東海商業(yè)房地產(chǎn)項目投標(biāo)報告課件

中信東海項目投標(biāo)報告謹(jǐn)呈：中信深圳集團(tuán)中信東海項目投標(biāo)報告謹(jǐn)呈：中信深圳集團(tuán)2報告目錄第一部分目標(biāo)的溝通和界定第二部分解決二個問題項目的方向問題項目屬性定位項目功能及形象定位項目銷售問題項目租售比例項目業(yè)態(tài)組合項目售賣模式項目經(jīng)營模式項目價格定位第三部分項目招商及營銷推廣建議2報告目錄第一部分目標(biāo)的溝通和界定項目屬性定位項目功能3報告思路項目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標(biāo)的溝通及界定目標(biāo)下的戰(zhàn)略3報告思路項目分析發(fā)展商給予目標(biāo)的溝通目標(biāo)下的戰(zhàn)略4第一部分目標(biāo)的溝通及界定項目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標(biāo)的溝通及界定4第一部分目標(biāo)的溝通及界定項目分析發(fā)展商給予目標(biāo)的溝5項目分析—項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：52933.1平米其中一層面積：7621.57平米二層面積：8876.26平米三層面積：9940.51平米四層面積：9371.39平米五層面積：4614.86平米商業(yè)面積：40000平米地下停車位近1000個公園面積：23000平米本項目北面：紅荔西路及香榭里花園西面：農(nóng)林路及空地南面：香軒路及東海花園東面：農(nóng)園路及名人俱樂部等從目前狀況來看：項目周邊人流量稀少道路通達(dá)狀況較好5項目分析—項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目北面：紅6項目分析—項目通達(dá)性分析從交通的通達(dá)性來看，本項目的交通通達(dá)性較好，從深南路、濱河路及僑香路等主要干道都能較為方便到達(dá)本項目。但公共交通并不便利濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車公廟地鐵6項目分析—項目通達(dá)性分析從交通的通達(dá)性來看，本項目的交通通7項目分析—建筑形態(tài)及意象從整體的建筑形式來看，項目體現(xiàn)了新古典主義的高貴與經(jīng)典。但從建筑意向來看，項目的風(fēng)格與現(xiàn)代建筑相比，親和力和外向型都比較弱。從形態(tài)上來說不像一個傳統(tǒng)大型的商業(yè)中心。廣場公園架空，下面是車庫北立面入口處形態(tài)南向立面7項目分析—建筑形態(tài)及意象從整體的建筑形式來看，項目體現(xiàn)了新8項目分析—項目外部細(xì)節(jié)1234項目的騎樓和二層露臺將給項目帶來體驗價值，但一樓的騎樓降低商鋪的使用率公園的構(gòu)筑物、農(nóng)園路與項目主入口處的高差將在一定程度上弱化項目商業(yè)展示性及價值。8項目分析—項目外部細(xì)節(jié)1234項目的騎樓和二層露臺公園的構(gòu)9項目分析—項目內(nèi)部細(xì)節(jié)一層平面商業(yè)主入口人流通道人流通道商業(yè)次入口商業(yè)次入口履貨區(qū)10.8m*10.8m柱網(wǎng)自動扶梯樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯項目一層商鋪面積7621.57平米，層高5.3米；布局優(yōu)勢：通道寬敞，人流組織較為明確，通過騎樓與廣場銜接，可以有效利用公園環(huán)境，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，便于商鋪的組合和利用。垂直交通工具豐富。布局劣勢：主入口與道路有高差，不利于人流的進(jìn)入。層高有一定局限，空間稍感壓抑。騎樓9項目分析—項目內(nèi)部細(xì)節(jié)一層平面商業(yè)主入口人流通道人流通道商10樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳上空上空項目分析—項目內(nèi)部細(xì)節(jié)二層平面項目二層商鋪面積8876.26平米，層高4.7米；二層可以利用露臺做風(fēng)情感比較強(qiáng)的餐廳；電梯阻隔部分鋪位的使用效率。預(yù)留了多處做餐飲的位置。露臺

餐廳餐廳餐廳10樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐11超市樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳項目分析—項目內(nèi)部細(xì)節(jié)三層平面項目三層商鋪面積9940.51平米，層高4.7米；三層是可利用面積最大的一層，便于整體利用。11超市樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)12影院樓梯扶梯樓梯文化中心樓梯樓梯電梯電梯樓梯電梯電梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳陽臺商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳露天平臺防火分災(zāi)區(qū)項目分析—項目內(nèi)部細(xì)節(jié)四層平面項目四層商鋪面積9371.39平米，層高4.45米；文化中心和影院部分中空，能夠營造較好的空間感，有陽臺和露天平臺可以利用，預(yù)留了影院的位置。12影院樓梯扶梯樓梯文化中心樓梯樓梯電梯電梯樓梯電梯電梯樓梯13商業(yè)扶梯電梯影院上空樓梯陽臺文化中心上空樓梯電梯樓梯樓梯上空商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳陽臺上空扶梯項目分析—項目內(nèi)部細(xì)節(jié)五層平面五層面積4614.86平米，層高4.45米；有屋頂平臺可以利用，預(yù)留多處做餐飲的位置，但大部分面積被切割，不能被整體利用。13商業(yè)扶梯電梯影院上空樓梯陽臺文化中心上空樓梯電梯樓梯樓梯14項目分析—周邊商業(yè)現(xiàn)狀1、中旅一期1000平米2、深國投廣場，目前3萬平米，二期5平米3、荔林苑7000平米4、香榭里1000平米5、香荔綠洲1000平米6、東海坊2000平米7、家佳福購物廣場及臨街商鋪10000平米8、明年廣場50000平米9、車公廟地鐵商城24000平米1364257項目周邊商業(yè)成熟度較低；商業(yè)網(wǎng)點較為分散，相互作用較弱；未來將有深國投廣場、車公廟地鐵商城、明年廣場等大型集中商業(yè)。8914項目分析—周邊商業(yè)現(xiàn)狀1、中旅一期1000平米1364215項目分析小結(jié)1、項目在本片區(qū)屬于體量較大的商業(yè)體；2、項目周邊道路人流量稀少，公共交通匱乏，但道路的通道性較好；3、項目的停車位為1000個，相對50000平米的商業(yè)體量來說，車位比較高；4、項目的建筑意向、騎樓、露臺、屋頂平臺將會給人們帶來較高的體驗價值；而公園將是本項目最大的價值體驗點；5、從項目的進(jìn)入方式、建筑形態(tài)來看，屬于內(nèi)向型的商業(yè)中心；6、從項目各層平面來看，內(nèi)部的規(guī)劃較好，還有多處可以利用的外部空間，部分層高較低讓人感覺比較壓抑；7、項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，網(wǎng)點分散，相互作用較弱；8、在未來會有明年廣場、車公廟地鐵商場、深國投廣場二期等商業(yè)進(jìn)駐，整體供應(yīng)量較大；9、受中心區(qū)輻射，片區(qū)商業(yè)前景看好，整個商業(yè)還需要3年左右的培育期；項目本身屬于內(nèi)向型商業(yè)、且周邊人流較少、商業(yè)氛圍不足，商業(yè)成熟度較低，從目前來看，商業(yè)經(jīng)營存在一定風(fēng)險。15項目分析小結(jié)1、項目在本片區(qū)屬于體量較大的商業(yè)體；16發(fā)展商給予我們的任務(wù)1、3-5層招商經(jīng)營，8個月售完完成1－2層銷售；2、銷售與經(jīng)營之間的關(guān)系怎樣平衡；16發(fā)展商給予我們的任務(wù)1、3-5層招商經(jīng)營，8個月售完17目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難8個月售完1－2層存在困難項目規(guī)劃屬于內(nèi)向型的商業(yè)，在規(guī)劃上的沒有做到商業(yè)價值最大化周邊商業(yè)人流稀少，整體商業(yè)氛圍較差，多數(shù)商業(yè)經(jīng)營狀況不佳，租金難以支撐售價大體量的集中商業(yè)要想經(jīng)營得好，通常都已出租為主。多數(shù)銷售難以體現(xiàn)價值，且存在難度。通常會采用帶租約銷售，銷售之后如何經(jīng)營才能保證收益。1－2層部分地方劃鋪存在較大困難。17目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難8個月售完項目規(guī)劃屬于內(nèi)向型18目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難而8個月要完成的銷售額不確定給信心5萬平米商業(yè)做什么，怎樣做才能活前提賣出一定的價值，有難度讓客戶看得到經(jīng)營前景；實力品牌商家進(jìn)駐售賣模式選擇間接相關(guān)便宜賣出，不可能18目標(biāo)溝通－完成任務(wù)存在的困難而8個月要完成的銷售額不確定19目標(biāo)界定是回籠資金，而非一定要賣一二層在這樣一個人氣不旺的區(qū)域，首先要解決5萬平米商業(yè)做什么能活下來問題。我們的目標(biāo)3－5層怎樣經(jīng)營我們還要解決整個項目怎樣經(jīng)營達(dá)成目標(biāo)首要解決問題賣哪里，怎么賣項目的方向問題19目標(biāo)界定是回籠資金，而非在這樣一個人氣不旺的我們的目標(biāo)320第二部分：目標(biāo)下的戰(zhàn)略突破困局－突破區(qū)域挑戰(zhàn)常規(guī)－挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)常規(guī)第一：項目的方向問題項目屬性定位項目功能及形象定位指導(dǎo)思想20第二部分：目標(biāo)下的戰(zhàn)略突破困局－突破區(qū)域挑戰(zhàn)常規(guī)－挑戰(zhàn)傳215萬平米的商業(yè)做成什么項目屬性定位思路一：類似于萬象城輻射全市的商業(yè)中心思路二：輻射本區(qū)域的商業(yè)中心其他思路通常思路215萬平米的商業(yè)做成什么項目屬性定位思路一：思路二：其他思22項目屬性定位－思路一可行性分析大型購物中心規(guī)模（萬平米）

