房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展2010.10.25房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!.themegallery.CompanyLogoContents房地產(chǎn)概述1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程3房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展4房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!房地產(chǎn)業(yè)概述1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織。一般具有如下特征：經(jīng)營對象的不可移動性業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性經(jīng)營活動的資金和人才密集性經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性房地產(chǎn)企業(yè)分類：（經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)：包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)：指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展我國房地產(chǎn)市場是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。房改的全稱是住房制度改革。房改的涵義是，改革舊的住房制度，建立新的住房制度。房改三階段：階段：1980年至1988年，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。1982-1984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進(jìn)行公房全價出售和公房補貼出售試點。1984年和1985年開展了全國城市住房普查工作以摸清底數(shù)。1985年在一些城市進(jìn)行了住房金融改革試點，例如發(fā)行住房建設(shè)企業(yè)債券等。1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法，1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點，隨后廣州市也進(jìn)行了試點。1987年，在煙臺、唐山、蚌埠等城市進(jìn)行了提租補貼試點。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地位：國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一1998年住房體制改革后我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之間。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全國共有房地產(chǎn)企業(yè)214397個，比04年增加了66.0%1997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%，增長速度處于2000年以來的最低谷。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從1997年開始，我國商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上升2005年增幅較大，并首次邁上5億平方米平臺2008年市場遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全國商品房銷售量大幅反彈，創(chuàng)歷史新高。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2000年開始，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑面積竣工率基本上呈下降趨勢，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1個百分點。說明項目開發(fā)周期拉長，這其中因素較多，其中之一是由于房價漲速較快，部分開發(fā)商有意放慢施工進(jìn)度，以獲得更高利潤率。2009年我國商品房竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。與9.37億平方米的商品房銷售面積相比，存在明顯的供不應(yīng)求。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期樂觀，市場競爭面臨重新“洗牌”未來15年房地產(chǎn)市場總體仍將保持快速增長，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合加速，行業(yè)面臨重新洗牌企業(yè)應(yīng)在發(fā)展能力的同時，繼續(xù)保持積極擴(kuò)張的戰(zhàn)略態(tài)度土地資源金融資本土地稀缺，但依靠不規(guī)范操作獲取土地的難度越來越大資金在土地獲取中越來越重要，對資金要求更高高度依賴銀行貸款的模式不可持續(xù)，銀行貸款融資未來會受抑制越來越需要通過產(chǎn)品增值能力來保證利潤水平企業(yè)需要更好的融資能力拓寬融資渠道降低成本資金管理特別是現(xiàn)金流的管理能力要求越來越高產(chǎn)品增值能力融資能力資金管理能力獲得足夠的土地儲備成為房地產(chǎn)公司基本的生存保障土地獲取能力房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——四類開發(fā)經(jīng)營模式房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——典型房地產(chǎn)企業(yè)典型企業(yè)核心競爭力萬科專業(yè)化開發(fā)能力；持續(xù)盈利能力；品牌營銷能力萬達(dá)集團(tuán)跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力；跨區(qū)域商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理能力世茂集團(tuán)高端住宅開發(fā)能力；營銷推廣能力；資本運作能力碧桂園大規(guī)模快速開發(fā)能力；一體化開發(fā)能力；政府溝通能力龍湖品質(zhì)住宅的營造能力；物業(yè)管理能力；勞動生產(chǎn)能力華僑城旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)能力；主題酒店經(jīng)營管理能力星河灣高端品質(zhì)地產(chǎn)營建與營銷能力房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——不同的商業(yè)模式中海穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略、面對高端客戶的產(chǎn)品戰(zhàn)略、強大的資金渠道和精細(xì)的成本控制是中海的主要特點，其在香港的歷練使其具有區(qū)別于一般企業(yè)的周期管理經(jīng)驗，市場調(diào)整下核心、優(yōu)勢區(qū)域的土地儲備凸顯了公司價值。