商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理主講人：李申洪個(gè)人簡(jiǎn)介：李申洪商業(yè)地產(chǎn)資深運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家，商業(yè)地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家，具有全國(guó)多個(gè)大型城市綜合體、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并長(zhǎng)期研究我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)安全開(kāi)發(fā)、精準(zhǔn)定位、招商、運(yùn)營(yíng)管理和商業(yè)地產(chǎn)增值管理體系。統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)1.

“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的概念“統(tǒng)一管理”要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)益的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)”是為商場(chǎng)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但商場(chǎng)的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。2.

實(shí)施商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理理念購(gòu)物中心的“統(tǒng)一管理”理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管?！敖y(tǒng)一招商管理”要求對(duì)招商對(duì)象進(jìn)行品牌審核管理并建立租約管理。（1）要求一：品牌審核管理。所謂“品牌審核管理”是指招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)、品牌代理委托書(shū)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托。（2）要求二：完善的租約管理。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可，完善租約還包括營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；承租戶(hù)的店名廣告、促銷(xiāo)廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個(gè)購(gòu)物中心促銷(xiāo)承擔(dān)的義務(wù)；承租人對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一收銀等方面的內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理一般包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一收銀服務(wù)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面四個(gè)方面的基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開(kāi)發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。SHOPPINGMALL強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性（開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作）。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感和一致的服務(wù)品質(zhì)。具體組織工作中，要把握好以下要點(diǎn)：（1）注重企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，特別是員工隊(duì)伍培訓(xùn)，創(chuàng)建企業(yè)品牌與良好形象；（2）遵循統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的基本模式，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一服務(wù)等全面統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，不得始棄終亂；（3）提供安全、舒適、整潔的購(gòu)物環(huán)境，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)管理，避免物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)脫節(jié)；（5）統(tǒng)一、高效的品牌管理和營(yíng)銷(xiāo)策劃，提升購(gòu)物中心的社會(huì)影響力及感召力；（6）量化的考核管理，行為糾正，優(yōu)生劣汰，確保租戶(hù)與商品的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)；（7）利用信息化手段實(shí)施對(duì)商鋪分割、產(chǎn)權(quán)狀況及租戶(hù)運(yùn)營(yíng)狀況的有效監(jiān)控，進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化的跟蹤管理；（8）堅(jiān)持多贏理念，溝通渠道通暢，保持切實(shí)服務(wù)租戶(hù)，促進(jìn)租戶(hù)的不斷贏利，實(shí)現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。不同階段運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)1.

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期的運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)：（1）準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、差異化的業(yè)態(tài)及商品組合，對(duì)建筑物業(yè)開(kāi)發(fā)的全面參數(shù)支持和標(biāo)準(zhǔn)接口落位；（2）有效的招商組織，強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，建立商業(yè)資源管理和商務(wù)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制；（3）健全、完善的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，制度規(guī)范化、表單標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程化；（4）充足的自有資金保證，良好的融資渠道，完善的財(cái)務(wù)監(jiān)控與組織管理；（5）這一階段以物業(yè)落位、商鋪管理、商戶(hù)落位，管理商鋪的出租率、坪效和入駐租戶(hù)的租金、費(fèi)用收取是主要目標(biāo)。（6）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理公司和工程管理規(guī)范，實(shí)施總監(jiān)理責(zé)任制，是運(yùn)營(yíng)管理的重要基礎(chǔ)。2.

項(xiàng)目開(kāi)業(yè)培育期的運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)：（1）關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性；（2）關(guān)注租戶(hù)結(jié)構(gòu)、租約及租金定義的合理性；（3）關(guān)注商鋪招商、商鋪出租率及商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)與商鋪的貢獻(xiàn)度；（4）關(guān)注租金收入、收入的增長(zhǎng)變化及租戶(hù)往來(lái)結(jié)款的及時(shí)性；（5）關(guān)注宣傳促銷(xiāo)方案的正確性、結(jié)果的準(zhǔn)確性與有效性；（6）關(guān)注客流計(jì)量和會(huì)員體系的建設(shè)、固定客戶(hù)群體的發(fā)展及顧客忠誠(chéng)度的提升；（7）關(guān)注中心服務(wù)范疇、服務(wù)質(zhì)量，租戶(hù)考核結(jié)果與管理措施的完善；（8）關(guān)注顧客消費(fèi)服務(wù)環(huán)境、消費(fèi)熱點(diǎn)及商品與租戶(hù)的品質(zhì)、質(zhì)量；（9）關(guān)注軟、硬件環(huán)境、氛圍營(yíng)造及發(fā)展趨勢(shì)的確定等；（10）這一階段強(qiáng)調(diào)廣場(chǎng)、租戶(hù)的雙贏，需要導(dǎo)入專(zhuān)業(yè)摩爾管理軟件系統(tǒng)，信息能多種方式導(dǎo)入，數(shù)據(jù)有效共享，統(tǒng)一租戶(hù)租約管理、往來(lái)管理、會(huì)員管理，有效指導(dǎo)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策劃，通過(guò)追蹤顧客消費(fèi)信息了解顧客需求、指導(dǎo)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)。3.

項(xiàng)目規(guī)范提升期的運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)：（1）多種業(yè)態(tài)組合和功能組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù)；（2）以商鋪為主要“經(jīng)營(yíng)”對(duì)象，將商鋪?zhàn)饨鹱鰹橹饕杖雭?lái)源，采取靈活多樣的計(jì)、收租方式，嚴(yán)格末位淘汰和違紀(jì)淘汰等管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)租金收入不斷遞增的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；（3）規(guī)范的商鋪招商與質(zhì)量管理體系、注重“生態(tài)效應(yīng)”、追求客流最大化；（4）租戶(hù)在各自經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域及范圍內(nèi)可完全獨(dú)立運(yùn)作、自我經(jīng)營(yíng)，但必須建有統(tǒng)一的購(gòu)物中心會(huì)員管理體系，實(shí)現(xiàn)租戶(hù)會(huì)員信息的充分共享；（5）提供多種主題、多種方式的購(gòu)物中心整體宣傳促銷(xiāo)活動(dòng)；（6）進(jìn)行購(gòu)物中心統(tǒng)一的租戶(hù)獎(jiǎng)懲考核管理，量化考核，優(yōu)勝劣汰，確保租戶(hù)與商品的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)、提升租戶(hù)服務(wù)的質(zhì)量；（7）提供多種銷(xiāo)售收款方式，注重多種方式共存、互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)信息服務(wù)、數(shù)據(jù)積累和分析；（8）嚴(yán)格法制教育和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，創(chuàng)建企業(yè)誠(chéng)信品牌與良好公眾形象。4.

