天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件

產(chǎn)品與營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)天璽產(chǎn)品與營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)天璽天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件一、市場(chǎng)概述一、市場(chǎng)概述二、產(chǎn)品核心策略二、產(chǎn)品核心策略2011年住宅產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)稀缺周邊住宅區(qū)劃速度理想擁有河道景觀等周邊規(guī)劃潛力巨大交通四通八達(dá)、生活較為便利2011年住宅產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)稀缺周邊住宅區(qū)劃速度理想擁有河道景觀住宅29387㎡；公寓26722㎡；（精裝）商場(chǎng)裙樓3984㎡；地下車位282個(gè)。住宅單價(jià)6800元，總銷2億公寓單價(jià)9000元，總銷2.4億商場(chǎng)裙樓單價(jià)10000元，總銷0.4億地下車位每個(gè)8萬(wàn)元，總銷0.23億。難以短期消化產(chǎn)品住宅29387㎡；住宅單價(jià)6800元，總銷2億難以短期消化產(chǎn)一居室 106套

二居室 106套

三居室 60套

公寓 48套

復(fù)式 6套

住宅部分戶型套數(shù)一居室 106套 住宅部分戶型套數(shù)■目前貸款政策對(duì)二次置業(yè)有限制，2011年有可能出臺(tái)限購(gòu)令，大多數(shù)人希望一次性到位?！瞿壳百J款政策對(duì)二次置業(yè)有限制，2011年有可能出臺(tái)限購(gòu)■開發(fā)區(qū)小戶型自主產(chǎn)品向來(lái)滯銷天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件普通住宅去化80%以前住宅尾盤，公寓、商業(yè)開盤后未來(lái)很有可能會(huì)這樣普通住宅去化80%以前住宅尾盤，公寓、商業(yè)開盤后未來(lái)很有可能天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略2、住宅：制定在目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上快速去化一居室的策略3、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化4、低廣告費(fèi)用下的推廣策略，抓住眼球?qū)崿F(xiàn)快速去化本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略策略1：開發(fā)企業(yè)打包處理優(yōu)點(diǎn)：快速去化，解決短線資金問(wèn)題缺點(diǎn)：利潤(rùn)率極低，理想情況回款2億1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略策略1：開發(fā)企業(yè)■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回辦公需求類人群，誰(shuí)最有可能購(gòu)買我們的產(chǎn)品，他們現(xiàn)狀怎樣，他們有什么樣的需求？辦公需求類人群，誰(shuí)最有可能購(gòu)買我們的產(chǎn)品，他們現(xiàn)狀怎樣，他們大中型企業(yè)本案地處第二產(chǎn)業(yè)基地，需求量小，且商業(yè)氛圍不濃厚，達(dá)不到大中型企業(yè)的要求；所以本案不符合此類人群的需求；小型企業(yè)靠近前港灣、保稅區(qū)，以物流、貿(mào)易等小型企業(yè)及剛起步創(chuàng)業(yè)為主；現(xiàn)狀租用民宅從租用民宅到購(gòu)買本案，需要怎樣的特征吸引本客戶群？大中型企業(yè)本案地處第二產(chǎn)業(yè)基地，需求量小，且商業(yè)氛圍不濃厚，高性價(jià)比生活辦公皆相宜周邊辦公配套不齊全價(jià)格比民宅租金高套一小公寓他們的需求本案只有滿足目標(biāo)客戶的需求，才能引起他們的購(gòu)買欲望！VS高性價(jià)比周邊辦公配套不齊全他們的需求本案只有滿足目標(biāo)客戶的需可變空間：通過(guò)新穎的折疊可變式家俱，塑造商住、家居空間的隨意轉(zhuǎn)換?？勺兛臻g：通過(guò)新穎的折疊可變式家俱，塑造商住、家居空間的隨意7.9米進(jìn)深——一房輕松變兩房，商住兩用。3.6米層高——贈(zèng)送儲(chǔ)物空間；躍層、錯(cuò)層隨心打造。DIY可變空間打造1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略7.9米進(jìn)深——一房輕松變兩房，商住兩用。DIY可變空間打開放式廚房客廳洽談空間衛(wèi)生間平面圖開放式廚房客廳洽談空間衛(wèi)生間平面圖二層一層剖面圖隔板通過(guò)DIY可變空間，滿足我們客戶對(duì)于產(chǎn)品性價(jià)比及產(chǎn)品多元化的需求。二層一層剖面圖隔板通過(guò)DIY可變空間，滿足我們客戶對(duì)于產(chǎn)品性相應(yīng)辦公配套特殊樓層設(shè)置文印區(qū)，會(huì)議室，休息區(qū)和茶水咖啡區(qū)等辦公配套，后期可以適當(dāng)收取費(fèi)用。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略相應(yīng)辦公配套特殊樓層設(shè)置文印區(qū)，會(huì)議室，休息區(qū)1、公寓：制定10萬(wàn)元超低入駐門檻分期付款：降低購(gòu)房門檻?？上雀?0%首付后簽合同，同時(shí)與開發(fā)企業(yè)簽借款協(xié)議。房屋交付之前分次交齊。若交付之日無(wú)法補(bǔ)齊首付，開發(fā)企業(yè)將有權(quán)無(wú)償使用該房屋第四、五年的返租期，不必繳納租金。若交付之后依然無(wú)法補(bǔ)齊首付，則開發(fā)企業(yè)有權(quán)無(wú)償使用客戶補(bǔ)齊首付前同等時(shí)間的該房屋使用權(quán)。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略10萬(wàn)元超低入駐門檻分期付款：降低購(gòu)房門檻。1、公寓：制定既■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回■過(guò)渡性自住股票■投資■辦公基金紙黃金期貨銀行理財(cái)產(chǎn)品投資型保險(xiǎn)酒店式公寓商鋪高投資回報(bào)低投資風(fēng)險(xiǎn)低門檻入手高可贖回性.需求1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略■過(guò)渡性自住股票■投資■辦公基金紙黃金期貨銀行理策略2：打造驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品高額返租分期付款■過(guò)渡性自住■投資■辦公10萬(wàn)元：

