租賃合同課件

第十三章租賃合同第十三章租賃合同1第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征（一）概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

提供租賃物給對(duì)方使用的是出租人使用租賃物并支付租金的人是承租人

第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征2（二）特征

1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。3、租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系，但同時(shí)具有某些物權(quán)特征。（二）特征

1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。3案例

李某與劉某于1996年2月6日簽訂了一份房屋租賃合同。合同中約定，李某將兩室一廳房屋1套出租給劉某，租期為3年，月租金500元。后，李某欲投資于某商業(yè)項(xiàng)目，但一時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，遂向陳某提出以這套兩室一廳的房屋作為抵押，向陳某借款8萬(wàn)元，并告知其該套房屋已出租的事實(shí)。陳某表示同意。雙方于1996年11月5日簽訂了抵押合同，合同約定：若李某在1年內(nèi)不能還清借款，則將該套兩室一廳的房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓給陳某，并辦理了抵押登記手續(xù)。案例

李某與劉某于1996年2月6日簽訂了一份房屋租41997年11月，李某因經(jīng)營(yíng)發(fā)生虧損，無(wú)力償還8萬(wàn)元的借款。12月2日，李某于陳某又達(dá)成了一份協(xié)議，約定將房屋作價(jià)8萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給陳某，沖抵全部債務(wù)。12月10日，李某與陳某到房管部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。12月12日，陳某正式通知?jiǎng)⒛?，李某已將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他，他要自己搬進(jìn)來(lái)住，希望劉某在年底以前搬出。劉某提出租賃期尚未屆滿(mǎn)，其有權(quán)繼續(xù)租用該房屋，不同意搬出。雙方不能達(dá)成協(xié)議。陳某遂于1998年1月6日向法院起訴，要求宣告原租賃合同失效，責(zé)令劉某騰出房屋。1997年11月，李某因經(jīng)營(yíng)發(fā)生虧損，無(wú)力償還8萬(wàn)元的借款。5問(wèn)題李某于劉某簽訂的租賃合同是否因該租賃房屋歸陳某所有而失效？問(wèn)題6二、租賃物1、租賃物應(yīng)當(dāng)時(shí)耐用消費(fèi)品而不是易耗消費(fèi)品2、應(yīng)當(dāng)時(shí)獨(dú)立物而不是附著物。3、應(yīng)當(dāng)是特定物，而不是種類(lèi)物。4、應(yīng)當(dāng)是有形財(cái)產(chǎn)。二、租賃物7三、租賃合同的分類(lèi)

（一）不動(dòng)產(chǎn)租賃合同和動(dòng)產(chǎn)租賃合同（二）一般財(cái)產(chǎn)租賃合同和企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同（三）消費(fèi)性租賃合同和經(jīng)營(yíng)性租賃合同（四）定期租賃合同和不定期租賃合同三、租賃合同的分類(lèi)

（一）不動(dòng)產(chǎn)租賃合同和動(dòng)產(chǎn)租賃合同8定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過(guò)長(zhǎng)，不利于平衡當(dāng)事人之間的利益，所以《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年”。不定期租賃，當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃的期限。不定期租賃的特點(diǎn)是當(dāng)事人有任意解除權(quán)。“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”（《合同法》第232條）。這里強(qiáng)調(diào)的是出租人要給予承租人一定的寬展期。定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過(guò)長(zhǎng)，9一是當(dāng)事人明確約定為不定期租賃或者沒(méi)有約定租賃期限；二是推定為不定期租賃。包括三種：1，對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定不能確定的，視為不定期租賃。2，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃”（《合同法》第215條）。3，“租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”（《合同法》第236條）。第三種情況又稱(chēng)為法定更新、默示更新，是指在租賃期限屆滿(mǎn)后，當(dāng)事人以行為繼續(xù)租賃關(guān)系。一是當(dāng)事人明確約定為不定期租賃或者沒(méi)有約定租賃期限；10案例甲建筑公司與乙建筑公司達(dá)成口頭協(xié)議，約定乙將其1臺(tái)吊車(chē)出租給甲建筑公司，租賃期限為6個(gè)月。乙建筑公司因自己的施工需要，在出租4個(gè)月時(shí)，要求甲建筑公司于5日內(nèi)返還吊車(chē)，甲建筑公司不同意。乙建筑公司以租賃合同未采用書(shū)面形式無(wú)效為由訴至法院，要求甲建筑公司返還吊車(chē)。問(wèn)題：甲建筑公司是否因合同未采取書(shū)面形式無(wú)效而應(yīng)將吊車(chē)返還給乙建筑公司？案例甲建筑公司與乙建筑公司達(dá)成口頭協(xié)議，約定乙將其1臺(tái)吊車(chē)出11四、租賃合同的主要條款