條件支持輻射區(qū)域金光華廣場12人民南商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市萬象城18地王商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市中信城市廣場7深南中商圈，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市星河購物公園8.5中心區(qū)商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市從項目的公共交通及人流狀況來看，本項目難以成為輻射全市的商業(yè)中心。市級購物中心的規(guī)模及條件支持22項目屬性定位－思路一可行性分析大型購物中心規(guī)模（萬平米）23項目屬性定位－思路二可行性分析1、本項目距離地鐵站有一定距離，離公交車站也有一定距離，自然人流少；2、除東海、香榭里、荔林苑之外，片區(qū)其他人流到達(dá)都需要一定時間。3、深南路以北寫字樓客戶需步行一定距離到達(dá)，以南寫字樓客戶需穿越深南路到達(dá)，且容易被車公廟地鐵商城、明年廣場等分流。4、僑香路兩側(cè)，香蜜湖路以東的客戶容易被深國投廣場分流；由此可見，項目自然人流少，片區(qū)距離本項目稍遠(yuǎn)客戶容易被分流。目前人流狀況難以支撐本項目大體量的商業(yè)。濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車公廟地鐵本項目周邊人流可達(dá)性分析23項目屬性定位－思路二可行性分析1、本項目距離地鐵站有一定24項目屬性定位－思路二可行性分析周邊商業(yè)規(guī)模（萬平米）