碧桂園作為“快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠”的一體化運營模式經(jīng)營企業(yè)，碧桂園的特點在于低價、快速。碧桂園避開競爭激烈的北京、上海、廣州、深圳等特大型一線城市的中心區(qū)域，大量進(jìn)入城郊結(jié)合部和二三線城市，土地成本較低，并在控制成本的基礎(chǔ)上實現(xiàn)大規(guī)?？鐓^(qū)域擴(kuò)張。SoHo中國有別于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)規(guī)?；?jīng)營的大企業(yè)，SoHo中國不做大量的土地儲備，更重視開發(fā)效益、追求高利潤率，北京CBD是其業(yè)務(wù)的核心區(qū)域，近期進(jìn)軍上海。萬達(dá)中國商業(yè)地產(chǎn)的先行者，萬達(dá)首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”模式，該模式為萬達(dá)贏得了極大的市場空間，它與世界商業(yè)運營巨頭的捆綁合作使它的項目開發(fā)將商業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合在一起。引入戰(zhàn)略投資者后，萬達(dá)開始大規(guī)模擴(kuò)張，上市概念和未來可能的房地產(chǎn)信托投資基金新模式給萬達(dá)帶來了更大的想象空間。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——機(jī)構(gòu)設(shè)置總裁執(zhí)行總裁副總副總財務(wù)總監(jiān)董秘戰(zhàn)略發(fā)展部投資開發(fā)部企業(yè)融資部產(chǎn)品研發(fā)部風(fēng)險管控部人力資源部財務(wù)部秘書行政部銷售公司前期市政組設(shè)計專業(yè)組土建專業(yè)組電氣專業(yè)組水暖專業(yè)組精裝修專業(yè)組商務(wù)組客服組項目部/項目公司預(yù)算經(jīng)營組辦公室分級管理全國性的開發(fā)公司一般分三級管理機(jī)構(gòu)：集團(tuán)公司、區(qū)域公司/城市公司、項目公司/項目部公司為投資和運營管理中心，設(shè)置相關(guān)部門負(fù)責(zé)發(fā)展規(guī)劃、項目證論和拿地、產(chǎn)品定位、確定項目節(jié)點計劃、進(jìn)行采購和成本監(jiān)控、財務(wù)審計和人力資源配備等。項目部/項目公司為利潤中心，設(shè)置相關(guān)專業(yè)小組負(fù)責(zé)拿地后的設(shè)計管理、工程管理、銷售協(xié)調(diào)和客服工作；樓盤銷售委托專業(yè)公司或自建銷售機(jī)構(gòu)客戶關(guān)系部房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程——開發(fā)項目業(yè)務(wù)流程戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理資本運營管理年度經(jīng)營計劃管理年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績效管理論證策劃設(shè)計采購工程銷售客服項目計劃管理項目成本管理人力資源管理財務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程非業(yè)務(wù)流程范疇項目公司承擔(dān)操作職能集團(tuán)總部承擔(dān)戰(zhàn)略決策職能物管房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈以開發(fā)的七大階段來劃分業(yè)務(wù)進(jìn)程房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程——商業(yè)地產(chǎn)價值鏈客戶關(guān)鍵能力政府關(guān)系投資并購運營總包商選擇合同管理業(yè)態(tài)理解客戶研究產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品/技術(shù)標(biāo)注化主要措施產(chǎn)品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設(shè)計采購管理工程管理產(chǎn)品研發(fā)/策劃項目整售租賃管理品牌服務(wù)資產(chǎn)組合管理持續(xù)跟蹤業(yè)態(tài)發(fā)展，加強客戶需求理解，研究成熟可復(fù)制產(chǎn)品及標(biāo)準(zhǔn)建立拿地標(biāo)準(zhǔn)建立成熟產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)指引、部品部件庫，集中采購建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)加強重點城市政府關(guān)系維護(hù)投資并購信息獲取、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，注重并購后整合資產(chǎn)組合動態(tài)調(diào)整租金管理建立細(xì)分業(yè)態(tài)區(qū)域市場持續(xù)跟蹤研究能力樹立公司商業(yè)地產(chǎn)品牌不斷檢討資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量、績效變化，優(yōu)化資產(chǎn)池外部運營總包機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟合作加強租約管理基