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程信息化管理的要點(diǎn)：（1）為MALL的經(jīng)營(yíng)管理及租戶(hù)的管理提供一體化解決方案；（2）提供租戶(hù)綜合的IT技術(shù)和銀行聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，降低租戶(hù)投資，增加多方收益；（3）以實(shí)際數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行租約的洽談；（4）以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)廣場(chǎng)長(zhǎng)期規(guī)劃，調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局；（5）以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)，提升租戶(hù)經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)雙盈；（6）完備的租戶(hù)管理和租約管理，專(zhuān)柜坪效及商品組合測(cè)評(píng)，了解誰(shuí)是MALL的最佳租戶(hù)，發(fā)展會(huì)員、培養(yǎng)忠誠(chéng)消費(fèi)群體；（7）完善的卡券管理和中央顧客關(guān)系管理，支持e-MALL理念的一卡通及會(huì)員服務(wù)、短信促銷(xiāo)、銀商聯(lián)盟、商商聯(lián)盟等，了解每一次廣告和促銷(xiāo)活動(dòng)的實(shí)際效果，發(fā)揮統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)的作用，幫助租戶(hù)和供應(yīng)商管理商品組合和新品引進(jìn)，推動(dòng)商戶(hù)安全存貨及補(bǔ)貨管理（VMI）；（8）提供方便靈活的租金抽成結(jié)算及費(fèi)用帳單管理功能；（9）監(jiān)控客單價(jià)、客戶(hù)群組及顧客流向。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理具具體體執(zhí)執(zhí)行行購(gòu)物物中中心心的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理可可以以細(xì)細(xì)分分為為設(shè)設(shè)定定小小業(yè)業(yè)主主與與零零售售商商進(jìn)進(jìn)駐駐前前的的管管理理、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)前前后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)前前后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理成成本本核核算算結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)前前后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理收收入入與與價(jià)價(jià)值值結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)前前后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理供供求求統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)前前后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)促促銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)計(jì)劃劃、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理小小業(yè)業(yè)主主管管理理、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理零零售售商商戶(hù)戶(hù)管管理理、、開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理消消費(fèi)費(fèi)情情報(bào)報(bào)等等幾幾個(gè)個(gè)方方面面的的管管理理。。1.設(shè)定定小小業(yè)業(yè)主主與與零零售售商商進(jìn)進(jìn)駐駐前前的的管管理理體體系系管理理體體系系制制定定要要點(diǎn)點(diǎn)：：堅(jiān)堅(jiān)持持統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理的的前前提提商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展到到現(xiàn)現(xiàn)階階段段，，統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理已已經(jīng)經(jīng)成成為為了了國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外購(gòu)購(gòu)物物中中心心唯唯一一的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理念念，，而而統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理的的最最主主要要方方式式是是統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)權(quán)，，如如果果商商場(chǎng)場(chǎng)商商戶(hù)戶(hù)在在開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)后后并并不不能能統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理，，商商戶(hù)戶(hù)會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)各各種種各各樣樣的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)時(shí)時(shí)間間、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)或或經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式，，各各小小業(yè)業(yè)主主也也會(huì)會(huì)為為了了爭(zhēng)爭(zhēng)取取將將鋪鋪位位盡盡快快租租出出，，而而各各自自將將租租金金隨隨意意抬抬高高或或降降低低，，形形成成惡惡性性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的無(wú)無(wú)序序局局面面，，最最終終令令整整個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)物物中中心心無(wú)無(wú)法法統(tǒng)統(tǒng)一一開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、統(tǒng)統(tǒng)一一業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式。。2.購(gòu)物物中中心心開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)前前后后營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置流流程程（1）第第一一步步：：建建立立購(gòu)購(gòu)物物中中心心管管理理組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)模模型型指建立立購(gòu)物物中心心的商商場(chǎng)管管理組組織結(jié)結(jié)構(gòu)和和物業(yè)業(yè)管理理組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)，以以及兩兩者的的職能能和內(nèi)內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系。。（2）第二二步：：設(shè)定定購(gòu)物物中心心管理理組織織內(nèi)的的每一一職位位指通過(guò)過(guò)一定定的方方法和和憑據(jù)據(jù)來(lái)設(shè)設(shè)定購(gòu)購(gòu)物中中心的的商場(chǎng)場(chǎng)管理理組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)和物物業(yè)管管理組組織結(jié)結(jié)構(gòu)中中的每每一個(gè)個(gè)職位位，最最終使使整個(gè)個(gè)購(gòu)物物中心心的營(yíng)營(yíng)運(yùn)管管理、、物業(yè)業(yè)管理理能正正常運(yùn)運(yùn)作起起來(lái)。。（3）第三三步：：設(shè)定定購(gòu)物物中心心管理理組織織內(nèi)每每一管管理人人員的的工作作職責(zé)責(zé)與工工作權(quán)權(quán)利在設(shè)定定購(gòu)物物中心心的商商場(chǎng)管管理組組織結(jié)結(jié)構(gòu)和和物業(yè)業(yè)管理理組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)中的的每一一個(gè)職職位后后，必必須設(shè)設(shè)定每每一個(gè)個(gè)管理理工作作人員員的工工作職職責(zé)以以及工工作權(quán)權(quán)利和和義務(wù)務(wù)，使使商場(chǎng)場(chǎng)管理理與物物業(yè)管管理這這兩者者之間間的職職責(zé)和和權(quán)利利不至至于混混淆或或侵犯犯。（4）第四四步：：設(shè)定定購(gòu)物物中心心各個(gè)個(gè)職位位管理理人員員的培培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容購(gòu)物中中心的的每一一個(gè)管管理人人員都都應(yīng)該該定期期進(jìn)行行專(zhuān)業(yè)業(yè)的職職位培培訓(xùn)，，使每每一個(gè)個(gè)管理理人員員都具具備相相當(dāng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的的商業(yè)業(yè)管理理能力力，從從而提提升進(jìn)進(jìn)駐專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)零零售商商以及及消費(fèi)費(fèi)者等等顧客客滿(mǎn)意意度，，更有有效樹(shù)樹(shù)立購(gòu)購(gòu)物中中心的的品牌牌影響響力。。3.購(gòu)物中中心開(kāi)開(kāi)業(yè)前前后營(yíng)營(yíng)運(yùn)管管理成成本核核算結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)置（1）一類(lèi)類(lèi)預(yù)算算：基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施維維護(hù)開(kāi)開(kāi)支指電梯梯、空空調(diào)設(shè)設(shè)施、、消防防等日日常維維護(hù)的的開(kāi)支支預(yù)算算。（2）二類(lèi)類(lèi)預(yù)算算：購(gòu)購(gòu)物中中心市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)促促銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用指商場(chǎng)場(chǎng)在開(kāi)開(kāi)業(yè)前前后所所舉行行的促促銷(xiāo)活活動(dòng)的的費(fèi)用用預(yù)算算，易易于掌掌控促促銷(xiāo)活活動(dòng)的的規(guī)模模。