定位、主要業(yè)態(tài)輻射區(qū)域深國投廣場8萬平米香蜜湖、華僑城、中心區(qū)、景田為主的有車家庭購物中心，目前山姆已經(jīng)開業(yè)，二期將會有百貨及影院。區(qū)域型車公廟地鐵商城2.4萬平米集餐飲、主題零售、生活服務(wù)、運動健身為一體的購物中心全市明年廣場5萬平米30-45白領(lǐng)女性購物中心全市其他零星商業(yè)2萬平米主要以滿足本樓盤日常需要為主鄰里型商業(yè)從周邊商業(yè)的供應(yīng)來看，片區(qū)人口10萬人，商業(yè)供應(yīng)量將在20多萬，按人均需要商業(yè)面積1平米來計算，未來集中商業(yè)將會面臨激烈競爭。從周邊商業(yè)供應(yīng)如果項目做輻射區(qū)域的商業(yè)中心，人流支持不足，且周邊供應(yīng)量逐漸加大，項目面臨較大競爭壓力。24項目屬性定位－思路二可行性分析周邊商業(yè)規(guī)模（萬平米）定25項目屬性定位5萬平米的商業(yè)做成什么思路一：類似于萬象城輻射全市的購物中心不可行思路二：輻射本區(qū)域的購物中心持續(xù)生存有問題，人流也難以支撐。需要突破困局25項目屬性定位5萬平米的商業(yè)做成什么思路一：思路二：需要突26項目屬性定位－區(qū)域突破需要突破困局突破的可能性50：1的車位配比周邊道路的通達(dá)性較好項目處在中心區(qū)一級輻射區(qū)從區(qū)域地理上突破從消費模式上突破突破的可能性建筑意向經(jīng)典、尊貴處在香蜜湖豪宅區(qū)域有公園、露臺、騎樓等增加體驗價值場景深圳人樂于體驗新生事物本項目從外部環(huán)境到項目本身具備突破的可能性26項目屬性定位－區(qū)域突破需要突破困局突破的可能性50：1的27與本項目類似，波托菲諾的商業(yè)也處在人流較少的富人區(qū)；在形態(tài)及體量上，屬于社區(qū)商業(yè)，但波托菲諾通過嚴(yán)格的經(jīng)營管理模式以及水岸風(fēng)情的營造，使項目成為一個城市的風(fēng)情的符號，成為一個有特定消費人群的商圈。項目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒特點：波托菲諾的異域風(fēng)情營造得比較足，比較地道；商業(yè)街臨湖，將商業(yè)延伸到環(huán)境中；整體業(yè)態(tài)控制得比較好，格調(diào)一致，多為知名品牌商家；突破原因分析：最重要的原因：深圳是一個移民的、多元化的城市，樂于接受新事物，而深圳比較缺少體驗感比較強(qiáng)的商業(yè)，缺少有格調(diào)的交往和休閑場所。所以當(dāng)新生事物出現(xiàn)的時候，人們都趨之若騖，海上世界、萬象城的成功都證明了這一點。27與本項目類似，波托菲諾的商業(yè)也處在人流較少的富人區(qū)；在形28體驗價值是人們重復(fù)去波托菲諾、萬象城、海上世界的最大理由。汽車文化給人們帶來了更多的消費體驗，突破了商業(yè)在區(qū)位上的局限性。項目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒體驗經(jīng)濟(jì)、汽車帶來的消費已經(jīng)成為促動現(xiàn)代人消費行為的動因。體驗價值是消費要獲得的心理和情感滿足；汽車是要獲得豐富消費體驗價值的工具28體驗價值是人們重復(fù)去波托菲諾、萬象城、海上世界的最大理由29項目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒所以對汽車帶來消費和體驗價值研究是本項目實現(xiàn)區(qū)域突破和消費模式突破的基礎(chǔ)。29項目屬性定位－區(qū)域突破案例借鑒所以對汽車帶來消費和體驗價30汽車娛樂經(jīng)濟(jì)深圳的汽車擁有量已經(jīng)達(dá)到每100人28.64輛他將產(chǎn)生怎樣的影響力社會影響推動自身產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展改變城市居住格局改變?nèi)藗兊纳詈凸ぷ鞣绞接绊懗鞘猩虡I(yè)的格局項目屬性定位－汽車文化帶來的影響汽車擁有量增加產(chǎn)生的影響個體產(chǎn)生的影響擴(kuò)大社交圈子見識更多的新鮮事物感受更多自然和人文的體驗汽車將會對社會進(jìn)步及個體成長產(chǎn)生影響30汽車娛樂經(jīng)濟(jì)社會影響項目屬性定位－汽車文化帶來的影響汽車31駕車消費客戶駕車白領(lǐng)（收入在10萬-30萬）駕車中產(chǎn)階層（收入在30萬-100萬）駕車精英階層（收入在100萬以上）購物、休閑及交往的主要場所華強(qiáng)北購物為主，萬象城、中信城市廣場、華僑城、波托菲諾、海上世界休閑、交往。偶爾華強(qiáng)北購物，厭倦華僑北停車，在中心區(qū)、中信吉之島、山姆、香港購物比較多，萬象城、中信城市廣場、威吧、波托菲諾、海上世界休閑、交往。萬象城、中信、金光華、香港購物，休閑在波托菲諾、萬象城等。項目屬性定位－駕車消費客戶行為研究商業(yè)輻射區(qū)域的突破；隨著駕車消費客戶的增加，波托菲諾、海上世界等區(qū)域性較強(qiáng)的商業(yè)點逐漸實現(xiàn)區(qū)域突破；階層界限的突破，只要有車，各個階層的休閑、交往的場所是交叉、重復(fù)的；由此需要有更新的場所來刺激階層的區(qū)分；（例如上海的時尚領(lǐng)地由新天地不斷的向外灘3號，外灘18號及N號過渡。深圳需要專門為中上層及精英階層提供純粹的購物、交往和休閑的地方。31駕車消費客戶購物、休閑及交往的主要場所項目屬性定位－駕車32駕車消費客戶場所選擇關(guān)注因素項目屬性定位－駕車消費客戶行為研究停車位數(shù)量是否滿足停車是否方便停車后與場所之間的距離及體驗感是否有與眾不同的產(chǎn)品是否有格外的體驗（在基本屬性相同的前提下駕車消費客戶場所選擇關(guān)注因素駕車消費對個體產(chǎn)生的影響關(guān)注消費體驗關(guān)注體驗及自我的滿足愿意為體驗付出成本32駕車消費客戶項目屬性定位－駕車消費客戶行為研究駕車消費客33（無關(guān)的）（有關(guān)的）（無差異化的）（差異化的）項目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價值遞進(jìn)競爭狀況顧客的需要（市價）（溢價）價格定位提取初級產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗引導(dǎo)轉(zhuǎn)型顧客定制化商品化商品化商品化顧客定制化顧客定制化33（無關(guān)的）（有關(guān)的）（無差異化的）（差異化的）項目屬性定34項目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價值遞進(jìn)的啟示從經(jīng)濟(jì)價值遞進(jìn)模型來看，高體驗價值的產(chǎn)品或是服務(wù)是能得到溢價的，當(dāng)產(chǎn)品帶來的體驗?zāi)軌蛞龑?dǎo)客戶轉(zhuǎn)型時，將得到更高的溢價。體驗價值與馬斯洛需求層次是匹配的，愿意去體驗體驗價值的人，他的內(nèi)心是渴望自我實現(xiàn)和滿足的。人是有限理性的體驗是服務(wù)的一部分體驗將產(chǎn)生消費的主動性提取初級產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗生理和安全需要社交和尊重需要自我實現(xiàn)和滿足的需要人們愿意為體驗付出成本體驗經(jīng)濟(jì)與馬斯洛需求層次之間關(guān)系34項目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價值遞進(jìn)的啟示從經(jīng)濟(jì)價值遞進(jìn)模型來看，35項目屬性定位-體驗經(jīng)濟(jì)與項目經(jīng)營的關(guān)系生理需要社交需要尊重需要自我實現(xiàn)安全需要白領(lǐng)中產(chǎn)精英自我實現(xiàn)需求愿意為體驗付出成本商品的溢價越高商戶支撐租金能力增加項目持續(xù)經(jīng)營能力增加客戶層面越高越愿意為體驗付出成本35項目屬性定位-體驗經(jīng)濟(jì)與項目經(jīng)營的關(guān)系生理需要社交需要尊36所以我們鎖定中上層及精英階層當(dāng)深圳還沒有專門純粹的購物、交往和休閑場所的時候我們可以為他們提供這種滿足體驗感的場所項目屬性定位36項目屬性定位37城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所與傳統(tǒng)的單純休閑的場所相比，會有購物的功能。與傳統(tǒng)的商業(yè)中心相比，他又是一個為特定圈層提供休閑和交往的場所。項目屬性定位37項目屬性定位38成功案例－上海.外灘3號簡介：外灘三號凝聚藝術(shù)、文化、美食、時尚和音樂，激發(fā)生活靈感，引領(lǐng)現(xiàn)代時尚，是品位人士推崇備至的優(yōu)雅成熟社交、休閑場所。外灘三號建筑面積共約12，000平方米，在七層樓面里擁有并經(jīng)營四家呈現(xiàn)精美菜肴的餐廳、高級品牌專賣店、依云水療中心、滬申畫廊和一間音樂沙龍。外灘3號主要業(yè)態(tài)及商家：服裝：阿瑪尼及其他高級品牌專賣餐飲：Jean-Georges、望江閣等四家餐廳文化休閑：滬申畫廊和一間音樂沙龍和依云水療中心38成功案例－上海.外灘3號簡介：外灘3號主要業(yè)態(tài)及商家：39注重品牌和格調(diào)的一致性云集世界頂尖品牌的服裝、餐廳，將奢華和時尚做到極致；成為了上海時尚、上流社會交往的標(biāo)簽和場所。外灘3號既有時尚氣息又有文化和藝術(shù)的元素。注重體驗價值的營造，例如望江閣餐廳一層只為6－8位客人提供用餐，二層則只有2－3位；滬申畫廊從高處延伸到餐廳；而法國Jean-Georges餐廳更是將體驗做到極致。成功案例－上海.外灘3號借鑒39注重品牌和格調(diào)的一致性云集世界頂尖品牌的服裝、餐廳，將奢40多家世界頂級品牌入駐。同時引進(jìn)著名的法國餐廳等高級娛樂休閑消費場所。注入精品零售、商務(wù)辦公、展覽展示與餐飲娛樂等多種時尚功能。也是一個時尚、精英、明星等定級人士交往和聚會的地方。成功案例－上海.外灘18號案例及借鑒其中品牌店有：卡地亞、杰尼亞Zegna、寶詩龍Boucheron、百達(dá)翡麗、英皇鐘表珠寶、雅格獅丹服飾、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店、寶姿1961和BREE皮革。Sens&Bund、灘外樓、BarRouge等高檔中西餐廳和酒吧。整個招商用了一年的時間，中西餐廳和酒吧先進(jìn)駐，時裝、珠寶后進(jìn)。40多家世界頂級品牌入駐。同時引進(jìn)著名的法國餐廳等高級娛樂休411、外灘18號一直是在“邊簽約、邊開業(yè)、邊等待”的狀態(tài)中走過來的，從招商的心態(tài)可以看出他們對品牌的堅守和追求；2、邊簽約、邊開業(yè)并沒有影響外灘18號的整體經(jīng)營，因為是定級品牌，所以每開一家都會給整個城市帶來欣喜和熱情；從招商和推廣來說都是值得借鑒的。3、與外灘3號類似，同樣也注重體驗感和體驗價值的營造。成功案例－上海.外灘18號案例及借鑒411、外灘18號一直是在“邊簽約、邊開業(yè)、邊等待”的狀態(tài)中42從外灘3號到外灘18號的成功效應(yīng)我們可以看到，中國是一個正處在上升中的社會，在生活方式上也處在急于要和國際接軌的過程；中國的精英人士還比較缺乏生活方式的沉淀，即便腰纏萬貫也難以有自我滿足的感覺，他們需要氣質(zhì)的沉淀，他們需要有這樣一個地方讓他們和真正的時尚接軌；而一個城市同樣也需要這樣的氣質(zhì)和沉淀，時尚也越來越是一個城市是否國際化的標(biāo)志，深圳需要這個標(biāo)志和符號；上海有了新天地、外灘3號，18號還有N號，這些都讓這個城市真正的時尚起來，而深圳還只有萬象城、中信、波托菲諾、海上世界，深圳要真正時尚起來，也需要這樣的頂級場所。成功案例－上海.外灘18號案例及借鑒42從外灘3號到外灘18號的成功效應(yīng)我們可以看到，中國是一個43項目的方向問題項目屬性定位項目功能及形象定位43項目的方向問題項目屬性定位項目功能及形象定位44一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所；一個真正能讓深圳時尚起來的符號；一個讓深圳各路名流交往聚會的圈子；一個能讓深圳精英人士沉淀氣質(zhì)的場所；一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。項目形象定位44項目形象定位45項目形象定位—項目命名建議中信維多利亞廣場45項目形象定位—項目命名建議中信維多利亞廣場46項目形象定位—項目體驗價值的營造形象定位關(guān)鍵詞頂級體驗場所城市時尚符號特定人群圈層氣質(zhì)沉淀的場所高貴而不乏趣味形象定位具象頂級品牌帶來的體驗、稀缺帶來的體驗、極致細(xì)節(jié)帶來體驗與國際化接軌、成為客戶、時尚傳媒的話題和愿意體驗的場所類似的人群環(huán)境對行為方式的促進(jìn)，讓你懂得怎樣優(yōu)雅起來單純的高貴讓人覺得嬌柔和壓抑娛樂和趣味的體驗讓高貴和經(jīng)典產(chǎn)生持續(xù)的力量豐富而極致的體驗將是本項目成功經(jīng)營的關(guān)鍵46項目形象定位—項目體驗價值的營造形象定位關(guān)鍵詞形象定位具47頂級品牌旗艦店進(jìn)駐帶來的體驗同時也是城市時尚的符號這個符號可以是香蜜湖8號香蜜湖8號=ARMANI香蜜湖8號=GUCCI項目形象定位—項目體驗價值的營造47頂級品牌旗艦店進(jìn)駐帶來的體驗項目形象定位—項目體驗價值的48項目頂級品牌帶來的極致體驗這也是城市時尚的符號以及氣質(zhì)和行為沉淀的場所香蜜湖8號=JeanGeorges餐廳=美食時尚化的標(biāo)志香蜜湖8號=海港概念餐廳項目形象定位—項目體驗價值的營造JeanGeorges（法）（世界頂級餐廳）帶來真正的現(xiàn)代法式菜肴，美洲核桃木、深酒紅色及鈷藍(lán)色的家具使整個餐廳沉浸在一種優(yōu)雅氣氛中。48項目頂級品牌帶來的極致體驗項目形象定位—項目體驗價值的營49香蜜湖8號=特色餐飲（特色包房模式）“躺吧”在香蜜湖8號的一至數(shù)個包房可以采用這種特殊的餐飲方式，形成市場的亮點和吸引眼球的標(biāo)志；臥式就餐在古希臘和羅馬時期十分流行，斜靠在床上由傭人侍候用膳是一種身份和地位的象征；如今紐約也掀起了此種風(fēng)潮；躺吧中的床和床墊都是特制的，侍者守候在一旁，如果顧客不小心把食物掉到床上，侍者能在35秒內(nèi)換個新床單，就像在普通餐廳換張桌布一樣簡單。項目形象定位—體驗價值營造49香蜜湖8號=特色餐飲（特色包房模式）“躺吧”項目形象50香蜜湖8號=頂級體驗的“依云水療”項目形象定位—體驗價值營造依云水療是世界頂級的水療，采用的都是法國和瑞士交界處阿爾卑斯山下的礦泉水。50香蜜湖8號=頂級體驗的“依云水療”項目形象定位—體驗價值51停車體驗安裝車牌自動識別設(shè)備增加客戶前往商場或是客戶找車的引導(dǎo)標(biāo)識或是服務(wù)采用在停車場出口、入口分別安裝車牌自動識別設(shè)備，達(dá)到用戶的車牌號與IC卡一一對應(yīng)，從而防止車輛被盜、防止值班人員作弊、便于遺失卡管理、提高停車場服務(wù)水平和管理質(zhì)量等均有明顯效果。項目形象定位—體驗價值營造51停車體驗采用在停車場出口、入口分別安裝車牌自動識別設(shè)備，52停車的感受不是在停車場，而是在一個設(shè)計感比較強(qiáng)的空間項目形象定位—體驗價值營造52停車的感受不是在停車場，而是在一個設(shè)計感比較強(qiáng)的空間項目53建議在車庫中增加趣味性的設(shè)計經(jīng)過設(shè)計的店面在車庫中穿插售賣汽車飾品的趣味店項目形象定位—體驗價值營造53建議在車庫中增加趣味性的設(shè)計經(jīng)過設(shè)計的店面項目形象定位—54停車場的墻體上可以有一些精美的涂鴉穿過停車場就像經(jīng)過一條藝術(shù)街項目形象定位—體驗價值營造54停車場的墻體上可以有一些精美的涂鴉項目形象定位—體驗價值55影劇院和文化中心的百變體驗明星及各行業(yè)精英聚會、PARTY的地方；可以做首映儀式、新聞發(fā)布會，聽歌劇的地方。這里會因為特別的人和事而成為社會的焦點。項目形象定位—體驗價值營造55影劇院和文化中心的百變體驗項目形象定位—體驗價值營造56項目形象定位