超低入駐門檻16%：保底年投資回報(bào)率1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略策略2：打造驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品高額返租分期付款■過(guò)渡1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略價(jià)格：三年24%返租金額在房?jī)r(jià)中虛報(bào)。簽約：合同價(jià)格按扣除24%返租款后簽訂。返租策略：客戶購(gòu)房時(shí)即簽訂5年返租協(xié)議，年租金為總房款的8%，前三年租金給予一次性返還。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略價(jià)格：三年24%1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略10萬(wàn)元超低入駐門檻分期付款：降低購(gòu)房門檻?？上雀?0%首付后簽合同，同時(shí)與開發(fā)企業(yè)簽借款協(xié)議。房屋交付之前分次交齊。若交付之日無(wú)法補(bǔ)齊首付，開發(fā)企業(yè)將有權(quán)無(wú)償使用該房屋第四、五年的返租期，不必繳納租金。若交付之后依然無(wú)法補(bǔ)齊首付，則開發(fā)企業(yè)有權(quán)無(wú)償使用客戶補(bǔ)齊首付前同等時(shí)間的該房屋使用權(quán)。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略10萬(wàn)元超低入駐投資牌：返租、反購(gòu)創(chuàng)業(yè)牌：分期付款5—17：主推創(chuàng)業(yè)樓層低，相對(duì)總價(jià)低，購(gòu)房壓力小18—26：主推投資總價(jià)高，主推投資性，后期轉(zhuǎn)租投資牌：返租、反購(gòu)創(chuàng)業(yè)牌：分期付款5—17：主推創(chuàng)業(yè)本案成功的四大要素2、住宅：制定在目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上快速去化一居室的策略本案成功的四大要素2、住宅：制定在目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上快速去化一居一居室以其居住空間較少而去化較困難，而本案中一居室為70㎡，也就是俗稱的大套一戶型，我們可將一居室變化為溫馨套二戶型?？腿悍治鐾顿Y型客群選擇套一戶型大多為了出租使用，較少的資金收到較多的回報(bào)?？勺兛臻g可增加出租收益資金能力較弱人群有購(gòu)房需求，但是資金能力有限，只能購(gòu)買套一人群?？勺兛臻g可滿足真實(shí)需求老年人或單身人群不需要太大的空間的老年人及單身人群?？勺兛臻g可讓其居住更加舒適結(jié)論：一居室可變空間可增加用戶期望值一居室以其居住空間較少而去化較困難此戶型為北向戶型，為大套一戶型分布，但是與傳統(tǒng)的大套一戶型不同，本戶型客廳與臥室已經(jīng)通過(guò)隔斷隔開。無(wú)法再進(jìn)行客廳的二次隔斷，否則采光會(huì)非常的不好。此戶型另外一個(gè)特點(diǎn)是廚房過(guò)于狹長(zhǎng)，廚房陽(yáng)臺(tái)有點(diǎn)浪費(fèi)空間。因此綜合考慮，可以將廚房空間下移，充分利用廚房陽(yáng)臺(tái)的空間。袖珍一室一廳變舒適兩室兩廳此戶型為北向戶型，為大套一戶型分布，但是與傳統(tǒng)的大套一戶型不戶型大變身1、廚房下移變幻袖珍次臥如圖所示，將廚房位置下移，做成開放式廚房，空余部分可布置成袖珍次臥。2、陽(yáng)臺(tái)變幻靈動(dòng)書房原廚房陽(yáng)臺(tái)部分可布置成觀景書房，書房空間仍可變幻多種利用：制作榻榻米或者儲(chǔ)物間等。3、臥室客廳重新利用變幻多功能廳原主臥和客廳部分重新布置空間，將主臥空間縮小，客廳空間縮小，變幻出餐廳部分，餐廳部分也可以布置成吧臺(tái)等組合。戶型大變身1、廚房下移變幻袖珍次臥傳統(tǒng)套一廳變幻陽(yáng)光雙南臥室此戶型為南向戶型，大套一戶型傳統(tǒng)分布，南廳南臥，客廳面積較大，可進(jìn)行重新利用。同時(shí)主臥陽(yáng)臺(tái)部分也可以多方案布置，小花房、小書房、小休息室等等，隨主人喜好而變化。我房我設(shè)計(jì)，我心我變化~傳統(tǒng)套一廳變幻陽(yáng)光雙南臥室此戶型為南向戶型，大套一戶型傳統(tǒng)分戶型大變身1、客廳空間分割變幻雙南臥原客廳部分面積較大，可分割一部分變幻為南向次臥。由此，雙南臥凸顯出來(lái)。2、主臥陽(yáng)臺(tái)多變幻陽(yáng)臺(tái)部分窗戶較大，景觀較好，可變幻為安靜小書房、浪漫小花房、舒適小休息室。戶型大變身1、客廳空間分割變幻雙南臥本案成功的四大要素3、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化本案成功的四大要素3、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化住宅客群分析年齡：年輕人（22-30歲）性格特點(diǎn)：活力、奮斗、夢(mèng)想、感性年齡、性格、愛(ài)好首次置業(yè)剛性需求為主置業(yè)性質(zhì)仇視炒房和房產(chǎn)暴利喜歡和朋友住在一起容易被概念打動(dòng)有沖動(dòng)性購(gòu)房行為要有基本體面要能住5-10年購(gòu)房特點(diǎn)愛(ài)好：DIY、運(yùn)動(dòng)、寵物、群居、交流2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化住宅客群分析年齡：性他們是年輕的一群人，朝氣蓬勃的一群人他們是心思純凈的一群人，他們仇視炒房和房產(chǎn)暴利他們是樂(lè)觀積極的一群人，喜歡和朋友一起他們是容易被觸動(dòng)的一群人，容易被概念打動(dòng)他們活潑但不張揚(yáng)他們要求舒適但不奢華他們追求心靈的歸宿而不流于世俗用現(xiàn)在的潮語(yǔ)，他們被稱作：凡客他們是年輕的一群人，朝氣蓬勃的一群人天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化物業(yè)管家服務(wù)貼心的物業(yè)管理，讓住戶沒(méi)有后顧之憂戶型親情組合小區(qū)有溫馨套一和宜居套二戶型，為了促進(jìn)這種概念，我們可以提供以下銷售策略：已購(gòu)買套二戶型的住戶購(gòu)房套一戶型可享受一定優(yōu)惠。2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化物業(yè)管家服務(wù)貼心的物2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情配套建設(shè)凡客運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地住在這里的年輕人，他們是朝氣蓬勃、積極向上的。運(yùn)動(dòng)，是大多數(shù)人的最愛(ài)。雖然，本案的室外運(yùn)動(dòng)空間較少，但是，這不代表我們就不能擁有自己的運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地，室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇！產(chǎn)品建議：在2號(hào)樓一層空出2套作為贈(zèng)送業(yè)主空間，空間不用很大，以150㎡計(jì)算，布置一個(gè)親子樂(lè)園、一個(gè)老年人活動(dòng)室、一個(gè)青年活動(dòng)場(chǎng)地，將親情社區(qū)配套和凡客運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地充分展現(xiàn)出來(lái)。銷售策略：此部分可采用招商形式進(jìn)行，開發(fā)商損失的利益可通過(guò)提高住宅單價(jià)補(bǔ)回。以商業(yè)單價(jià)7計(jì)算，150㎡即150萬(wàn)，平分到29879㎡住宅即每平米增加50元。