本物業(yè)管理服務(wù)有償增值服務(wù)加強樓宇保安、保潔管理加強設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)提供有償商務(wù)服務(wù)及其他增值服務(wù)投資并購?fù)恋孬@取—商業(yè)地產(chǎn)價值鏈—房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程——融資渠道房地產(chǎn)融資渠道內(nèi)部手段外部手段之股權(quán)融資外部手段之債權(quán)融資房企上市合作開發(fā)股權(quán)信托房地產(chǎn)基金外資投資銀行貸款債券融資融資租賃債權(quán)信托自有資金預(yù)售房款公司名稱主要融資方式輔助融資渠道后期融資方向萬科公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托計劃（股權(quán)/債權(quán)）、合作開發(fā)、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉金地公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（股權(quán)/債權(quán)）、不良資產(chǎn)處置公司、海外房地產(chǎn)基金公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉棲霞建設(shè)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（債權(quán)）公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉保利地產(chǎn)公開增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計劃（債權(quán)）、合作開發(fā)公開增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——主要方式一是通過土地公開市場獲取土地。即通過招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式出讓土地使用權(quán)。通過應(yīng)標(biāo)獲取土地開發(fā)權(quán)是目前房地產(chǎn)企業(yè)采用最多的拓展模式。優(yōu)點是市場化程度較高，操作透明，手續(xù)簡單，運作效率較高；缺點是由于信息公開，競爭程度較為激烈，土地獲取成本將隨之上漲。二是通過一二級開發(fā)聯(lián)動獲取土地。由于土地市場發(fā)展不均衡，各城市在土地開發(fā)政策方面掌握的尺度存在一定的差異。一些城市允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地開發(fā)工作，這為該企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行二級開發(fā)提供了先天的條件，在項目信息、門檻條件設(shè)立、二級開發(fā)準(zhǔn)備方面都較其他公司存在優(yōu)勢。這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)注的拓展模式。優(yōu)點是先知先覺，項目獲取的概率大大提高，還可適當(dāng)控制土地獲取成本，但是該模式開發(fā)周期較長，土地開發(fā)投入較大，且土地開發(fā)的利潤率偏低，且存在勞動成果被競爭對手搶走的風(fēng)險。三是通過企業(yè)并購、項目收購或合作開發(fā)增加土地儲備。實力雄厚的房地產(chǎn)公司通過企業(yè)并購、項目收購等方式獲取項目的開發(fā)權(quán)，還可以通過對外股權(quán)投資或合作開發(fā)等方式增加土地儲備。這種模式成為最近幾年較為常見的項目拓展方式之一。優(yōu)點是項目獲取的確定性較強，但需要對合作方進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查，以便制定可執(zhí)行的合作方案。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——政府土地出讓流程儲備中心將成交資料轉(zhuǎn)利用中心利用中心辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)利用處會簽局領(lǐng)導(dǎo)審批簽署出讓合同繳納地價款和稅費一個成交確認(rèn)書或一個中標(biāo)通知書只能簽署一份出讓合同，不得分割出讓；出讓要按通知書的要求時間完成，因開發(fā)商故意拖延將視同放棄，保證金全部沒有；先按規(guī)劃條件中的指標(biāo)及規(guī)模簽署，待方案明確后簽署補充協(xié)議，做相應(yīng)變更；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——內(nèi)部流程及分工房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——可行性研究主要內(nèi)容12345不確定性分析盈虧平衡分析、敏感性分析（成本變動、售價變動）、風(fēng)險分析（風(fēng)險因素的識別和評估、風(fēng)險防范對策）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取、盈利能力分析、靜態(tài)獲利分析、動態(tài)獲利分析、償債能力分析、綜合指標(biāo)表、財務(wù)評價結(jié)論投資估算與融資方案投資估算說明、分項成本、總成本、單位成本、銷售收入、稅務(wù)分析、資金預(yù)測、現(xiàn)金流量表、自有資金；融資主體、資金來源、融資方案分析、投資使用計劃、借款償還計劃開發(fā)方案地塊特性與、規(guī)劃設(shè)計分析、產(chǎn)品設(shè)計建議、項目實施進(jìn)度、營銷方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置、合作方式及條件市場研究宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、區(qū)域市場、板塊市場、擬定位方案綜合評價社會評價（定性）、環(huán)境評價（影響及對策）、公司資源匹配分析6房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——項目財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)評價指標(biāo)動態(tài)評價指標(biāo)項目財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)投資回收期：不考慮資金時間價值，以項目的凈收益收回全部投資所需的時間。