—體驗價值營造經(jīng)典建筑里的櫥窗設(shè)計精美趣味奢靡56項目形象定位

—體驗價值營造經(jīng)57建議商業(yè)騎樓增加經(jīng)典的歐式燈增加趣味性小品和設(shè)計感較強(qiáng)的標(biāo)識建議將商業(yè)的氛圍延伸到公園里，公園中也有休閑的桌椅。項目形象定位

—體驗價值營造57建議商業(yè)騎樓增加經(jīng)典的歐式燈增加趣味性小品和設(shè)計感較強(qiáng)的58商場的通道可以用來做一些家居展覽商場的通道可以用來做一些藝術(shù)品或時尚新品的展覽以增加趣味性和體驗感項目形象定位

—體驗價值營造58商場的通道可以用來做一些家居展覽商場的通道可以用來做一些59增加趣味性小品和設(shè)計感較強(qiáng)的標(biāo)識在商場中間也可以增加小品項目形象定位

—體驗價值營造59增加趣味性小品和設(shè)計感較強(qiáng)的標(biāo)識在商場中間也可以增加小品60項目功能定位－精英人士消費模式分析通常以商務(wù)休閑和交往為目的；餐廳、酒吧及其他或以商務(wù)為目的的購物行為人群單純、私密、環(huán)境好獲得較高的體驗價值消費目的消費方式消費場所消費感受精英人士單純以購物為目的的消費會比較少，他們通常希望消費活動能在一個場所完成，如果購物功能融入得當(dāng)，也能讓他們有較好的購物體驗。60項目功能定位－精英人士消費模式分析通常以商務(wù)休閑和交往為61項目功能定位所以本項目將是一個專門為城市精英人士奪身定做能獲得全面、極致頂級體驗的場所；主要包括以下功能：娛樂、休閑餐飲購物藝術(shù)沙龍展覽、展示建議娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=30%：40%：20%：10%61項目功能定位所以本項目將是一個專門為城市精英人士奪身定做62前提項目屬性定位項目形象功能定位項目方向性問題項目銷售問題項目租售比例項目業(yè)態(tài)組合項目售賣模式項目經(jīng)營模式項目價格定位報告思路62前提項目屬性定位項目形象功能定位項目方項目銷項目租售比例63項目業(yè)態(tài)定位功能購物餐飲休閑、娛樂藝術(shù)沙龍展覽、展示小型俱樂部等對應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等西餐廳、中餐廳酒吧、躺吧、水療、影院畫廊、音樂沙龍品牌、藝術(shù)品展覽展示廳各類俱樂部聚會場所從單純的業(yè)態(tài)來說，會與周邊的商業(yè)甚至市級購物中心有相同的地方，但不同的是對于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是深圳其他商業(yè)中沒有的品牌，而且在檔次上比較一致。這就是有差異的地方。附：周邊及深圳其他大型商業(yè)業(yè)態(tài)63項目業(yè)態(tài)定位功能對應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議從單純的業(yè)態(tài)來說，會與64一層功能分布及商家選擇建議一層世界頂級品牌店等專賣約3500平米

對外的餐飲面積約1500平米。餐飲和便利店精品專賣64一層功能分布及商家選擇建議一層世界頂級品牌店等專賣約3565一層功能分布及商家選擇建議世界頂級品牌專賣：阿瑪尼、Gucci、范思哲、CHANEL、CD、卡地亞、杰尼亞Zegna、寶詩龍Boucheron、百達(dá)翡麗、GUESS、

PRADA、VALENTINO、?，斒薱hanelPRADA65一層功能分布及商家選擇建議世界頂級品牌專賣：阿瑪尼、G66一層功能分布及商家選擇建議一樓對外店鋪西餐店：星巴克、kosmo咖啡店、日本、韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。

