二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)課件

二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法1什么是物業(yè)？物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)區(qū)別？思考什么是物業(yè)？思考2居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)財產(chǎn)資產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其及之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)的概念居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)財產(chǎn)資產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)物3“物業(yè)管理”及“物業(yè)服務(wù)”“物業(yè)管理”及“物業(yè)服務(wù)”是兩個不同的概念?！拔飿I(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。“物業(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體（權(quán)利人）。物業(yè)管理的對象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理條例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”?！跋嚓P(guān)秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身及財產(chǎn)等，這些都是公法管制的內(nèi)容，屬于政府的管理職責(zé)。物業(yè)管理人只能起到報告、協(xié)助的作用，而不可能承擔管理的職責(zé)。“物業(yè)管理”及“物業(yè)服務(wù)”4物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體5《管理規(guī)約》或《臨時管理規(guī)約》物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）《管理規(guī)約》或《臨時管理規(guī)約》物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件《物業(yè)6公平、公開、合理（相鄰關(guān)系）以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利及業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)（見物權(quán)法第六章七十、七十一條）業(yè)主自治自律及物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合保證物業(yè)正常運作及安全合理使用維護全體業(yè)主合法權(quán)益可持續(xù)發(fā)展及國際慣例相結(jié)合政府的適度干預(yù)及推動物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則公平、公開、合理（相鄰關(guān)系）物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則7業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民8主體不合法；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；合同法規(guī)定的其他合同無效情形（以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。）合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！逗贤ㄗ钚陆忉尅放卸ê贤瑮l款無效的情形主體不合法；判定合同條款無效的情形9（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或10業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)及管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服11業(yè)主及物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。物業(yè)服務(wù)合同的法律效力業(yè)主及物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人12無物業(yè)服務(wù)合同案件業(yè)主拒交物業(yè)管理費案件物業(yè)管理企業(yè)違約案件物業(yè)管理企業(yè)采取停止供電、供水、供氣等措施引發(fā)案件常見物業(yè)服務(wù)糾紛案件無物業(yè)服務(wù)合同案件常見物業(yè)服務(wù)糾紛案件13物業(yè)公司只負責(zé)保修期過后公共部位的維修，不負責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修。1.公共部位是指：共同使用的土建、動力、電氣、公共設(shè)施、設(shè)備等。（1）.土建：如房屋的梁、柱、樓板、外墻、基礎(chǔ)、地溝、屋面、單元門、樓梯間、排煙排氣通道、落水管等。（2）.動力：如上下水主管、閥門、立管至支管第一個分解部位（水表前歸物業(yè)水表后歸個人）、化糞池、下水井等。（3）.電氣：如照明燈、路燈以及用戶墻體外接戶線及進戶線的接頭為分界點的線路及設(shè)施、供電線路（進戶線以外歸物業(yè)進戶線以內(nèi)歸個人）等。（4）.公共設(shè)備、設(shè)施：如自行車棚、小區(qū)護欄、大門、道路、步道磚、綠地、垃圾箱、活動場地、涼亭、工藝品、石桌、石凳、健身器材等。2.自用部位是指：分戶門以內(nèi)（含分戶門）、方廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、倉庫、陽臺等。自用設(shè)施是指：門窗、墻皮、棚皮、衛(wèi)生潔具、上下水支管、水表、水嘴、洗滌盆、分戶電表、刀閘、開關(guān)、接線合、軟線、燈頭、插座等設(shè)施。物業(yè)的維修范圍物業(yè)公司只負責(zé)保修期過后公共部位的維修，不負責(zé)自用14什么是空置房：一類是開發(fā)公司未售出的房屋，自集體入伙日開始計收物業(yè)費，由開發(fā)單位交納；一類是購買人購買后，未辦理入伙手續(xù)的房屋，這應(yīng)該由購買人自入伙日開始計收物業(yè)費，在業(yè)主來入住或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時結(jié)算；一類是購買人購買后，已經(jīng)辦理入伙手續(xù)，但是后來一直未裝修或入住的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房。以上3類，按物業(yè)管理條例，均應(yīng)該全部交納物業(yè)費，因為物業(yè)管理是針對公共區(qū)域的整體服務(wù)，不會因為有空房屋而減少投入。雖然空置房的業(yè)主沒有住進小區(qū)，但物業(yè)公司并沒有閑著，同樣要維護小區(qū)綠化帶、健身器材等公共設(shè)施和小區(qū)樓房的公共安全。只要你買了房就要攤到物業(yè)支付的公共費用的，哪怕你不住也是要有的，這就是公共住房必須要有物業(yè)開支的一些費用，并不是你不住就會少下去了。空置房物業(yè)服務(wù)費的繳納依據(jù)什么是空置房：空置房物業(yè)服務(wù)費的繳納依據(jù)151.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施屬于產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）所有，產(chǎn)權(quán)人既有居住權(quán)，也同樣有養(yǎng)護、維修和安全檢查的責(zé)任，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位和自用設(shè)施實行有償服務(wù)。2.凡是產(chǎn)權(quán)人私自改變樓房原始狀態(tài)的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導(dǎo)致漏水等），出現(xiàn)一切問題都由個人負責(zé)，物業(yè)不負責(zé)維修和承擔任何責(zé)任。3.陽臺滲漏雨問題的界定：（1）陽臺頂層屋面漏雨歸物業(yè)維修。（2）凡是樓房交工入戶時，陽臺沒封閉或用鋼窗封閉的，都不屬于封閉陽臺，物業(yè)不負責(zé)維修。（3）凡是封閉陽臺（也就是交工入戶時是塑窗陽臺算權(quán)屬面積的），物業(yè)負責(zé)維修。幾個需要說明和界定的問題1.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施16第二章物權(quán)法和物業(yè)管理條例第二章物權(quán)法和物業(yè)管理條例17聯(lián)系：物業(yè)服務(wù)中最常用到的兩部法律；在《物權(quán)法》出臺前，《物業(yè)管理條例》(下簡稱《條例》)是調(diào)整物業(yè)糾紛的主要法律依據(jù)。《物權(quán)法》出臺后，《條例》作為下位法依照《物權(quán)法》的原則性內(nèi)容進行相應(yīng)的調(diào)整區(qū)別：《物權(quán)法》是基本法律,屬于上位法；《條例》是行政法規(guī)，屬下位法?！稐l例》是有關(guān)業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)及行政監(jiān)管的專門法，特別法。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例的》聯(lián)系及區(qū)別聯(lián)系：《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例的》聯(lián)系及區(qū)別18物權(quán)法總共有五編,19章共247條,其中精選第76條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。《物權(quán)法》的司法解釋物權(quán)法總共有五編,19章共247條,其中精選《物權(quán)法》的司法19

