策劃領域的經濟測算與分析課件

策劃領域的經濟測算世順策劃領域的經濟測算1什么是”經濟測算”什么是”經濟測算”2項目經濟評價的指標體系—對項目盈利能力和風險的模擬和分析盈利評價指標:口利潤(凈利潤和稅后利潤)口利潤率(成本利潤率、自有資金回報率)口財務凈現值投入評價指項目前期經濟測算不同于工程概預算和房口投資峰值地產開發(fā)財務。口資金缺口項目經濟評價的使命是模擬一條現金流幫助項目開發(fā)者決策評價體系口現金流分析口負債(資金來源)分析口不確定性分析世聯顧項目經濟評價的指標體系—對項目盈利能力3一張完整的經濟測算表第一部分:指標第二部分:橫道圖第三部分:成本第四部分:投資計劃表第五部分:銷售收入第六部分:來源運用第七部分:利潤表第八部分:現金流量表第九部分:敏感性一張完整的經濟測算表4經濟測算在策劃領域的應用經濟測算在策劃領域5案例一:星河丹堤案例一:星河丹堤6基礎指標原四期地塊指標占地面積:1629634m2建筑面積:163900m2二三期容積率:1.0政府反征面積:23741548m2政府補嘗用地面積49676本項目指標現狀四期隔音帶現有占地:18897m容積率:1.8反征基礎指標7問題:做什么樣的物業(yè)組合,發(fā)展商收益最大化?問題:做什么樣的物業(yè)組8地分析價值最大化產品比例測堂不同開發(fā)檔次住宅區(qū)容積率取值范圍開發(fā)類別指標凈密度(戶數/公頃容積率獨戶住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小獨棟0.4聯排式60-1000.6-0.75疊層式100-1500.75-1.2寬景洋房(46層)150-2501-1.2小高層(7-12層)250-4001.2-2注:基于項且開發(fā)的一般經驗,附件中有一些關于容積率的相案例地分析價值最大化產品比例測堂9產品分析價值最大化產品比例測堂構建函數:F(Y)=A1×1+A2X2+Ax3+AX4F(Y)—項目總收益洋房和獨棟別墅對項目A—產品價格(市場價預估)價值貢獻較小產品建筑面積函數構建的假設前提:1、假設產品交易的市場風險在可控制的范圍內(如價格的實現)2、假設隱性價值貢獻點作用有限(如項目形象的提升);3、假設各種產品的建筑成本差異很小,可以忽略;項目其他成本為一常數函數方案一:F(Y)=A1X1+A2X2+A3×3+A×4假設A1=2,A2=14,A3=0.85,A4=0.7;12n-1=189;分別對應小獨棟、TH、洋房、小高層的建筑面積產品容積率的一般標準:小獨棟04,TH0.75,洋房1,小高層1.5計算結果:當X1=X3=0,X2=X4=0.945時,F(Ymax存在且取19.8為最大值結論:1、對于項目綜合價值貢獻最大的為TH、其次是小高層,最小的為洋房。因此建議盡可能的增加TH的比例,不出現洋房的物業(yè)類型2、獨棟別墅有一定的綜合價值,同時對于樹立標桿戶型和提升項目檔次存在積極意義,因此建議保證一定的規(guī)模數量產品分析價值最大化產品比例測堂10策劃領域的經濟測算與分析課件11策劃領域的經濟測算與分析課件12策劃領域的經濟測算與分析課件13策劃領域的經濟測算與分析課件14策劃領域的經濟測算與分析課件15策劃領域的經濟測算與分析課件16策劃領域的經濟測算與分析課件17策劃領域的經濟測算與分析課件18策劃領域的經濟測算與分析課件19策劃領域的經濟測算與分析課件20策劃領域的經濟測算與分析課件21策劃領域的經濟測算與分析課件22策劃領域的經濟測算與分析課件23策劃領域的經濟測算與分析課件24策劃領域的經濟測算與分析課件25策劃領域的經濟測算與分析課件26策劃領域的經濟測算與分析課件27策劃領域的經濟測算與分析課件28策劃領域的經濟測算與分析課件29策劃領域的經濟測算與分析課件30策劃領域的經濟測算與分析課件31策劃領域的經濟測算與分析課件32策劃領域的經濟測算與分析課件33策劃領域的經濟測算與分析課件34策劃領域的經濟測算與分析課件35策劃領域的經濟測算與分析課件36策劃領域的經濟測算與分析課件37策劃領域的經濟測算與分析課件38策劃領域的經濟測算與分析課件39策劃領域的經濟測算與分析課件40策劃領域的經濟測算世順策劃領域的經濟測算41什么是”經濟測算”什么是”經濟測算”42項目經濟評價的指標體系—對項目盈利能力和風險的模擬和分析盈利評價指標:口利潤(凈利潤和稅后利潤)口利潤率(成本利潤率、自有資金回報率)口財務凈現值投入評價指項目前期經濟測算不同于工程概預算和房口投資峰值地產開發(fā)財務?？