東北角上是711便利店

（主要考慮對外，并與廣場結(jié)合）66一層功能分布及商家選擇建議一樓對外店鋪西餐店：星巴克、k67二層功能分布及商家選擇建議頂級品牌專賣西餐廳西餐廳西餐廳二層世界頂級品牌店等專賣約1000平米

西餐廳面積約3600平米。67二層功能分布及商家選擇建議頂級品牌專賣西餐廳西餐廳西餐廳68世界定級品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等餐飲：法國Jean-Georges餐廳，面積約1200平米丹周日式餐廳－充滿蟬意，面積約1700平米巴黎店MaisonBlanche法國餐廳700平米二層功能分布及商家選擇建議68世界定級品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利Sibill69法國依云水療、理容及泰式SPA共3400平米健身房、瑜珈館1500平米轉(zhuǎn)角餐廳1132平米三層功能分布及商家選擇建議69法國依云水療、理容及泰式SPA健身房、瑜珈館1500平米70轉(zhuǎn)角餐廳建議引進(jìn)帕蘭朵意大利餐廳帕蘭朵餐廳以意大利著名建筑家AndreaPalladio（1508-1580）的名字命名?！耙獯罄麌T之外最正統(tǒng)的意大利餐廳”的美評。之后，2001年至2005年，餐廳蟬聯(lián)了“五星鉆石獎”的殊榮。三層功能分布及商家選擇建議70轉(zhuǎn)角餐廳建議引進(jìn)帕蘭朵意大利餐廳三層功能分布及商家選擇建71明星聚會、開PARTY、音樂沙龍及畫廊1800平米四層功能分布及商家選擇建議餐飲2500平米餐飲950平米71明星聚會、開PARTY、音樂沙龍及畫廊1800平米四層功72五層功能分布及商家選擇建議餐飲1800平米餐飲600平米會議中心250平米72五層功能分布及商家選擇建議餐飲1800平米餐飲600平米734－5層中間部分共4300平米，建議引進(jìn)海港餐飲的新概念餐飲店。5樓部分可以做成躺吧。4－5層帶露臺餐飲建議引進(jìn)上海私訪菜。屋頂花園可以做成酒吧五層功能分布及商家選擇建議734－5層中間部分共4300平米，建議引進(jìn)海港餐飲的新概念74項目業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)面積(實用面積平米）比例（%）品牌專賣450016餐飲1208244娛樂、休閑(含屋頂酒吧）890032文化、會議20507娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=32%：44%：16%：7%與建議比例大致相近74項目業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)面積(實用面積平米）比例（%）品牌專75項目租售比例建議商鋪的價值與人流狀況關(guān)系較通常弱與樓層關(guān)系較通常弱與業(yè)態(tài)承租能力相關(guān)與商家經(jīng)營狀況相關(guān)項目租售比例原則從經(jīng)營的角度來說建議本項目只租不售，從發(fā)展商資金回籠的角度建議有原則的進(jìn)行出售。主力店和旗艦店不出售面積較大的店不進(jìn)行分割出售承租能力較低并需要培育期的店不進(jìn)行出售75項目租售比例建議商鋪的價值與人流狀況關(guān)系較通常弱與樓層關(guān)76前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方向性問題項目銷售問題項目租售比例項目業(yè)態(tài)組合項目售賣模式項目經(jīng)營模式項目價格定位報告思路76前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方項目銷項目77項目租售比例建議樓層業(yè)態(tài)主力店租售建議一層品牌專賣、餐飲、便利店阿瑪尼、Gucci旗艦店旗艦店不售，其余部分建議分割銷售，出售面積約4500平米二層品牌專賣法國Jean-Georges餐廳、丹周日式餐廳品牌專賣建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約1000平米三層水療、SPA、健身、餐飲依云水療面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售四層/五層文化、會議、餐飲海港概念餐飲、上海私房菜海港有一定購買的可能性建議出售面積在約5500平米，如果海港購買約在9800平米。出售/出租比例大致在20%-36%。77項目租售比例建議樓層業(yè)態(tài)主力店租售建議一層品牌專賣、餐飲78前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方向性問題項目銷售問題項目租售比例項目業(yè)態(tài)組合項目售賣模式項目經(jīng)營模式項目價格定位報告思路78前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方項目銷項目79自營發(fā)展商與經(jīng)營公司聯(lián)營委托經(jīng)營公司經(jīng)營目前市場上常用的經(jīng)營模式在解決售賣模式之前，我們需要明確項目整體的經(jīng)營模式從項目的定位、持續(xù)經(jīng)營以及良好形象的維護(hù)來看，無論是出租還是銷售都需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營。怎樣實現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營，目前市場通常的模式是怎樣的？項目經(jīng)營模式建議79自營發(fā)展商與經(jīng)委托經(jīng)營公司目前市場上常用的經(jīng)營模式在解決80經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第一種方式自營一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項壟斷性資源優(yōu)勢的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團(tuán)多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時也會會選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。優(yōu)勢：在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢較為明顯。長期來看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營能力。劣勢：在發(fā)展商面臨招租困難及不專業(yè)時采用，風(fēng)險較大。在自營的前提下，發(fā)展商可以自購自銷，同時也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營模式選擇—自營80經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第一種方式一般是在物業(yè)招租非常困難81經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第二種方式將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營運機(jī)構(gòu)開展商業(yè)營運即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營運公司的經(jīng)營業(yè)績無關(guān)。通常在發(fā)展商沒有商業(yè)運作戰(zhàn)略、經(jīng)驗及實力的狀況下采用。優(yōu)勢：風(fēng)險小，收益穩(wěn)定；劣勢：不能更好的實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。商業(yè)經(jīng)營公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營和分割等方式進(jìn)行管理。經(jīng)營模式選擇—委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司81經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第二種方式即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約82經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第三種方式發(fā)展商與商業(yè)營運公司聯(lián)營即發(fā)展商與商業(yè)營運公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營收入掛鉤，按照契約提成、分紅。通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗和實力，并且有商業(yè)運作戰(zhàn)略的情況下使用。優(yōu)勢：與專業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運作能力，風(fēng)險大，收益也大。劣勢：商業(yè)經(jīng)營業(yè)績好了，收入增加；同時也承擔(dān)經(jīng)營不善而帶來的低租金甚至無租金風(fēng)險。采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營模式選擇—發(fā)展商與商業(yè)營運公司聯(lián)營82經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第三種方式即發(fā)展商與商業(yè)營運公司采83經(jīng)營模式選擇從發(fā)展商角度來看，中信有運作商業(yè)的成功經(jīng)驗，有自己的商業(yè)經(jīng)營隊伍，而且也有發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略，所以從項目及發(fā)展商的長期利益來看，在統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式下采用：