“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款”（《合同法》第213條）。（一）租賃財(cái)產(chǎn)（二）租賃財(cái)產(chǎn)的用途（三）租賃期限（四）租金及其支付期限和方式（五）租賃物維修（六）違約責(zé)任四、租賃合同的主要條款

“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物12第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）主要義務(wù)1、租賃物交付及保持義務(wù)。

“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”（《合同法》第216條）第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利132、出租人的維修義務(wù)。出租人的維修義務(wù)實(shí)為其保持義務(wù)的體現(xiàn)。《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。”2、出租人的維修義務(wù)。143、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。《合同法》第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”第三人主張的權(quán)利可以是所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。3、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。15案例某甲的私人承包隊(duì)承包了一項(xiàng)建筑工程。甲與乙于9約10日商定，甲租用乙的挖掘機(jī)，租期為一個(gè)月。自9月20日至10月20日，租金8000元；如果一方違約，應(yīng)給付另一方違約金1000元。9月17日，乙找到甲，告訴甲因挖掘機(jī)另租給一建筑隊(duì)長(zhǎng)期使用，不能給甲使用了。甲堅(jiān)持要租用挖掘機(jī)，并提出否則由乙付給違約金1000元。乙既未將挖掘機(jī)給甲使用，也不給付違約金。雙方爭(zhēng)執(zhí)無(wú)結(jié)果，甲只好另租挖掘機(jī)，因租不到挖掘機(jī)，只好用人工挖土，造成工期延期，遭受了經(jīng)濟(jì)損失。案例某甲的私人承包隊(duì)承包了一項(xiàng)建筑工程。甲與乙于9約10日商16甲訴至法院，要求乙賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。在法院審理中，乙同意給付違約金1000元，拒絕賠償甲的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)法院請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所核查，查明因乙的不履行行為，給甲造成經(jīng)濟(jì)損失7000元。問(wèn)題：乙應(yīng)否賠償因其未能將挖掘機(jī)給甲使用造成的甲的損失？甲訴至法院，要求乙賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。在法院審理中，乙同意給17案例甲因離家在外地工作，就將其原住房4間出租給鄰居乙。合同中預(yù)定，租期為10年，年租金1000元，每年初交付當(dāng)年租金。合同簽訂后，乙即搬進(jìn)租賃屋中居住。前三年乙均于年初就將租金交付給甲。但在第三年的夏季，乙發(fā)現(xiàn)房屋漏雨，就通知甲，讓甲維修房屋，甲對(duì)此未予理會(huì)。案例甲因離家在外地工作，就將其原住房4間出租給鄰居乙。合同中18無(wú)奈，乙就找人對(duì)房頂進(jìn)行維修，花去費(fèi)用300元。到第四年初，乙向甲給付700元房租，并稱(chēng)另外的300元以維修費(fèi)沖抵。甲認(rèn)為，誰(shuí)住房誰(shuí)就應(yīng)該負(fù)責(zé)維修，仍要求乙支付租金1000元。雙方發(fā)生糾紛。問(wèn)題乙維修租賃房屋的費(fèi)用是否應(yīng)由甲負(fù)擔(dān)？無(wú)奈，乙就找人對(duì)房頂進(jìn)行維修，花去費(fèi)用300元。到第四年初，19（二）出租人的權(quán)利

收取租金及在租賃合同終止時(shí)要求返還租賃物（二）出租人的權(quán)利

收取租金及在租賃合同終止時(shí)要求返還租賃物20二、承租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）承租人的主要義務(wù)1、按約定使用與按性質(zhì)使用?！逗贤ā返?17條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！薄逗贤ā返?19條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！钡谑伦赓U合同課件212、妥善保管的義務(wù)。

《合同法》第222條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)。

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”2、妥善保管的義務(wù)。224、租金支付義務(wù)。（引例）

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間、數(shù)額和方式交付租金?！逗贤ā返?26條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆1年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。”《合同法》第227條規(guī)定：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！卑凑赵摋l規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)先催告，在催告無(wú)效果時(shí)，才能通知出租人解除合同。