第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。第83條業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。20第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變

區(qū)分建筑物所有權(quán)屬示意圖

區(qū)分所有建筑 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部分交通部分設(shè)施部分公共空間基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房會所、車位房屋車位、攤位等專有組成部分道路、綠地規(guī)劃外車位區(qū)分建筑物所有權(quán)屬示意圖區(qū)分所有建筑 專有部21專有部位和共有部位何為共有部位？ 建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有部分以外的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施設(shè)備，不屬于市政設(shè)施或者其他權(quán)利人的，都是共有部位。何為專有部分？具備結(jié)構(gòu)上的獨立性、利用上的獨立性，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。天然共有約定共有22專有部位和共有部位何為共有部位？何為專有部分？天然共有約定共379號國務(wù)院令→504號國務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處及人民政府”的指導(dǎo)及監(jiān)督刪除第十條第二款。第十一條業(yè)主大會職責(zé)修改為“下列事項由業(yè)主共同決定”：第十二條投票權(quán)方式及物權(quán)法保持一致。第十九條修改保持及第十條一致。將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”?！段飿I(yè)管理條例》的修改379號國務(wù)院令→504號國務(wù)院令《物業(yè)管理條例》的修改23第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定業(yè)主公約修改為管理規(guī)約。

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二十五條建設(shè)單位及物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！段飿I(yè)管理條例》法條導(dǎo)讀第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：《物業(yè)管理條例24第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用25第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域26第三章物業(yè)定價及收費第三章物業(yè)定價及收費27《價格法》（1997年） 第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應(yīng)當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第十八條下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價：

(一)及國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；

(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；

(四)重要的公用事業(yè)價格；

(五)重要的公益性服務(wù)價格。物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價《價格法》（1997年）物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價28

