區(qū)域化工程管理模式深入

GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving區(qū)域化工程管理模式探討深圳地產(chǎn)公司GemdaleCorporation引言隨著集團的快速擴張發(fā)展，各區(qū)域公司同時開發(fā)的項目個數(shù)也越來越多。如何在原有工程口人力資源被大幅攤薄的情況下，確保各項目工程質(zhì)量輸出標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定性和相對一致性，并加速工程管理人才的培養(yǎng)，已成為各區(qū)域公司工程管理需要面對的重大課題。

深圳公司自2005年實行項目制運作以來，一直在努力探索區(qū)域化工程管理的合理模式，現(xiàn)就該課題與各兄弟公司交流一下經(jīng)驗得失，也歡迎各兄弟公司同事提供寶貴的意見建議。

引言一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系

提綱二、對各項目工程管理的宏觀監(jiān)控流程三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)

四、工程未動，策劃先行五、組織項目巡檢，加強過程把控

六、工程資源整合及平臺建設(shè)

七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考

一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系

GemdaleCorporation一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系工程總監(jiān)營運中心各項目工程組圖：項目制下的區(qū)域化工程管理層級(品牌客服部)維修組營運中心在工程總監(jiān)的指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)各項目工程口資源，進行工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度建設(shè)，組織各類評審及工程巡檢等。

入伙項目工程維修的職能開始也設(shè)置在營運中心，后為提高客服效率改歸入品牌客服部。

GemdaleCorporation一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系營運中心自成立以來，在區(qū)域化工程管理中發(fā)揮了積極的作用——

修改完善了ISO9000工程類的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書；組織編制了《工程管理策劃制度》、《深圳公司項目巡檢制度》等制度。多次組織對各項目《工程管理策劃書》及《防水專項施工方案》進行評審。多次組織對區(qū)域公司各項目進行巡檢。

組織各項目工程口進行內(nèi)部交流或?qū)ν饨涣鳌６?、對各項目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

二、對各項目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

知識固化策劃評審操作指引及標(biāo)準(zhǔn)過程檢查總結(jié)與提高工程管理策劃、防水專項方案等作業(yè)指導(dǎo)書、標(biāo)準(zhǔn)做法、金地《工程檢驗標(biāo)準(zhǔn)》項目巡檢形成案例；總結(jié)、交流、培訓(xùn)圖：對各項目工程管理的宏觀監(jiān)控流程二、對各項目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

1.策劃評審——05、06年深圳公司組織評審了漁農(nóng)村項目、梅隴鎮(zhèn)項目一期、荔湖城項目、梅隴鎮(zhèn)項目二期的《工程管理策劃書》及若干項目的《防水施工專項方案》；圖：梅隴鎮(zhèn)工程管理策劃書評審二、對各項目工程管理的宏觀監(jiān)控流程

2.操作指引及標(biāo)準(zhǔn)——編制完善了二十余個ISO9000程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書；參與編制金地集團防水標(biāo)準(zhǔn)做法3.過程檢查——組織對深圳區(qū)域公司所有在建項目進行了十余次工程巡檢；4.總結(jié)與提高——總結(jié)形成了客服案例及漁農(nóng)村樁基爆破等若干案例分析。