4、租金支付義務(wù)。（引例）

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。23案例某技校與劉某簽訂了一份租賃合同。合同中約定：技校將臨街的一處100平方米的營(yíng)業(yè)房出租給劉某做商店；期限為5年，第一年租金5000元，自第二年起每年6000元，每年的1月份交付當(dāng)年租金。合同簽訂后，技校即將該處房屋交付給劉某，劉某按商店的要求進(jìn)行了裝修。頭兩年，劉某按照約定交付了租金，但第三年的租金，劉某遲遲不交，經(jīng)技校催要后，劉某提出現(xiàn)該地有多處商店，效益不好，要求減少租金。同？案例某技校與劉某簽訂了一份租賃合同。合同中約定：技校將臨街的24到第三年年底，劉某仍未交付當(dāng)年的租金。技校索要租金，劉某仍以要求降低租金為由而不交。技校不同意減少租金，訴至法院要求解除合同，并要求劉某支付欠付的租金。問(wèn)題本案中，技校可否要求劉某支付欠付的租金并解除合同？到第三年年底，劉某仍未交付當(dāng)年的租金。技校索要租金，劉某仍以255、返還租賃物義務(wù)。

“租賃期間屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”（《合同法》第235條）。

租賃期間屆滿(mǎn)或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因?yàn)榧词故钦Ｊ褂?，租賃物也會(huì)有磨損、老化等損耗，以至于價(jià)值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對(duì)返還的租賃物的狀態(tài)沒(méi)有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。5、返還租賃物義務(wù)。

26（二）承租人的主要權(quán)利1、要求出租人在合理期限內(nèi)維修2、經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物3、經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租4、收益權(quán)——在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。5、買(mǎi)賣(mài)不破租賃——租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。6、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)7、解除權(quán)8、租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租期為不定期。（二）承租人的主要權(quán)利27案例1995年5月，某市居民陸某租用楊某的街面房?jī)砷g開(kāi)個(gè)體飯館，雙方約定每月租金400元，水電費(fèi)按實(shí)際用量交付。陸某經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間，嫌開(kāi)飯館太辛苦，于1996年初將房屋轉(zhuǎn)租給了王某，雙方約定：王某每月支付陸某租金400元，房屋租金由陸某支付給楊某。隨后，王某將房屋重新裝修后，經(jīng)營(yíng)服裝生意。1996年4月，楊某碰巧路過(guò)此處，發(fā)現(xiàn)飯館已改成了服裝店，便進(jìn)去詢(xún)問(wèn)情況，見(jiàn)店主已不是陸某，經(jīng)詢(xún)問(wèn)現(xiàn)在的店主王某得知，陸某已將房屋租給了王某，王某裝修完后剛開(kāi)業(yè)不久。案例1995年5月，某市居民陸某租用楊某的街面房?jī)砷g開(kāi)個(gè)體飯28楊某非常氣憤，便馬上找到陸某質(zhì)問(wèn)其原委。陸某稱(chēng)自己已于1996年初就將房屋轉(zhuǎn)租給了王某。楊某當(dāng)即表示陸某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租，要求解除與陸某的租賃合同，并要求陸某承當(dāng)違約責(zé)任，賠償損失，同時(shí)要求王某將房屋返還給他。陸某稱(chēng)房屋轉(zhuǎn)租后，他仍按月繳納房租，未損害楊某的利益，不同意解除合同。雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，楊某遂將陸某告上法院。問(wèn)題楊某可否以陸某將房屋轉(zhuǎn)租給王某為由而解除合同并要求王某返還房屋？楊某非常氣憤，便馬上找到陸某質(zhì)問(wèn)其原委。陸某稱(chēng)自己已于19929三、當(dāng)事人的責(zé)任（一）出租人的責(zé)任（二）承租人的責(zé)任三、當(dāng)事人的責(zé)任30李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識(shí)和相關(guān)法律規(guī)定，回答下列問(wèn)題：

（1）假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？

（2）假如租賃期間房屋需要維修，承租人也要求維修，但由于沒(méi)有維修，致使房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？為什么？

（3）為了美觀(guān)舒適，承租人自己對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，要求出租人按照裝修費(fèi)用的一半支付是否合理？為什么？