自營+國際專業(yè)商業(yè)經(jīng)營咨詢機(jī)構(gòu)作顧問的方式即可挖掘商業(yè)的長期價值，也可吸取專業(yè)經(jīng)營咨詢公司的建議。83經(jīng)營模式選擇從發(fā)展商角度來看，中信有運作商業(yè)的成功經(jīng)驗，84經(jīng)營管理公司和商家可以采取保底提成的方式進(jìn)行合作，收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金，另一部分按總營業(yè)額的一定比例收取，該比例取決于承租商的平均費用、商品價格、利潤率等相關(guān)因素，總營業(yè)額的計算通常每年進(jìn)行一次。整個商場將采用店中店的經(jīng)營形態(tài)。經(jīng)營模式選擇8485前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方向性問題項目銷售問題項目租售比例項目業(yè)態(tài)組合項目售賣模式項目經(jīng)營模式項目價格定位報告思路85前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方項目銷項目86項目售賣模式分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商后顧之憂；沒有但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前市場上常用的商鋪銷售方式86項目售賣模式分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分87目前項目所在區(qū)域還不能給到市場信心，還需要一定的培育期，且項目要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，所以建議項目一層外鋪采用帶租約銷售的方式（租約建議在5年左右），既能在培育期給到客戶信心，又能將項目良好的形象建立起來。項目售賣模式分析帶租約銷售部分87目前項目所在區(qū)域還不能給到市場信心，還需要一定的培育期，88一樓的內(nèi)鋪引進(jìn)了及二樓引進(jìn)世界品牌專賣，通常簽的時間都會比較長，如果采用通常的帶租約銷售方式，發(fā)展商付出的成本會比較高，所以我們建議世聯(lián)研究的核心售賣模式。項目售賣模式分析88一樓的內(nèi)鋪引進(jìn)了及二樓引進(jìn)世界品牌專賣，通常簽的時間都會89“核心售賣”與銀行無關(guān)，操作簡單，可以做為一種銷售方式。發(fā)展商某經(jīng)營公司統(tǒng)一管理投資客戶銷售關(guān)系確定銷售價格主力店進(jìn)駐/招商投資客戶與發(fā)展商簽定銷售合同同時，簽定“委托經(jīng)營協(xié)議書”，同意將10年收益權(quán)抵付尾款。并承諾期滿后原價回購。投資客戶只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處。89“核心售賣”與銀行無關(guān)，操作簡單，可以做為一種銷售方式。90承諾承諾詮釋首付4成通過測算，我們認(rèn)為首付4成是能夠達(dá)到銷售速度與回款量之間效率最優(yōu)的付款方式10年抵尾款（1）按照首付4成方式，剩下6成尾款；（2）若按承諾返租6%計算，10年返租達(dá)到60％；（3）實際發(fā)展商獲得的收益也就是首期4成＋10年的租金收益；10年后原價回購保證（1）主力店的長期經(jīng)營保證了周邊商鋪的租金增長，10年后商鋪必定升值。10年后客戶未必肯回購；（2）即使回購，也是根據(jù)銷售原價回購，同時考慮年限折舊；實際回購成本低于原價；但商鋪升值，回購還能保證收益增加；（3）提供該項保證，給予客戶強(qiáng)烈信心。項目售賣模式分析—核心售賣模式分析90承諾承諾詮釋首付4成通過測算，我們認(rèn)為首付4成是能夠達(dá)到91本項目采用核心售賣模式的好處在于：—在區(qū)域商業(yè)價值未能體現(xiàn)之前給予投資者信心和保障；—為發(fā)展商在短期利益和長期利益的博弈中找到一個比較好的平衡點。項目售賣模式分析—核心售賣模式分析建議一樓內(nèi)鋪及二樓專賣部分采用核心售賣模式91本項目采用核心售賣模式的好處在于：項目售賣模式分析—核心924-5層采用直接銷售給商家的方式所以本項目將采用帶租約銷售+核心售賣模式+直接銷售的方式對部分商鋪進(jìn)行銷售項目售賣模式分析924-5層采用直接銷售給商家的方式項目售賣模式分析93前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方向性問題項目銷售問題項目租售比例項目業(yè)態(tài)組合項目售賣模式項目經(jīng)營模式項目價格定位報告思路93前提項目屬性定位項目形象定位項目功能定位項目方項目銷項目94香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目周邊僅有零星街鋪交易，與本項目經(jīng)營模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。靜態(tài)價格制定方法的選擇綜合比較市場比較法成本法收益法適用范圍適用于不動產(chǎn)交易發(fā)達(dá)，有較多的交易實例的情況適用于既無收益又不交易的不動產(chǎn)有收益或潛在收收益的不動產(chǎn)問題周邊商鋪市場交易不發(fā)達(dá)，嚴(yán)重缺乏交易實例的參照物不符合本項目情況符合本項目情況是否采用不建議采用不建議采用建議采用√項目的價格定位94香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，95用市場比較法確定租金及收益率用收益還原法計算靜態(tài)價格估計溢價空間動態(tài)價格項目的價格定位—定價方法路線圖95用市場比較法確定租金及收益率用收益還原法計算靜態(tài)價格估計96項目名稱首層平均月租（元/平方米·月）權(quán)重權(quán)重月租（元/平方米·月）東海坊25040%100香榭里花園10015%15中旅國際公館25030%75香荔綠洲12015%18根據(jù)市場比較法，一樓商鋪靜態(tài)月租為210元/平米，由于比較的都是街鋪，街鋪的使用率都比較高，約在90％左右，所以233元/平米應(yīng)該是一樓的按套內(nèi)面積計算的租金。項目的價格定位—靜態(tài)租金測算96項目名稱首層平均月租（元/平方米·月）權(quán)重權(quán)重月租（元/97公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評估價值，a=233，r=6%，n=37年（使用年限40年）。備注：假設(shè)在37年的使用期限中，各年凈收益和投資回報率相等。得出如下計算結(jié)果項目的價格定位—收益法的計算過程首層價格初步估算為：41204元/平方米（套內(nèi)）97公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評估98根據(jù)本項目特點及區(qū)域市場特點，本項目的溢價空間主要集中在營銷、商業(yè)成熟、品牌三個方面，初步預(yù)期將帶來10%—20%的溢價。動態(tài)價格=靜態(tài)價格+溢價空間收益法計算市場增長溢價規(guī)劃利好溢價營銷措施溢價外部溢價因素內(nèi)部溢價因素項目成熟溢價產(chǎn)品領(lǐng)先溢價品牌信譽溢價經(jīng)過溢價，首層均價區(qū)間[45324，49344]元/平方米項目的價格定位—經(jīng)過溢價后的動態(tài)價格98根據(jù)本項目特點及區(qū)域市場特點，本項目的溢價空間主要集中在99項目的價格定位項目一層外鋪價格為[45324，49344]

元/平方米（按套內(nèi)面積計算）項目一層內(nèi)鋪價格約為外鋪價格的60%，約在28430元/平方米左右（按套內(nèi)面積計算）項目二層內(nèi)鋪價格約為一層內(nèi)鋪價格的70%，約在20000元/平方米（按套內(nèi)面積計算）項目4-5層若直接銷售，因面積較大，通常價格不會很高，建議在8000元/平方米。（按套內(nèi)面積計算）99項目的價格定位項目一層外鋪價格為[45324，49344100項目銷售收入測算項目整體銷售收入不含4-5層為176366000元，含4-5層為210766000元；實際回款不含4-5層為113192000元，含4-5層為147592000元；商鋪位置套內(nèi)面積價格銷售收入實際回款1層外鋪15004738471076000710760001層內(nèi)鋪30002843085290000341160002層內(nèi)鋪1000200002000000080000004-5層430080003440000034400000合計9800

