房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!本書內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)二、房地產(chǎn)估價(jià)的方法市場(chǎng)比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)法三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫四、房地產(chǎn)估價(jià)其他方法及估價(jià)信息系統(tǒng)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!3

章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)物實(shí)體質(zhì)量功能

房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，包括實(shí)物、依托于實(shí)物上的權(quán)益和區(qū)位。

權(quán)利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權(quán)益包含礎(chǔ)基目前在我們國(guó)家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!我國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)。2、土地利用的三大制約——土地使用管制：

政府的城市規(guī)則，如容積率及建筑高度——土地權(quán)利設(shè)置——相鄰關(guān)系一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)具有排他性的絕對(duì)權(quán)和完全支配權(quán)。產(chǎn)權(quán)清晰、合法是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)，只有合法的產(chǎn)權(quán)才能評(píng)估出合理的價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)利類型所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)使用權(quán)土地所有權(quán)房屋所有權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、地上權(quán)抵押權(quán)、租賃權(quán)、典當(dāng)權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、安全權(quán)第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)租賃：是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時(shí)將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為。一類是土地使用權(quán)租賃，一類是房屋租賃。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。包括：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!四、房地產(chǎn)的類型類型2．按開發(fā)程度劃分的類型生地、毛地、熟地、在建房地產(chǎn)、竣工房地產(chǎn)3、按是否產(chǎn)生收益劃分的類型收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)4．按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的類型出租型出售型營(yíng)業(yè)型自用型四類房地產(chǎn)第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!（二）房地產(chǎn)價(jià)格特征

與一般物品價(jià)格的差異1．供求變化不同2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同4．價(jià)格差異不同5．市場(chǎng)性質(zhì)不同6．價(jià)格形成時(shí)間不同

與一般物價(jià)共同之處：—都是價(jià)格—都有波動(dòng)—按質(zhì)論價(jià)第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!（三）房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類※①成交價(jià)格：房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格②市場(chǎng)價(jià)格：指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。③理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格④評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測(cè)或判斷1．根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類市場(chǎng)價(jià)格理論價(jià)格評(píng)估價(jià)格成交價(jià)格公開市場(chǎng)價(jià)值成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng)一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)=正常成交價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!（二）土地的概念從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。

地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀1、認(rèn)識(shí)土地的層面一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

如房地產(chǎn)作價(jià)入股、企業(yè)被收購(gòu)、兼并、交換、繼承、遺贈(zèng)等。

房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!三、房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性個(gè)別性長(zhǎng)期使用性昂貴性增值保值性相互影響性易受政策影響性特性1、按用途劃分的類型居住用房地產(chǎn)工商用房地產(chǎn)其他用途房地產(chǎn)類型第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格四、房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!五、房地產(chǎn)價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)的角度理解，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的形成基礎(chǔ)

1．有用性2．稀缺性3．有效需求第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征

1.受區(qū)位的影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格3.出售價(jià)格與出租價(jià)格并重4.形成基礎(chǔ)是長(zhǎng)期和綜合考慮的結(jié)果5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，容易受交易者的個(gè)別因素的影響第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格共17頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!2．根據(jù)不同用途的分類租賃價(jià)