（4）承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間的關(guān)系是否解除？為什么？

（5）在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？

李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識(shí)和相31答題要點(diǎn)：

（1）合同部分有效，部分無(wú)效?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

（2）責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)?！逗贤ā返?16條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！逗贤ā返?20條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（3）不合理?！逗贤ā返?23條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。該承租人沒(méi)有得到出租人的同意自己進(jìn)行裝修，違反法律的規(guī)定，因此要求出租人支付一半的費(fèi)用是不合理的。

（4）沒(méi)有解除?！逗贤ā返?24條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人和出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。

（5）不需要承租人的同意。但應(yīng)當(dāng)提前通知承租人。《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

答題要點(diǎn)：

（1）合同部分有效，部分無(wú)效?！逗贤ā返?132房屋租賃合同出租人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：承租人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：甲、乙雙方當(dāng)事人經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成房屋租賃合同如下：一、該房屋位于，臥室1間，獨(dú)立廚房及衛(wèi)生間，使用面積：約平方米，房屋質(zhì)量良好。甲方提供室內(nèi)設(shè)施有：。二、租賃期共個(gè)月，從年月日起至年月日止。三、該房屋月租金為人民幣圓整（￥），交納期限為每交納一次，每次交納人民幣圓整（￥），首期租金在年月日付清，以后每期租金需提前一個(gè)月續(xù)交。房屋租賃合同出租人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：33四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方。該保證金應(yīng)在該合同終止時(shí)全額退還乙方。五、租賃期間的水、電、煤氣費(fèi)用，由乙方自付。有線(xiàn)電視費(fèi)用由乙方直接交給甲方，物業(yè)管理費(fèi)由甲方承擔(dān)。六、乙方有下列情況之一的，甲方可以終止合同，收回房屋。1、乙方未經(jīng)甲方許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、乙方利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益，產(chǎn)生噪音，影響辦公及樓上居民生活的；3、乙方拖欠租金的。七、租賃期滿(mǎn)前，如甲方或乙方其中任何一方欲終止合同，需提前一個(gè)月告知對(duì)方。四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方34八、乙方在租賃期間不得對(duì)其房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行任何改動(dòng)。九、租賃期間如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)修繕。十、房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。十一、如遇爭(zhēng)議的問(wèn)題，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法處理。本合同經(jīng)雙方簽字后生效，本合同一式貳份，甲方、乙方各執(zhí)一份。甲方：（簽字）乙方：（簽字）身份證號(hào)：身份證號(hào)：聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：年月日八、乙方在租賃期間不得對(duì)其房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行任何改動(dòng)。35房屋租賃合同

出租方：

承租方：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方和承租方的義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量

第二條租賃期限

租賃期共年零月，出租方自年月日起將出租房屋交付承租方使用，至年月日收回。

承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：

1、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；

2、承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；

3、承租人拖欠租金累計(jì)達(dá)個(gè)月的。

房屋租賃合同

出租方：

承租方：

36

租賃合同如因期滿(mǎn)而終止時(shí)，如承租人到期確實(shí)無(wú)法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。

如承租方逾期不搬遷，出租方有權(quán)向人民法院起訴和申請(qǐng)執(zhí)行，出租方因此所受損失由承租方負(fù)責(zé)賠償。

合同期滿(mǎn)后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承租方享有優(yōu)先權(quán)。

第三條租金和租金的交納期限

租金的標(biāo)準(zhǔn)和交納期限，按國(guó)家的規(guī)定執(zhí)行（如國(guó)家無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，則由雙方協(xié)商決定）。

租賃合同如因期滿(mǎn)而終止時(shí)，如承租人到期確實(shí)無(wú)法找到房屋，37

第四條租賃期間房屋修繕

修繕?lè)课菔浅鲎馊说牧x務(wù)，。出租人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)每隔月（或年）認(rèn)真檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。

出租人維修房屋時(shí)，承租人應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。出租人如確實(shí)無(wú)力修繕，可同承租人協(xié)商合修，屆時(shí)承租人付出的修繕費(fèi)用即用以沖抵租金或由出租人分期償還。

第五條出租方和承租方的變更

1、如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。

2、出租人出賣(mài)房屋，須在3個(gè)月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

3、承租人需要與第三人互換住房時(shí)，應(yīng)事先征得出租人同意；出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。