物業(yè)費不等于物業(yè)企業(yè)的酬金。其中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。從這個意義上說，物業(yè)費的主要部分屬于業(yè)主共同財產(chǎn)。 欠交物業(yè)費的行為，首先是損害業(yè)主共同財產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費并不屬于開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費。 物業(yè)欠費在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。物業(yè)費是業(yè)主的共同財產(chǎn) 物業(yè)費是業(yè)主的共同財產(chǎn)29物業(yè)管理條例第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！段飿I(yè)糾紛司法解釋》

第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問： 如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業(yè)企業(yè)的過錯導(dǎo)致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？業(yè)主拒交物業(yè)費是損害業(yè)主共同利益的行為業(yè)主拒交物業(yè)費是損害業(yè)主共同利益的行為30建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002）

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃氣管道和設(shè)施。 第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002）31物業(yè)案例分析物業(yè)案例分析32一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費，不公平?！?/p>

案例一：住一樓能否拒交電梯使用費一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費，33

業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。案例二：物業(yè)公司是否需承擔責(zé)任業(yè)主342003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業(yè)管理中心對小區(qū)進行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費，對樓宇負有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。案例三：業(yè)主的要求合理嗎案例三：業(yè)主的要求合理嗎35

某小區(qū)設(shè)有停車場，收費標準略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示：本車場只負責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂及物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費未含看管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。案例四：停車場丟車賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車場，收費標準略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在36

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？案例五：他是否可以不交物業(yè)費？案例五：他是否可以不交物業(yè)費？37業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例六：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)案例六：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)38

某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定：1．車輛進出小區(qū)，一律收費2元；2．車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費1元／小時；3．業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元／月，助動車150元／月，機動車300元／月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。

案例七：物業(yè)公司的做法合理嗎？某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定：案例七：物392003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果及所報事實相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費、精神損失費、營養(yǎng)費等約3400元）。案例八：物業(yè)服務(wù)中心該不該賠償？2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯40業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。

案例九：物業(yè)公司是否需要承擔責(zé)任？業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮41某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組，經(jīng)過一段時間的準備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會委員。但在公布業(yè)主委員會當選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅決反對選舉結(jié)果，并要求進行重新選舉。請問：１、發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的

投票權(quán)，為什么？

２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個矛盾？案例十某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進一42

某住宅小區(qū)108單元第６層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對其維修，其維修費由誰出？

108單元單號８家住戶，其說法不一，７、８層的住戶說：此事及他們無關(guān)，他們不出維修費；六層以下的住戶說：該維修費應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費應(yīng)從維修基金出。

案例十：您怎么看？某住宅小區(qū)108單元第６層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了43

某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分攤到了各業(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。案例十一：物業(yè)公司應(yīng)該怎么辦？某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出44

黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費?！闭垎枺何飿I(yè)公司應(yīng)如何處理？案例十二：物業(yè)公司應(yīng)該如何處理？

45李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為１元／平方米，并有管道煤氣、24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到了２元／平方米。物業(yè)公司說“開發(fā)商說的不算數(shù)”，收費是依據(jù)有關(guān)標準。而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。談?wù)勀愕目捶?？案例十三：他?yīng)該怎么辦？李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)商承諾46二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)課件47謝謝大家！