210766000147592000100項目銷售收入測算項目整體銷售收入不含4-5層為1763101項目整體回顧項目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所項目形象定位：頂級時尚、極致體驗項目命名：中信維多利亞廣場項目功能定位及比例：娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=32%：44%：16%：7%出售/出租比例：大致在23%-38%售賣模式：帶租約銷售+核心售賣模式+直接銷售項目收益：項目整體銷售收入不含4-5層176366000元，含4-5層210766000元；實際回款不含4-5層113192000元，含4-5層147592000元；小結(jié)：項目的長期收益主要來自于項目的成功經(jīng)營，短期收益相對較少。101項目整體回顧項目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購物102項目招商及推廣項目招商策略建議項目推廣建議102103樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理通過推廣實現(xiàn)良好的市場品牌度和知名度，將有助于項目整體租金水平的提高。樹立品牌的另一個含義就是通過先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的服務(wù)理念爭服顧客，贏得市場，最終保障整個商業(yè)獲得長期的租金收益和經(jīng)營收益。項目的總體招商思路103樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理通過推廣實現(xiàn)104樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理項目進(jìn)行整體招商。項目的總體招商思路104樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理項目進(jìn)行整體105樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體，包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格、統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝，統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣，這樣能夠很大程度上提高商場的物業(yè)檔次，從而滿足高檔的商業(yè)定位，同時也能大大改善項目的購物和經(jīng)營環(huán)境，有利于提升項目的品牌知名度，構(gòu)筑核心競爭力；統(tǒng)一培訓(xùn)管理，以此提高整體服務(wù)水平，降低營銷成本。項目的總體招商思路105樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理是指統(tǒng)一商業(yè)106先招主力餐飲和旗艦國際品牌店，后其他；項目的總體招商策略主力餐飲和旗艦國際品牌店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。主力店和旗艦店的位置需要預(yù)留；邊招商、邊開業(yè)；在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。106先招主力餐飲和旗艦國際品牌店，后其他；項目的總體招商策107項目招商及推廣項目招商策略建議項目推廣建議107108項目招商銷售重要節(jié)點建議3月5月7月9月10月11月1月3月確定招商主題、業(yè)態(tài)9月準(zhǔn)備招商資料整理意向商家資料確定招商隊伍銷售中心裝修籌備招商啟動新聞發(fā)布會組織財富論壇投資論壇主力店及品牌商家招商與主力店或品牌商家有明確意向商家簽約儀式并進(jìn)行宣傳6.1銷售中心開放，公園主體完成6.1開始銷售登記及咨詢(開始認(rèn)籌）7.1鋪王拍賣及公開發(fā)售即解籌第一批鋪位品牌商家簽約儀式并進(jìn)行宣傳8.8第二批鋪位登記第二批主力店、品牌商家招商完成9.2第三批鋪位公開發(fā)售即解籌主力店、品牌商家招商完成90%10.2第三批鋪位登記10.28第三批鋪位公開發(fā)售即解籌第三批主力店、品牌商家招商完成招商成功答謝會部分店鋪開業(yè)籌備活動剩余鋪位招商、簽約、開業(yè)108項目招商銷售重要節(jié)點建議3月5月7月9月10月11月1109項目推廣—商鋪入市策略1）商鋪銷售時機(jī)：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實景展示，已簽約1-2家主力大商家；2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌：主體部分的外裝修及公園完成之后再登記咨詢；3）推售節(jié)奏：商鋪分3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完；4）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度。109項目推廣—商鋪入市策略1）商鋪銷售時機(jī)：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)110事件營銷1：中信維多利亞購物公園招商推介新聞發(fā)布會五洲賓館地點:項目預(yù)熱，項目整體推介目的:主題：項目商業(yè)價值，項目推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者中信公司領(lǐng)導(dǎo)政府部門領(lǐng)導(dǎo)世聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)有號召力的品牌商家中信會會員時間:2006年4月項目推廣—事件營銷110事件營銷1：中信維多利亞購物公園招商推介新聞發(fā)布會五洲111事件營銷2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會/講座主題：中國商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記中信公司領(lǐng)導(dǎo)世聯(lián)公司領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士中信城市廣場商家、中信業(yè)主、世聯(lián)客戶2006.4（與財經(jīng)雜志聯(lián)合舉行投資論壇）項目推廣—事件營銷111事件營銷2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會/講座2006.112事件營銷3：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關(guān)鍵工作:威尼斯酒店地點:展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售目的:邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請/中信公司領(lǐng)導(dǎo)邀請/業(yè)內(nèi)人士邀請/中信會員2006.4主力店簽約儀式暨招商推介會視招商進(jìn)展情況具體確定具體時間:后續(xù)新聞及軟文報道項目推廣—事件營銷在媒體的運用上，本項目將更多的運用時尚的媒體，例如城市畫報、周末畫報、男女士芭莎等112事件營銷3：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關(guān)鍵工113事件營銷4：對中信業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會時間：2006.4-2006.6事件營銷5：對中信高爾夫球會的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會事件營銷6：對招商金卡，中信實業(yè)銀行金卡會員產(chǎn)品商業(yè)價值推介會主題：產(chǎn)品商業(yè)價值推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請/中信公司領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人士邀請/中信業(yè)主/高爾夫會員/招商或中信實業(yè)銀行金卡會員項目推廣—事件營銷113事件營銷4：對中信業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會時間：200114鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律——一、商鋪價值全體現(xiàn)。二、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。三、總價最高商鋪及單價最高商鋪事件營銷7：鋪王拍賣2006.7.1鋪王拍賣目的：提升項目形象，形成價值標(biāo)竿鋪位：選擇1個外街鋪和1個大鋪項目推廣—事件營銷114鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律——事件營銷7：鋪王拍賣2006115事件營銷8：開盤慶典活動2006.7.1開盤慶典事件建議：1、邀請阿瑪尼設(shè)計總監(jiān)參與開盤慶典；2、阿瑪尼新產(chǎn)品發(fā)布會；3、某珠寶首飾的新品發(fā)布會；4、邀請時尚媒體參加新聞發(fā)布會。項目推廣—事件營銷115事件營銷8：開盤慶典活動2006.7.1開盤慶典事件建116事件營銷9：主力店開店慶典主力店開店慶典主力店確定關(guān)鍵工作:展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進(jìn)后續(xù)項目的銷售目的:后續(xù)新聞及軟文報道邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請/中信公司領(lǐng)導(dǎo)/中信會會員/世聯(lián)尊貴會會員等項目推廣—事件營銷116事件營銷9：主力店開店慶典主力店開店慶典主力店確定關(guān)鍵1171、通過中信會進(jìn)行項目價值的分析和傳播2、中信業(yè)主資源利用對象：中信珠三角、聯(lián)動推廣方式：短信、直郵、電話通知、會刊內(nèi)容：針對項目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項目投資前景分析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶，為后期項目銷售儲備客戶。特別是中信高爾夫的業(yè)主目的：實現(xiàn)重復(fù)購買以及推薦購買項目推廣—資源利用1171、通過中信會進(jìn)行項目價值的分析和傳播2、中信業(yè)主資源118客戶資源利用方式：短信、直郵、電話通知范圍：三級市場聯(lián)動，客戶資源最大化挖掘利用目的：拓寬客戶層面、儲備誠意客戶項目推廣—世聯(lián)客戶資源利用118客戶資源利用項目推廣—世聯(lián)客戶資源利用119項目推廣—世聯(lián)行尊貴會利用尊貴會職能為物業(yè)投資客戶提供市場上第一手樓盤咨詢，造就地產(chǎn)投資增值機(jī)會長三角、珠三角各大城市投資物業(yè)咨詢互動，以最快的速度為會員提供國內(nèi)各大城市房產(chǎn)投資訊息會員優(yōu)惠享受24小時免費物業(yè)估價咨詢服務(wù)享受世聯(lián)地產(chǎn)與相關(guān)大型公司聯(lián)手推出的優(yōu)質(zhì)服務(wù)自由參加本會舉辦的多元化活動獲得尊貴會精選商家購物優(yōu)惠享受購買、租賃物業(yè)及按揭優(yōu)惠折扣目的：為本項目拓寬客戶來源，儲備誠意客戶119項目推廣—世聯(lián)行尊貴會利用尊貴會職能120項目附件一：項目周邊商業(yè)調(diào)研120121項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種租金東海坊餐飲8湘軒樓韓國料理日本料理QQ吧天善酒家東海坊全部出租，初始租金150元/月，目前最近出租商鋪500元/月，平均租金200元/月服飾5I-spiritFelicityKee-Ken家居用品3TOYOHYA特百惠地產(chǎn)代理商4世聯(lián)行中原地產(chǎn)便利店1Seven-eleven糕點西餐2金棕櫚西餐咖啡文具玩具2東良文具替樂堡其他業(yè)態(tài)4藥房、沖印店等121項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種租金餐飲8122項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種租金經(jīng)營狀況香荔綠洲底商餐飲4蘭州拉面沙縣小吃海鮮酒樓100元/月經(jīng)營檔次較低，經(jīng)營狀況一般美容美發(fā)3蘿蘭締絲生活配套3煙酒行礦泉水專賣便利店地產(chǎn)代理1地產(chǎn)創(chuàng)輝港中旅一期底商美容美發(fā)3中檔230-250元/月社區(qū)商業(yè)超市1華潤地產(chǎn)代理4世聯(lián)行中原122項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種租金經(jīng)營狀123項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種面積租金鑫竹苑餐飲2沃天利快餐80平均100元/月服裝__500超市1佳家福1000生活配套3藥房彩印5020地產(chǎn)代理1萬廈君安30香荔花園超市1民潤市場300150元/月—200元/月體彩1_12彩印店210干洗店2小白兔干洗店15藥店1海王星辰藥房40生活配套8礦泉水、茶莊30地產(chǎn)代理4美容美發(fā)1名一麒300123項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種面積租金鑫124項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)

數(shù)量業(yè)種面積租金荔林苑書店1竹林同心書店100150元/月美容美發(fā)1聚星100地產(chǎn)代理3中天、創(chuàng)輝、港達(dá)物業(yè)20-50超市1萬家樂3500健身1海洋健身俱樂部1000餐飲1福建特色小吃40香榭里藥店1和順堂100100元/月餐飲1丹桂軒500124項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研位置業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)種面積租金荔125附件二：周邊寫字樓調(diào)研分析125有色大廈本元大廈都市陽光喜年中心豪都大廈展業(yè)中心（未售）深航綜合辦公樓泰然九路香蜜湖路泰然四路世貿(mào)中心銀座國際財富廣場明年廣場