（3）三類(lèi)類(lèi)預(yù)算算：管管理人人員的的工資資與獎(jiǎng)獎(jiǎng)金費(fèi)費(fèi)用指商場(chǎng)場(chǎng)管理理人員員和物物業(yè)管管理人人員的的工資資及獎(jiǎng)獎(jiǎng)金福福利等等費(fèi)用用的預(yù)預(yù)算。。（4）四類(lèi)類(lèi)預(yù)算算：公公關(guān)費(fèi)費(fèi)用指政府府屬下下的工工商和和城管管部門(mén)門(mén)依法法與購(gòu)購(gòu)物中中心進(jìn)進(jìn)行協(xié)協(xié)調(diào)的的公關(guān)關(guān)費(fèi)用用預(yù)算算。（5）五類(lèi)類(lèi)預(yù)算算：階階段性性的軟軟性形形象包包裝費(fèi)費(fèi)用購(gòu)購(gòu)物中中心開(kāi)開(kāi)業(yè)后后都必必須在在不同同的季季度開(kāi)開(kāi)展眾眾多不不同主主題的的促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理過(guò)過(guò)程中中必須須對(duì)該該項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容所所發(fā)生生的費(fèi)費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)算。。另外外，購(gòu)購(gòu)物中中心在在不同同的季季節(jié)或或時(shí)段段都會(huì)會(huì)在外外立面面設(shè)計(jì)計(jì)不同同的形形象和和包裝裝，這這部分分費(fèi)用用也必必須在在經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理中進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)算。。（6）六類(lèi)類(lèi)預(yù)算算：返返租返返還小小業(yè)主主的五五年租租金成成本指對(duì)之之前所所提到到的銷(xiāo)銷(xiāo)售后后再加加租的的小業(yè)業(yè)主店店鋪的的租金金預(yù)算算。4.購(gòu)物中中心開(kāi)開(kāi)業(yè)前前后營(yíng)營(yíng)運(yùn)管管理收收入與與價(jià)值值結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)置置（1）一類(lèi)類(lèi)收入入：主主力店店與次次主力力店的的租金金收入入設(shè)定每每月、、每季季、每每年的的租金金實(shí)際際收入入與計(jì)計(jì)劃收收入的的差額額的計(jì)計(jì)算模模型，，其結(jié)結(jié)果可可體現(xiàn)現(xiàn)每月月、每每季、、每年年的回回報(bào)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程程度和和購(gòu)物物中心心回收收達(dá)標(biāo)標(biāo)程度度，從從而成成為購(gòu)購(gòu)物中中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的晴雨雨表。。（2）二類(lèi)收收入：日日?；A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施管管理費(fèi)用用收入設(shè)定每月月、每季季、每年年的管理理費(fèi)收入入與原計(jì)計(jì)劃收入入的差額額的計(jì)算算模型，，其結(jié)果果可作為為每一個(gè)個(gè)主力店店、次主主力店和和專(zhuān)賣(mài)零零售商的的支付信信用陰晴晴表，從從而為針針對(duì)不同同信譽(yù)的的零售商商制定不不同管理理辦法提提供支持持點(diǎn)。設(shè)定每一一個(gè)購(gòu)物物中心的的硬件設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)開(kāi)支與與物業(yè)管管理費(fèi)的的收入測(cè)測(cè)試矛盾盾點(diǎn)模型型，其結(jié)結(jié)果體現(xiàn)現(xiàn)出在硬硬件設(shè)施施維護(hù)中中在哪個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)上上可以節(jié)節(jié)約成本本。（3）三類(lèi)收收入：促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)中零售售商集資資與實(shí)際際開(kāi)支的的差額收收入制定購(gòu)物物中心促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)在開(kāi)業(yè)業(yè)前與開(kāi)開(kāi)業(yè)后的的定期促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)集資計(jì)計(jì)劃。制定購(gòu)物物中心在在開(kāi)業(yè)前前與開(kāi)業(yè)業(yè)后的定定期促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)開(kāi)支計(jì)劃劃。（4）四類(lèi)收收入：返返租后的的專(zhuān)賣(mài)零零售店的的租金回回收設(shè)定定購(gòu)物中中心五年年返還租租金與專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)零售售租金回回收的實(shí)實(shí)際差額額與計(jì)劃劃中的差差額對(duì)比比模型，，其結(jié)果果可反映映階段性性的租金金返還風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從從而根據(jù)據(jù)不同階階段的不不同情況況采取及及時(shí)的應(yīng)應(yīng)對(duì)措施施。5.購(gòu)物中心心開(kāi)業(yè)前前后營(yíng)運(yùn)運(yùn)管理供供求模型型建立（1）模型一一：消費(fèi)費(fèi)情況與與產(chǎn)品供供應(yīng)量的的供求關(guān)關(guān)系建立消費(fèi)費(fèi)群體在在購(gòu)物中中心的消消費(fèi)情況況與零售售商產(chǎn)品品供應(yīng)量量的供求求關(guān)系模模型，其其結(jié)果可可以幫助助協(xié)調(diào)購(gòu)購(gòu)物中心心與零售售商的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格定位在在不同消消費(fèi)情況況下采取取不同的的價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略，從而而提高整整個(gè)購(gòu)物物中心的的產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。（2）模型二二：受歡歡迎產(chǎn)品品與不受受歡迎產(chǎn)產(chǎn)品的對(duì)對(duì)比通過(guò)消費(fèi)費(fèi)群體在在購(gòu)物中中心消費(fèi)費(fèi)的不同同類(lèi)別的的產(chǎn)品總總量，設(shè)設(shè)計(jì)購(gòu)物物中心受受歡迎產(chǎn)產(chǎn)品與不不受歡迎迎產(chǎn)品的的對(duì)比模模型，其其結(jié)果可可以反映映在不同同的階段段，購(gòu)物物中心內(nèi)內(nèi)的所有有零售商商的產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)力力等級(jí)，，從而使使購(gòu)物中中心自身身、暢銷(xiāo)銷(xiāo)品與滯滯銷(xiāo)品業(yè)業(yè)主都能能更加清清晰各零零售商在在不同階階段的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高低低狀況。。6.制定開(kāi)業(yè)業(yè)前后營(yíng)營(yíng)運(yùn)管理理商業(yè)市市場(chǎng)的促促銷(xiāo)計(jì)劃劃（1）鎖定促促銷(xiāo)對(duì)象象指鎖定開(kāi)開(kāi)業(yè)前后后進(jìn)行促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)的參與與對(duì)象，，是聯(lián)合合主力店店進(jìn)行、、或聯(lián)合合次主力力店進(jìn)行行、或個(gè)個(gè)體零售售進(jìn)行、、或聯(lián)合合三方一一起進(jìn)行行。（2）制定認(rèn)認(rèn)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)及推廣廣計(jì)劃指在開(kāi)業(yè)業(yè)前制定定購(gòu)物中中心業(yè)態(tài)態(tài)認(rèn)識(shí)系系統(tǒng)，使使消費(fèi)者者能深刻刻認(rèn)識(shí)購(gòu)購(gòu)物中心心的業(yè)態(tài)態(tài)功能、、分布、、定位和和組合方方式，另另外制定定向消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)行行促銷(xiāo)推推廣的計(jì)計(jì)劃。（（3）制定購(gòu)購(gòu)物中心心零售品品牌的推推廣計(jì)劃劃制定開(kāi)業(yè)業(yè)前購(gòu)物物中心零零售品牌牌的推廣廣計(jì)劃，，使消費(fèi)費(fèi)者在認(rèn)認(rèn)識(shí)到購(gòu)購(gòu)物中心心的業(yè)態(tài)態(tài)后，再再進(jìn)一步步地深入入認(rèn)識(shí)和和了解購(gòu)購(gòu)物中心心內(nèi)所引引進(jìn)的國(guó)國(guó)內(nèi)、國(guó)國(guó)外等知知名零售售品牌以以及這些些品牌在在國(guó)際上上的相關(guān)關(guān)地位。。（4）制定有有轟動(dòng)性性的市場(chǎng)場(chǎng)推廣計(jì)計(jì)劃制定開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)對(duì)消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)有轟動(dòng)動(dòng)性的市市場(chǎng)推廣廣計(jì)劃，，使購(gòu)物物中心在在開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)對(duì)所在在城市的的消費(fèi)市市場(chǎng)制造造出轟動(dòng)動(dòng)性的效效應(yīng)，從從而使消消費(fèi)者清清楚其所所在城市市有一個(gè)個(gè)主題鮮鮮明、業(yè)業(yè)態(tài)合理理、品牌牌林立的的購(gòu)物中中心正式式開(kāi)業(yè)了了。（5）建立開(kāi)開(kāi)業(yè)后聯(lián)聯(lián)合商戶(hù)戶(hù)共同促促銷(xiāo)的推推廣計(jì)劃劃模型指先建立立開(kāi)業(yè)后后聯(lián)合不不同的商商戶(hù)共同同舉行促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)的主題題和推廣廣計(jì)劃模模型，然然后在實(shí)實(shí)施階段段再次策策劃不同同主題的的促銷(xiāo)。。7.開(kāi)業(yè)后對(duì)對(duì)小業(yè)主主的管理理方式制制定（1）方式一一：開(kāi)業(yè)業(yè)前對(duì)小小業(yè)主銷(xiāo)銷(xiāo)售合同同上的管管理制約約小業(yè)主購(gòu)購(gòu)置商鋪鋪后是自自行經(jīng)營(yíng)營(yíng)還是自自行出租租，都必必須按照照購(gòu)物中中心的業(yè)業(yè)態(tài)布局局規(guī)劃來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)，，而這些些規(guī)范標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都必必須事先先在銷(xiāo)售售合同上上體現(xiàn)出出來(lái)并進(jìn)進(jìn)行制約約。