第六條違約責(zé)任

1、出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付合乎要求的房屋的，負(fù)責(zé)賠償元。

2、出租方未按時(shí)交付出租房屋供承租人使用的，負(fù)責(zé)償付違約金元。

3、出租方未按時(shí)（或未按要求）修繕出租房屋的，負(fù)責(zé)償付違約金元；如因此造成承租方人員人身受到傷害或財(cái)物受毀的，負(fù)責(zé)賠償損失。

4、承租方逾期交付違約金的，除仍應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，應(yīng)支付違約金元。

5、承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金元；如因此造成承租房屋毀壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第四條租賃期間房屋修繕

修繕?lè)课菔浅鲎馊说牧x務(wù)，38第七條免責(zé)條件

房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

第八條爭(zhēng)議的解決方式

本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向工商局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，也可以向人民法院起訴。

第九條其他約定事項(xiàng)

第十條本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

本合同正本一式2份，出租方、承租方各執(zhí)1份；合同副本份，送單位備案。

出租方（蓋章）

承租方（蓋章）：

鑒（公）證意見(jiàn)

地址：

地址：

法定代表人（簽名）

法定代表人（簽名）

委托代理人（簽名）

委托代理人（簽名）

開(kāi)戶(hù)銀行：

開(kāi)戶(hù)銀行：

經(jīng)辦人

帳號(hào)：

帳號(hào)：

電話(huà)：

電話(huà)：

鑒（公）證機(jī)關(guān)

電掛：

電掛：

（章）

郵政編碼：

郵政編碼：

簽約地點(diǎn)：

簽約時(shí)間：

年

月

日

有效日期至

年

月

日

第七條免責(zé)條件

房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造39第十三章租賃合同第十三章租賃合同40第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征（一）概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

提供租賃物給對(duì)方使用的是出租人使用租賃物并支付租金的人是承租人

第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征41（二）特征

1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。3、租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系，但同時(shí)具有某些物權(quán)特征。（二）特征

1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。42案例

李某與劉某于1996年2月6日簽訂了一份房屋租賃合同。合同中約定，李某將兩室一廳房屋1套出租給劉某，租期為3年，月租金500元。后，李某欲投資于某商業(yè)項(xiàng)目，但一時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，遂向陳某提出以這套兩室一廳的房屋作為抵押，向陳某借款8萬(wàn)元，并告知其該套房屋已出租的事實(shí)。陳某表示同意。雙方于1996年11月5日簽訂了抵押合同，合同約定：若李某在1年內(nèi)不能還清借款，則將該套兩室一廳的房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓給陳某，并辦理了抵押登記手續(xù)。案例

李某與劉某于1996年2月6日簽訂了一份房屋租431997年11月，李某因經(jīng)營(yíng)發(fā)生虧損，無(wú)力償還8萬(wàn)元的借款。12月2日，李某于陳某又達(dá)成了一份協(xié)議，約定將房屋作價(jià)8萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給陳某，沖抵全部債務(wù)。12月10日，李某與陳某到房管部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。12月12日，陳某正式通知?jiǎng)⒛?，李某已將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他，他要自己搬進(jìn)來(lái)住，希望劉某在年底以前搬出。劉某提出租賃期尚未屆滿(mǎn)，其有權(quán)繼續(xù)租用該房屋，不同意搬出。雙方不能達(dá)成協(xié)議。陳某遂于1998年1月6日向法院起訴，要求宣告原租賃合同失效，責(zé)令劉某騰出房屋。1997年11月，李某因經(jīng)營(yíng)發(fā)生虧損，無(wú)力償還8萬(wàn)元的借款。44問(wèn)題李某于劉某簽訂的租賃合同是否因該租賃房屋歸陳某所有而失效？問(wèn)題45二、租賃物1、租賃物應(yīng)當(dāng)時(shí)耐用消費(fèi)品而不是易耗消費(fèi)品2、應(yīng)當(dāng)時(shí)獨(dú)立物而不是附著物。3、應(yīng)當(dāng)是特定物，而不是種類(lèi)物。4、應(yīng)當(dāng)是有形財(cái)產(chǎn)。二、租賃物46三、租賃合同的分類(lèi)

（一）不動(dòng)產(chǎn)租賃合同和動(dòng)產(chǎn)租賃合同（二）一般財(cái)產(chǎn)租賃合同和企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同（三）消費(fèi)性租賃合同和經(jīng)營(yíng)性租賃合同（四）定期租賃合同和不定期租賃合同三、租賃合同的分類(lèi)