2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情配套建設(shè)凡客運(yùn)動(dòng)聚會(huì)活動(dòng)空間本空間可根據(jù)凡客運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地原理，開辟一個(gè)40-80㎡左右的空間，此空間可簡(jiǎn)單擺放一些桌椅，供需要聚會(huì)空間的凡客一族自由選擇。聚會(huì)活動(dòng)空間本空間可根據(jù)凡客運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地原理，開辟田園風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格80后是一群思維活躍，樂(lè)于接受新事物，而且喜歡追求個(gè)性的一群人，對(duì)于自己房屋的裝修，凡客一族們也盡顯凡客本色。建議：根據(jù)凡客一族的特點(diǎn)，在未交房之前，可提供多種裝修方案供購(gòu)房者選擇，在簽合同時(shí)確定裝修方案，以滿足不同用戶的需求。田園風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格80后是一群思維活躍，樂(lè)于接受新事物2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念凡客運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地隨心變化空間聚會(huì)活動(dòng)空間溫馨的，專屬于自己的家；小家，大家，一個(gè)整體的家80后們的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：籃球場(chǎng)地、臺(tái)球室等活動(dòng)場(chǎng)所建立房屋裝修設(shè)計(jì)的創(chuàng)意性；裝修設(shè)計(jì)比賽、多裝修方案等聚會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所：公共活動(dòng)區(qū)：自由支配區(qū)域2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念凡客運(yùn)動(dòng)三、產(chǎn)品定位綜述三、產(chǎn)品定位綜述住宅部分SOHO部分公寓部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空間精明投資者的精明上上選住宅部分SOHO部分公寓部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)青年創(chuàng)業(yè)一住宅部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)每一個(gè)人的存在都是獨(dú)特而非凡的，凡客一族更是追求自我個(gè)性的展現(xiàn)這里有凡客一族夢(mèng)想中的溫馨家園這里有凡客一族追求的運(yùn)動(dòng)活動(dòng)領(lǐng)地這里有凡客一族想要的夢(mèng)幻般可變幻的空間……一個(gè)雖然不大，但是溫馨的家；一個(gè)雖然不奪目，但是讓人心動(dòng)的家；一個(gè)雖然人不多，但是處處透漏著親情的家；家在哪里，凡客一族的心就在哪里住宅部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)每一個(gè)人的存在都是獨(dú)特而非凡的SOHO部分青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空間有人說(shuō)，每個(gè)80后都有一個(gè)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)。這里，就是青年創(chuàng)業(yè)一族實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的創(chuàng)新空間！3米多挑高的可變空間設(shè)計(jì)、眾多辦公配套設(shè)施配備、分期付款策略實(shí)施，無(wú)一不貼近著這些青年創(chuàng)業(yè)一族的心在這里，不用擔(dān)心資金不夠；在這里，不用擔(dān)心辦公設(shè)備不齊全；在這里，不用擔(dān)心有了創(chuàng)業(yè)基地沒(méi)了居住空間青年創(chuàng)業(yè)一族，選擇了這里，就等于開啟了自己的創(chuàng)業(yè)之路SOHO部分青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空間有人說(shuō)，每個(gè)80后都有一個(gè)公寓部分精明投資者的精明上上選這是一個(gè)驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品從投資風(fēng)險(xiǎn)考慮：他是一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)的投資品，從投資回報(bào)率考慮：他擁有驚爆島城的16%保底年投資回報(bào)率從入住門檻考慮：他只要10萬(wàn)元即可輕松擁有他就是最最精明投資者的最最精明的選擇公寓部分精明投資者的精明上上選這是一個(gè)驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品四、案名建議及show稿四、案名建議及show稿主薦案名：青，《說(shuō)文》東方色也?！夺屆缝i，生也，象物之生時(shí)色也。青的組合有青春、青色、青年等等，在這些詞語(yǔ)中，青均為生機(jī)、朝氣之意。本案亦采其意，案名中青寓指“年輕人，青年”，意為朝氣蓬勃、生機(jī)盎然?！扒喑恰敝弊g即為年輕人之城，青年居住之城，亦取“傾城”之諧音，取其萬(wàn)里挑一，獨(dú)特之意。本案中，青城即為一群充滿活力的八零后們居住的地方。在這里，他們不僅僅選擇的是一處適宜居住的房子，還選擇了他們心靈的歸宿。青城，一見(jiàn)傾心，再遇傾情，一戀青城。青城，傾國(guó)，傾天下，傾人心。主薦案名：青，《說(shuō)文》東方色也?！夺屆缝i，生備選案名：“精英”古漢語(yǔ)中是“泛指在一項(xiàng)或多項(xiàng)領(lǐng)域上的優(yōu)秀人才和領(lǐng)導(dǎo)者”，也就是說(shuō)精華所在，本案中也是取這層意思。由于本案的暫定目標(biāo)人群為企業(yè)的技術(shù)人員、中基層中堅(jiān)力量，也就是社會(huì)的精英人物，因此“精英”一詞寫出了本案的目標(biāo)客群，同時(shí)也寓指住在本案中的皆為社會(huì)精英?！皡R”本義是盛器的意思，后來(lái)引申出有積聚、收集的含義。本案即取“積聚”之意?！熬R”即精英人群積聚、匯集的地方。備選案名：“精英”古漢語(yǔ)中是“泛指在一項(xiàng)或多項(xiàng)領(lǐng)域上的優(yōu)秀人五、推案節(jié)奏及經(jīng)濟(jì)測(cè)算五、推案節(jié)奏及經(jīng)濟(jì)測(cè)算形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓SOHO部分2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開盤2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)值提升分期拉價(jià)小戶型低總價(jià)底商開盤快速去化產(chǎn)品投資型產(chǎn)品價(jià)值最大化價(jià)值體現(xiàn)盈利核心3號(hào)樓投資公寓部分形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開住宅29387㎡；公寓26722㎡；（精裝）商場(chǎng)裙樓3984㎡；地下車位282個(gè)。住宅單價(jià)7500元，總銷2.2億公寓單價(jià)9500元，總銷2.54億商場(chǎng)裙樓單價(jià)10000元，總銷0.4億地下車位每個(gè)8萬(wàn)元，總銷0.23億。