結(jié)語謝謝大家！結(jié)語48二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)二季度物業(yè)法律法49什么是物業(yè)？物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)區(qū)別？思考什么是物業(yè)？思考50居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)財產(chǎn)資產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其及之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)的概念居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)財產(chǎn)資產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)物51“物業(yè)管理”及“物業(yè)服務(wù)”“物業(yè)管理”及“物業(yè)服務(wù)”是兩個不同的概念?！拔飿I(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)?！拔飿I(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體（權(quán)利人）。物業(yè)管理的對象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理條例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”?！跋嚓P(guān)秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身及財產(chǎn)等，這些都是公法管制的內(nèi)容，屬于政府的管理職責(zé)。物業(yè)管理人只能起到報告、協(xié)助的作用，而不可能承擔管理的職責(zé)。“物業(yè)管理”及“物業(yè)服務(wù)”52物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體53《管理規(guī)約》或《臨時管理規(guī)約》物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）《管理規(guī)約》或《臨時管理規(guī)約》物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件《物業(yè)54公平、公開、合理（相鄰關(guān)系）以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利及業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)（見物權(quán)法第六章七十、七十一條）業(yè)主自治自律及物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合保證物業(yè)正常運作及安全合理使用維護全體業(yè)主合法權(quán)益可持續(xù)發(fā)展及國際慣例相結(jié)合政府的適度干預(yù)及推動物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則公平、公開、合理（相鄰關(guān)系）物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則55業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民56主體不合法；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；合同法規(guī)定的其他合同無效情形（以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。）合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！逗贤ㄗ钚陆忉尅放卸ê贤瑮l款無效的情形主體不合法；判定合同條款無效的情形57（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或58業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)及管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服59業(yè)主及物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。物業(yè)服務(wù)合同的法律效力業(yè)主及物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人60無物業(yè)服務(wù)合同案件業(yè)主拒交物業(yè)管理費案件物業(yè)管理企業(yè)違約案件物業(yè)管理企業(yè)采取停止供電、供水、供氣等措施引發(fā)案件常見物業(yè)服務(wù)糾紛案件無物業(yè)服務(wù)合同案件常見物業(yè)服務(wù)糾紛案件61物業(yè)公司只負責(zé)保修期過后公共部位的維修，不負責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修。1.公共部位是指：共同使用的土建、動力、電氣、公共設(shè)施、設(shè)備等。（1）.土建：如房屋的梁、柱、樓板、外墻、基礎(chǔ)、地溝、屋面、單元門、樓梯間、排煙排氣通道、落水管等。（2）.動力：如上下水主管、閥門、立管至支管第一個分解部位（水表前歸物業(yè)水表后歸個人）、化糞池、下水井等。（3）.電氣：如照明燈、路燈以及用戶墻體外接戶線及進戶線的接頭為分界點的線路及設(shè)施、供電線路（進戶線以外歸物業(yè)進戶線以內(nèi)歸個人）等。（4）.公共設(shè)備、設(shè)施：如自行車棚、小區(qū)護欄、大門、道路、步道磚、綠地、垃圾箱、活動場地、涼亭、工藝品、石桌、石凳、健身器材等。2.自用部位是指：分戶門以內(nèi)（含分戶門）、方廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、倉庫、陽臺等。自用設(shè)施是指：門窗、墻皮、棚皮、衛(wèi)生潔具、上下水支管、水表、水嘴、洗滌盆、分戶電表、刀閘、開關(guān)、接線合、軟線、燈頭、插座等設(shè)施。物業(yè)的維修范圍物業(yè)公司只負責(zé)保修期過后公共部位的維修，不負責(zé)自用62什么是空置房：一類是開發(fā)公司未售出的房屋，自集體入伙日開始計收物業(yè)費，由開發(fā)單位交納；一類是購買人購買后，未辦理入伙手續(xù)的房屋，這應(yīng)該由購買人自入伙日開始計收物業(yè)費，在業(yè)主來入住或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時結(jié)算；一類是購買人購買后，已經(jīng)辦理入伙手續(xù)，但是后來一直未裝修或入住的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房。以上3類，按物業(yè)管理條例，均應(yīng)該全部交納物業(yè)費，因為物業(yè)管理是針對公共區(qū)域的整體服務(wù)，不會因為有空房屋而減少投入。雖然空置房的業(yè)主沒有住進小區(qū)，但物業(yè)公司并沒有閑著，同樣要維護小區(qū)綠化帶、健身器材等公共設(shè)施和小區(qū)樓房的公共安全。只要你買了房就要攤到物業(yè)支付的公共費用的，哪怕你不住也是要有的，這就是公共住房必須要有物業(yè)開支的一些費用，并不是你不住就會少下去了。空置房物業(yè)服務(wù)費的繳納依據(jù)什么是空置房：空置房物業(yè)服務(wù)費的繳納依據(jù)631.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施屬于產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）所有，產(chǎn)權(quán)人既有居住權(quán)，也同樣有養(yǎng)護、維修和安全檢查的責(zé)任，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位和自用設(shè)施實行有償服務(wù)。2.凡是產(chǎn)權(quán)人私自改變樓房原始狀態(tài)的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導(dǎo)致漏水等），出現(xiàn)一切問題都由個人負責(zé)，物業(yè)不負責(zé)維修和承擔任何責(zé)任。3.陽臺滲漏雨問題的界定：（1）陽臺頂層屋面漏雨歸物業(yè)維修。（2）凡是樓房交工入戶時，陽臺沒封閉或用鋼窗封閉的，都不屬于封閉陽臺，物業(yè)不負責(zé)維修。（3）凡是封閉陽臺（也就是交工入戶時是塑窗陽臺算權(quán)屬面積的），物業(yè)負責(zé)維修。幾個需要說明和界定的問題1.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施64第二章物權(quán)法和物業(yè)管理條例第二章物權(quán)法和物業(yè)管理條例65聯(lián)系：物業(yè)服務(wù)中最常用到的兩部法律；在《物權(quán)法》出臺前，《物業(yè)管理條例》(下簡稱《條例》)是調(diào)整物業(yè)糾紛的主要法律依據(jù)?！段餀?quán)法》出臺后，《條例》作為下位法依照《物權(quán)法》的原則性內(nèi)容進行相應(yīng)的調(diào)整區(qū)別：《物權(quán)法》是基本法律,屬于上位法；《條例》是行政法規(guī)，屬下位法?！稐l例》是有關(guān)業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)及行政監(jiān)管的專門法，特別法?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理條例的》聯(lián)系及區(qū)別聯(lián)系：《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例的》聯(lián)系及區(qū)別66物權(quán)法總共有五編,19章共247條,其中精選第76條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。《物權(quán)法》的司法解釋物權(quán)法總共有五編,19章共247條,其中精選《物權(quán)法》的司法67