（一）不動(dòng)產(chǎn)租賃合同和動(dòng)產(chǎn)租賃合同47定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過(guò)長(zhǎng)，不利于平衡當(dāng)事人之間的利益，所以《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年”。不定期租賃，當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃的期限。不定期租賃的特點(diǎn)是當(dāng)事人有任意解除權(quán)。“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”（《合同法》第232條）。這里強(qiáng)調(diào)的是出租人要給予承租人一定的寬展期。定期租賃，當(dāng)事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過(guò)長(zhǎng)，48一是當(dāng)事人明確約定為不定期租賃或者沒(méi)有約定租賃期限；二是推定為不定期租賃。包括三種：1，對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定不能確定的，視為不定期租賃。2，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃”（《合同法》第215條）。3，“租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”（《合同法》第236條）。第三種情況又稱(chēng)為法定更新、默示更新，是指在租賃期限屆滿(mǎn)后，當(dāng)事人以行為繼續(xù)租賃關(guān)系。一是當(dāng)事人明確約定為不定期租賃或者沒(méi)有約定租賃期限；49案例甲建筑公司與乙建筑公司達(dá)成口頭協(xié)議，約定乙將其1臺(tái)吊車(chē)出租給甲建筑公司，租賃期限為6個(gè)月。乙建筑公司因自己的施工需要，在出租4個(gè)月時(shí)，要求甲建筑公司于5日內(nèi)返還吊車(chē)，甲建筑公司不同意。乙建筑公司以租賃合同未采用書(shū)面形式無(wú)效為由訴至法院，要求甲建筑公司返還吊車(chē)。問(wèn)題：甲建筑公司是否因合同未采取書(shū)面形式無(wú)效而應(yīng)將吊車(chē)返還給乙建筑公司？案例甲建筑公司與乙建筑公司達(dá)成口頭協(xié)議，約定乙將其1臺(tái)吊車(chē)出50四、租賃合同的主要條款

“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款”（《合同法》第213條）。（一）租賃財(cái)產(chǎn)（二）租賃財(cái)產(chǎn)的用途（三）租賃期限（四）租金及其支付期限和方式（五）租賃物維修（六）違約責(zé)任四、租賃合同的主要條款

“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物51第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）主要義務(wù)1、租賃物交付及保持義務(wù)。

“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”（《合同法》第216條）第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利522、出租人的維修義務(wù)。出租人的維修義務(wù)實(shí)為其保持義務(wù)的體現(xiàn)?！逗贤ā返?20條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。”2、出租人的維修義務(wù)。533、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)?！逗贤ā返?28條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！钡谌酥鲝埖臋?quán)利可以是所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。3、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。54案例某甲的私人承包隊(duì)承包了一項(xiàng)建筑工程。甲與乙于9約10日商定，甲租用乙的挖掘機(jī)，租期為一個(gè)月。自9月20日至10月20日，租金8000元；如果一方違約，應(yīng)給付另一方違約金1000元。9月17日，乙找到甲，告訴甲因挖掘機(jī)另租給一建筑隊(duì)長(zhǎng)期使用，不能給甲使用了。甲堅(jiān)持要租用挖掘機(jī)，并提出否則由乙付給違約金1000元。乙既未將挖掘機(jī)給甲使用，也不給付違約金。雙方爭(zhēng)執(zhí)無(wú)結(jié)果，甲只好另租挖掘機(jī)，因租不到挖掘機(jī)，只好用人工挖土，造成工期延期，遭受了經(jīng)濟(jì)損失。案例某甲的私人承包隊(duì)承包了一項(xiàng)建筑工程。甲與乙于9約10日商55甲訴至法院，要求乙賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。在法院審理中，乙同意給付違約金1000元，拒絕賠償甲的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)法院請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所核查，查明因乙的不履行行為，給甲造成經(jīng)濟(jì)損失7000元。問(wèn)題：乙應(yīng)否賠償因其未能將挖掘機(jī)給甲使用造成的甲的損失？甲訴至法院，要求乙賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。在法院審理中，乙同意給56案例甲因離家在外地工作，就將其原住房4間出租給鄰居乙。合同中預(yù)定，租期為10年，年租金1000元，每年初交付當(dāng)年租金。合同簽訂后，乙即搬進(jìn)租賃屋中居住。前三年乙均于年初就將租金交付給甲。但在第三年的夏季，乙發(fā)現(xiàn)房屋漏雨，就通知甲，讓甲維修房屋，甲對(duì)此未予理會(huì)。案例甲因離家在外地工作，就將其原住房4間出租給鄰居乙。合同中57無(wú)奈，乙就找人對(duì)房頂進(jìn)行維修，花去費(fèi)用300元。到第四年初，乙向甲給付700元房租，并稱(chēng)另外的300元以維修費(fèi)沖抵。甲認(rèn)為，誰(shuí)住房誰(shuí)就應(yīng)該負(fù)責(zé)維修，仍要求乙支付租金1000元。雙方發(fā)生糾紛。問(wèn)題乙維修租賃房屋的費(fèi)用是否應(yīng)由甲負(fù)擔(dān)？無(wú)奈，乙就找人對(duì)房頂進(jìn)行維修，花去費(fèi)用300元。到第四年初，58（二）出租人的權(quán)利

