客群關(guān)鍵詞：片面強調(diào)價格宣傳與產(chǎn)品不符的概念等定位原則87-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-成本概高高低挖掘項目最核心的特性，尋求項目最核心的差異點，并核心定位精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)小體量小高層業(yè)態(tài)，既點題又突顯一種獨特而典雅的都市生活品質(zhì)。概念創(chuàng)新，突破競爭重圍，彰顯項目獨特性。LOHAS意為樂活族又稱樂活生活、洛哈思主義、樂活，是一個西方傳來的新興生活型態(tài)族群，LOHAS是英語LifestylesofHealthandSustainability的縮寫，意為以健康及自給自足的形態(tài)過生活，強調(diào)“健康、可持續(xù)的生活方式”。適用于小型住宅樓盤的新式概念推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過去，跳出房地產(chǎn)推銷夢想、推銷生活的真意是突破平庸、贏取競爭的關(guān)鍵

88-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心定位精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)小發(fā)展方向項目市場內(nèi)的機會點要點市場機會點品質(zhì)高端形象概念生活理念價格低開高走89-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-發(fā)展方向項目市場內(nèi)的機會點要點市場機會點品質(zhì)高端形象概念生活定位關(guān)鍵高品質(zhì)、差異化、前瞻性的項目概念——從激烈的區(qū)域競爭中脫穎而出目前項目所在地屬于新區(qū)競爭項目較多的區(qū)域，但本項目更靠近新老城區(qū)結(jié)合部，在客戶策略中有更多的選擇余地?？傮w競爭趨勢嚴峻片區(qū)內(nèi)為配套成熟區(qū)域，但是周邊民房較多，規(guī)劃道路尚未竣工，環(huán)境較差，影響樓盤檔次的提升由于體量限制，且在競爭中并無太強優(yōu)勢，因此必須提高建筑品質(zhì)、打造前瞻性的差異化概念、執(zhí)行低開高走的價格策略項目出路：差異化的項目概念、前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃、低開高走的價格戰(zhàn)略是項目成功運作的三大關(guān)鍵點。小步快跑、快速回款是項目營銷運作的基調(diào)。90-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-定位關(guān)鍵高品質(zhì)、差異化、前瞻性的項目概念目前項目所在地屬于新概念、品質(zhì)、價格——決定項目銷售速度高品質(zhì)打造差異化產(chǎn)品高形象樹立情景化營銷“低開高走”價格策略，讓更多客戶接受本案差異化產(chǎn)品情景化營銷高性價比快速銷售91-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-概念、品質(zhì)、價格——決定項目銷售速度高品質(zhì)打造差異化產(chǎn)品差異產(chǎn)品作為項目的內(nèi)在因素，是項目實現(xiàn)快速銷售、提高利潤的重要一環(huán)，定位精準，才能賦予產(chǎn)品新的內(nèi)涵來承載項目形象的拔高和銷售價格的實現(xiàn)，以來滿足客戶在實際居住和使用中的需求精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)我們賦予項目產(chǎn)品新內(nèi)涵——“LOHAS”樂活式積極生活理念——精致、現(xiàn)代、高貴的生活品質(zhì)——健康、綠色、自然的生活態(tài)度92-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-產(chǎn)品作為項目的內(nèi)在因素，是項目實現(xiàn)快速銷售、提客群定位置業(yè)目的：住宅：自住為主，改善性需求；部分二次置業(yè)，或投資為主客戶描述：年齡：25—60歲為主；家庭年收入：在5-10萬元以上；家庭構(gòu)成：家庭人口一般為2—5人；客戶敏感度：樓層/價格：無論自住或投資客戶，樓層及價格仍是客戶敏感度最強之一，根據(jù)不同客戶的需求特點，本區(qū)域單價敏感區(qū)間在2200-2500之間；其他依次為：外立面、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀等?？h城70%鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城及外出務(wù)工人員30%93-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-客群定位置業(yè)目的：縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城及外出務(wù)工人員37-合核心客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子企事業(yè)單位高級管理人員，個體戶戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：交通、環(huán)境、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子農(nóng)村遷縣城富裕家庭戶型面積：110-140，三房兩廳關(guān)注因素：品質(zhì)、環(huán)境、交通、購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟實惠外出務(wù)工人員戶型面積：100-140，兩房/三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟實惠又不失面子94-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主企事業(yè)單位高級管理人員，個體戶經(jīng)營目標決定：回款第一營銷目標決定：整盤思維推廣策略決定：三線合一市場環(huán)境決定：小步快跑核心操盤原則95-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-經(jīng)營目標決定：回款第一營銷目標決定：整盤思維推廣策略決定：三核心營銷方式現(xiàn)場為王大力促銷情景營銷圈層營銷提高來訪利誘逼定團購定制全員營銷以老帶新跨界整合行銷策略展會營銷節(jié)點攔截鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單分眾傳遞96-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心營銷方式現(xiàn)場為王大力促銷情景營銷圈層營銷提高來訪利誘逼定核心營銷策略策略從核心困難出發(fā)，以核心優(yōu)勢為基礎(chǔ)。VARIATION：差異化VERSATILIY：功能彈性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鳴建筑形象、特色宣傳、靈活的營銷手段建筑均好性，會所、花園、露臺技術(shù)附加、營銷或服務(wù)附加、企業(yè)文化與品牌附加------生活文化附加（我們的重點）使消費者更多地體驗到產(chǎn)品和服務(wù)的實際價值效用------建筑宣傳另冊、一對一的銷售服務(wù)包裝、推廣與銷售的策略主線。營銷導向(“4V”組合論)97-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心營銷策略策略從核心困難出發(fā)，以核心優(yōu)勢為基礎(chǔ)。VARIA

建筑成就生活，生活層次成就領(lǐng)域?qū)哟?。我們的營銷戰(zhàn)略是實現(xiàn)一種人文生活層次，讓本項目成為一種文化的代名詞。心靈誘惑（LOHAS生活）引誘（精致高貴品質(zhì)）共鳴（體驗優(yōu)雅生活）認同（實現(xiàn)上層生活）營銷策略98-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-建筑成就生活，生活層次成就領(lǐng)域?qū)哟?。我們的營銷戰(zhàn)略～文化形象先行，建筑產(chǎn)品隨后重新建立項目形象導入，產(chǎn)品的特質(zhì)在新形象已經(jīng)豐滿的情況下迅速入市?！珡V告宣傳與公關(guān)活動共放廣告宣