（2）方式二二：返還還小業(yè)主主的回租租租金回回收方式式若小業(yè)主主購(gòu)置商商鋪后返返租給購(gòu)購(gòu)物中心心發(fā)展商商的話(huà)，，發(fā)展商商必須清清楚這些些店鋪的的租金及及出租后后的租金金與返租租租金的的差額有有多大、、利潤(rùn)有有多高、、風(fēng)險(xiǎn)有有多大。。（3）方式三三：業(yè)主主會(huì)的成成立方式式與業(yè)主主會(huì)的組組織管理理結(jié)構(gòu)一一個(gè)購(gòu)物物中心的的店鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售后，，小業(yè)主主難免會(huì)會(huì)有不同同的問(wèn)題題和意見(jiàn)見(jiàn)，發(fā)展展商難以以一一應(yīng)應(yīng)付，因因而以發(fā)發(fā)展商作作為大業(yè)業(yè)主的前前提下組組織個(gè)別別幾個(gè)小小業(yè)主或或最多十十幾個(gè)小小業(yè)主成成立業(yè)主主會(huì)，制制定業(yè)主主會(huì)成立立后如何何對(duì)其進(jìn)進(jìn)行管理理的方式式。（4）方式四四：業(yè)主主會(huì)的定定期會(huì)面面、會(huì)議議主題與與解決問(wèn)問(wèn)題分析業(yè)主主會(huì)成立立后可以以統(tǒng)一歸歸納所有有業(yè)主的的意見(jiàn)和和問(wèn)題，，并定期期舉行會(huì)會(huì)議來(lái)協(xié)協(xié)商和解解決小業(yè)業(yè)主的問(wèn)問(wèn)題，既既能使小小業(yè)主參參與，開(kāi)開(kāi)發(fā)商又又容易掌掌控。（5）方式五五：開(kāi)發(fā)發(fā)商與業(yè)業(yè)主會(huì)的的公共關(guān)關(guān)系維護(hù)護(hù)方案開(kāi)發(fā)商在在業(yè)主會(huì)會(huì)成立后后除了定定期舉行行見(jiàn)面會(huì)會(huì)議外，，還應(yīng)該該舉行一一些酒會(huì)會(huì)或特定定節(jié)假日日的慶祝祝活動(dòng)來(lái)來(lái)維護(hù)與與業(yè)主間間的公共共關(guān)系，，以此建建立更好好的溝通通橋梁。。8.開(kāi)業(yè)后對(duì)對(duì)零售商商戶(hù)的管管理措施施（1）措施一一：統(tǒng)一一購(gòu)物中中心業(yè)態(tài)態(tài)布局規(guī)規(guī)劃購(gòu)物中心心開(kāi)業(yè)前前，開(kāi)發(fā)發(fā)商制定定零售商商租賃合合同管理理公約，，使出租租給零售售商的店店鋪都必必須按照照購(gòu)物中中心的統(tǒng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)態(tài)布局規(guī)規(guī)劃來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)當(dāng)然這些些規(guī)范標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都必必須事先先在租賃賃合同上上體現(xiàn)出出來(lái)。（2）措施二二：建立立劣質(zhì)商商戶(hù)檢測(cè)測(cè)系統(tǒng)及及改革方方案建立劣質(zhì)質(zhì)商戶(hù)檢檢測(cè)系統(tǒng)統(tǒng)及改革革方案，，在通過(guò)過(guò)購(gòu)物中中心受歡歡迎產(chǎn)品品與不受受歡迎產(chǎn)產(chǎn)品的對(duì)對(duì)比模型型統(tǒng)計(jì)發(fā)發(fā)現(xiàn)暢銷(xiāo)銷(xiāo)品和滯滯銷(xiāo)品，，以此找找出劣質(zhì)質(zhì)商戶(hù)后后，對(duì)劣劣質(zhì)商戶(hù)戶(hù)的零售售營(yíng)運(yùn)管管理過(guò)程程的采購(gòu)購(gòu)產(chǎn)品、、采購(gòu)條條件、店店鋪形象象、促銷(xiāo)銷(xiāo)方式、、人員管管理方式式等各環(huán)環(huán)節(jié)進(jìn)行行檢測(cè)并并提供專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的有有針對(duì)性性的零售售營(yíng)運(yùn)改改革方案案，對(duì)劣劣質(zhì)商戶(hù)戶(hù)商品營(yíng)營(yíng)運(yùn)流程程中存在在的問(wèn)題題進(jìn)行及及時(shí)補(bǔ)救救、對(duì)癥癥下藥。。（3）措施三三：制定定劣質(zhì)商商戶(hù)處理理?xiàng)l款購(gòu)物中心心制定劣劣質(zhì)商戶(hù)戶(hù)處理?xiàng)l條款，以以便對(duì)整整改后依依然是無(wú)無(wú)可挽救救的劣質(zhì)質(zhì)商戶(hù)的的退場(chǎng)方方式及毀毀約行為為進(jìn)行合合同約定定，切實(shí)實(shí)保護(hù)自自身的利利益。（4）措施四四：設(shè)立立專(zhuān)賣(mài)零零售商會(huì)會(huì)的管理理方式與與專(zhuān)賣(mài)零零售商會(huì)會(huì)的組織織管理結(jié)結(jié)構(gòu)（5）措施五五：專(zhuān)賣(mài)賣(mài)零售商商會(huì)的定定期會(huì)面面與解決決問(wèn)題分分析專(zhuān)賣(mài)零售售商會(huì)成成立后，，應(yīng)定期期舉行會(huì)會(huì)議，以以統(tǒng)一歸歸納所有有零售商商的意見(jiàn)見(jiàn)和問(wèn)題題，再商商討解決決問(wèn)題的的辦法，，以免除除日后產(chǎn)產(chǎn)生更多多糾紛。。（6）措施六六：制定定與專(zhuān)賣(mài)賣(mài)零售商商會(huì)的公公共關(guān)系系維護(hù)方方案專(zhuān)賣(mài)零售售商會(huì)成成立后除除了定期期舉行見(jiàn)見(jiàn)面會(huì)議議外，開(kāi)開(kāi)發(fā)商作作為大業(yè)業(yè)主還應(yīng)應(yīng)該經(jīng)常常性地舉舉行一些些酒會(huì)或或特定節(jié)節(jié)假日的的慶?；罨顒?dòng)來(lái)維維護(hù)與專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)零售售商之間間的公共共關(guān)系，，并以此此建立更更好的溝溝通橋梁梁。9.開(kāi)業(yè)后消消費(fèi)情報(bào)報(bào)營(yíng)運(yùn)管管理模型型建立1）管理模模型一：：設(shè)定消消費(fèi)者在在不同階階段的不不同年齡齡層次、、不同性性別的消消費(fèi)力評(píng)評(píng)估設(shè)定消費(fèi)費(fèi)者在不不同階段段的不同同年齡層層次、不不同性別別的消費(fèi)費(fèi)力評(píng)估估模型，，其結(jié)果果可反映映零售商商的產(chǎn)品品檔次的的提升或或降低狀狀況。（2）管理模模型二：：設(shè)定消消費(fèi)者的的市場(chǎng)消消費(fèi)潮流流產(chǎn)品需需求等級(jí)級(jí)評(píng)估模模型設(shè)定不同同階段、、不同年年齡層次次、不同同性別的的消費(fèi)者者的市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)潮潮流產(chǎn)品品的需求求等級(jí)評(píng)評(píng)估模型型，其評(píng)評(píng)估結(jié)果果可反映映出購(gòu)物物中心在在未來(lái)的的三五年年內(nèi)需不不需要引引入新的的潮流產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)，或取取締一些些過(guò)時(shí)的的零售產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)。成功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)業(yè)，，是一個(gè)個(gè)購(gòu)物中中心在運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程中的一一件大事事，是一一個(gè)階段段的結(jié)束束與另一一個(gè)新階階段的開(kāi)開(kāi)始。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)以后，，就意味味著規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、建筑裝裝修等工工作的基基本結(jié)束束，而具具體的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)工作將將重新開(kāi)開(kāi)始。因因此，一一個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)業(yè)業(yè)，是一一個(gè)真正正的里程程碑，正正所謂萬(wàn)萬(wàn)涓成水水，匯流流成河，，開(kāi)業(yè)正正是河流流開(kāi)始奔奔騰的時(shí)時(shí)候。一個(gè)購(gòu)物物中心的的開(kāi)業(yè)，，要具備備十分成成熟的條條件，要要經(jīng)過(guò)精精心準(zhǔn)備備，周密密策劃，，而不是是可以匆匆忙、草草率就決決定的一一件事情情。1.開(kāi)業(yè)率達(dá)到80%是衡量商場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)以開(kāi)業(yè)率來(lái)衡衡量購(gòu)物中心心是否可以開(kāi)開(kāi)業(yè)，是有一一系列現(xiàn)實(shí)需需要的。很多市民對(duì)一一個(gè)大型的商商業(yè)項(xiàng)目期待待已久，商場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)業(yè)會(huì)引引發(fā)井噴效應(yīng)應(yīng)，參觀人數(shù)數(shù)非常多，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)非常火爆爆，購(gòu)物中心心在市民的心心目中形成何何種印象，對(duì)對(duì)購(gòu)物中心的的后續(xù)經(jīng)營(yíng)至至關(guān)重要。開(kāi)業(yè)率是指開(kāi)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的商商業(yè)面積占總總商業(yè)面積的的比率，也是是開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)面面積占可經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積的比例例。開(kāi)業(yè)率不足的的購(gòu)物中心會(huì)會(huì)表現(xiàn)得零散散雜亂，讓人人看后覺(jué)得這這里的商品不不豐富，購(gòu)物物氛圍不足，，而一旦形成成這種印象與與口碑之后，，日后無(wú)論花花多少?gòu)V告費(fèi)費(fèi)，都難以扭扭轉(zhuǎn)，即使可可以扭轉(zhuǎn)，代代價(jià)也極為龐龐大。因此，，在開(kāi)業(yè)階段段，保持一個(gè)個(gè)理想的開(kāi)業(yè)業(yè)率是非常重重要的；一個(gè)個(gè)合適的開(kāi)業(yè)業(yè)率，已經(jīng)成成為購(gòu)物中心心能否開(kāi)業(yè)的的前提。關(guān)于于開(kāi)業(yè)率，也也并非越高越越好，100％的開(kāi)業(yè)率是是最好的。但但在招商過(guò)程程中，實(shí)現(xiàn)100%的開(kāi)業(yè)率則有有可能無(wú)限期期地拖延開(kāi)業(yè)業(yè)的時(shí)間，綜綜合來(lái)看，這這也是不利的的。2.購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)業(yè)是一項(xiàng)嚴(yán)密密的系統(tǒng)工程程購(gòu)物中心的開(kāi)開(kāi)業(yè)，是一次次對(duì)各個(gè)工種種、各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)配合程度的的一次大檢閱閱。