3號(hào)樓SOHO部分（精裝）9000元/㎡2號(hào)樓（毛坯）6500元/㎡1號(hào)樓（精裝）8000元/㎡3號(hào)樓投資公寓部分（合同價(jià)）10000元/㎡底商開盤10000元/㎡住宅29387㎡；住宅單價(jià)7500元，總銷2.2億3號(hào)樓2號(hào)天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件六、營(yíng)銷節(jié)奏及企劃主軸六、營(yíng)銷節(jié)奏及企劃主軸形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓SOHO部分2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開盤2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)值提升分期拉價(jià)底商開盤價(jià)值體現(xiàn)盈利核心3號(hào)樓投資公寓部分住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略小戶型低總價(jià)快速去化產(chǎn)品投資型產(chǎn)品價(jià)值最大化形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開營(yíng)銷思路目標(biāo)客群為80后，客群較窄，而此客群購(gòu)房選擇范圍較大，如果采用傳統(tǒng)營(yíng)銷方式則無(wú)法脫穎而出，因此需要亮點(diǎn)、特色。傳統(tǒng)住宅營(yíng)銷思路凡客概念營(yíng)銷限購(gòu)公關(guān)策略住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路目標(biāo)客群為80后，客群較窄，而此客群購(gòu)房選擇范圍較大導(dǎo)入概念：凡客一族的非凡特區(qū)生活概念解讀：1、概念深入：凡客購(gòu)房交流論壇2、事件炒作：青城限購(gòu)令3、貼心設(shè)計(jì)：多彩裝修節(jié)概念超越：凡客生活產(chǎn)品體現(xiàn)第一階段：第二階段：第三階段：住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略導(dǎo)入概念：概念解讀：概念超越：第一階段：第二階段：第三階段：形象深化（7-8月）營(yíng)銷階段傳播階段品牌建立重點(diǎn)追求品牌個(gè)性的“凡客”一族概念深化天璽·青城—凡客一族的非凡特區(qū)建立“溫馨親情，個(gè)性隨心”的獨(dú)特宜居住宅產(chǎn)品形象強(qiáng)化客戶體驗(yàn)和感官，形成口碑效應(yīng)；加強(qiáng)客戶服務(wù)和事件營(yíng)銷工作，強(qiáng)化品牌的社會(huì)形象概念導(dǎo)入（3-6月）場(chǎng)地包裝、戶外、路道旗、夾報(bào)公關(guān)事件營(yíng)銷、開發(fā)區(qū)直銷、周邊企業(yè)團(tuán)購(gòu)、報(bào)紙報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、夾報(bào)媒體組合公關(guān)活動(dòng)凡客交流論壇多彩裝修節(jié)親情互動(dòng)月青城限購(gòu)令2號(hào)樓開盤形象持續(xù)（9-10月）售前準(zhǔn)備期開盤熱銷期項(xiàng)目強(qiáng)銷期1號(hào)樓開盤住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略形象深化營(yíng)銷階段傳播階段品牌建立重點(diǎn)追求品牌個(gè)性的“凡客”一營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)開盤期（7-8月）項(xiàng)目概念導(dǎo)入（3-6月）3月4月5月6月7月8月9月10月工地圍墻、道旗青城限購(gòu)令凡客購(gòu)房交流論壇售樓處包裝啟動(dòng)戶外廣告多彩裝修節(jié)啟動(dòng)熱銷期（9-10月）企業(yè)團(tuán)購(gòu)啟動(dòng)2號(hào)樓開盤3號(hào)樓開盤住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)開盤期項(xiàng)目概念導(dǎo)入3月4月5月6月7月8月9月10月形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓SOHO部分2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開盤2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)值提升分期拉價(jià)底商開盤價(jià)值體現(xiàn)盈利核心3號(hào)樓投資公寓部分SOHO、投資公寓營(yíng)銷策略小戶型低總價(jià)快速去化產(chǎn)品投資型產(chǎn)品價(jià)值最大化形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開本案區(qū)別于其他競(jìng)品的特征有哪些？怎樣的產(chǎn)品才能吸引客戶的眼球？本案那些特征可以加以渲染？什么才是本案的核心要素？DIY可變空間，商、住隨心所欲SOHO、投資公寓營(yíng)銷策略本案區(qū)別于其他競(jìng)品的特征有哪些？DIY可變空間，商、住隨心所營(yíng)銷階段傳播階段品牌建立重點(diǎn)青城精英匯—青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空間青城精英匯—開發(fā)區(qū)首席DIY商住兩用SOHO青城精英匯—零風(fēng)險(xiǎn)年回報(bào)超兩成的黃金投資品強(qiáng)化客戶體驗(yàn)和感官，形成口碑效應(yīng)；加強(qiáng)客戶服務(wù)和事件營(yíng)銷工作，強(qiáng)化品牌的社會(huì)形象場(chǎng)地包裝、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、夾報(bào)公關(guān)事件營(yíng)銷、報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、夾報(bào)、電臺(tái)報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、夾報(bào)媒體組合公關(guān)活動(dòng)DIY創(chuàng)意家具展海遂自駕游我的空間我做主DIY空間設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)交流聚會(huì)投資推進(jìn)會(huì)創(chuàng)業(yè)基金評(píng)選SOHO開盤形象深化（9-10月）概念導(dǎo)入（8月）形象持續(xù)（11-12月）售前準(zhǔn)備期開盤熱銷期項(xiàng)目強(qiáng)銷期投資公寓開盤SOHO、投資公寓營(yíng)銷策略營(yíng)銷階段傳播階段品牌建立重點(diǎn)青城精英匯—青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空2011年8月9月10月11月12月DIY商住soho概念導(dǎo)入形象建立目標(biāo)客戶認(rèn)可，搶購(gòu)價(jià)值提升目標(biāo)客戶認(rèn)可，搶購(gòu)最佳投資品形象建立熱銷營(yíng)銷策略提示開盤玩轉(zhuǎn)空間，玩轉(zhuǎn)夢(mèng)想開發(fā)區(qū)首席DIY商住兩用SOHO匯聚精英，匯聚心動(dòng)最具投資潛力DIY稀缺商住空間售前準(zhǔn)備期開盤熱銷期項(xiàng)目強(qiáng)銷期2011年8月9月10月11月12月DIY商住soho概念導(dǎo)第1攻擊點(diǎn) 第3攻擊點(diǎn) 第5攻擊點(diǎn)*DIY樣板間驚艷表現(xiàn) *創(chuàng)業(yè)交流會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷

*主要道路戶外封殺

*新聞熱點(diǎn) 第2攻擊點(diǎn) 第4攻擊點(diǎn)

第6攻擊點(diǎn)*黃島佳世客 *DIY折疊家具展

*地產(chǎn)網(wǎng)站、報(bào)廣

展示點(diǎn)

樓市圖等外地認(rèn)知渠道

公寓部分導(dǎo)入期攻擊波天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件七、商務(wù)條款七、商務(wù)條款天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件產(chǎn)品與營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)天璽產(chǎn)品與營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)天璽天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：開發(fā)區(qū)部分案例展示：天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件一、市場(chǎng)概述一、市場(chǎng)概述二、產(chǎn)品核心策略二、產(chǎn)品核心策略2011年住宅產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)稀缺周邊住宅區(qū)劃速度理想擁有河道景觀等周邊規(guī)劃潛力巨大交通四通八達(dá)、生活較為便利2011年住宅產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)稀缺周邊住宅區(qū)劃速度理想擁有河道景觀住宅29387㎡；公寓26722㎡；（精裝）商場(chǎng)裙樓3984㎡；地下車位282個(gè)。住宅單價(jià)6800元，總銷2億公寓單價(jià)9000元，總銷2.4億商場(chǎng)裙樓單價(jià)10000元，總銷0.4億地下車位每個(gè)8萬(wàn)元，總銷0.23億。難以短期消化產(chǎn)品住宅29387㎡；住宅單價(jià)6800元，總銷2億難以短期消化產(chǎn)一居室 106套

二居室 106套

三居室 60套

公寓 48套

復(fù)式 6套

住宅部分戶型套數(shù)一居室 106套 住宅部分戶型套數(shù)■目前貸款政策對(duì)二次置業(yè)有限制，2011年有可能出臺(tái)限購(gòu)令，大多數(shù)人希望一次性到位?！瞿壳百J款政策對(duì)二次置業(yè)有限制，2011年有可能出臺(tái)限購(gòu)■開發(fā)區(qū)小戶型自主產(chǎn)品向來(lái)滯銷天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件普通住宅去化80%以前住宅尾盤，公寓、商業(yè)開盤后未來(lái)很有可能會(huì)這樣普通住宅去化80%以前住宅尾盤，公寓、商業(yè)開盤后未來(lái)很有可能天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略2、住宅：制定在目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上快速去化一居室的策略3、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化4、低廣告費(fèi)用下的推廣策略，抓住眼球?qū)崿F(xiàn)快速去化本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略本案成功的四大要素1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略策略1：開發(fā)企業(yè)打包處理優(yōu)點(diǎn)：快速去化，解決短線資金問(wèn)題缺點(diǎn)：利潤(rùn)率極低，理想情況回款2億1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略策略1：開發(fā)企業(yè)■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回辦公需求類人群，誰(shuí)最有可能購(gòu)買我們的產(chǎn)品，他們現(xiàn)狀怎樣，他們有什么樣的需求？辦公需求類人群，誰(shuí)最有可能購(gòu)買我們的產(chǎn)品，他們現(xiàn)狀怎樣，他們大中型企業(yè)本案地處第二產(chǎn)業(yè)基地，需求量小，且商業(yè)氛圍不濃厚，達(dá)不到大中型企業(yè)的要求；所以本案不符合此類人群的需求；小型企業(yè)靠近前港灣、保稅區(qū)，以物流、貿(mào)易等小型企業(yè)及剛起步創(chuàng)業(yè)為主；現(xiàn)狀租用民宅從租用民宅到購(gòu)買本案，需要怎樣的特征吸引本客戶群？大中型企業(yè)本案地處第二產(chǎn)業(yè)基地，需求量小，且商業(yè)氛圍不濃厚，高性價(jià)比生活辦公皆相宜周邊辦公配套不齊全價(jià)格比民宅租金高套一小公寓他們的需求本案只有滿足目標(biāo)客戶的需求，才能引起他們的購(gòu)買欲望！VS高性價(jià)比周邊辦公配套不齊全他們的需求本案只有滿足目標(biāo)客戶的需可變空間：通過(guò)新穎的折疊可變式家俱，塑造商住、家居空間的隨意轉(zhuǎn)換?？勺兛臻g：通過(guò)新穎的折疊可變式家俱，塑造商住、家居空間的隨意7.9米進(jìn)深——一房輕松變兩房，商住兩用。3.6米層高——贈(zèng)送儲(chǔ)物空間；躍層、錯(cuò)層隨心打造。DIY可變空間打造1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略7.9米進(jìn)深——一房輕松變兩房，商住兩用。DIY可變空間打開放式廚房客廳洽談空間衛(wèi)生間平面圖開放式廚房客廳洽談空間衛(wèi)生間平面圖二層一層剖面圖隔板通過(guò)DIY可變空間，滿足我們客戶對(duì)于產(chǎn)品性價(jià)比及產(chǎn)品多元化的需求。二層一層剖面圖隔板通過(guò)DIY可變空間，滿足我們客戶對(duì)于產(chǎn)品性相應(yīng)辦公配套特殊樓層設(shè)置文印區(qū)，會(huì)議室，休息區(qū)和茶水咖啡區(qū)等辦公配套，后期可以適當(dāng)收取費(fèi)用。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略相應(yīng)辦公配套特殊樓層設(shè)置文印區(qū)，會(huì)議室，休息區(qū)1、公寓：制定10萬(wàn)元超低入駐門檻分期付款：降低購(gòu)房門檻。可先付20%首付后簽合同，同時(shí)與開發(fā)企業(yè)簽借款協(xié)議。房屋交付之前分次交齊。若交付之日無(wú)法補(bǔ)齊首付，開發(fā)企業(yè)將有權(quán)無(wú)償使用該房屋第四、五年的返租期，不必繳納租金。若交付之后依然無(wú)法補(bǔ)齊首付，則開發(fā)企業(yè)有權(quán)無(wú)償使用客戶補(bǔ)齊首付前同等時(shí)間的該房屋使用權(quán)。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略10萬(wàn)元超低入駐門檻分期付款：降低購(gòu)房門檻。1、公寓：制定既■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略■過(guò)渡性自住■投資■辦公1、公寓：制定既能快速回■過(guò)渡性自住股票■投資■辦公基金紙黃金期貨銀行理財(cái)產(chǎn)品投資型保險(xiǎn)酒店式公寓商鋪高投資回報(bào)低投資風(fēng)險(xiǎn)低門檻入手高可贖回性.需求1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略■過(guò)渡性自住股票■投資■辦公基金紙黃金期貨銀行理策略2：打造驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品高額返租分期付款■過(guò)渡性自住■投資■辦公10萬(wàn)元：

