房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程本章主要內(nèi)容影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程一般商品的價(jià)格形成過程現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)不討論什么是商品，似乎這個(gè)“簡(jiǎn)單概念”不說而自明。但事實(shí)上，人類社會(huì)曾經(jīng)在沒有商品，也不知道商品為何物的蒙昩期行走了幾十萬年甚至更長。不說明商品從無到有的歷史，就不能真正理解商品的本質(zhì)。－－榮兆梓房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程一般商品的價(jià)格形成過程交換價(jià)值：表現(xiàn)為一種使用價(jià)值與另一種使用價(jià)值相交換的量的關(guān)系和比例。一只綿羊

＝兩把斧子？＝房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程勞動(dòng)的二重性（一）具體勞動(dòng)（二）抽象勞動(dòng)指在特定的具體形式下進(jìn)行的勞動(dòng)，又稱為有用勞動(dòng)。具體勞動(dòng)創(chuàng)造使用價(jià)值。指抽去了具體形式的勞動(dòng)，是一般人類的體力和腦力耗費(fèi)或支出。抽象勞動(dòng)形成商品的價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!商品的價(jià)值量§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程商品價(jià)值量由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。

社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間是在現(xiàn)有社會(huì)正常生產(chǎn)條件下，在社會(huì)平均的勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)強(qiáng)度下，制造某種使用價(jià)值所需要的勞動(dòng)時(shí)間。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!商品的價(jià)值尺度§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程一般等價(jià)物房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!價(jià)格構(gòu)成§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程商品的價(jià)值構(gòu)成形式W=c+v+mW：商品的價(jià)值c：商品的不變資本v：商品的可變資本m：剩余價(jià)值商品的價(jià)格構(gòu)成形式W=k+mk：商品的成本價(jià)格m：利潤W：商品的價(jià)格生產(chǎn)成本+稅金商品的價(jià)值尺度房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!商品的價(jià)值尺度§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程價(jià)格是商品價(jià)值的外在貨幣表現(xiàn)。因此，價(jià)格有可能從量上和質(zhì)上背離商品的價(jià)值。即，較少的價(jià)值有可能表現(xiàn)為較高的價(jià)格；沒有價(jià)值的物品也可以表現(xiàn)有價(jià)格。貨幣的價(jià)值尺度職能是用想像的貨幣來執(zhí)行的。

這兩方面在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展條件下，成為虛假價(jià)值產(chǎn)生的條件，虛假價(jià)值的存在是泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的客觀基礎(chǔ)。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!價(jià)格影響因素§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程

供求影響價(jià)格

(影響價(jià)格的間接因素和直接因素)

價(jià)值決定價(jià)格

(決定價(jià)格的根本因素)間接因素：氣候、時(shí)間、地域、生產(chǎn)條件、政策、宗教信仰、習(xí)俗等。直接因素：供求關(guān)系。外部因素內(nèi)部因素房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)商品與一般商品在形成上的共性形成基礎(chǔ)相同滿足商品價(jià)值理論和供求關(guān)系理論。構(gòu)成要素相同成本較一般商品復(fù)雜W=k+mk：商品的成本價(jià)格m：利潤W：商品的價(jià)格影響因素相同競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向需求導(dǎo)向成本導(dǎo)向房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租馬克思:地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式,是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的反映。

經(jīng)營優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格,就能獲得一定的超額利潤。土地的社會(huì)平均價(jià)格比個(gè)別價(jià)格低等于高于

為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求,必須以劣等土地條件決定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租

經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤,其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān),故稱為級(jí)差地租。級(jí)差地租Ⅰ土地位置的差異形成的級(jí)差地租。地塊

距市場(chǎng)里程(公里)

生產(chǎn)資本投入

(元)

運(yùn)輸費(fèi)用(元)

資本總支出(元)

平均利潤(按20%計(jì)算)

個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

0房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)商品價(jià)格形成過程中的特性價(jià)格表現(xiàn)形式的單一性由房地產(chǎn)的差異性決定，從而也導(dǎo)致房地產(chǎn)在價(jià)格上的不可比性。價(jià)格影響因素的多樣性從內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)方面來看。價(jià)格高低差異的重要性房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!§2.2影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素土地因素（一）位置和面積地理位置的差異是級(jí)差地租形成的決定因素，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)位置優(yōu)劣衡量的標(biāo)準(zhǔn)不同。土地面積的大小，隨其用途而發(fā)生價(jià)格差異。（二）地形地質(zhì)條件（三）形狀、用途：規(guī)則形狀、不規(guī)則形狀。地形：同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況；

