.北京市《物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的 三 級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

.北京市《物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).北京市《物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).北京市《物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)資料僅供參考文件編號：2022年4月.北京市《物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：.北京市《物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)基本要求業(yè)主服務(wù)場所設(shè)置業(yè)主服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主服務(wù)中心工作時間，工作日不少于8小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。人員管理從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。制度建設(shè)建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。檔案管理建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。標(biāo)志配備：設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。業(yè)主服務(wù)每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門水、電急修20分鐘內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知，并進行報修回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進行回訪。每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織1次社區(qū)文化活動。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。專項服務(wù)委托管理簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督管理及評價。2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護綜合管理建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設(shè)備機房管理每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。交接班記錄、工作日志等齊全、完整。共用部位管理房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。每季度檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。每季度檢查1次雨、污水管井等。每月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。每年檢測1次防雷裝置?？照{(diào)系統(tǒng)運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1次管道、閥門并除銹。每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)等。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。二次供水設(shè)施1按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每季度切換1次備用水泵。每年檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。排水系統(tǒng)管理排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵汛期每日巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次?；S池：每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。照明和電氣設(shè)備樓內(nèi)照明：每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。樓外照明：每周巡視1次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1次時間控制器。應(yīng)急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜：每日巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路：每月巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃?？刂乒瘢好?周巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。發(fā)電機：每月試運行1次，保證運行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機和蓄電池。檢測：每5年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間：防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。安全防范系統(tǒng)管理報警控制管理主機：每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每兩周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。對講門口機：每月檢查1次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。網(wǎng)絡(luò)控制箱：每半年檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每半年除塵1次。紅外對射探測器：每季度檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備：每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。攝像機：每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。解碼器：每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每半年表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺：每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。巡更點：每月檢查1次外觀；每月表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。讀卡器：每月檢查1次外觀；每月表面清潔1次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖：兩月檢查1次吸力、外觀、接線。出門按鈕：兩月檢查1次開鎖功能、接線。電梯管理電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。水景啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。3消防安全防范綜合管理建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護火災(zāi)自動報警系統(tǒng)火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查1次設(shè)備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1次?；馂?zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。備用電源：每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)：每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年維修養(yǎng)護2次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1次潤滑油。水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每半年檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志：每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。消防電梯：每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器：每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。4綠化養(yǎng)護基本要求喬木：植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。灌木：植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。綠籬和色塊：植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物：地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%，及時補栽或更換。草坪：草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。綠化養(yǎng)護內(nèi)容灌溉：有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。施肥：根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。病蟲害防治：根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。整形修剪：喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪

1次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪1次；冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。除草：每年全面除草3次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。垃圾處理：綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理三次。工作檢查生長季節(jié)每月檢查3次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。有綠化檔案。5環(huán)境衛(wèi)生管理垃圾的收集、清運實行垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每兩周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運1次垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。垃圾清運車外觀整潔。物業(yè)共用部分清潔樓內(nèi)：大堂、一層候梯廳：每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。樓道、樓梯：每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。電梯轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。天臺、屋面：每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每2月清掃1次天臺、屋面；每月巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施：每日清掃1次、巡視保潔2次樓外道路；每月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。水景：根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制：配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有