超低入駐門檻16%：保底年投資回報(bào)率1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略策略2：打造驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品高額返租分期付款■過(guò)渡1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略價(jià)格：三年24%返租金額在房?jī)r(jià)中虛報(bào)。簽約：合同價(jià)格按扣除24%返租款后簽訂。返租策略：客戶購(gòu)房時(shí)即簽訂5年返租協(xié)議，年租金為總房款的8%，前三年租金給予一次性返還。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略價(jià)格：三年24%1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略10萬(wàn)元超低入駐門檻分期付款：降低購(gòu)房門檻?？上雀?0%首付后簽合同，同時(shí)與開發(fā)企業(yè)簽借款協(xié)議。房屋交付之前分次交齊。若交付之日無(wú)法補(bǔ)齊首付，開發(fā)企業(yè)將有權(quán)無(wú)償使用該房屋第四、五年的返租期，不必繳納租金。若交付之后依然無(wú)法補(bǔ)齊首付，則開發(fā)企業(yè)有權(quán)無(wú)償使用客戶補(bǔ)齊首付前同等時(shí)間的該房屋使用權(quán)。1、公寓：制定既能快速回款又能創(chuàng)造利潤(rùn)的策略10萬(wàn)元超低入駐投資牌：返租、反購(gòu)創(chuàng)業(yè)牌：分期付款5—17：主推創(chuàng)業(yè)樓層低，相對(duì)總價(jià)低，購(gòu)房壓力小18—26：主推投資總價(jià)高，主推投資性，后期轉(zhuǎn)租投資牌：返租、反購(gòu)創(chuàng)業(yè)牌：分期付款5—17：主推創(chuàng)業(yè)本案成功的四大要素2、住宅：制定在目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上快速去化一居室的策略本案成功的四大要素2、住宅：制定在目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上快速去化一居一居室以其居住空間較少而去化較困難，而本案中一居室為70㎡，也就是俗稱的大套一戶型，我們可將一居室變化為溫馨套二戶型?？腿悍治鐾顿Y型客群選擇套一戶型大多為了出租使用，較少的資金收到較多的回報(bào)?？勺兛臻g可增加出租收益資金能力較弱人群有購(gòu)房需求，但是資金能力有限，只能購(gòu)買套一人群。可變空間可滿足真實(shí)需求老年人或單身人群不需要太大的空間的老年人及單身人群?？勺兛臻g可讓其居住更加舒適結(jié)論：一居室可變空間可增加用戶期望值一居室以其居住空間較少而去化較困難此戶型為北向戶型，為大套一戶型分布，但是與傳統(tǒng)的大套一戶型不同，本戶型客廳與臥室已經(jīng)通過(guò)隔斷隔開。無(wú)法再進(jìn)行客廳的二次隔斷，否則采光會(huì)非常的不好。此戶型另外一個(gè)特點(diǎn)是廚房過(guò)于狹長(zhǎng)，廚房陽(yáng)臺(tái)有點(diǎn)浪費(fèi)空間。因此綜合考慮，可以將廚房空間下移，充分利用廚房陽(yáng)臺(tái)的空間。袖珍一室一廳變舒適兩室兩廳此戶型為北向戶型，為大套一戶型分布，但是與傳統(tǒng)的大套一戶型不戶型大變身1、廚房下移變幻袖珍次臥如圖所示，將廚房位置下移，做成開放式廚房，空余部分可布置成袖珍次臥。2、陽(yáng)臺(tái)變幻靈動(dòng)書房原廚房陽(yáng)臺(tái)部分可布置成觀景書房，書房空間仍可變幻多種利用：制作榻榻米或者儲(chǔ)物間等。3、臥室客廳重新利用變幻多功能廳原主臥和客廳部分重新布置空間，將主臥空間縮小，客廳空間縮小，變幻出餐廳部分，餐廳部分也可以布置成吧臺(tái)等組合。戶型大變身1、廚房下移變幻袖珍次臥傳統(tǒng)套一廳變幻陽(yáng)光雙南臥室此戶型為南向戶型，大套一戶型傳統(tǒng)分布，南廳南臥，客廳面積較大，可進(jìn)行重新利用。同時(shí)主臥陽(yáng)臺(tái)部分也可以多方案布置，小花房、小書房、小休息室等等，隨主人喜好而變化。我房我設(shè)計(jì)，我心我變化~傳統(tǒng)套一廳變幻陽(yáng)光雙南臥室此戶型為南向戶型，大套一戶型傳統(tǒng)分戶型大變身1、客廳空間分割變幻雙南臥原客廳部分面積較大，可分割一部分變幻為南向次臥。由此，雙南臥凸顯出來(lái)。2、主臥陽(yáng)臺(tái)多變幻陽(yáng)臺(tái)部分窗戶較大，景觀較好，可變幻為安靜小書房、浪漫小花房、舒適小休息室。戶型大變身1、客廳空間分割變幻雙南臥本案成功的四大要素3、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化本案成功的四大要素3、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化住宅客群分析年齡：年輕人（22-30歲）性格特點(diǎn)：活力、奮斗、夢(mèng)想、感性年齡、性格、愛(ài)好首次置業(yè)剛性需求為主置業(yè)性質(zhì)仇視炒房和房產(chǎn)暴利喜歡和朋友住在一起容易被概念打動(dòng)有沖動(dòng)性購(gòu)房行為要有基本體面要能住5-10年購(gòu)房特點(diǎn)愛(ài)好：DIY、運(yùn)動(dòng)、寵物、群居、交流2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化住宅客群分析年齡：性他們是年輕的一群人，朝氣蓬勃的一群人他們是心思純凈的一群人，他們仇視炒房和房產(chǎn)暴利他們是樂(lè)觀積極的一群人，喜歡和朋友一起他們是容易被觸動(dòng)的一群人，容易被概念打動(dòng)他們活潑但不張揚(yáng)他們要求舒適但不奢華他們追求心靈的歸宿而不流于世俗用現(xiàn)在的潮語(yǔ)，他們被稱作：凡客他們是年輕的一群人，朝氣蓬勃的一群人天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化物業(yè)管家服務(wù)貼心的物業(yè)管理，讓住戶沒(méi)有后顧之憂戶型親情組合小區(qū)有溫馨套一和宜居套二戶型，為了促進(jìn)這種概念，我們可以提供以下銷售策略：已購(gòu)買套二戶型的住戶購(gòu)房套一戶型可享受一定優(yōu)惠。