香林路東?；▓@東海花園出口出口出口出口地鐵車公廟站農(nóng)林路香蜜湖醫(yī)院泰康軒高速公路深南大道2、寫字樓商鋪調(diào)查——寫字樓商鋪分布金潤大廈（未售）項目周邊寫字樓商業(yè)調(diào)研有色大廈本元大廈都市陽光喜年中心豪都大廈展業(yè)中心（未售）深航127商業(yè)規(guī)模商業(yè)配套有色大廈三層共6000平方米餐飲、地產(chǎn)代理、訂票中心、蛋糕屋本元大廈三層共6400平方米1-3樓為銀行、4樓王子廚房都市陽光三層8000平方米1樓為銀行及地產(chǎn)代理、2、3層為酒樓喜年中心三層6000平方米銀行、酒店、配餐中心展業(yè)中心三層5800平方米1、2層銀行、3層業(yè)態(tài)未定大慶大廈四層5000平方米_萬潤大廈三層4800平方米_遼寧大廈約5000平方米_深航辦公樓約5000平方米深航國際酒店財富廣場三層共8000平米餐飲、地產(chǎn)代理、精品、咖啡、證券、銀行等銀座國際二層3000平米二層為酒樓寫字樓裙樓商業(yè)面積約7萬平米項目周邊寫字樓商業(yè)調(diào)研127商業(yè)規(guī)模商業(yè)配套有色大廈三層共6000平方米餐飲、地產(chǎn)128寫字樓調(diào)查財富廣場——

規(guī)模：1棟27層寫字樓、1棟25層公寓商業(yè)配套：二層商業(yè)約8000平方米，引進(jìn)麥當(dāng)勞、文具、西餐廳等銀座國際——規(guī)模：

3-27層商業(yè)配套：二層商業(yè)裙樓約3700平米，

2樓已引進(jìn)餐飲業(yè)地鐵聯(lián)體地鐵聯(lián)體128寫字樓調(diào)查財富廣場——規(guī)模：1棟27層寫字樓、1棟129寫字樓調(diào)查都市陽光——

規(guī)模：5-32層商住兩用共411戶商業(yè)配套：1-3層約8000平米，2、3樓已引進(jìn)酒樓，1樓為街鋪有色大廈——規(guī)模：5-12層公寓。13-26層寫字樓商業(yè)配套：1-4層約6000平米129寫字樓調(diào)查都市陽光——規(guī)模：5-32層商住兩用共4130寫字樓調(diào)查展業(yè)中心——

規(guī)模：1棟30層商業(yè)配套：1—3層商業(yè)裙樓，1、2層為銀行，3樓業(yè)態(tài)未定大慶大廈——規(guī)模：建筑面積51713平米商業(yè)配套：4層商業(yè)群樓近5000平米目前狀況：已入伙，群樓空置130寫字樓調(diào)查展業(yè)中心——規(guī)模：1棟30層大慶大廈——131寫字樓調(diào)查世貿(mào)中心——招行總部深圳標(biāo)志性建筑之一實力和財富的象征著名公司的進(jìn)駐巨大的消費潛力

白領(lǐng)的聚集地131寫字樓調(diào)查世貿(mào)中心——招行總部深圳標(biāo)志性建筑之一132寫字樓調(diào)查本元大廈——規(guī)模：

1棟4-27層48戶商業(yè)配套：1-3層為銀行，4樓設(shè)王子廚房喜年中心——規(guī)模：建筑面積51713平米商業(yè)配套：銀行、酒店、配餐中心132寫字樓調(diào)查本元大廈——規(guī)模：1棟4-27層48戶喜年133附件三：部分商業(yè)業(yè)態(tài)分布133134

金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況-3F——大型地下停車場；-2F——與地鐵相連，提供便捷式餐飲、西餅、便利、藥妝、健康補(bǔ)品、休閑服飾等；-1F——皮具、珠寶、女裝、化妝品、飾品、鞋等金光華廣場業(yè)態(tài)分布134金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況-3F——金光華135

金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況1F——國際精品服飾、餐飲、名表行、化妝品等；2F——國際品牌男裝、鞋類等；金光華廣場業(yè)態(tài)分布135金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況1F——金光華廣136

金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況3F——國際品牌男裝、電影院（下層）；4F——童裝、玩具、女裝、女性內(nèi)衣系列、電影院（上層）；金光華廣場業(yè)態(tài)分布136金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況3F——金光華廣137

金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況5F——餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品、廚房用品、工藝品、布藝、音像制品、游樂園；6F——運動器材、休閑服飾、牛仔系列、高爾夫器具、游泳系列、發(fā)廊、游樂園；金光華廣場業(yè)態(tài)分布137金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況5F——金光華廣138

金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況7F——大型品牌餐飲；金光華購物廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，以國際一線品牌的男女裝服飾和品牌餐飲業(yè)為主。金光華廣場業(yè)態(tài)分布138金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況7F——金光華購139

華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況-1F——百貨超市、禮品、餐飲、鐘表、飾品、藥妝、健康補(bǔ)品等；華潤萬象城業(yè)態(tài)分布139華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況-1F——華140

華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況1F——女裝、飲食、鐘表、珠寶、皮具、男裝、NONO概念店、REEL主力店等；華潤萬象城業(yè)態(tài)分布140華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況1F——華潤141

華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況2F——女裝、休閑裝、男裝、REEL主力店、飾品、音像等華潤萬象城業(yè)態(tài)分布141華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況2F——華潤142

華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況3F——嘉禾影院（下層）、餐飲、女裝、REEL主力店等華潤萬象城業(yè)態(tài)分布142華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況3F——華潤143

華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況4F——嘉禾影院（上層）、順電、家居用品、休閑服飾、真冰場、玩具、童裝、餐飲、鞋、皮具等華潤萬象城業(yè)態(tài)分布143華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況4F——華潤144

華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況5F——嘉禾影院、家居、餐飲華潤萬象城業(yè)態(tài)分布144華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況5F——華潤145

華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況5F——嘉禾影院、家居、餐飲華潤萬象城與金光華廣場對比分析145華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況5F——華潤146但從業(yè)態(tài)組合來分析，萬象城的業(yè)態(tài)組合更加合理，包含了novo、reel、ole、嘉禾影城等主力店，知名精選品牌所占比例較大，同時也有吸引人流的中檔品牌。而金光華的主力店相對于一個12萬平米的購物中心來說是不夠的，業(yè)態(tài)的檔次高中低都有，總體定位不明確。從業(yè)態(tài)的分布來看，萬象城的業(yè)態(tài)分布更為合理，金光華的業(yè)態(tài)分布高中低檔混雜，在人流組織與業(yè)態(tài)分布及樓層的關(guān)系上考慮并不周到。萬象城的業(yè)態(tài)部分較為明晰，即便在同一樓層有業(yè)態(tài)的交叉，但在檔次上是類似的，同時將餐飲穿插在每個樓層的分布有利于人氣的聚集。這一點是值得借鑒的。從人流組織來分析：由于金光華的業(yè)態(tài)分布不盡合理，人流的路線分散，不利于人流的組織。從經(jīng)營模式來分析:都采用了只租不售的模式，都是統(tǒng)一的經(jīng)營管理，但卻有差別，萬象城采用店中店的形式與高檔和時尚的定位比較吻合，而金光華則是采用柜臺+店中店的形式與總體定位有差別；從招商角度來分析，從目前的業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營情況來看，萬象城和金光華在招商策略和招商的成熟度上有較大的差別，可以判斷金光華對商家的選擇及控制力度是不強(qiáng)的，在招商的思路上萬象城是采用先把人流做起來的策略（在先期租金的優(yōu)惠會比較多），而金光華則是先讓商家挺住的策略。（先期優(yōu)惠較萬象城要少），招商策略在很大程度上影響了經(jīng)營的狀況。從商業(yè)氛圍來分析，萬象城在店面裝修上總體保持較為統(tǒng)一的形象，現(xiàn)代和時尚的感覺比較強(qiáng)烈，而金光華則沒有一個統(tǒng)一的形象。華潤萬象城與金光華廣場對比分