借款償還期全部投資利潤率：項目的利潤總額與總投資之比。投資利稅率：所得稅前利潤與總投資之比。資本金利潤率：純利潤與自有資金之比。財務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率：負(fù)債與資產(chǎn)之比，反映項目的財務(wù)風(fēng)險和償債能力流動比率：流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比。速動比率：流動資產(chǎn)減去存貨后與流動負(fù)債之比。動態(tài)投資回收期：以項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值回收總投資現(xiàn)值所需要的時間。財務(wù)凈現(xiàn)值：在計算期內(nèi)，按給定折現(xiàn)率將項目各年的凈現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值后得到的凈收益。財務(wù)內(nèi)部收益率：項目凈現(xiàn)值為零的收益率或折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)反映的是計算期內(nèi)尚未收回投資的盈利率，而不是初始投資在整個計算期內(nèi)的盈利率。（案例見《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)教程》P67.）計算簡便，但未考慮資金時間價值，未考慮資金回收后的情況，因此只作為輔助評估指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!項目拓展案例刺探軍情：土地推介會——市場初步考察跟蹤尾隨：靠江地塊—靠山地塊—目標(biāo)地塊混個臉熟—熟悉流程（潛規(guī)則）—摸索市場—考察對手—競爭預(yù)判進(jìn)入陣地實戰(zhàn)：前奏：潛規(guī)則被打破，世道亂了吶喊：新規(guī)則很強勢風(fēng)聲：坊間傳言“北方的狼來了”磨刀：伴隨著大雪插曲：各方人士打賭猜結(jié)果斡旋：拉攏同盟，清退對手拼刺刀：坐鎮(zhèn)指揮，臨危不亂臨陣結(jié)盟：無奈被識破負(fù)隅頑抗，善終。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征：位置的固定性和不可移動性使用的長期性影響因素多樣性投資大量性保值增值性行業(yè)相關(guān)性。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)項目：一般是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。項目拓展項目拓展是指為獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所需的土地資源、項目資源或其他資源，以科學(xué)的市場研究和項目可行性研究為依據(jù)，而進(jìn)行的項目合作、項目投標(biāo)、項目投資、土地開發(fā)、公司收購（并購）、代管代建等行為。可行性研究就是對擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展第二階段：1988年至1998年，也稱為全國展開、摸索前進(jìn)的階段。1.以提高公房租金為主的步。1988.2.25.《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，即11號文1991.6.7.《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，即30號文1991.10.17.《國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》2.轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，即43號文.同時，發(fā)出了出售公房確定售價的操作辦法。第三階段：1998年7月1日至今，即推行住房分類供應(yīng)新制度階段。1998.7.3.《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即23號文。對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定社會保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多社會保障的廉租屋。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、2005年發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，2006年發(fā)出的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中，90平方米以下套型的低價位住宅，不得低于70%。2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號文，從而促使我國的房改切實地走上以解決中低收入者住房問題為主的軌道。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1997年至今，我國土地市場可以大致劃分為兩個階段，即1997-2003年的快速發(fā)展階段，2003至今的相對繁榮階段。而從近三年趨勢來看，我國土地市場有逐步萎縮的跡象，2009年我國土地市場地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。這既與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設(shè)用地備用量快速減少有關(guān)。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴(kuò)大10.3個百分點。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀除2008年外，近年來我國商品房新開工面積均保持較快發(fā)展，增速基本保持在10%-20%之間，有逐步下降的趨勢。對比新開面積與銷售面積可以發(fā)現(xiàn)，1997年以來歷年的新開工面積都大于銷售面積，說明部分項目施工進(jìn)度緩慢，存在停工現(xiàn)象。另外部分房源沒有實現(xiàn)銷售，開發(fā)企業(yè)或者持有，或者捂盤不售。