建筑、裝裝修、招商、、策劃、物業(yè)業(yè)管理等各個(gè)個(gè)部門(mén)需要環(huán)環(huán)環(huán)相扣，才才能實(shí)現(xiàn)一次次成功的開(kāi)業(yè)業(yè)。然而由于開(kāi)業(yè)業(yè)涉及的面太太廣，工作太太多，難免在在某些工作上上產(chǎn)生疏漏，，尤其是在物物業(yè)管理方面面。當(dāng)商場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)，參觀觀的人流非常常多，其中涉涉及到的人員員安全問(wèn)題、、地面防滑問(wèn)問(wèn)題都非常的的具體，既要要有效地防止止，也要在情情況發(fā)生時(shí)能能快速地作出出反應(yīng)并及時(shí)時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救，，以堵塞漏洞洞。3.關(guān)注成功開(kāi)業(yè)業(yè)不為人重視視的細(xì)節(jié)（1）設(shè)置試業(yè)時(shí)時(shí)間為了避免開(kāi)業(yè)業(yè)當(dāng)天事故的的發(fā)生，也為為了使物業(yè)管管理能以一種種主動(dòng)的姿態(tài)態(tài)迎接商場(chǎng)的的開(kāi)業(yè)，在實(shí)實(shí)際的操作當(dāng)當(dāng)中，商場(chǎng)的的操作者往往往會(huì)設(shè)置一個(gè)個(gè)試業(yè)時(shí)間。。這個(gè)試業(yè)的的時(shí)間安排在在正式開(kāi)業(yè)之之前的一個(gè)時(shí)時(shí)間段內(nèi)，在在此期間，所所有商家和相相關(guān)資源均需需全部到位，，以開(kāi)業(yè)的姿姿態(tài)啟動(dòng)一切切相關(guān)工作，，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)商場(chǎng)硬件、、軟件各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的全面的的、實(shí)踐性的的檢驗(yàn)。一般商場(chǎng)的試試業(yè)時(shí)間為三三天左右，即即如果商場(chǎng)是是要在5月1日開(kāi)業(yè)的，那那么在開(kāi)業(yè)前前的4月28日、29日、30日三天內(nèi)，各各項(xiàng)工作要全全部到位，以以發(fā)現(xiàn)和解決決在這期間發(fā)發(fā)生的任何事事件。在這三三天內(nèi)，不做做任何廣告，，也不直接銷(xiāo)銷(xiāo)售，在廣告告上宣傳5月1日開(kāi)業(yè)的時(shí)間間，但在5月1日開(kāi)業(yè)前的三三天內(nèi)，各項(xiàng)項(xiàng)工作實(shí)質(zhì)上上已經(jīng)全面到到位，以使開(kāi)開(kāi)業(yè)接近最真真實(shí)的檢閱。。（2）制造一流購(gòu)購(gòu)物氛圍在購(gòu)物中心開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)，除開(kāi)開(kāi)物業(yè)上的周周全準(zhǔn)備，在在一些形象的的制造上，也也有一些值得得注意的地方方。如制作大大量的噴畫(huà)，，將商場(chǎng)內(nèi)所所有廣告位全全部填滿(mǎn)，以以形成一流的的購(gòu)物氛圍，，這也是一個(gè)個(gè)細(xì)致的工作作。此外，未開(kāi)業(yè)業(yè)的商鋪也要要用噴畫(huà)進(jìn)行行包裝，有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)物中中心的開(kāi)業(yè)，，會(huì)制造出一一個(gè)100％開(kāi)業(yè)的氛圍圍。如某購(gòu)物物中心開(kāi)業(yè)率率80％，那么就會(huì)會(huì)在開(kāi)業(yè)前就就將未開(kāi)業(yè)的的20％的商鋪包裝裝起來(lái)，使這這20％的商鋪展現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)者面面前的不是一一個(gè)空置的商商鋪，而是一一個(gè)正在經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商鋪，從從而在主觀印印象上營(yíng)造出出一個(gè)開(kāi)業(yè)率率100％的假象。如何縮短開(kāi)業(yè)業(yè)后的冷場(chǎng)期期1.開(kāi)業(yè)一星期后后人流銳減的的定律開(kāi)業(yè)一個(gè)星期期之后，購(gòu)物物中心人流銳銳減，這幾乎乎已成定律。。從此之后，，購(gòu)物中心的的經(jīng)營(yíng)將進(jìn)入入一個(gè)漫長(zhǎng)的的冷場(chǎng)期。如如果說(shuō)，購(gòu)物物中心開(kāi)業(yè)是是經(jīng)過(guò)大量資資源的投放而而產(chǎn)生了一種種井噴效應(yīng)的的話(huà)，那么，，這樣的井噴噴效應(yīng)就注定定是短暫的。。冷場(chǎng)期開(kāi)始以以后，隨著人人流的減少，，商戶(hù)的心態(tài)態(tài)變得不穩(wěn)定定，對(duì)商場(chǎng)管管理的意見(jiàn)開(kāi)開(kāi)始產(chǎn)生，而而且越往后走走，意見(jiàn)越大大。面對(duì)這種種情況，商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理理者就要有充充分的心理準(zhǔn)準(zhǔn)備，并要以以積極心態(tài)來(lái)來(lái)面對(duì)，采取取主動(dòng)的措施施，縮短冷場(chǎng)場(chǎng)期。2.現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的3個(gè)月、6個(gè)月與12個(gè)月困境在商場(chǎng)的持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中中，3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月分別是三三個(gè)最為重要要的指標(biāo)，因因?yàn)樗鼈兂浞址值伢w現(xiàn)了購(gòu)購(gòu)物中心在經(jīng)經(jīng)營(yíng)上所能出出現(xiàn)的各種問(wèn)問(wèn)題。3個(gè)月：開(kāi)業(yè)火火爆期結(jié)束，，開(kāi)業(yè)所積蓄蓄的勢(shì)能分散散，商家開(kāi)始始進(jìn)入守場(chǎng)期期，抱怨和不不穩(wěn)定的情緒緒開(kāi)始滋生，，開(kāi)業(yè)后三個(gè)個(gè)月是第一個(gè)個(gè)不穩(wěn)定階段段；6個(gè)月：度過(guò)了了第一個(gè)不穩(wěn)穩(wěn)定階段后，，商場(chǎng)的人流流開(kāi)始回升，，但仍處于一一種不穩(wěn)定狀狀態(tài)，在這一一期間商家的的營(yíng)業(yè)額能否否支持其運(yùn)作作成本是商家家信心的根本本，進(jìn)入六個(gè)個(gè)月后，進(jìn)入入第二個(gè)不穩(wěn)穩(wěn)定階段，此此時(shí)的不穩(wěn)定定不僅考驗(yàn)商商家的耐心，，也考驗(yàn)商家家的支付能力力：12個(gè)月：商家的的信心能否建建立，在這一一階段已經(jīng)能能見(jiàn)分曉。十十二個(gè)月的時(shí)時(shí)間足以考驗(yàn)驗(yàn)商家的守場(chǎng)場(chǎng)能力、成本本支付能力和和商家對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)的整體信心心。如果經(jīng)營(yíng)營(yíng)仍不穩(wěn)定，，則大規(guī)模的的撤場(chǎng)在所難難免，如果相相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)經(jīng)建立，則在在此一時(shí)間段段之后，大規(guī)規(guī)模的撤場(chǎng)和和大規(guī)模的商商家對(duì)抗都不不太容易發(fā)生生。事實(shí)上，大多多數(shù)失敗的購(gòu)購(gòu)物中心都很很難走過(guò)一年年的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)營(yíng)期這個(gè)坎。。由于各方面面存在的矛盾盾，尤其是在在租金方面存存在的矛盾，，在開(kāi)業(yè)三個(gè)個(gè)月后就會(huì)很很明顯地表現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)。在半半年左右的時(shí)時(shí)間內(nèi)，商戶(hù)戶(hù)與發(fā)展商之之間就會(huì)有比比較尖銳的、、大規(guī)模的矛矛盾，這種矛矛盾爆發(fā)的根根源與租金、、人流狀況有有直接的關(guān)系系。概而言之之，就是表現(xiàn)現(xiàn)為租戶(hù)壓力力過(guò)大、對(duì)人人流狀況不滿(mǎn)滿(mǎn)意和對(duì)購(gòu)物物中心失去信信心。3.一年的穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)營(yíng)期是商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)的試金金石在這一年之內(nèi)內(nèi)，購(gòu)物中心心本身經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，，以及購(gòu)物中中心在市場(chǎng)上上的口碑和形形象建立，都都是一個(gè)不容容易完成的任任務(wù)。如果經(jīng)經(jīng)過(guò)一年之后后，商場(chǎng)的商商業(yè)結(jié)構(gòu)仍然然穩(wěn)定，那么么就意味著人人流的持續(xù)增增長(zhǎng)，商戶(hù)信信心的增強(qiáng)，，商場(chǎng)在市場(chǎng)場(chǎng)上的品牌和和口碑持續(xù)發(fā)發(fā)散，商場(chǎng)已已經(jīng)步入良性性，經(jīng)營(yíng)已經(jīng)經(jīng)初顯效果，，各方各面都都顯示出一個(gè)個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的的跡象。從這這個(gè)時(shí)候開(kāi)始始，商場(chǎng)的租租金收入才可可能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定定的增長(zhǎng)。在在這個(gè)時(shí)候，，當(dāng)商戶(hù)建立立了對(duì)商場(chǎng)的的信心并獲得得了可觀的營(yíng)營(yíng)業(yè)額之后，，提升租金就就是一個(gè)當(dāng)然然的結(jié)果。購(gòu)物中心的租租戶(hù)調(diào)整策略略在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)購(gòu)物中心的的過(guò)程中，租租戶(hù)組合是最最重要的一項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)。一般般認(rèn)為租戶(hù)組組合工作的重重要性在購(gòu)物物中心開(kāi)業(yè)期期間突出表現(xiàn)現(xiàn)在招商業(yè)務(wù)務(wù)中，但根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于于一個(gè)成功的的購(gòu)物中心，，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中進(jìn)行租戶(hù)戶(hù)組合調(diào)整的的工作難度更更大，對(duì)購(gòu)物物中心的持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響更更大。所以，，購(gòu)物中心的的管理者要及及時(shí)確定租戶(hù)戶(hù)調(diào)整策略并并按計(jì)劃付諸諸實(shí)施，不斷斷優(yōu)化租戶(hù)組組合。1.