地勢(shì)：該塊土地與相鄰?fù)降艿母叩完P(guān)系。地質(zhì)因素：地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的建筑力學(xué)性質(zhì)及物理化學(xué)性質(zhì)，決定了土地的承載力。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!§2.2影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素建筑物因素（一）用途、質(zhì)量（二）結(jié)構(gòu)、裝修（三）樓層朝向（四）附屬設(shè)備、玩損程度房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!§2.3影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素地區(qū)環(huán)境因素指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征。自然環(huán)境房地產(chǎn)所在地區(qū)的環(huán)境污染或環(huán)境治理狀況以及景觀的優(yōu)美程度。社會(huì)環(huán)境房地產(chǎn)所在地區(qū)的的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件和公共建筑配套設(shè)施條件（商業(yè)繁華程度、道路通達(dá)因素、交通便捷程度、公共設(shè)施配套狀況、居民職業(yè)、社會(huì)地位、文化素養(yǎng)、社會(huì)風(fēng)尚等）房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!§2.3影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素人口因素靜態(tài)人口因素人口的數(shù)量、質(zhì)量和分布結(jié)構(gòu)。動(dòng)態(tài)人口因素人口的變動(dòng)趨勢(shì)、家庭生命歷程變化。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!§2.3影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素心理因素指人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的心理偏好，心理承受能力和對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的心理預(yù)期。心理偏好：地段、品牌、數(shù)據(jù)號(hào)碼，購買或出售的心態(tài)。欣賞趣味：講究風(fēng)水、時(shí)尚風(fēng)令、接近名家等。國際因素國際間的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事等環(huán)境變化的影響。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程一般商品的價(jià)格形成過程商品是用于交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。商品的二因素（一）使用價(jià)值：能滿足人們某種需要的屬性。（二）價(jià)值：凝結(jié)在商品中的一般人類勞動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程不同使用價(jià)值交換中數(shù)量上可比較的同質(zhì)的東西是什么？房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程不同使用價(jià)值交換中數(shù)量上可比較的同質(zhì)的東西是什么？價(jià)值價(jià)值量的多少怎么確定？房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!商品的價(jià)值尺度§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!商品的價(jià)值尺度§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程貨幣以貨幣為尺度來衡量和表現(xiàn)其他一切商品的價(jià)值。

價(jià)格：商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!商品的價(jià)值尺度§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：為使貨幣更好地執(zhí)行價(jià)值尺度的職能所規(guī)定的貴金屬標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量及其等分。價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展過程中，貨幣單位的名稱逐漸脫離重量名稱，在各國不同的社會(huì)、文化、歷史環(huán)境影響下，形成當(dāng)今各國特有的貨幣單位及其名稱。目前所說的貨幣，更多的是指交易中使用的紙幣、銀行賬戶及磁卡劃轉(zhuǎn)的數(shù)字。貨幣不僅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了作為商品的貴金屬，也在逐漸脫離代表它其它物質(zhì)實(shí)體——紙張。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!價(jià)值規(guī)律§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程內(nèi)容：商品的價(jià)值量由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，商品的交換依據(jù)商品的價(jià)值實(shí)行等價(jià)交換。表現(xiàn)形式：商品的價(jià)值是通過價(jià)格來表現(xiàn)的，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。供求規(guī)律結(jié)論：市場(chǎng)上的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，并根據(jù)供求狀況確定的。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!直接因素§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程商品缺余供求關(guān)系購買者銷售者俗語價(jià)格漲跌市場(chǎng)類型供不應(yīng)求供過于求商品短缺商品過剩爭(zhēng)相購買持幣待購趁機(jī)提價(jià)競(jìng)相降價(jià)物以稀為貴價(jià)格上漲價(jià)格下跌貨多不值錢賣方市場(chǎng)買方市場(chǎng)誰占主導(dǎo)賣方買方供＜求供＞求房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程房地產(chǎn)商品價(jià)格形成過程中的特性價(jià)格構(gòu)成要素的復(fù)雜性W=k+m(1)房地產(chǎn)成本較一般商品復(fù)雜(2)房地產(chǎn)價(jià)格是一種雙重實(shí)體價(jià)格建筑物價(jià)格與土地價(jià)格的統(tǒng)一體房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。地段在一定程度上決定價(jià)格。(3)級(jí)差地租房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租

經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤,其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān),故稱為級(jí)差地租。土地等級(jí)所耗投資(元)平均利潤(元)產(chǎn)量(公斤)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租I(元)全部產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

優(yōu)等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

級(jí)差地租Ⅰ土地肥力的差異形成的級(jí)差地租。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!§2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程級(jí)差地租級(jí)差地租Ⅱ

由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營，由于各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。土地等級(jí)所耗資本

(元）平均利潤(元）

產(chǎn)量(公斤）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

優(yōu)等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

優(yōu)等地上追加投資

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

級(jí)差地租

I的產(chǎn)生先于級(jí)差地租Ⅱ房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!§2.2影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素土地因素建筑物因素內(nèi)部因素：指來自于房地產(chǎn)本身的自然物理性狀而又對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，是房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!§2.2影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素土地因素（四）生熟程度（五）交通、環(huán)境（六）政府管制（七）土地肥力未征用補(bǔ)償?shù)耐恋亍⒁颜饔醚a(bǔ)償?shù)慈ㄒ黄?、已?jīng)七通一平的土地、現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)待拆遷的土地、已拆遷安置完畢的城市空地。土地的容積率、綠地覆蓋率、公建比例等指標(biāo)限制。農(nóng)用土地價(jià)格的決定因素。房地產(chǎn)估價(jià)第二章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素共3