收取租金及在租賃合同終止時(shí)要求返還租賃物（二）出租人的權(quán)利

收取租金及在租賃合同終止時(shí)要求返還租賃物59二、承租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）承租人的主要義務(wù)1、按約定使用與按性質(zhì)使用?！逗贤ā返?17條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！薄逗贤ā返?19條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”第十三章租賃合同課件602、妥善保管的義務(wù)。

《合同法》第222條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)。

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?、妥善保管的義務(wù)。614、租金支付義務(wù)。（引例）

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間、數(shù)額和方式交付租金。《合同法》第226條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆1年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付?！薄逗贤ā返?27條規(guī)定：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照該條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)先催告，在催告無(wú)效果時(shí)，才能通知出租人解除合同。

4、租金支付義務(wù)。（引例）

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。62案例某技校與劉某簽訂了一份租賃合同。合同中約定：技校將臨街的一處100平方米的營(yíng)業(yè)房出租給劉某做商店；期限為5年，第一年租金5000元，自第二年起每年6000元，每年的1月份交付當(dāng)年租金。合同簽訂后，技校即將該處房屋交付給劉某，劉某按商店的要求進(jìn)行了裝修。頭兩年，劉某按照約定交付了租金，但第三年的租金，劉某遲遲不交，經(jīng)技校催要后，劉某提出現(xiàn)該地有多處商店，效益不好，要求減少租金。同？案例某技校與劉某簽訂了一份租賃合同。合同中約定：技校將臨街的63到第三年年底，劉某仍未交付當(dāng)年的租金。技校索要租金，劉某仍以要求降低租金為由而不交。技校不同意減少租金，訴至法院要求解除合同，并要求劉某支付欠付的租金。問(wèn)題本案中，技?？煞褚髣⒛持Ц肚犯兜淖饨鸩⒔獬贤康降谌昴甑?，劉某仍未交付當(dāng)年的租金。技校索要租金，劉某仍以645、返還租賃物義務(wù)。

“租賃期間屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”（《合同法》第235條）。

租賃期間屆滿(mǎn)或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因?yàn)榧词故钦Ｊ褂茫赓U物也會(huì)有磨損、老化等損耗，以至于價(jià)值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對(duì)返還的租賃物的狀態(tài)沒(méi)有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。5、返還租賃物義務(wù)。