2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化物業(yè)管家服務(wù)貼心的物2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情配套建設(shè)凡客運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地住在這里的年輕人，他們是朝氣蓬勃、積極向上的。運(yùn)動(dòng)，是大多數(shù)人的最愛(ài)。雖然，本案的室外運(yùn)動(dòng)空間較少，但是，這不代表我們就不能擁有自己的運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地，室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇！產(chǎn)品建議：在2號(hào)樓一層空出2套作為贈(zèng)送業(yè)主空間，空間不用很大，以150㎡計(jì)算，布置一個(gè)親子樂(lè)園、一個(gè)老年人活動(dòng)室、一個(gè)青年活動(dòng)場(chǎng)地，將親情社區(qū)配套和凡客運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地充分展現(xiàn)出來(lái)。銷售策略：此部分可采用招商形式進(jìn)行，開發(fā)商損失的利益可通過(guò)提高住宅單價(jià)補(bǔ)回。以商業(yè)單價(jià)7計(jì)算，150㎡即150萬(wàn)，平分到29879㎡住宅即每平米增加50元。2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情配套建設(shè)凡客運(yùn)動(dòng)聚會(huì)活動(dòng)空間本空間可根據(jù)凡客運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地原理，開辟一個(gè)40-80㎡左右的空間，此空間可簡(jiǎn)單擺放一些桌椅，供需要聚會(huì)空間的凡客一族自由選擇。聚會(huì)活動(dòng)空間本空間可根據(jù)凡客運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地原理，開辟田園風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格80后是一群思維活躍，樂(lè)于接受新事物，而且喜歡追求個(gè)性的一群人，對(duì)于自己房屋的裝修，凡客一族們也盡顯凡客本色。建議：根據(jù)凡客一族的特點(diǎn)，在未交房之前，可提供多種裝修方案供購(gòu)房者選擇，在簽合同時(shí)確定裝修方案，以滿足不同用戶的需求。田園風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格80后是一群思維活躍，樂(lè)于接受新事物2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念凡客運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地隨心變化空間聚會(huì)活動(dòng)空間溫馨的，專屬于自己的家；小家，大家，一個(gè)整體的家80后們的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：籃球場(chǎng)地、臺(tái)球室等活動(dòng)場(chǎng)所建立房屋裝修設(shè)計(jì)的創(chuàng)意性；裝修設(shè)計(jì)比賽、多裝修方案等聚會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所：公共活動(dòng)區(qū)：自由支配區(qū)域2、住宅：創(chuàng)造價(jià)格支撐體系實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化親情社區(qū)概念凡客運(yùn)動(dòng)三、產(chǎn)品定位綜述三、產(chǎn)品定位綜述住宅部分SOHO部分公寓部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空間精明投資者的精明上上選住宅部分SOHO部分公寓部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)青年創(chuàng)業(yè)一住宅部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)每一個(gè)人的存在都是獨(dú)特而非凡的，凡客一族更是追求自我個(gè)性的展現(xiàn)這里有凡客一族夢(mèng)想中的溫馨家園這里有凡客一族追求的運(yùn)動(dòng)活動(dòng)領(lǐng)地這里有凡客一族想要的夢(mèng)幻般可變幻的空間……一個(gè)雖然不大，但是溫馨的家；一個(gè)雖然不奪目，但是讓人心動(dòng)的家；一個(gè)雖然人不多，但是處處透漏著親情的家；家在哪里，凡客一族的心就在哪里住宅部分凡客一族專屬的非凡特區(qū)每一個(gè)人的存在都是獨(dú)特而非凡的SOHO部分青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空間有人說(shuō)，每個(gè)80后都有一個(gè)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)。這里，就是青年創(chuàng)業(yè)一族實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的創(chuàng)新空間！