圖項目巡檢三、不不斷完完善工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化及制制度化化建設(shè)設(shè)三、不不斷完完善工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化及制制度化化建設(shè)設(shè)一、工程類及相關(guān)ISO9000程序文件1工程監(jiān)理、測量單位選擇程序5入伙管理程序2施工管理程序6施工承包商選擇控制程序3現(xiàn)場簽證管理程序7戰(zhàn)略采購管理程序4設(shè)計變更管理程序8維修管理程序二、工程類ISO9000作業(yè)指導(dǎo)書1工程部質(zhì)量目標(biāo)及測評方法11電氣工程管理細(xì)則2工程部組織架構(gòu)圖12燃?xì)夤こ坦芾砑?xì)則3工程部崗位職責(zé)及職能定位表13園林硬景工程管理細(xì)則4工程例會管理細(xì)則14綠化工程施工管理細(xì)則5工程管理策劃制度15工程驗收工作細(xì)則6深圳公司項目巡檢制度16工程移交管理工作細(xì)則7土方、基坑及支護工程管理細(xì)則17材料、成品半成品保護及搬運要求8給排水安裝工程管理細(xì)則18施工承包商考察工作細(xì)則9暖通空調(diào)安裝工程管理細(xì)則19工程施工樣板制度實施細(xì)則10外墻涂料施工質(zhì)量控制細(xì)則三、不不斷完完善工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化及制制度化化建設(shè)設(shè)三、其他1金地集團深圳公司項目制規(guī)范2流程決策點3PFMEA（潛在失效模式及效果分析）三、不不斷完完善工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化及制制度化化建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化化工作作的關(guān)關(guān)鍵在在于其其對實實際工工作的的指導(dǎo)性性及貫徹執(zhí)執(zhí)行截屏圖圖：深深圳公公司工工程程口流程考考試戰(zhàn)前培培訓(xùn)鋼筋工工程樣板驗驗收三、不不斷完完善工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化及制制度化化建設(shè)設(shè)貫徹執(zhí)執(zhí)行各各項工工程制制度現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)檢制制度現(xiàn)場檔檔案管管理制制度工程組組現(xiàn)場場資料料歸檔檔安全文文明定定期檢檢查制制度監(jiān)理工工作績績效考考核制制度三、不不斷完完善工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化及制制度化化建設(shè)設(shè)貫徹執(zhí)執(zhí)行各各項工工程制制度三、不不斷完完善工工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化及制制度化化建設(shè)設(shè)下一階階段標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化工作作設(shè)想想重要節(jié)節(jié)點標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做做法金地工工程驗驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)四、工工程未未動，，策劃劃先行行四、工工程未未動，，策劃劃先行行工程管管理策策劃的的宗旨旨工程管管理策策劃的的要求求采用統(tǒng)統(tǒng)一模模板充分體體現(xiàn)項項目特特點項目工工程組組全員員參與與土方開開工前前完成成深圳區(qū)區(qū)域公公司評評審編以致致用漁農(nóng)村村工程管管理策策劃書書研討討四、工工程未未動，，策劃劃先行行《工程管管理策策劃書書》內(nèi)容框框架篇章主要內(nèi)容1．項目工程概況項目位置、場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；原始地貌圖、用地紅線圖、地塊周邊詳圖、規(guī)劃總平面圖2．管理愿景及項目組織項目產(chǎn)品定位、工程管理愿景、團隊管理愿景；項目部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)3．施工范圍劃分標(biāo)段劃分；分包工程清單；施工總平面布置4．項目工程管理特點及管理思路工程管理特點及影響、整體管理思路及重點、監(jiān)理管理思路、總包管理要點、分包管理要點、精裝修管理思路5．銷售配合及施工總平面布置調(diào)整銷售展示要求；銷售展示的工程配合（施工節(jié)點配合、管理協(xié)調(diào)、展示區(qū)域的完工移交、展示期間的協(xié)調(diào)維護）；施工總平面布置的調(diào)整（主要是施工道路、材料堆放的變化）6．