65（二）承租人的主要權(quán)利1、要求出租人在合理期限內(nèi)維修2、經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物3、經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租4、收益權(quán)——在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。5、買(mǎi)賣(mài)不破租賃——租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。6、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)7、解除權(quán)8、租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租期為不定期。（二）承租人的主要權(quán)利66案例1995年5月，某市居民陸某租用楊某的街面房?jī)砷g開(kāi)個(gè)體飯館，雙方約定每月租金400元，水電費(fèi)按實(shí)際用量交付。陸某經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間，嫌開(kāi)飯館太辛苦，于1996年初將房屋轉(zhuǎn)租給了王某，雙方約定：王某每月支付陸某租金400元，房屋租金由陸某支付給楊某。隨后，王某將房屋重新裝修后，經(jīng)營(yíng)服裝生意。1996年4月，楊某碰巧路過(guò)此處，發(fā)現(xiàn)飯館已改成了服裝店，便進(jìn)去詢(xún)問(wèn)情況，見(jiàn)店主已不是陸某，經(jīng)詢(xún)問(wèn)現(xiàn)在的店主王某得知，陸某已將房屋租給了王某，王某裝修完后剛開(kāi)業(yè)不久。案例1995年5月，某市居民陸某租用楊某的街面房?jī)砷g開(kāi)個(gè)體飯67楊某非常氣憤，便馬上找到陸某質(zhì)問(wèn)其原委。陸某稱(chēng)自己已于1996年初就將房屋轉(zhuǎn)租給了王某。楊某當(dāng)即表示陸某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租，要求解除與陸某的租賃合同，并要求陸某承當(dāng)違約責(zé)任，賠償損失，同時(shí)要求王某將房屋返還給他。陸某稱(chēng)房屋轉(zhuǎn)租后，他仍按月繳納房租，未損害楊某的利益，不同意解除合同。雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，楊某遂將陸某告上法院。問(wèn)題楊某可否以陸某將房屋轉(zhuǎn)租給王某為由而解除合同并要求王某返還房屋？楊某非常氣憤，便馬上找到陸某質(zhì)問(wèn)其原委。陸某稱(chēng)自己已于19968三、當(dāng)事人的責(zé)任（一）出租人的責(zé)任（二）承租人的責(zé)任三、當(dāng)事人的責(zé)任69李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識(shí)和相關(guān)法律規(guī)定，回答下列問(wèn)題：

（1）假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？

（2）假如租賃期間房屋需要維修，承租人也要求維修，但由于沒(méi)有維修，致使房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？為什么？

（3）為了美觀(guān)舒適，承租人自己對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，要求出租人按照裝修費(fèi)用的一半支付是否合理？為什么？

（4）承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間的關(guān)系是否解除？為什么？

（5）在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？

李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識(shí)和相70答題要點(diǎn)：

（1）合同部分有效，部分無(wú)效?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

（2）責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)?！逗贤ā返?16條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！逗贤ā返?20條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（3）不合理?！逗贤ā返?23條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。該承租人沒(méi)有得到出租人的同意自己進(jìn)行裝修，違反法律的規(guī)定，因此要求出租人支付一半的費(fèi)用是不合理的。

（4）沒(méi)有解除。《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人和出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。

（5）不需要承租人的同意。但應(yīng)當(dāng)提前通知承租人?！逗贤ā返?30條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

答題要點(diǎn)：

（1）合同部分有效，部分無(wú)效?！逗贤ā返?171房屋租賃合同出租人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：承租人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：甲、乙雙方當(dāng)事人經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成房屋租賃合同如下：一、該房屋位于，臥室1間，獨(dú)立廚房及衛(wèi)生間，使用面積：約平方米，房屋質(zhì)量良好。甲方提供室內(nèi)設(shè)施有：。二、租賃期共個(gè)月，從年月日起至年月日止。三、該房屋月租金為人民幣圓整（￥），交納期限為每交納一次，每次交納人民幣圓整（￥），首期租金在年月日付清，以后每期租金需提前一個(gè)月續(xù)交。房屋租賃合同出租人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：72四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方。該保證金應(yīng)在該合同終止時(shí)全額退還乙方。五、租賃期間的水、電、煤氣費(fèi)用，由乙方自付。有線(xiàn)電視費(fèi)用由乙方直接交給甲方，物業(yè)管理費(fèi)由甲方承擔(dān)。六、乙方有下列情況之一的，甲方可以終止合同，收回房屋。1、乙方未經(jīng)甲方許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、乙方利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益，產(chǎn)生噪音，影響辦公及樓上居民生活的；3、乙方拖欠租金的。七、租賃期滿(mǎn)前，如甲方或乙方其中任何一方欲終止合同，需提前一個(gè)月告知對(duì)方。四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方73八、乙方在租賃期間不得對(duì)其房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行任何改動(dòng)。九、租賃期間如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)修繕。十、房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。十一、如遇爭(zhēng)議的問(wèn)題，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法處理。本合同經(jīng)雙方簽字后生效，本合同一式貳份，甲方、乙方各執(zhí)一份。甲方：（簽字）乙方：（簽字）身份證號(hào)：身份證號(hào)：聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：年月日八、乙方在租賃期間不得對(duì)其房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行任何改動(dòng)。74房屋租賃合同

出租方：

承租方：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方和承租方的義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量

第二條租賃期限

租賃期共年零月，出租方自年月日起將出租房屋交