招租期重點(diǎn)處處理好出租率率、租金水平平和租戶(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的關(guān)系招租期包括購(gòu)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)業(yè)前招商到出出租率達(dá)到95%，其特點(diǎn)是買(mǎi)買(mǎi)方市場(chǎng)或租租戶(hù)談判力量量較強(qiáng)，租戶(hù)戶(hù)組合策略的的選擇重點(diǎn)是是處理出租率率、租金水平平和租戶(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的關(guān)系。（1）主力店的選選擇十分重要要。當(dāng)然，這這種選擇包括括對(duì)外招商和和自營(yíng)主力店店兩種。天河河城自營(yíng)主力力店的做法取取得了較大的的成功，但隨隨著經(jīng)營(yíng)主力力店的連鎖企企業(yè)高速擴(kuò)張張，購(gòu)物中心心經(jīng)營(yíng)者采取取自營(yíng)主力店店的方式不一一定是最佳選選擇。在配置置主力店時(shí)，，一般會(huì)有百百貨公司和綜綜合超市，選選擇這兩種業(yè)業(yè)態(tài)的主力店店時(shí)，一條必必須堅(jiān)持的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)就是該主主力店的母公公司沒(méi)有拖欠欠供應(yīng)商貨款款的記錄。（2）應(yīng)充分重視視次主力店的的配置。次主主力店的配置置要與購(gòu)物中中心的功能結(jié)結(jié)構(gòu)即經(jīng)營(yíng)種種類(lèi)結(jié)構(gòu)緊密密結(jié)合，也就就是要考慮購(gòu)購(gòu)物、飲食、、休閑、娛樂(lè)樂(lè)等的租戶(hù)比比例。在滿(mǎn)足足顧客購(gòu)物的的主力店外，，在配置次主主力店時(shí)，宜宜側(cè)重考慮非非購(gòu)物功能的的組合作為次次主力店。盡盡管非購(gòu)物類(lèi)類(lèi)的租戶(hù)租金金較低，但有有相當(dāng)比例的的餐飲店鋪組組合、休閑場(chǎng)場(chǎng)地、娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所、體育設(shè)設(shè)施以及其它它類(lèi)型的設(shè)施施正是購(gòu)物中中心這種業(yè)態(tài)態(tài)的主要特點(diǎn)點(diǎn)。（3）在品牌與租租金水平之間間應(yīng)重點(diǎn)考慮慮品牌不管對(duì)對(duì)哪一類(lèi)功能能的租戶(hù)招租租，在品牌與與租金水平之之間，應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)考慮品牌。。一個(gè)可以調(diào)調(diào)節(jié)這兩者之之間矛盾的辦辦法是靈活設(shè)設(shè)置租賃方式式。2.上升期重點(diǎn)控控制續(xù)租期、、調(diào)整租金并并開(kāi)發(fā)潛在租租戶(hù)上升期是指購(gòu)購(gòu)物中心的出出租率保持在在95%以上，但沒(méi)有有形成明顯的的賣(mài)方市場(chǎng)，，租戶(hù)組合策策略的重點(diǎn)是是控制續(xù)租期期與調(diào)整租金金并開(kāi)發(fā)潛在在租戶(hù)。表面上看，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者此時(shí)最最有利的工具具是價(jià)格杠桿桿，此時(shí)往往往容易忽視續(xù)續(xù)租租戶(hù)的租租期問(wèn)題。如如果不在租金金水平和現(xiàn)有有租戶(hù)的租期期之間做好平平衡，無(wú)疑會(huì)會(huì)加大以后租租戶(hù)調(diào)整工作作的難度。這這種平衡的力力度和標(biāo)準(zhǔn)取取決于開(kāi)發(fā)潛潛在租戶(hù)市場(chǎng)場(chǎng)的力度和成成果。可以說(shuō)說(shuō)，做好上升升期潛在租戶(hù)戶(hù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工工作是保持購(gòu)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)水平和上升升勢(shì)頭的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)。3.調(diào)整整期期重重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)調(diào)整整租租戶(hù)戶(hù)。。調(diào)整整期期的的購(gòu)購(gòu)物物中中心心的的出出租租率率保保持持在在99%以上上，，處處于于賣(mài)賣(mài)方方市市場(chǎng)場(chǎng)。。出出租租率率99%以上上的的含含義義是是租租戶(hù)戶(hù)出出現(xiàn)現(xiàn)排排隊(duì)隊(duì)現(xiàn)現(xiàn)象象，，這這個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)期期的的租租戶(hù)戶(hù)組組合合策策略略的的重重點(diǎn)點(diǎn)是是調(diào)調(diào)整整租租戶(hù)戶(hù)。。這這個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)期期最最容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的情情況況就就是是最最該該做做的的事事情情沒(méi)沒(méi)有有做做，，最最容容易易做做的的事事情情最最難難做做。。如果果上上升升期期的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作充充分分，，調(diào)調(diào)整整期期的的調(diào)調(diào)整整工工作作就就比比較較主主動(dòng)動(dòng)，，可可以以為為購(gòu)購(gòu)物物中中心心進(jìn)進(jìn)入入創(chuàng)創(chuàng)新新期期打打下下基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。創(chuàng)創(chuàng)新新期期最最重重要要的的特特征征是是在在保保持持出出租租率率的的前前提提下下，，出出現(xiàn)現(xiàn)了了一一個(gè)個(gè)功功能能組組合合和和品品牌牌組組合合改改進(jìn)進(jìn)明明顯顯、、賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)形形象象和和外外觀觀形形象象變變化化明明顯顯以以及及為為租租戶(hù)戶(hù)服服務(wù)務(wù)水水平平和和為為顧顧客客服服務(wù)務(wù)水水平平提提升升明明顯顯的的““新新””購(gòu)購(gòu)物物中中心心。。商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目外外部部交交通通動(dòng)動(dòng)線線價(jià)價(jià)值值解解析析如何何將將商商場(chǎng)場(chǎng)之之外外眾眾多多的的潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)者者順順利利引引人人項(xiàng)項(xiàng)目目，，是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成功功的的一一大大關(guān)關(guān)鍵鍵；；這這就就需需要要從從細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)著著眼眼，，將將商商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部部人人流流動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃與與外外部部交交通通環(huán)環(huán)境境有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合。。一、、商商業(yè)業(yè)動(dòng)動(dòng)線線就就是是創(chuàng)創(chuàng)造造價(jià)價(jià)值值的的黃黃金金線線如何何把把外外部部的的交交通通條條件件跟跟商商業(yè)業(yè)動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)合合起起來(lái)來(lái)，，以以創(chuàng)創(chuàng)造造不不同同樓樓層層和和不不同同人人流流的的價(jià)價(jià)值值非非常常重重要要。。完完美美的的商商業(yè)業(yè)動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，幾幾乎乎就就成成為為創(chuàng)創(chuàng)造造商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值的的黃黃金金線線。1、商商業(yè)業(yè)人人流流動(dòng)動(dòng)線線與與外外部部交交通通環(huán)環(huán)境境之之間間的的關(guān)關(guān)系系商業(yè)業(yè)人人流流動(dòng)動(dòng)線線一一般般是是指指商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)部部消消費(fèi)費(fèi)人人群群流流動(dòng)動(dòng)方方向向及及路路線線；；而而項(xiàng)項(xiàng)目目外外部部交交通通環(huán)環(huán)境境是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目外外部部的的各各種種交交通通條條件件及及環(huán)環(huán)境境因因素素的的集集合合，，主主要要包包括括兩兩個(gè)個(gè)部部分分：：第一一、、交交通通設(shè)設(shè)施施條條件件，，如如道道路路條條件件、、人人行行設(shè)設(shè)施施、、公公交交體體系系，，軌軌道道交交通通條條件件等等方方面面。。第第二二、、交交通通動(dòng)動(dòng)向向因因素素，，如如：：人人流流，，車(chē)車(chē)流流的的數(shù)數(shù)量量及及運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)方方向向等等方方面面；；2、商商業(yè)業(yè)人人流流動(dòng)動(dòng)線線與與外外部部交交通通環(huán)環(huán)境境良良好好結(jié)結(jié)合合的的原原則則原則則一一：：在在融融合合的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)替替代代功功能能的的原原則則。。原則則二二：：把把握握不不同同外外部部交交通通條條件件下下的的商商業(yè)業(yè)人人流流動(dòng)動(dòng)線結(jié)合方方法。二、交通通動(dòng)線是是商業(yè)動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)的基本本原則在“融合合”基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“替代代”，是是結(jié)合外外部交通通環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)商業(yè)業(yè)動(dòng)線一一條基本本原則。。1、什么是是“融合合”：““融合””是指項(xiàng)項(xiàng)目與周周邊交通通設(shè)施的的直接連連接，一一般通過(guò)過(guò)出口、、入口或或通道方方式，將將項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部人流流動(dòng)線與與外部交交通環(huán)境境融合成成一個(gè)系系統(tǒng)。策策略分析析：如項(xiàng)項(xiàng)目與周周邊道路路通過(guò)設(shè)設(shè)置出入入口實(shí)現(xiàn)現(xiàn)連接、、項(xiàng)目與與地鐵或或輕軌站站通過(guò)規(guī)規(guī)劃通道道而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)連接等等。