采購與招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)、總包招標(biāo)、分包與部品招標(biāo)7．工程管理目標(biāo)及過程控制工程目標(biāo)（進度、質(zhì)量、成本、安全文明）；各單位配合流程圖（進度、質(zhì)量配合流程、材料進場驗收控制流程、現(xiàn)場簽證配合流程，等）；過程管理的制度及措施、獎罰措施8．工程控制難點及對策重點控制的施工階段；原材料市場波動、天氣影響、新材料新工藝等風(fēng)險預(yù)控；外部協(xié)調(diào)難點預(yù)控；質(zhì)量通病防治；等9．項目的溝通管理進場知會；例會制度；工程月報；資料管理10．建議對公司層面的建議；對報批報建、設(shè)計、營銷、成本等業(yè)務(wù)口的建議GemdaleCorporation思路在在策劃劃中逐逐漸明明晰經(jīng)驗在策劃劃中得到分分享四、工程未未動，策劃劃先行各項目編制制《策劃書》的感受全員參與很很有必要策劃在于指指導(dǎo)實踐五、組織項項目巡檢，，加強過程程把控五、組織項項目巡檢，，加強過程程把控深圳公司項項目巡檢幾幾個關(guān)鍵點點：一、成員要要求——成立項目巡巡檢小組成成員庫，成成員來自深深圳區(qū)域公公司各項目目工程口，，原則上每每次巡檢各各項目均有有一至兩名名工程師參參與；二、頻率要要求——在各項目的的土方基坑坑、地下室室、轉(zhuǎn)換層層、首層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層、裝裝飾裝修、、入伙前等等重要節(jié)點點進行巡檢檢，同時保保證各項目目每季度至至少接受巡巡檢一次；；三、內(nèi)容要要求——巡檢內(nèi)容包包括項目工工程管理制制度建設(shè)及及工程質(zhì)量量、進度、、安全文明明。四、形式要要求——巡檢結(jié)果不不打分、不不評比，但但巡檢報告告將在每月月的深圳公公司項目輪輪值會議上上進行匯報報；五、組織項項目巡檢，，加強過程程把控項目巡檢——動員會巡檢工作重重點關(guān)注的的內(nèi)容除了了較重大的的，或相對對共性的工工程質(zhì)量問問題之外，，更強調(diào)的的是各項目目工程口的的制度建設(shè)設(shè)情況。五、組織項項目巡檢，，加強過程程把控簡而言之，，質(zhì)量是標(biāo)標(biāo)，制度是是本。項目巡檢——總結(jié)交流項目巡檢——工地視察六、工程資資源整合及及平臺建設(shè)設(shè)六、工程資資源整合及及平臺建設(shè)設(shè)組織各公司司、各項目目對工程流程、程序文件重新進行了了梳理。制制訂了作業(yè)指導(dǎo)書書優(yōu)化和培訓(xùn)訓(xùn)計劃，逐逐步補充完完善ISO9000程序文件及及作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書、節(jié)點點標(biāo)準(zhǔn)做法法及驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。成立了項目巡檢成成員庫，成員來自自深圳區(qū)域域公司每個個項目。原原則上每次次工程巡檢檢各個項目目都有工程程師參與，，從而使各各項目成員員在工程巡巡檢中取長長補短，互互相學(xué)習(xí)。。同時建立立項目巡檢檢網(wǎng)頁，巡巡檢信息共共享。在組織工程程管理策劃劃書及各種種專業(yè)施工工方案評審時，召集各各項目工程程口資源合合力出謀劃劃策。建立承包商及供供應(yīng)商名庫庫，制定了合合作單位評評價體系，，為各項目目優(yōu)選合作作單位提供供有利平臺臺。同時將將投標(biāo)入圍單單位由三家家增加為五五家，擴大了招招標(biāo)開放度度、增強了了投標(biāo)單位位間的競爭爭。六、工程資資源整合及及平臺建設(shè)設(shè)開始對部分分部品實施施區(qū)域化戰(zhàn)略略采購，以提高采采購效率并并保證產(chǎn)品品優(yōu)良性，，同時降低低了招標(biāo)成成本。建立和貫徹徹了工程口口新老員工工的導(dǎo)師制，形成傳、、幫、帶和和自我加壓壓的學(xué)習(xí)氛氛圍，為骨骨干員工和和基層員工工提供了各各種培訓(xùn)交流機會。擬制定區(qū)域域公司統(tǒng)一的工程程檢查表格格，以避免檢檢查疏漏。。擬于近期在在區(qū)域公司司工程系統(tǒng)建建立技術(shù)專專家組，為各項目目研究和解解決技術(shù)難難題。七、關(guān)于提提高工程客客戶滿意度度的思考七、關(guān)于提提高工程客客戶滿意度度的思考工程質(zhì)量是是提高工程程客戶滿意意度的根本本保證客戶價值決決定資源配配置——關(guān)注客戶所所關(guān)注減少設(shè)計硬硬傷及不合合理的銷售售承諾重視入伙驗驗樓，提供供專業(yè)支持持優(yōu)化客服流流程，降低低返修率加強總結(jié)與與學(xué)習(xí)，強強化工程人人員客服意意識七、關(guān)于提提高工程客客戶滿意度度的思考三大工程舉舉措提高客客服滿意度度建立以客戶戶為導(dǎo)