谫Y金缺口項目經濟評價的使命是模擬一條現金流幫助項目開發(fā)者決策評價體系口現金流分析口負債(資金來源)分析口不確定性分析世聯顧項目經濟評價的指標體系—對項目盈利能力43一張完整的經濟測算表第一部分:指標第二部分:橫道圖第三部分:成本第四部分:投資計劃表第五部分:銷售收入第六部分:來源運用第七部分:利潤表第八部分:現金流量表第九部分:敏感性一張完整的經濟測算表44經濟測算在策劃領域的應用經濟測算在策劃領域45案例一:星河丹堤案例一:星河丹堤46基礎指標原四期地塊指標占地面積:1629634m2建筑面積:163900m2二三期容積率:1.0政府反征面積:23741548m2政府補嘗用地面積49676本項目指標現狀四期隔音帶現有占地:18897m容積率:1.8反征基礎指標47問題:做什么樣的物業(yè)組合,發(fā)展商收益最大化?問題:做什么樣的物業(yè)組48地分析價值最大化產品比例測堂不同開發(fā)檔次住宅區(qū)容積率取值范圍開發(fā)類別指標凈密度(戶數/公頃容積率獨戶住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小獨棟0.4聯排式60-1000.6-0.75疊層式100-1500.75-1.2寬景洋房(46層)150-2501-1.2小高層(7-12層)250-4001.2-2注:基于項且開發(fā)的一般經驗,附件中有一些關于容積率的相案例地分析價值最大化產品比例測堂49產品分析價值最大化產品比例測堂構建函數:F(Y)=A1×1+A2X2+Ax3+AX4F(Y)—項目總收益洋房和獨棟別墅對項目A—產品價格(市場價預估)價值貢獻較小產品建筑面積函數構建的假設前提:1、假設產品交易的市場風險在可控制的范圍內(如價格的實現)2、假設隱性價值貢獻點作用有限(如項目形象的提升);3、假設各種產品的建筑成本差異很小,可以忽略;項目其他成本為一常數函數方案一:F(Y)=A1X1+A2X2+A3×3+A×4假設A1=2,A2=14,A3=0.85,A4=0.7;12n-1=189;分別對應小獨棟、TH、洋房、小高層的建筑面積產品容積率的一般標準:小獨棟04,TH0.75,洋房1,小高層1.5計算結果:當X1=X3=0,X2=X4=0.945時,F(Ymax存在且取19.8為最大值結論:1、對于項目綜合價值貢獻最大的為TH、其次是小高層,最小的為洋房。因此建議盡可能的增加TH的比例,不出現洋房的物業(yè)類型2、獨棟別墅有一定的綜合價值,同時對于樹立標桿戶型和提升項目檔次存在積極意義,因此建議保證一定的規(guī)模數量產品分析價值最大化產品比例測堂50策劃領域的經濟測算與分析課件51策劃領域的經濟測算與分析課件52策劃領域的經濟測算與分析課件53策劃領域的經濟測算與分析課件54策劃領域的經濟測算與分析課件55策劃領域的經濟測算與分析課件56策劃領域的經濟測算與分析課件57策劃領域的經濟測算與分析課件58策劃領域的經濟測算與分析課件59策劃領域的經濟測算與分析課件60策劃領域的經濟測算與分析課件61策劃領域的經濟測算與分析課件62策劃領域的經濟測算與分析課件63策劃領域的經濟測算與分析課件64策劃領域的經濟測算與分析課件65策劃領域的經濟測算與分析課件66策劃領域的經濟測算與分析課件67策劃領域的經濟測算與分析課件68策劃領域的經濟測算與分析課件69策劃領域的經濟測算與分析