這是是一種基基礎(chǔ)性的的、也是是較為普普遍的規(guī)規(guī)劃方式式，對(duì)于于項(xiàng)目匯匯聚人流流有著基基礎(chǔ)性的的作用，，但無(wú)明明顯的促促進(jìn)作用用。2、什么是是“替代代”：““替代””則是指指通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目出入入口設(shè)置置以及內(nèi)內(nèi)部人流流動(dòng)線的的規(guī)劃而而實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)于外部部交通環(huán)環(huán)境中的的人流動(dòng)動(dòng)向的替替代。案案例解析析：北京西單單文化廣廣場(chǎng)的77街商場(chǎng)利利用地下下商業(yè)通通廊替代代地面廣廣場(chǎng)步行行街的方方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了西單單地鐵站站與西單單商業(yè)區(qū)區(qū)之間的的連通功功能，從從而將大大量前往往西單商商業(yè)區(qū)的的人流引引入了商商場(chǎng)內(nèi)部部，獲得得了更多多營(yíng)業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)。此此種規(guī)劃劃方式是是一種更更為先進(jìn)進(jìn)的規(guī)劃劃方式，，替代的的實(shí)現(xiàn)不不僅對(duì)于于項(xiàng)目匯匯聚人流流有著重重要的幫幫助，并并且也可可以為項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)來(lái)更多的的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。因因此，在在商業(yè)人人流動(dòng)線線規(guī)劃實(shí)實(shí)踐工作作中，應(yīng)應(yīng)明確在在融合的的基礎(chǔ)上上重點(diǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)替代代功能，，從而通通過(guò)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)替代功功能來(lái)充充分地利利用外部部交通環(huán)環(huán)境和提提升人流流三、兩種種“人流流+交通”結(jié)結(jié)合方法法總體來(lái)說(shuō)說(shuō)，一個(gè)個(gè)商業(yè)物物業(yè)的外外部交通通條件可可以分為為道路條條件、人人行設(shè)施施、公交交體系及及軌道(地鐵)交通等多多種情況況；因此此，針對(duì)對(duì)不同的的外部交交通條件件，商業(yè)業(yè)人流動(dòng)動(dòng)線與其其的結(jié)合合方式會(huì)會(huì)有所不不同。1、人流動(dòng)動(dòng)線與人人行設(shè)施施的結(jié)合合方式：：在人人流動(dòng)線線與人行行設(shè)施的的結(jié)合方方式方面面較為具具有代表表性的就就是地下下過(guò)街設(shè)設(shè)施或空空中過(guò)街街設(shè)施與與商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目出入入口的直直接對(duì)接接。相關(guān)鏈接接：北京京新世界界中心一一期地下下過(guò)街通通道直接接連接B1層超市入入口，二二期地下下過(guò)街通通道直接接連接B1層商業(yè)部部分就是是這方面面的代表表性案例例。2、人流動(dòng)動(dòng)線與公公交站點(diǎn)點(diǎn)的結(jié)合合方式：：在在人流動(dòng)動(dòng)線與公公交站點(diǎn)點(diǎn)之間的的結(jié)合方方式來(lái)看看，國(guó)內(nèi)內(nèi)較多的的采取設(shè)設(shè)置出入入口的方方式，而而香港的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目則采采取了將將公交站站點(diǎn)設(shè)置置在項(xiàng)目目首層內(nèi)內(nèi)的方式式來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；從兩兩種方式式來(lái)看，，國(guó)內(nèi)的的商業(yè)情情況較為為適合采采取設(shè)置置出入口口的方式式來(lái)進(jìn)行行結(jié)合，，但在規(guī)規(guī)劃中也也應(yīng)注意意公交站站點(diǎn)與項(xiàng)項(xiàng)目出入入口之間間最好具具有一定定的綠化化設(shè)施或或廣場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行分隔隔，以避避免由于于公交站站點(diǎn)人員員密集而而對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)展示面面或商業(yè)業(yè)環(huán)境的的影響。。四、商業(yè)業(yè)動(dòng)線與與軌道交交通聯(lián)系系的五大大要點(diǎn)在國(guó)際城城市發(fā)展展中，軌軌道交通通周邊也也已成為為商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿αψ畲螅?，?shí)用程程度最高高，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力最強(qiáng)的的城市高高效商業(yè)業(yè)形式。。對(duì)于購(gòu)購(gòu)物中心心來(lái)講，，軌道交交通是項(xiàng)項(xiàng)目提升升價(jià)值的的關(guān)鍵因因素之一一。案例例解析——龍德廣場(chǎng)場(chǎng)。位于于立水橋橋的龍德德廣場(chǎng)緊緊鄰城市市地鐵5號(hào)線和城城鐵13號(hào)線交匯匯之處，，對(duì)于龍龍德廣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)講講，如何何充分利利用軌道道交通有有利條件件和有效效吸引商商業(yè)人流流是龍德德廣場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)點(diǎn)考慮的的方面。?！酏埖聫V廣場(chǎng)在與與軌道交交通接軌軌方面采采取了以以下設(shè)計(jì)計(jì)：1、主主入口設(shè)設(shè)置上，，龍德在在軌道交交通方向向設(shè)置了了4處入口，，以便人人流快捷捷到達(dá)廣廣場(chǎng)。2、立立面形象象上，龍龍德廣場(chǎng)場(chǎng)將西側(cè)側(cè)立面的的設(shè)計(jì)作作為重要要展示面面，觀光光梯，大大型多樣樣化的廣廣告，各各種主力力店及特特色店LOG0，絢麗的的燈光，，以獨(dú)特特的商業(yè)業(yè)形象吸吸引軌道道交通所所載客流流。3、外外部廣場(chǎng)場(chǎng)塑造綠綠蔭停車(chē)車(chē)場(chǎng)，四四通八達(dá)達(dá)的人行行道有效效組織八八方人流流就近進(jìn)進(jìn)入廣場(chǎng)場(chǎng)。4、設(shè)置兩兩組人行行天橋，，將立湯湯路西側(cè)側(cè)軌道交交通人流流與龍德德廣場(chǎng)建建立直接接聯(lián)系。。尤其是是5號(hào)線的開(kāi)開(kāi)通，極極大提升升了立水水橋商圈圈的商業(yè)業(yè)價(jià)值，，加之龍龍德廣場(chǎng)場(chǎng)的入住住，未來(lái)來(lái)是奧北北新的商商業(yè)中心心帶?！羯虡I(yè)項(xiàng)目目人流動(dòng)動(dòng)線與軌軌道交通通的結(jié)合合方式多多為通道道連接方方式，在在此方面面的規(guī)劃劃中龍德德廣場(chǎng)注注意如下下幾個(gè)方方面的問(wèn)問(wèn)題1、以最短短的路徑徑快速接接入。由于一般般情況下下人流的的流動(dòng)取取決于距距離及環(huán)環(huán)境兩個(gè)個(gè)因素，，因此在在商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)劃地地鐵通道道的過(guò)程程中應(yīng)盡盡可能縮縮短地鐵鐵通道的的長(zhǎng)度，，從而保保證消費(fèi)費(fèi)人流的的快速接接入。2、方向明明確，注注重引導(dǎo)導(dǎo)。由于一般般消費(fèi)者者對(duì)于地地下的環(huán)環(huán)境均會(huì)會(huì)表現(xiàn)出出陌生及及迷失方方向的感感覺(jué)。因因此在進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃時(shí)，應(yīng)應(yīng)盡可能能避免轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎及拐拐角，并并且利用用清楚明明確的導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)引導(dǎo)消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)入。3、要注意意接入通通道的寬寬度問(wèn)題題。一般情況況下，北北京的地地鐵通道道受到土土建結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面面的限制制，其寬寬度均會(huì)會(huì)維持在在8米以下；；但過(guò)小小的寬度度很容易易導(dǎo)致人人流的堵堵塞或不不暢、從從而影響響消費(fèi)人人流的引引入。因因此在商商業(yè)項(xiàng)目目與地鐵鐵站點(diǎn)的的對(duì)接過(guò)過(guò)程中應(yīng)應(yīng)盡可能能保證通通道寬度度大于6米。4、關(guān)于人人流的疏疏散問(wèn)題題。地鐵人流流的疏散散問(wèn)題存存在于兩兩個(gè)方面面，一方方面是按按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定地鐵鐵出入口口必須設(shè)設(shè)置一條條獨(dú)立的的逃生通通道用于于將地下下人流快快速輸送送到地面面，從而而保證在在緊急情情況下的的人員快快速疏散散；另一一方面是是由于地地鐵運(yùn)營(yíng)營(yíng)時(shí)間一一般與商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)時(shí)間有有所差異異，因此此在規(guī)劃劃中應(yīng)考考慮采取取備用通通道或?qū)⒌罔F通通道入口口布置于于項(xiàng)目出出入口附附近來(lái)解解決地鐵鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)時(shí)間與商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)時(shí)間的的差異問(wèn)問(wèn)題。5、要了解地鐵鐵接入口的高高度問(wèn)題。以北京的地鐵鐵系統(tǒng)為例，，一般情況下下，換乘平臺(tái)臺(tái)的高度均在在地下一11米左右。因此此部分商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目將地鐵的的出入直接連連接于項(xiàng)目的的B2層，甚至是B3層；這樣的規(guī)規(guī)劃方式一方方面不利于人人流的疏散；；另一方面B2層規(guī)劃商業(yè)所所受到的種種種限制導(dǎo)致了了該層面的商商業(yè)將不夠豐豐富，從而無(wú)無(wú)法產(chǎn)生較強(qiáng)強(qiáng)的吸引力。。因此，一般般情況下，將將地鐵人流直直接接入項(xiàng)目目的B1層是較為適宜宜的方式。案例分析：天天河城----魚(yú)與熊掌兼得得1996年開(kāi)業(yè)的廣州州天河城廣場(chǎng)場(chǎng),如今已經(jīng)成為為廣州市最繁繁華的零售商商業(yè)中心。目目前的日平均均客流量已達(dá)達(dá)到30萬(wàn)人次，節(jié)假假日客流量更更多，每年都都會(huì)出現(xiàn)人流流超過(guò)80萬(wàn)人次/日的高峰，令令人嘆為觀止止。