第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。第83條業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。68第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變

區(qū)分建筑物所有權(quán)屬示意圖

區(qū)分所有建筑 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部分交通部分設(shè)施部分公共空間基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房會所、車位房屋車位、攤位等專有組成部分道路、綠地規(guī)劃外車位區(qū)分建筑物所有權(quán)屬示意圖區(qū)分所有建筑 專有部69專有部位和共有部位何為共有部位？ 建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有部分以外的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施設(shè)備，不屬于市政設(shè)施或者其他權(quán)利人的，都是共有部位。何為專有部分？具備結(jié)構(gòu)上的獨立性、利用上的獨立性，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。天然共有約定共有70專有部位和共有部位何為共有部位？何為專有部分？天然共有約定共379號國務(wù)院令→504號國務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處及人民政府”的指導(dǎo)及監(jiān)督刪除第十條第二款。第十一條業(yè)主大會職責(zé)修改為“下列事項由業(yè)主共同決定”：第十二條投票權(quán)方式及物權(quán)法保持一致。第十九條修改保持及第十條一致。將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”?！段飿I(yè)管理條例》的修改379號國務(wù)院令→504號國務(wù)院令《物業(yè)管理條例》的修改71第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定業(yè)主公約修改為管理規(guī)約。

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二十五條建設(shè)單位及物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！段飿I(yè)管理條例》法條導(dǎo)讀第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：《物業(yè)管理條例72第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用73第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域74第三章物業(yè)定價及收費第三章物業(yè)定價及收費75《價格法》（1997年） 第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應(yīng)當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第十八條下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價：

(一)及國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；

(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；

(四)重要的公用事業(yè)價格；

(五)重要的公益性服務(wù)價格。物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價《價格法》（1997年）物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價76

物業(yè)費不等于物業(yè)企業(yè)的酬金。其中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。從這個意義上說，物業(yè)費的主要部分屬于業(yè)主共同財產(chǎn)。 欠交物業(yè)費的行為，首先是損害業(yè)主共同財產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費并不屬于開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費。 物業(yè)欠費在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。物業(yè)費是業(yè)主的共同財產(chǎn) 物業(yè)費是業(yè)主的共同財產(chǎn)77物業(yè)管理條例第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。《物業(yè)糾紛司法解釋》

第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問： 如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業(yè)企業(yè)的過錯導(dǎo)致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？業(yè)主拒交物業(yè)費是損害業(yè)主共同利益的行為業(yè)主拒交物業(yè)費是損害業(yè)主共同利益的行為78建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002）

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃氣管道和設(shè)施。 第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002）79物業(yè)案例分析物業(yè)案例分析80一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費，不公平?！?/p>

案例一：住一樓能否拒交電梯使用費一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費，81

業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。案例二：物業(yè)公司是否需承擔責(zé)任業(yè)主822003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業(yè)管理中心對小區(qū)進行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費，對樓宇負有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。案例三：業(yè)主的要求合理嗎案例三：業(yè)主的要求合理嗎83

某小區(qū)設(shè)有停車場，收費標準略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示：本車場只負責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂及物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費未含看管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。案例四：停車場丟車賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車場，收費標準略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在84

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是