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%，竣工面積7.02億平方米，增長5.5%，新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降19.9%，開發(fā)建設(shè)增速明顯低于商品房銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求，部分大城市比較嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢在保持對房地產(chǎn)中長期樂觀的同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視2010年下半年至2011年可能出現(xiàn)的短期波動，提前采取措施積極應(yīng)對快速3年1993.6過熱2年調(diào)整2.5年平穩(wěn)快速8年過熱2.7年第一論波動（不完整）至今第二論波動（最后階段受國家政策影響，不完整）調(diào)整1.2年…—中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分—長期呈增長趨勢1988年以來20余年時間，我國房地產(chǎn)市場保持年25%~30%增長率，從宏觀經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)及城市化角度看，我國未來房地產(chǎn)市場仍能保持15年左右的高速增長短期呈波動趨勢歷史20年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩次大周期波動，為保經(jīng)濟(jì)、惠民生，政府于1996年、2008年兩次阻斷房地產(chǎn)市場下行特別是2005年以來，我國房地產(chǎn)市場短期波動加劇，房地產(chǎn)市場銷售增長率呈現(xiàn)鋸齒狀走勢未來五年行業(yè)仍將出現(xiàn)短期波動，一二三線城市調(diào)整周期與調(diào)整幅度也會呈現(xiàn)分化走勢房地產(chǎn)業(yè)深層次調(diào)整將對眾多房企帶來挑戰(zhàn)，行業(yè)必將重新洗牌房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TOP10排名綜合實力企業(yè)規(guī)模盈利能力成長性穩(wěn)健性1萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司中國海外發(fā)展有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中國海外發(fā)展有限公司2中國海外發(fā)展有限公司中國海外發(fā)展有限公司萬科企業(yè)股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司3保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司上置集團(tuán)有限公司4綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司中信房地產(chǎn)股份有限公司北京北辰實業(yè)股份有限公司5恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司盛高置地(控股)有限公司上海愛家豪庭房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展有限公司5綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司金融街控股股份有限公司7合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司合景泰富地產(chǎn)控股有限公司上海城開（集團(tuán)）有限公司龍湖集團(tuán)8廣州富力地產(chǎn)股份有限公司龍湖集團(tuán)陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司9金地（集團(tuán)）股份有限公司北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司福星惠譽房地產(chǎn)有限公司10北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——房地產(chǎn)企業(yè)類型按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同，可以分為：房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司；按照國家資質(zhì)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批；按照開發(fā)業(yè)務(wù)的不同類型，可以分為：綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商、住宅開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、旅游地產(chǎn)開發(fā)商；按照業(yè)務(wù)分布區(qū)域的不同，可以分為：全國性房地產(chǎn)企業(yè)、區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)、本地房地產(chǎn)企業(yè)；其他分類，如上市非上市、境內(nèi)境外、……..房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——四類開發(fā)模式簡析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——不同的商業(yè)模式萬科職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊、持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品、“客戶”的市場理念構(gòu)成了引領(lǐng)萬科持續(xù)成長的商業(yè)模式，在新時期為贏在未來，正以清晰的三大戰(zhàn)略發(fā)力：產(chǎn)品定型化、組織結(jié)構(gòu)改革與業(yè)務(wù)板塊分包、產(chǎn)品制造環(huán)節(jié)的工廠化。萬科原來是以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔，萬科后來向PulteHomes學(xué)習(xí)，根據(jù)客戶一生的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分。