其店鋪的的出租率已達(dá)達(dá)99%，基本入場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的租戶(hù)約約300家，年?duì)I業(yè)額額約40億元。憑借租租金收入，天天河城投資已已經(jīng)基本收回回。在國(guó)內(nèi)購(gòu)購(gòu)物中心和商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目紛紛受挫和和失敗的情況況下，廣州天天河城成功的的奧秘何在?●行業(yè)背景:挫折與挑戰(zhàn)受?chē)?guó)外零售新新業(yè)態(tài)的啟發(fā)發(fā)和影響，購(gòu)購(gòu)物中心在中中國(guó)已經(jīng)大量量涌現(xiàn)。目前前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)經(jīng)建成的購(gòu)物物中心共有152個(gè)。然而，這這些購(gòu)物中心心的運(yùn)營(yíng)情況況卻很不理想想。從硬件角角度而言，要要建成購(gòu)物中中心要似乎并并不困難，但但建成之后的的購(gòu)物中心如如何在經(jīng)營(yíng)中中盈利甚至生生存，卻是一一個(gè)難題。中中國(guó)購(gòu)物中心心普遍面臨：：人氣難聚、、招商失敗、、商家撤鋪、、資金鏈緊張張、人事動(dòng)蕩蕩等經(jīng)營(yíng)難題題。甚至中國(guó)國(guó)排名前三的的購(gòu)物中心華華南MALL、北京金源MALL、上海正大廣廣場(chǎng)三大購(gòu)物物中心也面臨臨著同樣的問(wèn)問(wèn)題。誤區(qū):把購(gòu)物中心賣(mài)賣(mài)“散”了開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心心，國(guó)際上通通常的做法是是只租不賣(mài)，，維持統(tǒng)一的的產(chǎn)權(quán)，以實(shí)實(shí)現(xiàn)良好的整整體營(yíng)銷(xiāo)和管管理。在國(guó)外外，建成后的的購(gòu)物中心應(yīng)應(yīng)該只租不賣(mài)賣(mài)的理念也已已被廣泛接受受。購(gòu)物中心心必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)一的，賣(mài)賣(mài)散的就不是是購(gòu)物中心。。與此相反的的是，國(guó)內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心心拆散出售的的做法相當(dāng)普普遍。與國(guó)外外情況相比，，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物物中心開(kāi)發(fā)商商規(guī)模相對(duì)較較小，也缺少少商業(yè)地產(chǎn)信信托和產(chǎn)業(yè)基基金的支持。。而開(kāi)發(fā)購(gòu)物物中心資金壓壓力巨大，光光靠自有資金金和一些銀行行短期信貸往往往無(wú)濟(jì)于事事。在這樣的的情況下，國(guó)國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中中心開(kāi)發(fā)商往往往希望能把把物業(yè)賣(mài)掉，，賺一筆快錢(qián)錢(qián)。不過(guò)購(gòu)物物中心體量較較大，要整體體賣(mài)掉并不容容易，因此開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)將一一部分拆成散散鋪出售，這這樣可以回籠籠一部份資，，不然整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目就有可能能沒(méi)法維持下下去。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在國(guó)國(guó)內(nèi)已經(jīng)建成成的共有152個(gè)購(gòu)物中心中中，其中有89個(gè)拆散出售，，有63家購(gòu)物中心屬屬全出租項(xiàng)目目。把購(gòu)物中中心拆成小鋪鋪出售，賣(mài)不不出去的留著著收租，這種種做法存在很很大的弊端。。首先，賣(mài)出出去的散鋪往往往是購(gòu)物中中心最好的位位置，剩下一一個(gè)充滿(mǎn)難題題的局面給開(kāi)開(kāi)發(fā)商自己；；其次，賣(mài)散散的購(gòu)物中心心不利于總體體的控制，買(mǎi)買(mǎi)鋪的小業(yè)主主往往不是經(jīng)經(jīng)營(yíng)者，一旦旦購(gòu)物中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難難，小業(yè)主和和開(kāi)發(fā)商就容容易出現(xiàn)糾紛紛，小業(yè)主的的投機(jī)性會(huì)令令他們和開(kāi)發(fā)發(fā)商之間在返返租和自營(yíng)問(wèn)問(wèn)題上存在著著自始至終的的矛盾；再次次，分散的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不利于購(gòu)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念的貫徹徹，影響租戶(hù)戶(hù)品牌組合統(tǒng)統(tǒng)一調(diào)整合和和購(gòu)物中心的的統(tǒng)一定位。。目前國(guó)內(nèi)一一些購(gòu)物中心心在經(jīng)營(yíng)中出出現(xiàn)的問(wèn)題和和矛盾，往往往都和這些情情況有關(guān)。此此外，分散的的產(chǎn)權(quán)還會(huì)影影響到購(gòu)物中中心實(shí)施統(tǒng)一一的物業(yè)管理理，公共設(shè)施施無(wú)人關(guān)心，，有的購(gòu)物中中心甚至連實(shí)實(shí)行統(tǒng)一的營(yíng)營(yíng)業(yè)時(shí)間都成成為問(wèn)題。我我國(guó)法制尚未未健全，購(gòu)物物中心部分拆拆散出售后，，將來(lái)物業(yè)如如何維護(hù)，也也會(huì)是開(kāi)發(fā)商商面臨的一個(gè)個(gè)難題?！衲Ｊ絼?chuàng)新：：打造自己的的銷(xiāo)售旗艦天河城的做法法和上述兩種種情況都不同同，它不但不不賣(mài)一寸物業(yè)業(yè)，還投資開(kāi)開(kāi)設(shè)主力店，，在此基礎(chǔ)上上投資開(kāi)設(shè)一一些功能性次次主力店，依依托主力店經(jīng)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心心。以地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的身份份涉足零售業(yè)業(yè)，在擁有物物業(yè)的統(tǒng)一產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的情況下下投資設(shè)立物物業(yè)管理公司司，對(duì)物業(yè)實(shí)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，購(gòu)購(gòu)物中心的開(kāi)開(kāi)發(fā)者變成了了經(jīng)營(yíng)者，這這是最具特色色之處。作為為一個(gè)成功的的購(gòu)物中心，，天河城成功功的因素很多多，如對(duì)店鋪鋪只租不賣(mài)，，實(shí)行統(tǒng)一有有效的物業(yè)管管理，實(shí)施合合理的市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略等，，而這些策略略都和天河成成功的主力店店有關(guān)，可以以說(shuō)，主力店店是天河成功功的關(guān)鍵。如何選擇主力力店購(gòu)物中心要興興旺，引進(jìn)主主力店是重要要的手段。天天河城這樣一一個(gè)面積達(dá)16萬(wàn)平方米的購(gòu)購(gòu)物中心應(yīng)該該有兩個(gè)以上上的主力店，，若是主力店店之間能做到到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)則則是最理想的的，這些現(xiàn)今今可以說(shuō)已經(jīng)經(jīng)是業(yè)內(nèi)關(guān)于于購(gòu)物中心的的基本共識(shí)。。但天河城1992年動(dòng)工，1996年初開(kāi)業(yè)，當(dāng)當(dāng)時(shí)并無(wú)多少少現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可可循，天河城城在那時(shí)就能能把握這一理理念，大方向向基本正確，，實(shí)屬難能可可貴。具體說(shuō)說(shuō)來(lái)，天河城城引進(jìn)主力店店，值得關(guān)注注的有以下幾幾點(diǎn)自建主力店天河城目前有有兩家主力店店，一家是天天河城百貨，，一家是吉之之島。天河城城百貨由天河河城投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)，吉之島由由天河城參股股經(jīng)營(yíng)，它們們是天河城的的兩根頂梁柱柱。天河城百百貨和吉之島島目前是廣州州最好的百貨貨公司，天河河城百貨已經(jīng)經(jīng)成為廣州銷(xiāo)銷(xiāo)售第一的單單店，而吉之之島則創(chuàng)造了了廣州最高的的商場(chǎng)每平方方米經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)。這兩家店店鋪是天河城城經(jīng)營(yíng)成功的的基石，而它它們又都是業(yè)業(yè)主自辦的。。引進(jìn)好的主主力店可以解解決小租戶(hù)引引進(jìn)的難題，，但當(dāng)初主力力店引進(jìn)的本本身，卻是一一個(gè)更大的難難題。天河城城1992年動(dòng)工興建之之日，也是開(kāi)開(kāi)始物色主力力店之時(shí)。在在主力店招租租面臨困難的的情況下，天天河城業(yè)主果果斷進(jìn)行業(yè)務(wù)務(wù)創(chuàng)新，出資資自辦主力店店，和廣州南南方大廈合資資成立天貿(mào)南南方大廈百貨貨有限公司（（天河城百貨貨的前身），，和日本吉之之島合資成立立吉之島天貿(mào)貿(mào)百貨有限公公司。開(kāi)辦這這兩家主力店店，業(yè)主拿出出來(lái)的資金大大約是建設(shè)天天河城投入資資金的1．2%，幾乎可以忽忽略不計(jì)；至至于零售人才才，則可依靠靠合作方解決決。選擇最好的品品牌選擇南方大廈廈和吉之島作作為主力店，，是一個(gè)聰明明的做法。上上世紀(jì)90年代前期，廣廣州南方大廈廈還是廣州市市最好的百貨貨公司品牌之之一，在零售售市場(chǎng)中有著著極高知名度度，擁有大批批的消費(fèi)者和和供應(yīng)商，最最為寶貴的是是，它還擁有有一批了解市市場(chǎng)，知識(shí)和和經(jīng)驗(yàn)都相當(dāng)當(dāng)豐富的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理人才。。日本吉之島島的優(yōu)勢(shì)則更更為明顯，它它屬于在零售售業(yè)界中具有有當(dāng)今世界領(lǐng)領(lǐng)先水平的企企業(yè)，作為廣廣東最早引進(jìn)進(jìn)的大型外資資綜合超市，，它在天河城城一開(kāi)業(yè)就立立刻引起轟動(dòng)動(dòng)。它帶來(lái)的的經(jīng)營(yíng)理念和和方式，不但但影響了業(yè)界界的經(jīng)營(yíng)者，，甚至在一定定程度上引領(lǐng)領(lǐng)了消費(fèi)行為為。優(yōu)秀零售售品牌的市場(chǎng)場(chǎng)生存能力強(qiáng)強(qiáng)，其自身的的經(jīng)營(yíng)容易取取得成功；消消費(fèi)者也比較較容易接受和和認(rèn)同；還有有一點(diǎn)尤為重重要，就是優(yōu)優(yōu)秀品牌主力力店對(duì)各類(lèi)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)品牌和小小租戶(hù)有著極極強(qiáng)的吸引力力，一般情況況下，它們都都愿意成為主主力店的供應(yīng)應(yīng)商，或在主主力店周?chē)_(kāi)開(kāi)店經(jīng)營(yíng)。購(gòu)購(gòu)物中心