3米多挑高的可變空間設(shè)計(jì)、眾多辦公配套設(shè)施配備、分期付款策略實(shí)施，無(wú)一不貼近著這些青年創(chuàng)業(yè)一族的心在這里，不用擔(dān)心資金不夠；在這里，不用擔(dān)心辦公設(shè)備不齊全；在這里，不用擔(dān)心有了創(chuàng)業(yè)基地沒(méi)了居住空間青年創(chuàng)業(yè)一族，選擇了這里，就等于開啟了自己的創(chuàng)業(yè)之路SOHO部分青年創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)新空間有人說(shuō)，每個(gè)80后都有一個(gè)公寓部分精明投資者的精明上上選這是一個(gè)驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品從投資風(fēng)險(xiǎn)考慮：他是一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)的投資品，從投資回報(bào)率考慮：他擁有驚爆島城的16%保底年投資回報(bào)率從入住門檻考慮：他只要10萬(wàn)元即可輕松擁有他就是最最精明投資者的最最精明的選擇公寓部分精明投資者的精明上上選這是一個(gè)驚爆島城的超級(jí)投資產(chǎn)品四、案名建議及show稿四、案名建議及show稿主薦案名：青，《說(shuō)文》東方色也?！夺屆缝i，生也，象物之生時(shí)色也。青的組合有青春、青色、青年等等，在這些詞語(yǔ)中，青均為生機(jī)、朝氣之意。本案亦采其意，案名中青寓指“年輕人，青年”，意為朝氣蓬勃、生機(jī)盎然。“青城”直譯即為年輕人之城，青年居住之城，亦取“傾城”之諧音，取其萬(wàn)里挑一，獨(dú)特之意。本案中，青城即為一群充滿活力的八零后們居住的地方。在這里，他們不僅僅選擇的是一處適宜居住的房子，還選擇了他們心靈的歸宿。青城，一見(jiàn)傾心，再遇傾情，一戀青城。青城，傾國(guó)，傾天下，傾人心。主薦案名：青，《說(shuō)文》東方色也?！夺屆缝i，生備選案名：“精英”古漢語(yǔ)中是“泛指在一項(xiàng)或多項(xiàng)領(lǐng)域上的優(yōu)秀人才和領(lǐng)導(dǎo)者”，也就是說(shuō)精華所在，本案中也是取這層意思。由于本案的暫定目標(biāo)人群為企業(yè)的技術(shù)人員、中基層中堅(jiān)力量，也就是社會(huì)的精英人物，因此“精英”一詞寫出了本案的目標(biāo)客群，同時(shí)也寓指住在本案中的皆為社會(huì)精英。“匯”本義是盛器的意思，后來(lái)引申出有積聚、收集的含義。本案即取“積聚”之意?！熬R”即精英人群積聚、匯集的地方。備選案名：“精英”古漢語(yǔ)中是“泛指在一項(xiàng)或多項(xiàng)領(lǐng)域上的優(yōu)秀人五、推案節(jié)奏及經(jīng)濟(jì)測(cè)算五、推案節(jié)奏及經(jīng)濟(jì)測(cè)算形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓SOHO部分2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開盤2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)值提升分期拉價(jià)小戶型低總價(jià)底商開盤快速去化產(chǎn)品投資型產(chǎn)品價(jià)值最大化價(jià)值體現(xiàn)盈利核心3號(hào)樓投資公寓部分形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開住宅29387㎡；公寓26722㎡；（精裝）商場(chǎng)裙樓3984㎡；地下車位282個(gè)。住宅單價(jià)7500元，總銷2.2億公寓單價(jià)9500元，總銷2.54億商場(chǎng)裙樓單價(jià)10000元，總銷0.4億地下車位每個(gè)8萬(wàn)元，總銷0.23億。3號(hào)樓SOHO部分（精裝）9000元/㎡2號(hào)樓（毛坯）6500元/㎡1號(hào)樓（精裝）8000元/㎡3號(hào)樓投資公寓部分（合同價(jià)）10000元/㎡底商開盤10000元/㎡住宅29387㎡；住宅單價(jià)7500元，總銷2.2億3號(hào)樓2號(hào)天璽江山路項(xiàng)目營(yíng)銷策略簡(jiǎn)報(bào)課件六、營(yíng)銷節(jié)奏及企劃主軸六、營(yíng)銷節(jié)奏及企劃主軸形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓SOHO部分2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開盤2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價(jià)值提升分期拉價(jià)底商開盤價(jià)值體現(xiàn)盈利核心3號(hào)樓投資公寓部分住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略小戶型低總價(jià)快速去化產(chǎn)品投資型產(chǎn)品價(jià)值最大化形象導(dǎo)入，客戶積累沿街商業(yè)主力店招商3號(hào)樓2號(hào)樓開盤1號(hào)樓開營(yíng)銷思路目標(biāo)客群為80后，客群較窄，而此客群購(gòu)房選擇范圍較大，如果采用傳統(tǒng)營(yíng)銷方式則無(wú)法脫穎而出，因此需要亮點(diǎn)、特色。傳統(tǒng)住宅營(yíng)銷思路凡客概念營(yíng)銷限購(gòu)公關(guān)策略住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略營(yíng)銷思路目標(biāo)客群為80后，客群較窄，而此客群購(gòu)房選擇范圍較大導(dǎo)入概念：凡客一族的非凡特區(qū)生活概念解讀：1、概念深入：凡客購(gòu)房交流論壇2、事件炒作：青城限購(gòu)令3、貼心設(shè)計(jì)：多彩裝修節(jié)概念超越：凡客生活產(chǎn)品體現(xiàn)第一階段：第二階段：第三階段：住宅產(chǎn)品營(yíng)銷策略導(dǎo)入概念：概念解讀：概念超越：第一