從表面上看，只是產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，而其實質(zhì)是經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)向以客戶為中心，真正做到了以客戶需求為本。同時，這一轉(zhuǎn)變將會使集團(tuán)各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機(jī)整體，項目間互為補充，互為依托，使集團(tuán)形成完整充實的產(chǎn)品鏈。萬科以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化作為產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略，建立建筑研究中心作為產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略。近期加大了對中小戶型的研究；為迎接未來的住宅產(chǎn)業(yè)化，設(shè)立“優(yōu)智建屋專家”業(yè)務(wù)，主要包括三方面技術(shù)與理念：工廠化生產(chǎn)（PC技術(shù)）、全面家居解決方案和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。2008年以來，面對市場調(diào)整，萬科將其一直學(xué)習(xí)的楷模公司“帕爾迪”改為了“索尼”。理由是：萬科是“制造業(yè)”模式的地產(chǎn)公司，而制造業(yè)的公司就應(yīng)當(dāng)堅持隨行就市這樣一個原則。市場調(diào)整下，作為規(guī)模企業(yè)的萬科遵循“現(xiàn)金為王”的理念，及時調(diào)整了價格策略。萬科聲稱并不擔(dān)心降價，因為房價下跌了地價就會變得更低，只要把房子賣掉把現(xiàn)金拿回來，一定可以再收土地。只不過是把今年的利潤轉(zhuǎn)移到兩三年以后，長期來看，只要看到一個三到五年的周期，對公司的利潤不僅不會減少反而會增加，所以萬科選擇隨行就市。不過，與保利地產(chǎn)在2008年抄底土地市場不同，萬科相當(dāng)謹(jǐn)慎，被部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為失策；此外，一味聚焦住宅、舍棄商業(yè)是否真的能贏在未來也有待于時間驗證。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營模式——管理組織結(jié)構(gòu)形式項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計工程銷售職責(zé)分工開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部項目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理部門項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點對環(huán)境的反應(yīng)較慢；需高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實施條件項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項目管理型項目公司或項目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度項目部缺點職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程3房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程——建設(shè)項目總流程圖土地成交勘察及設(shè)計單位招投標(biāo)備案‘方案設(shè)計國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證檔案登記施工單位招投標(biāo)監(jiān)理單位招投標(biāo)安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證面積預(yù)測并備案面積實測并備案樓房交付消防驗收人防驗收規(guī)劃驗收竣工驗收權(quán)屬登記電梯驗收人防施工圖審查項目核準(zhǔn)環(huán)保\交通\節(jié)能\水土等評價建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃意見復(fù)函地質(zhì)勘察簽訂土地出讓合同初步設(shè)計擴(kuò)大初步設(shè)計施工圖設(shè)計人防審查消防審查年度計劃出讓補充市政配套人防方案建設(shè)方案園林方案施工圖審查灰線放線測量繳納相關(guān)費用工程實施灰線規(guī)劃驗線前期物業(yè)公司招標(biāo)備案銷售人員銷售機(jī)構(gòu)備案銀行投資資金證明項目手冊信息填報備案地價款繳清核實函樓房預(yù)售正負(fù)零測量備案空氣檢測各階段檢查驗收各階段進(jìn)度填報工程竣工四方驗收水質(zhì)檢測市政接用環(huán)保驗收園林驗收配套移交項目地名核準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程——上下游合作資源房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈劃分為三個階段：上游價值鏈包括金融、土地等稀缺資源，公司內(nèi)部價值鏈即產(chǎn)品生產(chǎn)銷售過程，下游產(chǎn)業(yè)鏈指產(chǎn)品交付后的服務(wù)和增值過程。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展4房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展》共44頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——模式選擇項目拓展地域模式經(jīng)濟(jì)圈模式：珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“集團(tuán)軍”基本都把這三大區(qū)域作為項目拓展的重點。城市模式：根據(jù)城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量，把城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市、四線城市等。經(jīng)濟(jì)圈和城市二者結(jié)合模式：既看重經(jīng)濟(jì)圈，又不